Republika Hrvatska

Županijski sud u Velikoj Gorici

Ulica Hrvatske bratske zajednice 1

Poslovni broj Gž Ovr-131/2025-3

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Velikoj Gorici, sud drugog stupnja, po sucu pojedincu Nikoli Ramušćaku, u ovršnom predmetu 1. ovrhovoditeljice ŽF iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Robert Jančik, odvjetnik u Zagrebu, i 2. ovrhovoditeljice AF iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnica Tea Nikolić Katić, odvjetnica u Zadru, protiv ovršenika NF iz [adresa] ([adresa]), [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Šimun Babić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Babić & Čibarić d.o.o., Zagreb, radi ovrhe na nekretnini, odlučujući o žalbi ovršenika protiv rješenja Općinskog suda u Gospiću poslovni broj Ovr-416/2017-145 od 14. studenog 2024., dana 25. travnja 2025.,

r i j e š i o  j e

Uvažava se žalba ovršenika NF, ukida rješenje Općinskog suda u Gospiću poslovni broj Ovr-416/2017-145 od 14. studenog 2024. pod točkama I., II., III., IV. i V. izreke i u tom dijelu predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovni postupak.

Obrazloženje

1. Pobijanim rješenjem su pod toč. I. izreke nekretnine koje se sastoje od kat. čestica [katastarska čestica]/K, oznake kuća br. 40 i dvor u selu, površine 884 čhv i kat. čestica [katastarska čestica]/A, oznake oranica njiva, površine 2 jutra i 735 čhv, obje upisane u ZK uložak [broj ZK uloška] katastarske općine [katastarska općina], dosuđene kupcu GF iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], za ukupni iznos od 10.306,04 eura, pod toč. II. izreke utvrđeno je da je kupac GF iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], uplatio puni iznos kupovnine na račun Financije agencije 31. siječnja 2024., pod toč. III. izreke naloženo je zemljišnoknjižnom odjelu da po pravomoćnosti tog rješenja otpiše čestice u novi ZK uložak koji će se osnovati u njihovu korist, izvrši brisanje postojećeg prava vlasništva uz upis prava vlasništva kupca GF iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] te izvrši brisanje upisanih tereta i to zabilježbu ovrhe zaprimljenu 28. lipnja 2017. pod brojem Z-2154/2017, zabilježbu ovrhe zaprimljenu 20. prosinca 2019. pod brojem Z-4847/2019 te zabilježbu spora zaprimljenu 13. siječnja 2022. pod brojem Z-162/2022, sve na nekretninama iz točke I. tog rješenja, pod toč. IV. izreke određeno je da će se nakon pravomoćnosti tog rješenja nekretnine predati kupcu, o čemu će biti odlučeno posebnim zaključkom o predaji nekretnine, pod toč. V. izreke određeno je da će se to rješenje dostaviti Zemljišnoknjižnom odjelu prvostupanjskog suda kojem se nalaže zabilježba dosude prodane nekretnine iz točke I. izreke tog rješenja, pod toč. VI. utvrđeno je da tijekom prvostupanjskog postupka nije provedena elektronička javna dražba za kat. česticu [katastarska čestica], pašnjak, površine 1 jutro i 1.043 čhv – dio, upisanu u ZK uložak [broj ZK uloška] katastarske općine [katastarska općina], slijedom čega je određeno da će se odrediti provedba prve elektroničke javne dražbe te su pod toč. VII. izreke pozvani ovrhovoditelji da se u roku od osam dana očituju o spremnosti za podmirivanje troškova revalorizacije vrijednosti kat. čestice [katastarska čestica], pašnjak, površine 1 jutro i 1.043 čhv – dio, upisane u ZK uložak [broj ZK uloška] katastarske općine [katastarska općina], uz upozorenje da će sud u slučaju da ovrhovoditelji ne pristanu na podmirivanje troškova revalorizacije njene vrijednosti pristupiti elektroničkoj javnoj dražbi po prethodno utvrđenoj vrijednosti.

