REPUBLIKA HRVATSKA
TRGOVAČKI SUD U PAZINU
Pazin, Dršćevka 1
P-141/2023-46
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
R J E Š E N J E
I
P R E S U D A
Trgovački sud u Pazinu, po sucu toga suda Ivanu Dujiću, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja - protutuženika ULJANIK Standard d.o.o. Pula, Kovačićeva ulica 8, OIB: 76215244096, kojeg zastupaju punomoćnici iz Odvjetničkog društva Kovačević, Koren i partneri d.o.o. Rijeka, protiv tuženika - protutužitelja M.I.S.K. CAFFE BAR GREEN d.o.o. Pula, Menacija Priska 9, OIB: 81543853886, kojeg zastupa punomoćnik Radivoj Mačešić-Biscuoli, odvjetnik u Puli, radi isplate, nakon održane javne glavne rasprave zaključene 5. ožujka 2025. u prisutnosti punomoćnika stranaka, na dan objave 11. travnja 2025.
r i j e š i o j e
Utvrđuje da je tužba povučena u dijelu tužbenog zahtjeva u kojem je tužitelj tražio da se tuženiku naloži da mu isplati iznos od 11.007,00 EUR sa zakonskom zateznom kamatom koja na taj iznos teče:
- na iznos od 550,35 EUR od 16. svibnja 2022. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. lipnja 2022. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. srpnja 2022. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. kolovoza 2022. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. rujna 2022. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. listopada 2022. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. studenog 2022. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. prosinca 2022. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. siječnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. veljače 2023. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. ožujka 2023. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. travnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. svibnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. lipnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. srpnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. kolovoza 2023. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. rujna 2023. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. listopada 2023. pa do isplate,
- na iznos od 550,35 EUR od 16. studenog 2023. pa do isplate, - na iznos od 550,35 EUR od 16. prosinca 2023. pa do isplate.
i
p r e s u d i o j e
I Utvrđuje se da postoji tražbina tužitelja prema tuženiku u iznosu od 38.400,00 eura sa zakonskom zateznom kamatom koja, po stopi koja se do 31. prosinca 2022. određuje uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotnih poena, a za razdoblje od 1. siječnja 2023. pa do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, a za razdoblje od 30. prosinca 2023. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, teče kako slijedi:
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. svibnja 2022. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. lipnja 2022. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. srpnja 2022. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. kolovoza 2022. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. rujna 2022. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. listopada 2022. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. studenog 2022. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. prosinca 2022. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. siječnja 2023. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. veljače 2023. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. ožujka 2023. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. travnja 2023. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. svibnja 2023. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. lipnja 2023. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. srpnja 2023. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. kolovoza 2023. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. rujna 2023. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. listopada 2023. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. studenog 2023. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. prosinca 2023. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. siječnja 2024. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. veljače 2024. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. ožujka 2024. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. travnja 2024. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. svibnja 2024. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. lipnja 2024. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. srpnja 2024. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. kolovoza 2024. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. rujna 2024. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. listopada 2024. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. studenog 2024. do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. prosinca 2024. do isplate.
II Utvrđuje se da postoji tuženikova tražbina prema tužitelju u iznosu od 17.739,98 eura sa zakonskom zateznom kamatom koja na taj iznos teče od 11. travnja 2025. do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.
III Tražbine utvrđene u točkama I. i II. izreke ove presude prebijaju se u iznosu od 17.739,98 eura sa zakonskom zateznom kamatom koja na taj iznos teče od 11. travnja 2025. do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.
IV Nalaže se tuženiku da tužitelju u roku od petnaest dana isplati:
- iznos od 20.660,02 eura sa zakonskom zateznom kamatom koja na taj iznos teče od 11. travnja 2025. do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine., te
- zakonske zatezne kamate koje, po stopi koja se do 31. prosinca 2022. određuje uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotnih poena, a za razdoblje od 1. siječnja 2023. pa do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, a za razdoblje od 30. prosinca 2023. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, teku kako slijedi:
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. svibnja 2022. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. lipnja 2022. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. srpnja 2022. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. kolovoza 2022. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. rujna 2022. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. listopada 2022. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. studenog 2022. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. prosinca 2022. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. siječnja 2023. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. veljače 2023. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. ožujka 2023. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. travnja 2023. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. svibnja 2023. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. lipnja 2023. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. srpnja 2023. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. kolovoza 2023. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. rujna 2023. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. listopada 2023. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. studenog 2023. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. prosinca 2023. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. siječnja 2024. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. veljače 2024. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. ožujka 2024. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. travnja 2024. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. svibnja 2024. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. lipnja 2024. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. srpnja 2024. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. kolovoza 2024. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. rujna 2024. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. listopada 2024. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. studenog 2024. do 11. travnja 2025.,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. prosinca 2024. . do 11. travnja 2025.
V Odbija se kao neosnovan tužiteljev tužbeni zahtjev u dijelu u kojem traži da se tuženiku naloži isplata iznosa od 828,60 EUR sa zakonskom zateznom kamatom koja na taj iznos teče od 16. svibnja 2022. do isplate.
VI Odbija se kao neosnovan tuženikov-protutužiteljev protutužbeni zahtjev:
- u dijelu u kojem traži da se tužitelju - protutuženiku naloži isplata iznosa od 73.588,02 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od podnošenja protutužbe 29. svibnja 2023. do isplate,
- u dijelu u kojem traži da se tužitelju - protutuženiku naloži isplata zakonskih zateznih kamata koje na iznos od 17.739,98 eura teku od podnošenja protutužbe 29. svibnja 2023. do presuđenja 11. travnja 2025.
VII Svaka stranka snosi svoje troškove postupka.
