REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PAZINU

Franjevačke stube 2, Pazin

Poslovni broj P-705/2022-26

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Pazinu po sutkinji Mihaeli Kaligari Hek, u pravnoj stvari u kojoj sudjeluju tužitelji ĐUR, OIB [osobni identifikacijski broj], II. ĐU ep. ĐUR, OIB [osobni identifikacijski broj], oboje iz [adresa], s boravištem na adresi u [adresa], oboje zastupa punomoćnica Lorena Smoković, odvjetnica u Labinu, Sveta Katarina 18, i tuženik ŽU, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa] str. 134C, kojeg zastupa punomoćnik Bojan Šupuković, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Miličević i Šupuković d. o. o. Zagreb, Maksimirska cesta 103, radi izdavanja tabularne isprave, nakon održane glavne rasprave zaključene 14. ožujka 2025. u prisutnosti zamjenice punomoćnice tužitelja Ane Pavičić, odvjetnice u Rijeci, i punomoćnika tuženika, 30. travnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku da tužiteljima izda tabularnu ispravu podobnu za upis prava vlasništva tužitelja, svakog u 1/2 dijela, na nekretnini oznake k. č. [katastarska čestica], pašnjak površine 812 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u roku od 15 dana, u protivnome će navedenu ispravu zamijeniti ova presuda.

II. Nalaže se tuženiku da tužiteljima naknadi troškove ovog postupka isplatom 3.644,68 eura (tri tisuće šesto četrdeset četiri eura i šezdeset osma centi) sa zateznim kamatama od 30. travnja 2025. do isplate, po stopi iz čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/2005., 41/2008., 125/2011. – Zakon o rokovima ispunjenja novčanih obveza, 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 145/2023. i 155/2023.) uvećanoj za tri postotna poena, u roku 15 (petnaest) dana.

III. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova postupka za iznos od 62,50 eura sa zateznim kamatama.

IV. Odbija se zahtjev tuženika za naknadu troškova postupka u cijelosti.

Obrazloženje

1. Tužitelji su 7. listopada 2022. protiv tuženika podnijeli tužbu (stranice 1–4) radi izdavanja tabularne isprave za upis prava vlasništva tužitelja, svakog u 1/2 dijela, na k. č. [katastarska čestica], pašnjak površine 812 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], koji zahtjev temelje na ugovoru o kupoprodaji predmetne nekretnine kojeg su 22. listopada 2021. sklopili kao kupci s tuženikom kao prodavateljem, kao i tvrdnji da su tuženiku u cijelosti isplatili kupoprodajnu cijenu utvrđenu tim ugovorom u iznosu 30.000,00 eura.

2. U odgovoru na tužbu od 26. siječnja 2023. (str. 33–36) tuženik se u cijelosti usprotivio tužbi i tužbenom zahtjevu. Osporavanje je obrazložio u bitnome navevši da mu nije isplaćena kupoprodajna cijena po ugovoru i da stoga ne postoji njegova obveza izdavanja tabularne isprave. Ugovorom o kupoprodaji (u čl. 4. st. 1.) kupoprodajna cijena da je djelomično ugovorena u iznosu od 30.000,00 eura, dok je ostatak kupoprodajne cijene vezan uz obvezu sklapanja ugovora o građenju s tuženikom i trećom osobom – SU. Tužitelji da su u svrhu uređenja svojih pravnih odnosa sklopili paralelno oba ugovora. Ugovor o kupoprodaji sklopljen je s jedinim vlasnikom nekretnine – tuženikom, no za izgradnju kuće na tom zemljištu da je bilo potrebno sklopiti ugovor o građenju u kojem su na strani naručitelja ovdje tužitelji, a na strani izvođača tuženik i SU. Nigdje da ne piše da je izdavanje tabularne isprave vezano uz isplatu kupoprodajne cijene od 30.000,00 eura i puko sklapanje ugovora o građenju, nego da je upravo kupoprodajna cijena vezana uz obvezu sklapanja i obostranog izvršenja (dakle od strane naručitelja; isplate cijene radova izvođačima) ugovornih činidbi ugovora o građenju. Navedeno da ima utemeljenje u činjenici da su ugovori sklopljeni istoga dana što nedvojbeno govori o objedinjenosti pravnih osnova (oba ugovora) unutar složenijeg višestranog pravnog odnosa (pothvat kupnje i izgradnje kuće, a koji da su međusobno životno nerazdvojivi). U ugovoru o građenju da je jasno naznačeno (u čl. 5. st. 1.) da se naručitelji obvezuju izvođačima isplatiti ukupno 319.000,00 eura + 30.000,00 eura za zemljište. Iz svega navedenog da proizlazi da je ukupan iznos cijelog pravnog odnosa tj. cijelog pothvata (kupnje zemljišta i izvršenja radova) 349.000,00 eura, a koji se prilikom isplate izvođačima radova, (prema čl. 5. st. 4. ugovora o građenju) isplaćuje svakom u polovici. To da znači da je tuženiku na temelju ugovora o kupoprodaji i ugovora o građenju potrebno isplatiti iznos od ukupno 174.500,00 eura. Sukladno čl. 5.st. 5. ugovora o građenju te sukladno potvrdi o uplati koju su priložili tužitelji da je nesporno da je do sada tuženiku isplaćeno 49.800,00 eura, ali to s osnove izvedenih građevinskih radova. No, tužitelji da navedeno iz nepoznatih razloga žele prikazati kao isplatu kupoprodajne cijene od 30.000,00 eura. Sve i da je time (iznosom od 49.800,00 eura) i isplaćena kupoprodajna cijena od 30.000,00 eura, navedeni iznos da nije ukupan iznos kupoprodajne cijene. Zaključno je naveo da je za potrebu izdavanja tabularne isprave potrebno podmiriti iznos naveden u ugovoru o građenju, odnosno 319.000,00 eura + 30.000,00 eura = 349.000,00 EUR. Dobiveni iznos da se dijeli na dva izvođača radova iz čega slijedi da je obveza tužitelja prema ovdje tuženiku 174.500,00 eura, umanjeno za nesporno isplaćeni dio od 49.800,00 eura, a što da je iznos od 124.700,00 eura. U konačnici je predložio odbijanje tužbenog zahtjeva u cijelosti.

