Republika Hrvatska
Općinski sud u Pazinu
Stalna služba u Poreču - Parenzo
Turistička 2, 52440 Poreč-Parenzo
Posl. br. P-7/2024-6
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Poreču – Parenzo, po sucu toga suda Sanji Oroz, kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužitelja LT, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupanog po punomoćnici Marini Cvitko Tomić, odvjetnici u Labinu, protiv tuženika Grada Poreča, OIB: 41303906494, iz Poreča, Obala m. Tita 4, zastupanog po punomoćnicima Andreju Staniču i dr., odvjetnicima u Poreču, radi proglašenja ovrhe nedopuštenom, nakon javne glavne rasprave zaključene 29. siječnja 2025. u prisutnosti punomoćnika stranaka, 23. travnja 2025.,
p r e s u d i o j e
I Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:
"I. Proglašava se nedopuštenom ovrha određena rješenjem o ovrsi Općinskog suda Pazin, Stalna služba Poreč posl. br. Ovr-1089/20-2 od 11. listopada 2023. nedopuštenom, u roku od 15 dana.
II. Nalaže se tuženiku da naknadi tužitelju prouzročeni trošak parničnog postupka sa zakonskim zateznim kamatama koje na ukupan iznos prouzročenog troška parničnog postupka teku počev od dana presuđenja do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, u roku 15 dana.".
II Dužan je tužitelj naknaditi tuženiku trošak parničnog postupka u iznosu 500,00 eura, uvećano za zakonske zatezne kamate koje na taj iznos teku od dana presuđenja pa do isplate po stopi određenoj sukladno odredbi čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023, 155/2023, dalje: ZOO), u roku 15 dana.
Obrazloženje
1. Tužitelj je podnio tužbu u kojoj navodi da istu podnosi u roku sukladno ovosudnom zaključku posl. br. Ovr-1089/2023-8 od 12. prosinca 2023. o upućivanju u parnicu radi proglašavanja ovrhe nedopuštenom. Prema tom zaključku ovršenik (ovdje tužitelj) da je 23. studenog 2023. podnio žalbu protiv rješenja o ovrsi posl. br. Ovr- 1089/2023-2 od 11. listopada 2023., u kojoj osporava da je zakupni odnos prestao. Prema sadržaju prijedloga za ovrhu da proizlazi da je Ugovor sklopljen u trajanju od 5 godina, računajući od 01. rujna 2018. čime da je istekao s danom 01. rujna 2023. te da je danom njegova prestanka dospjela obveza ovršenika da u roku od 8 dana računajući od dana prestanka poslovni prostor preda u posjed ovrhovoditelju (ovdje tuženiku). Navodi da je sklapanje tog ugovora samo i isključivo nastavak prethodno sklopljenog Ugovora o zakupu poslovnog prostora KLASA: 372-03/14-01/49, URBROJ: 2167/01-02/15-14-5, dana 12. kolovoza 2014., a u vrijeme kojeg sklapanja je na snazi bio Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11), čijim čl. 6. propisano da će zakupodavac sadašnjem zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti izvršava obveze iz ugovora o zakupu, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme – ne dulje od 5 godina, te sukladno st. 5. ako sadašnji zakupnik ne prihvati tu ponudu u roku od 30 dana, zakupni odnos da prestaje istekom roka na koji je ugovor sklopljen, a zakupodavac da će, nakon stupanja u posjed tog poslovnoga prostora raspisati javni natječaj za davanje u zakup poslovnoga prostora. S obzirom na to, da je tužitelj stekao pravo da od strane ovrhovoditelja dobije 60 dana prije isteka roka na koji je Ugovor sklopljen pravo da dobije ponudu za sklapanje novog Ugovora na određeno vrijeme – ne dulje od 5 godina. Ovršenik (ovdje tužitelj) da je dalje naveo kako je podnio zahtjev za produženje ugovora na koji se ovrhovoditelj očitovao na način da ne postoji mogućnost produljenja Ugovora o zakupu poslovnog prostora koji traje do 01. rujna 2023., jer da sukladno čl. 6. st. 5. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora zakupnik je dužan pisani zahtjev za produljenje podnijeti 120 dana prije isteka toga roka, dakle 04. svibnja 2023. Time, a kako se ne radi o Zakonu koji je bio na snazi u vrijeme sklapanja izvornog Ugovora o zakupu temeljem kojega je ovršenik stekao pravo da mu Grad ponudi sklapanje odnosno po kojemu nije bio u obvezi da on prije proteka roka od 120 dana prije isteka Ugovora podnese zahtjev za produljenje, to da nisu ispunjeni uvjeti prema Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11), prema kojem je za prestanak zakupa potrebno da je Grad Poreč prethodno podnio ponudu na produljenje Ugovora, a da ju je ovršenik odbio, odnosno da ju nije prihvatio ili da je sam zakupnik podnio zahtjev za produljenje roka prije proteka roka od 60 dana prije isteka zakupa, što je konkretno učinjeno. Slijedom navedenog, u konkretnom slučaju treba da primjenjivati Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11), a ne Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15,112/18 na snazi od 22. prosinca 2018.), kako to ovrhovoditelj navodi. Ovrhovoditelj (ovdje tuženik) da je dostavio očitovanje na žalbu ističući kako isti osporava postojanje žalbenih razloga. Navodi kako je Ugovor o zakupu sklopljen 29. prosinca 2020. kada je na snazi (kao i sada) bio Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora iz 2011. godine, s izmjenama i dopunama iz 2018. godine. U tom smislu da je „Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora“ iz 2018. godine (NN 112/2018), konkretno njegovim čl. 5., izmijenjena odredba čl. 6. „izvornog“ Zakona, na način da je uvedena obveza ovršenika da najkasnije 120 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen podnese pisani zahtjev za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme ovrhovoditelju, najkasnije 120 dana prije isteka roka na koji je postojeći ugovor sklopljen, a ovrhovoditelj da je dužan najkasnije 90 dana prije isteka roka na koji je postojeći ugovor sklopljen ovršeniku dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora ili ga pisanim putem obavijestiti da mu neće ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu. Kako ovršenik nije postupio po odredbama Zakona koje ga obvezuju (nije podnio pisani zahtjev u roku) predmetni ugovor o zakupu da je prestao istekom roka na koji je sklopljen. Sukladno odredbi čl. 50. st. 1. ovršenik (ovdje tužitelj) da je izjavio žalbu na rješenje o ovrsi sukladno t. 7. (ako ovrhovoditelj nije ovlašten tražiti ovrhu na temelju ovršne isprave, odnosno ako nije ovlašten na temelju nje tražiti ovrhu protiv ovršenika). Na temelju čl. 52. st. 3. OZ-a ako ovrhovoditelj ospori postojanje tih razloga ili se ne očituje u roku od osam dana, sud prvoga stupnja da će donijeti bez odgode zaključak kojim će ovršenika uputiti da u roku petnaest dana od dana dostave zaključka pokrene parnicu radi proglašenja ovrhe nedopuštenom slijedom čega da je konkretno donesen navedeni zaključak i ovršenik upućen na pokretanje parnice radi proglašenja osiguranja nedopuštenim u odnosu na žalbeni razlog iz čl. 50. st. 1. t. 7. OZ-a. 3. U žalbi protiv rješenja o ovrsi posl. br. Ovr-1089/2023-2 od 11. listopada 2023. između ostalog kako stoji u ranije opisanom zaključku detaljno da je izneseno da ovršenik, ovdje tužitelj, osporava da je zakupni odnos prestao. Sklapanje Ugovora o zakupu poslovnog prostora 29. prosinca 2020. isključivo da je nastavak prethodno sklopljenog Ugovora o zakupu poslovnog prostora KLASA: 372-03/14-01/49, URBROJ: 2167/01- 02/15-14-5 sklopljenog između ovršenika kao vlasnika [obrt], u svojstvu Zakupnika, sa Gradom