Poslovni broj P-2101/2024-7

Republika Hrvatska

Općinski sud u Rijeci

Rijeka, Žrtava fašizma 7

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Rijeci, po sucu toga suda Katarini Bajčić Ivančević, u pravnoj stvari tužitelja Grad Rijeka, Rijeka Korzo 16, OIB [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku Mariju Beziću odvjetniku iz OD Vukić i partneri odvjetnici u Rijeci protiv tuženika ŽH iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku Želju Matijeviću odvjetniku u Rijeci, radi predaje u posjed, nakon glavne i javne rasprave održane dana 10. ožujka 2025. u prisutnosti punomoćnika stranaka i tuženika osobno te javne objave od 05. svibnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužitelj s tužbenim zahtjevom koji glasi:

„Nalaže se tuženiku da preda tužitelju u posjed nekretnine označene u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Rijeci kao k. č. br. [katastarska čestica] površine 5686 m 2 u zk. ul. [broj ZK uloška], k. č. br. [katastarska čestica]/ površine 598 m 2 zk. ul. [broj ZK uloška] i k. č. br. [katastarska čestica] površine 14 m2 u zk. ul. [broj ZK uloška], sve u k. o. [katastarska općina] sa svim izgrađenim objektima slobodnim od stvari i osoba u roku od 15 dana od donošenja ove presude pod prijetnjom ovrhe.“

II. Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku prouzročeni parnični postupak u visini od 8.230,00 EUR zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 05. svibnja 2025. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 01. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 01. srpnja te godine, a koja referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizišla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku od 15 dana, dok se s preostalim dijelom zahtjeva za naknadom parničnog troška tuženik odbija.

Obrazloženje

Rješenjem Županijskog suda u Rijeci poslovni broj Gž-1818/20024 od 11. prosinca 2024. ukinuta je presuda ovoga suda poslovni broj P-2275/2023 od 28. lipnja 2024. te predmet vraćen ovome sudu na ponovno suđenje. U obrazloženju odluke sud drugog stupnja navodi kako je sud prvog stupnja je pravilno ocijenio neosnovanim prigovor tuženika glede prava vlasništva na navedenim nekretninama po obje osnove, građenju i dosjelosti. Naime, pitanje stjecanja prava vlasništva po osnovi građenja i dosjelosti ovisi o istoj kvaliteti posjeda, poštenju, a koja pretpostavka u okolnostima konkretnog slučaja nije ispunjena s obzirom da je tuženik nekretnine držao u posjedu po osnovi iz Ugovora o osnivanju prava građenja, pa time nije imao osnove vjerovati da se radi o njegovim nekretninama. Međutim, u pravu je tuženik kad prigovara stajalištu suda prvog stupnja glede osnovanosti prigovora zadržanja. Naime, suprotno shvaćanju prvostupanjskog suda, ako je tuženik građenje na nekretnini tužitelja izvršio kao pošteni posjednik tuđe stvari, pravo njegovog zaustavljajućeg prigovora zadržanja ne prestaje s trenutkom kada je zaprimila izjavu tužitelja o raskidu ugovora i zahtjev za predaju nekretnine u posjed. Ukazuje na odredbe čl. 72 do 75 Zakona o obveznim odnosima Prema odredbi čl. 164. st. 2. ZV-a zahtjeva li vlasnik da posjednik preda stvar, pošteni posjednik može tražiti naknadu za nužne i korisne troškove koje je imao, te stvar zadržati dok mu oni ne budu naknađeni. Iz citiranih zakonskih odredbi, proizlazi da je pravo zadržanja akcesorno pravo ovisno o dospjelom i utuživom potraživanju posjednika stvari, prema zahtjevu vlasnika da mu stvar preda u posjed i da se na pravo zadržanja može osnovano pozivati samo pošteni posjednik stvari. Osim toga iz citiranih zakonskih odredbi proizlazi da pravo zadržanja ima dvojak učinak i to da služi kao sredstvo prinude da se uredno podmiri dospjelo potraživanje koje ima prema dužniku i kao sredstvo namirenja potraživanja iz zadržanih stvari u slučaju da dužnik (vlasnik stvari) ne želi podmiriti svoju obvezu prema posjedniku stvari. Dakle, pošteni posjednik stvari zahtjevu vlasnika za predaju stvari prema kojem posjednik ima dospjelo potraživanje, može osnovano suprotstaviti prigovor kao procesnom radnjom da će stvar zadržati sve dok protustranka u cijelosti ne podmiri njegovo potraživanje koje mora biti određeno postavljeno. Pritom je neodlučno što je vlasnik stvari jedinica lokalne samouprave koja ima dovoljno sredstava za namirenje tražbine posjednika. U konkretnom slučaju nije sporno da je tuženik izvršio građenje za vrijeme dok je ugovor o osnivanju prava građenja i ugovor o reguliranju međusobnih odnosa bio na snazi i dok je posjedovao predmetne nekretnine na temelju tih ugovora. Osim toga, navedeno proizlazi iz utvrđenja na očevidu dana 24. svibnja 2012. prema kojima u ograđenom prostoru je 5 od 6 planiranih igrališta, tenis klub kao zidana građevina je u 1/3 zatvorena i uređena te u funkciji, a ostale 2/3 nisu uređene niti postavljena stolarija, zgrada je pod pločom, nema fasadu niti krov, igralište broj 1. je uređeno kao igralište za mali nogomet, ostala igrališta od 2. - 5. su uređena i u funkciji, igralište broj 6 nije uređeno, prilaz s ulice Kozala je asfaltiran samo u dijelu kojim se dolazi do lokacije Tenis kluba, a u nastavku su samo pripremni radovi izvedeni, nema asfalta niti stupova za javnu rasvjetu, površina gdje je trebao urediti parkiralište zapuštena je, te je zaključeno da je tuženik većim dijelom ispunio obveze uz ugovora 1998, dok obveze iz ugovora 2000. je izvršio tek u malom dijelu. Također, isto proizlazi iz spisa prvostupanjskog suda poslovni broj P 1642/2014. u kojem postupku se utvrđivala vrijednost izvedenih radova po tuženiku u vrijeme raskida ugovora (16. siječnja 2014.). Stoga bi po pravnom shvaćanju ovog suda tuženik bio pošteni posjednik jer je gradio za vrijeme trajanja ugovora, a u posjed kojih nekretnina je ušao sklapanjem ugovora i po dopuštenju tužitelja, te u svakom slučaju je pošteni posjednik do trenutka kada je ugovor o osnivanju prava građenja i ugovor o reguliranju međusobnih odnosa raskinut. Građenje za koje tvrdi tuženik da je izvršeno za vrijeme trajanja ugovora o osnivanju prava građenja i ugovora o reguliranju međusobnih odnosa, vršena su u razdoblju kada je tuženik bio pošteni posjednik spornih nekretnina te mu pripadaju sva prava koja pripadaju poštenom posjedniku. Kako je tuženik, osporavajući tužbeni zahtjev, tijekom postupka istakao prigovor prava zadržanja, sve dok mu tužitelj, iz osnova vrijednosti izvedenih radova, ne isplati iznos od 6.428.874,60 kn, to, zbog pogrešnog pravnog pristupa, u izloženom smislu, nisu utvrđene sve važne činjenice glede potraživanja tuženika, istaknutog u formi prigovora, čime je pogrešno primijenjeno materijalno pravo.

Tužitelj u tužbi navodi da su stranke 24.09.1998. po provedenom natječaju sklopile Ugovor o osnivanju prava građenja te dodatke tom Ugovoru od 13.

