REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU
Ulica grada Vukovara 84
Poslovni broj: P-6003/2024-67
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Ivani Markotić, u pravnoj stvari tužiteljice RI iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Albin Hotić, odvjetnik u Zagrebu, protiv tužene Republike Hrvatske, OIB:52634238587, zastupane po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi isplate, nakon održane javne i glavne rasprave zaključene dana 27. ožujka 2025. u nazočnosti punomoćnika tužiteljice Albina Hotića, odvjetnika i punomoćnice tužene RIS, zamjenice u OGDO u Zagrebu, dana 15. svibnja 2025.
p r e s u d i o j e
1. Nalaže se tuženoj REPUBLICI HRVATSKOJ, OIB: 52634238587, isplatiti tužiteljici RI, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], iznos od 98.582,96 EUR sa zakonskom zateznom kamatom tekućom na pojedine iznose kako su dospijevali:
2.912,39 € od 01. srpanj 2016. pa do isplate
2.912,39 € od 01. kolovoz 2016. pa do isplate
2.912,39 € od 01. rujan 2016. pa do isplate
2.868,82 € od 01. listopad 2016. pa do isplate
2.868,82 € od 01. studeni 2016. pa do isplate
2.868,82 € od 01. prosinac 2016. pa do isplate
2.873,79 € od 01. siječanj 2017. pa do isplate
2.873,79 € od 01. veljača 2017. pa do isplate
2.873,79 €od 01. ožujak 2017. pa do isplate
2.935,11 € od 01. travanj 2017. pa do isplate
2.935,11 € od 01. svibanj 2017. pa do isplate
2.935,11 € od 01. lipanj 2017. pa do isplate
3.052,12 € od 01. srpanj 2017. pa do isplate
3.052,12 € od 01. kolovoz 2017. pa do isplate
3.052,12 € od 01. rujan 2017. pa do isplate
3.176,92 € od 01. listopad 2017. pa do isplate
3.176,92 € od 01. studeni 2017. pa do isplate
3.176,92 € od 01. prosinac 2017. pa do isplate
3.230,76 € od 01. siječanj 2018. pa do isplate
3.230,76 € od 01. veljača 2018. pa do isplate
3.230,76 € od 01. ožujak 2018. pa do isplate
3.302,97 € od 01. travanj 2018. pa do isplate
2.848,96 € od 01. svibanj 2018. pa do isplate
2.848,96 € od 01. lipanj 2018. pa do isplate
2.493,49 € od 01. srpanj 2018. pa do isplate
2.493,49 € od 01. kolovoz 2018. pa do isplate
2.288,48 € od 01. rujan 2018. pa do isplate
2.307,75 € od 01. listopad 2018. pa do isplate
2.307,75 € od 01. studeni 2018. pa do isplate
2.307,75 € od 01. prosinac 2018. pa do isplate
2.424,30 € od 01. siječanj 2019. pa do isplate
2.424,30 € od 01. veljača 2019. pa do isplate
1.982,47 € od 01. ožujak 2019. pa do isplate
2.093,40 € od 01. travanj 2019. pa do isplate
1.654,58 € od 01. svibanj 2019. pa do isplate
1.654,58 € od 01. lipanj 2019. pa do isplate
određenu do 31. prosinca 2022. godine uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. godine pa do 31. prosinca 2023. godine prema stopi zatezne kamate koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta uvećanoj za tri postotna poena, od 1. siječnja 2024. godine do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, a koja referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a sve to u roku 15 dana.
II. Odbija se tužiteljica sa preostalim dijelom zahtjeva za isplatom u iznosu od 195,76 EUR uvećano za pripadajuću zakonsku zateznu kamatu.
III. Nalaže se tuženoj naknaditi tužiteljici trošak ovog parničnog postupka u iznosu od 20.388,93 EUR zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dana 15. svibnja 2025. pa do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku od 15 dana.
Obrazloženje
1. Prednica tužiteljice JI je dana 18.10.2019. protiv tužene podnijela tužbu radi naknade štete koja se sastoji u razlici iznosa koje je primala na ime zaštićene najamnine i tržišne najamnine koju bi ostvarivala iznajmljivanjem stanova u svom vlasništvu. Predmetni stanovi se nalaze u zgradi na adresi [adresa] u [adresa], a isplatu razlike između zaštićene i tržišne najamnine, pozivajući se na članak 50. Ustava Republike Hrvatske i presudu Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske te Konvenciju o ljudskim pravima i temeljnim slobodama, potražuje za a) trosobni stan u suterenu površine 66,62 čm,
b) dvosobni stan sa sobicom u visokom prizemlju površine 64,46 čm,
c) dvosobni stan sa sobicom u I. (prvom) katu površine 71,25 čm,
d) dvosobni stan sa sobicom u II. (drugom ) katu površine 72,60 čm,
e) trosobni stan u III. (trećeg) kata površine 71,25 čm,
f) dvosobni stan sa sobicom u II. (drugom) katu površine 71,25 čm,
g) jednosobni stan na mansardi površine 31,35 čm
h) trosobni stan na III. (trećem) katu površine 72,60 čm.
2. U navedenom stanu pod a) je temeljem Zakona o najmu stanova živio zaštićeni najmoprimac ĆI s kojim je JI dana 5.6.2003. sklopila Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom, solemniziran istog dana po javnom bilježniku Dušku Sudaru pod brojem OU-1261/2003. Budući da je rješenjem o povratu imovine utvrđeno da je zaštićeni najmoprimac na predmetnom stanu FI, to je prednici tužiteljice nametnuta obveza sklapanja ugovora o najmu sa zaštićenom
najamninom s FI (čl. 1. Ugovora) sukladno odredbama Zakona o najmu stanova koji je stupio na snagu 5.11.1996. Zaštićeni zajmoprimac ĆI se člankom 3. Ugovora obvezao plaćati tužiteljici zaštićenu najamninu obračunatu sukladno članku 10. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97 i 117/05). Tako je ĆI bio dužan plaćati tužiteljici iznos od 223,82 kn mjesečno, a od 30.9.2018. iznos od 492,40 kn mjesečno. FI je u predmetnom stanu živio sa kćeri LI i sinom VI kao članovima obiteljskog domaćinstva. Budući da je FI preminuo dana **.**.2019., njegovi nasljednici su potpisali sa prednicom tužiteljice zapisnik o primopredaji stana u [adresa], suteren desno dana 1.5.2019. te ga istoj predali slobodnog od osoba i stvari. S obzirom da prosječna tržišna najamnina za stan iste ili slične površine i kakvoće u istom dijelu grada (strogi centar grada Zagreba) po procjeni tužiteljice iznosi oko 2.911,29 kn mjesečno to tužiteljica od tužene traži isplatu razlike između pretpostavljene tržišne najamnine i plaćene zaštićene najamnine u razdoblju od 30.6.2016. do 30.4.2019. u iznosu od 91.912,81 kn.
3. U navedenom stanu pod b) temeljem Zakona o najmu stanova živi zaštićeni najmoprimac ZI s kojim je JI dana 5.6.2003. sklopila Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom, solemniziran istog dana po javnom bilježniku Dušku Sudaru pod brojem OU-1262/2003. Budući da je rješenjem o povratu imovine utvrđeno da je zaštićeni najmoprimac na predmetnom stanu upravo ZI, to je prednici tužiteljice nametnuta obveza sklapanja ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom s ZI (čl. 1. Ugovora) sukladno odredbama Zakona o najmu stanova koji je stupio na snagu 5.11.1996. Zaštićeni zajmoprimac ZI se člankom 3. Ugovora obvezao plaćati tužiteljici zaštićenu najamninu obračunatu sukladno članku 10. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97 i 117/05). Tako je ZI bio dužan plaćati tužiteljici iznos od 174,04 kn mjesečno, a od 30.9.2018. iznos od 382,89 kn mjesečno. S obzirom da prosječna tržišna najamnina za stan iste ili slične površine i kakvoće u istom dijelu grada (strogi centar grada Zagreba) po procjeni tužiteljice iznosi oko 2.825,64 kn mjesečno to tužiteljica od tužene traži isplatu razlike između pretpostavljene tržišne najamnine i plaćene zaštićene najamnine u razdoblju od 30.6.2016. do 31.5.2019. u iznosu od 93.577,95 kn.