Obrazloženje
1. U tužbi od 25. travnja 2023. tužitelj je naveo da je vlasnik nekretnine – zgrade samačkog hotela u Puli na adresi [adresa] sa pripadajućom okućnicom. Navedene nekretnine upisane su u zemljišnim knjigama kao: k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica] ZGR. i k. č. br. [katastarska čestica] ZGR. upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] te k. č. br. [katastarska čestica] ZGR., upisana u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. U dijelu prizemlja navedene zgrade se nalazi poslovni prostor (caffe bar s terasom) u čijem posjedu se (bez pravnog osnova) nalazi tuženik. Naime, tužitelj i tuženik sklopili su 26. kolovoza 2019. ugovor o zakupu poslovnog prostora kojim je tužitelj kao zakupodavac dao tuženiku kao zakupniku u zakup navedene poslovne prostorije u prizemlju zgrade samačkog hotela u [adresa], u ukupnoj površini od 119,69 m2. Navedeni ugovor o zakupu je otkazan od strane zakupodavca 15. travnja 2022., uz otkazni rok od 30 dana te je prilikom otkazivanja navedenog ugovora tuženik pozvan predati posjed predmeta zakupa, slobodnog od osoba i stvari. Tuženik je radi utvrđenja nezakonitosti tog otkaza podnio tužbu naslovnom sudu, te je po provedenom postupku 23. studenog 2022. isti donio presudu pod posl. br. P-184/2022 kojom je odbio tužbeni zahtjev ovdje tuženika, a navedena presuda postala pravomoćna 20. prosinca 2022. Unatoč navedenom, tuženik je odbio tužitelju predati posjed navedene nekretnine slijedom čega je tužitelj protiv tuženika ustao tužbom radi predaje u posjed 11. listopada 2022. Navedeni parnični postupak vodi se pred naslovnim sudom pod poslovnim brojem P- 265/2022 te je 23. prosinca 2022. donesena presuda kojom je tuženiku naloženo da tužitelju preda u posjed poslovni prostor iz točke I. Nakon proteka roka za žalbu tuženik je podnio prijedlog za povrat u prijašnje stanje, a koji prijedlog je odbijen 6. travnja 2023. Unatoč urednom otkazu ugovora o zakupu čija je zakonitost potvrđena i pravomoćnom sudskom presudom, kao i nastojanjima tužitelja za postizanje mirnog rješenja spora, tuženik i dalje odbija predati tuženiku posjed predmetne nekretnine. Takvo ustrajno postupanje tuženika i njegovo odbijanje predaje posjeda poslovnog prostora unatoč prestanku ugovora posljedično dovode do toga da tužitelj već godinu dana ne može koristiti prostor u svojem vlasništvu. Nadalje, od prestanka navedenog ugovora pa do današnjeg dana tuženik nije tužitelju platio nikakvu naknadu za korištenje navedenog prostora, iz čega jasno proizlazi i njegova namjera da tuđu nekretninu koristi bez plaćanja ikakve naknade. Prema saznanjima tuženika, trenutna tržišna zakupnina za ugostiteljske objekte u Puli iznosi cca 15,00 EUR po m2 prostora mjesečno. Ukupna zakupnina za prostor površine 119,69 m2 stoga bi iznosila 1.750,35 EUR mjesečno, koji iznos je tužitelj mogao uprihoditi u razdoblju od najmanje od 15. svibnja 2022. do 15. travnja 2023. Dakle, ukupni iznos naknade za navedenih godinu (razdoblje od 15. svibnja 2022. do 15. travnja 2023.) iznosi ukupno 21.004,20 EUR. Nadalje, tuženik za utuženo razdoblje tužitelju nije naknadio režijske troškove, a koji troškovi iznose 828,60 EUR (trošak vode 214,20 EUR, trošak kanalizacije 42,00 EUR i trošak dovoza smeća 572,40 EUR).Slijedom svega navedenog, budući da je tužitelj vlasnik predmetne nekretnine te da se tuženik nalazi posjedu iste, a da pritom tužitelju ne isplaćuje nikakvu naknadu, niti podmiruje režijske troškove za korištenje iste, to tužitelj predlaže da sud po provedenom postupku donese slijedeću presudu: „I Nalaže se tuženiku M.I.S.K. caffe bar Green d.o.o., [adresa], OIB: 81543853886, da isplati tužitelju ULJANIK Standard d.o.o., [adresa], OIB: 76215244096 iznos od 21.832,80 EUR s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom na navedeni iznos koja se određuje temeljem referentne stope koju objavljuje Hrvatska narodna banka, uvećanoj za osam postotnih poena (čl. 12. a Zakona o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi koja teče kako slijedi:
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. svibnja 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. lipnja 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. srpnja 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. kolovoza 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. rujna 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. listopada 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. studenog 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. prosinca 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. siječnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. veljače 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. ožujka 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. travnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 828,60 EUR od 16. svibnja 2022. pa do isplate,
II Nalaže se tuženiku da tužitelju naknadi trošak ovog postupka zajedno sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama, sve u roku od 15 dana.“.
2. U podnesku (odgovoru na tužbu sa protutužbom) od 29. svibnja 2023. tuženik je naveo da priznaje da je tužitelj vlasnik predmetne nekretnine. Poriče da je bez pravnog osnova u posjedu nekretnine. Iako je ugovor o zakupu prestao otkazom tuženiku nisu isplaćena ulaganja u predmetni poslovni prostor. U spisu P-265/2022 tuženik se u prijedlogu za povrat pozvao na institut retencije pa nije u obvezi vratiti posjed dok mu se ne isplate ulaganja (pravo retencije iz čl.72 ZOO-a) koja je imao u predmetnu nekretninu. Radi se obimnim ulaganjima za koje je tužitelj znao, odobrio ih je pa je time u obvezi i nadoknaditi njihovu vrijednost. Cjelokupna vrijednost ulaganja (građevinskih radova i materijala) iznosi 91.328,00 eura. O prijedlogu za povrat nije pravomoćno odlučeno pa tuženik predlaže prekid ovoga postupka do okončanja predmeta koji se između istih stranaka vodi pod brojem P-265/2022. Nastavno poriče se i visina tužbenog zahtjeva. Prema ugovoru između stranaka mjesečna zakupnina je za cijelo vrijeme trajanja pandemije iznosila polovicu ugovorne zakupnine. Da je tome tako potvrđuje i odluka tužitelja od 1. studenog 2021. prema kojoj jednostrano odlučuje da će se od 1. studenog 2021. naplaćivati zakupnina u iznosu od 520,00 eura po ugovoru od 26. kolovoza 2019. Naime, dogovorom stranaka (zapravo aneksom ugovora) zakupnina se po ugovoru od 26. kolovoza 2019. za cijelo vrijeme trajanja pandemija imala naplaćivati u polovičnom iznosu ugovorene zakupnine. Bilo kakav novi dogovor oko visine zakupnine pretpostavlja novi aneks kojeg nema, a tužitelj ne može jednostranom odlukom povisiti iznos zakupnine. Slijedom navedenog tuženik podnosi sljedeću protutužbu:
„Nalaže se tužitelju-protutuženiku Uljanik Standard d.o.o.iz [adresa] OIB: 76215244096da tuženiku protutužitelju M.I.S.K. caffe bar Green d.o.o. iz [adresa] isplati 91.328,00 € zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od podnošenja protutužbe do isplate po stopi po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na sve posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, u roku od 15 dana.
Nalaže se tužitelju-protutuženiku Uljanik Standard d.o.o.iz [adresa] OIB: 76215244096 da tuženiku protutužitelju M.I.S.K. caffe bar Green d.o.o. iz [adresa] nadoknadi trošak parničnog postupka zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od donošenja presude do isplate po stopi po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na sve posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, u roku od 15 dana.“.
