Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj Gž-3608/2024-2

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E N J E

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca tog suda Milene Frankić, kao predsjednice vijeća, Gordane Bošković Majerović kao člana vijeća i suca izvjestitelja i Vlaste Mrzljak, kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja RU, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], koga zastupa punomoćnik Dražen Orešković, odvjetnik iz Osijeka, protiv tuženice DU, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], koju zastupa punomoćnik Marko Lešnjaković, odvjetnik iz Osijeka, radi isplate, odlučujući o žalbama tuženika protiv presude Općinskog suda u Đakovu poslovni broj P- 485/2023-19 od 5. lipnja 2024. i rješenja istog suda poslovni broj P-485/2023-15 od 21. svibnja 2024., u sjednici vijeća održanoj dana 13. svibnja 2025.,

r i j e š i o  j e

I Prihvaća se žalba tuženice-protutužiteljice DU te se ukida presuda Općinskog suda u Đakovu poslovni broj P-485/2023-19 od 5. lipnja 2024. u pobijanoj točki I i II izreke i predmet u tom dijelu vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

II Ukida se rješenje Općinskog suda u Đakovu poslovni broj P-485/2023-15 od 21. svibnja 2024. i predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovni postupak.

III O troškovima žalbenog postupka odlučit će prvostupanjski sud u konačnoj odluci.

Obrazloženje

1. Presudom Općinskog suda u Đakovu citiranom u izreci odlučeno je:

„I Nalaže se tuženici DU iz [adresa], da tužitelju RU iz [adresa], isplati iznos od 13.000,00 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od 7. rujna 2021. do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje uvećanjem prosječene kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2023. pa do 29. prosinca 2023. do konačne isplate po stopi koja se za svako polugodište određuje uvećanjem referentne stope za tri postotna poena pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

II Nalaže se tuženici da tužitelju naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 1.450,52 EUR, sve u roku od 15 dana.

III Sa zahtjevom za naknadom preostalog parničnog troška u iznosu od 963,00 EUR tužitelj se odbija kao neosnovanim.“

2. Protiv navedene presude tuženica je podnijela žalbu kojom istu sadržajno pobija u točki I i II izreke, zbog svih žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 – dalje: ZPP), uz prijedlog da se presuda preinači i tužbeni zahtjev odbije u cijelosti kao neosnovan a tužiteljici dosude troškovi žalbe.

3. Nadalje, rješenjem istog suda posl. br. P-485/2023-15 od 21. svibnja 2024. odlučeno je, da se određuje razdvajanje postupka po tužbi i protutužbi na način da će se pod gornjim poslovnim brojem nastaviti postupak po tužbi tužitelja, a po protutužbenom zahtjevu tužiteljice će se oformiti novi spis u kojem će se postupak nastaviti voditi odvojeno pod novim poslovnim brojem.

4. Protiv navedenog rješenja tuženica-protutužiteljica je podnijela žalbu zbog žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. t. 1. i 2. ZPP, uz prijedlog da se rješenje ukine i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovni postupak.

5. Žalbe su osnovane.

6. U predmetnom postupku tužitelj traži isplatu dijela kupoprodajne cijene za nekretnine, koje je ugovorom o kupoprodaji od 21. kolovoza 2019., te aneksom tog ugovora o 29. kolovoza 2019. prodao tuženici i to nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] i to kč. br. [katastarska čestica] u naravi dvorište i kuća površine 227 m2 te nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] označene kao kč. br. [katastarska čestica] u naravi zgrada i oranica ukupne površine 2622 m2.