4. U navedenom stanu pod c) je temeljem Zakona o najmu stanova živio zaštićeni najmoprimac CI s kojim je JI dana 5.6.2003. sklopila Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom, solemniziran istog dana po javnom bilježniku Dušku Sudaru pod brojem OU-1258/2003. Budući da je rješenjem o povratu imovine utvrđeno da je zaštićeni najmoprimac na predmetnom stanu upravo CI, to je prednici tužiteljice nametnuta obveza sklapanja ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom s CI (čl. 1. Ugovora) sukladno odredbama Zakona o najmu stanova koji je stupio na snagu 5.11.1996. Zaštićeni zajmoprimac CI se člankom 3. Ugovora obvezao plaćati tužiteljici zaštićenu najamninu obračunatu sukladno članku 10. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97 i 117/05). Tako je CI bila dužna plaćati tužiteljici iznos od 362,91 kn mjesečno. Zaštićena najmoprimka CI je stekla u vlasništvo useljivi stan dana 30.6.2018. te je sukladno tome toga dana i prestalo pravo na zaštićenu najamninu pa je do useljenja tužiteljici plaćala tržišnu najamninu. Zbog toga je tužiteljica do 30.6.2018. trpjela štetu u razlici između zaštićene najamnine i pretpostavljene tržišne najamnine u iznosu od ukupno 104.633,50 kn. CI je sa tužiteljicom potpisala Zapisnik o primopredaji stana u [adresa], I. kat desno dana 17.2.2019. te ga istoj predala slobodnog od osoba i stvari.
5. U navedenom stanu pod d) je temeljem Zakona o najmu stanova živio zaštićeni najmoprimac ŠI. Budući da je rješenjem o povratu imovine utvrđeno da je zaštićeni najmoprimac na predmetnom stanu upravo ŠI, to je prednici tužiteljice nametnuta obveza sklapanja ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom s ŠI (čl. 1. Ugovora) sukladno odredbama Zakona o najmu stanova koji je stupio na snagu 5.11.1996. Međutim, tužiteljica s ŠI nije sklopila Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom obzirom je protiv njega podnijela tužbu radi sklapanja ugovora sa slobodnom ugovorenom najamninom u postupku koji se vodio pred Općinskim građanskim sudom u Zagrebu pod poslovnim brojem Ps-334/2011. Taj je postupak pravomoćno okončan dana 14.3.2017. Presudom poslovni broj Ps-334/2011 od dana 4.12.2012. koja je potvrđena presudom Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-2585/2013 od dana 14.3.2017. odbijen je tužbeni zahtjev tužiteljice radi sklapanja ugovora sa slobodnom ugovorenom najamninom s ŠI. Iz navedenih presuda proizlazi da je tužiteljica godinama vodila pravnu borbu kojim bi sudovi nadomjestili ugovor sa slobodno ugovorenom najamninom s ŠI, no unatoč tome je njen tužbeni zahtjev odbijen čime su donesene presude potvrdile da ŠI ima status zaštićenog najmoprimca. Zaštićeni zajmoprimac ŠI je plaćao tužiteljici zaštićenu najamninu obračunatu sukladno članku 10. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97 i 117/05). ŠI je u predmetnom stanu živio sa suprugom EI kao članom obiteljskog domaćinstva. Budući da je ŠI preminuo dana **.**.2014., EI je s tužiteljicom potpisala Zapisnik o primopredaji stana u [adresa], II. kat lijevo dana 30.4.2018. te ga istoj predala slobodnog od osoba i stvari. S obzirom da prosječna tržišna najamnina za stan iste ili slične površine i kakvoće u istom dijelu grada (strogi centar grada Zagreba) po procjeni tužiteljice iznosi oko 7.597,76 kn mjesečno, to tužiteljica od tužene traži isplatu razlike između pretpostavljene tržišne najamnine i plaćene zaštićene najamnine u razdoblju od 30.6.2016. do 30.4.2018. u iznosu od 98.020,48 kn.
6. U navedenom stanu pod e) živi zaštićeni najmoprimac KI temeljem Zakona o najmu stanova s kojim tužiteljica nije sklopila Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom obzirom je protiv njega podnijela tužbu radi iseljenja i sklapanja ugovora sa slobodnom ugovorenom najamninom u postupku koji se vodio pred Općinskim građanskim sudom u Zagrebu pod poslovnim brojem Ps-97/2014 u kojem je dana 5.9.2018. donesena presuda kojom se nalaže KI i DI da isele iz trosobnog stana na III. katu površine 70,15 m2, [adresa] u [adresa] te opisani stan slobodan od osoba i stvari predaju JI. Točkom II. navedene presude je prihvaćen eventualni zahtjev tužiteljice za donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom sadržaja pobliže opisanog u toj presudi. Taj postupak u vrijeme podnošene tužbe nije bio pravomoćno okončan već je bio u tijeku žalbeni postupak pred Županijskim sudom u Sisku. Iz navedene presude proizlazi da je tužiteljica godinama vodila pravnu borbu kojim bi sudovi nadomjestili ugovor sa slobodno ugovorenom najamninom s KI, ali još uvijek takva presuda nije pravomoćna pa taj stanar ima položaj presumiranog zaštićenog najmoprimca. Presumirani zaštićeni zajmoprimac KI je plaćao tužiteljici zaštićenu najamninu obračunatu sukladno članku 10. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97 i 117/05) u iznosu od 242,23 kn mjesečno. S obzirom da prosječna tržišna najamnina za stan iste ili slične površine i kakvoće u istom dijelu grada (strogi centar grada Zagreba) po procjeni tužiteljice iznosi oko 4.512,26 kn mjesečno, to tužiteljica od tužene traži isplatu razlike između pretpostavljene tržišne najamnine i plaćene zaštićene najamnine u razdoblju od 30.6.2016. do 31.5.2019. u iznosu od 151.104,96 kn.
7. U navedenom stanu pod f) je temeljem Zakona o najmu stanova živi zaštićeni najmoprimac ČI s kojim je JI dana 5.6.2003. sklopila Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom, solemniziran istog dana po javnom bilježniku Dušku Sudaru pod brojem OU-1259/2003. Budući da je rješenjem o povratu imovine utvrđeno da je zaštićeni najmoprimac na predmetnom stanu ČI, to je prednici tužiteljice nametnuta obveza sklapanja ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom sa ČI (čl. 1. Ugovora) sukladno odredbama Zakona o najmu stanova koji je stupio na snagu 5.11.1996. Zaštićeni zajmoprimac ČI se člankom 3. Ugovora obvezao plaćati tužiteljici zaštićenu najamninu obračunatu sukladno članku 10. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97 i 117/05). Tako je ČI bio dužan plaćati tužiteljici iznos od 242,23 kn mjesečno, a od 30.9.2018. iznos od 532,91 kn mjesečno. S obzirom da prosječna tržišna najamnina za stan iste ili slične površine i kakvoće u istom dijelu grada (strogi centar grada Zagreba) po procjeni tužiteljice iznosi oko 4.512,26 kn mjesečno to tužiteljica od tužene traži isplatu razlike između pretpostavljene tržišne najamnine i plaćene zaštićene najamnine u razdoblju od 30.6.2016. do 31.5.2019. u iznosu od 151.104,96 kn.