2. Protiv tog rješenja žalbu je podnio ovršenik i to protiv točaka I., II., III., IV. i V. izreke (kako proizlazi iz sadržaja žalbenih navoda), iz svih žalbenih razloga. Predlaže ukinuti pobijano rješenje.

3. U odgovoru na žalbu 1. ovrhovoditeljica ističe da su žalbeni navodi u cijelosti neosnovani i upravljeni na odugovlačenje postupka.

4. Žalba je osnovana.

5. Ispitujući pobijano rješenje u smislu žalbenih navoda i po službenoj dužnosti u skladu s odredbom čl. 365. st. 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 – dalje u tekstu: ZPP) u vezi s čl. 21. st. 1. Ovršnog zakona ("Narodne novine", broj 112/12, 25/13, 93/14 i 55/16 – dalje u tekstu: OZ), ovaj sud ne nalazi da bi sud prvog stupnja počinio bilo koju od bitnih povreda odredaba postupka iz čl. 354. st. 2. ZPP-a na koje se pazi po službenoj dužnosti.

6. Prvostupanjski sud nije počinio bitnu povredu ovršnog postupka iz čl. 354. st. 1. ZPP-a u vezi s čl. 102. st. 3. i čl. 21. st. 1. OZ-a, na koju sadržajno upire ovršenik u žalbi, navodeći da je prvostupanjski sud protivno odredbama OZ-a nakon oglašavanja dosude nevažećom na prvoj javnoj dražbi odredio provođenje nove prodaje na prvoj javnoj dražbi, umjesto da je odredio drugu javnu dražbu. Suprotno tome, prema čl. 106. st. 2. OZ-a ako kupac u određenom roku ne položi kupovninu, sud rješenjem prodaju oglašava nevažećom i određuje novu prodaju uz uvjete određene za prodaju koja je oglašena nevažećom. Budući da je u konkretnom slučaju ranija prodaja oglašena nevažećom jer kupac i jedini ponuditelj nije položio kupovninu, to je pravilno prvostupanjski sud odredio novu prodaju uz uvjete određene za prodaju koja je oglašena nevažećom, dakle uz uvjete predviđene za prodaju na prvoj, a ne drugoj javnoj dražbi.

7. Nadalje, promašeno je pozivanje ovršenika na pravičnu ravnotežu interesa ovrhovoditelja i ovršenika, kao i na postojanje prava na dom, kao razloga da se dovede u pitanje zakonitost i pravilnost pobijanog rješenja o dosudi.

7.1. U odnosu na prigovor narušene pravične ravnoteže između interesa ovršenika i ovrhovoditelja, napominje se da se prema izričitoj odredbi čl. 80.b st. 2. OZ-a o navedenom pitanju vodi računa prilikom odlučivanja o osnovanosti prijedloga za ovrhu.

7.2. Glede prigovora prava na dom, također je promašeno isticanje tog prigovora u ovom stadiju postupka, a s obzirom na to da, prema shvaćanju ovoga drugostupanjskog suda, ovršenik prigovor prava na dom u ovršnom postupku može istaknuti najkasnije u žalbi protiv rješenja o ovrsi, a što ovdje ovršenik nije učinio. Iz tog razloga, ni prvostupanjski ni drugostupanjski sud nisu dužni odlučivati o istom prigovoru u daljnjem tijeku ovršnog postupka (nakon pravomoćnosti rješenja o ovrsi). Ovo stoga što se rješenjem o ovrsi na nekretnini određuje ovrha koja će se, između ostalog, provesti prodajom nekretnine i namirenjem ovrhovoditelja iz iznosa dobivenog prodajom, koje radnje mora sadržavati svako rješenje o ovrsi na nekretnini sukladno odredbi čl. 41. st. 1. u vezi s čl. 80. OZ-a, pa je time nedvojbeno da je ovršenik primitkom rješenja o ovrsi upozoren o izvjesnoj mogućnosti gubitka svoje nekretnine i da je uputom o pravnom lijeku poučen da protiv tako određene ovrhe može podnijeti žalbu. Stoga je na ovršeniku kao vlasniku nekretnine, koji po naravi stvari najbolje zna predstavlja li nekretnina njegov dom, da odmah u fazi određivanja ovrhe istakne prigovor kojim eventualno može spriječiti gubitak svog doma. Takav pravni pristup proizlazi i iz presude Europskog suda za ljudska prava u predmetu Vrzić protiv Hrvatske (Zahtjev br. 43777/13) od 12. srpnja 2016., u kojoj presudi je navedeni Sud, odlučujući o tome je li u ovršnom postupku povrijeđeno pravo na dom podnositelja zahtjeva, između ostalog naveo da prigovor podnesen Sudu prvo treba biti podnesen, barem u suštini, odgovarajućim nacionalnim sudovima, u skladu s formalnim zahtjevima domaćeg prava i u propisanim rokovima (paragraf 51. cit. Presude), te da „[n]e žaleći se na rješenje o ovrsi, koje se konkretno odnosilo na prodaju njihove kuće, podnositelji zahtjeva prešutno su pristali na njezinu prodaju u ovršnom postupku“ (paragraf 70. cit. Presude).

