Republika Hrvatska

Trgovački sud u Zadru

Zadar, Dr. Franje Tuđmana 35

Poslovni broj: P-142/2024-15

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zadru, po sucu Tomislavu Jurlini, u građanskopravnoj stvari tužiteljice EG, vl. HARPUN, ugostiteljskog obrta, Kozlar, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Luka Mrkić, odvjetnik u Zadru, Zrinsko- Frankopanska 38, protiv tuženika OPĆINA KOLAN, Trg kralja Tomislava 6, OIB:63577538914, kojeg zastupaju punomoćnici odvjetnici u Odvjetničkom društvu Hećimović i partneri d.o.o. iz Slavonskog Broda, Ante Starčevića 40, radi sklapanja ugovora o zakupu poslovnog prostora, nakon javno održane i zaključene glavne rasprave 13. ožujka 2025. u nazočnosti punomoćnika tužiteljice Luke Mrkića, te zamjenice punomoćnika tuženika SG, te nakon ročišta radi objave i uručenja presude, 25. travnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

''I. Nalaže se tuženiku OPĆINI KOLAN, Trg kralja Tomislava 6, OIB:63577538914 da s tužiteljicom ZLATOM [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] sklopi Ugovor o zakupu poslovnog prostora:

OPĆINA KOLAN, Trg kralja Tomislava 6, OIB: 63577538914 zastupana po DG, načelniku [adresa] s jedne strane (dalje: zakupodavac)

i RG, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao vlasnik HARPUN, ugostiteljski obrt, sa sjedištem u [adresa], MBO: [matični broj osiguranika],Br.

Obrtnice: 13010401037,s druge strane (dalje: zakupnik)

sklopili su u Kolanu, dana

2024. godine

UGOVOR O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA

Članak 1.

Zakupodavac daje, a zakupnik prima u zakup poslovni prostor na plaži Sv. Duh, koji prostor je izgrađen na dijelovima nekretnina označenih kao k. č. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. č. br. [katastarska čestica],upisane u zk. ul. [broj ZK uloška],sve u k. o. [katastarska općina]. Ukupna površina poslovnog prostora iznosi 166,49 m2 i sastoji se od prostora za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u površini od 126,25 m2,ljetne kuhinje u površini od 20,16 m2 te sanitarnog čvora u površini od 20,08 m2.

Mjesečna zakupnina iznosi 14,00 kn (četrnaestkuna) po kvadratnom metru odnosno ukupno 2.330,86 kn (dvijetisućećetiristotridesetkunaiosamdesetšestlipa). Predmetni poslovni prostor daje se u zakup na vrijeme od 5 (pet) godina.

Članak 2.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je ovaj ugovor zaključen sukladno odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 125/11,64/15,112/18) i Odluke o zakupu poslovnog prostora („Službeni glasnik Općine Kolan“ broj 1/18)

Ovim ugovorom ugovorne strane suglasno utvrđuju kako zakupnik nema dospjelih nepodmirenih obveza prema zakupodavcu.

Članak 3.

Zakupnik će u poslovnom prostoru iz članka 1. ovog ugovora obavljati ugostiteljsku djelatnost.

Članak 4.

Zakupnik je dužan zakupninu plaćati mjesečno unaprijed i to najkasnije do desetog dana u mjesecu.

Zakupnik snosi troškove tekućeg održavanja poslovnog prostora (čišćenje, soboslikarski radovi, sitniji popravci na instalacijama (primjerice: na sanitarnoj opremi i pripadajućim odvodnim i dovodnim armaturama i uređajima, uključujući i električnim prekidačima, utičnicama i rasvjetnim tijelima) i slično),kao i sve režijske troškove u vezi sa korištenjem poslovnog prostora iz ovog ugovora.

Zakupnik je dužan o svomu trošku izvršiti popravke oštećenja poslovnog prostora koja je sam prouzročio ili su ih prouzročile osobe koje se koriste poslovnim prostorom zakupnika.

Zakupnik ne odgovara za pogoršanje stanja poslovnog prostora, uređaja i opreme koje je nastalo zbog redovitog korištenja.

Članak 5.

Zakupoprimac se obvezuje bez odgađanja pisano obavijestiti zakupodavca i odrediti mu primjereni rok za slučaj ako za vrijeme trajanja zakupa nastane potreba da se na poslovnom prostoru, a radi njegova održavanja u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati izvrše popravci koji padaju na teret zakupodavca.

Ako zakupodavac u primjerenom roku ne izvrši popravke koje je dužan izvršiti, zakupnik ima pravo na teret zakupodavca sam izvršiti popravke.

Ako je zakupnik sam izvršio popravke, a nije prethodno obavijestio zakupodavca o potrebi popravka i ostavio mu za to primjeren rok, nema pravo na naknadu za izvršene radove i odgovara zakupodavcu za štetu koju ovaj trpi zbog toga propuštanja, osim u slučaju hitnih popravaka.

Članak 6.