3. U podnesku od 27. rujna 2023. tužitelj je naveo da osporava osnov i visinu protutužbenog zahtjeva, u cijelosti. Pitanje ulaganja/adaptacija poslovnog prostora uređeno je čl. 4. st. 3. ugovora o zakupu od 26. kolovoza 2019.: „Popravke-adaptacije u poslovnom prostoru Zakupnik može vršiti samo na temelju pismenog odobrenja Zakupodavca, kome je dužan prethodno dostaviti pismeni zahtjev s projektom i troškovnikom.“ Tužitelj nije dao ikakvo pisano odobrenje tuženiku za ulaganja navedena u protutužbi, a niti je za takva ulaganja prethodno dostavljen pisani zahtjev s projektom i troškovnikom. Radi se o nespornim činjenicama, obzirom da tuženik nije dostavio ili predložio ikakav dokaz radi utvrđivanja tih ključnih okolnosti u protutužbi. Dodatno, obzirom da tuženik potražuje i naknadu za dio ulaganja izvršenih za vrijeme trajanja ugovora o zakupu od 6. svibnja 2010., tužitelj ističe kako je identična (prethodno citirana) ugovorna odredba sadržana u čl. 5. st. 3. tog ugovora. Također, čl. 15. st. 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora također propisana obveza ishođenja izričite pisane suglasnosti zakupodavca: „Zakupnik ne smije bez izričite pisane suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnoga prostora kojima se mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnoga prostora“. U konkretnom slučaju, izdaci koje je tuženik imao u vezi s predmetnim poslovnim prostorima predstavljaju troškove iz čl. 164. st. 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima: „Za troškove koji nisu ni nužni ni korisni ne može ni pošteni posjednik zahtijevati naknadu, ali ako mu ona ne bude ponuđena, može prije nego što vrati stvar odvojiti i sebi uzeti ono što joj je tim troškovima dodao, ako se to može učiniti bez oštećenja same stvari.“ Ističe tumačenje prof.dr.sc. GR: „Posjednik ih je učinio radi svojega zadovoljstva ili radi uljepšavanja stvari pa ih se često i naziva raskošnim, luksuznim troškovima. Kako ih je učinio za svoje zadovoljstvo, nema pravo zahtijevati naknadu za njih od vlasnika stvari, ali vlasnik – ako te troškove smatra korisnima i za sebe može ponuditi posjedniku naknadu za njih. Ne učini li to ili se ne sporazume o visini te nakade – posjednik ima pravo odnošenja (ius tollendi) (…). Ono što nije odvojio, bilo da to nije mogao, bilo da to nije htio, dio je vlasnikove stvari pa to mora sa stvari predati vlasniku (odnosno osobi koju vlasnik odredi). Glede toga neodvojenoga, posjednik nema pravo na naknadu na temelju zakona“. Slijedom navedenoga, tuženik ima pravo odnošenja kupljenih i/ili ugrađenih pokretnina za koje je snosio troškove, a u odnosu na dio istih koje nije htio / mogao odnijeti bez oštećenja stvari, iste su postale pripadak nekretnine te se kao takve zajedno sa stvari trebaju predati tužitelju. Nadalje, tužitelj navodi kako se troškovi koje tuženik potražuje odnose na kupnju i ugradnju pokretnina, a koje su stvari po naravi potrošne i njihova sadašnja tržišna vrijednost ne odgovara visini izdanih računa za te pokretnine izdanih pred više od deset godina (pri čemu su pojedini računi izdani čak u prošlom stoljeću).Uostalom, tuženik posluje kao trgovačko društvo te je vrijednost takvih stvari amortizirao (uslijed propadanja stvari) i knjižio kao rashod te sada traži naknadu u znatno višem iznosu od tržišne i računovodstvene, pri čemu cjelokupna imovina tuženika po njegovoj vlastitoj bilanci na dan 31. prosinca 2022. iznosi 45.961,00 kunu/6.100 eura. Ukazuje da je protutužbeni zahtjev tuženika, pored pravne neosnovanosti, iskazan u višestruko uvećanom iznosu. Budući da tuženik još nije predao posjed poslovnog prostora tužitelju, on usklađuje tužbeni zahtjev obzirom na protek vremena od dana podnošenja tužbe te se predlaže da sud po provedenom postupku donese slijedeću presudu:
„I Nalaže se tuženiku-protutužitelju M.I.S.K. caffe bar Green d.o.o., [adresa], OIB: 81543853886, da isplati tužitelju-protutuženiku ULJANIK Standard d.o.o., [adresa], OIB: 76215244096 iznos od 30.584,55 EUR s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom na navedeni iznos koja se određuje temeljem referentne stope koju objavljuje Hrvatska narodna banka, uvećanoj za osam postotnih poena (čl. 12. a Zakona o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi NN 108/2012, 144/2012, 81/2013, 112/2013, 78/2015, 71/2015) do dana 31. prosinca 2022. godine, a od 1. siječnja 2023. godine pa nadalje se određuje temeljem referentne stope koju objavljuje Europska središnja banka, uvećanoj za osam postotnih poena (čl. 12. a Zakona o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi NN 108/2012, 144/2012, 81/2013, 112/2013, 78/2015, 71/2015, 114/2022) koja teče kako slijedi:
- na iznos od 828,60 EUR od 16. svibnja 2022. pa do isplate
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. svibnja 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. lipnja 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. srpnja 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. kolovoza 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. rujna 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. listopada 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. studenog 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. prosinca 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. siječnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. veljače 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. ožujka 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. travnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. svibnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. lipnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. srpnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. kolovoza 2023. pa do isplate
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. rujna 2023. pa do isplate.“.
4. U podnesku od 11. siječnja 2024. tužitelj je naveo da budući da tuženik-protutužitelj još nije predao posjed poslovnog prostora tužitelju, usklađuje se tužbeni zahtjev obzirom na protek vremena od dana podnošenja tužbe te se predlaže da sud po provedenom postupku donese slijedeću presudu:
I Nalaže se tuženiku-protutužitelju M.I.S.K. caffe bar Green d.o.o., [adresa], OIB: 81543853886, da isplati tužitelju-protutuženiku ULJANIK Standard d.o.o., [adresa], OIB: 76215244096 iznos od 35.835,60 EUR s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom na navedeni iznos koja se određuje temeljem referentne stope koju objavljuje Hrvatska narodna banka, uvećanoj za osam postotnih poena (čl. 12. a Zakona o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi NN 108/2012, 144/2012, 81/2013, 112/2013, 78/2015, 71/2015) do dana 31. prosinca 2022. godine, a od 1. siječnja 2023. godine pa nadalje se određuje temeljem referentne stope koju objavljuje Europska središnja banka, uvećanoj za osam postotnih poena (čl. 12. a Zakona o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi NN 108/2012, 144/2012, 81/2013, 112/2013, 78/2015, 71/2015, 114/2022, 155/2023) koja teče kako slijedi:
- na iznos od 828,60 EUR od 16. svibnja 2022. pa do isplate
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. svibnja 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. lipnja 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. srpnja 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. kolovoza 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. rujna 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. listopada 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. studenog 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. prosinca 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. siječnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. veljače 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. ožujka 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. travnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. svibnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. lipnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. srpnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. kolovoza 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. rujna 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. listopada 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. studenog 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.750,35 EUR od 16. prosinca 2023. pa do isplate.“.
