Posl.br.P-23/2025

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SPLITU

Gundulićeva br.27

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, po sucu tog suda Ljiljani Mustapi, u pravnoj stvari tužitelja MG iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Juri Grbavcu, odvjetnik u Splitu, protiv tuženika

REPUBLIKE HRVATSKE OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po Općinskom državnom odvjetništvu u Splitu, radi naknade štete, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 31. ožujka 2025.g na ročištu 25. travnja 2025, zakazanom radi donošenja i objave presude,

p r e s u d i o  j e

Djelomično se prihvaća tužbeni zahtjev tužitelja, te se sudi:

I Nalaže se tuženiku u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe isplatiti tužitelju na ime naknade štete za mjesec prosinac 2018. godine iznos od 487,74 € zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 05. siječnja 2019. pa do konačne isplate za više zatraženo u iznosu 300,78 Eura i zatražene kamate za razdoblje od 5.12.2018.g do 04.01.2019 g., tužbeni zahtjev tužitelja se odbija kao neosnovan.

II Svaka stranka snosi svoj trošak.

Obrazloženje

1 Dana 26. lipnja 2020., kod ovog suda zaprimljena je tužba tužitelja u kojoj se navodi da je Presudom Županijskog suda u Splitu Gžnaj-6/12 od 5.XII.2012. (spisi P2-4759/09 Općinskog suda u Splitu) sud je nadomjestio ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između tužitelja kao najmodavca i ŽG PG kao zaštićenog najmoprimca tužiteljeva stana u [adresa], položenog na prvom katu č. zgr. [katastarska čestica] ZU 9620 KO [katastarska općina], površine 72,64 metra kvadratna. Sud je utvrdio zaštićenu najamninu u iznosu od 160,59 kuna. Tužitelj je, prema propisu iz članka 186 a ZPP-a Općinskom državnom odvjetništvu u Splitu dana 18.III.2014. podnio zahtjev za mirno rješenje spora, spora, tražeći da mu tužena plaća razliku između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, ali je taj organ dopisom od 27.III.2014. otklonio zahtjev tužitelja. Tržišna najamnina za stan u centru [adresa], položenog na prvom katu č. zgr. [katastarska čestica] ZU 9620 KO [katastarska općina], površine 72,64 metra kvadratna, iznosi između 80 kuna na mjesec po metru četvornom i 88 kuna na mjesec po metru četvornom, pa je tuženik u obvezi platiti tužitelju 84 kune na mjesec po metru četvornom umanjeno za 2,21 kunu na mjesec po metru četvornom, što iznosi 6101,76 kuna na mjesec, koliko iznosi prosječna mjesečna tržišna najamnina umanjeno za 160,59 kuna koliko iznosi zaštićena najamnina, pa je tuženik u obvezi plaćati tužitelju iznos od 788,52 Eura/5941,17 kuna, tuženik nije platio za mjesec prosinac 2018.g.