Zakupodavac je suglasan kako zakupoprimac neće biti dužan plaćati zakupninu ako zakupnik ne bude mogao koristiti poslovni prostor za vrijeme trajanja popravaka radi održavanja poslovnog prostora u stanju u kojem ga je zakupodavac dužan održavati i koji padaju na teret zakupodavca, kao i radova na javnim površinama, pročelju i krovištu zgrade.

Zakupoprimac se za slučaj iz stavka 1. ovog članka odriče prava na naknadu štete zbog izmakle dobiti.

Ako se u slučaju iz stavka 1. ovoga članka radi o djelomičnoj ograničenosti u obavljanju poslovne djelatnosti, zakupnik je dužan plaćati razmjerni dio zakupnine.

Članak 7.

Za vrijeme trajanja ugovora zakupodavac ima pravo izvršiti radove radi sniženja troškova energije i održavanja.

Zakupodavac je dužan najkasnije do 15. veljače tekuće godine prije početka radova pisano obavijestiti zakupnika o vrsti, početku i opsega radova, roku trajanja radova, kao i novoj visini zakupnine.

U slučaju zlouporabe prava iz stavka 1. ovog članka zakupodavac odgovara zakupniku za pretrpljenu štetu.

Članak 8.

Ako zakupnik zbog radova iz članka 7. ovog ugovora ne raskine ugovor o zakupu, ima prava na naknadu štete zbog izmakle dobiti.

Zakupnik ima pravo i na izmaklu dobit ako zakupodavac ne završi radove u roku navedenom u obavijesti iz članka 6. ovoga ugovora, osim ako radovi nisu završeni zbog okolnosti za koje zakupodavac nije odgovoran.

Članak 9.

Zakupnik ne smije bez izričite pisane suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnog prostora kojima se mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnog prostora.

Članak 10.

Nakon prestanka zakupa zakupnik je dužan predati zakupodavcu poslovni prostor u stanju u vrijeme sklapanja ovog ugovora.

U slučaju iz stavka 1. ovog članka zakupnik ima pravo odnijeti uređaje koje je ugradio u poslovni prostor, ako se time ne oštećuje poslovni prostor i ako mu to ulaganje zakupodavac nije priznao kroz smanjenje visine zakupnine.

Članak 11.

Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu u svako doba, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa ako:

1.zakupnik i poslije pisane opomene zakupodavca koristi poslovni prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje;

2.zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od petnaest dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca.

Članak 12.

Zakupnik može otkazati ugovor o zakupu poslovnog prostora u svako doba ako zakupodavac u primjerenom roku koji mu je zakupnik za to ostavio ne dovede poslovni prostor u stanje u kojemu ga je dužan predati, odnosno održavati.

Članak 13.

Ugovorne strane suglasno navode da ovaj ugovor neće prestati smrću, odnosno promjenom pravnog položaja zakupnika.

U slučaju iz stavka 1. ovoga članka nasljednici koji preuzmu obrt ili drugu djelatnost iz ugovora o zakupu, odnosno pravni slijednici stupaju u prava i obveze zakupnika.

Članak 14.

Zakupnik uzima poslovni prostor u zakup kao neposredni posjednik, uređuje ga i privodi ugovorenoj djelatnosti o vlastitom trošku i odriče se bilo kakvog prava na naknadu za uložena sredstva s osnova izvođenja bilo kakvih radova u poslovnom prostoru.

Zakupnik ne može izvršiti preinaku poslovnog prostora bez prethodne pisane suglasnosti zakupodavca.

Zakupnik može poslovni prostor dati u podzakup samo uz prethodnu pisanu suglasnost zakupodavca.

U slučaju iz stavka 3. ovog članka, zakupnik i dalje ima sve obveze iz ovog ugovora prema zakupodavcu.

Eventualni podzakup prestaje na isti način kako je to uređeno ovim ugovorom između zakupodavca i zakupnika.

Članak 15.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je zakupnik predao zakupodavcu bjanko zadužnicu solemniziranu po javnom bilježniku Emilu Brkiću iz Zadra, u visini do 50.000,00 kuna (slovima: pedesettisuća), a koje će se naplatiti u slučaju da zakupnik tijekom ugovornog odnosa ne podmiri dospjelu zakupninu, zateznu kamatu ili troškove po osnovi korištenja poslovnog prostora najmanje tri mjeseca uzastopno ili četiri mjeseca tijekom trajanja ugovornog odnosa ili u slučaju naplate ugovorene kazne. Zakupnik je suglasan da će se ugovorena kazna u iznosu od dvije mjesečne zakupnine naplatiti iz sredstava osiguranja plaćanja iz stavka 1. ovog članka, ako zakupnik zakupodavcu ne preda poslovni prostor iz ovog ugovora slobodan od osoba i stvari u roku od osam dana od otkaza ili prestanka ovog ugovora.

Zakupnik se odriče od utvrđivanja odgovornosti zakupodavca po bilo kojoj osnovi za eventualnu štetu na stvarima, robi i opremi zakupnika unesenima u poslovni prostor iz ovog ugovora.