5. Na pripremnom ročištu 12. siječnja 2024. tužitelj je naveo da je omaškom u tužbi pogrešno naveo površinu predmetnog poslovnog prostora od 119,69 m2, a ispravno je trebalo stajati 158,23 m2, a kao što to proizlazi i iz ugovora o zakupu.
6. U podnesku od 17. prosinca 2024. tužitelj je konačno postavio sljedeći tužbeni zahtjev:
„I Nalaže se tuženiku-protutužitelju M.I.S.K. caffe bar Green d.o.o., [adresa], OIB: 81543853886, da isplati tužitelju-protutuženiku ULJANIK Standard d.o.o., [adresa], OIB: 76215244096 iznos od 39.228,60 EUR s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom na navedeni iznos koja se određuje temeljem referentne stope koju objavljuje Hrvatska narodna banka, uvećanoj za osam postotnih poena (čl. 12. a Zakona o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi NN 108/2012, 144/2012, 81/2013, 112/2013, 78/2015, 71/2015) do dana 31. prosinca 2022. godine, a od 1. siječnja 2023. godine pa nadalje se određuje temeljem referentne stope koju objavljuje Europska središnja banka, uvećanoj za osam postotnih poena (čl. 12. a Zakona o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi NN 108/2012, 144/2012, 81/2013, 112/2013, 78/2015, 71/2015, 114/2022, 155/2023) koja teče kako slijedi:
- na iznos od 828,60 EUR od 16. svibnja 2022. pa do isplate
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. svibnja 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. lipnja 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. srpnja 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. kolovoza 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. rujna 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. listopada 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. studenog 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. prosinca 2022. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. siječnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. veljače 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. ožujka 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. travnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. svibnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. lipnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. srpnja 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. kolovoza 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. rujna 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. listopada 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. studenog 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. prosinca 2023. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. siječnja 2024. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. veljače 2024. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. ožujka 2024. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. travnja 2024. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. svibnja 2024. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. lipnja 2024. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. srpnja 2024. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. kolovoza 2024. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. rujna 2024. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. listopada 2024. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. studenog 2024. pa do isplate,
- na iznos od 1.200,00 EUR od 16. prosinca 2024. pa do isplate.“.
7. Dakle, u podnescima od 27. rujna 2023., 11. siječnja 2024. i 17. prosinca 2024. tužitelj je povećao tužbeni zahtjev (za sljedeće vremensko razdoblje) s obzirom na protek vremena od prethodno podnesenih zahtjeva. Budući da je time tužbu preinačio tako da, zbog okolnosti koje su nastale nakon podnošenja tužbe, zahtijeva iz iste činjenične osnove drugu novčanu svotu, tuženik se takvoj preinaci nije mogao protiviti (čl. 191. st. 2. Zakona o parničnom postupku, dalje: ZPP).
8. U podnesku od 17. prosinca 2024., osim što je povećao tužbeni zahtjev u odnosu na dotad neobuhvaćeno razdoblje (od 16. siječnja 2024. do 16. prosinca 2024.), tužitelj je i djelomično povukao tužbu smanjivši tužbeni zahtjev za vremensko razdoblje koje je ranije već bilo utuženo. Naime, konačno postavljenim tužbenim zahtjevom u tom podnesku za razdoblje od 16. svibnja 2022. do 16. prosinca 2023. potražuje iznose od 1.200,00 eura mjesečno, dok je do tada za isto razdoblje potraživao iznose od 1.750,35 eura mjesečno. Tuženik se tom djelomičnom povlačenju tužbe nije usprotivio pa je, temeljem čl. 193. ZPP- a, utvrđeno da je tužba u tom dijelu (za iznos 11.007,00 EUR sa zakonskom zateznom kamatom) povučena (izreka rješenja u ovoj odluci).
9. Proveden je dokazni postupak uvidom u isprave u spisu te u zbirku isprava iz sudskog registra za tuženika. Također, izveden je dokaz saslušanjem zakonskih zastupnika stranaka, svjedoka ĆR, uviđajem na licu mjesta i vještačenjem po vještaku građevinske struke Anti Bandiću.
10. U predmetnom postupku tuženik je podnio protutužbu koja je po svojem sadržaju kompenzabilna protutužba jer tuženik tužbom ističe kondemnatorni zahtjev na isplatu utemeljen na protutražbini koja se može prebiti s tražbinom s obzirom na koju je tužitelj istaknuo svoj tužbeni zahtjev. Presudom kojom odlučuje u povodu kompenzabilne protutužbe sud: 1) utvrđuje postoji li ili ne postoji tražbina tužitelja s obzirom na koju je istaknut njegov tužbeni zahtjev i protutražbina tuženika s obzirom na koju je on istaknuo svoj protutužbeni zahtjev; 2) kompenzira konstitutivno tražbinu tužitelja i protutražbinu tuženika, ako se utvrdi da postoje; 3) nalaže isplatu tuženiku ili tužitelju nekompenziranog dijela tražbine tužitelja odnosno protutražbine tuženika; 4) odbija u cijelosti ili djelomično tužbeni ili protutužbeni zahtjev u dijelu u kojem se odnose na kompenzirani dio utužene tražbine tužitelja odnosno protutražbine tuženika (tako i Visoki trgovački sud Republike Hrvatske u Pž-868/2022-3 od 13. rujna 2023.).
11. Nije sporno da je tužitelj vlasnik predmetnog poslovnog prostora. U svezi tužbenog zahtjeva sporno je da li je tuženik taj poslovni prostor koristio bez valjane pravne osnove, (ako jest) potražuje li tužitelj osnovano naknadu za utuženo razdoblje (od 16. svibnja 2022. do 16. prosinca 2024.) u kojem je tuženik bez pravne osnove koristio predmetni poslovni prostor i u kojem iznosu, te potražuje li tužitelj osnovano režijske troškove u iznosu od 828,60 eura. U svezi protutužbenog zahtjeva sporno je potražuje li tuženik osnovano naknadu za izvršenja ulaganja za vrijeme dok je bio u zakupu predmetnog poslovnog prostora, u svezi tog potraživanja sporna je aktivna legitimacija tuženika, te je sporna i visina njegovog zahtjeva.