13.07.2000 i 2.11.2011. Navedenim ugovorom tužitelj kao osnivač prava građenja opterećuje pravom građenja nekretnine u svom vlasništvu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u korist tuženika kao nositelja prava građenja, radi izgradnje zgrade Tenis klub i spremišta materijala i opreme sukladno lokacijskoj dozvoli od 11.2.1997. Predmetnim ugovorom tuženik se obvezao izgraditi objekte i urediti zemljište sukladno Odluci o idejnom urbanističko-arhitektonskom rješenju Sportskog centra Kozala. Pravo građenja je tim ugovorom osnovano na rok od 20 godina od dana zaključenja ugovora ,a protekom kojeg roka pravo građenja prestaje, sve što je na zemljištu izgrađeno i uređeno postaje vlasništvo osnivača prava građenja uz obvezu istog na naknadu nositelju prava građenja koliko je zemljište sada vrjednije s tim građevinama nego bez njih. Visina naknade za osnovano pravo građenja utvrđeno je u iznosu od 692.780,00 kn kojeg tuženik kao nositelj prava građenja dužan plaćati u 20 godišnjih obroka, a je povreda ove obveze predstavlja valjan razlog za raskid ugovora od strane Grada Rijeke. Tuženik se obvezao u roku od 12 mjeseci od zaključenja dodatka broj 2 ugovora izgraditi tenis centar i pristupni put s parkiralištem te se u suprotnom ugovor o osnivanju prava građenja raskida, a pravo građenja prestaje rasterećenjem. U slučaju raskida ugovora zbog gore navedenih neispunjenih ugovornih obveza tužitelj postaje vlasnik izgrađenih objekata uz obvezu istog da tuženiku isplati naknadu u iznosu koji predstavlja razliku vrijednosti izgrađenih i uređenih predmetnih nekretnina u odnosu na vrijednost izgrađenih i neuređenih nekretnina s time da tužitelj ima pravo zadržati 30 % iznosa ukupne naknade za pravo građenja kao naknadu štete. Tuženik se ugovorom obvezao umjesto plaćanja komunalnih doprinosa izgraditi pristupni put, parkiralište i javnu rasvjetu u funkciji teniskog centra Kozala, sukladno odluci o idejnog urbanističko rješenju o čemu se obvezuje s tužiteljem zaključiti poseban ugovor. Stranke su 27. travnja 2000. zaključile ugovor u kojem su uredile međusobne odnose vezano za izgradnju navedenih objekata komunalne infrastrukture kojim ugovorom je tuženik stekao prava i obvezu izgraditi iste objekte u roku predviđenom za izgradnju objekata određenim spomenutim ugovorom o osnivanju prava građenja bez prava na naknadu za tu gradnju obzirom da iste gradi bez plaćanja komunalnog doprinosa. Procijenjena vrijednost navedenih radova na izgradnji objekata komunalne infrastrukture po ugovoru iznosi 968.204,20 kn te isti iznos tuženik obvezi isplatiti tužitelju u roku od 10 dana od primitka obavijesti od strane tužitelja o raskidu ugovora u slučaju da ne izgradi predmetne objekte u ugovornom roku, a ukoliko objekt izgradi samo u dijelu dužan je platiti vrijednost neizvršenih radova sukladno ugovornom troškovniku temeljem utvrđenja zajedničke komisije. Tuženik nije ispunjavao u cijelosti i u roku svoje novčane obveze iz ugovora o osnivanju prava građenja zbog čega tužitelj inicirao 2 ovršna postupka radi naplate duga prvi 2005. u odnosu na koji je dugovanje naknadno plaćeno, drugi 2013. godine koji do danas nije namireno. Poglavarstvo grada Rijeke je 23. siječnja 2007. godine donijelo odluku kojim se odobrava jednostrani raskid ugovora o osnivanju prava građenja ukoliko tuženik kao nositelj prava građenja u roku od 30 dana ne plati dospjele obveze ili dostavi sredstva osiguranja , nakon navedene odluke tuženik je izvršio određena plaćanja i nije došlo do raskida ugovora ali je i nakon toga tuženik nastavio neredovito i u manjim iznosima izvršavati svoje obveze. Tuženik je nakon zaključenja ugovora o osnivanju prava građenja ishodio novu lokacijsku dozvolu, a kasnije i građevinsku dozvolu kojima je dozvoljena gradnja 6 teniskih terena umjesto 4 kako je predviđeno Odlukom o idejno-urbanističko rješenje u te ostali objekti predviđeni ugovorom. Tuženik nije u ugovorenom roku od 12 mjeseci od dana zaključenja dodatka 2 ugovora o osnivanju građenja, a niti danas izvršio svoje obveze što su nadležne službe tužitelja u više navrata utvrđivala. Očevidom od 24. svibnja 2012. od strane Direkcije plana, razvoja i gradnje odjela gradske uprave za komunalni sustav je utvrđeno da nositelj prava građenja nije ispunio u cijelosti sve svoje obveze po ugovoru o osnivanju prava građenja da površina nije u cijelosti uređena, da je izgrađeno 5 od 6 predviđenih teniskih terena, 2/3 zgrada tenis kluba nije zatvoreno uređeno i nije u funkciji. Očevidom je utvrđeno da niti obveze po ugovoru od 27. 4. 2000. nisu ispunjene u cijelosti već manjim dijelom, prilaz je samo dijelom izgrađen i asfaltiran, da je površina na koje se trebalo urediti parkiralište zapušteno, obraslo i neuređeno u cijelosti. Tuženik je dana 22. studenoga 2013. podnio zamolbu tužitelju za utvrđenje dodatnog roka za dovršetak izgradnje komunalne infrastukture po ugovoru od 27. 4. 2000. Uslijed neispunjenja ugovornih obveza tužitelj je 14. siječnja 2014. jednostrano raskinuo ugovor o osnivanju prava građenja sa dodacima koji izjavljuje tuženik zaprimio 16. siječnja 2014, . tužitelj je izjavom o raskidu ugovora od 10. veljače 2014. raskinuo ugovor od 27. 4. 2000. godine a tuženik je izjavu o raskidu zaprimio 14. veljače 2014. godine. Nakon raskida oba ugovora tužitelja zaprimio novi dopis tuženika od 21. veljače 2014. godine kojim je predloženo sklapanje nagodbe radi rješavanja dugovanja prema tužitelju prije pokretanja sudskog postupka te je iskazao želju nastaviti voditi tenis centar Kozala, a dugovanja podmiriti novim kreditom. Tužitelj toj zamolbi nije udovoljio već je ocjenjuje neprihvatljivom i neprovedivom. Tuženik usprkos raskidu ugovora o osnivanju prava građenja do danas nije predao predmetne nekretnine u posjed tužitelju već iste i dalje koristi radi obavljanja djelatnosti u centru pa stoga kako tuženik bez pravne osnove koristi nekretnine u vlasništvu tužitelja to tužitelj predlaže sudu da po provedenom dokaznom postupku donese presudu kojom se nalaže tuženiku da tužitelju preda u posjed nekretnine koje su u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Rijeci označene kao kč. br. [katastarska čestica] površine 5686 m² u zk. uložak [broj ZK uloška], kč. br. [katastarska čestica] površine 598 m² u zk. ulošku [broj ZK uloška] i kč. br. [katastarska čestica] površine 14 m² u zk. ulošku [broj ZK uloška] sve K. O. [katastarska općina] sa svim izgrađenim objektima slobodne od stvari i osoba u roku od 15 dana od donošenja presude uz naknadu parničnog troška.

Tuženik u odgovoru na tužbu navodi kako osporava tužbu tužitelja u dijelu u kojem se navodi da tuženik nema pravo na naknadu za izgradnju objekta jer da je objekte gradio umjesto plaćanja komunalnog doprinosa. U odnosu na komunalni doprinos tuženik se obvezao izgraditi pristupni put, parkiralište i javnu rasvjetu što predstavlja tek dio izvršenih ulaganja. Procijenjeni iznos radova na izgradnji objekata komunalne infrastrukture u iznosu od 908.294,20 kn koju je tuženik trebao isplatiti tužitelju u roku od 10 dana od raskida ugovora ne odgovara stvarnom stanju to je nestručna procjena koja znatno umanjuje stvarno stanje, a kako je to već obrazloženo u parničnom postupku koji se vodi među istim strankama pred ovim sudom pod poslovnim brojem P-1624/14 radi isplate. Tuženik zbog novonastale gospodarske situacije u Republici Hrvatskoj te radi povećanih troškova gradnje materijala, onemogućen je u tome da pravodobno vrši ugovorena plaćanja, a činjenica da je tuženik ishodio novu građevinsku dozvolu za gradnju 6 umjesto 4 teniskih terena ne ide na štetu već u prilog razlozima radi kojih je tuženik bio onemogućen podmirivati svoje obveze. Očevid je proveden bez nazočnosti tuženika čime je dovedeno u pitanje svrha provedenog očevida, odnosno namjera tužitelja da u dobroj vjeri pokuša iznaći rješenje koje bi bilo zadovoljavajuće za obje ugovorne strane. Na strani tužitelja nisu postojale takve namjere razvidno je i iz nalaza i mišljenja gradu raspoloživog i naklonjenog vještaka koji je procijenio prenisko vrijednost izvedenih radova. Točno je da je tuženik pokušao iznaći način da se mirno riješe međusobni odnosi te u tom smjeru predlagao zaključenje nagodbe. Tuženik je u parnici koja se vodi pred ovim sudom podnio protutužbu zahtijevajući da mu tužitelj na ime izvršenih ulaganja i sredstava rada nadoknadi iznos od 5.000.000,00 kn nakon čega bi se izvršila predaja utuženih nekretnina u posjed tuženika. Tuženik ne koriste nekretninu bez valjane pravne osnove jer je tužiteljevim jednostranim raskidom ugovora o građenju i njegovog aneksa, a prije isteka ugovorenog roka tuženiku nanesena znatna šteta stoga tuženik prije okončanja postupka koji se vodi pod poslovnim brojem P-1624/14 radi isplate u koje će se utvrđivati osnovanost visina njegove protutražbine, stoga će kao vjerovnik zadržati u posjedu predmetnu nekretninu do isplate te protutražbine, stoga predlaže odbijanje tužbenog zahtjeva kao preuranjenog, a ukoliko sud drži da tužbeni zahtjev pravodoban radi utvrđenja njegove osnovanosti kao prethodno pitanja predlaže da se prekine ovaj postupak do pravomoćnog okončanja postupka pod poslovnim broj P-1624/14.