Članak 16.

Zakupnik je dužan poslovni prostor održavati i koristiti ga pažnjom dobrog gospodarstvenika odnosno dobrog stručnjaka obavljajući u njemu ugovorenu djelatnost.

Članak 17.

Ovaj ugovor prestaje istekom vremena na koji je sklopljen.

Iznimno od odredbe stavka 1. ovog članka zakupodavac se obvezuje na pisani zahtjev zakupnika istome uputiti pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od pet godina pod istim uvjetima iz ovog ugovora.

Članak 18.

Zakupnik se obvezuje zakupodavcu podnijeti pisani zahtjev najkasnije 120 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, a zakupodavac se obvezuje najkasnije 90 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen zakupniku dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora.

Članak 19.

Ako zakupnik ne podnese pisani zahtjev u roku iz članka 18. ovoga ugovora, za navedeni prostor objavit će se natječaj za davanje u zakup.

Članak 20.

Ako zakupnik ne prihvati ponudu iz članka 17. i 18. ovog ugovora najkasnije 30 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ugovorne strane smatrat će kako je zakupni odnos prestao istekom roka na koji je ugovor sklopljen, a zakupodavac će nakon stupanja u posjed tog poslovnog prostora raspisati javni natječaj za davanje u zakup poslovnog prostora.

Članak 21.

U slučaju otkaza ovog ugovora od strane zakupodavca, isti će sklopiti nagodbu ako zakupnik prije pokretanja ili u tijeku ovršnog ili parničnog postupka otkloni razlog zbog kojeg mu je otkazan ugovor o zakupu, podmiri cjelokupno dugovanje zakupnine, kamata, ostalih naknada po osnovi korištenja poslovnog prostora i svih troškova nastalih u postupku iseljenja zakupnika i predaje poslovnog prostora u posjed zakupodavcu.

Članak 22.

Zakupodavac se obvezuje osobne podatke druge ugovorne strane koje prikuplja i obrađuje temeljem ovog ugovora obrađivati isključivo radi realizacije ovog ugovora. Obje ugovorne strane se obvezuju da će osobne podatke kontakt osoba zaduženih za realizaciju ovog ugovora držati povjerljivim, te ih neće otkrivati, prenositi, davati na korištenje ili na bilo koji drugi način činiti dostupnima trećim neovlaštenim osobama.

Članak 23.

Ugovorne strane suglasne su da se ovaj ugovor može mijenjati samo u pisanom obliku i to potvrdom javnog bilježnika kao javnobilježničkog akta i ovršne isprave te da će u suprotnom bilo kakav oblik dopune ovom ugovoru biti ništetan.

Članak 24.

Na ostala međusobna prava i obveze koja nisu pobliže regulirana ovim ugovorom primjenjuju se odredbe Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 125/11, 64/15 i 112/18), Zakona o obveznim odnosima(„Narodne novine“ broj 35/05,41/08,125/11,78/15,28/18) i Odluke o zakupu poslovnog prostora („Službeni oglasnik Općine Kolan“ broj 1/18).

Članak 25.

Ugovorne strane suglasne su da će sve eventualne sporove iz i/ili u vezi s ovim ugovorom nastojati riješiti sporazumno, a ako to ne bude moguće ugovaraju nadležnost Općinskog suda u Zadru, Stalna služba u Pagu.

Članak 26.

Ovršna klauzula

ZAKUPNIK je suglasan da se temeljem ovog Ugovora pokrenu ovršni postupci, te izrijekom dozvoljava ZAKUPODAVCU da bez daljnjih pitanja ili odobrenja poduzme slijedeće radnje na temeljem ovog ugovora:

-pokrene ovršne postupke na temelju ovog Ugovora kao ovršne isprave u svrhu preuzimanja posjeda nad predmetom zakupa slobodnog od osoba i stvari u slučaju da ZAKUPNIK dobrovoljno ne iseli iz predmeta zakupa nakon isteka i/ili otkaza ovog Ugovora u skladu s odredbama ovog Ugovora.

-pokrene ovršne postupke na temelju ovog Ugovora kao ovršne isprave na svoj pokretnoj ili nepokretnoj imovini ZAKUPNIKA, u slučaju da ZAKUPNIK ne plaća zakupninu i/ili režije, bilo koje troškove i bilo koje druge dospjele iznose ugovorene odredbama ovog Ugovora, usprkos pisanom upozorenju dostavljenom preporučenom poštom od strane ZAKUPODAVCA. Ugovorne strane suglasno utvrđuju da će ZAKUPNIK odgovarati cijelom svojom imovinom za obveze nastale sklapanjem ovog Ugovora.