8. U navedenom stanu pod g) je temeljem Zakona o najmu stanova živio zaštićeni najmoprimac TI s kojim je JI dana 5.6.2003. sklopila Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom, solemniziran istog dana po javnom bilježniku Dušku Sudaru pod brojem OU-1260/2003. Budući da je rješenjem o povratu imovine utvrđeno da je zaštićeni najmoprimac na predmetnom stanu upravo TI, to je prednici tužiteljice nametnuta obveza sklapanja ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom sa TI (čl. 1. Ugovora) sukladno odredbama Zakona o najmu stanova koji je stupio na snagu 5.11.1996. Zaštićeni zajmoprimac TI se člankom 3. Ugovora obvezao plaćati tužiteljici zaštićenu najamninu obračunatu sukladno članku 10. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97 i 117/05). Tako je TI bila dužna plaćati tužiteljici iznos od 84,56 kn mjesečno, a od 30.9.2018. iznos od 186,03 kn mjesečno. S obzirom da prosječna tržišna najamnina za stan iste ili slične površine i kakvoće u istom dijelu grada (strogi centar grada Zagreba) po procjeni tužiteljice iznosi oko 1.369,99 kn mjesečno to tužiteljica od tužene traži isplatu razlike između pretpostavljene tržišne najamnine i plaćene zaštićene najamnine u razdoblju od 30.6.2016. do 31.5.2019. u iznosu od 45.362,25 kn.
9. U navedenom stanu pod h) je temeljem Zakona o najmu stanova živio zaštićeni najmoprimac SI s kojim je JI dana 21.7.2015. sklopila Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom, solemniziran istog dana po javnom bilježniku Tihana Sudar pod brojem OV-5998/2015. Budući da je rješenjem o povratu imovine utvrđeno da je zaštićeni najmoprimac na predmetnom stanu upravo SI, to je prednici tužiteljice nametnuta obveza sklapanja ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom sa SI (čl. 1. Ugovora) sukladno odredbama Zakona o najmu stanova koji je stupio na snagu 5.11.1996. Zaštićeni najmoprimac SI se člankom 3. Ugovora obvezao plaćati tužiteljici zaštićenu najamninu obračunatu sukladno članku 10. Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97 i 117/05). Tako je SI bila dužna plaćati tužiteljici iznos od 335,33 kn mjesečno, a od 30.9.2018. iznos od 737,73 kn mjesečno. Zaštićena najmoprimka SI je potpisala sa tužiteljicom Zapisnik o primopredaji stana u [adresa], III. kat lijevo dana 20.2.2019. te ga istoj predala slobodnog d osoba i stvari, kao i ključeve stana. S obzirom da prosječna tržišna najamnina za stan iste ili slične površine i kakvoće u istom dijelu grada (strogi centar grada Zagreba) po procjeni tužiteljice iznosi oko 4.597,75 kn mjesečno to tužiteljica od tužene traži isplatu razlike između pretpostavljene tržišne najamnine i plaćene zaštićene najamnine u razdoblju od 30.6.2016. do 28.2.2019. u iznosu od 138.245,46 kn.
10. Tužiteljica u tužbi ističe i da se izračun zaštićene najamnine od 1.9.2018. postepeno povećava sukladno Zakonu o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova kojeg je Hrvatski sabor donio dana 13.7.2018. Naime, narednih 5 godina se postepeno povisuje zaštićena najamnina koja plaća zaštićeni najmoprimac u stanu u privatnom vlasništvu. Zaštićena najamnina se povisuje svakih 12 mjeseci počevši od dana 1.9.2018. i izračunava je najmodavac, a najmoprimac ju je dužan plaćati i bez izmjene ugovora. Izračun najmodavca je ovršna isprava. Iznos za koji se povećava zaštićena najamnina na dan 1.9. svake godine je fiksan i iznosi 1,2 x zaštićene najamnine koju je najmoprimac plaćao za mjesec kolovoz 2018., a koja se računa na način da se iznos zaštićene najamnine na dan 31.8.2018. pomnoži sa 1,2 i za dobiveni iznos se povećava najamnina svakog 1.9. i to u razdoblju od 1.9.2018. do 31.8.2023. Dana 31.8.2023. se ukidaju zaštićeni najamnine i sva prava zaštićenih najmoprimaca u stanovima u privatnom vlasništvu. Najkasnije do dana 31.8.2023. zaštićeni najmoprimac je dužan predati stan u posjed najmodavcu ili do tada sklopiti novi Ugovor o najmu stana na određeno vrijeme sa tržišnom najamninom koju odredbi najmodavac, ako se tako najmodavac i najmoprimac dogovore. Prema tome, visina iznosa zaštićene najamnine se postepeno povećava za sve naprijed navedene najmoprimce osim za CI i EI koje su napustile predmetne stanove prije nego što je Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova stupio na snagu.
11. Nakon provedenog građevinskog vještačenja tužiteljica je specificirala tužbeni zahtjev podneskom od 26.9.2023.
12. Tužena u odgovoru na tužbu osporava osnovanost i visinu tužbenog zahtjeva u cijelosti. Ističe da nije ispunjena osnovna pretpostavka odgovornosti za štetu, a to je protupravnost jer samo donošenje Zakona o najmu stanova ne predstavlja protupravnu radnju za koju bi tužena trebala odgovarati. Također, tužiteljica ničime ne dokazuje da je njeno vlasništvo ograničeno upravo kao posljedica primjene ZNS. Tako nigdje u tužbi nije obrazloženo zašto i po kojoj osnovi je tužiteljica sklopila ugovore o najmu sa zaštićenom najamninom sa MI i BI, obzirom isti nisu navedeni kao nositelji stanarskog prava u Rješenju Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove od dana 31.3.2000. već je očito riječ o nasljednicima za nositelja stanarskog prava OI i ĐI. Ovo stoga jer ZNS propisuje stroge formalne uvjete koji moraju biti zadovoljeni da bi uopće nastala obveza vlasnika stana da sa stanarom sklopi ovaj ugovor, pa je na tužiteljici teret dokazati postojanje tih uvjeta. U odnosu na KI tužena ističe da je tužba preuranjena jer postupak u kojem tužiteljica tuži istog na iseljenje nije pravomoćno okončan, zbog čega se ne može uzeti da je na strani tužiteljice šteta nastala kao posljedica ZNS.
13. Tužena ističe da je za stjecanje prava na zaštićenu najamninu potrebno da potencijalni zaštićeni najmoprimac, kao i članovi njegovog kućanstva, budu osobe lošijeg imovnog stanja, koje stoga imaju pravo primiti stan u najam po najamnini znatno nižoj od tržišne. Zbog toga ZNS u čl. 31. st. 2. podst. 2. propisuje da pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan. Tužiteljica je dužna dokazati jesu li u trenutku sklapanja ugovora zaštićeni najmoprimac te članovi obiteljskog domaćinstva imali useljivu kuću ili stan, odnosno jesu li njihovi nasljednici zaista i bili članovi obiteljskog domaćinstva jer država ne može odgovarati za propust tužiteljice.
Nadalje, ističe se da za razdoblje nakon donošenja i stupanja na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (NN 68/18) podnositeljica nema pravo na naknadu štete zbog povrede odredaba Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, obzirom je Republika Hrvatska uskladila svoje zakonodavstvo sa stavom Europskog suda za ljudska prava te se od rujna 2018. zaštićena najamnina počela povećavati. Slijedom toga, ako se utvrdi osnovanim tužbeni zahtjev, tužiteljici svakako ne bi pripadala zatražena razlika nakon rujna 2018.
14. Tužena ističe da tužiteljica neosnovano potražuje naknadu štetu do punog iznosa tržišne najamnine. S tim u vezi poziva se na utvrđenje ESLJP u presudi Statileo jer ESLJP dopušta ograničenje prava vlasništva do određene mjere – da vlasnici stanova imaju određenu korist od stanova u najmu na način da ostvaruju korist koja ne smije biti manja od troškova nužnih za održavanje te nekretnine, a ne tržišne najamnine. Nakon što sud utvrdi visinu potraživanja, tužena predlaže da se od Porezne uprave zatraže podaci o visini poreza koje bi tužiteljica bila dužna platiti na određeni mjesečni iznos najamnine te da se od svakog mjesečnog iznosa oduzme iznos poreza koju bi tužiteljica platila tuženoj. Ovo iz razloga jer je u konkretnoj pravnoj stvari riječ o naknadi imovinske štete koja mora biti stvarna pa tako i dosuđena u stvarnom iznosu, koji bi tužiteljica ostvarila. Slijedom svega navedenog proizlazi da je tužbeni zahtjev neosnovan pa tužena predlaže da ga sud u cijelosti odbije te naloži tužiteljici da tuženoj naknadi parnični trošak.
