REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI SUD U SESVETAMA
Stalna služba u Vrbovcu
Vrbovec, Trg Petra Zrinskog 22
Poslovni broj: Ps-16/2023-9
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Sesvetama, Stalna služba u Vrbovcu, sudac toga suda Ljiljana Košić, kao sudac pojedinac, u pravnoj stvari tužiteljice ZS (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa] protiv I tuženika BMD d.o.o. (OIB: 79273112873) iz Sesveta, Dobrodolska 13A i II tuženika LS (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], oboje zastupani po punomoćniku Zlatku Kovačiću, odvjetniku iz Zagreba, radi utvrđenja da ugovor ne postoji, nakon zaključene glavne, javne, neposredne i usmene rasprave 21. veljače 2025., u prisutnosti tužiteljice osobno z.z. tuženika PS te punomoćnika I-II tuženika, 14. travnja 2025., donio, objavio i
p r e s u d i o j e
I.
Utvrđuje se da Ugovor o upravljanu sklopljen dana 9. svibnja 2016. između I tuženika BMD d.o.o. iz Sesveta, Dobrodolska 13A i II tuženika LS iz [adresa], kao upravitelja stambene zgrade nikada nije niti nastao.
II.
Odbijaju se I-II tuženici sa zahtjevom za naknadu troškova postupka u iznosu od 700,00 eura, kao s neosnovanim.
Obrazloženje
1. Tužiteljica je 3. listopada 2023. kao vlasnica poslovnog prostora u zgradi u [adresa] podnijela tužbu protiv I tuženika BMD d.o.o. kao upravitelja poslovne zgrade u [adresa] te II tuženika LS kao predstavnika suvlasnika poslovne zgrade u [adresa] radi utvrđenja da ne postoji Ugovor o upravljanju sklopljen 9. svibnja 2016. između I tuženika BMD d.o.o. i II tuženika LS.
2. Tužiteljica u tužbi nadalje navodi kako je trgovačko društvo BMD d.o.o. iz [adresa], kao upravitelj poslovne zgrade na adresi u [adresa], a koja u zemljišnim knjigama dolazi upisana kao Poslovna diletacija, pokrenulo nekoliko sudskih parnica protiv tužiteljice prilažući uz tužbu Ugovor o upravljanju sklopljen 9. svibnja 2016. koji je sklopljen između I tuženika BMD d.o.o. i II tuženika LS. Nadalje navodi kako na temelju navedenog Ugovora o upravljanju I tuženik tereti tužiteljicu za razne obveze temeljem kojih je pokrenuo protiv tužiteljice razne sudske sporove.
3. Tužiteljica u tužbi nadalje navodi da II tuženik LS, potpisnik Međuvlasničkog ugovora, a kasnije i Ugovora o upravljanju nije imao zakonom propisan postotak suvlasničkog omjera 50%+1 prema stanju upisanom u zemljišne knjige obzirom da pristanak nisu dali 50%+1 suvlasnika upisanih u zemljišne knjige te nije imao zakonsko pravo zastupanja suvlasnika prema trećim pravnim i fizičkim licima.
4. Tužiteljica navodi da su u Međuvlasničkom ugovoru pogrešno označeni suvlasnički omjeri što se može vidjeti iz vlasničkih listova za nekretnine opisane u Međuvlasničkom ugovoru i izračun udjela u zajedničkim dijelovima Poslovne diletacije. Nadalje navodi da tako sastavljen izračun, koji je sastavni dio Međuvlasničkog ugovora, koji je dokaz za postojanje, ne utvrđuje polovicu vrijednosti svih posebnih dijelova pa potpisnik ugovora o upravljanu nema potreban postotak 50+1 potpisnika Međuvlasničkog ugovora, čime bi eventualno stekao ovlaštenje potpisa ugovora o upravljanju, koji je bez obzira na neosporno utvrđenu činjenicu, da ne ispunjava zakonsko pravo, da bude predstavnik suvlasnika poslovne diletacije to učinio. Obzirom na sve navedeno tužiteljica je podnijela tužbu sudu u kojoj traži da se utvrdi da je Ugovor o upravljanju zgradom, sklopljen između I tuženik BMD d.o.o. i II tuženika LS, nepostojeća isprava koja ne polučuje nikakav pravni učinak, te nikada nije niti nastao.