Poreč, kao Zakupodavcem, dana 12. kolovoza 2014., a u vrijeme kojeg sklapanja je na snazi bio Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11), kojim je određeno, kako stoji u čl. 1 st. 1. da se tim Zakonom: (...) uređuju zasnivanje i prestanak zakupa (dakle ne jednog Ugovora o zakupu, nego samog zakupnog odnosa) poslovnoga prostora te međusobna prava i obveze zakupodavca i zakupnika, kao i kupoprodaja poslovnoga prostora u vlasništvu (...) jedinice lokalne samouprave sadašnjem zakupniku, odnosno sadašnjem korisniku. Dalje, sukladno odredbi čl. 6 st. 1. tog Zakona: Poslovni prostor u vlasništvu (...) jedinice lokalne samouprave daje se u zakup putem javnoga natječaja (nesporno da je prema sadržaju odgovora tuženika kao ovrhovoditelja na žalbu tužitelja kao ovršenika protiv rješenja o ovrsi da javni natječaj za sklapanje Ugovora 29. prosinca 2020. nije postojao, iz razloga jer je stečeno pravo na sklanjanje "novog" Ugovora stečeno pravo sukladno Zakonu 2011.), te sukladno st. 3. toga članka, iznimno od određenja sukladno st. 3., zakupodavac da će sadašnjem zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti izvršava obveze iz ugovora o zakupu, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme – ne dulje od 5 godina, te sukladno st. 5. toga članka: Ako sadašnji zakupnik ne prihvati tu ponudu u roku od 30 dana, zakupni odnos je prestao istekom roka na koji je ugovor sklopljen, a zakupodavac će, nakon stupanja u posjed tog poslovnoga prostora raspisati javni natječaj za davanje u zakup poslovnoga prostora (...) dakle, da se radi se o kontinuitetu zakupnog odnosa, a za čiji prestanak je potrebno ispunjenje određenih pretpostavki. Dakle, sukladno Zakonu koji je bio na snazi u vrijeme sklapanja toga Ugovora, koji je sklopljen prethodno provedenim javnim natječajem (u svezi s čime je sukladno čl. 1. Ugovora cjelokupna dokumentacija koja se nalazi u prilogu Ugovora njegov sastavni dio), Zakupnik, koji temeljem toga Zakona ima uređeno između ostalog uvjete za prestanak zakupa poslovnog prostora te sva međusobna prava i obveze, da je stekao pravo da on od strane Grada Poreča dobije 60 dana prije isteka roka na koji je Ugovor sklopljen pravo da dobije ponudu za sklapanje novog Ugovora na određeno vrijeme – ne dulje od 5 godina. U skladu s time da je sklopljen i nastavni Ugovor (na temelju stečenog prava bez provedbe javnog natječaja, i podnesenog zahtjeva u skladu sa stečenim pravom) nastavno na koji je ovršenik (ovdje tužitelj) 06. lipnja 2023. podnio zahtjev za produženje Ugovora o zakupu poslovnog prostora (dakle na osnovu stečenog prava radi se o produženju, a ne osnivanju novog pravnog odnosa), uz činjenicu da je stečeno pravo da tu ponudu oni dobiju od samog Grada te je vezano za isti Grad Poreč, Upravni odjel za gospodarstvo i EU fondove KLASA: 372-03/23-01/45, URBROJ: 2163-6-19/05-23-2 dana 20. lipnja 2020. dao očitovanje kojim iznosi da ne postoji mogućnost produljenja Ugovora koji traje do 01. rujna 2023., jer da sukladno čl. 6. st. 5. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora zakupnik je dužan pisani zahtjev za produljenje podnijeti 120 dana prije isteka toga roka, dakle 04. svibnja 2023. Nastavno na isto ovršenik, ovdje tužitelj, da je podnio podnesak ovrhovoditelju, ovdje tuženiku, na spis KLASA: 372-03/23-01/45 u kojem je u bitnome iznijeto da se Grad Poreč poziva na obvezu da je sukladno čl. 6 st. 5 Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora zakupnik dužan pisani zahtjev za produljenje podnijeti 120 dana prije isteka toga roka, dakle 04. svibnja 2023., a to da je obveza prema Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18 