2. U odgovoru na tužbu, tuženik je predložio odbaciti tužbu zbog nepostojanja procesnih pretpostavki za vođenje ovog spora, podredno tužbeni zahtjev odbiti i naložiti tužitelju plaćanje parničnog troška tuženoj. To iz razloga što je odredbom članka 186. a) ZPP-a propisano da se osoba koja namjerava tužiti Republiku Hrvatsku mora prije podnošenja tužbe obratiti Republici Hrvatskoj zahtjevom za mirno rješenje spora. Zahtjev za mirno rješenje spora iz predmeta ovog odvjetništva broj N-DO-102/14 podnesen18. ožujka 2014., na koji se poziva tužitelj odnosi se na razdoblje od ožujka 2009. do dana podnošenja zahtjeva te se traži isplata iznosa od 5.000,00 kuna umanjenog za iznos zaštićene najamnine. S obzirom na to da se sporni zahtjev za mirno rješenje spora od 18. ožujka 2014. ne odnosi na studeni 2018., a ne odgovara ni zatraženi iznos jer tužitelj sada potražuje veći iznos (u zahtjevu za mirno traži iznos od 5.000,00 kuna umanjen za iznos zaštićene najamnine dok se tužbom traži isplata iznosa od 5.941,17 kuna), da je jasno da zahtjev za mirno rješenje spora na koji se poziva tužitelj nije određen, ne odnosi se na predmetni tužbeni zahtjev te ne sadrži sve što treba sadržavati i tužba. Slijedom navedenog ne postoji istovjetnost zahtjeva za mirno rješenje spora i tužbe pa se ne može smatrati da je tužitelj udovoljio procesnoj pretpostavci iz članka 186. a) ZPP-a u ovom predmetu. Podredno je predloženo odbiti tužbeni zahtjev i ističe se kako je tužitelj sukladno članku 461. a) ZPP-a bio dužan iznijeti u tužbi sve činjenice i predložiti dokaze potrebne za utvrđivanje iznijetih činjenica, slijedom čega ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije, jer tužitelj nije dostavio dokaz da je u utuženom razdoblju bio vlasnik predmetne nekretnine pa bi tužbeni zahtjev trebalo odbiti bez izvođenja bilo kojih drugih dokaza. Istaknuto je kako tužitelj nije pokrenuo postupak protiv zaštićenog najmoprimca i članova njihovog obiteljskog domaćinstva, kako bi ostvario punu najamninu za utuženo razdoblje iako bi za to (ukoliko je vlasnik) bio aktivno legitimiran, a uzevši u obzir činjenicu da isti imaju u vlasništvu niz nekretnina i to PG, OIB: [osobni identifikacijski broj], 5. suvlasnički dio nekretnine označene kao č. zgr. [katastarska čestica] i čest. zem. [katastarska čestica], sve z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] za1/6 dijela, čest. zem. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], 1786/10000 dijela Etažno vlasništvo (E-2) trosobni stan oznake SO1 u prizemlju površine 86,03 m2, sa pridruženim spremištem oznake S1 u podrumu površine 4,90 m2 kao sporednim dijelom, 400/10000 dijela Etažno vlasništvo (E-3) garaža oznake G-5 u podrumu površine 26,40 m2, 241/10000 dijela Etažno vlasništvo (E-5), garaža oznake G-1 u podrumu površine 15,90 m2, 6. Suvlasnički dio: 1800/10000 Etažno vlasništvo (E-6) trosobni stan oznake S11 na I katu površine 86,03 m2 s pridruženim spremištem oznake S5 u podrumu površine 6,30 m2 kao sporednim dijelom, 7. Suvlasnički dio: 220/10000 Etažno vlasništvo (E-7) garaža oznake G3 u podrumu površine 14,50 m2. Pravo zaloga na nekretnini upisanoj u z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] za 25.000,00 eura. ZG, OIB: [osobni identifikacijski broj], nekretninu upisanu u z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čest zem. 4338 i to 22. Suvlasnički dio: 30/5500 Etažno vlasništvo (E-22) dijela, koji je suvlasnički dio 3 povezan sa cjelinom garaže G24, površine 30,22 m2, u podrumu, čest. zem. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čest. zem. [katastarska čestica] kuća i dvorište u Velikoj z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (zemljišnoknjižni odjel Požega) za ½ dijela, ŽG, nekretnine upisane u z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Dodatno, radi dokazivanja da zaštićeni najmoprimac kao i članovi obiteljskog domaćinstva mogu sami podmirivati tržišnu cijenu najamnine, predloženo je sudu od Porezne uprave zatražiti potvrdu o ukupnim primanjima u 2018. i 2019. godini svih članova obiteljskog domaćinstva i to PG, OIB: [osobni identifikacijski broj], ZG, OIB: [osobni identifikacijski broj], VG, OIB: [osobni identifikacijski broj] i ŽG OIB: [osobni identifikacijski broj]. S obzirom na to da je, uzevši u obzir imovno stanje zaštićenih najmoprimaca, tužitelj najamninu u visini tržišne mogao ostvariti upravo od najmoprimaca, a što je propustio učiniti, nema osnove za naknadu štete od tuženika. Navedeno je u skladu sa stajalištem Europskog suda za ljudska prava i to baš u predmetu M protiv Republike Hrvatske u kojem je navedeno da čak i ako najmoprimac nije vlasnik odgovarajućeg stana u istoj općini, ali članovi njegovog obiteljskog domaćinstva imaju odgovarajuću useljivu kuću ili stan, vlasniku pripada pravo na raskid ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom i zahtjev za predaju u posjed istog. Istaknuto stajalište zauzeo je i Ustavni sud RH u odluci U-III-604/2016. od 4. listopada 2017., kao i u odluci U-III- 3849/2011 od 30. siječnja 2018., a sve nadovezujući se na stajalište Vrhovnog suda RH izraženo u odluci Rev-448/12-2 od 29. lipnja 2016., kao i gore istaknutu praksu Europskog suda (isto i u rješenju VSRH Rev-x-751/2017. od 29. siječnja 2019.). Dakle, vlasnik stana ne može odgovornost za štetu koju navodno trpi prebacivati na Republiku Hrvatsku, odnosno ne može Republika Hrvatska snositi odgovornost iz razloga što vlasnik stana nije koristio sva dopuštena pravna sredstva, isticanjem odgovarajućih prigovora, a sve u pravcu utvrđenja platnih mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca u cijelosti (prihodi od plaće, zakupnina, prihodi od autorskih djela, vrijednost pokretnina, vlasništvo nekretnina, neovisno o njihovoj namjeni, izgrađenosti i pogodnosti za život). Napominje se kako tužitelj o postupku koji se vodio protiv ovdje tužitelja, a po tužbi ŽG, nije obavijestio Republiku Hrvatsku. Nadalje, tužitelj nije dostavio dokaz o visini zaštićene najamnine u utuženom razdoblju niti je predložio izvođenje relevantnih dokaza glede visine tržišne najamnine za stan u [adresa], anagrafske oznake [adresa], površine 72,64 m2. Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova propisano je da se zaštićena najamnina koju su zaštićeni najmoprimci dužni plaćati vlasnicima stanova postupno povećava počevši od 1. rujna 2018. pa do 31. kolovoza 2023., a tužitelj nije dostavio dokaz o tome koja je bila visina zaštićene najamnine za utuženo razdoblje pa se predlaže, ukoliko sud odbije do sada istaknute prigovore, pribaviti očitovanje Grada Splita o visini zaštićene najamnine za kolovoz 2018. te se predlaže od Porezne uprave zatražiti podatke o prosječno ostvarenoj visini najamnine za stanove na istom području i slične stanu u [adresa], anagrafske oznake [adresa], površine 72,64 m2. Ispis oglasa ne dokazuje ostvarenu već samo traženu cijenu najma, a što se ne može uzeti u obzir prilikom utvrđivanja visine najma. Naravno, ostvarena visina najamnine ovisi i o stanju nekretnine, a tužitelj nije dostavio dokaze da bi vršio bilo kakva ulaganja u istu pa da bi se mogao iznajmljivati kao „novoopremljen stan“, a kakav oglas je priložen za 2019. i 2020. U odnosu na visinu ističe se da najamnina kao prihod potpada pod odredbe Zakona o porezu na dohodak te predstavlja dohodak od imovine koji, sukladno navedenom Zakonu, predstavlja razliku između ostvarene najamnine i izdataka koje je tužitelj imao po osnovi održavanja predmetne nekretnine. Kod dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa priznaju se izdaci u visini od 30 % od ostvarene najamnine ili zakupnine. Stoga, sukladno navedenim odredbama, dohodak od imovine u biti predstavlja razliku između najamnine i izdataka u visini od 30 % te bi zatim na ovaj iznos valjalo platiti porez na dohodak sukladno odredbi članka 50. Zakona o porezu na dohodak iz 2004., odnosno članka 62. Zakona o porezu na dohodak iz 2016. i to po stopi od 12 % godišnje. U svom stavu tuženik upire i na presudu Općinskog suda u Zagrebu pod poslovnim brojem P- 1583/19-18 od 28. veljače 2020. Tužitelj nema nikakvog uporišta niti u propisima, a niti u sudskoj praksi, uključujući i odluke Europskog suda tražiti razliku između tržišne i zaštićene najamnine. Naime, u presudama Europskog suda, prvenstveno presudi Statileo protiv Republike Hrvatske, ali i drugima, nije dosuđena razlika između tržišne najamnine umanjene za ostvarenu zaštićenu najamninu, već se govori o tome da se u postupku mora utvrditi odgovarajuća, primjerena, odnosno pravična najamnina. Naime, Europski sud za ljudska prava dopušta ograničenje prava vlasništva do određene mjere koja ne smije biti manja od nužnih troškova održavanja konkretne nekretnine. Dakle, postavljena je gornja granica dopuštenog ograničenja vlasništva. Kada navedeno dovedemo u korelaciju sa člankom 16. Ustava Republike Hrvatske, kojim se također dopušta ograničenje prava vlasništva radi zaštite posebno osjetljive socijalne kategorije osoba, to bi svako drugo tumačenje predstavljalo negiranje ustavnog prava iz članka 16. Ustava Republike Hrvatske (stav izražen i u presudi Županijskog suda u Zagrebu br. Gž-4193/18 od 19. travnja 2018.). Napominje se da je zastarjelo i samo pravo potraživati naknadu štete sukladno 373. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 53/91., 73/91., 3/94., 111/93., 107/95., 7/96., 91/96., 112/99., 88/01., 35/05., dalje u tekstu: ZOO/91.) odnosno članka 227. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., dalje u tekstu: ZOO/05.). Slijedom svega navedenog predlaže se tužbu odbaciti, podredno odbiti kao neosnovan tužbeni zahtjev te tužitelju naložiti plaćanje parničnog troška tuženoj.

