REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-10443/2019-88

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu toga suda Ivani Požar kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužitelja ŽH iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], zastupanog po Antonu Paliću, odvjetniku iz Zagreba, protiv tuženika Nivogradnja d.o.o. iz Zagreba, Medvedgradska19, OIB 89521783329, zastupanog po Mladenu Sučeviću, odvjetniku iz Zagreba, radi isplate, nakon održane glavne rasprave zaključene dana 7. travnja 2025. godine, u prisutnosti tužitelja osobno uz punomoćnika tužitelja odvjetnika Antona Palića i punomoćnika tuženika odvjetnika Matije Sučeviće, a po čl. 335. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19 i 80/22 - dalje u tekstu ZPP-a), dana 17. travnja 2025. godine

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženiku Nivogradnja d.o.o. iz Zagreba, Medvedgradska19, OIB 89521783329, isplatiti tužitelju ŽH iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], iznos od 39.418,67 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na iznos od 13.021,57 EUR teku od 2. svibnja 2014., a na iznos od 26.397,10 EUR teku od 8. studenog 2022., te koje kamate se od dospijeća pa do 31.07.2015. godine obračunavaju prema eskontnoj stopi HNB-a koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu, uvećanoj za pet postotnih poena, od 01.08.2015. godine pa do 31.12.2022. godine po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, od 01.01.2023. do 29.12.2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30.12.2023. pa do isplate po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

II Odbija se dio zahtjeva tužitelja kojim na dosuđeni mu iznos od 26.397,10 EUR potražuje zatezne kamate za razdoblje od 2. svibnja 2014. do 7. studenog 2022.

III Odbija se dio zahtjeva tužitelja u iznosu od 6.370,69 EUR sa zateznim kamatama tekućim od 5. prosinca 2018. pa do isplate.

IV Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 14.211,00 EUR sa zateznim kamatama tekućim od 17. travnja 2025. do isplate po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da je s tuženikom dana 19.3.2014. zaključio Ugovor o kupoprodaji stana i pripadajućeg vanjskog parkirališnog mjesta kojim je kupio trosobni stan u prizemlju ukupne podne površine 56,20 m2, s vanjskim parkirališnim mjestom oznake PM1. Tužitelj navodi da su već prilikom primopredaje stana utvrđeni brojni nedostaci koji su sve do dana podnošenja tužbe samo djelomično otklonjeni, a pojavljuju se i novi skriveni nedostaci. Tužitelj ističe da su se na zidovima pojavila napuknuća koja je reklamirao tuženiku, te koja je tuženik pokušao otkloniti između ostalog i postavljanjem mrežice na zidu, no i nakon toga zidovi su ponovno pucali. Tužitelj je stoga angažirao vještaka dipl. ing. Atilu Etera radi utvrđivanja uzroka pucanja zidova te je isti utvrdio da se radi o lošoj konstrukciji zgrade zbog čega je narušena statika same zgrade. Kako tužitelj smatra da se radi o neotklonjivim nedostacima koji smanjuju vrijednost njegovog stana za barem 16%, to isti tužbenim zahtjevom predlaže naložiti tuženiku isplatu iznosa od 98.111,03 kn/13.021,57 EUR sa zateznim kamatama tekućim od 2.5.2014. pa do isplate. U daljnjem tijeku postupka, a nakon provedenog vještačenja, tužitelj konačno postavlja svoj zahtjev podneskom od 8.11.2022. na način da na ime umanjenja vrijednosti stana potražuje iznos od ukupno 39.418,67 EUR, te istim podneskom postavlja i zahtjev za naknadu iznosa potrebnog za privremeno otklanjanje nedostataka na stanu (napuknuća na zidovima) u iznosu od 6.370,69 kn, sa zateznim kamatama tekućim od 5.12.2018. sve to uz naknadu parničnog troška.

2. U odgovoru na tužbu tuženik se istoj protivi, te ukazuje da je za stambenu zgradu u kojoj se nalazi tužiteljev stan izdana uporabna dozvola. Ističe prigovor prekluzije jer se prava tužitelja kao kupca gase nakon isteka dvije godine računajući od dana odašiljanja obavijesti prodavatelju o nedostacima. Smatra pogrešnim stav tužitelja da mu pripada sniženje cijene jer je tužitelj tu cijenu u cijelosti već isplatio. Tuženik smatra da se u konkretnom slučaju ne radi o bitnim zahtjevima za građevinu niti se na prava tužitelja kao kupca može primijeniti desetogodišnji rok računajući od dana predaje nekretnine. Nakon što je tužitelj povisio svoj zahtjev, tuženik se toj preinaci protivi te ističe prigovor zastare. Predlaže tužbeni zahtjev odbiti uz naknadu parničnog troška.

3. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u Ugovor o kupoprodaji (list 8), zapisnik o primopredaji (list 16), e-mail poruke od 6.12.2015., 15.1.2015., 17.1.2016., 11.3.2016., 12.3.2016., 21.1.2017., 11.6.2016., 23.6.2016., 27.2.2016., 9.11.2014. i 30.5.2018., 1.11.2018. (list 20-34), nalaz i mišljenje vještaka dipl. ing. Žarka Željka (list 287), iskaze tužitelja i svjedoka TH i HH (list 358).