5. U odgovoru na tužbu I-II tuženici navode da je Ugovor o upravljanju sklopljen 9. svibnja 2016. između I tuženika BMD d.o.o. kao upravitelja i II tuženika LS, kao predstavnika suvlasnika poslovne zgrade u [adresa] na temelju ovlaštenja danih predstavniku suvlasnika u Međuvlasničkom ugovoru od 9. svibnja 2016.
6. I-II tuženici u odgovoru na tužbu nadalje navode da su svi suvlasnici nekretnine upisane u zemljišnoknjižni uložak broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to kč. br. [katastarska čestica], kuća br. 7, kuća br. 7A i kuća br. 9 [adresa] od 430 čhv (1547 m2) i dvorište [adresa] od 532 čhv (1911 m2), ukupne površine 922 čhv (3458 m2) odlučili zbog ekonomičnog poslovanja fonda zajedničke pričuve, nastupati kao tri zasebne i odvojene cjeline iz razloga što se zgrada [adresa] i [adresa] sastoje od pretežito stambenih prostora, a zgrada [adresa] sastoji se od poslovnih prostora koji imaju povećane troškove održavanja zajedničkih dijelova, uređenja i sustava koje zgrada posjeduje, odnosno, zgrada [adresa] i zgrada [adresa] imaju sustav etažnog grijanja koji ne tereti sredstva pričuve, dok poslovna zgrada [adresa] ima kotlovnicu koja predstavlja zajednički dio zgrade čiji troškovi padaju na teret sredstava pričuve.
7. U odgovoru na tužbu I-II tuženici navode da svakoj zgradi pripadaju posebni dijelovi i na nadzemnim i podzemnim etažama po diletacijama zgrade prema nacrtu zgrade. Poslovnoj zgradi [adresa] pripadaju svi poslovni prostori u nadzemnim etažama zgrade i prostori u podzemnim etažama po diletaciji i to za poslovnu diletaciju zgrade [adresa], 64 poslovna prostora i 33 garaže predstavljaju cjelinu za koju su suvlasnici Međuvlasničkim ugovorom od 9. svibnja 2016. odredili zajedničke dijelove, način odlučivanja, imenovali predstavnika suvlasnika, odredili visinu pričuve i uredili međusobna prava i obveze u svezi održavanja zajedničkih dijelova i uređaja poslovne zgrade.
8. I-II tuženici navode da potpisna lista koja je sastavni dio Međuvlasničkog ugovora od 9. svibnja 2016. sadrži potpise 62,80% suvlasnika računajući prema veličini njihovi posebnih dijelova u odnosu na poslovnu diletaciju upisanu u zemljišnoknjižni uložak broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to kč. br. [katastarska čestica], kuća br. 7, kuća br. 7A i kuća br. 9 [adresa] od 430 čhv (1547 m2) i dvorište [adresa] od 532 čhv (1911 m2), ukupne površine 922 čhv (3458 m2), koja predstavlja poslovnu zgradu [adresa] što predstavlja natpolovičnu većinu suvlasnika. Suvlasnici, odnosno pravne i fizičke osobe, sudionici Međuvlasničkog ugovora odlučili su da iz sredstava pričuve neće održavati javnu garažu niti zajedničke dijelove i uređenje u javnoj garaži već su donijeli odluku o uređenju međusobnih odnosa vezanih za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja poslovne zgrade za 72 poslovna prostora i 33 garažna parkirna mjesta u etaži -1 i -2 poslovne diletacije.