2. 1. Tuženik je u odgovoru na tužbu istaknuo i protutužbeni zahtjev radi isplate kupoprodajne cijene u iznosu 124.700,00 eura sa zateznim kamatama od 25. siječnja 2023.

3. Očitujući se na navode tuženika, tužitelji su u daljnjem tijeku postupka osporili navode tuženika iz odgovora na tužbu te su istaknuli da su odredbe ugovora o ugovorenoj kupoprodajnoj cijeni za nekretninu – zemljište, jasne i nesporne, i da ne postoji potreba za njihovim tumačenjem. Iz njih da jasno proizlazi da je kupoprodajna cijena vezana za obvezu sklapanja ugovora o građenju, a ne i za obvezu isplate cijene radova izvođačima, koju obvezu su tužitelji ispunili, a u čl. 4. ugovora o kupoprodaji da nije ni navedena cijena izvođenja radova, odnosno da ne proizlazi da su stranke ugovorile da ugovorena kupoprodajna cijena obuhvaća i cijenu izvođenja radova na nekretnini. Da su tužitelji isplatili kupoprodajnu cijenu, da proizlazi i iz činjenice da su stupili u posjed predmetne nekretnine, što sigurno ne bi da kupoprodajnu cijenu nisu isplatili. Osim toga, ugovor o kupoprodaji da je sklopio s tužiteljima tuženik kao vlasnik predmetne nekretnine to jest kao fizička osoba, a ne kao izvođač, pa kao prodavatelj da ima pravo na isplatu kupoprodajne cijene za prodaju zemljišta, a ne za izvedene radove (koja obveza je ugovorena ugovorom o građenju).

4. U odnosu na protutužbu, rješenjem ovog suda posl. br. P-705/2022-17 od 18. srpnja 2024., sukladno čl. 313. st. 3. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ br. 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/2008., 96/2008. – Odluka USRH, 123/2008., 57/2011., 148/2011. – pročišćeni tekst, 25/2013., 89/2014. – Odluka USRH, 70/2019., 80/2022., 114/2022. i 155/2023.; dalje: ZPP), razdvojeno je raspravljanje po protutužbi u novi predmet posl. br. P-744/2024.

5. Sud je u dokaznom postupku pročitao i razgledao isprave iz spisa, i to: izvatke iz zemljišne knjige (str. 6), ugovor o kupoprodaji nekretnine od 22. listopada 2021. (str. 7–8), ugovor o građenju od 22. listopada 2021. (str. 9–11), potvrdu (str. 12), nalog (str. 13–14), građevinsku dozvole od 26. ožujka 2020. (str. 55–58), dokumentaciju HEP d. o. o. vezano za priključenje na struju (str. 59–67), dopis (str. 68–71), nalaz i mišljenje vještaka Franka Kaića od 15. veljače 2022. (str. 72–78), prijedlog radi osiguranja (str. 84–90), predugovor o prodaji nekretnine od 21. svibnja 2021., uz potvrdu (str. 101– 105, 119–122). Nadalje, na ročištu glavne rasprave održanom 21. siječnja 2025. (str. 110–118), sud je saslušao stranke, a na ročištu održanom 14. ožujka 2025. (str. 128– 134) saslušao je svjedoke SU, TU i ĆU.

