REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Posl.broj: 54-P-1733/2020-33

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu tog suda Andrei Krstanović Čada kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužiteljice TĐN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Vlatku Marušiću, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika TĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Nicole Kwiatkowski, odvjetnici u Zagrebu, radi raskida ugovora i isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 13. veljače 2025., u prisutnosti punomoćnika tužiteljice i punomoćnika tuženika, dana 17. travnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

I Raskida se Ugovor o kupoprodaji nekretnine - čitavog suvlasničkog dijela nekretnine uključujući i zemljište i zajedničke prostorije, u zgradi povezanog temeljem odredbi čl. 68., 69. i 370. st. 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima s vlasništvom posebnog dijela nekretnine koja se nalazi u stambenoj zgradi [adresa], sagrađena na čest. br. 5033/11, po novoj izmjeri čest. br. 929 k. o. [katastarska općina] upisana u broj poduloška: 4608/ zk. uložak: [broj ZK uloška], Knjiga PU: Grad Zagreb, koja nekretnina u naravi predstavlja stan na II (drugom) katu, koji se sastoji od tri sobe i ostalih prostorija u površini od 68,74 čm, koja nekretnina je upisana u Knjizi položenih ugovora Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb Općinskog građanskog suda u Zagrebu, sklopljen u Zagrebu 14. studenog 2019. između TĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao prodavatelja i FĐN iz [adresa], sada [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao kupca, a koji je stan sada opisan kao 567/10000 dijela nekretnine – k. č. br. [katastarska čestica] – [adresa], garaža površine 28 m2, izgrađeno zemljište površine 113 m2, stambena zgrada, [adresa] površine 305 m2 i dvorište površine 1790 m2, ukupne površine 2236 m2, povezano s vlasništvom 9. Suvlasnički dio: 567/10000 etažno vlasništvo (E-9) - stan na drugom katu, oznake S9, koji se sastoji od 3 sobe, kuhinje, kupaonice, 2 hodnika, wc-a i izbe ukupne podne površine 62,44 m2, sporednih dijelova 2 loggie podne površine 8, 10 m2, 2 balkona podne površine 3,0m2, te pripadka ostave u podrumu podne površine 4,87 m2 i parkirališta u dvorištu površine 12,50 m2, označeno u planu posebnih dijelova zgrade svijetlozelenom bojom, upisano u zk. ul. br. [broj ZK uloška], suvlasnički udio redni broj: 9, katastarska općina: 339270, Trešnjevka Nova.

II Nalaže se tuženiku isplatiti tužiteljici iznos od 12.000,00 eur, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 27. rujna 2019. pa do isplate, po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena za razdoblje do 31. prosinca 2022., za razdoblje od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

III Nalaže se tuženiku naknaditi tužiteljici troškove parničnog postupka u iznosu od 1.346,00 eur, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 17. travnja 2025. pa do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi navodi da su stranke 14.11.2019. sklopile ugovor o kupoprodaji nekretnine za stan u [adresa], II. kat, površine 68,74 čm, uz ugovorenu kupoprodajnu cijenu od 120.000,00 eur, s time da je prilikom sklapanja predugovora od 26.9.2019. tužiteljica kao kupac isplatila tuženiku kao prodavatelju kaparu u iznosu od 12.000,00 eur u kunskoj protuvrijednosti, dok se ostatak ugovorene kupoprodajne cijene od 108.000,00 eur trebao isplatiti u 2 navrata. Pretežiti dio ostatka kupoprodajne cijene od 70.000,00 eur trebao je biti isplaćen tuženiku putem kredita poslovne banke. Tuženik se odredbom čl. VII kupoprodajnog ugovora obvezao da će dozvoliti uknjižbu založnog prava u korist kreditora na predmetnoj nekretnini, a sve kao uvjet za isplatu tog dijela ugovorene kupoprodajne cijene. Tužiteljica je svoju ugovornu obvezu ispunila na način da je isplatila tuženiku ugovorenu kaparu, te je pozvala tuženika na sklapanje ugovora o zajmu radi isplate ugovorene kupoprodajne cijene. Međutim, tuženik se, iako je više puta pozivan da pristupi sklapanju i solemnizaciji ugovora o kreditu, na sve pozive oglušio. Stoga tužiteljica tužbenim zahtjevom traži raskid predmetnog kupoprodajnog ugovora od 14.11.2019. i isplatu iznosa od 12.000,00 eur, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom, uz naknadu parničnog troška.

2. U odgovoru na tužbu tuženik se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti.

3. U dokaznom postupku sud je saslušao stranke i svjedoka FĐ, te izvršio uvid u ugovor o kupoprodaji nekretnine od 14.11.2019. (list 4-8 spisa), presliku korespondencije (list 9-18, 32-36, 55-56, 58-60 spisa), dopis odvjetnika Tomislava Poljaka od 13.12.2019. (list 37-38 spisa), sudsku praksu (list 39-41 spisa), zk. izvadak (list 42 spisa), prijedlog za brisanje predbilježbe na nekretnini od 22.10.2020. (list 61-63 spisa), rješenje naslova br. Z-14887/2020 od 6.4.2020. (list 64-65 spisa), dopis punomoćnika tužitelja od 13.12.2019. (list 67-69 spisa), privremeno porezno rješenje od 15.11.2019. (list 70-71 spisa), potvrdu o uplati poreza (list 72 spisa), zapisnik o održanoj glavnoj raspravi kod naslova u predmetu br. Z-46894/2020 od 3.2.2021. (list 74-75 spisa), izvadak iz knjige položenih ugovora (list 83-89 spisa) i rješenje Ministarstva financija od 6.7.2023. (list 103- 104 spisa).

4. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno sud je sukladno čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14 i 70/19, 80/22 i 114/22 - dalje ZPP) utvrdio da je tužbeni zahtjev tužiteljice u cijelosti osnovan.

5. Među strankama nije sporno postojanje predmetnog ugovora o kupoprodaji nekretnine od 14.11.2019., da je po ugovoru ugovorena kupoprodajna cijena iznosila 220.000,00 eur i da je tužiteljica isplatila tuženiku kaparu od 12.000,00 eur.

6. Sporno je da li je rok za plaćanje ugovorenog iznosa kupoprodajne cijene od 38.000,00 eur do 12.12.2019. (prema ugovoru o kupoprodaji) bio bitan sastojak ugovora ili nije.

7. Iz ugovora o kupoprodaji nekretnine od 14.11.2019. (list 4-8 spisa) razvidno je da je istim ugovorom TĐ kao prodavatelj prodao FĐN kao kupcu stan u [adresa], II kat, koji se sastoji od 3 sobe i ostalih prostorija u površini od 68,74 čm, za kupoprodajnu cijenu od 120.000,00 eur. Čl. II ugovora stranke su utvrdile da će se kupoprodajna cijena isplatiti kako slijedi:

- prilikom predugovora od 26.9.2019. kupac je uplatio na ruke prodavatelju kaparu u iznosu od 12.000,00 eur u kunskoj protuvrijednosti, a što je prodavatelj potvrdio svojim vlastoručnim potpisom, koja kapara se ne vraća već se uračunava u ukupnu kupoprodajnu cijenu;

- iznos od 38.000,00 eur u kunskoj protuvrijednosti kupac uplaćuje prodavatelju najkasnije do 12.12.2019. primitak kojeg iznosa će prodavatelj potvrditi svojim potpisom na Aneksu ugovora;

- preostali iznos od 70.000,00 eur u kunskoj protuvrijednosti kupac se obvezuje uplatiti kreditom banke na tekući račun prodavatelja koja uplata će biti izvršena najkasnije do 25.2.2020.

Nadalje, čl. VII ugovora prodavatelj se obvezao dozvoliti uknjižbu prava zaloga za korist banke kreditora kupca na nekretnini koja je predmet kupoprodaje.

8. Iz privremenog poreznog rješenja od 15.11.2019. (list 70-71 spisa) i potvrde o uplati poreza (list 72 spisa) proizlazi da je tužiteljica 23.7.2020. platila porez za spornu nekretninu - stan u [adresa], u iznosu od 26.788,26 kn.

9. Tužiteljica saslušana kao stranka u svom iskazu u bitnom istaknula je da je ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen 14.11.2019., s time da je ona prethodno prodala svoj stan i imala namjeru podignuti kredit preko APN-a radi čega je bilo potrebno potpisati predugovor. Predugovor je sklopljen 26.9.2019., a kojom prilikom je ona tuženiku kao prodavatelju stana isplatila kaparu od 12.000,00 eur. Ugovorena kupoprodajna cijena za predmetni stan bila je 120.000,00 eur, s time da je 70.000,00 eur trebalo biti od banke kreditora. Tuženik je tada od nje tražio da ostane u stanu do 31.12.2019., sve s objašnjenjem da namjerava preseliti u Berlin. Ona mu je objasnila kako funkcionira dobivanje kredita preko APN-a i tuženik je na sve pristao. Prvi problem između njih pojavio se prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora, a to je bilo nakon što je njoj APN odobrio kredit. Tada joj je tuženik rekao da on nema tekući račun i da zahtjeva da bez obzira na realizaciju kredita on ostane u stanu do 25.2.2020. Ona je i na to pristala. Dana 4.12.2019. bili su pripremljeni papiri za solemnizaciju od strane banke, te je ona obavijestila agenciju koja je bila tuženikov posrednik da tuženik pristupi solemnizaciji. Međutim, 5.12.2019. agencija joj je odgovorila da tuženik inzistira da mu se isplati druga rata po ugovoru o kupoprodaji u iznosu od 38.000,00 eur, te da će on tek nakon toga pristupiti solemnizaciji. Tuženik u konačnici to nije učinio, iako je bio 3 puta pozivan, a zbog čega su se oni razišli, te je ona bila onemogućena u isplati kompletne kupoprodajne cijene, a koju je sukladno ugovoru trebala isplatiti do 25.2.2020. U svakom slučaju ona smatra da je u cijelosti postupila sukladno ugovoru o kupoprodaji.

10. Tuženik je u svom iskazu potvrdio da je prodavao stan u [adresa], te da mu je posrednik bila agencija Zagreb-West. On smatra da je problem nastao zbog isplate predmetnih 38.000,00 eur, jer je on htio da se taj iznos isplati do roka koji je bio određen u ugovoru o kupoprodaji, odnosno do 12.12.2019. Međutim, on do tog datuma nije dobio predmetni iznos. Sve ovo on je objasnio agenciji. Agencija je od njega tražila da on prvo potpiše solemnizaciju, a što je on odbio učiniti, budući nije htio da mu zalog od banke sjedne prije nego što mu bude isplaćeno 38.000,00 eur. Točno je da je on poručio tužiteljici da dođe njemu u stan 12.12.2019. i da mu isplati predmetni iznos od 38.000,00 eur. Aneks ugovora nije sastavljen, budući tužiteljica njemu nije isplatila tih 38.000,00 eur.

11. Svjedok FĐ bila je zaposlenik agencije Zagreb-West koja je bila posrednik u prodaji tuženikovog stana u [adresa]. To se događalo 2019. i u tom periodu ona je više puta bila u tom stanu, jer je pokazivala potencijalnim kupcima stan. Jedna od zainteresiranih kupaca bila je i tužiteljica, sjeća se da su oni s njom pregovarali o cijeni za stan, te se i dogovorili. Prvo je potpisan predugovor, a nakon toga i glavni ugovor. Po njezinom mišljenju problem se pojavio nakon što je ona obavijestila tuženika da su ugovori o kreditu spremni za potpis, a na što je on njoj odgovorio da on to neće potpisati dok mu tužiteljica ne isplati još iznos od 38.000,00 eur, s time da je inzistirao da se ova isplata izvrši u njegovom stanu, a što nije bila uobičajena praksa. Ona je to i rekla tuženiku, a nakon čega je on odbio svaku daljnju komunikaciju. U konačnici do isplate iznosa od 38.000,00 eur nije ni došlo. Nekoliko puta ona je zvala tuženika radi solemnizacije ugovora, međutim, on se nije pojavio. Sjeća se i da je tuženiku predložila sve moguće varijante radi realizacije kupoprodaje, ali bez uspjeha. Međutim, tužiteljica je i nakon isteka svih rokova i dalje bila zainteresirana za kupnju.

12. Sud je u cijelosti prihvatio iskaze tužiteljice i svjedoka FĐ, jer su njihovi iskazi životni, logični i suglasni. Iz njihovih iskaza sud je zaključio da je tužiteljica u cijelosti ispunila svoje obveze po predmetnom ugovoru o kupoprodaji nekretnine od 14.11.2019. S druge strane tuženik iako su mu bile ponuđene različite varijante za realizaciju kupoprodaje na iste nije pristao, odnosno na iste se oglušio, pa je očito da isti nije imao namjeru kupoprodaju i izrealizirati. Stoga sud njegov iskaz nije prihvatio, budući je isti nelogičan.

13. Sukladno odredbi čl. 360. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05, 41/08 i 125/11-dalje ZOO) u dvostranoobveznim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtijevati ispunjenje obveze ili raskinuti ugovor jednostranom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete.

14. Prema odredbi čl. 368. st. 2. ZOO-a ako je jedna strana ispunila ugovor potpuno ili djelomično ima pravo na povrat onoga što je dala, a strana koja vraća novac dužna je platiti zatezne kamate od dana kada je isplatu primila (st. 5. istog čl.).

15. Kako je u konkretnom slučaju tužiteljica isplatila tuženiku kaparu u iznosu od 12.000,00 eur, dok tuženik svoju obvezu sukladno ugovoru o kupoprodaji nekretnine od 14.11.2019. nije ispunio, odnosno nije pristupio solemnizaciji ugovora o kreditu, te dozvolio uknjižbu založnog prava za korist banke kreditora kupca na nekretnini koja je bila predmet kupoprodaje.

16. Budući tuženik u postupku sukladno odredbi čl. 219. st. 1. ZPP-a suprotno niti nije dokazao, sud je cijeneći sve relevantne dokaze sukladno odredbi čl. 360. i 368. st. 2. ZOO-a raskinuo predmetni ugovor o kupoprodaji od 14.11.2019., te obvezao tuženika na povrat isplaćenog iznosa od 12.000,00 eur.

17. Pri tome valja reći da rok na koji ukazuje tuženik, a odnosi se na plaćanje iznosa od 38.000,00 eur do 12.12.2019. (sukladno ugovoru o kupoprodaji nekretnine od 14.11.2019.) nije bio bitan sastojak ugovora. Naime, ukoliko se želi da rok doista bude bitan sastojak ugovora u ugovoru se to treba izričito i jasno naznačiti kao npr. ''rok je bitan sastojak ugovora''. U predmetnom ugovoru o kupoprodaji nekretnine od 14.11.2019. rok međutim na taj način nije bio naznačen, tim više što isplata kupoprodajne cijene niti nije bila ugovorena jednokratno, već u 3 obroka. Stoga se ugovor sukladno odredbi čl. 361. st. 1. ZOO-a nije raskinuo po samom zakonu, a kako to pogrešno tumači tuženik, te se primjenjuje odredba čl. 362. ZOO-a.

18. Na dosuđeni iznos od 12.000,00 eur tužiteljici je sukladno odredbi čl. 368. st. 5. ZOO-a priznata zakonska zatezna kamata od 27.9.2019, jer je tuženik primio kaparu od tužiteljice 26.9.2019.

19. Kamatna stopa određena je po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena za razdoblje do 31. prosinca 2022., koju kamatnu stopu utvrđuje Hrvatska narodna banka prema čl. 29. st. 2. i st. 8. Zakona o obveznim odnosima, za razdoblje od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sukladno čl. 2. Zakona o izmjeni ZOO-a ("Narodne novine" br. 114/22) i Uredbi o izmjeni ZOO-a ("Narodne novine" br. 156/22), a od 30. prosinca 2023. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sukladno Zakonu o izmjenama i dopunama ZOO-a (''Narodne novine'' br. 155/23).

20. Odluka o trošku tužiteljice temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a. Tužiteljici je priznat trošak zastupanja po punomoćniku sukladno vrijednosti predmeta spora (2.654,46 eur) i važećoj OT. Tako je tužiteljici priznat trošak sastava tužbe, sastava 2 podneska od 23.7.2020. i 3.2.2021. i pristupa na 3 ročišta od 4.2.2021., 15.1.2023. i 13.2.2025. od po 200,00 eur, ili ukupno 1.200,00 eur. Na ovaj iznos pribrojena je sudska pristojba na tužbu od 73,00 eur i na presudu od 73,00 eur, ili ukupno 1.346,00 eur.

U Zagrebu, 17. travnja 2025.

Sudac:

Andrea Krstanović Čada

Pouka o pravnom lijeku:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe na županijski sud u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka presude. Žalba se podnosi putem ovog suda pisano u 4 primjerka.

dna: punomoćniku tužiteljice

punomoćniku tuženika