U daljnjem tijeku postupka tužitelj navodi kako je točno da se pred ovim sudom vodi postupak pod poslovnim brojem P-1624/14 u pravnoj stvari tužitelja Grad Rijeka protiv tuženika ŽH u kojem tužitelj od tuženika potražuje na ime ugovorne kazne iz ugovora o osnivanju prava građenja 1.098.569,00 kn a u kojem postupku je tuženik podnio protutužbu radi isplate iznosa od 5.000.000,00 kuna. Među strankama je sporno koliko i da li jedna drugoj trebaju platiti uslijed raskida navedenih ugovora ali trebalo bi biti nesporno da je tuženik taj koji nije ispunjavao ugovorne obveze te da je uslijed tih ugovornih povreda ugovor raskinut stoga tuženik nema nikakve pravne osnove za korištenje tužiteljeve nekretnine i mora ju vratiti te u konkretnom slučaju nema nikakve osnove za retenciju nekretnine. Protivi se prijedlogu za prekidom postupka.

Sud je rješenjem od 25. svibnja 2021. odredio prekid ovog postupka do pravomoćnog okončanja postupka pod poslovnim brojem P-1624/2014 smatrajući da odluka u tom postupku predstavlja prethodno pitanje za donošenje odluke u ovom postupku, sve to iz razloga jer je tuženik u ovom postupku istakao prigovor retencije, a u postupku pod poslovnim brojem P-1624/2014 se po protutužbi raspravlja ima li pravo tuženik a na ime izvršenih ulaganja sredstava i rad u teniski centar Kozala temeljem ugovora o osnivanju prava građenja od 27. travnja 2000. godine na povrat uloženih sredstava-troškova kao pošteni posjednik navedenih nekretnina. Prigovor retencije reflektira se na tužbeni zahtjev tužitelja na način da se tuženiku nalaže predaja u posjed tužiteljeve stvari, ali nakon što tužitelj isplati tuženiku novčani iznos čija se visina utvrđuje u drugom postupku stoga je svrsishodno prekinuti ovaj postupka do pravomoćnog okončanja postupka pod brojem P-1624/2014u kojem se odlučuje o zahtjevu tuženika za isplatom, sve temeljem odredbe čl. 213 ZPP-a. No navedeno rješenje je ukinuto rješenjem Županijskog suda u Rijeci poslovni broje Gž- 23/2023 od 25. rujna 2023. te je predmet vraćen ovome sudu na ponovni postupak.

U daljnjem tijeku postupka tuženik u podnesku od 07. ožujka 2024. navodi Nastavno, ponovo se ističe da je pravo građenja istodobno stvarno pravo na nečijem zemljištu te nekretnina u pravnom pogledu, a zgrade i objekti (koje je sagradio tuženik) su pripadnost prava građenja kao da je ono zemljište, a koja nekretnina nikada nije niti bila u stvarnom posjedu tužitelja, a po zahtjevu zemljišnoknjižnog vlasnika zemljišta opterećenog pravom građenja, to pravo prestaje kad sud donese odluku o ukinuću tog prava, stoga tuženik još uvijek ima jače pravo na posjed nekretnine, sve dok sud donese odluku o ukinuću tog prava ili dok mu tuženik dobrovoljno ne preda u posjed zemljište s objektima, ukoliko mu tužitelj isplati nepravomoćnom presudom Općinskog suda u Rijeci br. P-1625/2014 utvrđeni iznos naknade, do kada tuženik se koristi i pravom zadržanja. Zbog dosadašnje nepoštene tužiteljeve prakse koji tuženiku nikada nije izdao ispravu podobnu za upis tuženikova prava građenja što je temelj pravnog posla kod osnivanja prava građenja i time mu omogućio realizaciju kreditnih sredstava1, to je tuženiku nastala teško nadoknadiva šteta radi koje su danas on i njegova obitelj pred ovrhom radi iseljenja iz jedinog doma jer su prethodno izgubili sve nekretnine koje su bile opterećene kreditima, a koje nije mogao realizirati na nekretninama koje su bile predmet prava građenja, to je tuženik kao predlagatelj osiguranja podnio sudu i prijedlog za osiguranje prethodnom mjerom, koja se prilaže u privitku. Tuženik predlaže sudu odbacivanje tužbe i tužbenog zahtjeva kao preuranjenih, podredno odbijanje tužbe i tužbenog zahtjeva kao neosnovanih. Ukoliko Sud drži svrsishodnim da se ovaj postupka okonča na obostrano prihvatljiv način ( za tužitelja i tuženika), predlaže se da se odredi zastoj postupka.

Tužitelj u daljnjem tijeku postupka navodi da nisu ispunjeni zakonski uvjeti koji bi tuženiku dali pravo zadržanja predmetne nekretnine. Uvjet za to pravo je da postoji dospjela tražbina tuženika. Tuženikova tražbina je sporna, radi iste se vodi parnični postupak koji nije pravomoćno okončan. S druge strane tužitelj ima u svakom slučaju veću tražbina prema tuženiku na ime stjecanja bez osnove uslijed korištenja predmetne nekretnine nakon raskida ugovora. Pravo zadržanja bi u svakom slučaju obzirom na okolnosti ovog predmeta bilo nesvrsishodno, protivno javnom interesu i bez valjanih razloga. Tužitelj je jedinica lokalne samouprave sa godišnjim proračunom od 170.000.000 EUR, ne postoji dospjela tražbina utvrđena ovršnom ispravom koju tužitelj nije platio te stoga ne postoji nikakva opasnost da tuženik svoju eventualnu tražbinu naplati u slučaju uspjeha u parničnom postupku. Navodi iz podneska tuženika o tome da mu pravo građenja daje jače pravo na posjed nekretnine nisu osnovani. Sukladno Zakonu o vlasništvu pravo građenja se temeljem pravnog posla osniva upisom u zemljišne knjige, a u ovom slučaju ne postoji takav upis. Ugovor o pravu građenja i ostali pravni poslovi temeljem kojih je tuženik dobio u posjed predmetnu nekretninu su bez ikakve dvojbe prestali te tuženik nema nikakvo pravo korištenja ove nekretnine. Pun. tužitelja nema saznanja o prijedlogu za osiguranje koji je navodno podnesen od strane tuženika protiv tužitelja, a čija preslika prileži podnesku tuženika, no taj je prijedlog u svakom slučaju neosnovan. No zapravo je ovaj prijedlog za osiguranje ukoliko bi bio osnovan ukazuje da bi se tamo traženo prethodnom mjerom imalo osigurati navodna tražbina tuženika pa onda i iz tog razloga pravo zadržanja nekretnine bi se ukazalo kao suvišno.

Tuženik u daljnjem tijeku postupka navodi kako nema zakonskih pretpostavki da se nekretnina preda u posjed jer da je istu stekao građenjem i dospjelošću te da tužitelj nikada nije bio u posjedu iste.

U ponovljenom postupku tužitelj u cijelosti ustraje pri tužbi i tužbenom zahtjevu, navodi Tužitelj i nadalje osporava da postoji tražbina tuženika te ukazuje da čak ista i postoji tražbina nije dospjela obzirom da je iz predane ukinute odluke razvidno da je tužitelju bilo naloženo da tuženom isplati naknadu tek od dana presuđenja. Tužitelj ukazuje i da je čl. 72 st. 2 ZOO-a propisano da vjerovnik tražbine koja nije dospjela ima pravo zadržanja samo ako je dužnik postao nesposoban za plaćanje a imajući u vidu da je tužitelj JLSP da nije vjerojatno da je isti nesposoban za plaćanje. Tužitelj je u postupku pred naslovom P-1442/24 istaknu prigovor neispunjenja ugovora na temelju čl. 358 ZOO-a sukladno kojim tužitelj nije dužan ispuniti bilo kakvu obvezu sve dok tuženik ne ispuni svoju obvezu predaje nekretnine u posjed.