Ugovorne strane su suglasne da javni bilježnik stavi potvrdu ovršnosti na ovaj Ugovor temeljem pisanog zahtjeva ZAKUPODAVCA na kojem ovjereni potpis osobe ovlaštene za zastupanje ZAKUPODAVCA, te će se u slučaju dospjelosti tražbine ZAKUPODAVCA datum dospijeća i iznos dugovanja utvrditi ovjerenim izvodom iz poslovnih knjiga ZAKUPODAVCA koji će se dostaviti javnom bilježniku.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da ovaj ugovor ima snagu ovršne isprave, prihvaćaju sva prava i obveze iz ovog ugovora, što potvrđuju potpisom.

Članak 27.

Ovaj ugovor sastavljen je u 5(pet) istovjetnih primjeraka, od kojih po 2 (dva) zadržava svaka ugovorna strana, a jedan primjerak zadržava javni bilježnik.

II. Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju troškove ovog parničnog postupka, sve u roku od 15 dana.''

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi podnesenoj Općinskom sudu u Zadru 13. ožujka 2024. (stranice spisa 1 do 11) i tijekom postupka navodi kako je sa tuženikom 5. lipnja 2019. sklopila ugovor o zakupu poslovnog prostora na plaži Sv. Duh, a koji prostor je izgrađen na dijelovima nekretnina oznake kč. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], kč. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], ukupne površine 166,49 m2, sve k. o. [katastarska općina], te da je predmetni poslovni prostor dan tužiteljici u zakup na vrijeme od 5 godina. Tužiteljica navodi da se u zakupu predmetnog poslovnog prostora ranije nalazila temeljem ugovora o zakupu od dana 10. lipnja 2002. godine koji da je sklopila sa pravnim prednikom tuženika odnosno prije osnivanja tuženika [adresa] temeljem javnog natječaja koji da je raspisivao Grad Pag.

Nadalje, navodi da je sukladno Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (''Narodne novine'' broj 125/2011, 64/2015 i 112/2018, dalje ZZKPP/11) 26. svibnja 2023. po punomoćniku podnijela zahtjev za produljenjem ugovora o zakupu, dok da je tuženik dopisom od 19. veljače 2024. odgovorio tužiteljici kako ne postoje uvjeti za produljenjem predmetnog ugovora. Uz to, da joj je tuženik usmeno dodatno obrazložio kako ugovor iz 2019. nije sklopljen temeljem javnog natječaja, pa da ne postoji mogućnost produljenja. Tužiteljica ukazuje da je člankom 24. navedenog ugovora o zakupu od 5. lipnja 2019. propisano: ''Na ostala međusobna prava i obveze koja nisu pobliže regulirana ovim ugovorom primjenjuju se odredbe ZZKPP/11 , Zakona o obveznim odnosima (''Narodne novine'' broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15,28/18, dalje ZOO) i Odluke o zakupu poslovnog prostora (''Službeni glasnik Općine Kolan'' broj 1/18). Slijedom navedenog, predlaže da sud prihvati tužbeni zahtjev pobliže označen u izreci ove presude.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu (stranice spisa 38 do 41) u bitnome navodi kako se u cijelosti protivi tužbi i tužbenom zahtjevu i predlaže sudu odbiti tužiteljicu i obvezati ju na naknadu prouzročenog parničnog troška tuženiku sa zakonskim zateznim kamatama.

Tuženik osporava činjenične navode tužbe da se tužiteljica ranije nalazila u zakupu predmetnog poslovnog ugovora o zakupu od 10. lipnja 2002. koji da je sklopila s pravnim prednikom tuženika Gradom Pagom, temeljem provedenog javnog natječaja.

Ističe kako su Grad Pag, pravni prednik Općine Kolan, kao davatelj koncesije i TG, vl. ugostiteljskog obrta ''Harpun'', kao koncesionar sklopili 10. lipnja 2002. Ugovor o koncesiji na zemljištu radi uređenja Auto-kampa na području Sveti Duh. Predmetom istog ugovora bile su nekretnine oznake kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], ali ne i kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Dakle, Ugovor o koncesiji na zemljištu radi uređenja auto-kampa na području Sveti Duh od 10. lipnja 2002. da je pravni posao različit od ugovora o zakupu, ugovorna strana istog da nije bila tužiteljica, te predmetni ugovor sklopljen na određeno vrijeme da je istekao 15. rujna 2012. U odnosu na ugovor o zakupu kojega je u lipnju 2019. s tuženikom zaključila tužiteljica, u odgovoru na tužbu se naglašava da je taj ugovor ništetan s obzirom da nije zaključena na temelju javnog natječaja, što da je protivno odredbi čl. 6. st. 1 ZZKPP-a, a posljedica takvog propuštanja da je upravo ništetnost. Kako je prvi ugovor o zakupu između ovdje parničnih stranaka (onaj iz 2019.) ništetan tuženik smatra da nema mjesta primjeni iznimke iz čl. 6. st. 4. tog Zakona koja odredba regulira moguće sklapanje takvog ugovora bez provođenja javnog natječaja.

Isto tako, navodi da ta odredba daje samo mogućnost jedinici lokalne samouprave da produlji dotadašnji zakup, ali da ona to ne mora učiniti.