3.Presudom posl. br. P-2179/2020 odbijen je tužbeni zahtjev tužitelja, povodom žalbe tužitelja Županijski sud u Zagrebu rješenjem posl. br. Gž-4008/2023- 3 ukinuo navedenu presudu i vratio ovom sudu na ponovno suđenje.

4.U daljnjem tijeku postupka tužitelj je ustrajao u tužbi i tužbenom zahtjevu.

5.Tijekom postupka sud je u dokazne svrhe pregledao cjelokupnu pisanu dokumentaciju koja prileži spisu.

6.Tužbeni zahtjev djelomično je osnovan.

7.Predmet spora jest zahtjev tužitelja za naknadom štete koju je tužitelj pretrpio uslijed toga što je stan u tužiteljevom vlasništvu koji se nalazi u [adresa], u prosincu 2018. koristio zaštićeni najmoprimac temeljem Presude Županijskog suda u Splitu, Gžnaj 6/12 od 5.12.2012g., tužitelj smatra da je predmetni stan mogao po osnovu tržišne najamnine iznajmiti u mjesecu prosincu 2018 g za iznos od 755,52 Eura /5.941,17 kn.

8.Odgovornost tuženika temelji na činjenici da je tuženik donio Zakon o najmu stana kojim su dotadašnji nositelji stanarskog prava stekli stautus zaštićenog najmoprimca, a jedan od takvih je bila i ŽG, koja je na predmetnom stanu u vlasništvu tužitelja stekla status zaštićenog najmoprimca temeljem presude Županijskog suda u Splitu, Ž6/12 od 5.12.2012., te samim time je ista plaćala zaštićenu najamninu, a ne tržišnu najamninu.

9 Pregledom izvatka iz zemljišne knjige, ovaj sud je utvrdio da je tužitelj upisan kao vlasnik stana u zgradi izgrađenoj na čest. zgr. [katastarska čestica] upisanoj u ZU 9620 k. o [katastarska općina], iz čega proizlazi da je tužitelj, kao vlasnik predmetnog stana, aktivno legitimiran u ovoj parnici. Vlasništvo tužitelja nad predmetnim stanom, utvrđena je u čitavom nizu istovrsnih postupaka koji se vodi i koji su se vodili kod ovog suda.

10. Nije sporno da je donijeta presuda u predmetu ovog suda poslovni broj P2- 4759/09 koja nadomješta ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između tužitelja kako najmodavca i ŽG kao najmoprimca ( zaštićenog) iz čega proizlazi da u tužiteljevom stanu na adresa [adresa], stanuje ŽG, kao zaštićeni najmoprimac.

11.Prema podacima Porezne uprave, područni ured Split, Ispostava Split, cijena mjesečnog najma za stambeni prostor na lokaciji [adresa] iznosi 491,08 €, mjesečna najamnina za stambeni prostor na lokaciji [adresa], površine 75,38 m2 iznosi 531,00 €, odnosno 7,05 Eura.

