Poslovni broj: P-2122/2020-

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SPLITU

Gundulićeva 27, Split

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu po sutkinji Ani Kuzmanić, u pravnoj stvari tužitelja DŽ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Jure Grbavac, odvjetnik iz Splita, Poljička cesta 20 b, protiv tuženika Republike Hrvatske, OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Splitu, Građansko-upravni odjel, radi naknade štete, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave 13. ožujka 2025. u prisutnosti zamjenika punomoćnika tužitelja Bijaka Franin Pećarice, odvjetnika u Splitu i zastupnika po zakonu tužene RŽ, na ročištu za objavu presude 11. travnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženiku u roku od 15 (petnaest) dana isplatiti tužitelju na ime naknade štete za mjesec kolovoz 2018. iznos od 774,67 eura zajedno sa zateznim kamatama koje na navedeni iznos teku od 15. kolovoza 2018. pa do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2023. pa do 30. prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 31. prosinca 2023. pa do isplate po stopi po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok se za više traženi iznos od 13,86 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom na taj iznos, zahtjev odbija kao neosnovan.

II Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju u roku od 15 (petnaest) dana trošak parničnog postupka u iznosu od 1.521,85 eura, sa zateznim kamatama koje na navedeni iznos teku od 11. travnja 2025. do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine dok se za više traženo (156,28 eura) zahtjev odbija kao neosnovan.

Obrazloženje

1.1. U tužbi zaprimljenoj 24. lipnja 2020. navodi se kako je presudom Županijskog suda u Splitu pod poslovnim brojem Gžnaj-6/12. od 5. prosinca 2012. (spisi pod poslovnim brojem P2-4759/09. Općinskog suda u Splitu) sud nadomjestio ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između tužitelja kao najmodavca i ĆŽ kao zaštićenog najmoprimca tužiteljeva stana u [adresa], položenog na prvom katu č. zgr. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], površine 72,64 m2. Sud da je utvrdio zaštićenu najamninu u iznosu od 160,59 kuna. Tužitelj je, prema propisu iz članka 186. a) ZPP-a Općinskom državnom odvjetništvu u Splitu 18. ožujka 2014. podnio zahtjev za mirno rješenje spora tražeći da mu tužena plaća razliku između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, ali je ODO Split dopisom od 27. ožujka 2014. otklonio zahtjev tužitelja. Tržišna najamnina za stan u centru [adresa], položenog na prvom katu č. zgr. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], površine 72,64 metra kvadratna, iznosi između 80,00 kuna na mjesec po m3 i 88,00 kuna na mjesec po m2 pa je tuženik u obvezi platiti tužitelju 84,00 kune na mjesec po m2 umanjeno za 2,21 kunu na mjesec po m2, što iznosi 6.101,76 kuna mjesečno, a koliko iznosi prosječna mjesečna tržišna najamnina umanjeno za 160,59 kuna koliko iznosi zaštićena najamnina pa je tuženik u obvezi plaćati tužitelju iznos od 5.941,17 kuna.

1.2. Tužbenim zahtjevom traži da mu tuženik plati iznos od 5.941,17 kuna sa zateznim kamatama od 5. kolovoza 2018., te da mu nadoknadi trošak parničnog postupka.

2.1. U odgovoru na tužbu, zaprimljenom 22. rujna 2021., tuženik je predložio odbaciti tužbu zbog nepostojanja procesnih pretpostavki za vođenje ovog spora, navodeći da se zahtjev za mirno rješenje spora iz predmeta ovog odvjetništva broj N-DO-102/14 podnesen 18. ožujka 2014., na koji se poziva tužitelj odnosi se na mjesec studeni 2009., odnosno zahtjev je neodređen, nepotpun, a i neizvjestan u odnosu na razdoblje rujna 2018., te ne sadrži sve što treba sadržavati i tužba, pozivanje na isti ne može se smatrati udovoljenjem procesnoj pretpostavci iz čl. 186.a ZPP-a u ovom predmetu, budući ne postoji identitet između tužbenog zahtjeva, te zahtjeva za mirno rješenje spora na koji se tužitelj poziva u tužbi.