5. 1. Nisu izvedeni dokazi saslušanjem svjedoka ŽUR, EU, MU i GU, kao ni građevinskim vještačenjem, jer izvođenje tih dokaza nije bilo potrebno za donošenje odluke u ovom predmetu, budući da su sve odlučne činjenice utvrđene iz dokaza koje je sud izveo.

6. Na temelju rezultata cjelokupnog postupka, te savjesne i brižljive ocjene dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, sukladno čl. 8. ZPP-a, sud je odlučio da je tužbeni zahtjev osnovan.

7. Predmet ovog spora je zahtjev tužitelja da im tuženik izda tabularnu ispravu podobnu za prijenos prava vlasništva na k. č. [katastarska čestica], pašnjak površine 812 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], s tuženika na ime i vlasništvo tužitelja, svakog u 1/2 dijela, a svoj zahtjev tužitelji temelje na ugovoru o kupoprodaji, dakle pravnom poslu. Stoga je ovdje riječ o obveznopravnom zahtjevu, odnosno radi se o parnici radi ispunjenja ugovora. Tuženik je taj zahtjev osporio s obrazloženjem da kupoprodajna cijena tuženiku nije isplaćena i da onda nema osnove za izdavanje tabularne isprave.

8. Sukladno čl. 114. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ br. 91/1996., 68/1998.,137/1999., 22/2000., 73/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009., 153/2009., 143/2012., 152/2014., 81/2015. – pročišćeni tekst i 94/2017. – ispravak pročišćenog teksta; dalje: ZV) vlasništvo se, između ostalog, može steći na temelju pravnoga posla (st. 1.). Na tom temelju stečeno je pravo vlasništva kad su ispunjene sve pretpostavke određene zakonom (st. 2.). Dakle, da bi se pravo vlasništva steklo na temelju pravnog posla, pored općih pretpostavki za stjecanje prava vlasništva (sposobnost stvari, sposobnost stjecatelja, neki pravni temelj stjecanja), potrebno je da se ispune i posebne pretpostavke stjecanja na temelju pravnog posla. To su valjani pravni temelj (titulus) i zakonom određeni način prijenosa (modus). Kako je to određeno u čl. 115. st. 1. ZV-a, na temelju valjanoga pravnoga posla kojemu je cilj stjecanje vlasništva prelazi vlasništvo s dotadašnjega vlasnika na stjecatelja, a na način određen zakonom.

8. 1. Što se tiče stjecanja nekretnina, pretpostavke koje se trebaju ispuniti da bi se na temelju vlasnikova (pisanog) pravnog posla steklo pravo vlasništva nekretnine jednake su navedenima, s time da za nekretnine vrijedi i načelo upisa. Tako je u čl. 119. st. 1. ZV-a propisano da se vlasništvo nekretnine stječe zakonom predviđenim upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjega vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja, ako zakonom nije određeno drukčije. U čl. 120. st. 1. i 2. ZV-a određeno je da se vlasništvo na nekretninama stječe uknjižbom u zemljišnu knjigu, ako zakon ne omogućuje da se vlasništvo nekretnine stekne nekim drugim upisom u zemljišnu knjigu. Radi uknjižbe vlasništva mora se o pravnom poslu na čijem se temelju vlasništvo stječe sastaviti isprava čiji sadržaj i oblik mora odgovarati pravilima zemljišnoknjižnoga prava. Takva isprava se naziva i tabularna isprava. Prodavatelj tabularnom izjavom ovlašćuje kupca da bez ikakvog daljnjeg pitanja i odobrenja ishodi uknjižbu prava vlasništva u svoju korist i u svoje ime.

8. 2. Tko se valjanim pravnim poslom obvezao prenijeti svoje pravo vlasništva nekretnine na stjecatelja, nije ispunio tu svoju obvezu dok vjerovniku ne preda ispravu koja ima sve osobine potrebne da bi se od suda moglo ishoditi uknjižbu stjecateljevog vlasništva na toj nekretnini – tabularnu ispravu. Stoga vjerovnik može od dužnika – otuđivatelja tražiti ispunjenje te njegove obveze, a može to, kao i tužitelji, tražiti i putem suda.

