REPUBLIKA HRVATSKA
Visoki trgovački sud Republike Hrvatske
Savska cesta 62, Zagreb
Poslovni broj: Pž-1661/2025-2
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E NJ E
Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, sutkinja Dubravka Matas, u pravnoj stvari ovrhovoditelja ERSTE&STEIERMÄRKISCHE BANK d.d., Rijeka, Jadranski trg 3a, OIB 23057039320, kojeg zastupaju punomoćnici, odvjetnici u Maćešić i partneri odvjetničko društvo d.o.o., Rijeka, protiv ovršenika DOMI d.o.o. u stečaju, Zagreb, Ulica Milana Pavelića 21, OIB 20233402883, kojeg zastupa Stjepan Rakarec, stečajni upravitelj iz Črnkovca, odlučujući o žalbi zainteresirane osobe JONING d.o.o., Zagreb, Ulica Matka Baštijana 2a, kojeg zastupaju punomoćnici, odvjetnici u Odvjetničkom društvu Alija Hrastinski & Graf j.t.d., Zagreb, protiv rješenja Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj Ovr-30/2023 od 19. veljače 2025., 14. svibnja 2025.
r i j e š i o j e
Odbija se kao neosnovana žalba zainteresirane osobe Joning d.o.o., Zagreb, Ulica Matka Baštijana 2a, i potvrđuje rješenje Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj Ovr-30/2023 od 19. veljače 2025.
Obrazloženje
1. Trgovački sud u Zagrebu je pobijanim rješenjem odbio kao neosnovan prijedlog zainteresirane osobe kupca Joning d.o.o., Zagreb, Ulica Matka Baštijana 2a (u daljnjem tekstu: Kupac) za umanjenje iznosa kupovnine koju je uplatio u iznosu od 351.663,75 eur.
1. Prvostupanjski sud je donio pobijano rješenje utvrdivši:
- da se postupak po ovrhovoditeljevom prijedlogu za ovrhu od 27. veljače 2019., kojim je na temelju ovršne isprave predložena ovrha na nekretnini, ranije vodio kod Općinskog suda u Rijeci pod poslovnim brojevima Ovr-292/19 i Ovr-1151/20
- da je rješenjem Trgovačkog suda u Zagrebu, Stalne službe u Karlovcu poslovni broj St-1551/21 od 20. siječnja 2022. otvoren stečajni postupak nad ovršenikom
- da je Općinski sud u Rijeci donio rješenje poslovni broj Ovr-1151/20 od 26. siječnja 2023. kojim je utvrdio prekid postupka, oglasio se stvarno nenadležnim te odlučio da će se predmet ustupiti stvarno i mjesno nadležnom prvostupanjskom sudu - da je donio rješenje poslovni broj Ovr-30/23-84 od 17. ožujka 2023. kojim je odlučio da se nastavlja ovršni postupak u ovoj pravnoj stvari
- da je donio rješenje o ovrsi poslovni broj Ovr-30/23 od 4. listopada 2023.
- da je održao ročište radi utvrđivanja vrijednosti nekretnine
- da je 31. siječnja 2024. Financijska agencija dostavila izvješće o provedenoj elektroničkoj javnoj dražbi u kojem je obavijestila da je najbolji ponuditelj na dražbi bio Kupac koji je ponudio iznos od 351.663,75 eur
- da je 9. veljače 2024. donio rješenje o dosudi
- da je Kupac isplatio kupoprodajnu cijenu u cijelosti
- da je 8. travnja 2024. donio zaključak o predaji nekretnine Kupcu
- da je donio rješenje o namirenju poslovni broj Ovr-30/23 od 19. srpnja 2024. (pravomoćno 1. rujna 2024.)
- da je donio rješenje o dovršetku ovrhe poslovni broj Ovr-30/23 od 9. prosinca 2024. (pravomoćno 23. prosinca 2024.).