4. Ocjenjujući rezultate svih provedenih dokaza, a sukladno odredbi čl. 8 ZPP-a, sud je našao tužbeni zahtjev djelomično osnovanim do visine kao u toč. I. izreke ove presude.

5. Među strankama je nesporno da je tužitelj kao kupac je s tuženikom kao prodavateljem dana 19.3.2014. zaključio Ugovor o kupoprodaji stana i pripadajućeg vanjskog parkirališnog mjesta kojim je kupio trosobni stan u prizemlju ukupne podne površine 56,20 m2, s vanjskim parkirališnim mjestom oznake PM1, a nesporno je i to da je tuženik bio i investitor u gradnji predmetne višestambene zgrade. Neprijeporna je i činjenica da su se na stanu pojavili određeni nedostaci koje je tužitelj u više navrata prijavljivao, a tuženik ih je pokušao otkloniti. Sporno je da li su nedostaci otklonjeni, da li tužitelj zbog njih ima pravo na sniženje cijene i koliko isto iznosi, a sporna je i osnovanost prigovora prekluzije i zastare, kao i dopuštenost preinake.

6. S obzirom da se u konkretnom slučaju radi o kupoprodaji nekretnine po ugovoru u kojem je upravo tuženik naveden kao prodavatelj, to se pravni odnos među strankama ima prosuđivati primjenom odredbi Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11 i 78/15 - dalje u tekstu ZOO) koje govore o odgovornosti prodavatelja za materijalne nedostatke na prodanoj stvari. U tom smislu utvrđena je pasivna legitimacija tuženika, koju tuženik tijekom postupka nije posebno niti sporio.

7. Nadalje, Zakonom o zaštiti potrošača (Narodne novine 41/2014, 110/2015) propisano je u čl. 5. da je »potrošač« svaka fizička osoba koja sklapa pravni posao ili djeluje na tržištu izvan svoje trgovačke, poslovne, obrtničke ili profesionalne djelatnosti, dok je »trgovac« bilo koja osoba koja sklapa pravni posao ili djeluje na tržištu u okviru svoje trgovačke, poslovne, obrtničke ili profesionalne djelatnosti, uključujući i osobu koja nastupa u ime ili za račun trgovca. Odredbe navedenoga zakona usklađene su, između ostaloga, i sa Direktivom Vijeća 93/13/EEZ od 5. travnja 1993. o nepoštenim uvjetima u potrošačkim ugovorima (SL L 95, 21. 4. 1993.), a kako je to navedeno u čl. 3 toga Zakona.

8. Primjenom navedenog sud nalazi utvrđenim također i da tuženik u ovom međusobnom pravnom odnosu ima status trgovca, jer je predmetnu zgradu kao investitor gradio u okviru svoje profesionalne djelatnosti, dok tužitelj pak ima status potrošača, koja činjenica među istima u bitnom nije bila niti sporna, slijedom čega se dakle na isti imaju primijeniti odredbe gore navedenog Zakona o zaštiti potrošača, ali također i svih Direktivi Vijeća i Europskog parlamenta koje reguliraju zaštitu prava i interesa potrošača.

9. Odredbom čl. 400. ZOO-a propisano je da prodavatelj odgovara za materijalne nedostatke koje je stvar imala u trenutku prijelaza rizika na kupca, a i za one koji se pojave nakon toga, ako su posljedice uzroka koji je postojao prije toga, pri čemu se predmnijeva da je nedostatak koji se pojavio u roku od 6 mjeseci postojao i u vrijeme prijelaza rizika. Nadalje, odredbom čl. 401. ZOO-a propisano je da nedostatak postoji među ostalim i ako stvar ne odgovara opisu, vrsti, količini i kvaliteti odnosno nema funkcionalnost, kompatibilnost, interoperabilnost i druge značajke kako je utvrđeno ugovorom o kupoprodaji.

10. S obzirom da su se u konkretnom slučaju prvi nedostaci na nekretnini tužitelja pojavili već nekoliko mjeseci nakon kupoprodaje, o čemu je tužitelj uredno obavijestio tuženika, to sud smatra da se radi o nedostacima koji su već postojali u trenutku prijelaza rizika na kupca, odnosno u trenutku kupoprodaje, dakle postoji odgovornost tuženika u smislu citirane odredbe čl. 400. ZOO-a.

11. Nadalje, odredbom čl. 410. ZOO-a propisano je da je kupac koji je pravodobno i uredno obavijestio prodavatelja o nedostatku ovlašten zahtijevati od prodavatelja uklanjanje nedostatka, zahtijevati od prodavatelja predaju druge stvari bez nedostatka, zahtijevati razmjerno sniženje cijene, ili pak izjaviti da raskida ugovor. Pritom kupac ima pravo na sniženje cijene ili na raskid ugovora tek ako prodavatelj nije uklonio nedostatak, ili je to odbio učiniti ili nije uklonio nedostatak u skladu s člankom 410.a stavcima 2. i 3. toga Zakona, ako nedostatak postoji unatoč pokušaju prodavatelja da ga ukloni odnosno ako je prodavatelj izjavio da neće ukloniti nedostatak ili iz okolnosti očito proizlazi da neće ukloniti nedostatak u razumnom roku ili bez znatnih neugodnosti za kupca te ako je nedostatak tako ozbiljan da opravdava trenutačno sniženje cijene ili raskid ugovora.

