Republika Hrvatska
Županijski sud u Rijeci
Žrtava fašizma 7
51000 Rijeka
Posl. br. Gž Ovr-412/2023 -6
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E N J E
Županijski sud u Rijeci, po sutkinji Ivi Smokvina Dadasović kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari ovrhovoditelja MT iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po Ani Bandalo, odvjetnici iz Odvjetničkog društva Bandalo & Labavić iz Zagreba, protiv ovršenika AT iz [adresa], M 1, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po Krešimiru Pejiću, odvjetniku iz Odvjetničkog društva Lozo & Partnri iz Zagreba, radi ovrhe na nekretnini, odlučujući o žalbi ovršenika protiv rješenja Općinskog suda u Zadru pod posl. br. Ovr-118/2019 od 04. rujna 2023., dana 25. travnja 2025.
r i j e š i o j e
Ukida se rješenje Općinskog suda u Zadru pod posl. br. Ovr-118/2019 od 04. rujna 2023., te se predmet vraća istom sudu na ponovni postupak.
Obrazloženje
1. Pobijanim rješenjem u točci I) izreke nekretnina oznake čest. broj 2341/280, pašnjak površine 270 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] ( u naravi građevinsko zemljište sa stambenom zgradom koja se sastoji od suterena i prizemlja - dvije stambene jedinice te pomoćnog objekta ), u vlasništvu ovršenika za cijelo, dosuđena je kupcu ĐT iz [adresa] za iznos od 93.992,57 eura ( 708.186,27 kuna), te je toč. II) izreke naloženo kupcu ĐT da u roku od 60 dana računajući od dana prijema pobijanog rješenja, položi razliku između uplaćene jamčevine i kupovnine na žiro-račun Financijske agencije ( dalje FINA ) jer će u suprotnom u istom roku, sud dosudu oglasiti nevažećom, te nekretninu dosuditi sljedećem kupcu koji je ispunio uvjete da mu se ista dosudi. Nadalje toč. III) izreke određeno je da će se po pravomoćnosti pobijanog rješenja i polaganja kupovnine izvršit upis prava vlasništva kupca na predmetnoj nekretnini u zemljišnoj knjizi, te brisanje založnih prava i zabilježbe predmetne ovrhe, dok je toč. IV) izreke određeno da će se nakon pravomoćnosti predmetnog rješenja, nekretnina predati kupcu, o čemu da će biti odlučeno posebnim zaključkom o predaji nekretnine, a toč. V) izreke je određeno da će se pobijano rješenje dostaviti Zemljišno knjižnom odjelu u Obrovcu radi zabilježbe dosude prodane nekretnine temeljem čl. 89. Zakona o zemljišnim knjigama.
2. Protiv citiranog rješenja žalbu podnosi ovršenik navodeći u bitnom da je ovršni postupak proveden nezakonito posljedično čemu da je i pobijano rješenje neosnovano i nezakonito. Navodi da je na predmetnoj nekretnini od ranije upisano založeno pravo u korist založnog vjerovnika s ranijim redom prvenstva za iznos od 43.600,00 eura, a koji vjerovnik da nije sudjelovao u ovršnom postupku, čime da su povrijeđena prava tog vjerovnika, kao i njegova prava kao vlasnika nekretnine. Navodi da su u postupku provedena 2 vještačenja na okolnost utvrđivanja vrijednosti nekretnine prema kojima da postoji značajna razlika u procjeni, a koju da prvostupanjski sud nije razjasnio i otklonio, pa da vrijednost nekretnine nije utvrđena na valjani način. Stoga da predlaže ukinuti pobijano rješenje u cijelosti i vratiti prvostupanjskom sudu na ponovni postupak.
3. Odgovor na žalbu nije podnijet.
4. Žalba je osnovana.