Tuženik nadalje ističe kako je obrt TG odjavljen s danom 8. svibnja 2019., a obrt tužiteljice da je upisan kao novi obrt istog dana, s upisanim početkom obavljanja 5. lipnja 2019. Predlaže odbiti tužbu i tužbeni zahtjev.

3. Tijekom postupka stranke su ustrajale u svojim navodima iz tužbe, odnosno odgovora na tužbu.

U bitnome sporno je ima li tužiteljica pravo na produljenje zakupa bez provođenja javnog natječaja kraj tuženikove tvrdnje da je prethodni ugovor čije se produljenje traži i koji ne predstavlja nastavak ugovornog odnosa kojeg je 2012. s tuženikom započeo njezin pokojni suprug traži, ništetan.

4. U dokaznom postupku sud je pregledao isprave u spisu i to: pisani zahtjev za produljenje Ugovora o zakupu poslovnog prostora sklopljenog 5. lipnja 2019. (stranice spisa 13 do 21), dopis Općine Kolan od 19. veljače 2024. (stranica spisa 23), javni natječaj Grada Paga od 14. ožujka 2002. (stranice spisa 24 do 26), raniji Ugovor o zakupu od 10. lipnja 2002. (stranice spisa 27 do 30), te Izvatke iz obrtnog registra (stranice spisa 43 do 44).

Nisu provedeni drugi dokazi jer je sud smatrao da su utvrđene činjenice dostatne za donošenje odluke o predmetu spora.

5. Tužbeni zahtjev tužiteljice nije osnovan.

6. Prema odredbi čl. 219. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23; dalje ZPP) svaka stranka dužna je iznijeti činjenice i dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojima pobija dokaze i navode protivne strane.

7. Odredbom čl. 7. st. 2. ZPP-a stranke su dužne iznijeti sve činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice.

8. Uvodno, prije analize dokaznog postupka istaknuti je kako je ovaj postupak započet pred Općinskim sudom u Zadru, stalna služba u Pagu, a koji se sud, povodom prigovora tuženika oglasio stvarno nenadležnim i predmet ustupio ovom sudu svojim rješenjem od 20. svibnja 2024. (stranice spisa 51 do 54).

9. U ovoj fazi postupka između stranaka nisu sporne činjenice:

- da su stranke sklopile ugovor o zakupu poslovnog prostora 5. lipnja 2019., na vrijeme od 5 godina,

- da je rok na koji je bio sklopljen navedeni ugovor od 5. lipnja 2019. istekao dana 5. lipnja 2024.,

- da je tužiteljica tuženiku pisanim putem podnijela zahtjev za produljenjem ugovora temeljem odredbe čl. 6. st. 4. ZZKPP/11-a, a da je tuženik taj zahtjev odbio uz obrazloženje da za takvo produljenje nema uvjeta.

10. Sporno je pravo tužitelja na sklapanje novog ugovora o zakupu navedenog poslovnog prostora na određeno vrijeme bez provođenja javnog natječaja.

11. U odnosu na sporno pitanje bitne su činjenice je li prvi ugovor o zakupu poslovnog prostora na plaži Sv. Duh onaj kojega je s tuženikom zaključila tužiteljica 2019. ili onaj kojega je s Gradom Pagom (prednikom ovdje tuženika) zaključio tužiteljičin suprug kao vlasnik kasnije odjavljenog obrta [obrt] 2012. i je li ugovor iz 2019. (kojega tužiteljica želi produljiti bez javnog natječaja) ništetan.

U odnosu na ugovor iz 2012. pravilno tuženik ukazuje da tužiteljica nije stranka tog ugovora i da se on ne odnosu na kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koja nekretnina, između ostalih, jest predmet ugovora iz 2019.

Nadalje, uvidom u izvatke iz obrtnog registra ukazuju se osnovanim i navodi tuženika u dijelu u kojem prigovara da obrt tužiteljice ne bi predstavljao nastavak obrta vlasništvo njezinog pokojnog supruga, odnosno da nije došlo do prijenosa obrta u smislu odredbe čl. 38. i čl. 39. Zakona o obrtu (Narodne novine broj 141/13,127/19 i 41/20), a koje odredbe, zapravo, reguliraju prijenos obrta nasljeđivanjem. Naime, iz podataka obrtnog registra proizlazi da je obrt [obrt] vlasnika BG odjavljen 8. svibnja 2019., a obrt tužiteljice istog naziva upisan istog dana, ali kao novi obrt, s novim matičnim brojem i temeljem nove obrtnice, a tužiteljica nije u spis dostavila rješenje o nasljeđivanju kako se to obvezala podneskom od 8. svibnja 2024. iz čega proizlazi da nema dokaza kako je tužiteljica naslijedila obrt svog supruga prema odredbama Zakona o obrtu.

Međutim, kako i sam tuženik naglašava u podnesku od 16. svibnja 2024. ova činjenica nije odlučna za ocjenu osnovanosti tuženikovog zahtjeva.