12. Sukladno odredbi članka 420. istoga zakona cijena se snižava prema odnosu između vrijednosti stvari bez nedostatka i vrijednosti stvari s nedostatkom, u vrijeme sklapanja ugovora.

13. Prema odredbi čl. 422. istoga zakona prava kupca koji je pravodobno obavijestio prodavatelja o postojanju nedostatka gase se nakon isteka dvije godine, računajući od dana odašiljanja obavijesti prodavatelju, osim ako je prodavateljevom prijevarom kupac bio spriječen da ih ostvaruje.

14. Radi utvrđivanja osnovanosti istaknutog prigovora prekluzije, odnosno pravovremenosti ove tužbe, sud je izvršio uvid u dopise, predstavke i mail poruke tužitelja od 6.12.2015., 15.1.2015., 17.1.2016., 11.3.2016., 12.3.2016., 21.1.2017., 11.6.2016., 23.6.2016., 27.2.2016., 9.11.2014. i 30.5.2018., 1.11.2018. Iz istih proizlazi da je tužitelj ustrajno prijavljivao svaki od nedostataka na predmetnom stanu kao i to da je tuženiku vezano za nedostatke dostavljao tablice, fotografije i opise nedostataka, a najveći dio svih navedenih dopisa odnosi se upravo na pucanje pregradnih zidova koje je predmetom zahtjeva iz ovog postupka.

15. Također je sud radi potpunog i pravilnog utvrđenja činjeničnog stanja proveo dokaz saslušanjem tužitelja te svjedoka TH i HH.

16. Tužitelj u svom iskazu navodi da su se prve pukotine na zidovima stana pojavile oko Božića 2014., a pucanje zida čulo se toliko glasno kao da je pukla petarda. Reklamacije su bile brojne, dijelom i zato što to nije bio jedini nedostatak na predmetnom stanu. Uputio je tuženiku brojne mailove i dopise, određeni nedostaci koji su se ticali ventilacije su doista otklonjeni, međutim ovo pucanje zidova nije sve do danas, a isto se dešava i na drugim stanovima u prizemlju, odnosno što su niži katovi pukotine su vidljivije, međutim imaju ih čak i susjedi na trećem katu. Prije podnošenja ove tužbe angažirao je vještaka statičara koji je pregledao sve projekte i rekao im da dvije grede nisu izvedene, kao i jedan od stupova koji se na te grede veže. Nakon zagrebačkog potresa pukotine su se vremenom postale sve izraženije, a najviše se vide na zidu koji dijeli spavaću i dječju sobu. Na tom zidu su kreveti na kat tužiteljeve djece i oni se žale da im je nelagodno biti uz taj zid, kao i da ih djeca zezaju kada im dođu u goste. Iskazuje da traži da se snizi kupoprodajna cijena na način da plati onoliko koliko stan s tim nedostatkom doista i vrijedi, a misli da ga ne mogu prodati kao druge stanove na tržištu, jer se taj nedostatak ne može i ne smije zatajiti.

17. Iskazu tužitelja u bitnom se priklanja svjedokinja HH, supruga tužitelja, koja potvrđuje da se puknuća s godinama povećavaju i produbljuju. Iskazuje da je tužitelj sve nedostatke reklamirao, te je upoznata s njegovim mailovima i dopisima. Nakon reklamacija u dva navrata su dolazili majstori radi popravaka, međutim oni bi stavili mrežicu, pogletali i pofarbali, a puknuća bi se ponovno pojavila već nakon mjesec ili dva, pa su zaključili da se radi o problemu koji se ne može na taj način otkloniti. Vrlo joj je nelagodno živjeti sa saznanjem da ispod stana nije izvedena greda koja je bila projektirana, a poseban strah osjetili su tijekom potresa kada su djeca pitala hoće li se zid na njih srušiti.

18. Svjedok TH je susjed tužitelja i predstavnik suvlasnika predmetne stambene zgrade, a uselio je odmah nakon što je ista dovršena odnosno 1.12.2013. Neposredno prilikom useljenja i on je uočio probleme s pucanjem zidova, što se nastavilo sve do danas, a nedostaci nisu otklonjeni već su samo zidovi zapunjeni i pofarbani, te bi nakon mjesec ili dva ponovno dolazilo do puknuća. Poznato mu je da su i drugi susjedi imali iste probleme, većinom se radilo o stanovima koji su na prizemlju i na nižim katovima, a problemi su bili i na ulazu kbr. 10. Kao zgrada su angažirali vještaka koji je popisao zatečeno stanje, radilo se o elaboratu koji je naručio upravitelj Stambeni ZG negdje prije 6 ili 7 godina, odnosno u vrijeme početnih reklamacija tih problema. Nakon zagrebačkog potresa puknuća na zidovima stanova su se povećala, a hodnici su prekriveni knaufom pa se tamo puknuća ne vide.

19. Sud je navedenim iskazima poklonio vjeru u cijelosti jer su iskazivali životno, logično, uvjerljivo te potpuno u skladu sa stanjem utvrđenim očevidom i vještačenjem.