5. Pobijanim rješenjem prvostupanjski sud utvrđuje da je na temelju zaključka o prodaji od 01.12.2022. provedena elektronička javna dražba za prodaju nekretnine ovršenika označene kao kč. br. [katastarska čestica], upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] putem FINA-e, da je vrijednost nekretnine utvrđena zaključkom o prodaji, da se na drugoj dražbi nekretnina nije mogla prodati za manje od 3/5 utvrđene vrijednosti, odnosno ne za manje od 89.592,47 eura, da je kupac ĐT do zaključenja e-dražbe ponudila najvišu cijenu od 93.992,57 eura kako to proizlazi iz Izvjšća FINA-e, pa da je sud prihvatio njezinu ponudu. Slijedom navedenog, a primjenom odredbe čl. 103. i 106. Ovršnog zakona ( NN 112/2012 , 25/2013, 93/14 i 73/17, dalje OZ-a ) prvostupanjski sud odlučuje kao u toč. I) i II) izreke pobijanog rješenja, dok primjenom odredbe čl. 108. OZ-a i čl. 86. st. 1. i 2. Zakona o zemljišnim knjigama ( NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07 i 152/08) odlučuje kao u toč. III) i IV) izreke pobijanog rješenja, a primjenom odredbe čl. 89. st. 1. Zakona o zemljišnim knjigama odlučuje kao u toč. V) izreke pobijanog rješenja.
6. Pazeći po službenoj dužnosti na postojanje bitnih povreda odredaba parničnog postupka u smislu odredbe čl. 365. st. 2. ZPP-a, ovaj sud nije utvrdio postojanje bitnih povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. ZPP-a.
7. Međutim osnovano navodi ovršenik u žalbi da prvostupanjski sud nije pravilno primijenio materijalno pravo, odnosno odredbe članka 92. i 93. OZ-a kada je donio pobijano rješenje.
8. Naime, iz stanja spisa proizlazi:
- da je prvostupanjski sud proveo očevid i vještačenje po sudskom vještaku Mirku Čačiću iz Zadra na okolnost procjene tržišne cijene predmetne nekretnine, a prema kojem procijenjena vrijednost predmetne nekretnine iznosi 1.460.325,00 kn
- da je ovrhovoditelj prigovorio navedenoj procjeni vještaka Čačića,
- da se vještak Čačić očitovao pismeno na istaknute primjedbe ovrhovoditelja na način da ustraje u cijelosti kod date procjene
- da je nakon toga sud odredio novo vještačenje po vještaku Anti Vukoviću iz Zadra prema kojem procijenjena tržišna vrijednost predmetne nekretnine iznosi 765.000,00 kn ( 101.000,00 eura )
- da je ovršenik prigovorio navedenoj procjeni vještaka Vukovića,
- da se vještak Vuković u 2 navrata očitovao pismeno na istaknute primjedbe ovršenika na način da ustraje u cijelosti kod date procjene
- da je nakon toga sud Zaključkom od 16.12.2021. odredio da vrijednost predmetne nekretnine iznosi 1.112.500,00 kn
- da je sud Zaključkom od 01.12.2022. odredio prodaju nekretnine elektroničkom javnom dražbom putem FINA-e za utvrđenu vrijednost nekretnine od 1.112.500,00 kn ( 147.654,12 eura ).
9. Odredbom čl. 92. st. 1. OZ-a propisano je da vrijednost nekretnine sud utvrđuje zaključkom po slobodnoj ocjeni na temelju obrazloženog nalaza i mišljenja ovlaštenog sudskog vještaka ili procjenitelja, izrađenog primjenom posebnog propisa iz područja prostornog uređenja o načinu procjene vrijednosti nekretnina, načinu prikupljanja podataka i njihovoj evaluaciji te o metodama procjene nekretnina, odmah na ročištu nakon što je omogućio strankama, založnim vjerovnicima, sudionicima u postupku i osobama koje imaju pravo prvokupa da se o procjeni izjasne.