Za to je bitnija ocjena je li ugovor ovdje parničnih stranaka ništetan. U tom dijelu tuženik ispravno ukazuje na odredbu čl. 6. st. 1., st 4. i st. 12. ZZKPP-a/11, iz stipulacije kojih odredbi slijedi da bi taj ugovor, ukoliko je zaključen bez javnog natječaja, a nisu bile ostvarene pretpostavke za primjenu iznimki od tog pravila, bio ništetan. Odredbom čl. 327. st. 1. ZOO-a, određeno je da na ništetnost sud pazi po službenoj dužnosti, a na nju se može pozivati svaka zainteresirana osoba. Ništetnost se ne može isticati pod pretpostavkama iz čl. 326. st. 2. istog Zakona ako je uzrok ništetnosti bila zabrana manjeg značenja i ako je ugovor u cijelosti ispunjen, a koje pretpostavke moraju biti kumulativno ispunjene. U konkretnom slučaju nije sporno da je ugovor iz 2019. u cijelosti ispunjen, ali po mišljenju ovog suda zabrana zaključenja ovakvog ugovora bez provođenja javnog natječaja (osim kod postojanja zakonom propisanih iznimki), ne može se smatrati zabranom manjeg značenja. Međutim, i bez obzira na prednje navode, oni sami za sebe ne znače da je ugovor iz 2019. ništetan. Naime, kako je već ranije naglašeno, ugovor je u cijelosti izvršen, a stranke su svojim ovjerenim potpisom, dakle u kvalificiranoj formi, prihvatile i potvrdile njegov sadržaj, pa i odredbu čl. 2. u kojoj je naglašeno da je ugovor zaključen sukladno odredbama ZZKPP-a/11. Osim toga ugovor je solemniziran u skladu s odredbama spomenutog Zakona i u cijelosti ispunjen bez ikakvih prigovora stranaka ili trećih osoba. Kako spisu ne prileže, niti su u postupku predloženi dokazi koji bi valjano osporili takav zaključak, sud smatra da nisu dokazane tvrdnje tuženika, te da spomenuti ugovor nije ništetan.

12. Kraj takvog utvrđenja, kao i činjenicu da su, prije isteka ugovora iz 2019. stupile na snagu odredbe Zakona o izmjenama i dopunama ZZKPP-a (Narodne novine broj 112/18, dalje ZID ZZKPP), za ocjenu osnovanosti tužbe, bitna je, između ostalog odredba čl. 5. tog zakona.

Člankom 5. ZID ZZKPP-a izmijenjen je dotadašnji čl. 6. ZZKPP-a na način da isti glasi:

„(1) Poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje se u zakup javnim natječajem.

(2) Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklapa se bez javnog natječaja kada ga sklapaju međusobno Republika Hrvatska i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, ako je to u interesu i cilju općega, gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana, a zakupnina se određuje sukladno kriterijima za određivanje visine zakupnine jedinice lokalne samouprave gdje se nekretnina nalazi.

(3) Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, Republika Hrvatska kao zakupodavac može dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od pet godina pod istim uvjetima (iznos mjesečne zakupnine, zakupnik…) kao u postojećem ugovoru o zakupu, kada je to ekonomski opravdano, odnosno kada je mjesečni iznos zakupnine veći od najveće cijene zakupnine po odluci jedinice lokalne samouprave neovisno o djelatnosti isključivo zakupniku koji s Republikom Hrvatskom ima sklopljen ugovor o zakupu na temelju javnog natječaja i koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, kada mu istječe takav ugovor o zakupu sklopljen na temelju javnog natječaja, a na njegov pisani zahtjev.

(4) Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave kao zakupodavac može dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od pet godina pod istim uvjetima (iznos mjesečne zakupnine, zakupnik…) kao u postojećem ugovoru o zakupu, kada je to ekonomski opravdano, odnosno kada je mjesečni iznos zakupnine veći od cijene zakupnine po odluci jedinice lokalne samouprave za djelatnost koju zakupnik obavlja isključivo zakupniku koji s jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave ima sklopljen ugovor o zakupu na temelju javnog natječaja i koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, kada mu istječe takav ugovor o zakupu sklopljen na temelju javnog natječaja, a na njegov pisani zahtjev.

(5) Zakupnik iz stavka 3. i 4. ovoga članka dužan je pisani zahtjev podnijeti Ministarstvu državne imovine, odnosno jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave, najkasnije 120 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, a Ministarstvo državne imovine, odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave dužna je najkasnije 90 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen zakupniku dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora ili ga pisanim putem obavijestiti da mu neće ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu.

(6) Ako zakupnik ne podnese pisani zahtjev u roku iz stavka 5. ovoga članka ili ako Ministarstvo državne imovine ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave pisanim putem obavijesti zakupnika da mu neće ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu, za navedeni prostor objavit će se natječaj za davanje u zakup.