7.3. Također, na sastanku predsjednika Građanskih odjela županijskih sudova i Građanskog odjela Vrhovnog suda Republike Hrvatske održanog 14. lipnja 2024. usvojen je zaključak da se prigovor prava na dom može istaknuti najkasnije u žalbi protiv rješenja o ovrsi, osim ako ga iz opravdanih razloga to ovršenik do tada nije mogao istaknuti.

8. No, ovaj drugostupanjski sud nalazi osnovanim žalbeni navod da zaključkom utvrđena vrijednost predmetne nekretnine, s obzirom na protek vremena i općepoznatu činjenicu iznimnog rasta cijena u Republici Hrvatskoj, više ne odgovara njenoj stvarnoj tržišnoj vrijednosti, pa je na taj način provodeći javnu dražbu prema vrijednosti koja je utvrđena prije nastanka tih okolnosti povrijeđeno pravo vlasništvo ovršenika zajamčeno čl. 48. st. 1. Ustava Republike Hrvatske ("Narodne novine", broj 56/90, 135/97, 08/98, 113/00, 124/00, 28/01, 41/01, 55/01, 76/10, 85/10, 05/14).

9. Naime, iz stanja spisa proizlazi da je sudski vještak za graditeljstvo Željko Kraljić izradio nalaz i mišljenje 17. siječnja 2020. radi procjene vrijednosti predmetne nekretnine te da je na temelju tog nalaza i mišljenja prvostupanjski sud na ročištu za utvrđivanje vrijednosti nekretnine održanom 11. ožujka 2020. utvrdio vrijednost predmetne nekretnine u ukupnom iznosu od 90.000,00 kuna.

9.1. Nadalje, prvostupanjski je sud zaključkom poslovni broj Ovr-416/2017-82 od 9. lipnja 2021. utvrdio vrijednost predmetne nekretnine u prethodno navedenom iznosu te je 28. listopada iste godine donio rješenje o dosudi poslovni broj Ovr-416/2017-90 kojim je kupcu ČF dosudio predmetnu nekretninu te istu ujedno pozvao uplatiti razliku kupovnine do 12. studenog 2021. No, s obzirom na to da navedeni kupac nije uplatio kupovninu do tog datuma prvostupanjski je sud prethodno navedenu dosudu rješenjem oglasio nevažećom tek 18. listopada 2023. te istim rješenjem naložio Financijskoj agenciji ponovno provesti dražbu predmetne nekretnine u skladu sa zahtjevom za prodaju od iz lipnja 2021.

9.2. Konačno, iz stanja spisa proizlazi da je ovršenik podneskom od 30. studenog 2023. predložio prvostupanjskom sudu da naloži Financijskoj agenciji da zastane s provedbom ovrhe te da naloži sudskom vještaku da revalorizira tržišnu vrijednost predmetne nekretnine, pozivajući se pritom na općepoznatu činjenicu porasta cijena nekretnina posljednjih godina. Iz stanja spisa također proizlazi da je nakon toga 12. siječnja 2024. Financijska agencija obavijestila prvostupanjski sud da je prva elektronička javna dražba u tijeku.