15. Tužiteljica je u cijelosti ostala kod navoda tužbe i tužbenog zahtjeva. Dostavlja nalaz i mišljenje građevinskog vještaka, odnosno dopunu nalaza i mišljenja (procjembenog elaborata) kojim se utvrđuje vrijednost tržišnog najma stanova u [adresa], a koji se odnosi na razdoblje od 1.7.2016. pa do 31.12.2018. te prema utvrđenim iznosima razlike između vrijednosti tržišne najamnine predmetnih nekretnina i zaštićene najamnine za razdoblje od 1.7.2016. do 30.9.2019. od tužene potražuje ukupnog iznosa od 708.675,28 kn, zajedno sa zateznom kamamtom tekućom na pojedine mjesečne iznose. U odnosu na navode iz odgovora na tužbu ističe da je sklopila 'Ugovore o najmu stana sa zaštićenom" najamninom sa MI i CI. Nadalje, što se tiče PI i njegovog statusa zaštićenog najmoprimca, tužiteljic a dostavlja Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od dana 14.06.2002. kojeg je ZI sklopio s Gradom Zagrebom, a u kojem se jasno spominje u čl. 1. raniji stanar- najmoprimac HI koji je preminuo te je njegov status zaštićenog najmoprimca prešao na njegovog sina MI koji je i sklopio navedeni Ugovor u tom svojstvu. U navedenom Ugovoru također su navedeni članovi njegovog domaćinstva, supruga i dva sina - GI, ZI i NI. Ujedno dostavlja i rodni list PI kojeg je vidljivo da mu je HI otac, kao i Uvjerenje o prebivalištu za MI od 21.3.2003. iz kojeg je vidljivo da je isti prijavljen na adresi [adresa] (adresa predmetne zgrade) od 28.8.1969. pa nadalje.
16. Što se tiče BI i njezinog statusa zaštićene najmoprimke, tužiteljica također dostavlja Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od dana 13.6.2022., sklopljen između BI kao zaštićene najmoprimke i Grada Zagreba, a u kojem se Ugovoru također u čl. 1. spominje ranija stanarka - najmoprimka ĐI, baka BI iza koje je ista naslijedila status zaštićene najmoprimke, nakon što se ista odselila i odjavila iz predmetnog stana. Iz Ugovora je vidljivo da je CI navela kako će u stanu stanovati sama, bez članova domaćinstva, kako i jest, a što je CI potvrdila i na vlastoručno potpisanoj Potvrdi (na Obrascu 2) od dana 19.3.2003. Također navodi da je CI prijavljena na adresi [adresa] od 13.11.1984. nadalje. Nadalje, tužiteljica smatra važnim ponoviti i utvrditi da je rješenje o djelomičnom povratu zgrade [adresa] u njezino vlasništvo postalo pravomoćno dana 3.12.2002. te da je ista preuzela službeno upravljanje zgradom dana 1.1.2003. od GSKG - Maksimir, Petrova 116, Zagreb, i s njima sklopila novi Ugovor o upravljanju/vođenju računa pričuve i ostalih poslova iz njihove nadležnosti, a koji je Ugovor i dalje na snazi. Važno je i za napomenuti kako su i u upravitelju GSKG CI i MI vodili kao zaštićene najmoprimce, a ne OI i ĐI. Prije nego što je tužiteljica preuzela zgradu od GSKG, zatražila je od PU Zagrebačke, Petrinjska 32, prijavništvo, odnosno popis osoba prijavljenih u Rakovčevoj 1 te iz popisa od dana 11.12.2002. proizlazi da je na popisu prijavljena samo CI (ne R) i ZI (ne OI) sa suprugom i dva sina, a ista je situacija i u popisu prijavljenih osoba od dana 28.5.2014. Obzirom na navedeno, tužiteljica ističe kako postoji očita neusklađenost podataka između Ureda za imovinsko-pravne poslove, Ureda za upravno- pravne poslove Grada Zagreba, koji je izdao rješenje o povratu zgrade [adresa] u vlasništvo tužiteljice i Odjela koji je sklapao Ugovore o najmu stana sa zaštićenom najamninom sa zaštićenim najmoprimcima, a što nikako nije odgovornost tužiteljice budući da joj do tada imovina nije bila vraćena u vlasništvo niti je ista preuzela upravljanje, stoga je nerazumno da bi tužiteljica obzirom na to trebala snositi ikakvu štetu jer ista odgovara za radnje i propuste koji su se dogodili tek od 1.1.2003. nadalje.
17. Tužiteljica nadalje navodi kako je sklapala Ugovore o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 1.1.2003. istoga sa s v i m n a j m o p r i m c i m a kod istog javnog bilježnika a koji su joj na njezin zahtjev dostavili tražene dokumente, imali Ugovore o najmu stana sa zaštićenom najamninom od ranije i stvarno u zgradi stanovali te imali zakonsko pravo na sklapanje Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom.
18. U odnosu na navode tužene koji se tiču poreza na dohodak od najma stanova, tužiteljica ističe kako porez na dohodak od najma plaća od 1.1.2003. redovito, uredno i točno za sve najmoprimce u Rakovčevoj 1.
19. Tužena je ostala kod odgovora na tužbu i istaknutih prigovora. Predlaže tužbeni zahtjev odbiti i traži naknadu parničnog troška.
20. Bitne činjenice za donošenje odluke sud je utvrdio čitanjem dostavljene dokumentacije i to: Zahtjev za mirno rješenje spora od 27.6.2019. i Dopuna Zahtjeva za mirno rješenje spora od 16.7.2019., zk izvadak za zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], djelomično Rješenje Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove, Odjela za upravno – pravne poslove, Drugi odsjek od 31.3.2000., Zaključak Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove, Odjela za upravno – pravne poslove, Drugi odsjek od 17.4.2003., Ugovora o najmu na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom broj OV-
1261/2003, OV-1262/2003, OV-1258/2003, OV-1259/2003, OV-1260/2003, OV- 5998/2015, Zapisnika o bodovanju predmetnih stanova, Zapisnika o primopredaji stana u [adresa], suteren desno od 1.5.2019., Zapisnik o primopredaji stana na I. katu desno od 17.2.2019., Zapisnika o primopredaji stana na II. katu lijevo od 30.4.2018., Zapisnika o primopredaji stana na III. katu lijevo od 20.2.2019., izračuni zaštićene najamnine sačinjene od strane Gradskog stambenog komunalnog gospodarstva. Pročitane su presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-334/2011 i Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-2585/2013. Pročitani su Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između MI i [adresa] od 14.6.2002., rodni list i uvjerenje o prebivalištu za MI, Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između BI i [adresa] od 13.6.2002., Potvrda i uvjerenje o prebivalištu za CI, popis osoba prijavljenih na adresi [adresa] izdanog od strane MUP-a od dana 11.12.2002. te od dana 28.5.2014. Sud nije uzimao u obzir dostavljeni procijenjeni elaborat i dopuni procijenjenog elaborata vrijednosti tržišnog najma stanova u zgradi u [adresa] koji je dostavila tužiteljica budući se tužena protivila korištenju istih. Utvrđenja vrijednosti tržišnog najma predmetnih stanova u zgradi u [adresa] i to stanova E-1 suteren, E-3 prizemlje, E-4 I. kat, E-5 II. kat, E-6 III. kat, E-7 II kat, E-9 mansarda i E-10 III. kat provedeni su očevid na licu mjesta i građevinsko vještačenje. Cijeneći provedene dokaze sukladno čl. 8 ZPP-a, utvrđuje se da je tužbeni zahtjev osnovan.
21. Rješenjem ovog suda poslovni broj P-12257/2019-55 od dana 3.4.2024. određen je prekid postupka budući je JI preminula. Rješenjem poslovni broj P- 12257/2019-59 od dana 29.7.2024. pozvana je RI da kao zakonska nasljednica iza pokojne JI preuzme postupak te je isti nastavljen.
