Republika Hrvatska

Općinski sud u Rijeci

Rijeka, Žrtava fašizma 7

Poslovni broj: Ps-31/2019-78

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Rijeci, po sucu toga suda Andreji Žigante, u pravnoj stvari tužitelja ŽG iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnici Hermini Baraković, odvjetnici iz Rijeke, protiv tuženika LG, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnici Vjenceslavi Radmanović, odvjetnici iz Rijeke, radi utvrđenja ništavosti i isplate, nakon održane glavne rasprave zaključene 14. ožujka 2025. u nazočnosti punomoćnice tužitelja i punomoćnice tuženika, te objavljene 23. travnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Utvrđuje se da tuženik LG, [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], ima u vlasništvu useljivu kuću izgrađenu na k. č. [katastarska čestica] stambena zgrada br. 68 c, spremište, garaža i dvorište [adresa], dvorište [adresa], stambena zgrada 68c [adresa], spremište [adresa] i garaža [adresa] ukupne površine 272 čhv, sve upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] te da ima u suvlasništvu u 1/2 dijela k. č. [katastarska čestica] [adresa], dvorište, stambena zgrada, [adresa], spremišta površine 270 m2 upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], sve upisane u zemljišnim knjigama kod Općinskog suda u Crikvenici, Zemljišnoknjižni odjel Senj.

II. Tuženiku prestaje pravo na zaštićenu najamninu za stan koji je upisan u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Rijeci u naravi 11.Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-11) jedan stan na III. katu lijevo, koji se sastoji od dvije sobe s nusprostorijama, a izgrađen je na k. č. [katastarska čestica], dio kuće br. 1. na [adresa], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] sa danom 7.11.2019.g.

III. Tuženik je dužan tužitelju plaćati slobodno ugovorenu najamninu za stan opisan u toč.2. izreke računajući od 8.11.2019.g.

IV. Nalaže se tuženiku da tužitelju isplati iznos od 4.301,47EUR s pripadajućom zateznom kamatom koja na isti iznos teče od 8.studenog 2019.g.pa do 31.prosinca 2022.g.prema kamatnoj stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 01. siječnja 2023. do 29.prosinca 2023. po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1.siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine i to za iznose kako slijedi:

- na iznos od 296,37EUR od 08.11.2019.g. pa do isplate,

- na iznos od 376,00EUR od 08.12.2019.g. pa do isplate,

- na iznos od 391,75 EUR od 08.01.2020.g. pa do isplate,

- na iznos od 312,12EUR od 08.02.2020.g. pa do isplate,

- na iznos od 312,12EUR od 08.03.2020.g. pa do isplate,

- na iznos od 314,94EUR od 08.04.2020.g. pa do isplate,

- na iznos od 314,94EUR od 08.05.2020.g. pa do isplate,

- na iznos od 314,94EUR od 08.06.2020.g. pa do isplate,

- na iznos od 316,86EUR od 08.07.2020.g. pa do isplate,

- na iznos od 396,49 EUR od 08.08.2020.g. pa do isplate,

- na iznos od 316,86EUR od 08.09.2020.g. pa do isplate,

- na iznos od 319,04EUR od 08.10.2020.g. pa do isplate,

- na iznos od 319,04EUR od 08.11.2020.g. pa do isplate.

V. Nalaže se tuženiku da tužitelju naknadi prouzročeni parnični trošak u iznosu od 5.839,64 EUR uvećan za pripadajuće zakonske zatezne kamate po stopi propisanoj čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima koja teče od dana presuđenja pa do isplate, a određuje se za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sve to u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1.Tužitelj navodi da je upisan kao vlasnik nekretnine, stana na III. katu izgrađenog na k. č. br. [katastarska čestica], dio kuće br. 1 na [adresa] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

U predmetnoj nekretnini da stanuje tuženik budući je istom priznato pravo na zaštićenu najamninu sukladno pravomoćnoj presudi Općinskog suda u Rijeci poslovni broj P-311/10 od 2. studenog 2012., a koja presuda da je zamijenila ugovor o najmu stana. Tužitelj da je 31. kolovoza 2019. dopisom pozvao tuženika da mu preda predmetni stan slobodan od osoba i stvari najkasnije u roku od šest mjeseci računajući od dana dostave dopisa budući da sukladno Zakonu o najmu stanova NN 68/2018 prestaje pravo najmoprimca na zaštićenu najamninu i druga prava ako na dan stupanja na snagu Zakona ima na području RH u vlasništvu useljiv stan ili kuću za stanovanje, a tuženik da je nesporni vlasnik stambene zgrade, spremišta, garaže i dvorišta izgrađene k. č. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u kojoj živi dulje vremensko razdoblje. Nadalje navodi da je prebivalište tuženika [adresa], a ne [adresa]. Stoga da je razvidno da je s danom 4. kolovoza 2018. prestalo pravo tuženika na zaštićenu najamninu te da isti nekretninu koristi bez pravne osnove.

Kako tuženik nije u ostavljenom roku od šest mjeseci predao nekretninu u posjed tužitelju to mu je 24. rujna 2019. ponovno upućen dopis da u roku od 15 dana to učini, smatra da ima pravo zahtijevati slobodno ugovorenu najamninu u iznosu od 3.000,00 HRK mjesečno jer tuženik nema valjanu pravnu osnovu za korištenje predmetnog stana pa je tužitelju dužan naknaditi uporabu tuđe stvari u svoju korist sukladno odredbi čl. 1120 ZOO-a.

Tužitelj je tijekom postupka preinačio tužbeni zahtjev koju je preinaku sud dopustio držeći da je ista svrsishodna za konačno rješenje spora među strankama, a konačni tužbeni zahtjev postavio je podneskom od 2. veljače 2025. na način pobliže opisan u izreci ove presude.

2.Tuženik se u odgovoru na tužbu protivi tužbenom zahtjevu u cijelosti, kako osnovu tako i visini istoga. Spori da tuženik koristi predmetni stan u [adresa] bez pravnog osnova i da ima useljivu nekretninu na području RH.

U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva ističe da sukladno čl. 2. st. 1 i 2 Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova, najamnina koja se povećava je fiksna i iznosi 1,20 puta zaštićene najamnine od one koju je zaštićeni najmoprimac plaćao na dan 31. kolovoza 2018., te se povećava svakih 12 mjeseci.

Tuženik da nema useljivu kuću te da živi u predmetnom stanu s obitelji, te nije ispunjen uvjet iz čl. 6. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova. Konačno, tuženik da kao zaštićeni najmoprimac dužan je temeljem Zakona iseliti iz stana najkasnije do 1. rujna 2023. U nastavku predlaže odbijanje tužbenog zahtjeva uz naknadu mu prouzročenog parničnog troška.

3. Sud je u tijeku dokaznog postupka izvršio uvid u cjelokupnu dokumentaciju priležeću spisu, u spis Općinskog suda u Rijeci poslovni broj P-311/10, saslušan je tužitelj i svjedok JG, provedeni su očevidi u [adresa] te vještačenje po stalnim sudskim vještacima građevinske struke Draganu Blaževiću i Celestini Bolić.

4. Ocjenom provedenih dokaza u smislu odredbe čl. 8. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23; dalje: ZPP) sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev osnovan u cijelosti.

5. Tužitelj iskazuje da je vlasnik ovog stana u [adresa], na adresi [adresa] u kojem ima svojstvo zaštićenog najmoprimca. U tom stanu da ne živi tuženik, već njegov sin sa suprugom i djecom, a tuženik da živi u [adresa] sa svojom suprugom i da je vlasnik nekretnine u 1/1 dijela, da je tamo prijavljen jer mu osobna iskaznica glasi na [adresa]. Suvlasnik je u ½ dijela pola kuće u [adresa], koja kuća je u nizu i dana je na prodaju za cijenu od 60.000 EUR-a. U drugoj polovici te kuće koja se prodaje je vlasnik brat tuženika koji živi u [adresa]. Sin tuženika vlasnik je kuće u [adresa] koja sigurno vrijedi 100.000 EUR-a, a u kojoj on ima svoju radionu, budući je obrtnik i misli da se bavi aluminijskom i PVC bravarijom. Stoga tužitelj smatra da tuženik ima dovoljno sredstava da kupi sebi stan, a ne da živi u njegovom stanu kao zaštićeni najmoprimac.

6. Svjedok JG, sin tuženika, iskazuje da je on u ovoj zgradi u [adresa] praktički živio cijeli život sa svojom obitelji i to prvo u stanu u potkrovlju, a onda u ovom predmetnom stanu gdje su bili u najmu. Iselili da su pred cca 2 godine kad se to počelo urušavati. Inače što se tiče stanja zgrade, ona je počela "tonuti" kad se počela graditi druga zgrada iza nje. Stoga da su svake godine morali nešto u stanu popravljati jer su se stalno pojavljivale pukotine na koje je stavljao mrežice i što je trebalo. Promijenili da su i prozore jer nije bilo izolacije, a kad su doselili da nije bilo ni kupaonice.

7. Sud je pribavio podatke HEP- Elektrolika Gospić, GKD Komunalac d.o.o. Senj, Grada Senja - Jedinstvenog upravnog odjela, Matičnog ureda Senj te Vodovoda i odvodnje d.o.o. Senj te utvrdio sljedeće činjenice:

- tuženik ima evidentirano prebivalište na adresi [adresa] te je upisan u registar birača na adresi [adresa], od 7. kolovoza 2009. kod Matičnog ureda Senj, a što proizlazi iz obavijesti Matičnog ureda Senj od 29.03.2021.

- tuženik je evidentiran u bazi podataka Grada Senja po osnovi komunalne naknade i naknade za uređenje voda kod Grada Senja, a što proizlazi iz obavijesti Jedinstvenog upravnog odjela od 18.03.2021.g.

- tuženik ima provedenu struju na predmetnoj nekretnini što proizlazi iz podataka o potrošnji električne energije HEP - Elektrolika Gospić od 16. ožujka 2021.

8. Očevidom na licu mjesta u [adresa], kao i temeljem nalaza stalnog sudskog vještaka graditeljske struke Celestine Bolić, čija je zadaća bila da utvrdi da li je stambena jedinica pogodna za stanovanje, utvrđeno je da je zatečena stambena građevina neto korisne površine cca 50 m2 , sa pripadajućim spremištem i garažom odlične građevinske izvedbe, tehnički pogodna za stanovanje. Ugrađeni građevinski materijal je standardne kakvoće, osim pročelja objekata koja su u potpunosti obložena kamenom, što je veća vrijednost po m2 od standardnih fasada. Stambenoj kući s spremištem i garažom pripada velika, vrlo lijepo uređena okućnica. Čestica na kojoj se nalazi stambena kuća sa pratećim objektima je direktno spojena na javnu prometnicu (Jadransku magistralu), ima stalni priključak struje i dovoda vode, te spoj na fiksnu telefoniju. Odvodnja vode je riješena septičkom jamom.

Stambene kuće s pratećim objektima na k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica], obje čestice k. o. [katastarska općina], su tehnički pogodne za stanovanje, jer sadrže sve elemente koji definiraju stanovanje. Čine u vlasništvu tuženika ukupno dvije samostalne uporabne cjeline, od kojih po jednu na svakoj od navedenih čestica.

Na k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] se nalazi stambeni prostor cca 50 m2 korisne stambene površine, sa pratećim objektima (spremište, garaža za 2 vozila, zidani roštilj, kamena vrtna kućica , veliki kaskadno uređen vrt i vrlo dobro uređena okućnica), koji zajedno pružaju visoki stupanj kakvoće stanovanja.

Na k. č. [katastarska čestica] se nalazi stambena kuća sa dvije etaže koje čine dvije samostalne uporabne cjeline, od čega jedna u vlasništvu tuženika. Na parceli je naknadno izgrađeno spremište. U navedenoj kući sa spremištem, tuženiku pripada cca 50 m2 stambene površine, tehnički pogodne za stanovanje.

Na obje parcele su građevine spojene na gradsku infrastrukturu (struja, voda, fiksna telefonija, direktan kolni i pješački pristup na javnu površinu, neposredna blizina autobusnog stajališta).

Vještak zaključuje da su obje stambene jedinice tehnički pogodne za stanovanje. U tehničku pogodnost stanovanja se ne ubraja blizina trgovina, škola, bolnica, crkava, dječjih vrtića i najbližih gradova (Senj 25 km, Karlobag 40 km).

9. Sud je proveo očevid dana 17. ožujka 2023., u Rijeci, u stanu na III. katu lijevo u zgradi u [adresa], sagrađenoj na k. č. [katastarska čestica] i upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], uz sudjelovanje vještaka graditeljske struke Dragana Blaževića čija je zadaća bila očitovati se na okolnost vrijednosti najamnine za predmetni stan iste kvalitete, strukture i pozicije u utuženom razdoblju, te utvrditi da li je isti useljiv na dan provođenja očevida, kao i visinu najma predmetnog stana, počev od 08.11.2019. - 08.11.2020.

Vještak je u t. 2. nalaza dao opis postojećeg stanja stana i zgrade te dodatno i slikovno prikazao stanje kroz fotodokumentaciju, u t. 3. dao procjenu visine mjesečnog i ukupnog najma predmetnog stana počev od 08.11.2019. -08.11.2020. te dao zaključno mišljenje da visina ukupnog najma predmetnog stana, počev od 08.11.2019.-08.11.2020. iznosi prema tablici 5. ukupno 5.100,00 € za cijeli period.

Vještak navodi da se radi o poslovno-stambenoj zgradi na adresi u zgradi u [adresa] gdje se na III. katu, predmetu procjene najamnine, radi o neuseljivom stanu sa 2 sobe, kuhinjom i hodnicima te kupaonicom s WC-om. Sjeveroistočni dio stana, pa time i cijeli stan, potpuno je neuseljiv na dan provođenja očevida, a život u njemu bi bio opasan za život zbog velikih deformacija međukatne konstrukcije kao i zidova, te raspucanih zidova i stropova stana u cjelini

Na uglu kuhinje nedostaje glavni nosivi zid širine oko 150 cm, a kako je prikazano na fotografijama. Stan na III. katu nalazi se u zgradi sagrađenoj na k. č. [katastarska čestica] i upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], koji se, prema vlasničkom listu (dio E-11) sastoji od dvije prostorije s nus prostorijama, a prema iskazu stranaka i podacima iz spisa ukupne je površine od 68 m2.

Prema zatečenom stanju i zbog sigurnosnih razloga stan nije bilo moguće niti izmjeriti.

Dopunskim nalazom vještak je utvrdio tržišnu vrijednost ukupnog najma stana na način da je izračunao visinu ukupnog najma predmetnog stana, počev od 8. rujna 2018. do 8. studenog 2020, u iznosu od 10.200,00 € za cijeli period prema tablici 3.

10. Tužitelj na osnovni i dopunski nalaz vještaka Dragana Blaževića nije imao primjedbi dok tuženik osporava visinu utvrđenog ukupnog najma predmetnog stana smatrajući da vještak nije vodio dovoljno računa o kvaliteti stana i zgrade u traženom periodu. Tuženik smatra da je tužbeni zahtjev neprovediv budući da predmetni stan više ne postoji.

Vještak se na primjedbe tuženika usmeno očitovao na ročištu 11. veljače 2025. te iskazao da je prilikom procjene stana u svom osnovnom nalazu pretpostavio da je stan useljiv i podoban za stanovanje sa svim elementima starijeg višestambenog tipa gradnje. Tome da je prilagodio poredbene podatke i uzeo u obzir da se radi o potkrovlju i da je stan slabije opremljen kao što su to inače stanovi u [adresa] u [adresa]. Vještak je ustrajao da utvrđena visina nije previsoka budući je usklađena sa cijenama najma u okruženju i to u visini od cca 5,00 EUR/m2.

11. Tužitelj je podnio tužbu u ovoj pravnoj stvari 7. studenog 2019., a odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-I-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020.g. (NN 105/2020) ukinute su odredbe čl. 28 a, 28 b, 28 c, 28 d, 28 e, 28 f, 28 g, 28 i, 28j, 28 k, 28 l, 28 m i 28 n Zakona o najmu stanova i odredba čl. 6. Zakona o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova.

Nesporno je da je tužba podnesena temeljem naknadno ukinute odredbe čl. 6. st. 1. Zakona o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova (NN 68/18) koja je propisivala da pravo najmoprimca na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca prestaju ako najmoprimac, njegov bračni drug ili član obiteljskog domaćinstva imaju na dan stupanja na snagu zakona tj. 4. kolovoza 2018. na području RH u vlasništvu useljiv stan ili kuću za stanovanje.

Tužitelj je podneskom od 23. studenog 2020. uredio tužbeni zahtjev imajući u vidu pravne učinke predmetne odluke USRH od 14. rujna 2020. te tužbeni zahtjev temelji na odredbi članka 21. st. 2. važećeg Zakona o najmu stanova prema kojem „najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme pored razloga iz članka 19. ovog Zakona, ako se u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati samo ako je najmoprimcu osigurao drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme.” Prema tome, evidentno je da odredba čl. 21 Zakona o najmu stanova proizvodi pravni učinak, odnosno da ista nije ukinuta odlukom USRH od 14. rujna 2020.

12. Iz provedenog dokaznog postupka nesporno je utvrđeno da je tuženik u vremenskom razdoblju od 8. rujna 2018. do 8. studenog 2020. stanovao u nekretnini u [adresa], koja se nalazi na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

Nadalje, nesporno je utvrđeno da na k. č. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] se nalazi stambena kuća s dvije etaže koju čine dvije samostalne uporabne cjeline od čega je jedna u vlasništvu tuženika, a suvlasnik je u ½ dijela k. č. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] koja u naravi predstavlja stambenu zgradu, spremište i dvorište, te tuženiku pripada jedna od uporabnih cjelina cca 50 m2 pogodnih za stanovanje po svim građevinskim parametrima, a što je utvrđeno provedenim građevinskim vještačenjem.

Stoga tuženik ne ispunjava pretpostavke za posjedovanje nekretnine tužitelja zajedno sa svojom obitelji, a što proizlazi iz odredbe čl. 31 st. 2 Zakona o najmu stanova prema kojem pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan.

Tužitelj je u cijelosti dokazao osnovanost tužbenog zahtjeva u toč. 1 istog u kojoj traži utvrđenje činjenice da tuženik ima useljivu kuću slijedom čega mu prema toč. 2. prestaje pravo na zaštićenu najamninu u odnosu na stan koji je u vlasništvu tužitelja.

Sukladno odredbama Zakona o najmu stanova tuženik je dužan plaćati slobodno ugovorenu najamninu budući je isti koristio nekretninu u vlasništvu tužitelja u razdoblju od 1. rujna 2018. do 1. prosinca 2020., a što isti niti ne osporava.

Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka Dragana Blaževića kojim je utvrđena tržišna vrijednost ukupnog najma stana za vremensko razdoblje od 8. rujna 2018. do 8. studenog 2020., a činjenica kvalitete stana ne utječe na visinu najamnine budući je tuženik koristio istu iako nije ispunjavao zakonom propisane uvjete da mu se prizna pravo zaštićenog najmoprimca.

Stoga je odlučeno kao u toč. I. – IV. izreke ove presude.

13. Odluka suda o trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1.. ZPP-a, te je tužitelju priznat trošak zastupanja po punomoćniku u skladu s važećom Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika i to za sastav tužbe u iznosu od 200,00 EUR, sastav četiri obrazložena podneska svaki u iznosu od 200,00 EUR, pristup ročištima 4. prosinca 2020., 2. veljače 2021., 16. veljače 2021., 29. travnja 2021., 1. veljače 2022., 1. ožujka 2022., 1. lipnja 2022., 11. listopada 2022., 9. studenoga 2022., 17. ožujka 2023., 15. studenoga 2024., 11. veljače 2025. i 14. ožujka 2025. svaki u iznosu od 200,00 EUR, sve uz pripadajući PDV od 25% u iznosu od 900,00 EUR, predujam za vještačenja u iznosu od 1.127,28 EUR, pristojba na tužbu i presudu svaka u iznosu od 106,18 EUR tj. ukupan parnični trošak u iznosu od 5.839,64 EUR.

U Rijeci, 23. travnja 2025.

Sudac

Andreja Žigante

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana primitka ovjerenog prijepisa iste.

Žalba se podnosi putem ovog suda u tri primjerka, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud.

DNA:

- pun. tužitelja

- pun. tuženika