12.Prema odredbi čl.1045 Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/05, 41/08 i 125/11, dalje: ZOO), sukladno kojoj tko drugome prouzroči štetu dužan je naknaditi je ako ne dokaže da je šteta nastala bez njegove krivnje, te da se predmnijeva obična nepažnja, te da za štetu od stvari ili djelatnosti od kojih potječe povećana opasnost od štete za okolinu odgovara se bez obzira na krivnju, te da za štetu bez obzira na krivnju odgovara se i u drugim slučajevima predviđenim zakonom.

13.Zakonom o najmu stanova („Narodne novine“ broj 91/96,48/98,66/98,22/06 ; dalje ZNS) koji je stupio na snagu 5.studenog 1996. reguliran pravni odnos između najmodavaca i najmoprimaca vezano uz najam stanova, nadalje, da je odredbom čl. 7 ZNS propisana zaštićena najamnina te je stavkom 1) istog članka određeno da se zaštićena najamnina određuje na temelju uvjeta i mjerila koja utvrđuje Vlada Republike Hrvatske, a koja mjerila se sukladno stavku 2) utvrđuju ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca. Nadalje, odredbom čl. 13. ZNS propisana je obveza najmodavca da održava stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, sukladno ugovoru o najmu.

14.Nadalje, sukladno odredbi čl. 89.st.1 i 2 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, nadalje: ZV), propisano je da troškove održavanja i sanacije zajedničkog dijela nekretnine snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima.

15.Zakonom o najmu stanova vlasnicima je isključeno pravo na posjed stana i nemaju nikakav utjecaj na bitne sastojke ugovora o najmu kako u pogledu izbora najmoprimca tako niti u pogledu trajanja ugovora i visine najamnine, a značajno je ograničeno njihovo pravo na otkaz ugovora o najmu, a iz svega navedenog jasno proizlazi da tužitelj nije dobrovoljno u predmetnom odnosu najma.

16.Osim toga, vlasnici stanova dužni su održavati stan u stanju koje je prikladno za stanovanje te u skladu s citiranim odredbama ZV plaćati doprinos za zajedničku pričuvu, pa je pored ograničenog prava vlasnika na ostvarivanje zarade od najma evidentno da predmetna zaštićena najamnina niti ne pokriva troškove pričuve za predmetni stan.

17.Dakle, iz navedenog proizlazi da je tužena propisujući Zakonom o najmu stanova niz zaštitnih mjera u korist zaštićenog najmoprimca uvela ograničenja za vlasnike stanova te time nametnula prekomjerni individualni teret istima te da pozitivnim propisima nije ostvarila pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret prebačen samo na jednu skupinu- najmodavce stanova sa zaštićenim najmoprimcem (najmodavac je isključen iz posjeda stana, nema utjecaj na izbor najmoprimca ni bitne sastojke ugovora, ograničeno mu je pravo na otkaz najma, vjerojatnost da zaštićeni najmoprimac dobrovoljno napusti stan je u pravilu neznatna, dodatno najmodavac mora plaćati pričuvu, u obvezi je održavati stan, te konačno izračun mjesečne zaštićene najamnine u izravnoj opreci sa tržišnoj najamninom) čime je povrijeđeno njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno Ustavom Republike Hrvatske i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i to čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju koja je u odnosu na tuženu stupila na snagu 5.studenog 1997. (Tako i VS RH Rev-1104/2018)

18.S tim u vezi navodi se kako je u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske utvrđeno da je temeljni problem zbog kojeg je utvrđena povreda Konvencije tiče samog zakonodavstva i to stoga što je Republika Hrvatska trebala poduzeti odgovarajuće mjere kojima bi osigurala relativno osjetljivu ravnotežu između interesa najmodavaca uključujući njihovo pravo na ostvarivanje dobiti od svoje imovine, te općeg interesa zajednice uključujući dostupnost zadovoljavajućeg smještaja građana u lošijem položaju.

19.U ovom predmetu je utvrđeno da je zaštićena najamnina manja od utvrđene tržišne najamnine za slične nekretnine i uzročno posljedična veza između propusta države da unutar zakonodavstva uredi predmetne odnose najmodavca i najmoprimca, te neosporno nastale štete na strani tužitelja u vidu umanjenja imovine, te osnovan tužbeni zahtjev tužitelja spram tuženika radi naknade štete u visini najamnine koju bi ostvarivao da nema predmetnih ograničenja i to u visini naknade tržišne vrijednosti najamnine za predmetnu nekretninu budući nije utvrđeno da je tužitelj u okviru restriktivnih propisa tužene dodatno doprinio nastanku štete izuzev predmetne.