7. Uvidom u priležeći ugovor o kupoprodaji nekretnina od 21. kolovoza 2019. je utvrđeno da je tim ugovorom tužitelj kao prodavatelj prodao tuženici kao kupcu navedenu nekretninu, da je u čl. II ugovorena i kupoprodajna cijena u iznosu od 142.000,00 kn koju je kupac u obvezi isplatiti prodavatelju u iznosu od 50% od ugovorene cijene po potpisu i ovjeri ugovora, a preostali dio kupoprodajne cijene u roku od 8 dana, dok je čl. III istog ugovora ugovoreno da prodavatelj ovlašćuje kupca da temeljem ovog ugovora ishodi u zemljišnim knjigama uknjižbu prava vlasništva iz ovog ugovora na svoje ime, nakon što je isplatio kupoprodajnu cijenu u cijelosti kao u točki II ugovora o kupoprodaji te da u posjed kupljene nekretnine kupac stupa odmah po potpisu i ovjeri ovog ugovora bez obzira na daljnju isplatu kupoprodajne cijene, utvrđeno je da je isti ugovor ovjeren kod javnog bilježnika također 21. kolovoza 2019. i da je potpisan i od prodavatelja i od kupca, dok je aneksom ugovora o kupoprodaji nekretnina od 21. kolovoza 2019., a kojeg su stranke zaključile 29. kolovoza 2019. izmijenjena samo točka II prvotnog ugovora o kupoprodaji nekretnina i to na način da su stranke precizirale iznose i hodogram isplate kupoprodajne cijene pa su ugovorile da je kupac po potpisu i ovjeri ovog osnovnog ugovora isplatio prodavatelju na ruke iznos od 15.000,00 EUR koju isplatu stranke čine nespornom i za istu je prodavatelj kupcu izdao odgovarajuću pisanu potvrdu te da kupac nije u obvezi razliku kupoprodajne cijene isplatiti u cijelosti kao u osnovnom ugovoru i to točki II st. 2. točka II u roku od 8 dana, već je nakon zaključenja ovog ugovora (aneksa ugovora) u obvezi u roku od 24 mjeseca izvršiti isplatu razlike ugovorene kupoprodajne cijene, a na način da će prodavatelju isplate vršiti periodično po svojoj odluci i mogućnostima te zajedničkom dogovoru na ruke prodavatelja, a do sveukupnog iznosa od 13.000,00 EUR, dok je točkom IV aneksa ugovora posebno ugovoreno "radi zaštite kupca, ovim se aneksom ugovora sporazumno precizira i utvrđuje kako kupac dužnu razliku kupovnine u iznosu od 13.000,00 EUR ima izvršiti do zaključno 29. srpnja 2021., a u slučaju da iz ma kojeg razloga kupac ne bi izvršio svoju obvezu, bilo u cijelosti ili djelomično, prodavatelj je u obvezi istog isključivo pisanim putem pozvati na izvršenje te obveze i to u roku od 30 dana, odnosno do zaključno 29. kolovoza 2021. u kojem će mu ostaviti primjereni rok za ispunjenje, koji ne može biti kraći od 8 dana, a u slučaju da to prodavatelj ne učini stranke sporazumno ugovaraju kako se ima smatrati da je kupac u cijelosti i uredno izvršio svoju obvezu prema prodavatelju". Točkom V istog aneksa stranke su ugovorile da poziv iz čl. IV st. II aneksa se smatra uredno dostavljenim u slučaju dostave preporučenom pošiljkom na adresu koja je predmet kupoprodaje iz osnovnog ugovora, a u slučaju da iz ma kojeg razloga preporučena dostava ne bi bila uspješna istu je kupac u obvezi učiniti još jednom istovrsnom dostavom uz pribijanje iste na ulaz na predmetnoj adresi.

8. Tužitelj kao prodavatelj je pozvao tuženicu kao kupca na isplatu razlike kupovnine u iznosu od 13.000,00 EUR prema sadržaju kupoprodajnog ugovora i aneksa istog jer je prema njima tuženica bila u obvezi izvršiti isplatu razlike kupovnine do 29. srpnja 2021. i tim pozivom tužitelj je poziva da u roku od 30 dana, odnosno do zaključno 6. rujna 2021. izvrši dužnu uplatu jer će u protivnom svoje potraživanje ostvariti pred sudom.

9. Iz potvrde o primitku ove pošiljke utvrđeno je da je tužitelj istu poslao na adresu tuženice u [adresa] i da je istu predao na poštu 6. kolovoza 2021., odnosno da je ista poslana na adresu nekretnina koje su predmet kupoprodaje iz osnovnog ugovora kako su to stranke i ugovorile točkom V aneksa ugovora o kupoprodaji nekretnina, a nekretnine su upravo u [adresa] što je utvrđeno ne samo spomenutim ugovorima o kupoprodaji i aneksom istog, već i uvidom u izvatke iz zemljišne knjige za predmetne nekretnine iz kojih je nedvojbeno utvrđeno da se radi o nekretninama, kući i dvorištu u [adresa] u [adresa].

10. Dakle, iz svega navedenog prvostupanjski sud pravilno zaključuje, da su stranke zaključile predmetni ugovor o kupoprodaji nekretnina kojeg su aneksom ugovora izmijenile samo u točki II tako da su temeljitije precizirali način te iznose i hodogram isplate kupoprodajne cijene koja je u biti ostala ista kao u prvotnom ugovoru, ali je nesporno da su točkom IV aneksa ugovora o kupoprodaji nekretnina upravo radi zaštite tuženice kao kupca ugovorili odredbu kojom sporazumno preciziraju i utvrđuju kako kupac predmetnu dužnu razliku kupovnine u visini od 13.000,00 EUR ima kao obvezu izvršiti do zaključno 29. srpnja 2021., a zatim su čl. V toga aneksa ugovorili odredbu koja će se primijeniti ako kupac ne ispuni svoju obvezu iz čl. IV aneksa ugovora, a radi se o obvezi prodavatelja da pozove kupca na uplatu preostale kupovnine pisanim putem preporučenom pošiljkom na adresu koja je predmet kupoprodaje iz samog ugovora, a u slučaju dvostruke neuspjele dostave takvog poziva i pribijanjem istog na ulaz nekretnine koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