9. Pitanje sklapanja i valjanosti ugovora o kupoprodaji kao pravnog posla kojeg su stranke sklopile glede predmetne nekretnine 22. listopada 2021. nije bilo sporno između stranaka, a u odnosu na citirani pravni okvir (u t. 8. presude) koji je relevantan za ovaj predmet i s njime u vezi sporno pitanje postoji li obveza tuženika da tužiteljima izda tabularnu ispravu za upis prava vlasništva tužitelja na k. č. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], iz rezultata dokaznog postupka utvrđeno kako slijedi u nastavku presude.

10. U zemljišnim knjigama za k. o. [katastarska općina], kao vlasnik nekretnine k. č. [katastarska čestica] dolazi upisan tuženik u cijelosti.

11. Glede predmetne nekretnine tužitelji su u svojstvu kupca s tuženikom u svojstvu prodavatelja sklopili ugovor o kupoprodaji nekretnine („ k. č. [katastarska čestica], u naravi pašnjak, sveukupne površine 812 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], Zemljišnoknjižnog odjela Pazin, Općinskog suda u Pazinu“). Ugovor o kupoprodaji sklopljen je kako je to već navedeno 22. listopada 2021.

11. 1. U čl. 2. ugovora stranke su ugovorile da tuženik kao prodavatelj prodaje, a tužitelji kao kupci kupuju predmetnu nekretninu.

11. 2. U čl. 4. st. 1. ugovora stranke su ugovorile kupoprodajnu cijenu za predmetnu nekretninu u iznosu 30.000,00 eura. U čl. 4. st. 2. ugovora utvrđeno je da je ta kupoprodajna cijena vezana za obvezu sklapanja ugovora o građenju s g. SU i g. ŽU.

11. 3. U čl. 5. st. 1. ugovora prodavatelj je ovlastio kupce da na temelju ugovora bez bilo kakve daljnje suglasnosti kod nadležnog tijela ishode predbilježbu prava vlasništva na predmetnoj nekretnini. U čl. 5. st. 2. ugovora prodavatelj se obvezao u roku tri radna dana po isplati kupoprodajne cijene u cijelosti kod javnog bilježnika ovjeriti tabularnu izjavu za uknjižbu prava vlasništva na predmetnoj nekretnine. Stupanje u posjed predmetne nekretnine ugovoreno je danom isplate kupoprodajne cijene u cijelosti (čl. 6. ugovora).

11. 4. Ugovor o kupoprodaji potpisao je i pečatirao i ĆU u svojstvu odvjetnika.

11. 5. Tužitelji su na temelju tog ugovora rješenjem posl. br. Z-20501/2021 od 17. studenog 2021. predbilježeni kao vlasnici predmetne nekretnine.

12. Stranke su istog dana, dakle 22. listopada 2021., i to tužitelji kao naručitelji s jedne strane, i tuženik, zajedno s SU, kao izvođačima radova s duge stranke, sklopili ugovor o građenju.

12. 1. Predmet tog ugovora je izgradnja obiteljske kuće na predmetnom zemljištu (čl. 1. ugovora). Njime su se izvođači, između ostalog, obvezali izgraditi obiteljsku kuću prema projektu i tehničkoj dokumentaciji koja je sastavni dio ugovora, kao i izvesti sve radove potrebne za izgradnju i uporabu obiteljske kuće (čl. 2 ugovora).

12. 2. U čl. 4. st. 2. ugovora stranke ugovora su suglasno utvrdile da je rok izgradnje obiteljske kuće bio 15. listopad 2021. koji je produžen za 15 dana.

12. 3. U čl. 5. st. 1. ugovora naručitelji su se za izvedene radove obvezali izvođačima isplatiti „ukupno iznos od 319.000,00 eura + *30.000,00 eura (zemljište) u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja. Cijena je fiksna i nepromjenjiva (čl. 5. st. 2.). Obveze isplate cijene ugovorene su kako slijedi: „a/ 20 % do 11. lipnja 2021. * - plaćeno, b/ 30 % kad bude gotov visoki „roh bau“; krov, stiropor na fasadi, betoniran bazen, unutarnja žbuka i glazura, c/ 30 % kad budu postavljene: pločice, parket, kupaonice sa sanitarijama, vrata, unutarnja stolarija, ofarbano i kamen na fasadi, d/ 20 % kad bude gotovo: kada su keramičke pločice, parket, kupaonice sa toaletima, vratima, unutarnja stolarija, obojane, kamen na fasadi, preklopne i sve tehničke instalacije, kao i klimatizacija, priprema tople vode, električne instalacije i priključci na javnu vodu i napajanje je instalirano, otpad kući uklonjen. vanjsko uređenje, postavljena ograda i pribavljena uporabna dozvola.“ Cijenu u svakoj fazi izgradnje obvezali su se isplatiti naručitelji izvođačima na način da polovicu iznosa uplate na račun tuženika, a polovicu na račun SU (čl. 5. st. 4.).