22. Predmet spora je zahtjev tužiteljice za isplatu razlike između cijene zaštićene najamnine i cijene slobodno ugovorne tržišne najamnine koju bi tužiteljica kao vlasnica nekretnina i to trosobnog stana u suterenu površine 66,62 čm, dvosobnog stana sa sobicom u visokom prizemlju površine 64,46 čm, dvosobnog stana sa sobicom u I. (prvom) katu površine 71,25 čm, dvosobnog stana sa sobicom u II. (drugom ) katu površine 72,60 čm, trosobnog stana u III. (trećeg) kata površine 71,25 čm, dvosobnog stana sa sobicom u II. (drugom) katu površine 71,25 čm, jednosobnog stana na mansardi površine 31,35 čm i trosobnog stana na III. (trećem) katu površine 72,60 čm, svi nalazeći u kući u [adresa], upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] mogla ostvarivati u utuženom razdoblju od 1.7.2016. do 1.6.2019. u kojem nije mogla slobodno ugovarati tržišnu visinu najamnine budući su u istima živjeli zaštićeni najmoprimci, sve temeljem Zakona o najmu stanova.
23. U čl. 30 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 68798, 137/99,22/00,73/00, 129/00, 114/01,79/06,141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, u daljnjem tekstu ZV-a) definirano je da je pravo vlasništva stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari koristi i od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima. Zakonom o najmu stanova (NN. br. 91/96,91/96,048/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20) je osobama koje su do dana stupanja na snagu toga Zakona imale status nositelja stanarskog prava priznat je status zaštićenog najmoprimca i vlasnici takvih stanova bili su dužni sa zaštićenim najmoprimcima zaključiti ugovor o najmu stana kojim su, između ostaloga, ugovorili i visinu najamnine koja je bila propisana kao zaštićena najamnina i koja je bila daleko niža od najamnine koju bi vlasnici tih stanova mogli ostvariti na tržištu. Također, tim je Zakonom onemogućeno vlasnicima stanova da uđu u posjed svojih stanova bez znatnih poteškoća i ispunjavanja određenih zakonskih pretpostavki. Dodatna otegotna okolnost vlasnicima tih stanova bila je činjenica da su se u ugovor o najmu unosili i članovi obiteljskog domaćinstva dotadašnjeg nositelja stanarskog prava, koji su nakon smrti nositelja stanarskog prava imali ista prava dok su živjeli u tim stanovima, uključujući i pravo na plaćanje zaštićene najamnine. Takvo je postupanje tuženice u donošenju Zakona o najmu stanova Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu u svojim odlukama Statileo protiv [adresa] te J i drugi protiv Republike Hrvatske utvrdio kao miješanje u vlasnička prava vlasnika stanova, čime je povrijeđen čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda. Iz tih presuda proizlazi da država ima pravo miješati se u mirno uživanje vlasništva kada su u pitanju stambeni odnosi, no zakonsko ograničenje najamnine na način da ona bude 25 puta manja od tržišne predstavlja pretjerano miješanje koje se ne može opravdati i pritom nije postojala pravedna raspodjela socijalnog i financijskog tereta koji je nastao kao posljedica reforme u stambenom sektoru. Zbog toga iz navedenih presuda Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu proizlazi da hrvatske vlasti bez obzira na široku slobodu procjene nisu postigle potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja.
24. U postupanju tužene u odnosu na reguliranje zaštićenih najmoprimaca na stanovima u privatnom vlasništvu ima protupravnosti jer takvo postupanje predstavlja povredu Ustavom i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda zajamčenog prava vlasništva. Naime, sustav zaštićenog najma, uveden Zakonom o najmu stanova, kojim se vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci, nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca i predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, protivno odredbi čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda. S obzirom da je Zakonom o najmu bila propisana visina zaštićene najamnine koja je i nekoliko desetaka puta niža od stvarne cijene najma koju je vlasnik stana mogao ostvariti na tržištu, proizlazi da je vlasnik stana ograničen u svojim pravima: nije mogao ući u posjed stana i morao je trpjeti činjenicu da će u posjedu tog stana osim dotadašnjeg nositelja stanarskog prava biti i njegovi članovi obiteljskog domaćinstva koji su s njim živjeli u tom trenutku. Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu smatra da je takvim postupanjem Republika Hrvatska donošenjem Zakona o najmu stanova nepravedno raspodijelila socijalni i financijski teret koji je nastao kao posljedica reforme u stambenom sektoru i da je na vlasnike stanova stavljen nerazmjeran i pretjeran pojedinačni teret, budući da je vlasnik stana morao snositi većinu socijalnih i financijskih troškova stambenog zbrinjavanja zaštićenog najmoprimca. Zbog toga donošenjem ovakvog Zakona nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja, čime je povrijeđena odredba čl. 1. Protokola 1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Zato je Europski sud za ljudska prava u svojoj odluci Statileo protiv Republike Hrvatske podnositelju zahtjeva dosudio naknadu štete upravo u iznosu koji predstavlja razliku između ostvarene zaštićene najamnine i najamnine koju bi ostvario na tržištu.
25. Odluke Europskog suda za ljudska prava u kojima je utvrđena povreda Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i pridružujućih Protokola obvezna je za sve sudove u Republici Hrvatskoj i ona djeluje prema svima, a ne samo prema podnositelju zahtjeva. Ovo je jasno izraženo i u odluci Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-I-745/1999 od 8. studenoga 2000. (NN broj 112/00.). Naime, Ustavni sud je u toj odluci zauzeo načelno ustavnopravno stajalište da svaka nesuglasnost nacionalnog zakona s Konvencijom ujedno znači i nesuglasnost nacionalnog zakona s načelom vladavine prava propisanim u čl. 3., načelom ustavnosti i zakonitosti propisanim u čl. 5. i načelom pravnog monizma nacionalnog i međunarodnog prava propisanim u čl. 134. Ustava. Zbog toga Ustavni sud smatra da izvršenje presuda Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu u kojima je utvrđena povreda Konvencije treba razumjeti u prvom redu kao izvršenje međunarodne ugovorne obveze koju je Republika Hrvatska kao ugovorna stranka prihvatila ratifikacijom Konvencije i priznavanjem jurisdikcije Europskog suda u svim predmetima koji se tiču tumačenja i primjene Konvencije. Kako je, dakle, citiranom presudom Statileo protiv Republike Hrvatske Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu zauzeo jasno pravno stajalište da je odredbama Zakona o najmu stanova izvršeno miješanje države u pravo vlasništva vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i da je to miješanje bilo pretjerano, odnosno da time nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava vlasnika stanova, proizlazi da je tim odlukama utvrđeno pravo vlasnika stanova da od Republike Hrvatske potražuju naknadu materijalne štete koja se sastoji iz razlike u visini zaštićene najamnine koju su primali kroz određeno razdoblje i tržišne najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem tih stanova na tržištu (tako i VSRH Rev-2364/16).
26. Ratifikacijom Konvencije o zaštiti ljudskih prava 1997. tužena se obvezala primjenjivati je, a to znači i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama. Međunarodni ugovori imaju jaču snagu od zakona, pa je stoga pozivanje tuženice na stav da država ne može odgovarati za štetu zbog donošenja određenog zakona, odnosno da donošenje zakona ne predstavlja štetnu radnju za državu, po mišljenju ovoga suda, u ovom sporu neosnovano. Slijedom svega navedenog, tužena je zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenih prava vlasništva dužna tužiteljici u čijim stanovima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu u iznosu razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine, sve sukladno čl. 1045. i čl. 1046. Zakona o obveznim odnosima (NN br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23 u daljnjem tekstu ZOO-a).