12. Zakonski zastupnik tužitelja VR, iskazao je kako slijedi: „Ja sam zakonski zastupnik tužitelja od 2020. te sam od tada upoznat s ovim predmetom. 2022. godine kad je promijenjen vlasnik tužitelja tužitelj je odlučio promijeniti namjenu predmetne zgrade, odnosno istu srušiti, a zgrada je do tada korištena kao samački hotel za zaposlenike i bivše zaposlenike Uljanik grupe. Zbog navedenog je otkazan predmetni ugovor o zakupu kao i ugovori o najmu soba, jedino nije otkazan ugovor o zakupu poslovnog prostora sa Studencom. Tuženik je obio predati poslovni prostor u posjed tužitelju zbog čega je tužitelj pokrenuo parnični postupak radi predaje u posjed u kojem je donesena pravomoćna presuda, a tuženik je tražio povrat u prijašnje stanje. Nakon što sam naslijedio RR, ranijeg zakonskog zastupnika tužitelja, u dokumentaciji koja se nalazi u poslovnim prostorima tužitelja nije zatečena nikakva dokumentacija koja bi ukazivala na izvršena ulaganja u predmetni poslovni prostor od strane tuženika. U ugovoru o zakupu sa tuženikom predviđena je pisana suglasnost za ulaganja u predmetni poslovni prostor pa je za očekivati bilo da, ukoliko su ulaganja izvršena, postoji zahtjev tuženika za suglasnost, pisana suglasnost tužitelja kao i dokumentacija o izvršenim ulaganjima i to prije svega ponuda izvođača na kojoj bi tužitelj dao suglasnost.“. Na upit suca zakonski zastupnik tužitelja je odgovorio da je tuženik i prije podnošenja protutužbe u ovom predmetu isticao da ima pravo da mu se naknade izvršena ulaganja, ali da tužitelju nije dostavio nikakvu dokumentaciju. Isprave koje je tuženik dostavio u spis kao dokaz o izvršenim ulaganjima odnosno račune i ostalo tužitelj je vidio tek kada su mu isti dostavljeni u ovom parničnom postupku, a ranije mu nisu dostavljeni. Tužitelju nije u interesu da naplaćuje izgubljenu zakupninu od strane tuženika već je u interesu da mu tuženik preda posjed poslovnog prostora, a sve budući da je tužitelj već predao projektnu dokumentaciju za izgradnju nove zgrade na mjestu postojeće koja se ima rušiti. Na daljnje upite odgovorio je: da je nakon raskida ugovora tuženik i dalje obavljao djelatnost u predmetnom poslovnom prostoru i to do kolovoza 2023. kada je prestao raditi zbog nedostatka minimalnih tehničkih uvjeta; da se ne sjeća točno koliko je bila zakupnina prema ugovoru o zakupu ali da zna da je to bilo oko 500 ili 600 eura mjesečno; da nakon raskida ugovora tužitelj nije tuženiku fakturirao zakupninu; da se on ne sjeća tko je potpisao suglasnosti tuženiku za ulaganja.
13. Zakonska zastupnica tuženika GRN je na ročištu 13. ožujka 2024. iskazala: „Za sve radove koje tuženik izvršio dobio je prethodnu suglasnost od strane zakonskih zastupnika tužitelja i to HR, MR i ĆR. Tuženik je od navedenih zakonskih zastupnika tužitelja dobivao pisanu suglasnost za izvođenje radova te sam ja navedene suglasnosti predala svojim punomoćnicima zajedno sa ugovorima o zakupu i ostalom dokumentacijom.“. Zamjenica punomoćnika tuženika na tom je ročištu navela da je točno da je zakonska zastupnica tuženika svojem punomoćniku predala predmetne suglasnosti te će ona provjeriti zašto one nisu dostavljene u spis predmeta.
Tuženik te pisane suglasnosti nije dostavio sudu do zaključenja glavne rasprave.
Zakonska zastupnica tuženika u svom je iskazu dalje navela: "Tuženik je vršio ukopavanja predmetnog prostora radi potrebne visine poslovnog prostora, rušio je i zidao zidove, proveo i instalirao elektro i vodovodne instalacije, postavljao keramiku, izradio kompletna dva sanitarna čvora sa priključcima za kanalizaciju, betonirao je dvije terase, kupio i ugradio kompletnu aluminijsku bravariju, vršio ravnanje terena terase i sl.“ Navela je da želi nazočiti uviđaju te pokazati vještaku koje je sve radove izvršio tuženik. Na upite je odgovorila: da je dio ulaganja u predmetni poslovni prostor za koje tuženik traži naknadu izvršio obrt [obrt] iz [adresa] u vlasništvu njene majke KR, a da su prilikom zatvaranja obrta ugovorom na ovdje tuženika prenesena sva prava i obveze sa obrta [obrt]; da je do 1994. u zakupu predmetnog poslovnog prostora bio obrt [obrt] u vlasništvu njene majke, a zatim od 1994 do 1999. obrt [obrt] u njezinom vlasništvu (vlasništvu zakonske zastupnice tuženika), a 1999. došlo je do preoblikovanja iz obrta u društvo s ograničenom odgovornošću te je od tada u posjedu bio tuženik kao d.o.o.; da se ona sada točno ne može sjetiti koje godine su izvršeni pojedini radovi već da to proizlazi iz isprava; da ona potpisuje financijska izvješća za tuženika; da ona ne zna da li su predmetna ulaganja iskazana u financijskim izvješćima i zašto eventualno nisu jer nema stručna znanja o knjigovodstvu te joj knjigovodstvene usluge obavlja ovlašteni knjigovođa, a ona se tridesetak godina bavi ugostiteljstvom i ne zna što bi trebalo biti u pojedinim stavkama financijskog izvještaja; da ona ne zna da li su predmetna potraživanja po osnovu izvršenih radova ili ulaganje amortizirana; da je prije izvođenja pojedinih radova ona tražila prijem kod zakonskog zastupnika tužitelja te objasnila koje radove tuženik želi izvesti te bi nakon usmenog dogovora ona poslala pisani upit na što bi tužitelj tuženiku dostavio pisanu suglasnost za izvođenje tih radova; da tuženik nikad nije izveo nikakve veće radove bez pisane suglasnosti tužitelja; da tužitelj nije nikad imao prigovora vezano uz izvedene radove; da je tuženik plaćao mjesečnu zakupninu u iznosu od 4.400,00 kn s time da mu je za vrijeme pandemije Corona virusa smanjena na 2.200,00 kn, a u studenom 2021. bio je i tzv. lockdown u trajanju od šest mjeseci; do 1. listopada 2022. tuženik je plaćano u posljednjim mjesecima zakupninu u iznosu od 2.250,00 kuna, a s promjenom vlasnika tužitelja od 1. listopada 2022. tužitelj je tuženiku fakturirao zakupninu u iznosu od 520,00 eura što je bila puna ugovorena zakupnina; tuženik je predmetne pune iznose zakupnine po fakturama plaćao unatoč tome što je sukladno aneksu ugovora iz 2021. tuženik trebao plaćati polovicu iznosa do službene objave prestanka pandemije Corona virusa, a to je bilo u svibnju 2023.; da je tuženik u tom razdoblju preplatio svoju obvezu plaćanja zakupnine; da je onae tužitelju dostavljala prigovore na fakturirane račune za zakupninu u smislu da je tuženik dužan plaćati samo polovinu zakupnine sukladno aneksu ugovora; da tuženiku nakon raskida ugovora nisu stizale fakture za zakupninu; da joj je vlasnik tužitelja ĐR rekao da tuženik može biti u predmetnom poslovnom prostru sve dok tužitelj ne dobije dozvolu za rušenje predmetne zgrade, zbog čega je tuženik i ostao u predmetnom poslovnom prostoru; da je tužitelju spomenula svoj zahtjev za naknadu za ulaganja u predmetni poslovni prostor nakon što je zakonski zastupnik tužitelja usmeno rekao da tuženik mora predati posjed poslovnog prostora tužitelju; da je tužitelj od tada uvijek osporavao zahtjev tuženika za ulaganje u predmetni poslovni prostor.