12. 4. U čl. 5. st. 6. ugovora stranke su utvrdile da su naručitelji po predugovoru isplatili do sada tuženiku 10. lipnja 2021. 49.800,00 eura, a SU ukupno 72.350,00 eura (i to 10. lipnja 2021. 20.000,00 eura, 11. kolovoza 2021. 8.500,00 eura, 8.000,00 eura, 7.500,00 eura, 6.000,00 eura, 25. kolovoza 2021. 8.000,00 eura, 26. kolovoza 2021. 7.000,00 eura, 27. kolovoza 2021. 7.350,00 eura), uvećano za dodatne radove 2. srpnja 2021. 1.450,00 eura (doplata za unutarnja vrata…), 7. rujna 2021. 1.375,00 eura (betonska ploča + priključak za pranje) te 20. listopada 2021. 962,00 eura (razlika u cijeni pločica).

13. Da su tužitelji tuženiku 10. lipnja 2021. uplatili iznos od 49.800,00 eura (kako je to navedeno u čl. 5. st. 6. ugovora o građenju) proizlazi i iz potvrde o plaćanju (str. 13). Iz potvrde o plaćanju od 29. listopada 2021. (str. 14) proizlazi da su tužitelji (BU) tuženiku (IU) tog dana uplatili i 37.450,00 eura.

14. Sklapanju navedenih ugovora o kupoprodaji i ugovora o građenju, kao i navedenim isplatama, prethodilo je sklapanje predugovora o kupoprodaji nekretnine – „kuća, bazen i sjenica u izgradnji, u naselju Bašići, Općina Tinjan, zemljišnoknjižno označeno kao: Zemljišnoknjižni odjel Pazin, k. č. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]“, sastavljenog u odvjetničkoj pisarnici odvjetnika ĆU, u [adresa], **.**.2021.

14. 1. U čl. 1. tog ugovora definiran je predmet zapravo obveza prodavatelja da kupcima preda naznačenu nekretninu, tako da kupci steknu pravo vlasništva i budu pravni slijednici svih stvarnih prava u vezi te nekretnine.

14. 2. U čl. 3. 1. definirana je isplata ukupne kupoprodajne cijene, koja je u uvodu ugovora naznačena 249.000,00 eura, u fazama, i to: „20 % do 11. lipnja 2021. (prema čl. 3. st. 2. taj rok isplate je bitan sastojak predugovora, što podrazumijeva da ako taj iznos ne bude isplaćen do tog datuma da se predugovor smatra raskinutim), 30 % kad bude gotov visoki „roh bau“; krov, stiropor na fasadi, betoniran bazen, unutarnja žbuka i glazura, c/ 30 % kad budu postavljene: pločice, parket, kupaonice sa sanitarijama, vrata, unutarnja stolarija, ofarbano i kamen na fasadi, d/ 20 % kad bude gotovo: vanjsko uređenje, postavljena ograda i pribavljena uporabna dozvola.“

14. 3. Predugovorom je definirano (u čl. 4.) da će se glavni ugovor zaključiti prilikom ispunjenja faze 3. 1. b/ - dakle, pri isplati 50 % kupoprodajne cijene (čl. 4. st. 1.). U čl. 4. st. 2. je definirano i da će se glavnim ugovorom osigurati predbilježba prava vlasništva u korist kupaca, a konačna uknjižba pri potpunoj isplati kupoprodajne cijene, izdavanjem tabularne izjave. U čl. 4. st. 3. je navedeno da će odmah po sklapanju predugovora, prodavatelj zemljišnoknjižnu zaštitu osigurati zabilježbom prvenstvenog reda prava vlasništva.

14. 4. Za preuzimanje u posjed je definirano da će uslijediti istovremeno s isplatom kupoprodajne cijene, kojeg dana kupci preuzimaju izravan posjed (čl. 5.) 14. 5. U potvrdi od 21. svibnja 2021. u nastavku ugovora (ovjereni prijevod na str. 121) naznačeni su tuženik kao prodavatelj, tužitelji kao kupci, predmetna nekretnina kao i u uvodu predugovora, cijena 249.000,00 eura, a naznačeno je i da će pored navedene kupoprodajne cijene kupci usporedno s plaćanjem kupoprodajne cijene isplatiti još 100.000,00 eura za završetak izgradnje i uređenje.

