REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11

90.P-1580/2024

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, sutkinja Sandra Rotar, u pravnoj stvari tužitelja Z1 TELEVIZIJA d.o.o., Ulica Ljudevita Posavskog 48, Zagreb (Grad Zagreb), OIB: 93559902375, kojeg zastupa punomoćnik Mladen Jurić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Pero Jurić i Mladen Jurić j.t.d. u Zagrebu, protiv tuženika GRAD ZAGREB, Trg Stjepana Radića 1, 10000 Zagreb, OIB: 61817894937, kojeg zastupa punomoćnik Marko Kutleša, odvjetnik iz Zagreba, radi utvrđenja, nakon održane javne glavne rasprave zaključene 24. ožujka 2025. u prisutnosti zamjenika punomoćnika tužitelja Bojana Jovanovića, odvjetnika iz Zagreba, i punomoćnika tuženika, s danom objave 24. travnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

„I. Utvrđuje se da je na snazi ugovor o zakupu poslovnog prostora od 1. lipnja 2017. broj 288/2018-IU koji je potvrđen od strane Anice Hukelj, javne bilježnice u Zagrebu, Ulica Matije Mrazovića 6/I, dana 02. lipnja 2017. pod brojem OV-7121/17 sklopljen između tužitelja Z1 TELEVIZIJA d.o.o. kao zakupnika i tuženika GRAD ZAGREB, OIB: 61817894937.

II. Utvrđuje se ništetnim i bez pravnog učinka odredba čl. 7. Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 1. lipnja 2017. broj 288/2018-IU koji je potvrđen od strane Anice Hukelj, javne bilježnice u Zagrebu, Ulica Matije Mrazovića 6/I, dana 02. lipnja 2017. pod brojem OV-7121/17 sklopljenog između tužitelja Z1 TELEVIZIJA d.o.o. kao zakupnika i tuženika GRAD ZAGREB, OIB: 61817894937 koja glasi:

„Zakupnik je suglasan da će se zakupnina utvrđena u čl. 5. ovog ugovora usklađivati u skladu sa čl. 21. stavak 1. alineja 2. Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (Službeni glasnik Grada Zagreba 10/12).“

„U slučaju iz stavka 1. ovog članka zakupnik je dužan plaćati zakupninu bez izmjene ovog ugovora, a na osnovi izračuna zakupodavca.“

„Do predaje poslovnog prostora u posjed zakupodavcu, zakupnik je dužan plaćati zakupodavcu naknadu za korištenje dotičnog poslovnog prostora u iznosu zakupnine koja bi mu, prema ugovoru pripadala za to razdoblje (čl. 1120. Zakona o obveznim odnosima).“

II. Nalaže se tužitelju Z1 TELEVIZIJA d.o.o., Ulica Ljudevita Posavskog 48,

Zagreb, naknaditi tuženiku GRADU ZAGREBU, Trg Stjepana Radića 1, 10000 Zagreb, parnični trošak u iznosu od 1.000,00 EUR u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je podnio tužbu u kojoj u bitnome navodi da je Ugovor o zakupu poslovnog prostora ukupne površine 140,34 m2, šifra prostora: 11330037 u Zagrebu, Ljudevita Posavskog 48, kojega su stranke sklopile 01. lipnja 2017. i koji je potvrđen od strane javne bilježnice Anice Hukelj iz Zagreba 02. lipnja 2017., pod brojem OV-7121/17 (dalje: Ugovor o zakupu od 2. lipnja 2017.) bio sklopljen na razdoblje do 1. kolovoza 2022., da je prema čl. 4. st. 2. Ugovora o zakupu tužitelj kao zakupnik imao pravo prije isteka roka na koji je isti sklopljen predložiti tuženiku kao zakupodavcu sklapanje novog ugovora, da se tužitelj 3. lipnja 2022. dopisom obratio tuženiku radi sklapanja novog ugovora o zakupu na koji se tuženik oglušio, da su se stranke nakon isteka roka na koji je Ugovor o zakupu od 2. lipnja 2017. sklopljen, nastavile ponašati kao da je Ugovor o zakupu od 2. lipnja 2017. produljen jer je tuženik tužitelju ispostavljao račune na ime zakupnine predmetnog poslovnog prostora, a tužitelj je navedene račune za zakupninu plaćao, da je čl. 5. Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017. mjesečni iznos zakupnine ugovoren u iznosu od 2.968,47 HRK, da je tuženik tužitelju za vrijeme trajanja Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017. ispostavljao mjesečne račune za zakupninu koje je tužitelj uredno plaćao, da je tuženik 12. prosinca 2023. putem Gradskog stambeno komunalnog gospodarstva dostavio tužitelju obavijest kojom ga obavještava da jednostrano mijenja odnosno povećava iznos zakupnine za predmetni poslovni prostor površine 140,34 m2 i to za razdoblje od 1. prosinca 2023. nadalje na temelju zaključaka od 31. ožujka 2023. i od 23. studenog 2023., da je tuženik na temelju tih zaključaka jednostrano povećao iznos zakupnine pozivajući se na odredbu čl. 7. Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017. koji glasi:

„Zakupnik je suglasan da će se zakupnina utvrđena u čl. 5. ovog ugovora usklađivati u skladu sa čl. 21. stavak 1. alineja 2. Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (Službeni glasnik Grada Zagreba 10/12).“

„U slučaju iz stavka 1. ovog članka zakupnik je dužan plaćati zakupninu bez izmjene ovog ugovora, a na osnovi izračuna zakupodavca.“

„Do predaje poslovnog prostora u posjed zakupodavcu, zakupnik je dužan plaćati zakupodavcu naknadu za korištenje dotičnog poslovnog prostora u iznosu zakupnine koja bi mu, prema ugovoru pripadala za to razdoblje (čl. 1120. Zakona o obveznim odnosima).“, da je tuženik pozivom na navedene odluke i odredbe Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017. jednostrano povećao iznos zakupnine tužitelju na način da je do 1. prosinca 2023. tužitelju ispostavljao račune za predmetni prostor u iznosu od 447,89 EUR uvećano za PDV, a od 1. prosinca 2023. nadalje u iznosu od 926,24 EUR uvećano za PDV, da je odredba čl. 7. Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017. ništetna jer ne sadrži unaprijed određene, mjerljive kriterije o kojima ovisi promjena visine zakupnine (promjena visine zakupnine nije vezana u točno određene fiksne parametre s kojim bi bio zakupnik upoznat), da je 15. svibnja 2024. tuženik uputio tužitelju dopis kojim ga upozorava da je Ugovor o zakupu od 2. lipnja 2017. istekao i da se duguje zakupnina u iznosu 3.704,01 EUR uz prijetnju preuzimanja predmetnog poslovnog prostora u posjed.

2. Tuženik je u odgovoru na tužbu osporio tužbeni zahtjev u bitnome navodeći da je odredbom čl. 4. st. 1. Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017. ugovoreno da isti prestaje istekom vremena na koje je sklopljen, da je odredbom čl. 4. st. 3. Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017. izričito ugovoreno da se, u slučaju da zakupnik nastavi koristiti dotični prostor i nakon isteka roka na koji je taj Ugovor sklopljen, neće smatrati da je sklopljen novi ugovor o zakupu na neodređeno vrijeme, da tužitelj ničime nije dokazao da bi se ikada obratio tuženiku radi sklapanja novog ugovora ili da bi se tuženik na to oglušio. Ujedno osporava tvrdnju tužitelja o ništetnosti čl. 7. Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017.