Tuženik u ponovljenom postupku navodi da je postao nepošteni posjednik prvenstveno iz razloga što tužitelj nije izvršio svoju obvezu iz temeljnog ugovora na način da tuženiku nije izdao dozvolu za upis prava građenja, a što je temelj predmetnog ugovora pa kao što je navedeno i u tuženikovoj žalbi protiv ove I. stupanjske presude uopće je formalno i procesno pitanje da li je taj ugovor uopće zaključen da bi se govorilo o poštenju ili nepoštenju radi predaje u posjed na temelju tako raskinutog ugovora. Što se tiče prava zadržanja i ŽS je na vrlo jasan i nedvosmislen način zaključio da je tuženikova tražbina utuživa, tražbina je i utužena i na temelju iste je I. stupanjski sud donio odluku da je tužitelj tuženiku dužan naknaditi preko 5 000 000 kn s osnova ulaganja predviđenih predmetnim ugovorom. Ističe se i da čl. 164 st. 2 ZV-a i odredbi čl. 72-75 ZOO-a predviđeno da tuženik kao osoba koja drži u posjedu nekretnine u koje su izvršena ulaganja ima pravo zadržanja te nekretnine sve dok mu druga strana konkretno tužitelj ne nadoknadi izvršena ulaganja, konkretno u visini koju su vještaci utvrdili u predmetu P-1442/24 (ranije P-1624/14) suprotno navodima tužitelja predmetna presuda ukinuta je ne radi visine i neosnovanosti već radi utvrđenja načina na koji je vještak utvrdio visinu tražbine tuženika odnosno kojom metodom se koristio vještak prilikom vještačenja. U smislu tuženikovog prava zadržanja uz ŽS presudu donesenu u ovom predmetu postoji brojna sudska praksa koja na istovjetan način utvrđuje prava posjednika na zadržanje dok mu se ne nadoknade uloženi troškovi, a naveo bi odluku VSRH Rev- 695/99 od 30.10.2002. nastavno ŽS DU Gž-723/14 od 22.3.17. kao i brojne druge odluke te u tom smislu tuženik drži da su njegovi prigovori u ovom postupku u cijelosti bili osnovani te stoga predlaže da sud na temelju provedenih dokaza, sudske prakse i utvrđenog činjeničnog stanja donese presudu kojom se odbija tužbeni zahtjev kao neosnovan.

Sud je proveo dokaze uvidom u dokumentaciju priležećoj spisu, u ovosudni spis P-1624/2014 sada P-1441/2024 te je saslušan tuženik, svjedoci VH, IH, AH.

Ocjenom svih provedenih dokaza, a u smislu odredbe čl. 8 ZPP-a ovaj sud drži tužbeni zahtjev tužitelja neosnovanim.

Svjedok VH u iskazu navodi da je zaposlenik Grada Rijeke, u Odjelu gradske uprave za komunalni sustav, kao voditelj Direkcije plana, razvoja i gradnje od 2001.godine. Kao voditelj ove Direkcije naslijedio je ugovor o plaćanju komunalnog doprinosa, a zaključen između tužitelja Grada Rijeka i tuženika ŽH. Bio je zadužen za kontrolu ugovora i realizaciju istog. Tuženik je prema tome ugovoru bio oslobođen plaćanja komunalnog doprinosa, a uvjet toga je bio da izvede određene radove na toj nekretnini gdje bi se po završetku tih radova sastala ovlaštena komisija koja bi utvrdila stvarnu vrijednost tih izvedenih radova i slijedom toga bi se i izvršila kompenzacija dugovanja vezano uz komunalni doprinos. Uz ugovor bio je priložena i specifikacija radova koji se moraju izvesti u odnosu na obim i vrijednost istih, no, u kontroli je kasnije utvrđeno da tuženik te radove nije izveo, dakle, da predmetni ugovor nije realiziran. O ovom glavnom ugovoru o osnivanju prava građenja i plaćanja po istom nema neposrednih, već posrednih saznanja. za kontrolu izvedenih radova po ovom ugovoru prvotno je bio zadužen raniji referent Vladimir Peko, a kasnije referentica IH koja je došla raditi 2006. Nakon što je raskinut ugovor od strane Grade Rijeke formirana je jedna komisija koja je trebala izvršiti pregled svih izvedenih radova od strane tuženika, prema njegovim saznanjima objedinjena su sva dugovanja koja je tuženik imao prema Gradu Rijeci, te je naručeno građevinsko vještačenje u kojem je trebalo izvršiti i procjenu vrijednosti izvedenih radova po ovom ugovoru o plaćanju komunalnog doprinosa. Svjedok VH nadalje navodi da je s kolegicom IH te tuženikom i njegovim kolegom EH **.**.2014. bili na licu mjesta i sastavili zapisnik o stanju radova i obvezali tuženika da dostavi u spis još neku dodatnu dokumentaciju, a radi pokušaja mirnog rješenja spora. Ujedno su se sporazumjeli da se kao visina radova utvrdi sukladno ugovoru, a to znači ako se ne mogu sporazumjeti da se onda utvrdi po nekoj trećoj strani. Tuženik traženu dokumentaciju nije dostavio. Za daljnje nemam neka saznanja, jer su sva ta dugovanja objedinjena i sastavljena je jedna komisija u kojoj nije sudjelovao. Tuženik nije, a kako je to bila njegova obveza po ugovoru, izveo radove, kada ja stigao u Direkciju ti radovi su već trebali i biti izvedeni. u periodu od 2001.g. do 2014.g. pokušala se riješiti ova problematika na miran način, da se o ovome razgovaralo i na Poglavarstvu i na Kolegiju Gradonačelnika, te su doneseni određeni zaključci i nalozi za postupanje službi, pa tako i u odnosu na njegovu službu. Koliko mu je poznato tuženik se obraćao tužitelju u nekoliko navrata za produljenje rokova. To produljenje rokova mu je i odobravano. Nije mu poznato koliko je u postotcima tuženik izgradio te komunalne infrastrukture, to je bila zadaća vještaka koji je kasnije angažiran, nije mu poznat nalaz i mišljenje vještaka. Nakon 31. siječnja 2014.g. nije u poznato ništa o daljnjem postupanju, niti da li je bio izvršen neki očevid na licu mjesta na kojem tuženik nije bio prisutan.

Svjedokinja IH u iskazu navodi kako je ugovor za izgradnju objekta komunalne infrastrukture, a koji je zaključen između parničnih stranaka 2000.g. naslijedila od ranijeg kolege referenta, po tom ugovoru g. ŽH se obvezao izgraditi objekt komunalne infrastrukture u zamjenu za plaćanje komunalnog doprinosa. U dva navrata izlazili su na teren zajedno sa g. ŽH, a da bi utvrdili da li su izvedeni svi radovi koji su bili predviđeni u troškovniku koji je bio sastavni dio toga ugovora. Izlaskom na licu mjesta utvrđeno je da nisu izvedene baš sve stavke prema navedenom troškovniku. Vezano uz očevid obavljen 31. siječnja 2014.g. navodi da se to radi o ovom prvom putu kada su izašli na lice mjesta i utvrđivali koje je to točno radove tuženik izveo, g. ŽH tada nije imao niti svu potrebnu dokumentaciju koju je trebao dostaviti, a drugi puta su izišli na licu mjesta kada je bio izašao i sudski vještak, a sve vezano uz drugi sudski postupak koji se vodi između parničnih stranaka. Koliko joj je poznato od 2006 do 2014 nije se izlazilo na teren radi utvrđivanja koji su to radovi izvedeni. Moguće da je bila na očevidu 2012. nkon što joj se predočava zapisnik o istome, no ne sjeća se. U siječnju 2014.g. je utvrđeno da nisu iskorištene sve stavke sukladno troškovniku koji je sastavni dio ugovora. Tom prilikom su i razgovarali s g. ŽH, no, ne zna što je konkretno rekao, pokušavali su spasiti situaciju.