27. Nesporno je među strankama da su u vlasništvu tužiteljice sljedeći stanovi:
- stan E-l, trosobni stan u suterenu, površine 66,62 m , koji je na temelju Ugovora o najmu stana od 05.06.2003. koristio ĆI (preminuo **.**.2019.) s članovima obiteljskog domaćinstva, a stan je u posjedu tužitelja od 1.5.2019.;
- stan E-3, dvosobni stan u visokom prizemlju desno, površine 63,96 m2, koji na temelju Ugovora o najmu stana od 5.6.2003. koristi ZI s članovima domaćinstva;
- stan E-4, dvosobni stan na I katu desno, površine 70,75 m2, koji je na temelju Ugovora o najmu stana od 5.6.2003. koristila CI kao zaštićeni najmoprimac do 30.6.2018.;
- stan E-5, dvosobni stan na 11 katu lijevo, površine 70,75 m2, koji je bez valjane pravne osnove koristio ŠI s članovima obiteljskog domaćinstva, a tužitelj je u posjedu stana od 30.4.2018.;
- stan E-6, trosobni stan na III katu desno, površine 70,04 m , koji ie bez valjane pravne osnove koristio KI s članovima obiteljskog domaćinstva sve do 13.2.2020. kada je odselio na drugu adresu (Split, Julija Klovića 13
- stan E-7, dvosobni stan na II katu desno površine 70,04 m2, koji na temelju Ugovora o najmu stana od 5.6.2003. koristi ČI s članovima obiteljskog domaćinstva;
- stan E-9, jednosobni stan na mansardi desno, površine 30,85 m2, koji na temelju Ugovora o najmu stana od 5.6.2003. koristi UI sama;
- stan E-10, dvosobni stan na III katu lijevo, površine 70,15 m2, koji je na temelju Ugovora o najmu stana od 5.6.2003. koristila SI, a stan je u posjedu tužitelja od 20.2.2019.
28. Sud je dana 20.12.2021. proveo očevid na licu mjesta u [adresa] u prisutnosti sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu nekretnina Miru Jukića. Pregledani su stanovi oznake E1, E3, E4, E5, E6, E7, E9 i E10. Prisutna prednica tužiteljice predala je i popis stanova koji su predmetom vještačenja (list 197 spisa) sa prezimenima zaštićenih najmoprimaca te bilješkama o onima koji su umrli ili odselili te predali stanove vlasnici. Iz predanog popisa proizlazi da je stan E-1 predan 1.5.2019., da je na stanu E-4 prestalo pravo na zaštićenu najamninu 1.7.2018., da je zaštićeni najmoprimac iz stana E-5 iselio 30.4.2018., da je zaštićeni najmoprimac iz stana E-6 KI odselio 30.4.2020. i da je zaštićeni najmoprimac SI iz stana E-10 iselila dana 21.2.2019.
29. Sudski vještak Miro Jukić je dostavio svoj pisani nalaz i mišljenje dana 12.1.2022. U istome je opisao pregledane stanove i priložio njihove fotografije. Utvrdio je cijenu prosječne tržišne najamnine pregledanih stanova za drugu polovicu 2016., cijelu 2017. i cijelu 2018. Tužiteljica nije imala prigovora na nalaz i mišljenje vještaka te je prema utvrđenju vještaka podneskom do dana 8.2.2022. specificirala tužbeni zahtjev na način od tužene potražuje naknadu štete u ukupnom iznosu od 1.033.926,22 kn uvećano za zateznu kamatu tekuću na pojedine mjesečne iznose počevši od 1.7.2016. do zaključna 1.6.2019. Tužena je u cijelosti prigovorila nalazu i mišljenju sudskog vještaka Mire Jukića navodeći da nije ispunio svoj zadatak niti je nalaz i mišljenje izradio u skladu s pravilima struke i mjerodavnim propisima. Propituje metode procjene tržišne vrijednosti najma jer vještak u svom nalazu i mišljenju iste nije obrazložio.
30. Radi očitovanja vještaka na istaknute prigovore tužene sud je dana 26.10.2022. održao ročište za glavnu raspravu na koju je pristupio i sudski vještak Miro Jukić. Očitujući se o prigovorima tužene, vještak ističe da su prigovori neosnovani te da u cijelosti ostaje pri svom nalazu i mišljenju. Naglasio je da je pri izračunu tržišne vrijednosti najamnine koristio informativne cijene s oglasnika i prethodno vještačenja od tvrtke Vještak te iskustvene podatke. Tužena je ostala kod svih istaknutih prigovora navodeći da vještak iste nije otklonio svojim usmenim očitovanjem zbog čega je predložila provođenje novog građevinskog vještačenja. Sud je prihvatio prijedlog tužene kao opravdan jer sudski vještak za svoja utvrđenja iz pisanog nalaza i mišljenja nije dao jasna i stručna objašnjenja. Stoga je rješenjem od dana 26.10.2022. određeno provođenje novog građevinskog vještačenja po stalnom sudskom vještaku za graditeljstvo i procjenu nekretnina ŽI. Prema suglasnom prijedlogu stranaka vještak je trebao sačiniti svoj izračun razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine koristeći podatke vještaka Mire Jukića koji se odnose na površinu i položaj predmetnih stanova.
31. Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina ŽI, mag. ing. aedif. je dana 1.3.2023. dostavio pisani nalaz i mišljenje u kojem opisuje predmetne nekretnine, pojašnjava metode kojima se procjenjuje njihova vrijednost, prikazuje opće vrijednosti odnosa na tržištu nekretnina te daje svoju procjenu vrijednosti tržišne najamnine predmetne nekretnine za koju procjenu koristi poredbenu metodu koja je uobičajena za procjenu ove vrste nekretnine. Za izvođenje poredbenih cijena koriste se Ugovori o najmu onih nekretnina koje s procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljna podudarna obilježja. Vještak daje izračun tržišne vrijednosti najamnine za razdoblje od 1.7.2016. do izrade nalaza i mišljenja, 31.1.2023. te izračun vrijednosti zaštićene nekretnine za isto razdoblje. Tržišna vrijednost najamnine za sve predmetne stanove na dan vrednovanja, 30.1.2023. iznosi: 5.680,00 eur. Ukupna tržišna vrijednost najamnine od 1.7.2016. do 31.1.2023. iznosi: 203.733,68 eur. Ukupna vrijednost zaštićene najamnine od 1.7.2016. do 31.1.2023. iznosi: 29.984,86 eur. Razlika između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine od 1.7.2016 do 31.1.2023 iznosi: 173.748,82 eur.
32. Tužiteljica nije imala prigovor na nalaz i mišljenje vještaka te je podneskom od dana 4.4.2023. specificirala tužbeni zahtjev na način da od tužene potražuje isplatu iznosa od 168.571,44 EUR zajedno sa zateznim kamatama tekućim na pojedine iznose za razdoblje od 1.7.2016. do 1.6.2019.
33. Tužiteljica je podneskom od dana 26.9.2023. ispravila specifikaciju tužbenog zahtjeva od dana 4.4.2023. na način da od tužene potražuje isplatu iznosa od 98.778,72 EUR zajedno sa zateznim kamatama tekućim na pojedine iznose za razdoblje od 1.7.2016. do 1.6.2019.