na snazi od 22. prosinca 2018.), a ne prema tom Zakonu (NN 125/11) temeljem kojeg je konkretno uređen odnos stranaka te stečena međusobna prava i obveze. Time, kako se ne radi o Zakonu koji je bio na snazi u vrijeme sklapanja izvornog Ugovora o zakupu temeljem kojega je ovršenik stekao pravo da mu Grad ponudi sklapanje odnosno po kojemu nije bio u obvezi da on prije proteka roka od 120 dana prije isteka Ugovora podnese zahtjev za produljenje to da nisu ispunjeni uvjeti prema Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11), prema kojem je za prestanak zakupa potrebno da je Grad Poreč prethodno podnio ponudu na produljenje Ugovora, a da ju je ovršenik odbio, odnosno da ju nije prihvatio ili da je sam zakupnik podnio zahtjev za produljenje roka prije proteka roka od 60 dana prije isteka zakupa, što je konkretno učinjeno. Time da ne stoji daljnji dopis ovrhovoditelja prema ovršeniku KLASA: 372-03/23-01/45, URBROJ: 2163-6-19/05-23-4 od 29. kolovoza 2023. U pogledu zaštite stečenih prava i načela zaštite legitimnih očekivanja stranke Odluka USRH posl.br.: U-IIIB 4366/2005 od dana 05. travnja 2006. godine, dostupno u: NN br. 53/06., Bilten Venecijanske komisije, izdanje 2006/2: "Za razliku od načela zaštite stečenih prava stranaka koje je izrijekom propisano člankom 13. ZUP-a, načelo zaštite legitimnih očekivanja stranke, koje nije izrijekom propisano u ZUPu, a USRH postojanje istog izrijekom utvrđuje u navedenoj odluci, o istome: Obveza poštivanja navedenih ustavnih vrednota nužno dovodi i do obveze tumačenja mjerodavnih zakona i drugih propisa u skladu s dva važna načela koja su sastavnice navedenih ustavnih vrednota. To su načelo pravne sigurnosti (izvjesnosti) i s njim povezano načelo zaštite legitimnih očekivanja stranaka u postupcima u kojima se odlučuje o njihovim pravima i obvezama." ESLJP u predmetu Pine Valley Developments LTD i ostali protiv Irske zauzima pravno stajalište da je legitimno očekivanje stranke nastalo onog trenutka kad je dozvola odnosno pravni akt izdan, kako slijedi: „Ta je dozvola, koju nadležna upravna tijela više nisu mogla ukinuti ili na drugi način opozvati, činila sastavni dio vlasništva (imovine) tvrtki podnositelja.“ „Ono se ogleda u dva različita smjera: u legitimnom očekivanju daljnjeg korištenja prava koja je pojedinac stekao pravomoćnom upravnom odlukom te u legitimnom očekivanju kako će uprava pri donošenju odluke postupiti na način koji utvrđuje pravo u trenutku formalnog zahtijevanja toga prava. Stoga, bez obzira mijenja li se pravni režim zakonskim putem, podzakonskim općim aktima ili jednostavno promijenjenom upravnom praksom, postavlja se pitanje trebaju li pojedincima kojima je ranije, u skladu s prijašnjim pravnim režimom priznato kakvo pravo ili su sukladno prijašnjem režimu osnovano očekivali ostvarivanje nekog prava te se nalazili u specifičnom pravnom položaju, omogućiti ostvarivanje toga prava, premda ono nije usklađeno s novim pravnim režimom. Stoga se u naravi zaštite legitimnih očekivanje krije odgovor na pitanje može li se pojedinac osloniti na dosljednost pravnog poretka te se pouzdati u njegov kontinuitet i predvidivost: L, N; Zaštita legitimnih očekivanja u upravnom pravu, u: Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci (1991) v. 34, br. 1, 83-113 (2013), str. 109. Osim toga, Zakon o zakupu poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18) ne propisuje retroaktivno djelovanje na stečena prava temeljem Zakona o zakupu poslovnog prostora (NN 125/11), no da je isto tako, tada bi takva retroaktovnost bila zabranjena (vidi primjerice Odluku USRH broj: U-I-4019/2019 i dr. od 04. svibnja 2021. No kako nema retroaktivne primjene, no činjenica da je "novi" Ugovor sklopljen za vrijeme kada je bio na snazi Zakon o zakupu poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18), to činjenica primjene čl. 1. st. 1. i čl. 6. st. 1. Zakona o zakupu poslovnog prostora (NN 125/11), nisu u suprotnosti s istime, jer isti ne derogira stečena prava sukladno Zakonu iz 2011., za vrijeme kojeg važenja se odnosi Ugovor iz 2020., za period počev od 01. siječnja 2018. Slijedom svega navedenog tužitelj predlaže donošenje presude sadržaja citiranog u točki I izreke ove presude.
2. U svom odgovoru na tužbu tuženik prigovara vrijednosti predmeta spora kao suviše nisko naznačenoj. Predlaže istu odrediti u iznosu 15.000,00 EUR budući da je istovjetna vrijednost predmeta spora naznačena i u prijedlogu za ovrhu od 14. listopada 2023. temeljem kojeg je određena ovrha čije se proglašenje traži nedopuštenom. U cijelosti se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu. Tvrdi da tužitelj u svojoj tužbi pogrešno tumači relevantno materijalno pravo pa onda posljedično zauzima i pogrešan pravni stav oko postojanja predmetnog Ugovora o zakupu. Predmetni Ugovor o zakupu da je sklopljen 29. prosinca 2020. Tada da je (kao i sada) na snazi bio „Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora“ iz 2011. godine, s izmjenama i dopunama iz 2018. godine. U tom smislu da je „Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora“ iz 2018. godine (NN 112/2018), konkretno njegovim čl. 5, izmijenjena odredba čl. 6. „izvornog“ Zakona na način da je uvedena obveza tužitelja/zakupnika da najkasnije 120 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen podnese tuženiku pisani zahtjev za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme, i to najkasnije 120 dana prije isteka roka na koji je postojeći ugovor sklopljen, a tuženik da je dužan najkasnije 90 dana prije isteka roka na koji je postojeći ugovor sklopljen tužitelju dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora ili ga pisanim putem obavijestiti da mu neće ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu. Tužitelj da nije postupio po odredbama Zakona koje ga obvezuju (nije podnio pisani zahtjev za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme najkasnije 120 dana prije isteka roka na koji je postojeći ugovor sklopljen) pa da je zato predmetni Ugovor o zakupu prestao istekom roka na koji je sklopljen. Kako je predmetni Ugovor o zakupu prestao, a tužitelj nije vratio posjed poslovnog prostora, to da je tuženik pokrenuo ovršni postupak radi ispražnjenja i predaje poslovnog prostora u posjed tuženiku koji se vodi pod posl. br. 35 Ovr-1089/2023. Suprotno stajalištu tužitelja, na odnos stranaka koji je reguliran Ugovorom o zakupu iz 2020. godine da se ne primjenjuje se odredbe Zakona koje tada nisu bile na snazi, već, po logici stvari, one koje su tada bile na snazi. Stranke da su 2020. godine sklopile novi ugovor o zakupu na koji se primjenjuju isključivo odredbe Zakona sa uključenim izmjenama i dopunama iz 2018. godine. Taj novi ugovor da je pravni posao neovisan od ugovora o zakupu iz 2014. godine. Njegova specifičnost da se ogleda isključivo u činjenici da je sklopljen mimo javnog natječaja budući da je postojao stari ugovor o zakupu iz 2014. godine. Po pitanju svega ostalog, posebice prava i obveza stanaka, da se primjenjuju odredbe novog ugovora i Zakona koji je bio na snazi u vrijeme njegovog sklapanja, odnosno Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora sa izmjenama i dopunama iz 2018. godine. Slijedom svega navedenog predlaže se odbiti tužbeni zahtjev u cijelosti.
3. U dokaznom postupku pročitano je: žalba ovršenika protiv rješenja Općinskog suda u Pazinu, Stalna služba u Poreču posl. br. Obvr-1089/2023-2 od 11. listopada 2023. (str. 10-14), rješenje i zaključak ovog suda posl. br. 35 Ovr-1089/2023-8 od 12. prosinca 2023. (str. 15-19), dopis od 29. kolovoza 2023. (str. 20, 53), podnesak podnositelja zahtjeva od 07. srpnja 2023. (str. 21-26), ugovor o zakupu poslovnog prostora od 12. kolovoza 2014. (str. 27-34), ugovor o zakupu poslovnog prostora od 29. prosinca 2020. (str. 35-40), izvadak iz obrtnog registra (str. 41), te spis predmeta posl. br. Ovr-1089/2023. Također izvršen je uvid u fotografije (str. 43-47), dok su svi preostali dokazni prijedlozi odbijeni, jer je stajalište suda da su sve odlučne činjenice utvrđene iz provedenih dokaza.
4. Tijekom postupka na ročištu koje je održano dana 29. siječnja 2025. odbijen je tuženikov prigovor prenisko naznačene vrijednosti predmeta spora, jer je stajalište suda da je tužitelj naznačio vrijednost predmeta spora sukladno odredbi čl. 40. st. 2. Zakona o parničnom postupku (Službeni list SFRJ 4/1977, 36/1977, 36/1980, 6/1980, 69/1982, 43/1982, 58/1984, 74/1987, 57/1989, 20/1990, 27/1990, 35/1991, NN 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 148/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023, dalje: ZPP), budući da se tužbeni zahtjev ne odnosi na novčanu svotu, te je stajalište suda da tužitelj vrijednost predmeta spora nije očito suviše nisko naznačio, naznačivši je u visini 1.327,22 eura, a da bi se postavilo pitanje stvarne nadležnosti, sastava suda, vrste postupka, ovlaštenja na zastupanje ili prava na naknadu troškova postupka, budući da vrijednost predmeta spora naznačena u ovršnom postupku ne mora biti istovjetna vrijednosti predmeta spora i u parničnom postupku. Naime, takvo što nije propisano odredbama ZPP-a.
5. Tužbeni zahtjev nije osnovan.
6. Među strankama nije sporno:
- da je rješenjem ovog suda posl. br. 35 Ovr-1089/2023-8 od 12. prosinca 2023. tužitelj kao ovršenik upućen na pokretanje ovog parničnog postupka radi proglašenja ovrhe nedopuštenom, a iz razloga kako se navodi u tužbi,
- da su 12. kolovoza 2014. parnične stranke sklopile ugovor o zakupu poslovnog prostora i to tuženik kao zakupodavac, a tužitelj kao zakupoprimac vezano za prostor u prizemlju zgrade u [adresa], izgrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], u nultoj zoni, površine 22,50 m[2] , na razdoblje od jedne godine počevši od 01. ožujka 2014. (tako je utvrđeno i čitanjem ugovora o zakupu poslovnog prostora od 12. kolovoza 2014. (str. 27-34)),
- da su 29. prosinca 2020. parnične stranke sklopile ugovor o zakupu poslovnog prostora i to tuženik kao zakupodavac, a tužitelj kao zakupoprimac vezano za poslovni prostor broj 18, površine 22,50 m[2] , koji se nalazi u [adresa], na adresi [adresa], na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], upisanom u z. k. ul. [broj ZK uloška], upisan kao ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-8), Poslovni prostor u prizemlju zgrade, u planu označen s "H", na razdoblje od pet godina (tako je utvrđeno i čitanjem ugovora o zakupu poslovnog prostora od 29. prosinca 2020. (str. 35-40)).
7. Sporno među strankama je je li predmetni obveznopravni odnos među strankama prestao, odnosno na kojem pravnom temelju tužitelj drži u posjedu predmetni poslovni prostor i postoji li takav pravni temelj.
8. Čitanjem ugovora o zakupu poslovnog prostora od 29. prosinca 2020. (str. 35-40), utvrđeno je da su u čl. 12., odnosno u čl. 12.1. stranke ugovorile da ugovor o zakupu prestaje istekom vremena na koji je sklopljen.
9. Odredbom čl. 1. st. 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/2011), a koji zakon je bio na snazi u vrijeme sklapanja ugovora o zakupu poslovnog prostora od 12. kolovoza 2014., kao i u kasnijim izmjenama i dopunama toga zakona, jer se ta odredba zakona u tim kasnijim izmjenama i dopunama nije mijenjala, propisano je da se tim zakonom uređuje zasnivanje i prestanak zakupa poslovnog prostora, te međusobna prava i obveze zakupodavca i zakupnika, međutim isto ne znači da se taj zakon, kako to tvrdi tužitelj u tužbi, primjenjuje na sve buduće ugovore o zakupu koji će eventualno biti sklopljeni. Naime, stajalište je suda da se na ugovor o zakupu poslovnog prostora od 12. kolovoza 2014. primjenjivao Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/2011) koji je u to vrijeme bio na snazi, dok je za ugovor o zakupu poslovnog prostora koji su stranke sklopile 29. prosinca 2020. mjerodavan Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/2011, 64/2015, 112/2018), odnosno konkretno odredba iz čl. 6. st. 5. kojom je propisano da je zakupnik dužan podnijeti pisani zahtjev jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave najkasnije 120 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, a jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave da je dužna najkasnije 90 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, zakupniku dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora ili ga pisanim putem obavijestiti da mu neće ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu.
10. Odredbom čl. 6. st. 3. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11) bilo je propisano da će zakupodavac sadašnjem zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti izvršava obveze iz ugovora o zakupu, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme – ne dulje od 5 godina.
11. Dakle, Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, izmijenjen je u cijelosti raniji čl. 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/2011 i 64/2015), a ne samo u pogledu roka u kojem bi zakupnik imao podnijeti zahtjev za produljenje zakupa, kako to tumači i tvrdi tužitelj u ovom postupku.
12. Naime, u vrijeme sklapanja ugovora o zakupu poslovnog prostora 12. kolovoza 2014. nije bilo propisano da bi jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave zakupnik imao dostaviti zahtjev za produljenje zakupa, a koji je trebao biti dostavljen u roku 60 dana prije isteka zakupa, kako to proizlazi iz tvrdnji tužitelja u ovom postupku. Takva je odredba unijeta u novelu iz 2018., međutim rok za dostavu takvog zahtjeva zakupnika je propisan na 120 dana prije isteka zakupa, tako da je neosnovan navod tužitelja da bi imao legitimno očekivanje da će se zakup produljiti ukoliko se sa zahtjevom za produljenje obrati tuženiku u roku 60 dana prije prestanka ugovora o zakupu sklopljenog 29. prosinca 2020. Zakonom iz 2011. godine bilo je propisano da zakupodavac ima dati ponudu zakupniku i to najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen za produljenje zakupa, a ne obrnuto da se zakupnik obrati zakupodavcu s takvim zahtjevom (u nekom roku), da bi se pristupilo sklapanju novog ugovora, nakon isteka roka na koji je ugovor sklopljen.
13. Među strankama nije sporno da se tuženik prije prestanka ugovora o zakupu poslovnog prostora od 29. prosinca 2020., a koji je sukladno čl. 12.1. toga ugovora imao prestati istekom vremena na koji je sklopljen, odnosno dana 01. rujna 2023. (sukladno i čl. 5.1. toga ugovora) nije obratio zakupniku, ovdje tužitelju, s ponudom da parnične stranke sklope novi ugovor o zakupu. Kako je u vrijeme isteka toga roka na snazi bio Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/2011, 64/2015 i 112/2018), tužitelj nije stekao pravo da od strane tuženika dobije ponudu za sklapanje novog ugovora na određeno vrijeme ne dulje od pet godina kako je bilo propisano Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora iz 2011. godine i to odredbom čl. 6. st. 3., a koja je odredba prestala važiti dana 13. prosinca 2018. kada je na snagu stupio Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora.
14. Slijedom navedenog, a kako zahtjev za produljenje ugovora o zakupu poslovnog prostora od 29. prosinca 2020. tužitelj nije podnio u roku propisano u čl. 6. st. 5. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/2011, 64/2015, 112/2018), odnosno 120 dana prije isteka roka na koji je sklopljen ugovor o zakupu poslovnog prostora od 29. prosinca 2020., osnovano je tuženik obavijestio zakupnika da mu neće ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu, te da će za navedeni prostor objaviti natječaj za davanje u zakup kako je to i učinio dopisom od 29. kolovoza 2023. kada je obavijestio ovdje tužitelja da je dužan vratiti posjed predmetnog poslovnog prostora u roku 8 dana od dana isteka ugovora.
15. Slijedom svega, stajalište je suda da je zakupni odnos među strankama prestao istekom roka predviđenog odredbama čl. 5. 1. i čl. 12.1. ugovora o zakupu poslovnog prostora od 29. prosinca 2020. – odnosno dana 01. rujna 2023.
16. Kako je rješenje o ovrsi posl. br. Ovr-1089/2023-2 doneseno na temelju ovršne isprave ugovora o zakupu poslovnog prostora od 29. prosinca 2020., solemniziranog 04. siječnja 2021., dana od 11. listopada 2023. stajalište je suda da je tuženik ovršni postupak pokrenuo nakon prestanka zakupnog odnosa, te da je postupio sukladno ugovorenom među strankama (odredba čl. 16. predmetnog ugovora o zakupu), a da tužitelj nije postupio kako su stranke ugovorile, odnosno da nije u roku 8 dana od dana prestanka ugovora o zakupu predao poslovni prostor u posjed tuženiku a što je bio dužan, te da stoga nije nedopuštena ovrha određena predmetnim rješenjem o ovrsi.
17. Slijedom svega navedenog odlučeno je kao u točki I izreke presude.
18. Odluka o parničnom trošku (točka II izreke presude) temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP-a, prema kojoj je stranka koja u cijelosti izgubi parnicu dužna protivnoj stranci naknaditi parnične troškove.
18. 1. Tužitelj je izgubio ovu parnicu, pa je dužan naknaditi tuženiku parnične troškove.
18.2. Tuženiku su priznati slijedeći parnični troškovi: za sastav odgovora na tužbu 250,00 eura (tbr. 8/1 i 46 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN 138/2023, dalje: Tarifa)), za zastupanje na ročištu 29. siječnja 2025. 250,00 eura (tbr. 9/1 i 46 Tarife), odnosno sveukupno 500,00 eura.
U Poreču, 23. travnja 2025.
S u d a c:
Sanja Oroz
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove odluke dopuštena je žalba nadležnom Županijskom sudu, a podnosi se putem ovog suda, u roku od 15 dana od dana dostave.
Dna:
1. Tužitelj p.p.,
2. Tuženik p.p.