1.2. Pritom da je Kupac u podnescima od 11. lipnja 2024., 24. lipnja 2024. i 3. srpnja 2024. naveo da je kupio nekretninu površine 165 m2, ali da iz naknadno dostavljenog nalaza i mišljenja sudskog vještaka proizlazi da navedena nekretnina ima površinu od 127,63 m2. Stoga da je Kupac predložio:
- naložiti ovršeniku predaju u posjed nekretnine površine 165 m2 ili
- razmjerno umanjenje kupoprodajne cijene za predmetnu nekretninu s obzirom na navedenu razliku u površini.
1.2.1. Glede tog prijedloga da je ovrhovoditelj na ročištu za diobu kupovnine istaknuo da se u ovršnom postupku kupovalo po načelu „viđeno- kupljeno“, da Kupac ima pravo razgledati predmetnu nekretninu, da je Kupac upozoren od ovršenikovog stečajnog upravitelja da je neto korisna površina nekretnine manja nego upisana u zemljišne knjige, da su i drugi potencijalni kupci podnosili ponude u vidu manje neto korisne površine, da se Kupac nije žalio na rješenje o dosudi niti je odustao od same ponude te da je rješenje o dosudi pravomoćno te da bi vraćanjem kupovnine pretrpio štetu.
1.2.2. Također, da se ovršenik očitovao na način da ukupna površina nekretnine iznosi 165 m2, da nema jasnih saznanja što je navedena površina obuhvaćala, da je postupio sukladno načelu povjerenja u zemljišne knjige, da je u elaboratu za formiranje cijene nekretnine naveden iznos za 165 m2 te da može postojati nedoumica radi li se o neto ili bruto površini.
1.2.3. Konačno da se Kupac očitovao ističući da je na dražbi koju je provela Financijska agencija sudjelovao u dobroj vjeri, da se pouzdao u stanje upisano u zemljišnim knjigama, popratnim sudskim odlukama i elaboratima u kojima je nesporno bilo navedeno kako površina nekretnine iznosi 165 m2, da je prije javne dražbe obišao nekretnine pri čemu da je tom prilikom prisutna osoba navela kako nije u mogućnosti pokazati čitavu nekretninu jer su ključevi dijela nekretnine bili u Zagrebu.
1.3. Prvostupanjski sud navodi da je neosnovan predmetni prijedlog za umanjenje odnosno vraćanje dijela iznosa uplaćene kupovnine budući:
- da je rješenje o dosudi postalo pravomoćno pri čemu da se Kupac na njega nije žalio niti odustao od ponude
- da je nekretnina prodana sukladno odredbama Ovršnog zakona putem Financijske agencije
- da je u zaključku o prodaji bilo navedeno da se nekretnina prodaje po načelu „viđeno-kupljeno“, a što isključuje naknadne primjedbe na pravne i materijalne nedostatke
- da je Kupac imao pravo razgledati predmetnu nekretninu
- da bi vraćanje dijela kupovnine za 37,37 m2, koje predstavlja razliku u površini predmetne nekretnine, predstavljalo licitiranje budući da su i drugi potencijalni kupci podnosili ponude u vidu manje neto korisne površine.
2. Protiv tog rješenja Kupac je pravovremeno podnio žalbu zbog bitne povrede odredaba parničnog, pogrešno iIi nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja te pogrešne primjene materijalnog prava. U žalbi navodi da je prvostupanjski sud počinio bitnu povredu odredbe članka 354. stavka 2. točka 11. Zakona o parničnom postupku. Pritom, u bitnom, ističe da je glede predmetne nekretnine postupao s povjerenjem u zemljišne knjige te se poziva na odredbe članka 400. stavka 1., članka 402. stavka 1. te članka 430. stavka 1. Zakona o obveznim odnosima. Naglašava da je povrh nastale štete imao dodatne troškove u vidu izrade etažnog elaborata. Predlaže ovom sudu ukinuti pobijano rješenje te sam riješiti predmet ili ukinuti pobijano rješenje i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovan postupak.
3. Odgovor na žalbu nije podnesen.
4. Žalba nije osnovana.