Punomoćnik tužitelja je na tom ročištu u bitnome naveo da osporava iskaz zakonske zastupnice tuženika, da s obzirom da su određena ulaganja vršile osobe različite od tuženika tužitelj ističe prigovor promašene aktivne legitimacije za ulaganja koja nije vršio ovdje tuženik. Netočan je navod o preoblikovanju obrta u d.o.o., s obzirom da takvo što nije dopušteno niti predviđeno niti Zakonom o obrtu niti Zakonom o trovačkim društvima. Osporava i navod da bi tuženik ikad imao suglasnost za korištenje poslovnih prostora nakon prestanka ugovora, a što jasno proizlazi iz svih isprava dostavljenih u spis kao i postupaka koje je tužitelj pokrenuo protiv tuženika (ovaj postupak, parnični postupak radi predaje u posjed i upravni postupak radi ukidanja minimalnih tehničkih uvjeta).
14. Svjedok ĆR iskazao je: „Ja sam bio zaposlen kod tužitelja od 1984. i prvo kao voditelj projekta, a od 2015. do 2019. kao direktor tužitelja. Od 2019. do 2021. sam radio kod tužitelja kao administrativni službenik. Upoznat sam sa odnosima stranaka od početka predmetnog ugovora o zakupu. U predmetnom objektu se ranije nalazio ured Pošte i to u manjem dijelu gdje je sad šank sala. U dijelu gdje se sada nalazi sala do šank sale nalazio se ski servis. Majka zakonske zastupnice tuženika ER radila je kod tužitelja te je zatražila da joj se da u zakup tada ispražnjeni prostor Pošte. Zaključen je ugovor o zakupu te je tužitelj dao potrebne suglasnosti za ulaganja kako bi se prostor priveo ugostiteljskoj svrsi. Dakle, za sve potrebne radove tužitelj je dao suglasnosti i to za sve radove izvršene u sadašnjoj šank Sali, susjednoj Sali (ranije ski servis), izgradnju sanitarnog čvora, a kasnije izgradnju drugog sanitarnog čvora te skladišta iza sale te još kasnije za uređenje i natkrivanje terasa koje se sada nalaze uz objekat. Za veće radove su suglasnosti davane pismeno, a za manje usmeno. Kako se povećavao upotrebljivi prostor objekata tako su zaključivani i aneksi ugovora o zakupu te je i povećavana zakupnina.“. Na upit tuženika, odgovorio je da se sva dokumentacija, uključujući i suglasnosti koje je tužitelj davao tuženiku, odnosno ranije obrtu ER i ČR, nalaze kod tužitelja.
15. U pisanom nalazu i mišljenju od 20. studenog 2024. (na str. 134-192 spisa) vještak građevinske struke Ante Bandić je opisao zatečeno stanje nekretnine prilikom uviđaja, opisao i procijenio radove za koje tuženik traži naknadu i to po godinama kada su radovi izvršeni, posebno naveo i procijenio radove koje je ocijenio nužnima i korisnima, obračunao amortizaciju za te radove, te izvršio procjenu tržišne vrijednosti zakupnine predmetnog poslovnog prostora. U mišljenju je iznio sljedeći zaključak: „1. Tržišna vrijednost mjesečne zakupnine za poslovni prostor na dan izrade nalaza iznosi 1.200,00 €
2. Prema troškovničkom obračunu u ovom nalazu tuženik - protutužitelj na dan izrade nalaza u poslovnom prostoru i na okućnici zgrade izveo je radova sa uključenim PDV
– o od 25 % u vrijednosti od 88.967,63 €
3. Sadašnja vrijednost izvedenih radova tuženika - protutužitelja prema troškovničkom obračunu u ovom nalazu i načinu obračuna amortizacije na dan izrade ovog nalaza sa uključenim PDV – om iznosi 36.741,00 €
4. Nužni radovi u poslovnom prostoru su oni radovi koje je tužitelj – protutuženik izveo kako bi ispunio uvjete za nesmetano obavljanje djelatnosti u registriranoj kategoriji caffe bara kao što su radovi u šank sali, radovi izgradnje sanitarnog bloka sanitarnog te prostora za usluživanje gostiju do sale sa šankom.
5. Korisni radovi su oni radovi koje je tuženik – protutužitelj izveo radi povećanja kapaciteta lokala, radove na izgradnji terasa i radove izvedene radi natkrivanja istih u funkciji produžetka sezone njihovog korištenja na cjelogodišnji period i ugode boravka.
4. Sadašnja vrijednost izvedenih nužnih radova tuženika – protutužitelja prema troškovničkom obračunu u ovom nalazu i načinu obračuna amortizacije na dan izrade ovog nalaza sa uključenim PDV – om iznosi 4.690,11 €
5. Sadašnja vrijednost izvedenih korisnih radova tuženika – protutužitelja prema troškovničkom obračunu u ovom nalazu i načinu obračuna amortizacije na dan izrade ovog nalaza sa uključenim PDV – om iznosi 32.050,89 €.“.
U podnesku od 17. prosinca 2024. tužitelj je iznio primjedbe na nalaz i mišljenje vještaka Bandića. Naveo je da iz iskaza zakonske zastupnice tuženika proizlazi kako da je dio ulaganja izvršio obrt [obrt] iz [adresa], a koji obrt je bio u vlasništvu njene majke KR, a koji obrt je bio u zakupu poslovnog prostora do 1994. godine nakon čega je zakup prenesen za obrt Green u vlasništvu zakonske zastupnice tuženika koji da je bio u zakupu predmetnog poslovnog prostora do 1999. godine. Uvidom u sudski registar vidljivo da je tuženik osnovan 19. ožujka 1999. slijedom čega se istom ni na koji način ne mogu priznati troškovi za ulaganja tijekom 1993., 1994. 1996. i 1997. godine. U odnosu na radove izvedene 2014. godine koji su se sastojali od izgradnje druge natkrivene terase i radove izvedene 2020. godine koji su se odnosili na spuštanje stropa u terasi tužitelj ističe kako se navedeni radovi ne bi trebali smatrati korisnim radovima kako je to navedeno u nalazu i mišljenju vještaka već isti predstavljaju troškove iz čl. 164. st. 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji propisuje da za takve troškove koji nisu ni nužni ni korisni ne može ni pošteni posjednik zahtijevati naknadu, ali ako mu ona ne bude ponuđena, može prije nego što vrati stvar odvojiti i sebi uzeti ono što joj je tim troškovima dodao, ako se to može učiniti bez oštećenja same stvari. Nadalje, tuženik navedene radove nije mogao izvesti bez prethodne suglasnosti tužitelja s obzirom da se istima mijenja konstrukcija, raspored, površina i vanjski izgled poslovnog prostora, a sve sukladno članku 15. stavku 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora.