2.2. Tuženik navodi da je Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (NN 68/18) propisano da se zaštićena najamnina koju su zaštićeni najmoprimci dužni plaćati vlasnicima stanova postupno povećavati počevši od 1. rujna 2018. pa do 31. kolovoza 2023., a nakon toga datuma najmodavci, odnosno vlasnici stana mogu slobodno raspolagati stanom u svome vlasništvu. Dakle, Republika Hrvatska poduzela je konkretne zakonodavne mjere, što je bila njezina obveza, kojima se imaju riješiti problemi nastali nametanjem prekomjernog tereta vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci. Stoga je potraživanje tužitelja koje se odnosi na lipanj 2019. neosnovano u cijelosti.

2.3. Tuženik dalje navodi da tužitelj ničim ne dokazuje da je vlasnik predmetnog stana, pogotovo nije razvidno na koji je način tužitelj stekao predmetni stan, radi li se, primjerice, o pravnom poslu nasljeđivanjem ili je tužitelju stan vraćen izravno u postupku povrata sukladno odredbama Zakona o naknadi. Navedeno je bitno budući različiti načini stjecanja prava vlasništva nekretnine u ovom statusu tužitelja stavljaju u različitu pravnu poziciju, a u odnosu na predmetno potraživanje.

2.4. Tuženik postavlja pitanje je li u postupku po tužbi ĆŽ protiv ovdje tužitelja DŽ bila obaviještena i Republika Hrvatska radi stvaranja intervencijskog učinka. Navedeno je bitno radi utvrđenja činjenice imaju li zaštićeni najmoprimci, odnosno članovi njihovog obiteljskog domaćinstva odgovarajući stan ili kuću u kojoj bi mogli živjeti, kakvog su imovnog stanja i platnih mogućnosti te je li se navedeno uzimalo u obzir prilikom utvrđivanja visine zaštićene najamnine. Navedeno je također na tragu stajališta Europskog suda za ljudska prava i to baš u predmetu D protiv Republike Hrvatske u kojem je navedeno da čak i ako najmoprimac nije vlasnik odgovarajućeg stana u istoj općini, ali članovi njegovog obiteljskog domaćinstva imaju odgovarajuću useljivu kuću ili stan, vlasniku pripada pravo na raskid ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom i zahtjev za predaju u posjed istog. Istaknuto stajalište zauzeo je i Ustavni sud RH u odluci U-III-604/2016 od 4. listopada 2017., kao i u odluci U-III-3849/2011 od 30. siječnja 2018., a sve nadovezujući se na stajalište Vrhovnog suda RH izraženo u odluci Rev-448/12-2 od 29. lipnja 2016., kao i gore istaknutu praksu Europskog suda. Dakle, vlasnik stana prema mišljenju tužene ne može odgovornost za štetu koju navodno trpi prebacivati na Republiku Hrvatsku, odnosno ne može Republika Hrvatska snositi odgovornost iz razloga što vlasnik stana nije koristio sva dopuštena pravna sredstva, isticanjem odgovarajućih prigovora, a sve u pravcu utvrđenja platnih mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca u cijelosti (prihodi od plaće, zakupnina, prihodi od autorskih djela, vrijednost pokretnina, vlasništvo nekretnina, neovisno o njihovoj namjeni, izgrađenosti i pogodnosti za život.

2.5. U odgovoru na tužbu navodi se da tužitelj nije pokrenuo postupak protiv zaštićenog najmoprimca i članova njihovog obiteljskog domaćinstva, kako bi ostvario punu najamninu za utuženo razdoblje iako bi za to (ukoliko je vlasnik) bio aktivno legitimiran, a uzevši u obzir činjenicu da OŽ, Tomislav Albini i ĆŽ imaju u vlasništvu niz nekretnina, pa uzevši u obzir njihovo imovno stanje, tužitelj je najamninu u visini tržišne mogao ostvariti upravo od najmoprimaca, a što je propustio učiniti, nema osnove za naknadu štete od tužene Republike Hrvatske.

2.6. Tuženik osporava visinu postavljenog tužbenog zahtjeva kao paušalnog te smatra da tužitelj nema nikakvog uporišta niti u propisima, a niti u sudskoj praksi uključujući i odluke Europskog suda tražiti razliku između tržišne i zaštićene najamnine. Tužena smatra, sve i da je tužitelj ostvario dohodak od davanja predmetnog stana u najam, da mu vlasništvo nije bilo prekomjerno ograničeno iz razloga što u predmetnom stanu živi zaštićeni najmoprimac, isti bi prihod svakako potpadao pod odredbe Zakona o porezu na dohodak (NN 115/16, 106/18 i 121/19) te bi predstavljao dohodak od imovine koji, sukladno navedenom Zakonu, predstavlja razliku između ostvarene najamnine i izdataka koje je tužitelj imao po osnovi održavanja predmetne nekretnine.