Svjedokinja AH u iskazu navodi da je zaposlenik Grada Rijeke, u Odjelu gradske uprave za razvoj, urbanizam, ekologiju i gospodarenja zemljišta, Direkcija za gospodarenje zemljištem i to kao savjetnica za pripremu građevinskog zemljišta. Vezano uz ugovor o osnivanju prava građenja, a sklopljenog između tužitelja i tuženika za Tenis centar Kozala, navodim da zna za postojanje tog ugovora, no, tek 2012.g. uključena je u tu priču. Trebalo je procijeniti ulaganja u teniskom centru Kozala, ,obavljen je očevida od 30. svibnja 2012g. o tome sastavila službenu bilješku, te zajedno s kolegicom IH iz Odjela gradske uprave za komunalni sustav, obišla predmetni teren, a prije toga su i obavijestile g. ŽH o tome, ušle, sve poslikali i napravili bilješku što je točno od onog što je predviđeno samim ugovorom i napravljeno. Fotografije koje prileže spisu na listu 36

– 41 ne bi bile fotografije koje su sačinjene toga dana, u svibnju 2012.g., već one prikazuju ranije stanje, odnosno neko staro stanje. Nakon što je sastavljena ova službena bilješka iz svibnja 2012.g. došlo se do zaključka da bi trebao biti angažiran sudski vještak , a da izradi procjenu ulaganja u terenski centar Kozala, taj vještak je izabran, to je gđa. Jasminka Lilić, predana sva dokumentaciju koju su imali, a kontaktiran je i g. ŽH, kako bi vještaku na licu mjesta omogućio uvid u terenski centar i predao ostalu dokumentaciju koju nisu imali u svom posjedu. Ova procjena ulaganja je vršena iz razloga jer je prema ugovoru tuženik dugovao određena sredstva Gradu Rijeci, a i samim ugovorom je predviđeno, da po isteku ugovora se treba procijeniti za koju vrijednost je to zemljište vrjednije u odnosu na neizgrađeno zemljište u vrijeme sklapanja ugovora o osnivanju prava građenja. Elaborat od strane stalnog sudskog vještaka je izrađen, on je predan [adresa], g. ŽH i odvjetničkom uredu koji zastupa Grad Rijeka, a vezano uz sudski postupak koji je kasnije i pokrenut. Nakon što je izrađen elaborat bio je održan jedan sastanak na kojem je bila prisutna da bi se postigao neki dogovor, no, g. ŽH je rekao da ovaj elaborat ne prihvaća. Koliko joj je posredno poznato g. ŽH nije plaćao naknadu prema ugovoru o osnivanju prava građenja, te nije do kraja a izgradio terenski centar, zbog financijskih teškoća i da se je iz toga razloga obraćao Gradu Rijeci da se ugovor ne raskine. Vezano uz očevid iz 2012.g. koji je provela navodi da to nije osiguranje dokaza, njen je zadatak bio da vidi što je prema ugovoru o osnivanju prava građenja izgrađeno, a što nije, i da takvo stanje utvrdi. Navodi kako nije sudski vještak, nije ovlaštena utvrđivati vrijednost izvedenih radova, već samo konstatirati ono što se nalazi na licu mjesta, a sudski vještak je taj koji je će utvrditi vrijednost izvedenih radova, to je bilo i propisano samim Ugovorom o osnivanju prava građenja i ugovorom od 27.04.2000.godine. U nalazu vještaka je detaljno opisano koje je radove tuženik izveo, a koje nije.

Tuženik u iskazu navodi vezano uz ugovor o osnivanju prava građenja koji je sklopljen između mene kao nositelja prava građenja i Grada Rijeka kao osnivača prava građenja 1998.g., te dodaci tom ugovoru iz 2000.g. i 2001.g., u tom ugovoru jasno navedeno što je bila njegova obveza prema istom, a do sklapanja ovih dodataka odnosno produljenja roka za stavljanje u funkciju tenis igrališta i kompleksa u cjelini, došlo je iz razloga što je kasnila građevinska dozvola i ona je dobivena tek u lipnju 2000.g., pa je i iz tog razloga došlo do sklapanja ovih dodataka. Prema tom ugovoru njegova obveza je bila izgraditi 6 tenis terena i jedan objekt u kojem su bili smješteni svlačionice, sanitarni čvorovi, sportski bar i u preostalom dijelu je bilo predviđeno da će se napraviti nekakvi apartmani za trenere. Što se tiče tog objekta napravljene su svlačionice, sanitarni čvorovi i kafe bar, a što se tiče apartmana za trenere oni su napravljene do rouh bau faze, uvedeni su struja i voda i fina žbuka i takvo je i danas stanje. Što se tiče teniskih terena 5 od 6 terena je napravljeno, a prvi od tih 6 terena je služilo za parking kako je danas navela u svom iskazu g. AH. Prvih 5 – 6 godina nekako su uspijevali plaćati ovu godišnju naknadu od 36.000 kn koja je bila obveza prema ugovoru o osnivanju prava građenja, veliki novci su uloženi u izgradnju tog cjelokupnog kompleksa, i novci koji su bili predviđeni za to nisu bili dostatni pa su morali podizati niz kredita da bi se dovršila izgradnja objekta. Poslovanje tog centra i nije bilo nešto dobro, a trebalo je plaćati godišnju naknadu tako da u toj 2007.g. bilo je nekakvih 4 godine da nisu platili godišnju naknadu, tada je došlo od Grada Rijeke prijedlog za raskidom ovog ugovora i bio je dan jedan rok od samo 10 dana da platimo tu dospjelu godišnju naknadu, a ako ne da će doći do raskida. Stoga je podignut jedan novi kredit u vrijednosti od 260.000 kn da bi platili ova dospjela dugovanja s osnova godišnje naknade, dakle, ponovno se opteretili. Što se tiče ovog objekta kojeg sam već spomenuo on je negdje 2008.g. završen, doveden je u ovo stanje kakvo je i danas. Prema ugovoru iz 2000.g., je trebao biti oslobođen komunalne naknade, njegova obveza bila izgraditi pristupnu cestu i parking. Vezano uz tu komunalnu naknadu ona je bila vrlo visoka. Vezano uz komisije koje su dolazile utvrđivati stanje na terenu, navodi da one skoro ništa nisu gledali. Čak što se tiče g. VH sjeća se da je padala kiša i da nije izlazio gledati što je napravljeno. Njemu se stalno spočitavalo da na te sastanke donosio svu dokumentaciju, no sam sa sobom je nosio građevinsku knjigu i svu ostalu dokumentaciju koju je imao, te je po trebalo pregledavati stavku po stavku prema toj građevinskoj knjizi i prema troškovniku, no, to nije učinjeno, već su oni učinili po svome. Što se tiče službene bilješke gđe. AH, također ni ona nije realna, oni su samo došli i pogledali što je napravljeno. Gradu Rijeci je poslao nekakav svoj dokument u kojem je naveo točno koje radnje sam učinio, a što nije učinio prema ugovoru, a to je izradio ovlašteni arhitekt koji mi je radio i glavni projekt za taj kompleks. Što se tiče vještačkog nalaza vještakinje Lilić navodi da njega nije prihvatio jer vrijednost radova u u njemu nije realna, niti blizu, pa je tako npr. za fasadu navela da je koštala 3.000,00 kn, što je u potpuno nerealno, a također za igrališta uopće nije realno utvrdila s kakvim materijalom je isti napravljen, dakle, da je najprije stavljen tampon, sloj pijeska, dakle, ni vrijednost radova nije točno utvrdila, to je za mene jedan smiješan elaborat. Jedan građevinski inženjer treba znati koliko košta kopanje u kamenu. Kada je i dolazila na lice mjesta ja nije niti znao da je to sudska vještakinja, a sve što je tražila ja sam joj i dao. Nakon toga je održan sastanak 20. prosinca 2013.g. kada je prvi puta vidio taj elaborat i tu su se sastali radi sporazumnog raskida ugovora, no, ispalo je da za 15 uloženih godina na ime ulaganja njemu pripada samo iznos od 300.000,00 kn, to je iznos koji nije prihvatljiv. S nastupom krize 2008.g. bio je vidljiv i drastični pad poslovanja. Nakon ovog sastanka u prosincu 2013.g. bilo rečeno je da će novi sastanak biti 08. siječnja i da na taj sastanak donese troškovnik izvedenih radova, i da da prijedloge za daljnji nastavak rada, 03.01.2014.g. je predao taj prijedlog za daljnji nastavak rada i u njemu dao 4 prijedloga kako da se nastavi rad ovog tenis centra, prvi prijedlog je bilo javno privatno vlasništvo, drugo je bio hipotekarni dugoročni kredit, a na osnovu hipoteke izgrađenog u TC Kozala, naime, prema ugovoru o pravu građenja za sve ono što je izgrađeno na tom terenu, a da bi se uknjižilo u zemljišne knjige, Grad je trebao dati svoju suglasnost, a Grad nikada nije dao svoju suglasnost, iako je za to bio napravljen elaborat za to i predan u katastar i gruntovnicu 2007.g., no, ta suglasnost nikada nije dana. Treći prijedlog je bio hipotekarni kredit na stan koji posjeduje, a četvrti nekakva mogućnost partnerstva sa trećom osobom. Potom je održan taj sastanak 08.01. kada sam ja donio troškovnik izvedenih radova, no, oni ga takoreći nisu ni pogledali, rekli su da nije izgrađen od strane ovlaštenog sudskog vještaka. I nakon toga je uslijedilo 10. siječnja izjava o raskidu. Nakon ove izjave o raskidu u trećem mjesecu 2014.g. ponovo je uputio Gradu Rijeci prijedlog za sklapanjem nagodbe prije pokretanja sudskog postupka, no, oni su u međuvremenu poslali sporazum o prijeboju međusobnih potraživanja u kojem taj prijeboj ponovno temelje na nalazu vještakinje Lilić koji je njemu neprihvatljiv, nalaže mu se i da u roku od 30 dana napusti kompleks, na taj sporazum nije pristao.