20. Sud je tijekom postupka najprije proveo dokaz građevinskim vještačenjem po vještaku dipl.ing.Salihu Hamziću sa zadatkom utvrditi građevinske nedostatke na stanu tužitelja, očitovati se da li se radi o otklonjivim nedostacima, da li isti trajno umanjuju vrijednost tužiteljeve nekretnine i za koji iznos, te da li se radi o nedostacima koji se tiču ispunjenja zakonom određenih bitnih zahtjeva za građevinu. Vještak je nakon provedenog očevida sačinio nalaz i mišljenje gdje je utvrdio da unutar tlocrta stana postoje oštećenja na pregradnim zidovima, kao i da ista nisu uočena na nosivim armirano-betonskim zidovima. Vještak je uvidom u glavni projekt utvrdio da se tijekom izvedbe zgrade nije odstupilo od toga projekta, no ukazuje da nije imao na raspolaganju izvedbenu i/ili promjedbenu tehničku dokumentaciju koja bi ukazivala na moguće odobrene ili utvrđene izmjene tijekom gradnje, a na nosivim elementima konstrukcije. Vještak je naveo da se ne može očitovati o troškovima sanacije nedostataka.

21. S obzirom da se vještak dipl. ing. Salih Hamzić nije htio pisanim putem očitovati na prigovore tužitelja na njegov nalaz i mišljenje, navodeći da ne može komentirati privatno naručene nalaze drugih vještaka na temelju kojih su prigovori formulirani, kao i s obzirom da vještak nije pristupio niti na jedno sudsko ročište radi usmenog obrazlaganja nalaza, te uzimajući u obzir da je isti vještak kasnije tijekom postupka zbog teškog moždanog udara postao potpuno nesposoban za rad, ovaj sud je mišljenja da su se ispunili uvjeti da se provede novo vještačenje, koji su propisani odredbom čl. 261. ZPP-a. Naime, u nalazu vještaka Hamzića sud je našao nejasnoće i proturiječnosti, a iste u konkretnim okolnostima nije bilo moguće otkloniti saslušanjem vještaka, niti je vještak zbog teškog i nepopravljivog zdravstvenog stanja mogao to vještačenje dovršiti, odnosno sudu i strankama ponuditi valjano objašnjenje spornih pitanja.

22. Slijedom navedenog sud nalazi mišljenje vještaka dipl. ing. Saliha Hamzića uopće nije cijenio smatrajući da takav nalaz ne daje nikakvo uporište na kojem bi se mogla temeljiti sudska odluka, te je odredio novo vještačenje po vještaku dipl. ing. Žarku Željku.

23. Iz nalaza vještaka dipl.ing. Žarka Željka proizlazi da je prema Glavnom projektu, a kako bi se smanjio raspon ploče iznad stana tužitelja, predviđen armirano betonski stup (S1) i armirano betonski zid u zoni izlaza na lođu (S2), iznad kojeg je predviđena greda (G1) presjeka 20×68 cm. Predviđena greda iznad izlaza na lođu u nosivom zidu predstavlja zategu krutom armiranom betonskom zidu na lođi. U podrumu, na dijelu ispod stana tužitelja, ispod stupa S1, predviđena je armirano betonska greda (G3) dimenzija 20x72 cm. Prilikom uviđaja u stanu tužitelja i u dijelu podruma koji se nalazi ispod stana tuženika, utvrđeno je da greda G3 u podrumu nije izvedena, te stup S1 nema ležaj, a time je raspon ploče 8,2x7,3 m prevelik, zbog čega je došlo do njezinog prekomjernog progiba i kontinuiranog pucanja pregradnih zidova. Isto tako, greda G1 u stanu tužitelja (iznad vrata za izlaz na lođu) nije izvedena, te se njenim neizvođenjem vlačna sila prenosi preko presjeka ploče, što nije stanje predviđeno proračunima u glavnom projektu. Vidljivi nedostaci na izvedenim elementima u stanu tužitelja, posebice na pregradnim zidovima, posljedica su progiba ploče koji je veći od dozvoljenog, a zbog navedenog dolazi do kontinuiranog pucanja pregradnih zidova. S obzirom da u zgradi u kojoj se nalazi stan tužitelja nisu izvedeni konstruktivni elementi, a što prema Zakonu o gradnji (NN 153/13, NN 20/17, NN 39/19, NN 125/19) predstavlja bitne zahtjeve za građevinu (mehanička otpornost i stabilnost), vrijednost nekretnine tužitelja je trajno umanjena, a u točki 1.6., tablici 2. Nalaza i mišljenja izvršena je procjena vrijednosti privremeno otklonjivih nedostataka u visini od 48.000,00 kn, no isti će se kontinuirano pojavljivati i nakon njihove sanacije. Procijenjena vrijednost trajnih nedostataka, odnosno umanjenja vrijednosti nekretnine tužitelja zbog neizvođenja konstruktivnih elemenata koji predstavljaju bitne zahtjeve za građevinu, a u odnosu na tržišnu vrijednost stana prema Kupoprodajnom ugovoru (str. spisa 8-12), iznosi 297.000 kn. Ukoliko bi se po ovlaštenom statičaru izradio projekt sanacije i izvela sanacija uočenog nedostatka nosive konstrukcije zgrade, tada trajni nedostatak ne bi postojao, ali do eventualne sanacije, trajni nedostatak postoji.