10. Glede porasta cijena nekretnina u Republici Hrvatskoj, na koju okolnost se ovršenik pozvao u podnesku od 30. studenog 2023. te u predmetnoj žalbi, ovaj drugostupanjski sud nalazi da takva okolnost proizlazi iz općepoznate činjenice da je tijekom 2020. započeo postojani rast stope inflacije, dakle nakon što je vještak procijenio vrijednost predmetne nekretnine te da se navedeni trend pada vrijednosti novca u Republici Hrvatskoj znatno pojačao tijekom 2022., dakle nakon što je prvom kupcu protekao rok za uplatu kupovnine.

11. Ovdje je svakako nepovoljna okolnost dugog vođenja postupka, jer je pobijanim rješenjem predmetna nekretnina dosuđena tri i pol godine nakon donošenja zaključka o prodaji te četiri godine i 10 mjeseci nakon što je vještak u nalazu i mišljenju procijenio vrijednost predmetne nekretnine.

12. U konkretnom je slučaju stoga riječ o tome da je zbog naknadne i objektivne okolnosti, na koju stranke nisu imale utjecaja, došlo do toga da u postupku utvrđena vrijednost nekretnine u vrijeme predmetne dosude u značajnoj mjeri više ne odgovara njezinoj stvarnoj, tržišnoj vrijednosti, a koja je u načelu temeljni kriterij prilikom određivanja vrijednosti nekretnine u ovršnom postupku na nekretnini.

13. U takvoj situaciji za ovršenika bi predviđeni najmanji iznosi po kojima se nekretnina može prodati u ovršnom postupku prema čl. 102. OZ-a (četiri petine utvrđene vrijednosti na prvoj elektroničkoj javnoj dražbi, odnosno tri petine na drugoj) u stvarnosti bili još znatno niži od tih zakonom najniže predviđenih, pa se time efektivno ne bi ostvario cilj zakonske zaštite ovršenika iz čl. 102. OZ-a. Povreda takvog cilja predstavlja povredu prava vlasništva u smislu čl. 48. st. 1. Ustava Republike Hrvatske ("Narodne novine", broj 56/90, 135/97, 08/98, 113/00, 124/00, 28/01, 41/01, 55/01, 76/10, 85/10, 05/14) te čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnim sloboda (''Narodne novine'', Međunarodni ugovori, broj 18/97, 6/99, 14/02, 13/03, 9/05, 1/06 i 2/10 – dalje: Konvencija).

14. Budući da se ovršenik pravodobno, prije završetka prve elektroničke javne dražbe, pozvao na to da u postupku utvrđena vrijednost predmetne nekretnine više ne odgovara tržišnoj (koji je navod potkrijepio pozivom na općepoznatu činjenicu) i da je potrebno po vještaku revalorizirati tu vrijednost, to je u konkretnom slučaju prvostupanjski sud bio dužan postupiti po takvom prijedlogu ovršenika.

15. Slijedom navedenog, a budući da je pobijanim rješenjem o dosudi povrijeđeno pravo vlasništva ovršenika, to je trebalo na temelju odredbe čl. 380. toč. 3. ZPP-a u vezi s čl. 21. st. 1. OZ-a uvažiti žalbu ovršenika, ukinuti pobijano rješenje i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovni postupak.

16. U nastavku postupka prvostupanjski sud će odrediti dopunu provedenog vještačenja tako što će naložiti sudskom vještaku da ispita utjecaj promjena cijena nekretnina na vrijednost nekretnine koju je procijenio nalazom i mišljenjem od 17. siječnja 2020. i da u skladu s time iznese procjenu aktualne tržišne vrijednosti nekretnine. Potom će prvostupanjski sud bez odlaganja donijeti novi zaključak o prodaji nekretnine te će u nastavku postupka postupati hitno.

17. U nepobijanom dijelu (toč. VI. i VII. izreke) prvostupanjsko rješenje nije ispitivano u skladu s čl. 365. st. 1. ZPP-a u vezi s čl. 21. st. 1. OZ-a.

U Velikoj Gorici 25. travnja 2025.

Sudac

Nikola Ramušćak