34. Tužena je djelomično prigovorila nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka ŽI navodeći da je vještak protivno pravilima struke i mjerodavnim propisima prije provođenja međuvremenskog izjednačenja ukupni mjesečni iznos najma svih stanova zaokružio na više, slijedom čega je u postupku međuvremenskog izjednačenja, uz primjenu odgovarajućih baznih indeksa, ukupnu tržišnu vrijednost najma predmetnih stanova za svaki mjesec odgovarajuće godine utuženog razdoblja utvrdio u većem iznosu na štetu tuženika. U izradi procjene tržišne vrijednosti najma vještak je koristio podatke o stanju predmetnih stanova sadržane u dva prethodna procjembena elaborata, elaborat VG-26/19 od 25.3.2019. izrađen od strane društva Vještak d.o.o. i elaborat 1/22 od 12.1.2022. izrađen od strane stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu nekretnina Mire Jukića, a koji podaci su pribavljeni očevidom na licu mjesta. Iz navedenih procjembenih elaborata proizlazi kako su predmetni stanovi održavani, te su u prosječnom do dobrom stanju, dok su stanovi iz kojih su najmoprimci iselili u fazi uređenja, odnosno oni koji su već uređeni su u izvanrednom stanju. Iz prethodnih procjembenih elaborata, od ukupno 8 stanova u vlasništvu tužitelja, samo su 3 stana u posjedu zaštićenih najmoprimaca, dok je u nalazu i mišljenju vještaka ŽI tržišna vrijednost najma, kao i razlika između tržišne i zaštićene najamnine, za razdoblje od 1.5.2019. do 31.1.2023. utvrđena za ukupno 4 stana, te se u tom dijelu prigovara nalazu i mišljenju vještaka. Iako iz prethodnih elaborata ne proizlazi podatak daje raniji korisnik stana E-6, KI, dana 13.2.2020. odjavio prebivalište s adrese predmetnog stana i prijavio prebivalište u [adresa], svakako iz procjembenog elaborata vještaka Mire Jukića proizlazi daje stan E-6 na dan provedbe očevida 20.12.2021. bio u fazi uređenja, što upućuje na zaključak daje predmetni stan već tada bio u posjedu tužitelja. Stoga je vještak mogao barem od datuma provedbe očevida 20.12.2021. do zaključno 31.1.2023. tržišnu vrijednost najma, kao i razliku između tržišne i zaštićene najamnine, utvrditi za 3 stana, a ne za 4 stana, i to dok tužitelj ne dostavi podatak o točnom datumu primopredaje stana E-6. S obzirom daje tužitelj propustio obavijestiti sud i tuženika o predaji stana E-6 njemu u posjed, predlaže se od tužitelja zatražiti o tome očitovanje, kao i odgovarajući dokaz o datumu od kojeg je isti stupio u posjed, budući ta činjenica utječe na ukupni mjesečni iznos tržišne vrijednosti najma, kao i na visinu naknade štete u razdoblju od 1.7.2016. do 31.1.2023., neovisno o tome što tužitelj u ovom postupku zahtijeva naknadu štete do 30.6.2019., jer je upravo po nalogu suda vještak dobio zadatak izraditi procjenu tržišne vrijednosti najma predmetnih stanova i visine naknade štete za razdoblje od 1.7.2016. do 31.1.2023., tj. do dana izrade nalaza. Tužena prigovara nalazu i mišljenju u dijelu (str. 17.) gdje je vještak prethodno pravilno utvrđene mjesečne iznose najma svakog od predmetnih stanova neosnovano zaokružio na cijeli iznos, a potom je taj cijeli iznos podijelio s površinom svakog od predmetnih stanova, slijedom čega je izmijenio prethodno utvrđene vrijednosti najma svih predmetnih stanova, kako po m2, tako i po mjesečnom iznosu, što je u konačnici rezultiralo time da je tržišna vrijednost najma svih predmetnih stanova utvrđena u ukupnom iznosu od 5.680.00 EUR mjesečno, umjesto u iznosu od 5.673,86 EUR mjesečno, čime je ukupnu tržišnu vrijednost najma svih predmetnih stanova povećao za 6,14 EUR mjesečno (46,26 kn prema fiksnom tečaju konverzije) na štetu tuženika. Tužena predlaže da sud pozove vještaka da izradi dopunu nalaza i mišljenja na način da po dostavljenom dokazu od strane tužitelja o predaji u posjed stana E6:
- procijenjenu tržišnu vrijednost najma predmetnih stanova po m2 (11,22 EUR/m2, 10,52 EUR/m2, 10,75 EUR/m2, 10,99 EUR/m2) na dan vrednovanja pravilno utvrdi prema površini svakog od predmetnih stanova u mjesečnim iznosima bez zaokruživanja, u visini od 700,84 EUR za E-l, u visini od 687,57 EUR za E-3, u visini od 793,82 EUR za E-4 i E-5, u visini od 785,85 EUR za E-6 i E-7, u visini od 339,04 EUR za E-9 i u visini od 787,08 EUR za E-10, odnosno u ukupnom mjesečnom iznosu bez zaokruživanja, u visini od 5.673,86 EUR,
- postupkom međuvremenskog izjednačenja pravilno i točno utvrdi ukupnu mjesečnu tržišnu vrijednost najma predmetnih stanova u razdoblju od 1. srpnja 2016. do 31. siječnja 2023., uzimajući u obzir dan primopredaje predmetnih stanova E-l, E-4, E-5, E-6 i E-10 u posjed tužitelja,
- točno utvrdi ukupni mjesečni iznos zaštićene najamnine koju je tužitelj imao pravo primati u razdoblju od 1. srpnja 2016. do 31. siječnja 2023., uzimajući u obzir dan primopredaje predmetnih stanova E-l, E-4, E-5, E-6 i E-10 u posjed tužitelja, te
- potom utvrdi ukupan iznos razlike između tržišne vrijednosti najma i zaštićene najamnine predmetnih stanova u razdoblju od 1. srpnja 2016. do 3.1. siječnja 2023.
35. Tužiteljica u podnesku od dana 13.11.2023., a vezano uz navode tužene kako je stan E-6 također u posjedu tužiteljice najkasnije od 13.2.2020. budući da je na dan provedbe očevida bio u fazi uređenja te na temelju toga zaključuje kako je predmetni stan bio u posjedu tužiteljice tog dana te da navedeno utječe na visinu naknade štete ističe kako nije relevantno što je stan u njenom posjedu, kako to navodi tužena, bio najkasnije od 13.2.2020. budući da se tužbom traži isplata naknade štete zaključno s danom 1.6.2019. Ujedno ukazuje na podnesak od 26.9.2023. kojim je specificiran tužbeni zahtjev uzimajući u obzir da su neki od predmetnih stanova predani u posjed tužiteljici te u skladu s tim za te stanove tužiteljica ne traži naknadu štete.
36. Stalni sudski vještak ŽI je dana 14.2.2024. dostavio svoje dopunsko očitovanje prema prijedlogu tužene. Prigovor tužene u dijelu koji se odnosi na stan E-6 ocjenjuje neosnovanim. Ističe da u spisu nigdje nije bilo navedeno da je stan E-6 u posjedu tužitelja od 13.2.2020. kako to navodi tuženik. Na tvrdnju da je trebao zaključiti temeljem elaborata vještaka Mire Jukića da je stan u posjedu tužitelja jer je na dan očevida bio u fazi uređenja navodi da nema jednoznačne korelacije između uređivanja stana i posjedovanja stana od strane tužitelja. Osim toga, i tužena je nakon provedenog očevida i izrade gore spomenutog elaborata od vještaka Mire Jukića (siječanj 2022) izradio podnesak od 8.3.2022. u kojem u vezi stana E-6 navodi:…- stan E-6, trosobni na III katu desno, površine 70,04 m2, u kojem bez valjane pravne osnove stanuje KI s članovima svojeg domaćinstva;’’ Drugim riječima, tuženik nigdje u podnesku od 8.3.2022., poslije očevida i elaborata vještaka Jukića, ne zaključuje ono što sada smatra da je ovaj sudski vještak trebao zaključiti. Stoga bez precizne činjenice, vještak neće korigirati nalaz i mišljenje zbog ovog prigovora. Na navode prigovora da je zaokruživanje vrijednosti najamnine proveo prije dovršetka procjene ističe kako je u nalazu i mišljenju napravio lapsus kojim je nastala greška u procjeni od 0,4%, zaokruživanjem prije dovršetka procjene te sada dajem korekciju izračuna kako slijedi: Tržišna vrijednost najamnine za sve predmetne stanove na dan vrednovanja, 30.1.2023. iznosi: 5.673,86 EUR. Ukupna tržišna vrijednost najamnine od 1.7.2016. do 31.1.2023. iznosi: 203.111,23 EUR. Ukupna vrijednost zaštićene najamnine od 1.7.2016. do 31.1.2023. iznosi: 29.984,86 EUR. Razlika između tržišne vrijednosti nekretnine i zaštićene najamnine od 1.7.2016. do 31.1.2023. iznosi:173.126,37 EUR, odnosno konačno zaokruženo: 173.000,00EUR.
37. Tužiteljica i tužena nisu imali prigovora na opisanu dopunu nalaza i mišljenja vještaka. Temeljem dostavljenih izračuna sudskog vještaka ŽI koji sud u cijelosti prihvaća jer je detaljan i jasan utvrđena je visina tužbenog zahtjeva kako je to opisano u točkama I. i II. izreke ove presude.