15. Prema odredbi čl. 268. st.1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/2005., 41/2008., 125/2011. – Zakon o rokovima ispunjenja novčanih obveza, 78/2015., 29/2018., 126/2021., važećeg u vrijeme sklapanja predmetnih pravnih poslova; dalje ZOO) predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor, a odredbom čl. 268. st. 3. ZOO-a propisano je kako predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora. Nije dvojbeno kako su glavni sastojci ugovora o prodaji stvar i cijena, koja po svojoj naravi ima rokove i modalitete plaćanja.

15. 1. Po stavu ovog suda, na temelju izvedenih dokaza, za utvrditi je da zaključeni predugovor o kupoprodaji nekretnine od 21. svibnja 2021. ispunjava sve uvjete iz čl. 376. st. 1. ZOO-a (Ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu) te se može smatrati glavnim ugovorom jer je zaključen u propisanom pisanom obliku, njime su se stranke sporazumjele o predmetu i cijeni, načinu i rokovima plaćanja (a po tom je predugovoru i vršeno plaćanje dijela cijene 11. lipnja 2021. od strane tužitelja), izdavanju ovlaštenja na uknjižbu prava vlasništva po isplati cjelokupne cijene, plaćanju poreza na promet, uvođenju kupca u posjed, kao i troškovima sklapanja i provedbe ugovora. Sklapanje glavnog ugovora predviđeno je predugovorom za vrijeme isplate 50 % kupoprodajne cijene, i njime je predviđena predbilježba prava vlasništva kupaca (dakle nakon isplate 50 % cijene). Nije odlučujuće da su stranke ugovor nazvale predugovor, već kakav je njegov sadržaj, pa kako se predugovorom u smislu čl. 268. st.1. ZOO-a preuzima obveza kasnijeg sklapanja drugog glavnog ugovora (koji doduše je sklopljen, ali sadržaja koji je različit od predugovora) prema stavu ovog suda između stranaka je već 21. svibnja 2021. sklopljen glavni ugovor koji ima sve značajke ugovora o prodaji iz čl. 376. st. 1. ZOO-a.

16. Prema sadržaju „novog“ ugovora o kupoprodaji od 22. listopada 2021. proizlazi da su njime stranke dodatno, a u dijelovima i različito, precizirale svoje obveze i rokove dospijeća glede predmetne nekretnine. Po ocjeni ovog suda zaključenjem ugovora o kupoprodaji od 22. listopada 2021. došlo je do promjene istovjetnosti obveznopravnog odnosa između stranaka i njegove zamjene novim s izraženom namjerom prestanka obveza iz postojećeg (pred)ugovora.

16. 1. Stranke su potpisivanjem ugovora o kupoprodaji, ali i ugovora o građenju, obveze iz predugovora zamijenile drugim obvezama sadržanim u ugovorima o kupoprodaji i građenju, sukladno kojima tuženik tužiteljima nakon što mu oni isplate 30.000,00 eura, a što su i nesporno učinili, preuzima obvezu izdavanja tabularne isprave, čime su stranke jasno izrazile volju i namjeru da postojeće obveze prema „predugovoru“ zamijene novima.

17. Za iznijeto utvrđenje dodatno je uporište sudu dala činjenica da su stranke uz posljednji ugovor o kupoprodaji i ugovor o građenju uključile i treću osobu – SU, koji je izvodio radove izgradnje kuće na predmetnom zemljištu i prije sklapanja tih ugovora (tužitelj: „… u to je vrijeme na zemljištu bila započeta gradnja…“; tuženik:

„… cijelo vrijeme su se izvodili građevinski radovi…“; SU: „… predmetnu kuću počeo sam graditi otprilike godinu prije sklapanja ugovora s tužiteljima, moguće u prosincu 2020…“), i kojem su tužitelji, kako to proizlazi iz ugovora o građenju, ali i iskaza SU („Za radove koje sam izvodio u kući tužitelji su mi platili dio, u više navrata…“), plaćali za izvođenje radova. Ugovorima sklopljenim 22. listopada 2021. stranke su jasno razlučile dva pravna odnosa koja između njih postoje (koja su očito prema iskazima svih saslušanih u postupku postojala i u vrijeme potpisivanja predugovora 21. svibnja 2021.), i to kupoprodaju zemljišta k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] kojeg je tuženik nesporno vlasnik, te ugovor o građenju kojim je formalizirana obveza tuženika i SU izgradnje građevine (kuće) na tom zemljištu, kao i obveza tužitelja da im za radove plate ugovorenu cijenu. Da su tužitelji sklopljenim kupoprodajnim ugovorom kupili predmetnu nekretninu – zemljište za 30.000,00 eura, a ugovor o građenju da su sklopili za izvođenje građevinskih radova, proizlazi kako iz iskaza tužitelja, tako i iz iskaza saslušanog svjedoka, odvjetnika ĆU, koji je te ugovore sastavio („Stranke su dogovorile da će njih kuća koštati 249.000,00 eura, ali smo mi to razlučili na cijenu parcele, očito na 30.000,00 eura koliko piše u ugovoru, a ostatak je cijena radova. Ja sam od stranaka tražio da razluče kolika je cijena zemljišta, a koja je cijena radova. Točno je da je ta cijena zemljišta dogovorena kao zauzvrat tome da tuženik gradi kuću na parceli. Tuženik ne bi bio ni prodao zemljište bez da je postojala obveza protivne strane da on gradi kuću, odnosno njegovo pravo.“). O razlozima sklapanja dva ugovora iskazivala je i tužiteljica („Na upit je li nam odvjetnik objašnjavao modalitete potpisivanja ugovora, odnosno zašto se potpisuje prvo jedan, a nakon toga još dva, ne znam točno, čini mi se da je nešto govorio da je to zbog naše sigurnosti, da bismo mi postali vlasnici zemljišta, ali se ne mogu točno sjetiti. Ja ne znam ništa o hrvatskim zakonima…“), jednako kao i odvjetnik („… Ja sam predložio strankama da se sastave dva ugovora, jedan koji bi se odnosio na zemljište, a drugi na građevinske radove za izgradnju kuće, a to sve s obzirom na porezne pogodnosti, odnosno manji porez na promet nekretninama, PDV i ostalo. I tužitelji i tuženik su objeručke ideju prihvatili jer su oboje uvidjeli da je to povoljnije za njih.). Budući da su u suglasju, citirane iskaze sud je u tom dijelu pozitivno vrednovao.

18. Prema odredbama čl. 145.–149. ZOO-a, obveza prestaje ako se vjerovnik i dužnik suglase da postojeću obvezu zamijene novom i ako nova obveza ima različitu glavnu činidbu ili različitu pravnu osnovu. Prestanak neke obveze u smislu citirane zakonske odredbe ostvarit će se ako se ispune uvjeti a to su: da postoji stara obveza, da se sporazumom stranaka stvori nova obveza, da između stare i nove postoji određena razlika tj. da stranke imaju namjeru da svojim sporazumom ostvare obnovu (novaciju). Za obnovu (novaciju) je posebno važno da su stranke zaključile ugovor animo novandi tj. s namjerom da na taj način ugase obvezu iz starog ugovora uz istovremeno stvaranje nove obveze umjesto nje.

18. 1. Iako je tuženik i u svom iskazu tvrdio da je on prodao tužiteljima „cijelu“ nekretninu za cjelokupnu cijenu od 349.000,00 eura, odnosno da nikada nije bilo riječi o podjeli na zemljište i kuću, već uvijek o jedinstvenoj cjelini, kao i da je njemu logično da uknjižba kupaca slijedi nakon plaćanja cijene za izgrađenu kuću, sud njegov iskaz nije pozitivno vrednovao u tom dijelu, jer to ne proizlazi iz ugovora koje je nedvojbeno potpisao.

18. 2. „Nova“ obveza tužitelja bila je da tuženiku plate 30.000,00 eura na ime kupoprodajne cijene, a tuženika da nakon te uplate tužiteljima izda tabularnu izjavu, a „nova“ obveza tužitelja stvorena je i glede plaćanja cijene za izvođenje radova na izgradnji kuće na predmetnom zemljištu. Stoga tuženik ne može s pravom tvrditi da nije izdao tabularnu ispravu tužiteljima „jer nisu isplatili izvršene radove“.

19. Kada se bi se uzelo da iz sadržaja „novih“ ugovora nije vidljivo ili da ne proizlazi da bi stranke izrazile namjeru da ugase postojeću obvezu, pa da u smislu odredbe čl. 349. ZOO postojeća obveza ne prestaje i da se u konkretnom slučaju se ne radi o obnovi (novaciji) obveze, valja citirati čl. 167. ZOO-a (zamjena ispunjenja) prema kojem obveza prestaje ako vjerovnik u sporazumu s dužnikom primi nešto drugo umjesto onoga što mu se duguje, a u konkretnom slučaju tuženik je pristao potpisanim ugovorom o kupoprodaji 22. listopada 2021. primiti 30.000,00 eura na ime kupoprodajne cijene, koje je primio, čime su tužitelji stekli pravo da im tuženik izda tabularnu ispravu.

20. Budući da je u postupku utvrđeno da su tužitelji i tuženik zaključili kupoprodajni ugovor nekretnine od 22. listopada 2021., da je sklopljenim ugovorom pridržano pravo izdavanja tabularne isprave, a po ispunjenju predviđenih uvjeta, što u konkretnom slučaju predstavlja isplata kupoprodajne cijene, a da su tužitelji tuženiku isplatili kupoprodajnu cijenu ugovorenu u iznosu 30.000,00 eura, tada je osnovan zahtjev tužitelja prema tuženiku koji je uknjižen kao vlasnik predmetne nekretnine za izdavanje isprave podobne za uknjižbu navedene nekretnine u zemljišnim knjigama, slijedom čega je odlučeno kao uz t. I. izreke presude. Pitanje jesu li tužitelji tuženiku (i SU) isplatili cijenu za izvedene radove gradnje, ostaje za riješiti u odvojenom parničnom postupku. Kraj činjenice da su tužitelji u posjedu predmetne nekretnine (posebno da imaju ključ kuće), kao i da su samo prema ugovoru o građenju platili izvođačima radova preko 100.000,00 eura, svaki različit zaključak suda od onog zauzetog ovom odlukom, doveo bi do toga da tužitelji, već i zbog samog nesuglasja između izvođača radova, iako su platili cijenu zemljišta (u vrijeme kada kuća prema njihovom iskazu nije bila dovršena), ne bi mogli knjižiti svoje pravo vlasništva.

21. Stranke su podnijele zahtjeve za naknadu troškova postupka. Prema čl. 154. st. 1. ZPP-a odluka o troškovima donosi se prema uspjehu stranaka u sporu. Tužitelji su u ovom sporu uspjeli u cijelosti pa im je tuženik dužan naknaditi opravdane troškove postupka.

21. 1. Sukladno čl. 155. ZPP-a tužiteljima pripada zatraženi trošak nagrade odvjetniku za sastav tužbe i podneska od 30. srpnja 2024. (u kojem se očitovao na ispravu dostavljenu od strane tuženika na održanom ročištu), te zastupanja na ročištima održanim 19. srpnja 2024., 21. siječnja 2025. i 14. ožujka 2024., sve po 250 bodova, odnosno po 500,00 eura, uvećano za PDV po stopi 25 % odnosno 625,00 eura, sveukupno 3.125,00 eura, prema vrijednosti boda od 2,00 eura i utvrđenoj vrijednosti predmeta spora od 30.000,00 eura (prema kupoprodajnoj cijeni nekretnine), sve prema tbr. 7. t. 1., tbr. 8. t. 1., tbr. 9. t. 1., tbr. 46., tbr. 52. i tbr. 54. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ br. 138/2023.) Prema Tarifi sudskih pristojbi sadržanoj u Uredbi o tarifi sudskih pristojbi („Narodne novine“ br. 53/2019., tar. br. 1. i 2.), a sukladno čl. 7. st. 1. i 2. Zakona o sudskim pristojbama („Narodne novine“ br. 118/2018. i 51/2023.) tužiteljima pripada i trošak sudske pristojbe za tužbu 173,23 eura (50 % propisanog iznosa, koliko je plaćeno) te za presudu 346,45 eura (puni iznos, koliko će tužitelji biti u obvezi platiti budući da će se presuda objaviti na eOglasnoj ploči suda), ukupno 519,68 eura.

21. 2. Nije odlučeno o zatraženom trošku nagrade za sastav odgovora na protutužbu jer će se o njoj odlučivati u posebnom postupku (pa onda i o tom trošku). Podnesak/požurnica od 16. svibnja 2023. (50,00 eura plus PDV) nije bio potreban za vođenje postupka.

21. 3. Stoga je naloženo tuženiku da tužiteljima naknadi trošak parničnog postupka u iznosu 3.644,68 eura sa zateznim kamatama od presuđenja do isplate (čl. 151. st. 3. ZPP-a) po stopi iz čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima uvećanoj za tri postotna poena, u roku 15 dana, kao u t. II. izreke presude, dok su zahtjev tužitelja u preostalom dijelu za iznos od 62,50 eura sa zateznim kamatama, kao i zahtjev tuženika za naknadu troškova postupka u cijelosti, odbijeni kao u III. i IV. izreke presude.

U Pazinu 30. travnja 2025.

Sutkinja

Mihaela Kaligari Hek

UPUTA O PRAVU NA ŽALBU

Protiv ove presude dopuštena je žalba nadležnom županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku 15 dana od dostave presude.

DNA:

– tužitelji po pun.

– tuženik po pun.

– nadležna porezna uprava, po pravomoćnosti.