3.1. Tužitelj je podneskom od 9. prosinca 2021. uredio tužbeni zahtjev zahtijevajući iznos od 5.941,147 kuna sa zateznim kamatama od 15. kolovoza 2018. do isplate.

4.1. Tijekom postupka izveden je dokaz čitanjem dopisa ODO Split pod brojem NDO- 102/2014. od 27. ožujka 2014. (list 3 spisa), zahtjeva za mirno rješenje spora od 18. ožujka 2014. (list 4. spisa), oglasa objavljenog na portalu Njuškalo broj 13308638 i 753056 (list 5-8 spisa), zk izvadak 2716 k. o. [katastarska općina] (list 16 spisa), zk izvadak 5 k. o. [katastarska općina] (list 18-19 spisa), zk izvadak 10984 k. o. [katastarska općina] (list 20-21 spisa), zk izvadak 1037 k. o. [katastarska općina] (list 22-23 spisa), zk izvadak 17694 k. o. [katastarska općina] (list 24-60 spisa), zk. izvadak 16712 k. o. [katastarska općina] (list 62-73 spisa), zk. izvadak 221 k. o. [katastarska općina] (list 74-78 spisa), zk izvadak 222 k. o. [katastarska općina] (list 80-81 spisa), zk izvadak 9620 k. o. [katastarska općina] (list 94-96 spisa), presude Županijskog suda u Varaždinu pod posl. br. Gž-355/2019-2 od 23. siječnja 2020. (110- 116 spisa), presuda Općinskog suda u Splitu 10. lipnja 1965. (list 117spisa), Zaključka UP/II-03-2047/1986/KŽ/ZS od 2. srpnja 1987. (list 118 spisa), izračuna mjesečne zaštićene najamnine Grada Splita, Službe za gospodarenje gradskom imovinom na dan 19. 4. 2021. (list 119 spisa), Izračuna zaštićene najamnine izvršenog od strane Udruge vlasništvo i posjed (list 122 spisa), ugovor o najmu stana od 10.3.2020. (list 137-138 spisa), ugovor o najmu stana od 14.3.2018. (list 139 spisa), očitovanja agencije za promet nekretnina Moreta od 26. travnja 2019. (list 143 spisa), očitovanja Trgostan d.o.o. od 1.10.2019. (list 144 spisa), očitovanja porezne uprave Područni ured Split od 29. ožujka. 2022. iz spisa Pn-3325/2020 (list 177 spisa) te očitovanja porezne uprave Područni ured Split od 17. srpnja 2024. (list 242 spisa).

4.2. Pregledan je spis ovog suda pod poslovnim brojem P-4759/09, pročitana presuda Županijskog suda u Splitu, poslovni broj Gžnaj-6/2012 od 5. prosinca 2012. (list 116- 122 spisa) te je uz suglasnost stranaka pročitan iskaz tužitelja sa ročišta glavne rasprave 10. listopada 2024. u predmetu ovog suda pod posl. br. P-2158/2020 (list 246-247 spisa).

5. U konkretnom slučaju, a sukladno članku 458. stavka 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23.; dalje: ZPP), suprotno mišljenju tužitelja, radi se o sporu male vrijednosti jer je predmet spora potraživanje u novcu u iznosu manjem od 1320,00 eura, a "odluka o prethodnom pitanju", odnosno utvrđenju je li tužitelju povrijeđeno pravo na mirno uživanje vlasništva, je materijalnopravno pitanje koje ne utječe na kvalifikaciju spora.

6. Stranke su popisale trošak postupka.

7. Tužbeni zahtjev je djelomično osnovan.

8. U postupku je trebalo raspraviti i utvrditi je li osnovan tužbeni zahtjev tužitelja kojim traži da mu tužena isplati razliku između zaštićene i tržišne najamnine za kolovoz 2018, a prije toga je li tužba u smislu odredbi članka 186. a ZPP-a dopuštena.

9.1. Odredbom članka 186. a ZPP-a propisano je da osoba koja namjerava podnijeti tužbu protiv Republike Hrvatske dužna se je prije podnošenja tužbe obratiti sa zahtjevom za mirno rješenje spora državnom odvjetništvu koje je stvarno i mjesno nadležno za zastupanje na sudu pred kojim namjerava podnijeti tužbu protiv Republike Hrvatske, osim u slučajevima u kojima je posebnim propisima određen rok za podnošenje tužbe. Zahtjev za mirno rješenje spora mora sadržavati sve ono što mora sadržavati tužba.