11. Među strankama nije sporno da su potpisale i ugovor o kupoprodaji nekretnina i aneks istog ugovora te nije sporno da je tuženica kao kupac i potpisala predmetne ugovore, sud iste cijeni kao valjane vjerodostojne isprave o zaključenom pravnom poslu kupoprodaje nekretnina među strankama i koji pisani ugovor u cijelosti udovoljava svim izričitim i zakonom propisanim odredbama Zakona o obveznim odnosima u svezi s ugovorom o kupoprodaji, kako općoj odredbi iz čl. 376. i čl. 377. Zakona o obveznim odnosima (NN br. 35/05, 41/08, 78/15, 29/18, dalje: ZOO) tako i što se tiče odredbe čl. 389. ZOO-a kojom se propisuje obveza prodavatelja u odnosu na predaju stvari, tako i što se tiče odredbe čl. 438. st. 1. ZOO-a što se tiče obveze kupca, odnosno isplate kupoprodajne cijene. Naime, nije sporno da je tužitelj kao prodavatelj nekretnine koje su predmet kupoprodajnog ugovora predao tuženici u posjed upravo kako su to ugovorili osnovnim ugovorom o kupoprodaji nekretnina i to točkom III st. 1. i 2. istoga i nije sporno da je tuženica upisana kao vlasnica nekretnina koje su predmet kupoprodajnog ugovora jer to proizlazi iz izvatka iz zemljišnih knjiga za predmetne nekretnine.

12. Tuženica u postupku nije osporila navedeno, nego je tvrdila da nije primila poziv za ispunjenje svoje ugovorne obveze, međutim tužitelj je potvrdom o primitku pošiljke od Hrvatske pošte dana 6. kolovoza 2021. dokazao da je poziv tuženici poslao upravo na adresu kako su aneksom kupoprodajnog ugovora i to čl. V istog i ugovorili, dakle na adresu nekretnina koje su predmet kupoprodajnog ugovora, odnosno na adresu u [adresa] i upravo tom potvrdom tužitelj dokazuje da je u cijelosti ispunio svoju obvezu iz točke V aneksa kupoprodajnog ugovora, a tuženica ničim ne spori da tužitelju nije isplatila razliku kupoprodajne cijene u iznosu od 13.000,00 EUR.

13. Nadalje je tuženica prigovorila, da osim ugovornih odredbi koje sadržava pisani ugovor o kupoprodaji nekretnina ugovarale i "usmene uglavke" koji se odnose na dodatne obveze tužitelja kao prodavatelja što tužitelj osporava, a što ponavlja i u žalbenoj fazi postupka. Tuženica naime tvrdi da je između stranaka ugovorena kupoprodaja još jedne, susjedne nekretnine, te izvođenje radova na nekretnini koja je predmet ugovora, a što „zbog određenih razloga i osobne i poslovne prirode“ koji se odnose na tužitelja-protutuženika nije ugovoreno u pisanom obliku da bi se izbjeglo da bude vidljivo trećim osobama, već da će se u tom pogledu“ postupit naknadno kad tužitelju-protutuženiku bude odgovaralo“ a da bude vidljiv jedan iznos kupoprodajne cijene za sve navedeno.

14. Takve navode tuženice prvostupanjski sud nije prihvatio kao uvjerljive i osnovane jer prema odredbi čl. 377. ZOO ugovor o kupoprodaji nekretnina mora biti sklopljen u pisanom obliku i nikakvi usmeni dogovori koje spominje tuženica nisu zakoniti i ne mogu se smatrati ugovornim odredbama zbog kojih bi kako tuženica tvrdi ovaj pravni posao bio ništetan jer se radi o prividnom ugovoru koji onda povlači za sobom ništetnost.

15. Nadalje sud zaključuje da se u dijelu, u kojem je ugovoreno, prema navodima protutužbe, izvođenje radova na nekretnini koja je predmet ugovora, isto predstavlja usmeni ugovor o građenju koji je također ništetan.

16. U odnosu na odluku suda kojim je odlučio o razdvajanju postupka, uz obrazloženje da se radi o naknadi štete s osnove isplaćene najamnine, odnosno različitom pravnom osnovu od onog iz tužbe, valja reći da tužiteljica svoj protutužbeni zahtjev temelji na tvrdnji, da joj je zbog neispunjenja ugovora, i to usmenih uglavaka, nastala šteta u vidu najamnine koju je morala plaćati na drugom mjestu, jer nekretnina koja je predmet kupoprodaje nije bila podobna za stanovanje, odnosno na odredbi čl. 342. st. 2. ZOO prema kojoj vjerovnik, kojem dužnik ne ispuni obvezu, ima pravo tražiti i naknadu štete koju je zbog toga pretrpio.

