Republika Hrvatska

Županijski sud u Osijeku

Osijek, Europska avenija 7

Poslovni broj: Gž Ovr-310/2024-2

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E N J E

Županijski sud u Osijeku, po sucu Jeleni Bušić, kao sucu pojedincu, u ovršnoj stvari ovrhovoditelja NAVA BANKA d.d. u stečaju, OIB: 07492912398, Zagreb, Tratinska 27, zastupan po stečajnom upravitelju Zdravku Miteku, protiv ovršenika SG HISTRIA 1978 d.o.o. Zagreb, Ilica 134/1, OIB: 94225844173, zastupan po punomoćnici Ivani Primorac, odvjetnici iz Odvjetničkog društva Ećimović & Kaleb d.o.o. Zagreb, radi ovrhe na nekretnini, odlučujući o žalbi ovršenika i imatelja prava prvokupa protiv rješenja Općinskog suda u Puli-Pola, poslovni broj Ovr-4534/2015-115 od 23. veljače 2024., 19. svibnja 2025.,

r i j e š i o  j e

I. Žalbe ovršenika i imatelja prava prvokupa uvažavaju se kao osnovane te se rješenje o dosudi Općinskog suda u Puli – Pola poslovni broj Ovr-4534/2015-115 od 23. veljače 2024. ukida i predmet vraća sudu prvog stupnja na daljnje postupanje.

II. O zahtjevu ovršenika za naknadom troška sastava žalbe odlučit će se u konačnoj odluci.

Obrazloženje

1. Rješenjem o dosudi suda prvog stupnja odlučeno je:

"I. Utvrđuje se da je na drugoj elektroničkoj javnoj dražbi okončanoj 12. svibnja 2022. kupac VIKING URBAN d.o.o. Rijeka, Tina Ujevića 26, OIB: 967262060011, ponudio najveću cijenu u iznosu od 2.898.000,00 kn (dva milijuna osamsto devedeset osam tisuća kuna), odnosno 384.630,70 EUR (tristo osamdeset četiri tisuće šesto trideset eura i sedamdeset centi) za nekretnine kč. br. [katastarska čestica], sve upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], te su ispunjene pretpostavke da mu se dosude predmetne nekretnine.

II. Ponuditelju VIKING URBAN d.o.o. Rijeka, Tina Ujevića 26, OIB: 967262060011, dosuđuju se nekretnine:

- kč. br. [katastarska čestica], sve upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

III. Nalaže se zemljišnoknjižnom odjelu ovog suda da na temelju ovog rješenja u zemljišnoj knjizi izvrši zabilježbu dosude na nekretninama iz točke II. rješenja.

IV. Utvrđuje se da je kupac VIKING URBAN d.o.o. Rijeka, Tina Ujevića 26, OIB: 967262060011, izvršio uplatu kupovnine u iznosu od 2.415.000,00 kn za nekretninu iz točke II. ovog rješenja.

V. Nalaže se ovršeniku da s danom dostave zaključka o predaji nekretnine, preda nekretninu iz točke II. ovog rješenja u posjed kupcu, slobodnu od osoba i stvari.

VI. Nalaže se Zemljišnoknjižnom odjelu ovog suda da po pravomoćnosti ovog rješenja izvrši na nekretninama iz točke II. rješenja:

- uknjižbu prava vlasništva u korist kupca: VIKING URBAN d.o.o. Rijeka, Tina Ujevića 26, OIB: 967262060011

- brisanje uknjižbe založnog prava pod brojem Z-2310/05

- brisanje zabilježbe ovrhe pod brojem Z-1189/15

- brisanje uknjižbe prava prvokupa pod brojem Z-18494/2023, prvenstveni red upisa: Z-22941/2021

- brisanje uknjižbe založnog prava pod brojem Z-2011/2022

- brisanje uknjižbe založnog prava pod brojem Z-4186/2022

- brisanje zabilježbe spora pod brojem Z-9183/2022

- brisanje zabilježbe rješenja o dosudi poslovni broj Ovr-4534/2015-91 od 06.06.2022. pod brojem Z-11164/2022

- brisanje zabilježbe ovog rješenja o dosudi."