20.O tome se uostalom izjasnila sudska praksa prvostupanjskih i drugostupanjskih sudova u brojim postupcima koji su inicirani nakon odluke ESLJP-a u predmetu Statileo, P i dr. Dakle, postoji suglasan stav sudova da je tužena RH svojom pasivnošću da uredi pitanje najamnine na način da postigne potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava prouzrokovala štetu u vidu izmakle koristi na strani vlasnika te da je u obvezi nadoknaditi je u iznosima koje utvrdi primjerenima slijedom čega je neosnovan prigovor promašene pasivne legitimacije. Tako je i u konkretnom slučaju dužna tužitelju naknaditi štetu u vidu izmakle koristi u presuđenom iznosu.

21.Odredbom čl. 31. st. 1. Zakona o najmu stanova (Narodne novine br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., i 68/18, u daljnjem tekstu: ZNS) propisano da vlasnik stana i osoba koja je do stupanja toga zakona imala stanarsko pravo na tom stanu, te je stupanjem na snagu toga zakona stekla status najmoprimca, sklapaju ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu. Pri tome je vlasnik stana dužan održavati stan koji se daje u najam (čl. 13. ZNS) Isto tako, odredbom čl. 7. ZNS propisano je da se zaštićena najamnina određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske.

22. Prema odredbi čl. 30. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06. i 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12. i 152/14. - dalje ZV) propisano je da je pravo vlasništva stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svog nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.

23.Propisivanjem navedenih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju zaštitu ljudskih prava i temeljnim sloboda (Narodne novine, i Međunarodni ugovori, br. 18/97., 6/99., 14/02., 13/03., 9/05., 1/06. i 2/10. - u daljnjem tekstu: Konvencija). Takvim miješanjem tuženika, nametnut je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci pretjerani teret koji se ne može opravdati pravednom raspodjelom socijalnog i financijskog tereta u uvjetima društvenih reformi. Naime, pri uređenju prava zaštićenih najmoprimaca na stanovima u privatnom vlasništvu bitno je narušena ravnoteža u pravima vlasnika stanova u vidu razlike između zaštićene i tržišne najamnine.

24.Upravo ovakvo stajalište proizlazi iz presude Statileo protiv Hrvatske (Zahtjev br. 12027/10) od 10. srpnja 2014. koji je donio Europski suda za ljudska prava (dalje: ESLJP), te je u tom postupku ESLJP u t. 117 presude sud utvrdio da je sadašnjim zakonodavstvom došlo do povrede čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju, kojim je propisano da svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojega vlasništva, te se nitko ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu, i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava. Naime, stajalište je ESLJP da je došlo do miješanja u vlasnička prava vlasnika stanova na temelju odredbi Zakona o najmu stanova, jer zaštićeni najmoprimci tj. zaštićeni najam ima za posljedicu niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce, vlasnike stanova, u ostvarivanju prava na korištenje svoje imovine. Ta se ograničenja odnose na nemogućnost fizičkog posjedovanja stanova jer su zaštićeni najmoprimci u stanovima na neodređeno vrijeme, te su vlasnici onemogućeni i u pravu na iznajmljivanje stanova, a što uključuje pravo na dobivanje tržišne najamnine, kao i u pravu na otkaz najma.

25.Odluke ESLJP u Strassbourgu kojima je utvrđena povreda Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i pridružujućih Protokola obvezatna je za sve sudove u Republici Hrvatskoj i ona djeluje prema svima, a kako je to jasno izraženo i u odluci Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-1-745/1999 od 8. studenoga 2000. ("Narodne novine", broj 112/00). Naime, Ustavni sud Republike Hrvatske je u toj odluci zauzeo načelno ustavnopravno stajalište da svaka nesuglasnost nacionalnog zakona s Konvencijom ujedno znači i nesuglasnost nacionalnog zakona s načelom vladavine prava propisanim čl. 3., načelom ustavnosti i zakonitosti propisanim čl. 5. i načelom pravnog monizma nacionalnog i međunarodnog prava propisanim čl. 134. Ustava.