9. Tijekom dokaznoga postupka sud je izvršio uvid u tužbu (list 1-4), presudu Općinskog suda u Sesvetama poslovni broj P-223/2021 od 2. lipnja 2022. (list 5-13), Ugovor o upravljanju poslovnom zgradom od 9. svibnja 2016. (list 14-16), Međuvlasnički ugovor od 9. svibnja 2016. (list 17-21), potpisnu listu (list 22-25), izračun udjela u zajedničkim dijelovima poslovne diletacije (list 26-27), odgovor na tužbu (list 30-33) Međuvlasnički ugovor od 31. svibnja 2011. (list 36-42), Ugovor o upravljanu poslovnom zgradom od 31. svibnja 2011. (list 43-45), Međuvlasnički ugovor od 27. studenog 2003. (list 58-66), Međuvlasnički ugovor os 1. veljače 2015. (list 68-76), Ugovor o upravljanju stambenom zgradom od 27. studenog 2003. (list 77-79) i iskaz z.z. I tužitelja PS kao stranke (list 94-95).
10. Na temelju tako provedenih dokaza, a cijeneći svaki dokaz za sebe i sve dokaze u njihovoj ukupnosti kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka (čl. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine 53/99, 91/92, 112/99, 117/93, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19 i 80/22, dalje ZPP)) ovaj sud nalazi da je tužbeni zahtjev tužiteljice osnovan u cijelosti.
11. Tužiteljica u tužbi i tijekom postupka navodi da II tuženik LS, potpisnik Međuvlasničkog ugovora, a kasnije i Ugovora o upravljanju nije imao zakonom propisan postotak suvlasničkog omjera 50%+1 prema stanju upisanom u zemljišne knjige obzirom da pristanak nisu dali 50%+1 suvlasnika upisanih u zemljišne knjige te nije imao zakonsko pravo zastupanja suvlasnika prema trećim pravnim i fizičkim licima te da je Ugovor o upravljanju zgradom, sklopljen između I tuženika BMD d.o.o. i II tuženika LS, nepostojeća isprava koja ne polučuje nikakav pravni učinak, te sijedom toga nikada nije niti nastao.
12. U odgovoru na tužbu i tijekom postupka I-II tuženici navode da je Ugovor o upravljanju sklopljen 9. svibnja 2016. između I tuženika BMD d.o.o. kao upravitelja i II tuženika LS, kao predstavnika suvlasnika poslovne zgrade u [adresa] na temelju ovlaštenja danih predstavniku suvlasnika u Međuvlasničkom ugovoru od 9. svibnja 2016. te da potpisna lista koja je sastavni dio Međuvlasničkog ugovora od 9. svibnja 2016. sadrži potpise 62,80% suvlasnika računajući prema veličini njihovi posebnih dijelova u odnosu na poslovnu diletaciju upisanu u zemljišnoknjižni uložak broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to kč. br. [katastarska čestica], kuća br. 7, kuća br. 7A i kuća br. 9 [adresa] od 430 čhv (1547 m2) i dvorište [adresa] od 532 čhv (1911 m2), ukupne površine 922 čhv (3458 m2), koja predstavlja poslovnu zgradu [adresa] što predstavlja natpolovičnu većinu suvlasnika.
13. Uvidom u ugovor o upravljanju poslovnom zgradom od 9. svibnja 2016. (list 14- 16) utvrđeno je da su ga sklopili suvlasnici poslovne zgrade [adresa] iz [adresa] koje zastupa predstavnik suvlasnika II tuženik LS i I tuženik BMD d.o.o. kojeg zastupa direktorica PS. Uvidom u međuvlasnički ugovor od 9. svibnja 2016. (str. 17-21) utvrđeno je da se radi o međuvlasničkom ugovoru koji se odnosi na zgradu u [adresa] izgrađenu na nekretnini upisanoj u zemljišnoknjižni uložak broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to kč. br. [katastarska čestica]. Iz međuvlasničkih ugovora koji se nalaze u spisu (list 36-42, 58-66 i 68-76) proizlazi da za nekretninu upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] postoje tri međuvlasnička ugovora, po jedan za svaku od upisanih zgrada.
14. Prema čl. 375 st. 1 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj: 91/69, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17, dalje ZVDSP) uzajamni odnosi suvlasnika u vezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se međuvlasničkim ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku, a prema čl. 375 st. 2 ZVDSP-a međuvlasnički ugovor sadrži osobito veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine, ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti. U čl. 4 međuvlasničkog ugovora od 9. svibnja 2016. za predstavnika svih suvlasnika određen je LS, a njegove ovlasti, između ostalog, obuhvaćaju sklapanje ugovora o upravljanju zgradom s upraviteljem.
15. Kao što je već navedeno, II tuženik LS je kao predstavnik suvlasnika s I tuženikom BMD d.o.o. sklopio ugovor o upravljanju poslovnom zgradom 9. svibnja 2016., a da bi se utvrdilo je li on bio ovlašten sklopiti taj ugovor kao predstavnik suvlasnika potrebno je utvrditi je li međuvlasnički ugovor od 9. svibnja 2016. donesen s potrebnom većinom tj. je li ga sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine koliko je prema čl. 375 st. 3. ZVDSP potrebno da bi odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezivala sve suvlasnike, pa i one koji su pravo suvlasništva stekli nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora prema čl. 375 st. 4 ZVDSP.
16. Iz iskaza zakonske zastupnice I tuženika kao stranke PS (list 94- 95) proizlazi da je ona direktorica I tuženik BMD d.o.o. koji je upravitelj stambene zgrade u [adresa]. U zemljišnim knjigama ta poslovna zgrada upisana je kao poslovna dieltacija zajedno sa zgradama [adresa] i [adresa]. Proizlazi nadalje da je točno da u Ugovoru o upravljanju zgradom od 9. svibnja 2016. nema potpisa suvlasnika koji čine 50%+1 suvlasničkih omjera, ali do toga je došlo zbog zajedničkog dijela koji se nalazi na etaži -2 i koji iznosi 952,81 m2. To je udio od oko 19% u odnosu na zgradu u [adresa]. Udio suvlasnika je 38,71%, a zajednički udio je od oko 19% te bi se taj zajednički udio trebao pribrojiti udjelu suvlasnika čiji posebni dijelovi iznose 38,71% pa bi tada postotak bio veći od 50%. To se nije učinilo niti je u Međuvlasničkom ugovoru navedeno iz kojeg razloga se garaže na diletaciji A nalaze ispod zgrade [adresa] i [adresa], a diletacija B se nalazi u [adresa]. Diletaciju A su plaćali u [adresa] i Kašinkoj 7A, a diletacija B se nalazi u [adresa]. je izdano rješenje o izvedenom stanju na kojem je bio sastanak suvlasnika u zgradi gdje je bilo mnogo suvlasnika i investitor koji je dao prijedlog suvlasnicima da će rješenje o izvedenom stanju on predati gruntovnici i platiti doprinose, a promjenu udjela suvlansici moraju snositi sami. 18. siječnja 2013. izdano je rješenje gdje se točno vidi koliko ima garaža, koliko stambenih i koliko poslovnih prostora, parkirnih mjesta i ostaloga pa tako da i ne postoji javna garaža. Nadalje proizlazi da suvlasnici sve do današnjeg dana nisu odlučili da naprave promjenu udjela u etažnom elaboratu.
17. Uvidom u međuvlasnički ugovor od 9. svibnja 2016. (list 17-21) utvrđeno je da su u popisnoj listi suvlasnika uz ime i prezime ili naziv suvlasnika navedeni i površina pojedinog suvlasničkog dijela kao i koliki je udio pojedinog suvlasničkog udjela u odnosu na sve posebne dijelove nekretnine.
18. Uvidom u Međuvlasnički ugovor od 9. svibnja 2016. (list 17-21) utvrđeno je da su uspoređivani podatci za suvlasničke dijelove koji sadrže potpis te je utvrđeno da su površine pojedinog suvlasničkog dijela u popisnoj listi međuvlasničkog ugovora i u zemljišnoknjižnom izvatku identične. Navedeni su podaci za suvlasnike koji su potpisali međuvlasnički ugovor, njihov etažni dio prema podacima iz izvatka iz zemljišne knjige te koliki je njihov suvlasnički udio u poslovnoj diletaciji (zgrada [adresa]) prema podacima iz zemljišnoknjižnog izvatka dok su u zagradama navedeni suvlasnički udjeli prema podacima iz međuvlasničkog ugovora te je utvrđeno da su to:
Etažni dio 158 Ina d.d. lok 3 – 0,53 (0,81)
Etažni dio 159 Ina d.d. lok 4 – 0,68 (1,04)
Etažni dio 160 Ina d.d. lok 5 – 0,47 (0,71)
Etažni dio 161 Ina d.d. lok 6 – 0,44 (0,68)
Etažni dio 115 ĐS - 0,24 (0,37)
Etažni dio 96 Tehnokontrola d.o.o. lokal 8b (od 2017. Erste&Steirmärkische bank d.d.) – 0,18
Etažni dio 97 Tehnokontrola d.o.o. lokal 26 (od 2017. Erste&Steirmärkische bank d.d.) – 0,13
Etažni dio 98 Tehnokontrola d.o.o. lokal 27 (od 2017. Erste&Steirmärkische bank d.d.) – 0,13
ukupno etažni dijelovi 96, 97, 98 – 0,54 (0,77)
Etažni dio 162 Ina d.d. lok 10 – 0,43 (0,65)
Etažni dio 163 Ina d.d. lok 11 – 0,42 (0,65)
Etažni dio 174 JMT d.o.o. lokal 24 (od 2017. Train-Mont d.o.o.) – 0,40 Etažni dio 176 JMT d.o.o. lokal 25 (od 2017. Train-Mont d.o.o.) – 0,28 Etažni dio 188 JMT d.o.o. lokal 23 (od 2017. Train-Mont d.o.o.) – 0,48 ukupno etažni dijelovi 174, 176, 188 – 1,16 (1,78)
Etažni dio 173 Jaka d.o.o. lok 17 – 0,23 (0,36)
Etažni dio 184 Jaka d.o.o. lok 18 – 0,38 (0,59)
Etažni dio 185 Jaka d.o.o. lok 20 – 0,54 (0,83)
Etažni dio 186 Jaka d.o.o. lok 21 – 0,52 (0,80)
Etažni dio 187 Jaka d.o.o. lok 22 – 0,50 (0,77)
Etažni dio 177 JS lok 28 (od 2019. VS) – 0,43 (0,66)
Etažni dio 164 Ina d.d. lok 29 – 0,63 (0,96)
Etažni dio 103 TS lok 9 – 0,85 (1,30)
Etažni dio 29 CS (od rujna 2016. Empe biro d.o.o.) – 0,45 (0,68) Etažni dio 182 LS – 0,43 (0,65)
Etažni dio 88 BS – 1,16 (1,78)
Etažni dio 34 Instal-prom d.o.o. lok 27 – 0,70 (1,07)
Etažni dio 22 SS (od 2017. ĆS) – 0,44 (0,68) Etažni dio 20 Krunoslav Ipša lok 37 – 0,63 (0,97)
Etažni dio 33 Međimurje IPC d.d. lok br. 1 2. kat – 9,19 (14,08)
Etažni dio 180 FS – 1,23 (1,88)
Etažni dio 51 Gromela-ing d.o.o. lok br. 2 3. kat – 1,66 (2,55)
Etažni dio 100 Gordan Šimić lok. br. 3 3. kat – 0,67 (1,02)
Etažni dio 4 Gromela-ing d.o.o. lok 4 – 0,65
Etažni dio 5 Gromela-ing d.o.o. lok 5 – 0,54
ukupno etažni dijelovi 4 i 5 – 1,19 (1,82)
Etažni dio 1 Glikos d.o.o. lok. br. 1 4. kat – 10,78 (16,51)
Etažni dio 192 Wiener osiguranje VIG d.d. – 0,63 (0,96)
Etažni dio 193 Wiener osiguranje VIG d.d. – 0,14 (0,42)
Etažni dio 178 ZSZ – 0,42 (0,64)
Ovi etažni dijelovi ukupno predstavljaju 38,71 % svih posebnih dijelova nekretnine prema podacima iz zemljišne knjige, koji su jedini mjerodavni, dok prema podacima o tim udjelima iz međuvlasničkog ugovora predstavljaju 59,44 %. Osim tih etažnih dijelova međuvlasnički ugovor potpisali su i vlasnici pojedinih garažnih parkirnih mjesta. U međuvlasničkom ugovoru su sadržani potpisi koji se odnose na: etažni udio 247 parkirno-garažno mjesto 60 (0,46)
etažni udio 248 parkirno-garažno mjesto 61 (0,48) i
etažni udio 249 parkirno-garažno mjesto 62 (0,48)
čiji je zemljišnoknjižni vlasnik od 2008. ES, no ona nije potpisala međuvlasnički ugovor nego su ga potpisali za garažna mjesta 60 i 61 ČS i za garažno mjesto 62 LS koji nisu njihovi vlasnici pa se te potpise ne može uzeti u obzir. Međuvlasnički ugovor potpisao je i suvlasnik Vila d.o.o. i to za: etažni dio 237 parkirno-garažno mjesto 40 (0,38)
etažni dio 238 parkirno-garažno mjesto 41 (0,37)
etažni dio 239 parkirno-garažno mjesto 42 (0,37)
etažni dio 240 parkirno-garažno mjesto 43 (0,37)
etažni dio 241 parkirno-garažno mjesto 44 (0,47)
etažni dio 242 parkirno-garažno mjesto 45 (0,38)
etažni dio 243 parkirno-garažno mjesto 46 (0,38)
etažni dio 244 parkirno-garažno mjesto 47 (0,48) i
etažni dio 246 parkirno-garažno mjesto 59 (0,38).
Za sva ova parkirno-garažna mjesta u zemljišnim knjigama nisu navedeni podaci o tome koliko pojedini suvlasnički udio predstavlja u odnosu na sve posebne dijelove, nego su navedene samo njihove površine koje su identične površinama navedenim u popisnoj listi međuvlasničkog ugovora. Međutim, sve kad bi se i u odnosu na navedena parkirno-garažna mjesta, čak i da se ubroje ona za koja međuvlasnički ugovor nije potpisala vlasnica ES nego treće osobe, uzeli u obzir udjeli pojedinog suvlasničkog udjela u odnosu na sve posebne dijelove nekretnine kako su navedeni u međuvlasničkom ugovoru, to bi ukupno iznosilo 5 % svih posebnih dijelova nekretnine i svi potpisi sadržani u popisnoj listi ne bi predstavljali većinu suvlasničkih dijelova koji čini više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine. Naime, kako je utvrđeno da su međuvlasnički ugovor potpisali suvlasnici poslovnih prostora koji zajedno imaju 38,71 % svih posebnih dijelova nekretnine prema podacima iz zemljišne knjige, kad se tom broju pribroji postotak suvlasnika parkirno-garažnih mjesta koji su potpisali međuvlasnički ugovor, u najpovoljnijem slučaju za tuženike to je najviše 5 % odnosno ukupno 43,71 % što ne predstavlja većinu suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.
19. Dakle, međuvlasnički ugovor za poslovnu zgradu [adresa] od 9. svibnja 2016. nije sklopljen s potrebnom većinom suvlasnika iz čl. 375. st. 3 ZV-a, pa odluke koje proizlaze iz tog međuvlasničkog ugovora ne obvezuju sve suvlasnike. Kako međuvlasnički ugovor nije sklopljen s propisanom većinom suvlasničkih udjela tako niti II tuženik LS nije na temelju tog ugovora mogao postati predstavnik suvlasnika koji bi prema čl. 4 tog međuvlasničkog ugovora bio ovlašten u ime suvlasnika sklopiti ugovor o upravljanju. Kad je 9. svibnja 2016. II tuženik LS s I tuženikom BMD d.o.o. sklopio ugovor o upravljanju poslovnom zgradom on nije bio ovlašten za sklapanje tog ugovora kao predstavnik svih suvlasnika, odnosno kao njihov opunomoćenik pa takav ugovor u skladu s čl. 312 st. 1 Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22 i 156/22, dalje ZOO) može obvezivati suvlasnike poslovne zgrade u [adresa] samo ako ga oni naknadno odobre.
20. Odredbom čl. 312. st. 1. ZOO propisano je da ugovor što ga neka osoba sklopi kao opunomoćenik u ime drugoga bez njegovog ovlaštenja obvezuje neovlašteno zastupanog samo ako on ugovor naknadno odobri.
21. Odredbom čl. 312. st. 2. ZOO propisano je da strana s kojom je ugovor sklopljen može zahtijevati od neovlašteno zastupanog da se u primjerenom roku očituje odobrava li ugovor.
22. Odredbom čl. 312. st. 3. ZOO propisano je da ako neovlašteno zastupani ni u ostavljenom roku ugovor ne odobri smatra se da ugovor nije ni sklopljen.
23. Predmet spora je zahtjev tužiteljice radi utvrđenja da ne postoji Ugovor o upravljanju poslovnom zgradom sklopljen 9. svibnja 2016. između II tuženika LS kao predstavnika svih suvlasnika i I tuženika BMD d.o.o. kao upravitelja poslovne zgrade, jer da je taj ugovor u svojstvu predstavnika suvlasnika sklopila neovlaštena osoba.
24. Kako tuženici nisu dokazali da bi I tuženik BMD d.o.o. u skladu s čl. 312 st. 2 ZOO-a od svih suvlasnika zatražio da se očituju odobravaju li ovaj ugovor, prema čl. 312 st. 3 ZOO-a smatra se da ugovor o upravljanju poslovnom zgradom od 9. svibnja 2016. nije niti sklopljen.
25. Nakon uvida u dokumentaciju koja se nalazi u spisu, a posebno uvidom u Međuvlasnički ugovor i podatke o suvlasničkim dijelovima u kojemu su navedene površine suvlasničkog djela u popisnoj listi Međuvlasničkog ugovora i u zemljišnoknjižnom izvatku ovaj sud utvrđuje da Međuvlasnički ugovor kojim je II tuženik LS bio određen za predstavnika suvlasnika nisu sklopili suvlasnici čiji bi dijelovi činili više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, te da je Ugovor o upravljanju stambenom zgradom potpisan od strane II tuženika kao predstavnika suvlasnika sa I tuženikom kao upraviteljem zgrade sklopila neovlaštena osoba temeljem odredbe čl. 85. st. 1. ZVDSP, pa stoga Ugovor nije niti nastao.
26. U konkretnom slučaju utvrđeno je da osoba koja je u svojstvu predstavnika suvlasnika sklopila ugovor o upravljanju zgradom nije za to ovlaštena, niti je utvrđeno da je sporni ugovor naknadno odobren. Poradi toga u smislu navedenih zakonskih odredaba čl. 312. ZOO i čl. 85. st. 1. ZVDSP u konkretnom slučaju radi se o nepostojećem ugovoru koji ne proizvodi nikakve pravne učinke (tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske u odluci Rev-932/22 od 6. lipnja 2023.).
27. Kako I-II tuženici nisu uspjeli u ovom postupku nije im dosuđen niti trošak postupka u iznosu od 700,00 eura pa je odlučeno kao pod točkom II. izreke.
28. Uslijed svega naprijed navedenog i obrazloženog odlučeno je kao u izreci.
U Vrbovcu 14. travnja 2025.
Sudac
Ljiljana Košić
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo podnijeti žalbu Županijskom sudu u roku od 15 dana od dana objave. Žalba se podnosi pismeno putem ovoga suda u 3 istovjetna primjerka.
Dostaviti:
1. tužiteljici
2. Pun. I-II tuženika
3. presuda nepravomoćna
4. vidi upisnik ''Ps''
5. zovi tužiteljicu na plaćanje pristojbe na presudu u iznosu od 39,82 eura
6. kal 15 dana