3. U dokaznom postupku sud je pročitao Ugovor o zakupu poslovnog prostora (list 8 do 12 spisa), izvadak iz poslovnih knjiga (list 13 do 26 spisa), dopis pun.tužitelja od 12.12.2023.g. (list 27 spisa), obavijest tuženika (list 28 spisa), Zaključak o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor (list 29 do 36 spisa), Zaključak o izmjenama i dopuni Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor (list 37 i 38 spisa), račun tuženika (list 39 do 49 spisa), dopis tužitelja od 16.02.2024.g. (list 50 i 51 spisa), opomenu tuženika od 15.05.2024.g. (list 52 spisa), Odluku o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (list 88 do 103 spisa), Zaključak o izmjeni Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostora (list 119 spisa), Zaključak o dopuni Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor (list 120 spisa), Odluku o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (list 121 do 139 spisa), Zaključak o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor (list 140 do 147 spisa) i dopis tužitelja od 3.6.2022.g. (list 151 spisa).

4. Nakon ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno te na temelju rezultata cjelokupno provedenog postupka u skladu s odredbom čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 129/00, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 96/08, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 114/22 i 114/22, dalje: ZPP), sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev djelomično osnovan.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja za utvrđenje da je na snazi Ugovor o zakupu od 2. lipnja 2017. i za utvrđenje ništetnosti čl. 7. toga Ugovora.

6. Uvidom u Ugovor o zakupu od 2. lipnja 2017. sud je utvrdio da je u čl. 4. Ugovora o zakupu ugovoreno da isti prestaje istekom vremena na koje je sklopljen, a to je 1. kolovoza 2022. (st. 1.), da zakupnik, ako uredno izvršava ugovorne obveze, može predložiti zakupodavcu prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, sklapanje novog ugovora (st. 2.), te da se, u slučaju da zakupnik nastavi koristiti dotični prostor i nakon isteka roka na koji je Ugovor o zakupu od 2. lipnja 2017. sklopljen, neće smatrati da je sklopljen novi ugovor o zakupu na neodređeno vrijeme (st. 3.). Ujedno je u čl. 7. st. 3. Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017. ugovoreno da je do predaje poslovnoga prostora u posjed zakupodavcu, zakupnik dužan plaćati zakupodavcu naknadu za korištenje poslovnog prostora u iznosu zakupnine koja bi mu prema ugovoru pripadala za to razdoblje (čl. 1120. Zakona o obveznim odnosima).

7. Tuženik tijekom postupka nije osporio činjenični navod tužitelja da je tužitelj nastavio s korištenjem tuženikova poslovnoga prostora i nakon 1. kolovoza 2022. Uvidom u dopis tužitelja od 3. lipnja 2022., sud je utvrdio da je tužitelj, sukladno čl. 4. st. 2. Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017., predložio tuženiku sklapanje novog ugovora o zakupu na daljnje razdoblje od 5 godina (list 151 spisa). Uvidom u dostavljene račune tuženika za razdoblje od veljače do prosinca 2023. (list 39 do 49 spisa), sud je utvrdio da je tuženik u tom razdoblju, pozivajući se na ugovor o zakupu, ispostavljao tužitelju račune za zakupninu. Međutim, odredbom čl. 22. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora ("Narodne novine", br. 125/2011, 64/2015, 112/2018, 123/2024) je propisano da ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koje je sklopljen. Odredbom čl. 546. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 i 126/21; dalje: ZOO) je propisano da se, kad nakon proteka vremena za koje je ugovor o zakupu sklopljen zakupnik nastavi koristiti stvar, a zakupodavac se tomu ne usprotivi, smatra da je sklopljen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uvjetima kao i prethodni. Slijedom navedenog, sud utvrđuje da je Ugovor o zakupu od 2. lipnja 2017. prestao istekom vremena na koje je sklopljen, te da počevši od 2. kolovoza 2022. više nije na snazi. Ujedno valja reći da iako je odredbom čl. 4. st. 3. Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017. ugovoreno da se, u slučaju da zakupnik nastavi koristiti dotični prostor i nakon isteka roka na koji je Ugovor o zakupu od 2. lipnja 2017. sklopljen, neće smatrati da je sklopljen novi ugovor o zakupu na neodređeno vrijeme, to prema utvrđenju ovoga suda ne znači da je nakon isteka vremena na koje je bio sklopljen Ugovor o zakupu od 2. lipnja 2017., taj Ugovor ostao na snazi unatoč toga što je tužitelj nastavio s korištenjem navedenog poslovnog prostora.