Nije mu poznato iz kojeg razloga mu nisu dali suglasnost koju su trebali dati prema čl. 11. Ugovora o osnivanju pravu građenja, a nakon što je podmirio do tada sva dospjela dugovanja i nedobivanje te suglasnosti je bio jedan od osnovnih razloga neizvršenja obveza prema ugovoru o osnivanju prava građenja. Mislio je kada dovrši igrališta, da će na temelju toga moći dobiti novi kredit i ponovno uložiti u teniski centar i razvijati svoje poslovanje. No, suglasnost nije dobivena i pravo građenja nije ni upisano u zemljišne knjige. U drugom postupku koji se vodi pred ovim sudom među istim parničnim strankama podnio je protutužbu u iznosu od pet miliona kuna kao vrijednost izvedenih radova u tom centru, a tu visinu temelji na građevinskoj knjizi u kojoj su točno navedeni i količina i vrijednost svih izvedenih radova u ovom kompleksu. U odnosu na nalaz i mišljenje vještakinje Lilić i vrijednost koju je ona utvrdila, navodi da ona prilikom utvrđivanja vrijednosti nije uzela u obzir i komunalnu naknadu od 900.000,00 kn odnosno nije uključila u konačnu vrijednost izvedenih radova.

Iz dokumentacije priležeće spisu utvrđeno je kako je između stranaka zaključen ugovor o osnivanju prava građenja od 24. rujna 1998. kojim ugovorom tužitelj kao osnivač prava građenja opterećuje pravom građenja nekretnine u svom vlasništvu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u korist tuženika kao nositelja prava građenja, radi izgradnje zgrade Tenis klub i spremišta materijala i opreme sukladno lokacijskoj dozvoli od 11.2.1997. Predmetnim ugovorom tuženik se obvezao izgraditi objekte i urediti zemljište sukladno Odluci o idejnom urbanističko- arhitektonskom rješenju Sportskog centra Kozala. Pravo građenja je tim ugovorom osnovano na rok od 20 godina od dana zaključenja ugovora ,a protekom kojeg roka pravo građenja prestaje, sve što je na zemljištu izgrađeno i uređeno postaje vlasništvo osnivača prava građenja uz obvezu istog na naknadu nositelju prava građenja koliko je zemljište sada vrjednije s tim građevinama nego bez njih-čl 4 ugovora. Visina naknade za osnovano pravo građenja utvrđeno je u iznosu od 692.780,00 kn kojeg tuženik kao nositelj prava građenja dužan plaćati u 20 godišnjih obroka, a povreda ove obveze predstavlja valjan razlog za raskid ugovora od strane Grada Rijeke. Osnovnim ugovorom određen je rok od 18 mjeseci u kojem je tuženik dužan izgraditi Teniski centar , a ukoliko u navedenom roku ne izgradi ugovor se raskida a pravo građenja prestaje rasterećenjem-čl 9 ugovora. Dodatkom ugovora o osnivanju prava građenja kojeg su strane zaključile 13. srpnja 2020. u čl. 9 st. 1 riječi "u roku od 18 mjeseci", zamjenjuju se riječima " tako da stavi tenis igrališta u funkciju u roku od 24 mjeseci, a kompleks kao cjelinu u roku od 36 mjeseci. Dodatkom broj 2 ugovora o osnivanju prava građenja koji je između stranaka zaključen 02.11.2021. izmijenjen je čl. 9 na način, da se nositelj prava građenja na zemljištu koje je predmet ugovora obvezuje izgraditi Tenis centar i pristupni put parkiralištu sukladno važećem idejno urbanističkom arhitektonskom rješenju športskog centra Kozala u roku od 12 mjeseci računajući od dana sklapanja Dodatka ugovoru, ukoliko nositelj prava građenja u tom roku ne izgradi Tenis centar i pristupni put s parkiralištem ugovor se raskida a pravo građenja prestaje rasterećenjem. U slučaju raskida ugovora zbog gore navedenih neispunjenih ugovornih obveza tužitelj postaje vlasnik izgrađenih objekata uz obvezu istog da tuženiku isplati naknadu u iznosu koji predstavlja razliku vrijednosti izgrađenih i uređenih predmetnih nekretnina u odnosu na vrijednost izgrađenih i neuređenih nekretnina s time da tužitelj ima pravo zadržati 30 % iznosa ukupne naknade za pravo građenja kao naknadu štete. Tuženik se ugovorom obvezao umjesto plaćanja komunalnih doprinosa izgraditi pristupni put, parkiralište i javnu rasvjetu u funkciji teniskog centra Kozala, sukladno odluci o idejnog urbanističko rješenju o čemu se obvezuje s tužiteljem zaključiti poseban ugovor. Stranke su 27. travnja 2000. zaključile ugovor u kojem su uredile međusobne odnose vezano za izgradnju navedenih objekata komunalne infrastrukture kojim ugovorom je tuženik stekao prava i obvezu izgraditi iste objekte u roku predviđenom za izgradnju objekata određenim spomenutim ugovorom o osnivanju prava građenja bez prava na naknadu za tu gradnju obzirom da iste gradi bez plaćanja komunalnog doprinosa. Procijenjena vrijednost navedenih radova na izgradnji objekata komunalne infrastrukture po ugovoru iznosi 968.204,20 kn te isti iznos tuženik obvezi isplatiti tužitelju u roku od 10 dana od primitka obavijesti od strane tužitelja o raskidu ugovora u slučaju da ne izgradi predmetne objekte u ugovornom roku, a ukoliko objekt izgradi samo u dijelu dužan je platiti vrijednost neizvršenih radova sukladno ugovornom troškovniku temeljem utvrđenja zajedničke komisije. Nadalje iz dokumentacije proizlazi kako je tužitelj a po izvršenom očevidu dana 24. svibnja 2012. utvrđeno da tuženik nije u cijelosti izvršio sev svoj obaveze po ugovoru o građenju, površina iz ugovora nije u cijelosti uređena, izvan ograđenog dijela je površina od cca 300 m 2 na kojoj je teren samo poravnat i služi kao vanjsko parkiralište Tenis klub, u ograđenom prostoru je 5 od 6 planiranih igrališta, tenis klub kao zidana građevina je u 1/3 zatvorena i uređena te u funkciji, a ostale 2/3 nisu uređene niti postavljena stolarija. zgrada je pod pločom, nema fasadu niti krov., Igralište broj 1 uređeno ako igralište za mali nogomet. ostala igrališta od 2.—5 u funkciji i uređena su, igralište broj 6 nije uređeno. Nisu izvršene niti obveze uz ugovora iz 2000., prilaz s ulice Kozala asfaltiran samo u sijelu kojim se dolazi do lokacije Tenis kluba, a u nastavku samo pripremni radovi izvedeni, nema asfalta niti stupova za javnu rasvjetu. , površina gdje je trebao urediti parkiralište zapuštena je .. Zaključaka je da ŽH većim dijelom ispunio obveze uz ugovora 1998, dok obveze iz ugovora 2000 je izvršio tek u malom dijelu. Nije moguće utvrditi sadašnju vrijednost izgrađenih nekretnina na zemljištu, potrebno angažirati stalnog sudskog vještaka radi procjene ulaganja i utvrđenja vrijednost izgrađenih nekretnina bez zemljišta. Nadalje iz dokumentacije proizlazi da je uslijed neispunjenja ugovornih obveza tužitelj je 4. siječnja 2014. jednostrano raskinuo ugovor o osnivanju prava građenja sa dodacima koji izjavljuje tuženik zaprimio 16. siječnja 2014, tužitelj je izjavom o raskidu ugovora od 10. veljače 2014. raskinuo ugovor od 27. 4. 2000. godine a tuženik je izjavu o raskidu zaprimio 14. veljače 2014. godine. Pored navedenog tuženik nije ispunjavao svoje obveze iz ugovora te nije na vrijeme plaćao naknadu za pravo građenja pa je u vrijeme raskida tuženik imao dugovanje od 211.206,24 kn na ime neplaćene naknade za pravo građenja 117.518,14 kn na ime kredita u Odjelu gradske uprave za poduzetništvo te e na ime zateznih kamata od ukupno preko 415.000,00 kn. Nakon raskida ugovora tuženik je predložio mirno rješenje spora na način da mu se odobri novi hipotekarni kredit radi podmirenja dospjelih dugovanja prema ugovorima, no od strane Grada Rijeke prijedlog nije prihvaćen, te dostavljanju sporazum o prijeboju međusobnih potraživanja, a ukoliko isti ne prihvati u roku od 30 dana, tada je dužan predati u posjed predmetne nekretnine koje da drži bez valjane pravne osnove.