(7) Ako sadašnji zakupnik ne prihvati ponudu iz stavka 3. ili 4. ovoga članka najkasnije 30 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, zakupni odnos je prestao istekom roka na koji je ugovor sklopljen, a zakupodavac će nakon stupanja u posjed tog poslovnog prostora raspisati javni natječaj za davanje u zakup poslovnoga prostora. (8) Uvjeti i postupak natječaja određuju se u skladu s odlukom Ministarstva državne imovine, županijske skupštine, Gradske skupštine Grada Zagreba, odnosno gradskoga ili općinskoga vijeća.

(9) Postupak natječaja provodi i odluku o najpovoljnijoj ponudi donosi Ministarstvo državne imovine, župan, gradonačelnik Grada Zagreba, gradonačelnik ili općinski načelnik, odnosno od njih ovlašteno tijelo, a za pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne (regionalne) samouprave nadležno tijelo utvrđeno aktima te pravne osobe.

(10) Najpovoljnijom ponudom smatrat će se ona ponuda koja uz ispunjenje uvjeta iz natječaja sadrži i najviši iznos zakupnine.

(11) Pravo prednosti na sklapanje ugovora o zakupu poslovnoga prostora imaju osobe određene Zakonom o hrvatskim braniteljima iz Domovinskog rata i članovima njihovih obitelji ako se te osobe u svojoj prijavi na natječaj za navedeni prostor pozovu na to pravo, ako ispunjavaju uvjete iz natječaja, uvjete iz ovoga Zakona i prihvate najviši ponuđeni iznos zakupnine.

(12) Ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbama ovoga članka ništetan je. (13) Odredbe ovoga članka odnose se i na poslovni prostor koji je još uvijek upisan u zemljišnim knjigama kao društveno vlasništvo na kojem Republika Hrvatska ili jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave i druge pravne osobe imaju pravo raspolaganja ili korištenja.“.

13. U konkretnom slučaju, a s obzirom da je sud ocijenio kako prethodni ugovor ovdje parničnih stranaka nije ništetan, trebalo je u daljnjem postupku ocijeniti jesu li ostvarene pretpostavke iz citirane odredbe čl. 5. ZID ZZKPP-a koje bi odredbe tužiteljici dale pravo na sklapanje novog ugovora o zakupu bez provođenja javnog natječaja.

U kontekstu te ocjene bitne su i odredbe čl. 17., čl. 18., čl. 19. i čl. 20. ugovora o zakupu poslovnog prostora od 5. lipnja 2019.

Naime, pravilno tuženik tijekom postupka ukazuje da iz stipulacije odredbe čl. 6. ZZKPP-a ne proizlazi obveza jedinice lokalne samouprave na sklapanje novog ugovora o zakupu bez provođenja javnog natječaja, već propisuje da taj zakupodavac pod uvjetima iz te odredbe može s dotadašnjim zakupnikom zaključiti novi ugovor bez javnog natječaja. Tuženik je doista zahtjev tužiteljice odbio, između ostalog, i zbog takve odredbe zakona, očito tumačeći je na način da ugovor može, ali i ne mora produljiti. Protivno takvom shvaćanju tuženika, sud smatra da je temeljem ranije citiranih odredbi čl. 17. do 20. ugovora o zakupu iz 2019. tuženik zapravo pristao na mogućnost produljenja ugovora bez javnog natječaja pod zakonom propisanim uvjetima. Dakle, nakon prihvaćanja takvih odredbi ugovora, po shvaćanju ovog suda tuženik se ne može pozivati na svoje pravo da prijedlog za produljenje ugovora diskrecijski odbije.

Ovo stoga jer je ovdje tuženik zaključenjem tog ugovora na sebe preuzeo obveze u tom obveznopravnom odnosu, a prema čl. 65. st. 1. ZOO-a opće pravilo obveza jest da je na temelju obveze vjerovnik ovlašten zahtijevati od dužnika njezino ispunjenje, a dužnik je dužan u cijelosti ispuniti je. Upravo na temelju odredbi čl. 17. do 20. ugovora tuženik je u odnosu na sklapanje novog ugovora, nakon isteka tog postojećeg, postao dužnik tog dijela obveze.

Sve naprijed navedeno upućivalo bi na zaključak kako je službeni zahtjev tužiteljice osnovan. Međutim, postoje okolnosti koje isključuju takav zaključak, te tužbeni zahtjev po ocjeni ovog suda čine neosnovanim.