Na ročištu 5. ožujka 2025. vještak Ante Bandić je iskazao: "Vezano uz primjedbu da je tuženik osnovan 1999. slijedom čega se ne mogu priznat troškovi ulaganja tijekom 1993., 1994., 1996. i 1997. godine ističem da ja to ne znam ali ako se izuzmu godine prije 1999. te se priznaju samo radovi izvedeni 2020. i 2014. (navedeni pod točkama e i f na str. 31 nalaza), ukupna vrijednost tih radova iznosi 18.702,48 eura bez PDV-a, a amortizirana vrijednost tih radova iznosi 17.739,98 eura sa PDV-om. Vezano uz primjedbu da spuštanje stropa na terasi ne spada u korisne radove ističem da je na predmetom dijelu terasa izrađena na metalnoj konstrukciji sa krovom od sendvič panela. Radi se o aluminiju koji se znatno zagrijava na suncu, pa smatram da je prilikom spuštanja stropa uz ugradnju izolacije bilo korisno jer je omogućavalo ugodan boravak gostiju u toplijim mjesecima, a i u hladnijim jer se sniženjem stropa prostor lakše grije i hladi s postojećim klima uređajem. Smatram da izvedeni radovi izgradnje spuštenog stropa jesu korisni radovi ne samo za postojeći prostor nego i za buduće korištenje tog prostora u istoj namjeni ili i u drugoj namjeni sve iz razloga što se u slučaju demontaže spuštenog stropa koji bi se mogao iznijeti zasigurno bi se jedan dio tih ploča uništio čime bi se nepovratno napravila određena šteta, a i sam rad na privođenju prostora ranijem stanju predstavlja određeni trošak kojeg možda je manji ili jednak cijeni samog stropa koji bi ostao na svom položaju.". upite tužitelja, vještak je odgovorio: da je uračunao PDV u amortizirani iznos vrijednosti radova jer je to uobičajeno budući da PDV uvijek ulazi u trošak naručitelja, a prijenos porezne obveze mora se uvijek posebno ugovoriti; da za procijenjene radove on nije vidio ugovore niti druge isprave; da je on vidio račune u spisu koji se odnose na određene iznose plaćene u kunama, ali da se on prilikom izrade nalaza i mišljenja rukovodio iskazivanjem prilikom uviđaja o tome koji su radovi izvedeni; da je na mjestima gdje je u nalazu napisao da su određeni radovi izvršeni 2024. trebalo pisati da su isti rađeni 2014.
Sud je nalaz i mišljenje vještaka Ante Bandića ocijenio objektivnim, potpunim te izrađenim u skladu s pravilima struke. Vještak je, po ocjeni suda, na ročištu 5. ožujka 2025. stručno, logično i argumentirao otklonio primjedbe na nalaz i mišljenje te dao sva tražena pojašnjenja. Stoga je sud njegov nalaz i mišljenje u cijelosti prihvatio.
16. Na temelju provedenog dokaznog postupka sud je utvrdio:
- da su tužitelj kao zakupodavac i tuženik kao zakupnik sklopili Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 26. kolovoza 2019. (str 6-7 spisa) kojim je tužitelj dao tuženiku u zakup predmetni poslovni prostor (u prizemlju zgrade samačkog hotela u [adresa], u ukupnoj površini od 158,23 m2);
- da je taj ugovor o zakupu je otkazan od strane tužitelja 15. travnja 2022. (dopis na str. 8 spisa), uz otkazni rok od 30 dana te je prilikom otkazivanja navedenog ugovora tuženik pozvan predati posjed predmeta zakupa, slobodnog od osoba i stvari;
- da je tuženik radi utvrđenja nezakonitosti tog otkaza podnio tužbu naslovnom sudu, te je ovaj sud presudom posl. br. P-184/2022-8 od 23. studenog 2022. (na str. 9-13 spisa) koja je postala pravomoćna 20. prosinca 2022. (potvrda na str. 15 spisa) odbio tužbeni zahtjev;
- da je tužitelj ovom sudu podnio tužbu protiv tuženika radi predaje u posjed predmetnog poslovnog prostora te je sud presudom posl.br. P-265/2022-3 od 23. prosinca 2022. (na str. 208-211 spisa) koja je postala pravomoćna 1. kolovoza 2024. (potvrda na str. 212 spisa) tuženiku naložio da tužitelju preda u posjed predmetni poslovni prostor;
- da tuženik, unatoč tome što mu je to naloženo predmetnom pravomoćnom presudom, tužitelju nije predao posjed predmetnog poslovnog prostora,
- da tuženik u utuženom razdoblju nije tužitelju platio nikakvu naknadu za korištenje predmetnog poslovnog prostora (tuženik to, uostalom, nije ni ustvrdio, pa to nije niti dokazivao).
Na temelju tih utvrđenja sud je zaključio da je tuženik u utuženom razdoblju – od 16. svibnja 2022. (kada je istekao 30-dnevni otkazni rok iz pisanog otkaza ugovora o zakupu, od 15. travnja 2022. na str. 8 spisa) do 16. prosinca 2024. – bio nepošteni posjednik predmetnog poslovnog prostora te je, temeljem čl. 165. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje: ZV), tužitelju dužan naknaditi svu štetu i sve koristi koje je imao za vrijeme svojega posjedovanja, a koje je ovaj sud, na temelju nalaza i mišljenja vještaka Ante Bandića, utvrdio u mjesečnom iznosu od 1.200,00 eura, kolika je tržišna vrijednost mjesečne zakupnine za predmetni poslovni prostor. Stoga je sud u točki I izreke ove presude utvrdio da postoji tražbina tužitelja prema tuženiku u iznosu od 38.400,00 eura (za 32 mjeseca, od 16. svibnja 2022. do 16. prosinca 2024., 1.200,00 eura mjesečno) i to sa zakonskom zateznom kamatom po stopi za ostale odnose (iz čl. čl. 29. st. 1. Zakona o obveznim odnosima, dalje: ZOO) jer se ne radi o potraživanju iz trgovačkog ugovora, budući da je predmetni ugovor o zakupu otkazan prije utuženog razdoblja. Navode zakonske zastupnice tuženike da bi tuženik imao suglasnost tužitelja za korištenje poslovnih prostora nakon prestanka ugovora o zakupu, sud nije prihvatio, iz razloga što je ona zainteresirana za uspjeh tuženika u sporu, a ti navodi nisu u skladu sa ostalim izvedenim dokazima te su životno i logično protivni činjenici da je tužitelj ovom sudu podnio tužbu protiv tuženika radi predaje u posjed predmetnog poslovnog prostora.