8. Prema odredbi čl. 269. st. 2. ZOO-a činidba mora biti moguća, dopuštena i određena, odnosno odrediva. Kad je činidba nemoguća, nedopuštena, neodređena ili neodrediva, ugovor je ništetan (čl. 270. st. 1. ZOO). Činidba je nedopuštena ako je protivna Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva (čl. 271. ZOO). Činidba je odrediva ako ugovor sadrži podatke s pomoću kojih se može odrediti ili su strane ostavile trećoj osobi da ju odredi (čl. 272. ZOO). Ništetnost neke odredbe ugovora ne povlači ništetnost ugovora ako on može opstati bez ništetne odredbe i ako ona nije bila ni uvjet ugovora ni odlučujuća pobuda zbog koje je ugovor sklopljen (čl. 324. st. 1. ZOO).

9. U čl. 7. Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017. tužitelj kao zakupnik se suglasio da će se zakupnina utvrđena u čl. 5. toga Ugovora usklađivati u skladu s čl. 21. st. 1. alinejom 2. Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (Službeni glasnik Grada Zagreba 10/12), te da je u tom slučaju tužitelj kao zakupnik dužan plaćati zakupninu bez izmjene tog ugovora, a na osnovi izračuna tuženika kao zakupodavca.

10. Prema stajalištu suda, činidba iz čl. 7. Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017. nije određena, ali je ta činidba odrediva. Citiranom ugovornom odredbom je jasno određeno da će se zakupnina usklađivati u skladu s čl. 21. st. 1. alinejom 2. Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (Službeni glasnik Grada Zagreba 10/12), a tužitelj kao zakupnik se suglasio da će u tom slučaju plaćati zakupninu bez izmjene ugovora, na osnovi izračuna tuženika kao zakupodavca. Dakle, citiranom ugovornom odredbom je jasno određeno da će se zakupnina usklađivati u skladu s čl. 21. st. 1. alinejom 2. Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora koja je objavljena u Službenom glasniku Grada Zagreba (brojevi 10/12, 3/18, 6/19 i 18/19; Odluka), za koju Odluku tužitelj niti ne tvrdi niti dokazuje da je stavljena izvan snage, odnosno da je bez pravnog učinka, dok sud u ovom postupku nije ovlašten ispitivati zakonitost Odluke, niti je to predmet spora. Čl. 21. st. 1. alineje 2. Odluke, koja je javno objavljena u Službenom glasniku Grada Zagreba, je propisano kako ugovor o zakupu poslovnog prostora, između ostaloga, mora sadržavati i odredbu „kojom zakupnik prihvaća povećanje zakupnine u tijeku trajanja zakupa prema gradonačelnikovoj odluci“. Budući da je potpisom Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017., tužitelj kao zakupnik, u čl. 7., dao suglasnost da će se mjesečna zakupnina iz čl. 5. Ugovora usklađivati u skladu s čl. 21. st. 1. alinejom 2. Odluke, proizlazi zaključak da se tuženik kao zakupnik suglasio s povećanjem zakupnine u tijeku trajanja zakupa prema gradonačelnikovoj odluci kao što je to određeno čl. 21. st. 1. alineja 2. Odluke. Nije sporno da su u trenutku sklapanja Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017. na snazi bili Zaključak o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor (Službeni glasnik Grada Zagreba 6/16; list 104 do 118 spisa), Zaključak o izmjeni Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor (Službeni glasnik Grada Zagreba 11/16; list 119 spisa) i Zaključak o dopuni Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor (Službeni glasnik Grada Zagreba 13/16; list 120 spisa), koje je donio gradonačelnik i koji su javno objavljeni, a kojima su određeni kriteriji za određivanje zakupnine za poslovni prostor, i to: četvorni metar korisne površine poslovnog prostora, zona u kojoj se poslovni prostor nalazi i djelatnost koja se u poslovnom prostoru obavlja, koji, u Prilogu 1.) sadrži i tablicu za izračun visine zakupnine. Iz navedenog proizlazi zaključak kako, suprotno tužiteljevoj tvrdnji, sporna ugovorna odredba sadrži podatke s pomoću kojih se može odrediti visina zakupnine, ali i zaključak da su potpisom Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017. ugovorne strane ostavile da treća osoba (gradonačelnik) svojom odlukom odredi visinu zakupnine, dok sud u ovom postupku nije ovlašten ispitivati niti zakonitost gradonačelnikove odluke.