Naime, ranije spomenutim odredbama ugovora iz 2019. tuženik se obvezao tužiteljici dati ponudu za sklapanje novog ugovora pod istim uvjetima. Obveza na davanje ponude različita je od obveze sklapanja ugovora. Ovo stoga jer ugovor nastaje suglasnošću volja ugovornih strana, a ponuda je prijedlog za sklapanje ugovora učinjen određenoj osobi koji sadrži sve bitne elemente glavnog ugovora (čl. 265. st. 1. ZOO-a). Već je rečeno da je odredbom čl. 65. st. 1. propisano da na temelju obveze vjerovnik može zahtijevati njezino ispunjenje a dužnik je dužan u cijelosti ispuniti je, ali onako kako obveza glasi. U konkretnom slučaju tuženikova obveza iz čl. 17. jest da na pisani zahtjev tužiteljice, ovoj uputi pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od 5 godina pod istim uvjetima. Ta je ugovorna odredba jasna i ne govori o obveznom sklapanju novog ugovora. To više što i sam ugovor iz 2019. (čl. 19. i čl. 20.) propisuje postupanje zakupnika (ovdje tužiteljice) koje dovodi do toga da će se smatrati kako je zakup prestao, te će se raspisati javni natječaj. Iz tih odredbi proizlazi da za produljenje ugovora ne postoji automatizam, već da se moraju ispuniti ugovorne odredbe, koje u bitnome odgovaraju čl. 6. ZZKPP-a. Dakle, bez prethodnih radnji, a koje su opisane u samom ugovoru i ZZKPP-u, ovdje tuženik ni u kojem slučaju, pa ni konkretnom ne može jednostavno samo potpisom novog ugovora produljiti zakupni odnos. Upravo zbog toga odredbe ugovora iz 2019. kao činidbu ovdje tuženika predviđaju davanje ponude, a koja nužno ne znači produljenje zakupa. Osim toga, tuženik kod davanja ponude mora voditi računa i o zakonskom ograničenju iz čl. 6. st. 4. ZZKPP-a koji mogućnost davanja ponude uvjetuje i ekonomskom opravdanošću koja se ne bi mogla utvrđivati ako bi se ugovor jednostavno automatski produljio po samom zahtjevu bez prethodnog postupka davanja ponude, koje pravo ovisi i o navedenoj odredbi, a tuženik, kao ni drugi subjekti nema pravo postupati protivno odredbama pozitivnih propisa.

U konkretnom slučaju to znači da tužiteljica od tuženika ne može tražiti sudsku zaštitu u smislu donošenja presude koja zamjenjuje ugovor, pa je radi toga tužbeni zahtjev neosnovan. Tužiteljica je, po mišljenju suda, tužbom mogla od suda tražiti da tuženika obveže na činidbu, davanje ponude u smislu odredbe čl. 6. ZZKP-a, a temeljem odredbi čl. 17.-20. ranijeg ugovora o zakupu.

Dodatno tome treba ukazati i na odredbu čl. 248. ZOO-a kojom je propisano da, ako je netko po zakonu obvezan sklopiti ugovor, zainteresirana osoba može zahtijevati da se takav ugovor bez odgađanja sklopi. Odredbe propisa kojima se, djelomično ili u cijelosti, određuje sadržaj ugovora sastavni su dijelovi tih ugovora te ih upotpunjuju ili stupaju na mjesto ugovornih odredbi koje nisu u skladu s njima.

Konkretan pravni odnos cjelovito reguliraju odredbu ZZKPP-a, a među kojim odredbama ne postoji ona iz kojih bi proizlazila tuženikova obveza da s tužiteljicom zaključi ugovor o zakupu sadržan u tužbenom zahtjevu tužitelja. Takve odredbe nisu sadržane niti u drugim zakonima na koje bi se tužitelj, makar i pogrešno mogao pozivati (primjerice odredbe ZOO o zakupu i sl.), takva je obveza propisana samo u Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, te u Zakonu o najmu stanova (tako i Županijski sud u Splitu u odluci poslovni broj Gž R-145/15 od 25. veljače 2016.), a slijedom čega tužiteljičin tužbeni zahtjev nije osnovan i iz ovih razloga, pa ga je trebalo u cijelosti odbiti.

14. Odluka o parničnom trošku donesena je primjenom odredbi čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a. Tuženiku koji je u cijelosti uspio u ovom sporu trebalo je priznati trošak zastupanja po punomoćnicima iz reda odvjetnika i to za sastav odgovora na tužbu, pristup na ročište od 14. ožujka 2025. i sastav obrazloženog podnesak od 16. svibnja 2024., svaka radnja u iznosu od po 100 bodova uvećano za PDV, odnosno ukupno 375 bodova ili 750,00 eura, sve sukladno odredbama Tbr. 8. toč. 1. i Tbr. 9. toč. 1 te Tbr. 52. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" br. 138/23. – dalje Tarifa). U preostalom dijelu za iznos od 151,54 eura tuženikov zahtjev nije osnovan jer se radi o dijelu zahtjeva koji nije postavljen u skladu s odredbama Tbr. 7. Tarife, niti je za njega nastao trošak pristojbe odgovora na tužbu.

15. Radi izloženog odlučeno je kao u izreci.

U Zadru 25. travnja 2025.

Sudac

Tomislav Jurlina

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može uložiti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka.

Žalba se podnosi putem ovog suda, u 3 (tri) istovjetna primjerka.

DNA:

- Tužiteljici po punomoćniku

- Tuženiku po punomoćnicima

- u spis