2. Protiv navedenog rješenja pravovremene žalbe izjavili su ovršenik i imatelj prava prvokupa zbog svih žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine” broj 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 28/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23. u daljnjem tekstu: ZPP). U obje žalbe se prije svega ukazuje na povredu odredbe čl. 96. Ovršnog zakona („Narodne novine“ broj 112/2012., 25/2013., 93/2014. – dalje OZ/12) koja regulira pravo prvokupa. Žalitelji smatraju da je sud prvog stupnja prije svega trebao dosuditi predmetne nekretnine imatelju prava prvokupa. Odluku suda prvog stupnja smatraju arbitrarnom i nezakonitom i da se njome krša ustavna i konvencijska prava imatelja prava prvokupa i to prije svega pravo zajamčeno čl. 6. Europske konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda („Narodne novine”, Međunarodni ugovori broj 18/97., 6/99., 14/02., 13/03., 9/05., 1/06. i 2/10., u daljnjem tekstu: Konvencija) te pravo vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju, te čl. 29. i 48. Ustava Republike Hrvatske („Narodne novine” broj 56/90., 135/97., 8/98., 113/00., 124/00., 28/01., 41/01., 55/01., 76/10., 85/10., 5/14., u daljnjem tekstu: Ustav RH). Predlažu da se pobijano rješenje preinači i imatelju prava prvokupa dosudi nekretnina ovršenika, podredno da se ukine i predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovno odlučivanje.

3. Odgovor na žalbu nije podnesen.

4. Žalbe su osnovane.

5. Ispitujući pobijano rješenje o dosudi, postupak koji mu je prethodio i žalbene navode ovršenika i imatelja prava prvokupa, utvrđeno je da sud prvog stupnja nije počinio niti jednu od bitnih povreda odredbi parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. ZPP- a na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti na temelju čl. 365. st. 2. ZPP-a u vezi s čl. 21. st. 1. Ovršnog zakona ("Narodne novine" broj 112/12., 25/13., 93/14., 55/16., 73/17., 131/20., 114/22. i 06/24. - dalje: OZ).

6. Pobijanim rješenje o dosudi, nekretnine ovršenika upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to k. č. br. [katastarska čestica]/Z, ponovno su nakon okončane druge javne dražbe koja je održana 12. svibnja 2022. dosuđene ponuditelju Viking Urban d.o.o. Rijeka. Istim rješenjem o dosudi je utvrđeno da je kupac već izvršio uplatu razlike kupovnine, te da će se po pravomoćnosti rješenja o dosudi izvršiti uknjižba prava vlasništva u korist kupca i brisanje određenih tereta i prava koja su upisana na nekretninama koje su prodane.

7. U postupku koji je prethodio donošenju pobijanog rješenje utvrđeno je sljedeće:

-da je na drugoj elektroničkoj javnoj dražbi okončanoj 12. svibnja 2022. ponuditelj Viking Urban d.o.o. Rijeka za nekretnine ovršenika koja su bile predmet prodaje, ponudio najveću cijenu u iznosu od 384.630,70 EUR i da su stoga ispunjene pretpostavke da mu se dosude iste nekretnine;

- da je isti ponuditelj već izvršio i uplatu cjelokupne kupovnine;

-da je pravo prvokupa u korist njegovog ovlaštenika DI upisano 14. studenog 2023. s prvenstvenim redom upisa pod brojem Z-22941/2021 od 13. prosinca 2021. i to nakon što je rješenjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Rev-341/2023-2 od 9. svibnja 2023. ukinuto rješenje Županijskog suda u Varaždinu poslovni broj Gž Zk-502/2022-2 od 8. kolovoza 2022. i rješenje Općinskog suda u Puli-Pola poslovni broj Z-45/2022 od 28. siječnja 2022;

7.1. Slijedom svega navedenog, sud prvog stupnja donosi pobijano rješenje, a obrazlažući razloge zašto ne uvažava prijedlog imatelja prava prvokupa iz podneska od 18. siječnja 2024. da ima prednost pred najpovoljnijim ponuditeljem i da mu se pod istim uvjetima dosude nekretnine koje su bile predmet prodaje, navodi da pravo prvokupa nije bilo upisano u zemljišnim knjigama u trenutku donošenja zaključka o prodaji nekretnina od 4. studenog 2021., odnosno da nije bilo upisano niti na dan dovršetka elektroničke javne dražbe 12. svibnja 2022. niti na dan donošenja rješenja o dosudi od 25. svibnja 2022.

7.2. Nadalje, navodi da je propust imatelja prava prvokupa što do 18. siječnja 2024. nije poduzeto niti jednu radnju radi ostvarenja svoga prava iako je znao za vođenje ovršnog postupka kao i to da mu je odbijen prijedlog za uknjižbom prava prvokupa; da je imatelj prava prvokupa u svakom slučaju propustio rok od tri dana za davanje izjave da kupuje predmetne nekretnine pod istim uvjetima čak ukoliko bi se isti rok računao od dana uknjižbe prava prvokupna, odnosno od 14. studenog 2023., s obzirom da je tu izjavu dao tek u podnesku zaprimljenom 23. siječnja 2024.; da je imatelj prava prvokupa istu izjavu mogao dati i prije donošenja odluke Vrhovnog suda, u kojem slučaju bi ovršni sud prije donošenja rješenja o dosudi mogao pričekati odluku Vrhovnog suda RH.

8. Ovakav stav suda prvog stupnja ne može se prihvatiti kao pravilan i zakonit.

9. Odredbom čl. 96. st. 1. OZ/12 određeno je da osoba koja ima zakonsko ili ugovorno pravo prvokupa upisano u zemljišnoj knjizi ima prednost pred najpovoljnijim ponuditeljem ako sudu u roku od tri dana po zaključenju dražbe izjavi da nekretninu kupuje uz iste uvjete.

10. Kako pravo prvokupa njegovog imatelja nije, nakon što je podnesen prijedlog za upis toga prava pod rednim brojem upisa Z-22941/2021 od 13. prosinca 2021., bilo upisano u zemljišne knjige, već je isti upis odbijen, a uknjižba prava prvokupa dopuštena rješenjem zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Puli-Pola poslovni broj Z-18494/2023-2 od 14. studenog 2023. i to u prvenstvenom redu provedbe pod brojem Z-22941/2021, neosnovano sud prvog stupnja navodi da pravo prvokupa nije bilo upisano na dan donošenja rješenja o dosudi, odnosno na dan 23. veljače 2024.

11. Prema odredbi čl. 50. st. 1. Zakona o zemljišnim knjigama ("Narodne novine" 63/19., 128/22. i 155/23. - u daljnjem tekstu: ZZK), prvenstveni red upisa u zemljišnu knjigu utvrđuje se prema trenutku u kojem je zemljišnoknjižnom sudu stigao prijedlog za upis, odnosno odluka drugog suda ili tijela kojom se određuje upis. Naime, smisao i cilj prvenstvenog reda upisa knjižnih prava na istoj nekretnini je da se uredi redoslijed njihova stjecanja i ostvarivanja, pa se stoga upis smatra provedenim u trenutku kada je stigao prijedlog zemljišnoknjižnom sudu, zbog čega je i propisano da je za odlučivanje o prijedlogu mjerodavno zemljišnoknjižno stanje u trenutku kada je prijedlog stigao zemljišnoknjižnom sudu.

12. Kako je prijedlog za upisa prava prvokupa zaprimljen 13. prosinca 2021. pod brojem Z-22941/2021 i pod istim brojem naložena provedba toga upisa, to se stoga, iako je provedba toga upisa naložena tek rješenjem zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Puli-Pola poslovni broj Z-18494/2023-2 od 14. studenog 2023 smatra da je upis proveden 13. prosinca 2021.

13. Međutim, kako upis istoga prava nije bio vidljiv u zemljišnim knjigama sve do 14. studenog 2023. ne može se prihvatiti stav suda prvog stupnja, da je unatoč tome nakon održane javne dražbe od 12. svibnja 2022. imatelj prava prvokupa ipak trebao koristiti svoje pravo iz čl. 96. st. 1. OZ-a, a da je to propustio učiniti iako je rješenje o dosudi doneseno 25. svibnja 2022.

13.1. Naime, ne može se u situaciji kada je neosnovano odbijen prijedlog imatelja prava prvokupa za uknjižbom njegovo prava, istome stavljati na teret da se nije koristio zakonskim ovlaštenjem i rokovima iz čl. 96. st 1. OZ-a, s obzirom da za korištenje istoga prava nije bila ispunjana osnovna pretpostavka – upis istoga prava u zemljišnoj knjizi .

14. Također, neosnovano pobijanim rješenjem sud prvog stupnja navodi da je prijedlog imatelja prava prvokupa od 18. siječnja 2024. svakako podnesen po proteku roka iz čl. 96. st. 1. OZ-a, ukoliko se uzme da mu rok od tri dana za davanje izjave da se želi koristiti svojim pravom prvokupa teče od 14. studenog 2023. kada je izvršena uknjižba njegovog prava u zemljišne knjige.

14.1. Naime, isto je potpuno protivno odredbi čl. 96. st. 1. OZ-a koja rok od tri dana za davanje izjave za korištenjem prava prvokupa vezuje uz datum zaključenja javne dražbe, a ne uz datum uknjižbe istog prava u zemljišnoj knjizi.

15. S obzirom na navedeno, kako je u konkretnom slučaju tek rješenjem suda od 14. studenog 2023. dopuštena uknjižba prava prvokupa ali sa prvenstveni redom upisa od 13. prosinca 2021., zbog čega imatelj prava prvokupa nije mogao koristiti zakonski rok iz čl. 96. st. 1. OZ-a nakon zaključenja javne dražbe i dati izjavu da kupuje nekretninu pod istim uvjetima kao i najpovoljniji ponuditelja, u situaciji kada na dan 18. siječnja 2024. ne egzistira rješenje o dosudi nekretnine kako to pogrešno navodi sud prvog stupnja, može se smatrati da je imatelj prava prvokupa pravodobno izjavio da želi koristiti pravo iz čl. 96. st. 1. OZ-a.

16. Svako drugačije tumačenje i uskraćivanje imatelju prava prvokupa da se koristi svojim pravom moglo bi se smatrati protivnim čl. 29. Ustava RH, odnosno da se takvim pristupom istome onemogućuje pristup sudu.

17. S obzirom na navedeno, primjenom čl. 380. toč. 3. ZPP-a u vezi s čl. 21. st. 1.

OZ-a odlučeno je kao u izreci.

18. U ponovljenom postupku, sud prvog stupnja će, s obzirom na izjavu nositelja prava prvokupa od 18. siječnja 2024., zaključkom pozvati istoga na uplatu kupovnine i za to odrediti točan rok, te ga jasno upozoriti i na pravne posljedice eventualne neuplate kupovnine, odnosno da će se u tom slučaju prodane nekretnine dosuditi najpovoljnijem ponuditelju na održanoj elektroničkoj javnoj dražbi.

18. 1. Ukoliko nositelj prava prvokupa u roku u kojem mu sud prvog stupnja to naloži, uplati postignuti iznos kupovnine, ponovno će donijeti odgovarajuće rješenje o dosudi nekretnine te potom i odrediti brisanje prava i tereta koji postoje na prodanim nekretninama.

19. Odluka o zahtjevu ovršenika za naknadom troška sastava žalbe donesena je na temelju čl. 166. st. 1. ZPP-a u vezi s čl. 21. st. 1. i čl. 14. st. 4. OZ-a.

Osijek, 19. svibnja 2025.

Sudac

Jelena Bušić