9.2. Zahtjevom za mirno rješenje spora od 18. ožujka 2014. tužitelj se obratio Općinskom državnom odvjetništvu u Splitu kojim tužitelj od Republike Hrvatske traži da mu plati i ubuduće plaća iznos od 4.839,41 kuna mjesečno, što predstavlja razliku između tržišne najamnine za stan u njegovu vlasništvu i iznosa kojeg mu po presudi treba plaćati zaštićeni najmoprimac ĆŽ (5.000,00 kuna-160,59 kuna) pa predlaže da RH plati tužitelju navedene iznose počevši od 18. ožujka 2009. pa nadalje sa zateznom kamatom koja na svaki iznos teče od 18-og u mjesecu pa do isplate. U zahtjevu je naveo da se radi o stanu u [adresa], položenog na č. zgr. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], površine 72,64 m2, kojeg je vlasnik, a da je presudama Općinskog suda u Splitu pod poslovnim brojem P2-4759/09 i Županijskog suda u Splitu pod poslovnim brojem Gžna-6/12 od 5. prosinca 2012. nadomješten ugovor o najmu stana sa zaštićenim najmoprimcem ĆŽ i da zaštićena najamnina iznosi 160,59 kuna.

9.3. Općinsko državno odvjetništvu u Splitu dopisom pod brojem N-DO-102/2014. od 27. ožujka 2014. izvještava punomoćnika tužitelja MŽ kako je zahtjev za mirno rješenje spora neosnovan u cijelosti. Kako niti na temelju propisa, niti bilo kakvim ispravama ne proizlazi da bi RH bila obvezna isplaćivati razliku između tržišne najamnine stana i iznosa koji predstavlja zaštićenu najamninu.

9.4. U istovjetnim sporovima među parničnim strankama (sporovi iste činjenične i pravne osnove za različita razdoblja) sudovi su zauzimali različit pravni stav o dopuštenosti tužbe tužitelja, međutim, tužitelj je ishodio odluku Vrhovnog suda Republike Hrvatske pod posl. br. Rev-813/2024-3 od 25. siječnja 2025. (list 248-252 spisa) povodom podnesene revizije u kojem je utvrđeno da je tužitelj ispunio obvezu prema odredbi članka 186. a ZPP-a prilaganjem novoj tužbi odgovora nadležnog općinskog državnog odvjetništva kojim je njegov zahtjev za mirno rješenje spora podnesen prije podnošenja tužbe za prijašnje razdoblje otklonjen kao neosnovan uz shvaćanje da tužitelj ni za koje razdoblje nema pravo na isplatu.

9.5. Stoga je i u ovom postupku, u kojem je tužitelj uz tužbu priložio dopis Općinskog državnog odvjetništva u Splitu pod brojem N-DO-102/2014. od 27. ožujka 2014. ispunjena procesna pretpostavka iz odredbe članka 186. a ZPP-a za meritorno odlučivanje o tužbi protiv Republike Hrvatske.

10. S obzirom na daljnje istaknute prigovore tužene, sud je dužan postupku utvrditi je li tužitelj vlasnik stana, ima li tužitelj pravo na naknadu štete u vidu isplate razlike između tržišne i zaštićene najamnine za kolovoz 2018. i je li Republika Hrvatska dužna tu štetu nadoknaditi, je li tužitelj svojim (ne)postupanjem doprinio nastanku štete i je li potraživanje tužitelja zastarjelo.

11.1. Tužitelj je vlasništvo stana u zgradi [adresa] dokazao zemljišnoknjižnim izvatkom z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u kojem je na nekretnini označenoj kao č. zgr. [katastarska čestica] "zgrada, [adresa]", površine 107 m2 i to baš na Etažno vlasništvo (E-1) suvlasnički dio s neodređenim omjerom, stan od tri sobe s nusprostorijama na I. katu, istočna strana kao vlasnik za cijelo upisan DŽ sin RŽ.

11.2. Tužitelj je utvrđen vlasnikom stana i u presudi Županijskog suda u Splitu pod posl. br. Gžnaj-6/2012. od 5. prosinca 2012., a kojom presudom je ĆŽ priznat status zaštićenog najmoprimca, te je presudom nadomješten ugovor o najmu stana u [adresa] sa zaštićenom najamninom koja je utvrđena u iznosu od 160,59 kuna, zbog čega je u ovoj parnici njegova aktivna legitimacija neupitna. Presudom je utvrđeno da stan zajedno s ĆŽ koriste sinovi LŽ i OŽ.