11. Zakupnina predstavlja jedan od bitnih sastojaka ugovora o zakupu (čl. 5. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 125/11, 64/15, 112/18 i 123/24), a tužitelj kao zakupnik je potpisom Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017., u čl. 7., dao suglasnost da tuženik kao zakupodavac jednostrano mijenja navedeni bitni sastojak toga Ugovora na način da se zakupnina usklađuje s čl. 21. st. 1. alinejom 2. Odluke. Uzevši u obzir navedeno sud je utvrdio da je, suprotno tužiteljevoj tvrdnji, činidba tužitelja kao zakupnika iz čl. 7. Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017. koja se odnosi na plaćanje zakupnine odrediva jer ta ugovorna odredba sadrži podatke s pomoću kojih se može odrediti, odnosno jer su ugovorne strane ostavile trećoj osobi da je odredi (čl. 272. ZOO). Budući da je činidba odrediva, sud je utvrdio da ne postoji razlog ništetnosti iz čl. 270. st. 1. ZOO-a na koji se neosnovano poziva tužitelj.

12. Tužitelj se samo paušalno poziva na odredbu čl. 271. ZOO-a prema kojoj je činidba nedopuštena ako je protivna Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva. Međutim, tužitelj nije, u skladu s odredbama čl. 7. st. 1. i čl. 219. st. 1. ZPP-a, činjenično obrazložio zbog kojih razloga bi se u konkretnom slučaju radilo o nedopuštenoj činidbi, odnosno iz kojih razloga bi se u konkretnom slučaju radilo o činidbi protivnoj Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva, niti je te tvrdnje dokazao.

13. Osim toga, suprotno tužiteljevoj tvrdnji, citirana odredba čl. 7. Ugovora o zakupu od 2. lipnja 2017. je jasna zbog čega se tužitelj neosnovano poziva i na odredbu čl. 320. st. 1. ZOO-a kojom je propisano da u slučaju kad je ugovor sklopljen prema unaprijed otisnutom sadržaju, ili kad je ugovor na drugi način pripremila i predložila jedna ugovorna strana, nejasne odredbe tumačit će se u korist druge strane.

14. Slijedom navedenog, o tužbenom zahtjevu koji je sud utvrdio neosnovanim odlučeno kao u točki I. izreke ove presude.

15. Tuženiku u trošak parničnog postupka valja priznati trošak sastava odgovora na tužbu po Tbr. 8/ Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnik a("Narodne novine", br. 138/2023, dalje: OT) u iznosu od 200,00 EUR, sastav podneska od 11. veljače 2025. po Tbr. 8/1 OT u iznosu od 200,00 EUR, te zastupanje na ročištima 6. veljače 2025. i 24. ožujka 2025., oba po Tbr. 9/1 OT u iznosu od 200,00 EUR po ročištu, što zajedno iznosi 800,00 EUR i što uvećano za porez na dodanu vrijednost iznosi 1.000,00 EUR, slijedom čega je odlučeno kao u točki II. izreke ove presude.

Zagreb, 24. travnja 2025.

Sudac

Sandra Rotar

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku 15 dana računajući od održavanja ročišta za objavu presude ako je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od dostave prijepisa presude ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude. Žalba se podnosi putem ovog suda u dva primjerka za sud i po jedan za svaku protivnu stranku, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske