REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg J. F. Kennedyja 11

P-1666/2024-16

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

i

R J E Š E N J E

Trgovački sud u Zagrebu, po sutkinji Dini Jellin, u pravnoj stvari tužitelja SPORTKART d.o.o., OIB 20156458678, [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Ivan Madirazza, odvjetnik u Odvjetničkom društvu MADIRAZZA & PARTNERI d.o.o. iz Zagreba, protiv tuženika ZAGREBAČKI VELESAJAM d.o.o., OIB 95660678441, [adresa], 10000 Zagreb, radi činjenja i isplate, nakon javne, glavne rasprave zaključene 3. travnja 2025. u prisutnosti zakonskih zastupnika i punomoćnika stranaka, s danom objave 17. travnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbijaju se, kao neosnovani, tužbeni zahtjevi tužitelja, koji glase:

"1. Nalaže se tuženiku ZAGREBAČKI VELESAJAM d.o.o. [adresa], OIB 95660678441, dati tužitelju SPORTKART d.o.o., [adresa], OIB 20156458678, pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na Zagrebačkom Velesajmu, i to poslovnog prostora ukupne površine 4733 m2, u naravi Paviljon br. 36, izgrađen na dio k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa], na razdoblje od narednih pet godina, počevši od 08.04.2024. do 07.04.2029. godine, u roku od 15 dana.

2. Nalaže se tuženiku ZAGREBAČKI VELESAJAM d.o.o. [adresa], OIB 95660678441, plati tužitelju SPORTKART d.o.o., [adresa], OIB 20156458678iznos od 1.030.000,00 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od 08. travnja 2024. do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 8%, sve u roku od 15 dana.

3. Nalaže se tuženiku nadoknaditi tužitelju trošak ovog postupka, u roku od 15 dana.“

II. Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku troškove parničnog postupka u iznosu od 79.737,50 EUR sa zateznim kamatama koje teku od 17. travnja 2025. do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

III. Odbija se dio zahtjeva tuženika za naknadom troškova parničnog postupka u iznosu od 15.997,50 EUR sa zateznim kamatama, kao neosnovan.

r i j e š i o  j e

Dopušta se preinaka tužbe kao u podnesku tužitelja od 29. siječnja 2025.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi navodi da su stranke 25. travnja 2019. sklopile ugovor o zakupu poslovnog prostora br. 4539/19-0104/SP-520, koji je solemniziran kod javne bilježnice Marine Babić pod br. Ov-2810/2019 od 29. travnja 2019. Ističe da je navedeni ugovor sklopljen po provedenom javnom natječaju i odabiru najpovoljnijeg naručitelja od strane tuženika. U samom ugovoru omaškom je stavljen datum 25. travnja 2018. umjesto pravilnog datuma 25. travnja 2019. Ugovor je sklopljen za zakup poslovnog prostora na Zagrebačkom velesajmu, ukupne površine 4733 m2 u naravi paviljon 36, izrađeno na dio k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa]. Ugovor je sklopljen na razdoblje od 5 godina, odnosno počev od 8. travnja 2019. do 7. travnja 2024. U odredbi čl. 6. st. 3. navedenog ugovora stranke su ugovorile da će tuženik tužitelju, u slučaju da tužitelj u potpunosti izvršava obveze, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na daljnjih 5 godina. Objašnjava da je tužitelj za vrijeme trajanja ugovora uredno ispunjavao sve svoje obveze i plaćao zakupninu. Prije prestanka ugovora, kao i po isteku ugovora, tuženik nije ponudio tužitelju sklapanje novog ugovora na razdoblje od 5 godina zbog toga ga je tužitelj pozivao da ispuni svoju obvezu u više navrata, pisanim i usmenim putem. Na navedeno tuženik se nije očitovao. Po isteku ugovora, dopisom od 23. travnja 2024. tuženik je obavijestio tužitelja da je trajanje zakupa isteklo 7. travnja 2024. i da će nadalje tužitelju biti fakturirana naknada za zakup u iznosu od 5,00 EUR po m2 mjesečno. Obrazlaže da je takva naknada skoro 5 puta veća od postojeće zakupnine i 3 puta veća od zakupnine predviđene za daljnjih 5 godina. Iako se tuženik nije izričito očitovao tužitelju, tuženik je, prema drugim saznanjima, mišljenja da tuženik ne želi sklopiti novi ugovor, odnosno dati ponudu za sklapanjem novog ugovora bez provođenja javnog natječaja, sve prema Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora iz 2018. Naglašava da je javni natječaj proveden i ugovor o zakupu od 25. travnja 2019. sklopljen kada je već bio na snazi navedeni Zakon koji je stupio na snagu 14. prosinca 2018. Ističe da je tuženik, kao pravna osoba u vlasništvu Grada Zagreba, morao biti upoznat sa zakonskim propisima i bio dužan osigurati da se javni natječaj provede sukladno zakonskim propisima. Stoga tužitelj smatra da postoji obveza tuženika ponuditi tužitelju sklapanje novog ugovora o zakupu na daljnjih 5 godina, sve na temelju čl. 6. st. 3. ugovora o zakupu. Navodi da je sam tuženik pripremio i sastavio tekst ugovora. Poziva se na osnovna načela obveznog prava da su stranke dužne izvršavati svoje obveze. Obrazlaže da je tužitelj imao legitimna očekivanja da će tuženik ispuniti svoje ugovorne obveze, a sve posebice stoga što je Paviljon 36 bio potpuno zapušten i devastiran zbog čega je tužitelj uložio znatna financijska sredstva u spomenuti prostor. Nakon što je isteklo trajanje zakupa, tuženik je počeo tužitelju ispostavljati račune u višestruko većem iznosu, a tužitelj je nastavio plaćati tuženiku iznose u visini ugovorne zakupnine. Stoga predlaže da sud naloži tuženiku da tužitelju pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na razdoblje od narednih 5 godina, počev od 8. travnja 2024. do 7. travnja 2029. Ističe da u slučaju da sud ne prihvati prvotno postavljen tužbeni zahtjev, to postavlja eventualno kumulirani tužbeni zahtjev radi naknade štete. Vezano uz navedeno, objašnjava da postoji obveza tuženika sklopiti novi ugovor o zakupu na daljnjih 5 godina te da je uredno podmirivao zakupnine tužitelju. Stoga tužitelj smatra da ima pravo na naknadu štete koja mu je nastala, odnosno koja će mu nastati. Ukazuje da je tuženik pravna osoba u isključivom vlasništvu Grada Zagreba zbog čega je morao biti upoznat s pozitivnim zakonskim propisima, a radi čega je tužitelj imao puno pravo pouzdati se da je javni natječaj, koji je proveo tuženik, zakonit. Iz navedenog proizlaze i tužiteljeva legitimna očekivanja da će ugovor trajati najmanje 10 godina. Ističe da je Paviljon 36 bio u potpunosti devastiran te da su se ulaganja u njega isplatila jedino u slučaju minimalnog zakupa od 10 godina. U slučaju da tužitelj neće biti u mogućnosti koristiti predmet zakupa na razdoblje od 10 godina, tužitelju će nastati i izravna šteta i izgubljena dobit. Navedeno stoga jer neće moći vraćati kredit i pozajmicu u iznosu od 1.030.000,00 EUR. Stoga postavlja podredni tužbeni zahtjev na ime naknade stvarne štete, koja će mu nastati, zbog nemogućnosti povrata kredita i zaduženja, ali si pridržava i pravo potraživati cjelokupnu štetu, koja se prvenstveno sastoji od izgubljene dobiti. Zbog navedenog, podredno predlaže da sud naloži tuženiku da mu naknadi iznos od 2.821.500,00 EUR sa zateznim kamatama od 8. travnja 2024. do isplate.

2. U podnesku od 31. srpnja 2024. (listovi 43. i 44. spisa) tužitelj je ispravio tužbeni zahtjev na način da je u odnosno na eventualno kumulirani tužbeni zahtjev predložio da sud naloži tuženiku naknaditi tužitelju iznos od 1.030.000,00 EUR sa zateznim kamatama koje teku od 8. travnja 2024. Objasnio je da je u tužbi naveo omaškom da traži iznos od 2.821.500,00 EUR.

3. Tuženik u odgovoru na tužbu prigovora prenisko naznačenoj vrijednosti predmeta spora. Osporava tužbu i tužbene zahtjeve. Ističe da je nesporno da su stranke sklopile ugovor od 25. travnja 2019. za Paviljon 36. Navodi da je nesporan sadržaj odredbe iz čl. 6. st. 3. ugovora o zakupu iz 2019. Nesporan je i sadržaj odredbe iz čl. 6. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora iz 2018. Stoga, obrazlaže da da bi sklapanje ugovora, bez javnog natječaja, bilo suprotno navedenoj odredbi, kao i čl. 322. st. 1. Zakona o obveznim odnosima. Poziva se na sudsku praksu. Osporava da je tuženik bio dužan tužitelju ponuditi sklapanje novog ugovora na daljnjih pet godina. Ukazuje da ništetnost jedne odredbe ne povlači ništetnost cijelog ugovora. U javnom natječaju bila je ponuđena opcija sklapanja ugovora na deset godina ili opcija sklapanja ugovora na pet godina, uz smanjenje zakupnine od 40 %. Poziva se na čl. 1045. st. 1. Zakona o obveznim odnosima. Ističe da nisu ispunjene pretpostavke za odgovornost za štetu. Šteta tužitelju nije ni nastala, niti postoje naznake da će mu šteta nastati. Tužitelj je i dalje u neposrednom posjedu predmetnog poslovnog prostora i u njemu obavlja poslovnu djelatnost. Navodi da iz dopisa tužitelja proizlazi da tužitelj nije spreman plaćati iznos od 5,00 EUR po m2. naglašava da na temelju Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora Grada Zagreba, tuženik (omaškom napisano tužitelj) nije u obvezi, kao početni iznos zakupnine, odrediti onaj koji je propisan Zaključkom o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor. Ističe da je tužitelj pristao na prisilnu ovrhu, čime je pristao i na to da će provedbom ovrhe prestati obavljati djelatnost jer je u čl. 8. ugovora predviđen automatski raskid u slučaju za predmetni prostor bude potreban za obavljanje djelatnosti, prenamjenu prostora, nadogradnju, rekonstrukciju, uklanjanje, odnosno rušenje, a sve na temelju razvojnih, urbanističkih, građevinskih planova tuženika ili Grada Zagreba. Stoga, objašnjava tuženik da je tuženik svjesno ušao u poslovni rizik ulaganja značajnih sredstava s nadom da će ih vratiti i uvećati. Slijedom iznesenog, predlaže odbiti tužbene zahtjeve, kao neosnovane.

4. U podnesku od 28. siječnja 2025. tuženik ističe da je 22. studenog 2024. objavio javni natječaj na predmetni Paviljon 36 i da je na navedeni natječaj javio tužitelj zbog čega je sa tužiteljem 11. prosinca 2024. sklopio novi ugovor o zakupu poslovnog prostora.

5. Tužitelj u podnesku od 29. siječnja 2025. navodi da nije sporno da su stranke sklopile ugovor o zakupu broj: 6732/24-1012/DZ-520 od 11. prosinca 2024. Ističe da nije sporno da je tužitelj i dalje u posjedu predmetnog poslovnog prostora. Objašnjava da je bio prisiljen javiti se na javni natječaj jer bi mu u suprotnom nastala nenadoknadiva šteta. Ovo stoga jer se pred Općinskim sudom u Novom Zagrebu vodio ovršni postupak, pod posl. br. Ovr-1399/2024 radi iseljenja i predaje u posjed. Iseljenjem bi tužitelj pretrpio enormnu štetu za poslovanje, ugled i svoje zaposlenike. Ističe da je 2024. stupio i novi Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora te ukazuje na odredbu iz čl. 6. st. 15. navedenog Zakona. Stoga navodi da postoji obveza tuženika dati tužitelju ponudu za novi ugovor. S obzirom na činjenicu da je sklopljen novi ugovor i da tužitelj nije prestao sa obavljanjem djelatnosti u predmetnom poslovnom prostoru, to je tužitelju nastala šteta u visini razlike između iznosa zakupnine po ugovoru iz 2019. i zakupnine po ugovoru iz 2024. Također, u razdoblju nakon isteka ugovora iz 2019. tužitelj je bio prisiljen plaćati zakupninu kakvu je tražio tuženik od 23.665,00 EUR, no, tužitelj je zadržao pravo povrata plaćenog iznosa. Za naredno razdoblje tužitelj je trebao plaćati iznos od 8.193,89 EUR, a taj se iznos dobije kada se prijašnja zakupnina iz ugovora iz 2019. uveća za 66,67 %. Navodi da su pravne osnove njegovog tužbenog zahtjeva naknada štete i/ili stečeno bez osnove.

6. U podnesku od 30. siječnja 2025. tuženik navodi da je tužitelj zatražio i odgodu ovrhe te se odlučio javiti na javni natječaj, sve s obzirom na to da mu je u međuvremenu postalo jasno da krivo tumači zakonske odredbe. Ukazuje da je već prilikom sklapanja ugovora uzeto u obzir da tužitelj treba izvršiti znatna ulaganja u uređenje i adaptaciju poslovnog prostora, a zbog čega je i umanjena zakupnina za 40 %. Navodi da nema mjesta primjeni zakona iz 2024. jer je ugovor istekao 7. travnja 2024. Objašnjava da se vodi postupak prisilnog iseljenja i predaje zbog čega nisu bile ispunjene zakonom propisane pretpostavke za sklapanje ugovora, bez javnog natječaja. Tužitelj se čitavo vrijeme nalazi u poslovnom prostoru i uredno posluje.

7. Na pripremnom ročištu 30. siječnja 2025., tuženik se protivi preinaci tužbe.

8. Na glavnoj raspravi 3. travnja 2025. tužitelj navodi da je pravna osnova eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva naknada štete i stečeno bez osnove, dok u odnosnu na štetu objašnjava da potražuje istu u visini kako je objašnjena podneskom od 29. siječnja 2025., a to da je razlika između iznosa zakupnine po ugovoru iz 2019. i ugovoru iz 2024.

9. U podnesku od 27. ožujka 2025. tužitelj navodi da nije sporno da je u ovršnom predmetu pred Općinskim sudom u Novom Zagrebu, pod posl. br. Ovr-1399/2024 bilo zakazano uredovanje za 18. prosinca 2024. te je tog dana tužitelj morao predati posjed i isprazniti nekretninu, a zbog čega je tužitelj bio prisiljen javiti se na javni natječaj, sve kako bi izbjegao još veću štetu. Smatra da mu je tužan dužan ponuditi sklapanje novog ugovora na produženih pet godina. Navodi da sudska praksa nije izvor prava. Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“, broj 125/11., 64/15. i 112/18.) bio je na snazi od 22. prosinca 2018. do 30. listopada 2024. ugovor o zakupu je sklopljen 25. travnja 2019. nakon provedenog javnog natječaja koji se provodi po Zakonu i aktima Grada Zagreba. Zbog navedenog, tužitelj je imao legitimno pravo očekivati da je ugovor sklopljen sukladno zakonskim i podzakonskim aktima. Radi utvrđenja visine, predlaže provođenje financijskog vještačenja, a sve po prestanku prvog zakupa počev od 8. travnja 2024. dok objašnjava da potražuje naknadu štete u visini razlike iznosa između zakupnine koju bi trebao plaćati po ugovoru iz 2019. do zakupnine koju plaćanja po ugovoru iz 2024.

10. Tijekom postupka sud je pročitao ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen između tužitelja i tuženika od 25. travnja 2018. (listovi 8. – 20. spisa), izvadak iz sudskog registra za tuženika (list 21. spisa), natječaj br. 2/2019 za prikupljanje pisanih ponuda za zakup poslovnog prostora na adresi [adresa] (listovi 23. – 27. spisa), molbu za produljenje ugovora o zakupu (listovi 28. – 33. spisa), razgledao fotografije (list 34. spisa), pročitao dopise stranaka (listovi 35. – 38. spisa), račune (listovi 39. – 42. spisa), rješenje Općinskog suda u Novom Zagrebu, posl. br. Ovr- 1399/2024-13 od 5. rujna 2024. (listovi 87. – 90. spisa), izjavu zakonske zastupnice tuženika od 28. siječnja 2025. (listovi 92. i 93. spisa), ugovor o zakupu od 11. prosinca 2024. (listovi 94. – 108. spisa), izvadak iz sudskog registra za tužitelja(listovi 109. – 112. spisa), zaključak Općinskog suda u Novom Zagrebu, posl. br. Ovr-1399/2024-22 od 13. studenoga 2024. (listovi 116. – 118. spisa), dopis tužitelja upućen tuženiku od 27. studenoga 2024. (list 119. spisa), saslušao svjedokinju ŠF (listovi 130. – 133. spisa), svjedoka JF (listovi 133. – 135. spisa), zakonskog zastupnika tužitelja (listovi 136. – 139. spisa) te zakonsku zastupnicu tuženika (listovi 139. – 141. spisa).

11. Raspravnim rješenjem od 3. travnja 2025. (list 142. spisa) sud je odbio sve preostale predložene, a neizvedene dokazne prijedloge, kao nevažne, radi utvrđenja odlučnih činjenica. Navedenog stoga što je u trenutku zaključenja glavne rasprave činjenično stanje bilo u dovoljnoj mjeri razjašnjeno za donošenje meritorne odluke. Naime, tako je sud odbio dokazni prijedlog tužitelja za provođenje financijsko- knjigovodstvenog vještačenja. Ovo stoga jer se radi o dokazu kojim se dokazuje visina, dok je sud zaključio da ne postoji osnova, zbog čega više nije bilo potrebno provoditi dokaz koji se utvrđuje sama visina naknade štete. Pritom valja navesti da je tužitelj sam tijekom postupka naveo da taj dokazni prijedlog ističe na okolnost utvrđenja visine tužbenog zahtjeva.

12. Sud je pročitao i sudsku praksu, koja djeluje snagom svoje pravne argumentacije, pa tako presudu Trgovačkog suda u Zagrebu, posl. br. P-1766/2022 od 24.listopada 2023. (listovi 63. – 72. spisa), presudu i rješenje Visokog trgovačkog suda RH, posl. br. Pž-4356/2023-2 od 10. siječnja 2024. (listovi 73. – 77. spisa), presudu Trgovačkog suda u Zagrebu, posl. br. P-35/2024-9 od 11. srpnja 2024.(listovi 78. – 83. spisa) te rješenje Vrhovnog suda RH, posl. br.Revd-2142/2024-2 od 14. svibnja 2024. (listovi 84. – 86. spisa),

13. Cijeneći rezultate dokaznog postupka, kako svaki dokaz zasebno, tako i sve dokaze zajedno, na temelju odredbe iz čl. 8. Zakon o parničnom postupku (Narodne novine, broj: 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007. – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 28/2013., 89/2014. – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/2019., 80/2022., 114/2022. i 155/2023. - dalje u tekstu: ZPP), sud je zaključio da su tužbeni zahtjevi neosnovani.

14. Predmet ovog spora je tužiteljev zahtjev za davanje pisane ponude za sklapanje ugovora o zakupu za Paviljon br. 36. na Zagrebačkom velesajmu na razdoblje za narednih pet godina, počev od 8. travnja 2024. do 7. travnja 2029. Ujedno je podredno postavljen tužbeni zahtjev na isplatu iznosa od 1.030.000,00 EUR na ime naknade štete, koja predstavlja razliku između iznosa zakupnine koju bi tužitelj bio dužan plaćati tuženiku u slučaju da je ugovor produžen na daljnjih pet godina i iznosa naknade za korištenje tuđe nekretnine, koju je bio prisiljen platiti za razdoblje nakon isteka ugovora o zakupu iz 2019. te iznosa zakupnine koju plaća po ugovoru iz 2024.

15. Između stranaka nije sporno:

- da su sklopile ugovor o zakupu poslovnog prostora br.: 4539/19-0104/SP-520 od 25. travnja 2019. za Paviljon br. 36. na Zagrebačkom velesajmu na razdoblje počev od 8. travnja 2019. do 7. travnja 2024.,

- da je navedenim ugovorom u odredbi iz čl. 6. st. 3. ugovoreno da da će zakupodavac sadašnjem zakupniku, koji u potpunosti izvršava obveze iz tog ugovora, najkasnije 60 dana prije istekao roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na daljnjih pet godina, pod uvjetima u kojima se neće primjenjivati t. III. Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor,

- da je ugovor iz 2019. sklopljen nakon provedenog javnog natječaja na kojem je tužitelj dao najpovoljniju ponudu zbog čega je izabran za zakupnika za Paviljon br. 36,

- da se tužitelj više puta, pisano i usmeno, obraćao tuženiku s pozivom na davanje ponude za sklapanje ugovora o zakupu na narednih 5 godina,

- da je ugovor o zakupu iz 2019. istekao 8. travnja 2024.,

- da se tužitelj cijelo to vrijeme nalazi u posjedu predmetnog Paviljon br. 36. u kojem obavlja svoju djelatnost,

- da se između stranaka vodio ovršni postupak radi iseljenja i ispražnjena Paviljona br. 36. u kojem je uredovanje bilo zakazano za 18. prosinca 2024.,

- da je tuženik objavio novi javni natječaj 22. studenog 2024.,

- da se tužitelj javio na javni natječaj iz studenog 2024. za Paviljon br. 36,

- da su stranke sklopile ugovor o zakupu poslovnog prostora br.: 6732/24- 1012/DZ-520 od 1. prosinca 20245. za Paviljon br. 36. na Zagrebačkom velesajmu.

16. Između stranaka je sporno:

- je li između stranaka ugovoreno produženje ugovor o zakupu iz 2019. na narednih pet godina,

- je li odredba čl. 6. st. 3. ugovora iz 2019. obvezujuća za tuženika, odnosno je li navedena odredba ništetna zbog toga što je protivna odredbi iz čl. 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, konkretno može li tuženik ponuditi tužitelju produženje ugovora, odnosno sklapanje novog ugovora o zakupu na narednih pet godina, sve bez raspisivanja javnog natječaja,

- je li tužitelj ima legitimnih očekivanja da će sa tuženikom sklopili novi ugovor o zakupu za narednih pet godina,

- je li tužitelju postupanjem tuženika na način da mu nije dao ponudu za ugovor koji bi se odnosio na daljnjih pet godina nastala šteta,

- nastanak, odnosno dospijeće štete,

- postojanje protupravnosti u postupanju tuženika,

- visina.

17. Prema odredbi čl. 7. st. 1. ZPP stranke su dužne iznijeti činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice.

18. Svaka stranka dužna je iznijeti činjenice i predložiti dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojim pobija navode i dokaze protivnika (čl. 219. st. 1. ZPP-a).

19. Ako sud na temelju izvedenih dokaza (čl. 8.) ne može sa sigurnošću utvrditi neku činjenicu, o postojanju činjenice zaključit će primjenom pravila o teretu dokazivanja (čl. 221.a ZPP-a).

20. Uvidom u natječaj br. 2/2019 za prikupljanje pisanih ponuda za zakup poslovnog prostora na adresi [adresa] (listovi 23. – 27. spisa) vidljivo je da se radi o natječaju za zakup, među ostalim Paviljona br. 36, površine 4733 m2 uz dvije mogućnosti i to na: a) 10 godina i b) alternativno 5 godina uz smanjenje cijene od 40 %. Iz navedenog natječaja vidljivo je i stanje predmetnog Paviljona, a to je da je građen 1957. – 1958., da je potpuna sanacija krova izvedena krajem 2024., da krovna viša mjesta prokišnjava, zidovi i podovi nisu toplinski izolirani, staklene površine su s jednostrukim ostaklenjem. Električna instalacija je dotrajala, nema zidnih i podnih priključaka, nema grijanja, hlađenja, kotlovnica je u lošem stanju, instalacije vode i odvodnje su ispravne, vatro dojava je u funkciji, telekomunikacija infrastruktura je u lošem stanju i paviljon je pod zaštitom Gradskog zavoda za zaštitu spomenika kulture i prirode kao građevni fonda spomeničke vrijednosti. Dakle, iz samog natječaja koji je objavljen za Paviljon br. 36 vidljivo je da postoje dvije mogućnosti za sklapanje ugovora o zakupu, a to je na 10 ili na 5 godina. Stoga je tužitelju, već prilikom javljanja na natječaj, bilo jasno ili moralo biti jasno da postoje navedene dvije opcije.

21. Sud je saslušao svjedokinju ŠF na glavnoj raspravi 2. travnja 2025. (listovi 130. – 133. spisa) koja je navela da je bivša direktorica tuženika, na tom radnom mjestu radila je u vrijeme sklapanja ugovora iz 2019., a s tog radnog mjesta je opozvana u veljači 2022. Potpisala je ugovor o zakupu iz 2019., a radilo se o tipskom ugovoru. Pojasnila je da je tuženik u to vrijeme imao natječajni uvjet 5 godina plus 5 godina. Takvi uvjeti ugovarali su se kod velikih investicija, a što je bio slučaj s tužiteljem. Istakla je da je to zbog toga što se radilo o starom paviljonu i paviljonu koji nije održavan. Stoga u takvim slučajevima zakupnici plaćanju zakupninu umanjenju za 40 % prvih 5 godina dok se preostalih 5 godina plaća zakupnina u punom iznosu. Istakla je da nije realno za očekivati da će ići na produženje na dodatnih 5 godina u slučajevima velikih investicija. Objasnila je da je u interesu tuženika bilo sklopiti dobar i pravno ispravan posao. Nije ulazila u razloge zašto se tužitelj odlučio za određenu opciju trajanja zakupa, a poslovni interes tuženika bio je sklopiti ugovor o što dužem trajanju. Navela je da nije bila upoznata sa zakonskim odredbama o produljenju ugovora o zakupu. Ugovor je prošao provjeru pravne službe. Ne zna kolike je troškove ulaganja imao tužitelj u predmetni paviljon.

22. Na istoj glavnoj raspravi sud je saslušao svjedoka JF koji je rekao da je upoznat sa svime što se događalo u odnosima stranaka. Objasnio je da se tužitelj javio na natječaj. Ugovor je pročitao. Cilj im je bio sklopiti ugovor na minimalno 10 godina. Takvo što bilo je nužno i zbog kredita. Tužitelj je imao troškove ulaganja u iznosu većem od 2.000.000,00 EUR. Cilj posla bio je ostvariti povrat izvršenih investicija. Više puta su tuženika zvali da produži ugovor, na što se tuženik oglušio. Nakon isteka ugovora, tužitelj je nastavio plaćati puni iznos zakupnine. Tužitelj je morao platiti sve što se od njega tražilo prije javljanja na novi natječaj. Zakupnina iz ugovora 2024. tri je puta veća od zakupnine koja bi se primjenjivala da je ugovor produžen. Natječajnim uvjetima bilo je ponuđeno sklapanje ugovora na 10 godina i sklapanje ugovora na 5 plus 5 godina. Istakao je da je tužitelj i prije bio u poslovnom odnosu s tuženikom.

23. Sud je saslušao i zakonske zastupnike stranaka na glavnoj raspravi 3. travnja 2025.

24. Zakonski zastupnik tužitelja EF (listovi 136. – 139. spisa) je potvrdio da je sklopljen ugovor o zakupu 2019. i 2024. Ugovor su dobili na čitanje u javnobilježničkom uredu prije potpisa te su ga tamo pročitali. Tužitelju je bilo bitno da se ugovor sklapa na 5 plus 5 godina. Radi se o tipskim ugovorima. Odlučili su se na opciju 5 plus 5 jer se radilo o izrazito velikoj investiciji. Pojasni je da je to zbog toga što je trebalo puno ulagati u predmetni paviljon. Objasnio je da se osjećaju izigranima i prevarenima. Pojasnio je da su imali legitimna očekivanja da će tuženik ispoštivati dogovor. Nikada ne bi sklopili ugovor da su mislili da se sklapa samo na 5 godina. Očekivali su da će se poštivati klauzula 5 plus 5 jer je to bila dotadašnja praksa tuženika, a i tuženik je gradsko trgovačko društvo. Bilo im je bitno da se zakupnine i troškovi režija uredno podmiruju.

25. Zakonska zastupnica tuženika SF dala je pisanu izjavu, koju je ovjerila pred javnim bilježnikom 28. siječnja 2025. (listovi 92. i 93. spisa), iz koje proizlazi da je točno da su stranke sklopile ugovor 2019., da je točno postojanje odredbe iz čl. 6. st. 3. navedenog ugovora. Istakla je da je navedena odredba omaškom preuzeta iz ranijih predložaka istovjetnih ugovora ali da tuženik nije bio u mogućnosti ponuditi sklapanje novih ugovora na takav način zbog zakonskih odredbi. Navela je da je tužitelj i dalje u posjedu i da neometano obavlja svoju poslovnu djelatnosti. Ujedno je istaknula da su stranke 2024. sklopile novi ugovor o zakupu predmetnog paviljona.

26. Zakonska zastupnica tuženika SF (listovi 139. – 141. spisa) je navela da u cijelosti ostaje kod pisane izjave. Potvrdila je sklapanje ugovora iz 2024. i da se tužitelj nalazi u posjedu predmetnog paviljona. Objasnila je da su tražili mišljenje ministarstva te da tuženik nije mogao dati tužitelju ponudu za sklapanje novog ugovora. Mišljenje Grada Zagreba nisu tražili. Istakla je da tuženik postupa po zakonu i podzakonskim aktima. Objasnila je da se nije tuženik raspitivao o načinu postupanja davanja u zakup poslovnih prostora od strane pravnih osoba u vlasništvu Grada ali jest kod drugih trgovačkih društava u javnom vlasništvu. Potvrdila je da se tužitelj tuženiku obraćao sa svojim zahtjevima više puta. Objasnila je da je strategija tuženika davati poslovne prostore, poput predmetnog paviljona, u dugoročan zakup. Navela je da cjenike za dugoročan zakup ne objavljuju, jer se tuženik, među ostalim, bavi i djelatnošću kratkoročnog zakupa, a koja djelatnost je izrazito konkurentna.

27. U odnosu na iskaz bivše direktorice tuženika, sada svjedokinje ŠF, iskaz JF i iskaz zakonskog zastupnika tužitelja, valja navesti da se ugovori primjenjuju onako kako glase (čl. 319. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj: 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022. i 155/2023. – dalje u tekstu: ZOO). Pri tumačenju spornih odredbi ne treba se držati doslovnih značenja pojedinih izričaja, već treba istraživati zajedničku namjeru ugovaratelja i odredbu tako razumjeti kako to odgovara načelima obveznog prava utvrđenim tim Zakonom (čl. 319. st. 2. ZOO-a). U slučaju kad je ugovor sklopljen prema unaprijed otisnutom sadržaju ili kad je ugovor na drugi način pripremila i predložila jedna ugovorna strana, nejasne odredbe tumačit će se u korist druge strane (čl. 320. st. 1. ZOO-a). S navedenim u vezi, valja navesti da iz ugovora o zakupu iz 2019. jasno i nedvosmisleno proizlazi da je sklopljen na razdoblje od 5 godina dok se odredba čl. 6. st. 3. navedenog ugovora ne može smatrati spornom odredbom, zbog čega nema primjene čl. 319. st. 1. ZOO-a, a niti se može smatrati nejasnom odredbom, zbog čega nema primjene čl. 320. st. 1. ZOO-a. Naime, radi se o ništetnoj odredbi iz čl. 6. st. 3. ugovora o zakupu iz 2019., što će biti još dodatno obrazloženo u nastavku.

28. Ugovor o zakupu poslovnog prostora br.: 4539/19-0104/SP-520 sklopljen je 25. travnja 2019. (listovi 8. – 20. spisa). U uvodu ugovora naznačeno je da je navedeni ugovor sklopljen 25. travnja 2018., međutim, radi se o omašci. Ovo stoga jer u čl. 1. navedenoj ugovora stoji da se sklapa na temelju natječaja od 13. veljače 2019. dok je i ovjera ugovora pred javnom bilježnicom izvršena 29. travnja 2019. Datum sklapanja ugovora – 25. travnja 2019. između stranaka nije sporan.

29. Prema odredbi iz čl. 6. st. 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ("Narodne novine", broj 125/2011. i 64/2015. – dalje: ZZKPP/2011.) poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje se u zakup putem javnoga natječaja.

30. Iznimka od navedenog pravila provođenja javnog natječaja propisana je odredbom iz čl. 6. st. 3. ZZKPP/2011. kojom je uređeno da je iznimno od odredbe st. 1. tog čl. zakupodavac dužan sadašnjem zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, ili na zahtjev zakupnika, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme - ne dulje od pet godina, osim ako mu je taj poslovni prostor potreban za obavljanje njegove djelatnosti.

31. Odredba iz čl. 6. st. 3. ugovora o zakupu iz 2019. sklopljena je primjenom iznimke propisane čl. 6. st. 3. ZZKPP/2011.

32. Međutim, Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ("Narodne novine", broj 112/2018. – dalje: ZIDZZKPP/2018.) je na temelju odredbe iz čl. 17. toga Zakona stupio na snagu je 22. prosinca 2018.

33. Prema odredbi iz čl. 5. ZIDZZKPP/2018. promijenjena je dotadašnja odredba čl. 6. ZZKPP/2011. pa je tako izmijenjenom odredom propisano da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje u zakup javnim natječajem.

34. Također, odredbom iz čl. 5. ZIDZZKPP/2018. više ne postoji iznimka za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora kada je poslovni prostor u vlasništvu pravnih osoba ili pretežnom vlasništvu pravnih osoba koje su u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave. Dakle, više u Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ("Narodne novine", broj: 125/2011., 64/2015. i 112/2018.) ne postoji iznimka kakva je postojala u ZZKPP/2011.

35. Ugovor o zakupu poslovnog prostora br.: 4539/19-0104/SP-520 sklopljen je 25. travnja 2019. kada su već na snazi bile odredbe ZIDZZKPP/2018., odnosno kada je na snazi bio Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“, br. 125/2011., 64/2015. i 112/2018. – dalje u tekstu: ZZKPP). Navedeno stoga jer je ZIDZZKPP/2018. stupio na snagu 22. prosinca 2018. dok je ugovor između stranaka sklopljen 25. travnja 2019., dakle, nakon stupanja na snagu izmjene odredbe iz čl. 6. ZZKPP/2011.

36. Odredba čl. 5. st. 1. ZIDZZKPP/2018. jasna je i nedvosmislena te je njome propisano da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje u zakup javnim natječajem. Daljnjim odredbe navedenog čl. ne propisuju iznimke za pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu (propisuju iznimke za Republiku Hrvatsku i jedinice lokalne, područne (regionalne) samouprave). Navedena odredbe postala je čl. 6. st. 1. ZZKPP-a.

37. Prema odredbi iz čl. 5. st. 12. ZIDZZKPP/2018., odnosno čl. 6. st. 6. ZZKPP-a ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbama ovoga članka je ništetan.

38. Stoga, ugovaranje odredbe iz čl. 6. st. 3. ugovora o zakupu od 25. travnja 2019., a kojom stranke ugovaraju obvezu tuženika da tužitelju ponudi novi ugovor o zakupu na daljnjih pet godina, stranke su ugovorile obvezu koja je protivna prisilnim propisima i to odredbi iz čl. 6. st. 1. ZZKPP-a kojom je izričito propisano raspisivanje javnih natječaja, bez ikakvih iznimaka za pravne osobe u vlasništvu ili pretežnom vlasništvu Republike Hrvatske te jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave.

39. S obzirom na to da je svaka odredba koja je suprotna odredba čl. 6. ZZKPP-a ništetna, to je i tako ugovorena odredba iz čl. 6. st. 3. ugovora o zakupu od 25. travnja 2019. ništetna, suprotno upiranju tužitelja.

40. Prema odredbi iz čl. 324. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18. i 126/2021. – dalje u tekstu: ZOO). ništetnost neke odredbe ugovora ne povlači ništetnost ugovora ako on može opstati bez ništetne odredbe i ako ona nije bila ni uvjet ugovora ni odlučujuća pobuda zbog koje je ugovor sklopljen.

41. S obzirom na to da navedeni ugovor iz 2019. može opstati i bez ništetne odredbe iz čl. 6. st. 3., to se radi o djelomičnoj ništetnosti po čl. 324. st. 1. ZOO-a.

42. Prema odredbi iz čl. 323. st. 1. ZOO-a u slučaju ništetnosti ugovora svaka ugovorna strana dužna je vratiti drugoj sve ono što je primila na temelju takva ugovora, a ako to nije moguće, ili ako se narav onoga što je ispunjeno protivi vraćanju, ima se dati odgovarajuća naknada u novcu, prema cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke, ako zakon što drugo ne određuje.

43. Zbog navedenog, ne može se tražiti od tuženika da postupi po čl. 6. st. 3. ugovora o zakupu iz 2019., odnosno da tužitelju da ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na daljnjih pet godina, a sve bez raspisivanja javnog natječaja, kada bi u tom slučaju tuženik postupao po ništetnoj odredbi ugovora. Dapače, čak i u slučaju da tuženik jest postupio po navedenoj odredbi ugovora iz 2019., to bi takav ugovor o zakupu bio ništetan, sve primjenom odredbi iz čl. 6. st. 1. i 12. ZZKPP-a.

44. Prema odredbi iz čl. 15. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“, br. 123/2024 – dalje u tekstu: ZIDZZKPP/2024.) navedene izmjene i dopune stupile su na snagu 31. listopada 2024. (dakle, prije sklapanja novog ugovora o zakupu iz 2024.). Prema odredbi iz čl. 2. ZIDZZKPP/2024. poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu isključivom ili pretežitom vlasništvu daje se u zakup javnim natječajem. Međutim, prema odredbi iz čl. 2. st. 15. odredbe toga članka na odgovarajući se način primjenjuju i na poslovne prostore u vlasništvu pravnih osoba u isključivom ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske odnosno jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave. Stoga se i u slučaju tuženika primjenjuju iznimke iz st. 7. i 8. istog čl. ZIDZZKPP/2024. Prema odredbi iz čl. 15. st. 7. ZIDZZKPP/2024. iznimno od odredbe stavka 1. toga članka, a pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drukčiji način, Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave kao zakupodavac može zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti ispunjava sve obveze iz ugovora o zakupu i koji obavlja dopuštenu djelatnost u tom prostoru, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme od najduže deset godina, uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina, u kojoj će ponudi iznos mjesečne zakupnine biti određen prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik obavlja, osim ako je tako određen iznos zakupnine niži od iznosa mjesečne zakupnine koju zakupnik plaća na temelju važećeg ugovora o zakupu, u kojem će se slučaju iznos mjesečne zakupnine odrediti kao u postojećem ugovoru o zakupu (dakle, za primjenu ove iznimke, potrebno je da ugovor traje, da zakupnik uredno plaća zakupnine i da u prostoru obavlja dopuštenu djelatnost, u ovom predmetu nesporno je da je ugovor istekao u travnju 2024, znači, nije trajao u vrijeme stupanja na snagu ZIDZZKPP/2024. te zakupnik nije uredno i u cijelosti podmirivao obveze prema zakupodavcu, već je to učinio naknadno da bi se mogao javbiti na javni natječaj iz prosinca 2024., pritom je najniža zakupnina koja s emože odrediti ona iz podzakonskih akata). Također, prema odredbi iz čl. 2. st. 8. ZIDZZKPP/2024. Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, a pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drukčiji način, Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave, kao zakupodavac, može zakupniku kojem je istekao ugovor o zakupu, a koji u potpunosti ispunjava sve obveze na temelju prijašnjeg ugovora o zakupu i koji obavlja dopuštenu djelatnost u tom prostoru te protiv kojega se ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed poslovnoga prostora, ponuditi sklapanje ugovora o zakupu na određeno vrijeme od najduže deset godina, uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina, u kojoj će ponudi iznos mjesečne zakupnine biti određen prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik u prostoru obavlja, osim ako je tako određen iznos zakupnine niži od iznosa mjesečne zakupnine odnosno naknade koju zakupnik plaća na temelju prijašnjeg ugovora o zakupu, u kojem će se slučaju iznos mjesečne zakupnine odrediti kao u prijašnjem ugovoru o zakupu odnosno u visini zatečene naknade koju korisnik plaća (dakle, za ovu iznimku potrebno je – da je istekao ugovor, da zakupnik obavlja u prostoru dopuštenu djelatnost, da zakupnik uredno plaća obveze po prošlom ugovoru, kao u ovom slučaju ali i da se protiv zakupnika ne vodi postupak radi iseljenja i ispražnjenja prostora u zakupu). Međutim, a kako između stranaka nije sporno da je između stranaka vođen ovršni postupak radi iseljenja i ispražnjenja protiv tužitelja, kao ovršenika, iz predmetnog paviljona, to nisu ispunjene zakonske pretpostavke za ostvarenje iznimke iz odredbi čl. 2. st. 8. u vezi sa st. 15. sitog članka dok je jednako ostalo uređeno da je ugovor sklopljen suprotno navedenim odredbama iz čl. 2. ništetan po čl. 2. st. 13. ZIDZZKPP/2024. Valja navesti da i u slučaju ove iznimke zakupnina je u najnižoj visini kako je propisana podzakonskim aktima.

45. Vezano uz navedeno, valja navesti da odredba sadržaja iz čl. 6. st. 3. ugovora iz 2019. (posebice list 10. spisa) nije sporna između stranaka. No, tužitelju valja navesti da tom odredbom nije između stranaka dogovoren čak ni iznos zakupnine koja bi se primjenjivala unutar slijedećih pet godina, čime valja navesti da se stranke nisu dogovorile o bitnim sastojcima ugovora. Naime, odredbom je dogovoreno damo da se neće primjenjivati t. III. Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor. Navedene odredbe t. III. Zaključka propisuju umanjenje iznosa zakupnine u određenim slučajevima, kao u prvih pet godina kada je zakupnina bila manja za 40 %. Pritom valja navesti da je u vrijeme sklapanja prvog ugovora o zakupu iz 2019. na snazi bio Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor („Službeni glasnik Grada Zagreba, br. 6/2016.) dok je u vrijeme sklapanja drugog ugovora iz 2024. već duže vremena na snazi bio Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor („Službeni glasnik Grada Zagreba, br. 14/2023.) koji je na temelju odredbe iz čl. 10. navedenog Zaključka stupa na snagu osmog dana od objave. Navedeni Zaključak datiran je sa 31. ožujkom 2023., objavljen 25. travnja 2023., čime je stupio na snagu 3. svibnja 2023.

46. Slijedom iznesenog, valjalo je odbiti, kao neosnovan, prvotno postavljen tužbeni zahtjev tužitelja na izdavanje ponude za sklapanje ugovora na daljnjih pet godina.

47. U odnosu na eventualno kumuliran tužbeni zahtjev na isplatu naknade štete, valja navesti da tužitelj prvo navodi da potražuje: a) izravnu štete i b) izgubljenu zaradu. U tužbi obrazlaže da neće moći vraćati kredit i pozajmice u iznosu od 1.030.000,00 EUR. Ujedno u tužbi ističe da pridržava pravo tražiti i c) cjelokupnu štetu, a koja ase sastoji pretežno od izgubljene dobiti. Kasnije u podnesku od 29. siječnja 2025. tužitelj ističe da traži naknadu štete u visini razlike između iznosa zakupnine koju bi plaćao da je produžen ugovor na narednih pet godina i one koju je za korištenje tuđe nekretnine plaćao nakon istekao ugovor iz 2019., odnosno one koju plaća nakon sklapanja ugovora o zakupu iz 2024. Ovako tužitelj postupa jer je došlo do izmijenjenih odlučnih činjenice, a to je da je bio zakazano uredovanje u ovršnom postupku, da je tuženik raspisao javni natječaj te da su stranke sklopile novi ugovor o zakupu iz 2024., a zbog čega je tužitelj i dalje u posjedu predmetnoj Paviljona br. 36. te ga koristi za obavljanje svoje djelatnosti.

48. Tuženik se protivi preinačenju tužbe. Prema odredbi iz čl. 191. st. 2. ZPP-a ako tužitelj preinačuje tužbu tako da, zbog okolnosti koje su nastale nakon podnošenja tužbe, zahtijeva iz iste činjenične osnove drugi predmet ili novčanu svotu, tuženik se takvoj preinaci ne može protiviti. Kao što je već obrazloženo, tužitelj je u tužbi tražio naknadu štete koja će mu tek nastati jer neće moći plaćati kredit i pozajmice dok je u kasnije podnesku naveo da traži naknadu štete u visini razlike zakupnina. Navedenu preinaku istovjetnosti zahtjeva tužitelj je izvršio zbog promjene okolnosti nastalih nakon podnošenja tužbe (uredovanje u ovršnom postupku, objava natječaja, sklapanje ugovora iz 2024.). stoga se takvoj preinaci tuženik ne može protiviti, sve primjenom odredbe iz čl. 191. st. 1. i 2. ZPP-a. Nadalje, iz naknade štete tužitelj je dopunio i pravnu osnovu tužbe na način da je prava osnova , kako naknada štete, tako i stečeno bez osnove, a što nije preinaka, sve primjenom odredbe iz čl. 191. st. 3. ZPP-a. Zbog navedenog, riješeno je kao u rješenju.

49. U odnosu na eventualno kumuliran tužbeni zahtjeva naknade štete, tuženik ističe da nisu ostvarene i dokazne pretpostavke za odgovornost za štete, odnosno da šteta nije nastala, niti ima naznake da će nastati te da u postupanju tuženika nema elemenata protupravnosti.

50. Prema odredbi iz čl. 342. st. 1. ZOO-a vjerovnik u obveznom odnosu ovlašten je od dužnika zahtijevati ispunjenje obveze, a dužnik je dužan ispuniti je savjesno u svemu kako ona glasi. Kad dužnik ne ispuni obvezu ili zakasni s njezinim ispunjenjem, vjerovnik ima pravo zahtijevati i popravljanje štete koju je zbog toga pretrpio (st. 2.).

51. Prema odredbi iz čl. 349. ZOO-a ako odredbama ovoga odsjeka ZOO-a koja uređuje ugovornu odgovornost za štetu nije drukčije propisano, na naknadu navedene štete na odgovarajući se način primjenjuju odredbe toga Zakona o naknadi izvanugovorne štete.

52. Prema odredbi iz čl. 1045. st. 1. ZOO-a tko drugome prouzroči štetu, dužan je naknaditi je ako ne dokaže da je šteta nastala bez njegove krivnje.

53. S obzirom na to da nitko nikoga ne može pozivati na ispunjenje ništetne obveze, to nema protupravnosti u postupanju tuženika kada nije ispunio preuzetu ugovornu, a ništetnu obvezu na davanje ponude i sklapanje novog ugovora, bez raspisivanja javnog natječaja.

54. Također, ne mogu se uzeti kao osnovani navodi tužitelja da je imao legitimna očekivanja da će se ugovor produžiti na narednih pet godina. Naime, odredbe ugovora se primjenjuju onako kako glase (čl. 319. st. 1. ZOO-a). U ugovoru o zakupu iz 2019. jasno piše da je sklopljen na pet godina. Odredbom (koja je ništetna) iz čl. 6. st. 3. ugovora iz 2019. postoji samo (nepostojeća jer je ništetna) obveza tuženika dati ponudu za novi ugovor. Čak i da takva odredba nije ništetna, takva odredba ne dovodi do sigurnosti obveznog i poslovnog odnosa jer se stranka koja treba dati ponudu može odlučiti ne dati takvu ponudu. Naime, da bi takva odredba dovodila (da nije ništetna) do pravne i poslovne sigurnosti trebala bi biti ugovorena u smjeru da se odmah sklapa ugovor o zakupu na razdoblje od 10 godina (a koji je izbor tužitelj imao ali ga njije prihvatio) ili barem da je između stranaka ugovoreno da ako jedna od stranaka ugovora ne da ponudu, to će u određenom roku, navedeno biti zamijenjeno već odmah novim ugovorom, a što između stranaka nije ugovoreno. Nadalje, neosnovano ukazuje tužitelj da je samo tuženik, kao pravna osoba u vlasništvu Grada Zagreba, trebao poštivati prisilne propise. Navedeno stoga jer su svi dužni poštivati međunarodne ugovore, ustav republike Hrvatske i prisilne propisuje te nepoznavanje propisa, ovdje konkretno ZZKPP-a, ne ispričava niti tuženika, ali niti tužitelja. Uz navedeno, tužitelju valja navesti da u pravnom prometu sudjeluje kao trgovačko društvo te je kao takav sudionik u obveznom odnosu dužan u ispunjavanju svoje obveze postupati s pažnjom koja se u pravnom prometu zahtijeva u odgovarajućoj vrsti obveznih odnosa (pažnja dobrog gospodarstvenika).

55. Nadalje, valja navesti da tužitelj nije dokazao da mu je nastala šteta, sve primjenom odredbe iz čl. 1045. st. 1. u vezi s čl. 349. ZOO-a, sve sukladno odredbi iz čl. 219. st. 1. u vezi s čl. 221.a ZPP-a. Naime, tužitelj je bio dužan plaćati zakupninu do isteka ugovora o zakupu 2019., što je i činio. Nakon isteka ugovora iz 2019., tužitelj je bio dužan, sve do sklapanja novog ugovora o zakupu, plaćati naknadu za korištenje tuđe stvari, a što je u konačnici i u učinio, dok je nakon sklapanja ugovora o zakupu iz 2024. tužitelj bio dužan plaćati novu zakupninu, a što očito, također, čini. Stoga se navedeni plaćeni iznosi ne mogu uzeti kao naknada štete već kao plaćanje obveza, po ugovornoj i izvanugovornoj odgovornosti prema tuženiku. Naime, plaćanjem navedenih iznosa tužitelju nije nastala šteta sve će tužitelj ispunio svoje ugovorne i izvanugovorne obveze.

56. Tužitelj navodi i pravnu osnovu stečenog bez osnove. Prema odredbi iz čl. 1111. st. 1. ZOO-a kada dio imovine neke osobe na bilo koji način prijeđe u imovinu druge osobe, a taj prijelaz nema osnove u nekom pravnom poslu, odluci suda, odnosno druge nadležne vlasti ili zakonu, stjecatelj je dužan vratiti ga, odnosno, ako to nije moguće, naknaditi vrijednost postignute koristi.

57. Točno je da je dio imovine tužitelja prešao u imovinu tuženika i to prvo plaćanjem zakupnine po ugovoru iz 2019., zatim plaćanjem naknade za korištenje tuđe nekretnine dok stranke nisu bile u ugovornom odnosu, a posljednje i plaćanjem zakupnine po ugovoru iz 2024. Međutim, svi ti prijelazi imovine dogodili su se po pravnom poslu (ugovorima o zakupu iz 2019. i 2024., korištenje tuđe nekretnine). Vezano uz navedeno, između stranaka nije sporno da je tužitelj cijelo vrijeme u posjedu predmetnog poslovnog prostora i u njemu obavlja svoju djelatnost.

58. Iako se tužitelj tijekom postupka sam ne poziva, sud je mišljenja da je na konkretan spor potrebno primijeniti odredbu iz čl. 323. st. 2. ZOO-a kojom je propisano da je ugovaratelj koji je kriv za sklapanje ništetnog ugovora odgovoran svome suugovaratelju za štetu koju trpi zbog ništetnosti ugovora ako ovaj nije znao ili prema okolnostima nije morao znati za postojanje uzroka ništetnosti.

59. Vezano uz navedeno, valja navesti da tužitelj, sukladno odredbi iz čl. 219. st. 1. ZPP-a, ni u ovom slučaju nije dokazao nastanak štete. Ovo zbog već obrazloženog razloga, a to je da tužitelju nije nastala šteta jer je tužitelj bio dužan ispunjavati svoje ugovorne i izvanugovorne obveze (plaćanja zakupnine, plaćanja naknade za korištenje tužbe nekretnine u visini zakupnine).

60. S obzirom na izneseno, odlučeno je kao u t. I. izreke i u odnosu na eventualno kumulirani tužbeni zahtjev.

61. O troškovima parničnog postupka sud je odlučivao na temelju odredbi iz čl. 151. st. 1., čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a te odredbi Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“, broj 138/2023. - dalje u tekstu: Tarife). Tužitelj je vrijednost predmeta spora naznačio u iznosu od 10.000,00 EUR (list 1. spisa). Tuženik je prigovorio prenisko naznačenoj vrijednosti predmeta spora (list 56. spisa). Sud je na ročištu 30. siječnja 2025. odredio vrijednost predmeta spora na prvotno postavljeni tužbeni zahtjev u iznosu od 10.000,00 EUR dok je u odnosu na eventualno kumulirani tužbeni zahtjev odredio vrijednost predmeta spora u iznosu od 1.030.000,00 EUR, sve primjenom odredbe iz čl. 40. st. 3. ZPP-a. Navedeno stoga jer se radi o dva različita tužbena zahtjeva, a sve primjenom odredbe iz čl. 37. st. 1. ZPP-a. Prvotni tužbeni zahtjev odnosi se na činjenje, a eventualno kumulirani na isplatu, dok je sud prilikom odlučivanja o troškovima parničnog postupka uzeo u obzir zbrojene vrijednosti predmeta spora od 1.040.000,00 EUR. Zbog navedenog, a sve primjenom Tbr. 7.1. Tarife jedna puna radnja iznosi 6.412 boda, odnosno 12.824,00 EUR.

62. Stoga je, kao potrebne za vođenje parnice, u smislu odredbe iz čl. 155. st. 1. ZPP-a, tuženiku valjalo priznati trošak sastava odgovora na tužbu u traženom iznosu od 12.748,00 EUR na temelju Tbr. 8.1. Tarife, trošak sastava podnesaka od 30. siječnja 2025. u iznosu od 12.748,00 EUR na temelju Tbr. 8.1. Tarife, trošak sastava podneska od 28. siječnja 2025. u iznosu od 50,00 EUR na temelju Tbr. 8.4. Tarife, kao i troškove zastupanja, po punomoćnicima, na ročištima 30. siječnja 2025., 2. travnja 2025. i 3. travnja 2025., za svako ročište iznos od 12.748,00 EUR prema Tbr. 9.1. Tarife, sve uvećano za PDV-e. Valja navesti da tuženik za jednu punu radnju traži iznos od 12.748,00 EUR, a ne pravilno iznos od 12.824,00 EUR. Stoga je tuženiku valjalo dosuditi troškove parničnog postupka u iznosu od 79.737,50 EUR sa zateznim kamatama počev od presuđenja do isplate po odredbi iz čl. 151. st. 3. ZPP-a, a po stopi iz čl. 29. st. 2. ZOO-a koja se primjenjuje u ostalim odnosima, zbog čega je odlučeno kao u t. II. izreke.

63. Međutim, valjalo je odbiti trošak sudske pristojbe na odgovor na tužbu u iznosu od 331,81 EUR, kao i previsoko traženi trošak sastava podneska od 28. siječnja 2025. jer se ne radi o obrazloženom podnesku iz Tbr. 8.1. Tarife, već je podnesak tumačen kao ostali podnesi i suđen po Tbr. 8.3. Tarife. Također, tuženiku ne pripadaju troškove zastupanja, po punomoćniku, na ročištu za objavu presude u traženom iznos od 100,00 EUR, sve sa zateznim kamatama. Stoga je valjalo u odnosu na dio zahtjeva od 15.997,50 EUR sa zateznim kamatama odlučiti kao u t. III. izreke.

U Zagrebu 17. travnja 2025.

Sutkinja:

Dina Jellin

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude stranke su ovlaštene izjaviti žalbu u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka presude odnosno od dana objave presude ukoliko uredno pozvana stranka nije pristupila na ročište za objavu i to u dva primjerka za sud i po jedan primjerak za svaku protivnu stranu. Žalba se podnosi Trgovačkom sudu u Zagrebu, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske.

Dostaviti:

1. tužitelju, po pun., uz nalog za sudsku pristojbu na presudu 663,61 EUR

2. tuženiku, po pun.

3. kal. 30 dana