26.Kako je, dakle, citiranom presudom Statileo protiv Republike ESLJP u Strasbourgu zauzeo jasno pravno stajalište da je odredbama Zakona o najmu stanova izvršeno miješanje države u pravo vlasništva vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i da je to miješanje bilo pretjerano, odnosno da time nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava vlasnika stanova, proizlazi da je tim odlukama utvrđeno pravo vlasnika stanova da od Republike Hrvatske potražuju naknadu imovinske štete koja se sastoji iz razlike u visini zaštićene najamnine, koju su primali kroz određeno razdoblje i tržišne najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem tih stanova na tržištu.

27.Ratifikacijom Konvencije o zaštiti ljudskih prava 1997. godine tuženica se obvezala primjenjivati ju, a to znači i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama, što, kada su u pitanju status i prava zaštićenog najmoprimca s jedne strane te obveze i prava vlasnika stanova opterećenih pravima zaštićenih najmoprimaca s druge strane, nije učinjeno.

28.Međunarodni ugovori imaju jaču snagu od zakona, pa stoga pozivanje tuženika na stav da država ne može odgovarati za štetu zbog donošenja određenog zakona, odnosno da donošenje zakona ne predstavlja štetnu radnju države, te da nema protupravnosti u njezinom ponašanju, nije od značaja u ovoj pravnoj stvari.

29.Naime, zastara prema odredbi čl.215 st.1 ZOO-a počinje teći prvog dana poslije dana kad je vjerovnik imao pravo zahtijevati ispunjenje obveze, ako zakonom nije propisano što drugo.. Predmetna tražbina tužitelja odnosi se na naknadu štete, izmaklu dobit od najamnine, a ona dospijeva mjesečno. Stoga se radi o trogodišnjem zastarnom roku iz čl.230 st.1 ZOO-a.

30.Naime, VSRH je zauzeo stav u presudi Rev 1104/2018-3 od 22. siječnja 2019. prema kojem se tražbina vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci odnosi na naknadu štete - gubitak zarade od najamnine, koja dospijeva mjesečno te se primjenjuje trogodišnji zastarni rok propisan čl. 230. stavka 1. ZOO-a. ESLJP je u odlukama Hegediš protiv Hrvatske i Arambašin protiv Hrvatske utvrdio da podnositelji zahtjeva nisu mogli djelotvorno osporavati iznos zaštićene najamnine sve do 6 mjeseci nakon što ustalila domaća sudska praksa prema kojoj su vlasnici stanova mogli tražiti naknadu za razliku između zaštićene i tržišne najamnine. Nadalje, Ustavni sud Republike Hrvatske je u odluci U-III-3482/2021 od 3. listopada 2023. implementirao gore navedeno stajalište ESLJP iz odluka Hegediš protiv Hrvatske i Arambašin protiv Hrvatske te je izrazio stav da se vlasnicima stanova u pogledu računanja početka tijeka zastarnog roka i nastupa zastare, ne može staviti na teret kao njihov propust činjenica da prije odluke Statileo protiv Hrvatske odnosno prije promjene pravnog stajalište Vrhovnog suda izraženog u rješenju Vrhovnog suda broj:

Rev 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018. nisu pred sudovima u Republici Hrvatskoj pokretali postupke protiv države radi naknade štete uzrokovane navedenim zakonom nametnutim ograničenjem prava vlasništva.

31.Sve navedeno ima za posljedicu da je sudska praksa kojom se utvrđuje kompenzacijsko pravno sredstvo postala stabilna tek od 19. lipnja 2019. i tek od tada su mogli početi teći zakonski rokovi za računanje i nastup zastare propisani člankom 230. stavkom 1. ZOO-a.

32.Dakle, iz svega naprijed navedenog proizlazi da tražbina tužitelja nije zastarjela s obzirom da se tražbina zahtjeva za prosinac 2018., a da je tužba podnesena u lipnju 2020., slijedom čega je valjalo prigovor zastare odbiti kao neosnovan.

33.U pogledu visine naknade, sud je pregledao dokumentaciju dostavljenu po tužitelju u vidu slobodnih oglasa o najmu nekretnina u centru grada. Pregledom podataka Porezne uprave, sud je utvrdio da cijena najma u istoj ulici, [adresa] u [adresa], dva broja dalje iznosi 7,05 € po m2. Sud je, kao najrelevantniji podatka uzeo podatak porezne uprave. zbog čega nije mogao prihvatiti iznose najamnine koji su dostavljeni od strane agencija za promet nekretninama.