38. U odnosu na sporni stan označen kao E-6 u kojem je živio KI tužena ističe kako je naknadno provjerom podataka o prebivalištu KI koji je koristio stan E-6, utvrdila da je isti promijenio prebivalište dana 13.2.2020. Isti je predan tužiteljici u posjed dana 30.4.2020. Tužiteljičin zahtjev za naknadu štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine za razdoblje od 1.7.2016. do 30.6.2019. je neosnovan. Naime, iz obrazloženja presude broj Ps-97/14 od 5.9.2018. proizlazi kako je tužiteljica dopisom od 27. 1.2009. osnovano odbila sa KI sklopiti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, budući je upravo tom presudom pravomoćno odbijen njegov protutužbeni zahtjev za donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, slijedom čega se osnovano može zaključiti kako KI, nakon smrti svoje majke koja je prethodno imala sklopljen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom s Gradom Zagrebom, kao tadašnjim vlasnikom predmetnog stana (prije nego što je tužiteljici predmetni stan vraćen u vlasništvo), od siječnja 2009. godine pa nadalje, sve do primopredaje stana u posjed tužiteljici 30.4.2020., nije imao pravo na zaštićenu najamninu, pa tako niti u utuženom razdoblju od 1.7.2016. do 30.6.2019., već je bio dužan plaćati slobodno ugovorenu najamninu, i to u iznosu koji je zahtijevala tužiteljica. Činjenica što tužiteljica za razdoblje prije donošenja presude Ps-97/14 od 5.9.2018. nije od KI naplatila slobodno ugovorenu najamninu, isključivo je posljedica njezinog propusta što u parnici s najmoprimcem nije zahtijevala isplatu slobodno ugovorene najamnine i za prethodno razdoblje. Stoga tužena predlaže da vještak dopuni nalaz i mišljenje na način da utvrdi tržišnu najamninu i razliku između tržišne i zaštićene najamnine u cijelom utuženom razdoblju utvrdi za stanove E-1, E-3, E-4, E-5, E-7, E-9 i E-10 prema vremenu njihovog korištenja od strane zaštićenih najmoprimaca, s time da stan E-6 potpuno izostavi iz tog obračuna, jer tužiteljica nema pravo na naknadu štete u odnosu na taj stan, budući tadašnji najmoprimac toga stana nije niti imao pravo na zaštićenu najamninu. U prilogu opisanog podneska tužena dostavlja presudu Županijskog suda u Sisku poslovni broj Gž-1156/2018-3 od dana 20.4.2023.
39. Sud u cijelosti prihvaća stav tužiteljice istaknut u podnesku od dana 4.2.2025. budući nije sporno da je KI stanovao u stanu označenom u E-6 u razdoblju od srpnja 2016. do lipnja 2019. te je isti napustio u travnju 2020. Presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-97/14 na koju se poziva tužena RH, a kojom je KI određeno plaćati slobodno utvrđenu najamninu postala je pravomoćna 20. travnja 2023. te od tada proizvodi pravne učinke, sve u skladu s učincima pravomoćne presude. Dakle, KI je u utuženom periodu bio dužan plaćati zaštićenu najamninu sukladno Zakonu na najmu stanova i to čl. 38. budući je isti bio naveden kao korisnik stana u Ugovoru o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom, a koji Ugovor je majka KI, II sklopila s Gradom Zagrebom 8.7.2002. br. ovjere OU- 998/02 koji Grad Zagreb je kasnije donio odluku o vraćanju predmetnog stana JI, u kojoj odluci su navedeni zaštićeni najmoprimci (odnosno nositelji stanarskog prava) između kojih je navedena i AI majka KI koji je i nakon njene smrti pa sve do dana 30.4.2020. kada je tužiteljici predao u posjed stan oznake E-6 u istome stanovao. Stoga tužena ima pravo na naknadu štete u utuženom razdoblju i za taj stan.
40. Sud nije usvojio prijedlog tužene za pribavom podataka o porezu koji bi tužiteljica plaćala da je sklopila ugovore o najmu budući u ovom slučaju nije riječ o "najamnom odnosu" već je predmet spora naknada štete zbog prekomjernog ograničenja prava vlasništva čija se visina određuje prema kriteriju visine tržišne najamnine. Prema članku 8. stavak 2. točka 5. Zakona o porezu na dohodak (NN broj, 115/16., 106/18., 121/19., 32/20. i 138/20.) porez na dohodak se ne plaća na odštete koje nisu u svezi s gospodarskom djelatnošću, a tužiteljica se u ovom slučaju nikako ne bavi gospodarskom djelatnošću i ne ostvaruje dohodak, već pravo na naknadu štete koja odgovara razlici između tržišne i zaštićene najamnine, slijedom čega nije niti potrebno obračunavati porez.
41. Slijedom svega navedenog sud je usvojio tužbeni zahtjev za iznos od 96.928,38 EUR, dok je sa preostalom razlikom u iznosu od 1.850,34 EUR tužiteljica odbijena jer opravdanost istoga ne proizlazi iz dopunskog nalaza i mišljenja građevinskog vještaka ŽI na koji nije imala prigovor.
42. Odluka o trošku se temelji na čl. 154. st. 5. i čl. 155 ZPP-a, prema vrijednosti predmeta spora i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika. Troškovi koji su tužiteljici bili potrebni za svrhovito vođenje postupka odnose se na sastav tužbe u iznosu od 744 bodova (Tbr. 7 t. 1), obrazloženih podnesaka od dana 14.4.2022., 4.4.2023., 14.11.2023. i 5.2.2025. u iznosu od po 744 bodova za svaki (Tbr. 8 t. 1), podnesaka od 1.4.2022., 14.4.2021., 8.2.2022., 26.9.2023.., 4.3.2024. i 25.6.2024. u iznosu od po 100 bodova za svaki (Tbr. 8.t.3), zastupanja na ročištima održanim dana 18.10.2021., , 26.10.2022. i 27.3.2025. u iznosu od po 744 bodova (Tbr. 9.t.1), na ročištima održanim 26.1.2021., 15.2.2024. i 29.1.2025. u iznosu od po 50 bodova (Tbr. 9.t.5), na ročištu održanom 5.3.2024. u iznosu od 372 boda (Tbr. 9.t.2) te za dolazak na očevidu dana 20.12.2021. u iznosu od 744 bodova (Tbr. 9.t.7). Nije priznat zatraženi trošak sastavljanja podnesaka kojima tužiteljica požuruje rad sud te predlaže zakazivanje ročišta (podnesci od 4.4.2023., 12.6.2023., 1.9.2023., 5.3.2024.) jer isti nisu nužni budući sud zakazuje rasprave prema raspoloživom rasporedu i stanju spisa. Nije priznat zatraženi trošak sastava podneska od 26.5.2021. kojem tužiteljica putem e komunikacije dostavlja već ranije priloženu dokumentaciju budući su prema čl. 106 a st. 2 ZPP-a odvjetnici uvijek dužni podneske podnositi u elektroničkom obliku pa nije pravično da propust punomoćnika tužiteljice da po citiranom članku postupi prvi puta kada predaje podnesak ide na teret suprotne strane. Uz vrijednost jednog boda u iznosu od 2,00 EUR i 25% PDV-a u iznosu od 3.537,00 EUR priznati trošak tužiteljice iznosi 17.685,00 EUR. Navedenom trošku treba dodati trošak predujma za očevid i građevinsko vještačenje u iznosu od 1.376,71 EUR, sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 663,61 EUR i sudske pristojbe na presudu u iznosu od 663,61 EUR pa ukupno priznati trošak tužiteljice iznosi 20.388,93? EUR, zajedno sa zateznom kamatom tekućom od dana 15.5.2025. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.
U Zagrebu 15. svibnja 2025.
Sutkinja:
Ivana Markotić
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude stranke imaju pravo na žalbu koju mogu podnijeti ovome sudu u roku od 15 dana od dana primitka presude. Žalba se podnosi pisano, a o istoj odlučuje županijski sud.
DNA
1. pun. tužiteljice
2. tuženoj po OGDO