17. Režijske troškove u iznosu od 828,60 eura tužitelj nije ničim dokazao (na njemu je bio teret dokaza po čl. 219. ZPP-a) pa je, stoga, sud zaključio da ne postoji tužiteljeva tražbina prema tuženiku po osnovu tih troškova.
18. Vezano uz protutužbu i protutužbeni zahtjev, uvidom u sudski registar i zbirku isprava iz sudskog registra za tuženika utvrđeno je da je tuženik osnovan 1999. godine, a tuženik do zaključenja glavne rasprave nije dostavio isprave kojima bi potkrijepio tvrdnje njegove zakonske zastupnice da je tuženik pravni sljednik obrta [obrt] iz [adresa] u vlasništvu majke zakonske zastupnice tuženika KR i obrta [obrt] u vlasništvu vlasništvu zakonske zastupnice tuženika, koji su ranije bili u zakupu predmetnog poslovnog prostora i vršili ulaganja u isti. Iz sudskog registra i zbirke isprava iz sudskog registra za tuženika to pravno sljedništvo ne proizlazi. Budući da je na tuženiku, temeljem čl. 219. ZPP-a, bilo da to dokaže to pravno sljedništvo, a da on to do zaključenja glavne rasprave nije dokazao, sud je prihvatio prigovor tužitelja da se tuženiku ne mogu priznati troškovi za ulaganja tijekom 1993., 1994. 1996. i 1997. godine (dok tuženik još nije postojao).
Kao što je prethodno obrazloženo vještak građevinske struke Ante Bandić je u nalazu opisao zatečeno stanje nekretnine prilikom uviđaja, opisao i procijenio radove za koje tuženik traži naknadu i to po godinama kada su radovi izvršeni, posebno naveo i procijenio radove koje je ocijenio nužnima i korisnima te obračunao amortizaciju za te radove. Na temelju nalaza i mišljenja vještaka Bandića sud je utvrdio da, kada se izuzmu radovi prije 1999. godine (dok tuženik nije postojao) te se priznaju samo nužni i korisni radovi izvedeni nakon toga (2020. i 2014. godine, navedeni pod točkama e i f na str. 31 pisanog nalaza), ukupna vrijednost nužnih i korisnih radova iznosi 18.702,48 eura bez PDV-a, a amortizirana vrijednost tih radova iznosi 17.739,98 eura sa PDV- om. Neosnovanim je sud ocijenio prigovor tužitelja da tuženik nije imao pisane suglasnosti za izvođenje tih radova, jer iz suglasnih iskaza svjedoka ĆR (ranije zakonskog zastupnika tužitelja, a od 2019. zaposlenika tužitelja) i zakonske zastupnice tuženika proizlazi da je tužitelj davao pisane suglasnosti za predmetne radove. Budući da je tuženik 2020. i 2014. godine, u vrijeme izvođenja predmetnih radova (navedenih pod točkama e i f na str. 31 pisanog nalaza vještaka Bandića) bio pošteni posjednik (zakupoprimac) predmetnog poslovnog prostora, on, temeljem čl. 164. st. 2. ZV-a, ima pravo od tuženika tražiti naknadu nužnih i korisnih troškova, koji su prema nalazu i mišljenju vještaka Bandića (koje je sud u cijelosti prihvatio) utvrđeni u iznosu od 17.739,98 eura. Stoga je sud u točki II izreke ove presude utvrdio da postoji tražbina tuženika-protutužitelja prema tužitelju - protutuženiku u iznosu od 17.739,98 eura i to sa zakonskom zateznom kamatom po stopi za ostale odnose (iz čl. čl. 29. st. 1. ZOO) jer se ne radi o potraživanju iz trgovačkog ugovora. Kamata teče od presuđenja, a ne od podnošenja tužbe jer je naknada utvrđena na temelju nalaza i mišljenja prema vrijednosti učinjenih troškova u vrijeme izrade nalaza i mišljenja. U preostalom dijelu (u kojem tuženik – protutužitelj traži da se tužitelju - protutuženiku naloži isplata iznosa od 73.588,02 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od podnošenja protutužbe 29. svibnja 2023. do isplate te u kojem traži da se tužitelju - protutuženiku naloži isplata zakonskih zateznih kamata koje na iznos od 17.739,98 eura teku od podnošenja protutužbe 29. svibnja 2023. do presuđenja 11. travnja 2025.) protutužbeni je zahtjev neosnovan, jer tuženik – protutužitelj u tom dijelu nije dokazao svoju tražbinu.
19. U točki III izreke ove presude izvršeno je prebijanje tražbina stranaka utvrđenih u točkama I i II izreke ove presude.
20. U točki IV izreke ove presude sud je naložio tuženiku isplatu nekompenziranog dijela tražbine tužitelja.
21. U točki V izreke ove presude odbijen je kao neosnovan tužiteljev tužbeni zahtjev u dijelu u kojem je ocijenjen neosnovanim (obrazloženo u točki 17. ovog obrazloženja) – u kojem traži da se tuženiku naloži isplata iznosa od 828,60 EUR na ime režijskih troškova sa zakonskom zateznom kamatom koja na taj iznos teče od 16. svibnja 2022. do isplate.
22. U točki VI izreke ove presude odbijen je kao neosnovan tuženikov- protutužiteljev protutužbeni zahtjev u dijelu u kojem je ocijenjen neosnovanim:
- u dijelu u kojem traži da se tužitelju - protutuženiku naloži isplata iznosa od 73.588,02 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od podnošenja protutužbe 29. svibnja 2023. do isplate,
- u dijelu u kojem traži da se tužitelju - protutuženiku naloži isplata zakonskih zateznih kamata koje na iznos od 17.739,98 eura teku od podnošenja protutužbe 29. svibnja 2023. do presuđenja 11. travnja 2025.
23. U pogledu dijela tužbenog zahtjeva u kojem je tužitelj povukao tužbu (izreka rješenja u ovoj odluci) tužitelj bi trebao naknaditi troškove tuženiku temeljem čl. 158. ZPP-a. S druge strane, s obzirom na meritorne odluke (točke I do Vi izreke ove presude) tužiteljev je uspjeh u sporu veći pa bi pretežita obveza naknade troška u tom dijelu bila na tuženiku (čl. 154. ZPP-a). Imajući u vidu prethodno navedeno te konačan uspjeh u sporu, odlučeno je da svaka stranka snosi svoje troškove postupka, temeljem čl. 154. st. 2. ZPP-a (točka VII izreke).
U Pazinu, 11. travnja 2025.
Sudac
Ivan Dujić
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU
Protiv ove odluke može se podnijeti žalbu u roku od 15 dana od dana dostave iste. Žalba se podnosi putem ovog suda, a o njoj odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske u Zagrebu.
DNA
- tužitelju – protutuženiku po pun.
- tuženiku – protutužitelju po pun.