24. Tako sačinjenom nalazu prigovarao je tuženik navodeći da nema saznanja da li je predmetni vještak ujedno i ovlašteni statičar. Tuženik ističe da je u konkretnom slučaju došlo do pucanja isključivo pregradnih zidova, dakle nekonstrukcijskih elemenata, pa stoga nije riječ o bitnim zahtjevima za građevinu. Smatra da je povećanje progiba zbog neizvedenih elemenata konstrukcije unutar granica dozvoljenih vrijednosti te da ne ugrožava konstrukciju zgrade, a progib stropnih ploča više se neće povećavati jer se 90% progiba realizira unutar 10 godina od izvedbe armiranobetonske konstrukcije.

25. Vještak dipl. ing. Žarko Željko u očitovanju na prigovore tuženika navodi da je dipl. ing građevine, smjer statičar, te da je kompetentan i ovlašten vještačiti pitanje statike nekretnina, o čemu je u konkretnom slučaju riječ. Kad se radi o bitnim zahtjevima za građevinu navodi da iste definira Zakon o gradnji i to u sedam točaka, a na prvom mjestu je mehanička otpornost i stabilnost, pa se dakle i ovaj nedostatak kako je opisan u nalazu i mišljenju može smatrati bitnim zahtjevom za građevinu jer u zgradi konstruktivni elementi nisu izvedeni sukladno glavnom projektu. Navodi nadalje da sam tuženik u svojim prigovorima na nalaz i mišljenje u biti priznaje da grede nisu izvedene sukladno glavnom projektu, pa misli da je ta činjenica zapravo nesporna. Istu je utvrdio usporedbom stanja zatečenog na očevidu i nacrta iz glavnog projekta, pa doista ne zna zašto vještak Hamzić u ranijem nalazu navodi da nije bilo odstupanja tijekom izvedbe, odnosno da je stambena zgrada izvedena sukladno projektima i bez odstupanja od njih, jer to naprosto nije točno. Što se tiče ocjene umanjenja vrijednosti nekretnine, navodi da niti jednim zakonskim aktom nije propisan način izračuna umanjenja vrijednosti, već isti proizlazi iz pravila struke i procjene svakog konkretnog slučaja. Kod svoje ocjene rukovodio se činjenicom da se radi o takvom nedostatku kojeg tužitelj, u slučaju da prodaje stan, ne smije nipošto zatajiti eventualnom kupcu, pri čemu navodi da bi zgrada koja nije izgrađena sukladno projektu zapravo trebala i ostati bez uporabne dozvole. Stoga je pitanje da li bi se predmetni stan uopće mogao prodati na tržištu i po toj smanjenoj cijeni, odnosno pitanje je da li bi pojedini potencijalni kupac pristao kupiti stan u zgradi u kojoj bi zbog činjenice da nisu izvedeni konstruktivni elementi uslijed nekog jačeg potresa moglo primjerice doći do urušavanja. Naime, statičar i revident kod gradnje nekretnine svojim potpisom garantiraju da je statika zgrade u skladu sa svim opterećenjima koje je i tuženik elaborirao u prigovorima na nalaz i mišljenje, ali je iz istih izveo pogrešan zaključak. Kada bi netko mogao mijenjati konstruktivne elemente zgrade, smatra da bi u građevini nastalo rasulo, kao i da je takvo nešto nedopustivo, a slična stvar događala se u Turskoj kada su se brojne zgrade doslovce urušile uslijed potresa jer nisu bile konstruktivno izvedene prema pravilima struke. Navodi da u nalazu i mišljenju nije radio posebnu obradu progiba ploča jer se radi o vrlo kompliciranom postupku koji se vrši kompjuterskim programima, međutim zaključak je izveo uvidom u glavni projekt i stanje na licu mjesta gdje se vidi okom progib u kuhinji gdje se pod odvojio od zida 2- 3 cm. Da je doista došlo do progiba ploče vidljivo je na donjoj fotografiji na str. 17 nalaza i mišljenja, a drugi razlog je što je svakom ing. građevine jasno ukoliko nedostaje bilo koji potporni element konstrukcije da će se povećati progib nosive ploče. Ostaje kod svog navoda da je sanacija nosive konstrukcije moguća, međutim radi se o kompleksnom postupku za koji je potrebno ishoditi nove dozvole i sačiniti projekt sanacije po ovlaštenom statičaru, pa tek ukoliko bi se navedeno učinilo smatra da bi nedostatak bio otklonjen. Iskazuje da se u svojoj praksi u postupcima legalizacija više puta susretao sa situacijama da su vlasnici utvrdili da nekretnine nisu izgrađene prema projektima, nakon čega su pokušavali prodati stanove, i prodaja je išla iznimno teško, pa čak i ispod 50% vrijednosti bez nedostatka.

26. Nakon tako sačinjenog i usmeno obrazloženog nalaza tuženik je ustrajao kod istaknutih prigovora predlažući provođenje novog građevinskog vještačenja. Sud je navedeni prijedlog odbio smatrajući da ne udovoljava uvjetima propisanim čl. 261. ZPP-a jer nalaz nema proturječnosti niti nejasnoća, vještak se argumentirano očitovao na sve tuženikove prigovore te ih je u potpunosti otklonio. Sud naprotiv nalaz prihvaća kao stručan, obrazložen i sačinjen prema pravilima građevinske i statičarske znanosti te sukladno utvrđenjima iz detaljno provedenog očevida.

27. Iz tako utvrđenog činjeničnog stanja sud zaključuje, a kako to proizlazi iz vještačkog nalaza, da tuženik prilikom izgradnje predmetne stambene zgrade, nije izveo armiranobetonsku gredu G3 u podrumu, niti gredu G1 u stanu tužitelja, kao i da armiranobetonski stup S1 nema ležaj, što dovodi do prevelikog raspona ploče (8,20x7,3 m), zbog čega posljedično dolazi do njezinog prekomjernog progiba i kontinuiranog pucanja pregradnih zidova. Takvim postupanjem tuženik je odstupio od stanja predviđenog u glavnom projektu.

28. Nadalje, iz cjelokupnog provedenog dokaznog postupka sud nalazi nedvojbeno utvrđenim nekoliko daljnjih, za poziciju tužitelja relevantnih činjenica.

29. Prvenstveno sud nalazi utvrđenim da na nekretnini tužitelja postoje nedostaci te da se radi o takvoj vrsti nedostataka koji ulaze u sferu bitnih zahtjeva za građevinu kako ih definira Zakon o gradnji (prva od sedam točaka - mehanička otpornost i stabilnost). Naime, navedeno je ne samo potvrđeno vještačkim nalazom i očitovanjem vještaka tijekom postupka, već je notorno i laiku da armiranobetonske grede koje nose statiku određenog objekta moraju predstavljati bitni zahtjev za sigurnost i stabilnost građevine.

30. Nadalje, sud iz provedenog dokaznog postupka zaključuje da tuženik predmetne nedostatke do danas nije uspio otkloniti, a što je i logično uzimajući u obzir zaključak vještaka da je sanacija nosive konstrukcije moguća, međutim radi se o kompleksnom postupku za koji je potrebno ishoditi nove dozvole i sačiniti projekt sanacije po ovlaštenom statičaru, što tuženik uopće ne tvrdi da je učinio, ili čak da je voljan učiniti. Sve do tada predmetni je nedostatak trajne naravi, kako to potvrđuje i rezultat vještačenja, odnosno i u slučaju da se nedostaci saniraju (što je tuženik pokušao učiniti postavljanjem mrežica, gletanjem i farbanjem zidova), navedeno je samo privremeno, te će se pucanja zidova i dalje pojavljivati nakon njihove sanacije, sve dok se ne riješi pitanje nosive konstrukcije.

31. Konačno sud nalazi nedvojbeno utvrđenim i da je tužitelj kao kupac redovito tuženika obavještavao o postojanju nedostataka (e-mail poruke od 6.12.2015., 15.1.2015., 17.1.2016., 11.3.2016., 12.3.2016., 21.1.2017., 11.6.2016., 23.6.2016., 27.2.2016., 9.11.2014. i 30.5.2018., 1.11.2018.), odnosno obavijesti mu je slao u roku propisanom čl. 404. ZOO-a, dakle u roku unutar dva mjeseca računajući od dana kada je svako pojedino pucanje zidova pojavljivalo ili produbljivalo, pri čemu se ističe da se svakako radilo o skrivenim nedostacima koje tužitelj kao laik nije mogao otkriti uobičajenim pregledom, niti kod kupoprodaje niti nakon što ih je tuženik u više navrata manjim građevinskom intervencijama pokušao otkloniti, te su isti se pokazivali u nepredviđenim vremenskim intervalima, ili su s protekom vremena postajali sve veći. Nadalje, pojedina puknuća su skrivena iza ugradbenih ormara i kuhinjskih elemenata, odnosno prekrivena su knaufom ili keramičkim pločicama pa ih je praktički nemoguće uočiti svakodnevnim pregledom, što ne znači da ne postoje.

32. Slijedom navedenog tužitelj kao kupac ima sva prava koja pripadaju onom kupcu koji je pravodobno i uredno obavijestio prodavatelja o nedostatku, pri čemu ovdje svakako valja istaknuti i to da su se rokovi za tužitelja produljivali, odnosno sukladno čl. 405. ZOO-a počinjali su ponovno teći od svakog pokušaja popravka od strane tuženika, neovisno o tome što tim intervencijama stvar nikada nije do uistinu popravljena, niti je tuženik ikada problem riješio. Svako drugo tumačenje tih prekluzivnih rokova bilo bi suviše tegobno za tužitelja kao potrošača te bi u ovom okolnostima dovelo do nerazmjernog tereta stavljenog na njegovu stranu.

33. Tu još valja istaknuti da prema odredbi čl. 633. ZOO-a izvođač odgovara za nedostatke građevine koji se tiču ispunjavanja zakonom određenih bitnih zahtjeva za građevinu ako se ti nedostaci pokažu za vrijeme od deset godina od predaje i primitka radova. Pritom je prema odredbi čl. 634. naručitelj ili drugi stjecatelj dužan o nedostacima obavijestiti izvođača, projektanta ili osobu koja obavlja nadzor u roku od šest mjeseci otkad je nedostatak utvrdio, inače gubi pravo da se na nj pozove.

34. Dakle, uzimajući u obzir da se radi o nedostatku građevine koji se tiče ispunjavanja zakonom određenih bitnih zahtjeva za građevinu, kao i to da je tužba podnesena unutar 10 godina od kupoprodaje te unutar dvije godine od posljednje obavijesti (30.05.2018. – list 33 spisa), to je prigovor prekluzije u cijelosti neosnovan.

35. Što se tiče visine zahtjeva, sud smatra da tužitelj na ime sniženja cijene osnovano potražuje iznos od 39.418,67 EUR, kako to potvrđuje i građevinski vještak.

36. Pritom je valjalo dopustiti preinaku povišenjem zahtjeva nakon provedenog vještačenja, kojoj se tuženik neosnovano protivio. Naime, tužitelj je tek nakon provedenog vještačenja saznao za točen iznos umanjenja vrijednosti njegove nekretnine, pa je takva preinaka dopuštena u smislu 192. st. 2. ZPP-a

37. Nadalje, nedopuštanjem preinake tužbe tužitelju bi se nametnulo ograničenje prava na pristup sudu i pravično suđenje zajamčeno odredbom čl. 6. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda („Narodne novine“ – Međunarodni ugovori broj: 18/97, 6/99, 8/99, 14/02, 1/06), pri čemu valja dodati da tužitelj u vrijeme podnošenja tužbe nije raspolagao svim odlučnim činjenicama potrebnim za postavljanje konačnog tužbenog zahtjeva, pa nedopuštanje preinake tužbe, koja je uslijedila ovdje odmah nakon provedenog vještačenja, ne bi bilo razmjerno legitimnom cilju iz odredbe čl. 190. st. 1. ZPP i rezultiralo bi povredom prava na pristup sudu. Legitimni cilj zabrane preinake tužbe nakon zaključenja prethodnog postupka je onemogućavanje zlouporabe procesnih prava u cilju ubrzanja parničnog postupka, a iz provedenog postupka evidentno je da takve zlouporabe u konkretnom slučaju nije bilo, te ovaj sud cijeni da tužitelj bez svoje krivnje nije mogao preinačiti tužbu do zaključenja prethodnog postupka. Takav pravni stav proizlazi i iz rješenja Županijskog suda u Splitu Gž-1699/2024 od 4.12.2024. kojim je ukinuto prvostupanjsko rješenje o nedopuštanju preinake.

38. Što se pak tiče istaknutog prigovora zastare na preinačeni – povišeni dio zahtjeva tu se ukazuje i na pravno shvaćanje Građanskog odjela Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj: Su-IV-123/2024-5 zauzeto na sjednici održanoj 27. svibnja 2024. prema kojem u slučaju kad je preinaka tužbe povećanjem postojećeg tužbenog zahtjeva iz iste činjenične osnove (neprava preinaka) moguća i dopuštena (članak 190. i 191. ZPP), zastara se prekida već podnošenjem tužbe u tom postupku, odnosno do prekida zastare ne dolazi tek u trenutku preinačenja tužbe povećanjem postojećeg tužbenog zahtjeva.

39. Slijedom navedenog prigovor zastare je neosnovan te je tužitelju valjalo dosuditi zatraženi iznos od 39.418,67 EUR na ime sniženja kupoprodajne cijene, odnosno umanjenja vrijednosti njegovog stana.

40. Što se pak tiče zateznih kamata, sud je mišljenja da tužitelj iste osnovano potražuje od 2.5.2014., ali samo na početno utuženi iznos od 13.021,57 EUR što predstavlja protuvrijednost iznosa od 98.111,03 kn koliko je tužitelj tražio svojom tužbom. Naime, sukladno odredbi čl. 420. ZOO-a cijena se snižava prema odnosu vrijednosti stvari bez nedostatka i vrijednosti stvari s nedostatkom, i to u vrijeme sklapanja ugovora, pa po mišljenju suda tužitelju pripada i zatezna kamata od sklapanja ugovora, što je bilo 19.3.2014., jer je tada tuženikova obveza da primi sniženu cijenu dospjela. No kako je tužitelj kamate tražio od 2.5.2014. (kada je izvršio gotovinski dio uplate) to je taj dio zahtjeva također prihvaćen.

41. Međutim, sud smatra da na preinačeni iznos od daljnjih 26.397,10 EUR, za koji iznos je tužitelj povisio svoj zahtjev tijekom trajanja postupka, tužitelj ne može potraživati kamate od sklapanja kupoprodajnog ugovora, već tek od dana preinake, niti je tuženik za taj iznos do preinake, koja je uslijedila 8.11.2022., mogao biti u zakašnjenju.

42. Pritom se ističe da je rješenjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Revd- 924/2023-2 od 19. prosinca 2023. dopušteno podnošenje revizije protiv presude Županijskog suda u Zagrebu broj Gž-1787/2022-2 od 18. listopada 2022. zbog pravnog pitanja: "Od kada je tuženik u obvezi platiti zakonske zatezne kamate na preinačeni dio tužbenog zahtjeva - od trenutka kada je isti postavljen ili od trenutka kada je šteta dospjela, odnosno može li tuženik biti u zakašnjenju u odnosu na razdoblje prije nego što je uopće postavljen preinačeni dio tužbenog zahtjeva?" te je u tom predmetu VSRH zauzeo pravno shvaćanje da je tuženik u obvezi platiti zatezne kamate na povećani dio tužbenog zahtjeva tek od trenutka kad je isti postavljen, jer on ne može biti u zakašnjenju u odnosu na razdoblje prije nego je postavljen preinačeni dio tužbenog zahtjeva (a tako i Rev 550/2014 od 18. studenoga 2015., Rev 1133/2014 od 14. prosinca 2021., Rev 1303/2022-2 od 31. siječnja 2023. i Rev 247/2023-2 od 4. travanja 2023.).

43. Slijedom navedenog valjalo je odbiti dio zahtjeva koji se odnosi na plaćanje zateznih kamata na dosuđeni iznos od 26.397,10 EUR pa do 7.11.2022., kako je to navedeno u toč. 2. izreke ove presude.

44. Konačno, što se dijela zahtjeva u iznosu od 6.370,69 EUR koji se odnosi na troškove uklanjanja nedostataka, valja istaknuti da je tužitelj taj dio zahtjeva činjenično prvi puta istaknuo tek podneskom od 8.11.2022., te isti u njegovoj tužbi ni na koji način nije bio predmetom zahtjeva, iako je tužitelj za taj vid štete morao i tada znati.

45. U odnosu na navedeni dio sud nalazi osnovanim istaknuti prigovor zastare smatrajući da je za tužitelja protekao subjektivni zastarni rok od dvije godine (čl. 422. ZOO-a) računajući od dana posljednje poslane obavijesti, pa je taj dio zahtjeva valjalo odbiti kao u toč. III izreke presude.

46. No ovdje valja istaknuti i to da sud smatra da je, u situaciji kada se radi o nedostacima koji se ne mogu trajno otkloniti i riješiti farbanjam i gletanjem, jer je utvrđeno da će se isti i dalje pojavljivati, sve do sanacije nosive konstrukcije te kompleksnog postupka za koji je potrebno ishoditi nove dozvole i sačiniti projekt sanacije po ovlaštenom statičaru, navedeni dio zahtjeva nemoguće i nedopušteno postaviti na način da se isti kumulira sa zahtjevom za smanjenje cijene.

47. Naime, po mišljenju suda tužitelj nema u tim okolnostima pravo na naknadu troškova nekih (parcijalnih i privremenih) troškova popravka, već je njegova šteta u potpunosti sanirana sniženjem cijene stana, čak i pod pretpostavkom da s tim dijelom štete nije u zastari. Do navedenog zaključka dolazi se smislenim tumačenjem odredbe čl. 410. ZOO-a prema kojoj je kupac ovlašten zahtijevati od prodavatelja uklanjanje nedostataka, za što je logična pretpostavka da se radi o nedostatku koji se uopće može ukloniti, o čemu u ovom dijelu zahtjeva nije riječ.

48. Sud je u smislu čl. 10. i 220. u svezi sa čl. 311. ZPP-a odbio dokazne prijedloge tuženika da se od upravitelja zgrade Stambeni ZG pribavi podatak o tome koji postupak je u tijeku vezano za predmetnu zgradu, jer navedeni eventualni upravni ili parnični postupak ne može biti od utjecaja na prava koja tužitelj kao kupac ostvaruje u ovoj parnici.

49. Slijedom navedenog valjalo je presuditi kao u izreci.

50. Temeljem čl. 154. st. 2 ZPP-a, tužitelju zastupanom po odvjetniku, a s obzirom na konačno postavljeni tužbeni zahtjev i vrijednost predmeta spora dosuđena je naknada koja se odnosi na: sastav tužbe (Tbr. 7/1) 500 bodova, sastav četiri obrazložena podneska (Tbr. 8/1) po 500 bodova, sastav podnesaka od 25.01.2021. I 4.11.2021. (Tbr. 8/3) po 250 bodova, sastav podnesaka od 19.6.2019., 31.1.2020., 13.3.2020., 4.1.2021., 21.12.2021., 8.11.2022. i 8.2.2024. (Tbr. 8/4) po 25 bodova, sastav žalbe od 16.2.2024. (Tbr.10/1) 500 bodova, zastupanje na ročištima i očevidima 27.1.2020., 18.6.2020., 21.4.2020., 25.5.2022., 12.2.2024. i 7.4.2025. (Tbr. 9/1) po 500 bodova, zastupanje na ročištu 21.4.2021. (Tbr.9/5) 50 bodova, ukupno 6725 bodova odnosno 13.450,00 EUR.

51. S obzirom da je tužitelj uspio u sporu sa 87% konačno postavljenog zahtjeva, to je tuženikov uspjeh dakle 17%, pa kada se od uspjeha tužitelja oduzme uspjeh tuženika, tada se dobije konačni tužiteljev uspjeh u sporu od 74% te je njegov trošak valjalo razmjerno umanjiti na iznos od 10.087,50 EUR. Tom iznosu pridodan je PDV u iznosu od 2.521,87 EUR, predujmovi za vještačenja od ukupno 1.248,33 EUR te pristojbe na tužbu i presudu od po 176,65 EUR, pa ukupan trošak tužitelja iznosi 14.211,00 EUR, sve primjenom Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, Zakona i tarife sudskih pristojbi te čl. 155. ZPP-a.

52. Na tako utvrđeni trošak valjalo je dosuditi zakonske zatezne kamate od dana donošenja odluke po stopi čl. 29 ZOO-a jer trošak ima značaj glavnice, pa obveza naknade toga troška dospijeva s danom donošenja presude, sve u smislu čl. 151 st. 3 ZPP-a.

U Zagrebu 17. travnja 2025. godine

Sudac:

Ivana Požar

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno - od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena.

Žalba se podnosi pisano, u četiri istovjetna primjerka, putem ovog suda županijskom sudu.

DNA:

1. tužitelju po punomoćniku uz rješenje o pristojbi na presudu 504,34 EUR

2. tuženiku po punomoćniku