12.1. U predmetu Europskog suda za ljudska prava (dalje: ESLJP) u predmetu Statileo protiv Hrvatske (Zahtjev br. 12027/10. od 10. srpnja 2014.) podnositelj zahtjeva je tvrdio da nemogućnost naplate najamnine za najam stana koji koristi zaštićeni najmoprimac predstavlja povredu njegovih vlasničkih prava. ESLJP je utvrdio da je došlo do miješanja u vlasnička prava podnositelja zahtjeva jer zaštićeni najam ima za posljedicu niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce u ostvarivanju prava na korištenje njihove imovine, da je pravna osnova za to miješanje bio Zakon o najmu stanova što znači da je miješanje bilo previđeno zakonom i da su pravni propisi težili cilju koji je u općem interesu. Nadalje, ESLJP je utvrdio da u konkretnom slučaju nije postojala pravilna raspodjela socijalnog i financijskog tereta, da je na podnositelja zahtjeva stavljen nerazmjeran i pretjeran teret te da nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja zahtjeva, čime je povrijeđen čl. 1. Protokola br. 1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda ("Narodne novine" - MU 18/97., 6/99., 14/02., 13/03., 9/05., 1/06. i 2/10., dalje u tekstu: Konvencija). Nadalje, utvrđeno je da se temeljni problem zbog kojeg je utvrđena povreda Konvencije tiče zakonodavstva i da se proteže izvan pojedinačnog interesa podnositelja zahtjeva, radi čega smatra da Republika Hrvatska treba poduzeti odgovarajuće zakonodavne i druge opće mjere.

12.2. Iz navedene presude ESLJP-a proizlazi da hrvatske vlasti tijekom utuženog razdoblja nisu postigle potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja i da je zbog toga ESLJP u svojoj odluci Statileo protiv Republike Hrvatske podnositelju zahtjeva dosudio naknadu štete.

12.3. Konvencija je prema članku 141. Ustava Republike Hrvatske ("Narodne novine"

56/90., 135/97., 08/98., 113/00., 124/00., 28/01., 41/01., 55/01., 76/10., 85/10., 5/14., dalje u tekstu: Ustav) iznad zakona po pravnoj snazi, a prema članku 5. Zakona o sudovima ("Narodne novine" broj 28/13., 33/15., 82/15. i 82/16.) sudovi sude i na temelju Ustava i međunarodnih ugovora.

12.4. Odluke ESLJP-a pa tako i navedena odluka Statileo protiv Republike Hrvatske obvezujuće za sve sudove i primjenjuju se na području Republike Hrvatske jer to proizlazi iz odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske od 23. siječnja 2013. broj U-III- 3304/2011. i s obzirom da je ESLJP jedini ovlašten tumačiti povrede Konvencije koje su nastale u zemljama potpisnicama te Konvencije u smislu odredbe članka 32. Konvencije. Ustavni sud smatra da izvršenje presuda ESLJP-a u kojima je utvrđena povreda Konvencije treba razumjeti u prvom redu kao izvršenje međunarodne ugovorne obveze koju je Republika Hrvatska kao ugovorna stranka prihvatila ratifikacijom Konvencije i priznavanjem jurisdikcije Europskog suda u svim predmetima koji se tiču tumačenja i primjene Konvencije.

12.5. Pored navedenog, tužena bi ne samo temeljem odluka ESLJP-a, već i na temelju članka 1045. stavak 1., kao i članak 8. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj: 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022.; dalje ZOO) kao i članka 4. stavak 2. Ustava Republike Hrvatske trebala naknaditi tužiteljici štetu koju trpi zbog činjenice što joj zaštićeni najmoprimac plaća iznimno nisku najamninu na temelju propisa tužene koje nije na odgovarajući način uskladio s pravima koje Ustav i međunarodne konvencije štite, prvenstveno pravo na mirno uživanje vlasništva. O ovome se uostalom izjasnila sudska praksa prvostupanjskih i drugostupanjskih sudova u brojim postupcima koji su inicirani nakon odluke ESLJP-a u predmetu Statileo, R i dr. Dakle, postoji suglasan stav sudova da je tužena RH svojom pasivnošću da uredi pitanje najamnine na način da postigne potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava prouzrokovala štetu u vidu izmakle koristi na strani vlasnika te da je u obvezi nadoknaditi je u iznosima koje utvrdi primjerenima. Tako je i u konkretnom slučaju tužena pasivno legitimirana i odgovorna za štetu koju tužiteljica u ovoj parnici zahtjeva.