17. Pravna osnova protutužbenog zahtjeva dakle nije najam, nego naknada štete zbog neispunjenja ugovornih obveza iz istog ugovora, čije ispunjenje traži i tužitelj u tužbi.

18. Radi toga ovaj sud smatra da su predmet tužbe i protutužbe povezani na način da je o istima svrsishodno i moguće odlučiti u istom postupku, a posebno imajući na umu da je prvostupanjski sud već, iako je razdvojio postupak, ocjenjivao valjanost tih, usmenih uglavaka na kojima tuženica-protutužiteljica temelji svoj protutužbeni zahtjev.

19. Između stranaka je nesporno da u tom dijelu, u kojem je prema navodima tuženice-protutužiteljice između stranaka sklopljen usmeni ugovor, obveze nisu ispunjene pa nema mjesta primjeni pravila o konvalidaciji, a budući da doista ugovor o kupoprodaji nekretnina, kao i ugovor o građenju, prema odredbama ZOO moraju biti sklopljeni u pisanoj formi.

20. Pri tom nije raspravljano bi li se radilo o ugovoru o građenju ili ugovoru o djelu, jer nije utvrđen opseg i vrsta radova koji je trebao biti izvršen, a za potonji nije propisana pisana forma.

21. Nadalje treba naglasiti da je u kupoprodajnom ugovoru od 21.8.2019. ugovorena cijena od 142.000,00 kn, odnosno 18.846,63 eur, dok je u aneksu precizirano da je plaćeno 15.000,00 eur, te da postoji obveza plaćanja daljnjih 13.000,00 eur do 29. srpnja 2021.

21.1. Prema anexu je dakle ugovorena cijena od 28.000,00 eur, pa je zaključak suda, da je kupoprodajna cijena u biti ostala ista kao u prvotnom ugovoru, proturječan sadržaju isprava u spisu i navodima stranaka jer se radi o bitno višoj cijeni a ne samo o drugačijem hodogramu isplate.

22. U ponovljenom postupku sud će utvrditi pravi sadržaj ugovora sklopljenog između stranaka, te anexa ugovora, pri čemu će posebno razjasniti razliku u cijeni nekretnine iz ta dva ugovora.

22.1. Nadalje će ocijeniti i valjanost tog ugovora s obzirom na formu i ostale elemente (prema navodima tuženice-protutužiteljice svrha izbjegavanja propisane forme bilo je da bi se izbjeglo da bude vidljivo trećim osobama, odnosno da se usluga koju bi izvršilo trgovačko društvo u vlasništvu tužitelja plati njemu osobno a ne tom društvu).

22.2. Ukoliko ocijeni da se radi o nezakonitim, a time i ništetnim uglavcima, ocijenit će i radi li se kod razlike u cijeni između ugovora od 21.8.2019. i anexa o cijeni upravo tih, nezakonito ugovorenih usluga, odnosno kupoprodajnoj cijeni za nekretninu a u vezi s tim, ima li tužitelj-protutuženik pravo potraživati razliku cijene na temelju takvih, ništetnih uglavaka, odnosno u kojem bi dijelu tužbeni zahtjev bio osnovan (jer niti kupoprodajna cijena po ugovoru od 21.8.2019. nije u cijelosti isplaćena, što nije niti sporno).

22.3. Ukoliko je naime anexom ugovorena isplata za činidbu, koja je ništetna po zakonu, ne može sud niti tuženicu obvezati na isplatu kako je postupio (osim u dijelu u kojem obveza po prvotno sklopljenom ugovoru nije ispunjena).

23. Nadalje, ovisno o ocjeni zakonitosti ugovorenih usmenih uglavaka ocijenit će i osnovanost protutužbenog zahtjeva za isplatu naknade štete zbog neispunjenja tih, dodatno usmeno ugovorenih uglavaka.

24. Nakon što utvrdi navedene, odlučne činjenice sud će o predmetu tužbe i protutužbe donijeti zakonitu odluku te o istom dati valjane razloge.

25. Budući da je ukinuta odluka o glavnoj stvari, ukinuta je i odluka o troškovima parnice jer nije poznat konačni uspjeh stranaka u sporu.

26. Na temelju odredbe čl. 369. st. 1. i čl. 370. ZPP i čl. 380. t. 3. ZPP, te u odnosu na troškove žalbenog postupka, na temelju čl. 166. st. 3. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu, 13. svibnja 2025.

Predsjednik vijeća:

Milena Frankić