5. Ovaj sud je ispitao pobijano rješenje na temelju odredaba članka 365. stavka 1. i 2. te članka 381. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj:
148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23; u daljnjem tekstu: ZPP) u vezi s odredbom članka 21. stavka 1. Ovršnog zakona („Narodne novine“ broj 112/12, 93/14 i 73/17; u daljnjem tekstu: OZ) u granicama razloga navedenih u žalbi, pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba iz članka 354. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9. i 11. ZPP-a te na pravilnu primjenu materijalnog prava.
6. Kupac je podnio prijedlog, o kojem je odlučeno pobijanim rješenjem, u kojem je iznio tvrdnju da je stvarna površina nekretnine (127,63 m2) koja mu je dosuđena u ovršnom postupku u okviru elektroničke javne dražbe manja od površine navedene u zemljišnim knjigama (165 m2). Dakle, prema Kupčevima tvrdnjama, postoji znatno odstupanje između površine nekretnine navedene u zemljišnim knjigama i njezine stvarne površine.
7. Odredbama Ovršnog zakona nije predviđena mogućnost da se kupcu, kojem je u elektroničkoj javnoj dražbi dosuđena nekretnina, odlukom suda u ovršnom postupku umanji cijena za koju mu je navedena nekretnina dosuđena.
7.1. Načelno se naglašava da je odgovornost za materijalne nedostatke isključena kod prisilne javne prodaje, u skladu s odredbom članka 409. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23; u daljnjem tekstu: ZOO).
7.1.1. U tom pogledu sudovi u zaključcima o prodaji glede uvjeta prodaje nekretnine redovito navode da se nekretnine prodaju po načelu „viđeno-kupljeno“ pri čemu je sud dužan osobama koje su zainteresirane za kupnju nekretnina, u skladu s odredbama članka 89. OZ-a, omogućiti njihovo razgledavanje.
7.2. S druge strane, što se tiče osoba koje su zainteresirane za kupnju nekretnine u ovršnom postupku ističe se da je odredbom članka 10. stavka 1. ZOO-a, koja se može primijeniti na odgovarajući način, propisano da su sudionici u obveznom odnosu dužni u ispunjavanju svoje obveze postupati s pažnjom koja se u pravnom prometu zahtijeva u odgovarajućoj vrsti obveznih odnosa.
7.2.1. Korištenje pravom razgledavati nekretninu od strane osobe zainteresirane za kupnju, prema ocjeni ovog suda, predstavlja postupanje s dužnom pažnjom u smislu citirane odredbe.
7.2.2. S tim u vezi osoba koja kao ponuditelj sudjeluje na (elektroničkoj) javnoj dražbi trebala bi biti informirana o nekretnini koja se prodaje i njezinoj utvrđenoj vrijednosti te na temelju toga donijeti odluku o sudjelovanju odnosno o davanju odgovarajućih ponuda za kupnju nekretnine u okviru navedene dražbe.
8. Pritom se ne zadire u pravo tih osoba ostvarivati pravnu zaštitu glede možebitne odgovornosti za štetu, koja je predmet parničnog postupka, niti u možebitnu kaznenu odgovornost koja se utvrđuje u kaznenom postupku.
9. Konačno, u kontekstu pravnog položaja ovršenikovog stečajnog upravitelja, napominje se da je odredbom članka 89. stavka 1. točke 9. Stečajnog zakona („Narodne novine“ broj: 71/15 i 104/17) propisano da je stečajni upravitelj dužan postupati savjesno i uredno te osobito, između ostalog, unovčiti odnosno naplatiti s pažnjom dobroga gospodara stvari i prava dužnika koja ulaze u stečajnu masu.
10. Slijedom navedenog, na temelju odredbe članka 380. točke 2. ZPP-a u vezi s odredbom članka 21. stavka 1. OZ-a, odlučeno je kao u izreci ovog rješenja.
Zagreb, 14. svibnja 2025.
Sutkinja
Dubravka Matas