34.Stoga bi iznos tržišne najamnine za ovakav stan bio 512,11 € (72,64 m2 x 7,05 eura) mjesečno u utuženom razdoblju, Navedeni iznos treba umanjiti za iznos zaštićene najamnine 183,67 list( 53 spisa), iznosa od 3.674,85 kuna/487,74 €, koji iznos, po ocjeni ovog suda, predstavlja izgubljenu zaradu tužitelja u mjesecu prosincu 2018.g

35.Vrhovni sud RH je 18. prosinca 2019. donio odluku pod poslovnim brojem Rev-2364/16. u kojoj je zauzeo pravni stav prema kojemu vlasnici stanova imaju pravo na naknadu te kako se ona u ovakvim slučajevima dosuđuje prema punoj, tržišnoj vrijednosti najamnine. U toj odluci VSRH zaključuje: „Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, … vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji…

36.Dakle, cijeneći navedeno tužitelju pripada naknada štete na ime razlike najamnine koja je tužitelju isplaćena za mjesec studeni 2018 g. i one najamnine koju je tužitelj mogao ostvariti, a nije jer se tuženik umiješao i donio propise koji su tužitelja onemogućili u ostvarenju tržišne najamnine (512,11 € odnosno 3.858,49), dakle iznos od 3.674,84 / 487,74 €. Tužitelj je zatražio iznos od 5.941,17 kn, to je za više zatraženo preko dosuđenog iznosa od 3.674,85 kuna, dakle za iznos od 2.266,32 kn / 300,79 €, odbijen je tužbeni zahtjev tužitelja kao neosnovan.

37.Tužitelj je u spis predmeta priložio zahtjev kojeg je prije ove parnice uputio tuženiku i kojim je tražio isplatu jedne mjesečne najamnine i svih budućih najamnina (dakle, sve dok povreda ne prestane). Dakle, zahtjev za mirno rješenje spora ne odnosi se na jedan mjesec, nego na sve u budućnosti dospjele mjesece pa predlaže da RH plati te iznose počevši od 18. ožujka 2009. pa nadalje. Okolnost da se zbog proteka vremena visina tržišne najamnine povećala, a posljedično tome i visina tužbenog zahtjeva, ne nameće tužitelju potrebu podnošenja novog zahtjeva za mirno rješenje spora. Naime, radi se o činjenično i pravno istoj vrsti zahtjeva, koji se veže na već ranije podneseni zahtjev u smislu odredbe čl. 186a.

38.Cijeneći sve naprijed iznijeto i obrazloženo, sud je odbio prigovore tuženika, (čl.219 ZPP-a). Na dosuđeni iznos tužitelju pripada kamata. Kamata na

1 0

dosuđeni iznos neplaćenog najma teče od 5-tog u mjesecu za prethodni mjesec, slijedom čega je na dosuđeni iznos tužitelju, sukladno odredbi čl. 29 ZOO-a dosuđena i kamata počev od 05. – og u mjesecu za prethodni mjesec, dakle od 05. siječnja 2019. pa do isplate. Slijedom iznijetog odbijen je tužbeni zahtjev za više zatraženu kamatu u dijelu u kojem je tužitelj zatražio kamatu od 05. -og u tekućem mjesecu, Kako je tužitelj zatražio kamatu počev od 5. prosinca 2018., to je tužbeni zahtjev tužitelja odbijen za razdoblje od 5. prosinca 2018. pa do 04. siječnja 2019. kao neosnovan Odluka o parničnom trošku donesena je u skladu s odredbom čl.154 st.2.

U Splitu, 25. travanj 2025.

S U D A C

Ljiljana Mustapić

POUKA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude dopuštena je žalba višem, drugostupanjskom županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, u tri primjerka, u roku od 15 dana od dana objave ove odluke.Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje i stranci koja je uredno obaviještena o tom ročištu, a na isto nije pristupila, smatra se da je dostava presude obavljena onog dana kad je održano ročište na kojem se presuda objavljuje.Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje smatra se da je dostava presude obavljena danom zaprimanja pisanog otpravka iste.

DNA:

- pun tužitelja, tuženiku, u spis,