Uvidom u spis ovoga suda poslovni broj P-1624/14 utvrđeno je da je postupak pokrenut po tužbi tužitelja grada Rijeke protiv tuženika grad kamo mu je radi isplate iznosa od 1.098.569,00 kn, a sve zbog raskida ugovora o osnivanju prava građenja i ugovora od 27. travnja 2000. godine koji da je raskinut krivnjom tuženika, u tom postupku tuženik je podnio protutužbu kojom od tužitelja potražuje iznos od 5.000.000,00 kn , a na ime izvršenih ulaganja sredstava i rad u teniski centar Kozala temeljem ugovora o osnivanju prava građenja od 27. travnja 2000. godine. U postupku je provedeno više građevinskih vještačenja kojima je zadaća bila utvrditi koje objekte i radove je izveo tuženiku u vezi komunalne infrastrukture sukladno ugovoru stranaka od 27. travnja 2000. godine, utvrditi građevinsku vrijednost izgrađenih objekata i izvedenih radova, pored toga dužan procijeniti prometnu i građevinsku vrijednost izvedenih radova i objekata za radove koje tuženik nije izveo u vezi komunalne infrastrukture sukladno ugovoru stranaka od 27.4. 2000. godine pored toga dužan je procijeniti tržišnu vrijednost predmetne nekretnine u vrijeme raskida ugovora, u protuvrijednosti iste nekretnine kao i neizgrađenog i neuređenog dvorišta te utvrditi razliku tih vrijednosti a sve sukladno odredbi članka 4. ugovora o osnivanju prava građenja. U tom postupku je donesena nepravomoćna prvostupanjska presuda 26. kolovoza 2022. kojom presudom je naloženo tuženiku- protutužitelju ŽH da tužitelju-protutuženiku isplati iznos od 876. 979,00 kn sa zakonskim zateznim kamatama i to na ime ugovorne kazne iznos od 207.834,00 kn te iznos od 669.145,00 kn sa zakonskom zateznom kamatom na ime tržišna vrijednost radova na kolnom prilazu, parkiralištu, javnoj rasvjeti i odvodnji oborinskih voda u funkciji Tenis centra Kozala koje tuženik-protutužitelj ŽH nije izveo, dok je tužitelju-protutuženiku gradu Rijeci naloženo da tuženiku-protutužitelju ŽH isplati iznos od 6.428.874,60 kn sa zakonskim zateznim kamatama od presuđenja pa do isplate i to na ime sveukupna razlika vrijednosti izvedenih radova od strane tuženika-protutužitelja ŽH kao nositelja prava građenja – izvođača te neizgrađenog i neuređenog građevinskog zemljišta sukladno čl. 10. Ugovora o osnivanju prava građenja između Grada Rijeke kao osnivača prava građenja i ŽH kao nositelja prava građenja.

Nadalje je utvrđeno kako je presuda ovoga suda poslovni broja P-1624/2014 od 26. kolovoza 20202 ukinuta rješenjem Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-4395/2022 od 18. lipnja 2022. te predmet vraćen ovome sudu na ponovno suđenje, postupak je vraćen na ponovno odlučivanje radi toga da se navedu jasni i obrazloženi razlozi o tome koju metodu je vještakinja koristila te koji je konkretna razlog korištenja te metode za procjenu vrijednosti nekretnine koja je predmet spora.

Uvidom e spis utvrđeno je kako je dana 25. ožujka 2025. donesena presuda u ponovljenom postupku sada poslovni broj P-1442/2024 ( ranije P-1624/2014), U ponovljenom postupku na način da je naloženo tuženiku-protutužitelju ŽH da tužitelju-protutuženiku isplati iznos od 116.395,11 EUR sa zakonskim zateznim kamatama i to na ime ugovorne kazne iznos od 27.584,31 eur te iznos od 88.810,80 EUR sa zakonskom zateznom kamatom na ime tržišne vrijednost radova na kolnom prilazu, parkiralištu, javnoj rasvjeti i odvodnji oborinskih voda u funkciji Tenis centra Kozala koje tuženik-protutužitelj ŽH nije izveo, dok je tužitelju- protutuženiku gradu Rijeci naloženo da tuženiku-protutužitelju ŽH isplati iznos od 854.320,07 eur sa zakonskim zateznim kamatama od presuđenja pa do isplate i to na ime sveukupna razlike vrijednosti izvedenih radova od strane tuženika- protutužitelja ŽH kao nositelja prava građenja – izvođača te neizgrađenog i neuređenog građevinskog zemljišta sukladno čl. 10. Ugovora o osnivanju prava građenja između Grada Rijeke kao osnivača prava građenja i ŽH kao nositelja prava građenja. Na presudu je izjavljena žalba.

Odredbom članka 162. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da bi u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom ostvario svoje pravo da od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtijeva da mu ona preda svoj posjed te stvari, vlasnik mora dokazati da je stvar koju zahtijeva njegovo vlasništvo i da se nalazi u tuženikovu posjedu.( st. 1) Vlasnik mora stvar koju zahtijeva opisati po njezinim osobinama koje je razlikuju od istovrsnih stvari, pa ne može zahtijevati stvari kao što su gotov novac pomiješan s drugim gotovim novcem, vrijednosne papire na donositelja pomiješane s istovrsnima, ako ne postoje okolnosti iz kojih tužitelj ipak može dokazati svoje pravo vlasništva i iz kojih je tuženik morao znati da tu stvar ne smije prisvojiti.( st. 2)

Odredbom čl. 163 ZV.-a propisano je da (1) Posjednik ima pravo odbiti predaju stvari njezinom vlasniku ako ima pravo koje ovlašćuje na posjedovanje te stvari (pravo na posjed).(2) Posjednik ima pravo odbiti predaju stvari njezinom vlasniku ako izvodi svoje pravo na posjed od posrednoga posjednika, koji ima pravo na posjed te stvari, osim ako je posjed dobio posjednik od posrednog posjednika koji nije bio ovlašten da mu ga dade.

Aktivna legitimacija tužitelja, u odnosu na koje nekretnine potražuje povrat, nije sporna, naime tužitelj je zemljišnim knjigama ovoga suda upisan kao vlasnik nekretnina i to k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] i k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] sve k. o. [katastarska općina] u cijelosti.

Također nije sporna niti pasivna legitimacije, naime tuženik nesporno drži u posjedu nekretnine to k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] i k. č. br. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] sve k. o. [katastarska općina].