10. Prema citiranoj odredbi jedini dopušteni način utvrđivanja vrijednosti nekretnine predstavlja obrazloženi nalaz i mišljenje sudskog vještaka ili procjenitelja izrađen primjenom posebnog propisa, odnosno primjenom Zakona o procjeni o vrijednosti nekretnina ( NN 78/15 ).
11. Svrha donošenja navedene odredbe čl. 92. st. 1. OZ-a i Zakona o procjeni o vrijednosti nekretnina bila je da se u područje procjene vrijednosti nekretnine uvedu jasna pravila, odnosno da se izbjegne mogućnost da ista nekretnina bude procijenjena od strane različitih vještaka u rasponima koji nisu prihvatljivi ( 50% i više ). S obzirom na činjenicu da se vrijednost nekretnine utvrđuje zaključkom protiv kojeg nije dopuštena posebna žalba, to je na ovršnom sudu velika odgovornost da pravilno utvrdi vrijednost nekretnine, kako se u bilo kojem slučaju ne bi pogodovalo nekoj od stranaka u postupku.
12. U konkretnom slučaju je prvostupanjski sud proveo 2 vještačenja kojima je utvrđena vrijednost nekretnine sa značajnom razlikom u vrijednosti procjene, odnosno sa razlikom većom od 50%, nakon čega je arbitrarno odredio naprijed citiranim Zaključkom od 16.12.2021. vrijednost predmetne nekretnine od 1.112.500,00 kn, a koji iznos odgovara aritmetičkoj sredini procjena utvrđenih provedenim vještačenjem ( 1.460.325,00 kn + 765.000,00 kn = 2.225.325,00 : 2 =1.112.662,50 kn ), a čime nije pravilno primijenjena naprijed citirana odredba čl. 92. st. 1. OZ-a.
13. Naime, iako prema navedenoj zakonskoj odredbi vrijednost nekretnina koje su predmet ovrhe sud utvrđuje zaključkom po slobodnoj ocjeni, ta slobodna ocjena mora se temeljiti na obrazloženom nalazu i mišljenju vještaka ili procjenitelja. Stoga u situaciji kada su provedena 2 vještačenja na okolnost vrijednosti nekretnina ovršenika sa značajnom razlikom u vrijednosti procjene, nije bilo osnove vrijednost predmetne nekretnine utvrditi u iznosu koji ne proizlazi niti iz jednog nalaza i mišljenja vještaka, već je sud trebao prvenstveno otkloniti navedenu razliku na način da pozove vještake da usaglase svoja utvrđenja, a ako to nije moguće onda obrazloženo prihvatiti jednu od utvrđenih vrijednosti ili ukoliko ni to nije moguće, provesti novo vještačenje sa jasnom uputom vještaku da se procjena izvrši sukladno Zakonu o procjeni o vrijednosti nekretnina ( NN 78/15 ).
14. Stoga će u nastavku postupka prvostupanjski sud, pravilnom primjenom odredbe čl. 92. st. 1. OZ-a ponovno utvrditi vrijednost predmetne nekretnina ovršenika.
15. Žalbeni navodi ovršenika da založni vjerovnik nije sudjelovao u postupku nisu osnovani jer iz priloženog Izvatka iz zemljišne knjiga na listu 6 spisa proizlazi da na predmetnoj nekretnini nije zabilježeno založno pravo, već je zabilježen ugovor o kratkotrajnoj pozajmici u iznosu od 43.600,00 eura, čime nisu stečena nikakva stvarna prava i/ili stvarni tereti na nekretnini, već je tom zabilježbom samo učinjena vidljivom činjenica zaključenja navedenog ugovora.
16. Obzirom na navedeno, a primjenom odredbe čl. 380. toč. 3. ZPP-a odlučeno je kao u izreci ovog rješenja.
U Rijeci 25. travnja 2025.
Sutkinja:
Iva Smokvina Dadasović