Sporno je među strankama imali li tužitelj kao vlasnik navedenih nekretnina pravo tražiti povrat istih, a sve s obzirom da je raskinut ugovor o osnivanju prava građenja koji je bio zaključen između stranaka, a temeljem kojeg je tuženik držao u posjedu navedene nekretnine i na kojima je izgradio građevine temeljem ugovora o osnivanju prava građenja, a to iz razloga jer je tuženik istakao prigovor retencije na navedenim nekretninama, navodeći kako je izveo radove na navedenoj nekretnini u vrijednosti većoj od 5.000.000,00 kn koji radovi su predmet drugog sudskog postupka sada pod poslovnim brojem P-1442/2024, dakle nekretninu neće predati u posjed sve dok mu tužitelj ne isplati iznos od sada 854.320,07 EUR sa zakonskim zateznim kamatama od presuđenja -25. ožujka 2025. pa do isplate i to na ime sveukupne razlika vrijednosti izvedenih radova od strane tamo tuženika-protutužitelja ŽH kao nositelja prava građenja – izvođača te vrijednosti neizgrađenog i neuređenog građevinskog zemljišta sukladno čl. 10. Ugovora o osnivanju prava građenja između Grada Rijeke kao osnivača prava građenja i ŽH kao nositelja prava građenja koji mu je nepravomoćno dosuđen presudom ovoga suda

Institut prava zadržanja reguliran dakle općim propisima Zakona o obveznim odnosima (čl. 72. do 75.). Može doći do primjena i u međusobnim odnosima vlasnika i posjednika ako su po općim propisima ispunjene pretpostavke za njegovu primjenu i ako Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, u ovom slučaju kao lex specialis, ne predviđa drukčije. Vjerovnik dospjelog potraživanja u čijim rukama se nalazi neka dužnikova stvar ima pravo zadržati je dok mu ne bude isplaćeno potraživanje (čl. 72.ZOO-a). Vjerovnik je dužan vratiti stvar dužniku ako mu on dade odgovarajuće osiguranje njegovog potraživanja (čl. 74. ZOO-a). Prema odredbi čl. 75. ZOO-a vjerovnik koji drži dužnikovu stvar po osnovi prava zadržanja ima pravo da se naplati iz njezine vrijednosti na isti način kao založni vjerovnik, ali je dužan prije nego što pristupi ostvarenju naplate o svojoj namjeri pravodobno obavijestiti dužnika. Prema odredbi čl. 164. st. 2. ZV-a zahtjeva li vlasnik da posjednik preda stvar, pošteni posjednik može tražiti naknadu za nužne i korisne troškove koje je imao, te stvar zadržati dok mu oni ne budu naknađeni. Dakle iz citiranih zakonskih odredbi, proizlazi da je pravo zadržanja akcesorno pravo ovisno o dospjelom i utuživom potraživanju posjednika stvari, prema zahtjevu vlasnika da mu stvar preda u posjed i da se na pravo zadržanja može osnovano pozivati samo pošteni posjednik stvari. Pravo zadržanja ima dvojak učinak i to da služi kao sredstvo prinude da se uredno podmiri dospjelo potraživanje koje ima prema dužniku i kao sredstvo namirenja potraživanja iz zadržanih stvari u slučaju da dužnik (vlasnik stvari) ne želi podmiriti svoju obvezu prema posjedniku stvari. Dakle, pošteni posjednik stvari zahtjevu vlasnika za predaju stvari prema kojem posjednik ima dospjelo potraživanje, može osnovano suprotstaviti prigovor kao procesnom radnjom da će stvar zadržati sve dok protustranka u cijelosti ne podmiri njegovo potraživanje koje mora biti određeno postavljeno.

Kako samo pošten posjednik ima pravo istaknuti prigovor retencije-zadržanja treba utvrditi ima li tuženik status poštenog posjednika. Pritom je neodlučno što je vlasnik stvari jedinica lokalne samouprave koja ima dovoljno sredstava za namirenje tražbine posjednika.

Sud drugog stupnja u svojoj odluci ukazuje kako je tuženik pošten posjednik, s čime se u ponovljenom postupku slaže i ovaj sud prvog stupnja, naime nije sporno da je tuženik izvršio građenje za vrijeme dok je ugovor o osnivanju prava građenja i ugovor o reguliranju međusobnih odnosa bio na snazi i dok je posjedovao predmetne nekretnine na temelju tih ugovora. Nakon raskida ugovora 2014 .godine tuženik nije izvodio daljnje radove. Osim toga, navedeno proizlazi iz utvrđenja na očevidu dana 24. svibnja 2012. prema kojem u ograđenom prostoru je 5 od 6 planiranih igrališta u funkciji-izgrađeno , tenis klub kao zidana građevina je u 1/3 zatvorena i uređena te u funkciji, a ostale 2/3 nisu uređene niti postavljena stolarija, zgrada je pod pločom, nema fasadu niti krov, igralište broj 1. je uređeno kao igralište za mali nogomet, ostala igrališta od 2.- 5. su uređena i u funkciji, igralište broj 6 nije uređeno, prilaz s ulice Kozala je asfaltiran samo u dijelu kojim se dolazi do lokacije Tenis kluba, a u nastavku su samo pripremni radovi izvedeni, nema asfalta niti stupova za javnu rasvjetu, površina gdje je trebao urediti parkiralište zapuštena je, te je zaključeno da je tuženik većim dijelom ispunio obveze uz ugovora 1998, dok obveze iz ugovora 2000. je izvršio tek u malom dijelu.

Također, isto proizlazi iz spisa prvostupanjskog suda poslovni broj P 1642/2014. u kojem postupku se utvrđivala vrijednost izvedenih radova po tuženiku u vrijeme raskida ugovora ( 16. siječnja 2014. ). Stoga je tuženik pošteni posjednik jer je gradio za vrijeme trajanja ugovora, a u posjed kojih nekretnina je ušao sklapanjem ugovora i po dopuštenju tužitelja, te u svakom slučaju je pošteni posjednik do trenutka kada je ugovor o osnivanju prava građenja i ugovor o reguliranju međusobnih odnosa raskinut. Građenje za koje tvrdi tuženik da je izvršeno za vrijeme trajanja ugovora o osnivanju prava građenja i ugovora o reguliranju međusobnih odnosa, vršena su u razdoblju kada je tuženik bio pošteni posjednik spornih nekretnina te mu stoga pripadaju sva prava koja pripadaju poštenom posjedniku, temeljem odredbe 164 st. 2 ZV-a.

Vlasnik, ovdje tužitelj ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduje njegovu stvar da mu je preda u posjed, no kako je tuženik tijekom postupka istakao prigovor retencije, a parnični postupak posl. br. P-1442/24 pred prvostupanjskim sudom radi isplate naknade za uložena sredstva u predmetnu nekretninu tužitelja još nije pravomoćno dovršen, a prema navedenoj nepravomoćnoj presudi od 25. ožujka 2025. kojom je tužitelj obvezan tuženiku kao poštenom posjedniku na ime naknade za uložena sredstva u tužiteljevu nekretninu isplatiti od 854.320,07 EUR sa zakonskim zateznim kamatama od presuđenja -25. ožujka 2025. pa do isplate to ovaj sud smatra kako prigovor retencije istaknut u ovom postupku zaustavlja vlasnički zahtjev tužitelja radi predaje nekretnine u posjed, u smislu odredbe čl. 164. st. 2. ZV stoga je za sada tužbeni zahtjev tužitelja neosnovan pa je odlučeno kao u točki I izreke ove presude.

Ostali navodi parničnih stranaka i ostali dokazi nisu posebno obrazlagani budući nisu bili važni za donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari.

Odluka o trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1 i 155 ZPP-a pa tužitelju zastupanom po punomoćniku pripada naknada troška za sastav odgovora na tužbu visini od 250 bodova ( Tbr 8 toč1), za sastav podneska od 30.11.2020. i 08.03.2024. svaki u visini od 250 bodova ( Tbr 8 toč1) , za sastav žalbe od 29.07.2024. u visini od 312,50 bodova (Tbr 10. toč.1) za pristup na ročišta održana 23.07.2015., 16.10.2015., 12.01.2016., 25.05.2016., 04.11.2016., 30.11.2020., 08.02.2021., 25.05.2021. , 08.03.2024. i 10.03.2025. svako u visini od po 250 bodova (Tbr 9 toč1) sve uz priznaje 25% PDV-a za radnje punomoćnika obavljene do kraja 2018 kada je bio u sustavu PDV-a , odmjereno sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika te je valjalo priznati i sudske pristojbe na žalbu u visini od 361,00 EUR što sveukupno iznosi 8.230,00 EUR. Tuženiku ne pripada trošak za ročište za objavu odluke zakazano 28. 06. 2024. jer na isto punomoćnik nije pristupio, zatim trošak za ročište 06.02.2018. jer isto toga dana nije niti bilo zakazano, niti trošak za sastav odgovora na žalbu od 15.12.2022. jer sa istim nije postigao uspjeh. Na dosuđeni iznos troška temeljem odredbe čl. 151 st. 3 ZPP-a tuženiku pripadaju zakonske zatezne kamate od presuđenja, stoga je odlučeno kao u točki II. izreke presude.

U Rijeci 05. svibnja 2025.

S u d a c

Katarina Bajčić Ivančević

UPUTA O PRAVU NA ŽALBU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana održavanja ročišta na kojem je presuda objavljena ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa presude ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje.

Žalba se podnosi u tri istovjetna primjerka putem ovog suda, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud u RH.

DNA:

- pun. tužitelja

- pun tuženika