13.1. Neosnovan je prigovor zastare, budući da zahtjev tužene ne predstavlja povremenu tražbinu iz odredbe članka 227. st. 1. ZOO-a, pa da bi tužiteljici zastarjelo samo pravo protekom od 5 godina od ratifikacije Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (5. studenog 1997.), od kada je tužiteljica kao vlasnica stana u kojem živi zaštićeni najmoprimac prema stavu tužene imala pravo podnijeti ovakav zahtjev, što nije učinila.

13.2. Zahtjev tužene se odnosi na naknadu štete, odnosno izmakle koristi u vidu izgubljene tržišne najamnine za kolovoz 2018., koja dospijeva mjesečno, dok zakonom nije propisan točan dan dospijeća mjesečne najamnine. Obveza naknade štete dospijeva u trenutku nastanka štete, koja je u konkretnom slučaju nastala u dospijećem zaštićene najamnine najkasnije 15. kolovoza 2018., zbog čega se početak tijeka zastare (čl. 215. ZOO-a) i tijeka zateznih kamata (čl. 29. st. 1. ZOO-a) računa od tog dana. Tužba je podnesena 24. lipnja 2020., dakle, unutar trogodišnjeg roka iz odredbe članka 230. stavak 1. ZOO-a.

14.1. Naknada štete u konkretnom slučaju izračunava razlikom između tržišne najamnine i zaštićene najamnine u utuženom razdoblju. Vrhovni sud RH je 18. prosinca 2019. donio odluku pod poslovnim brojem Rev-2364/16. u kojoj je zauzeo pravni stav prema kojemu vlasnici stanova imaju pravo na naknadu te kako se ona u ovakvim slučajevima dosuđuje prema punoj, tržišnoj vrijednosti najamnine. U toj odluci VSRH zaključuje: „Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, … vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji…“.

14.2. Sud je visinu tržišne najamnine izračunao na temelju dostavljenih podataka Porezne uprave, mišljenja agencija za promet nekretnina te primjeraka ugovora o najmu stanova koje je u spis dostavio tužitelj. Sud nije proveo predloženo vještačenje budući da smatra da su isprave dostavljene i pribavljene po prijedlogu tužitelja dovoljne za utvrđenje prosječne tržišne vrijednosti najamnine predmetnog stana u utuženom razdoblju, a tuženik nije imao drugačiji dokazni prijedlog.

14.2. Čitanjem izračuna mjesečne zaštićene najamnine datiranim na 19. travnja 2021. utvrđeno je da se istim utvrđuje najmodavac DŽ, stana u [adresa], broj stana 5, na I. katu, orijentacije sjever-jug, neto korisne površine 68,02 m2, kao najmoprimac je navedena ĆŽ, broj osoba u stanu prema ugovoru o najmu je 4 te je izračunata mjesečna zaštićena najamnina u iznosu od 183,65 kuna s tim da je u izračunu navedeno kako je isti izvršen 5. rujna 2012.

14.3. Čitanjem ugovora o najmu stana od 10. ožujka 2020. utvrđeno je da istim najmodavac daje u najam (na korištenje) namješten stan (kuhinja sa trpezarijom i dnevnim dijelom, dvije spavaće sobe, kupatilo, balkon), na drugom katu stambene zgrade u [adresa] na adresi [adresa]. Trajanje najma predmetnog stana stranke ugovaraju na 11 mjeseci s mogućnošću produženja ugovora. Najam počinje od 1. travnja 2020. i traje do 1. ožujka 2021. Ugovorena je najamnina u iznosu od 950,00 eura plativo u kunama po važećem srednjem tečaju HNB-a na dan plaćanja, za stan površine 78 m2.

14.4. Čitanjem ugovora o najmu stana od 14. ožujka 2018. utvrđeno je da istim najmodavac daje u najam stan u [adresa] anagrafske oznake Starčevićeva 11, označen kao č. zgr. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to nadograđeni stan u potkrovlju, nastao adaptacijom dijela potkrovlja, nadogradnjom trase, Starčevićeva 11, od 85 m2, orijentacije istok-zapad, a najmoprimac uzima u najam navedeni stan. Ugovor se zaključuje na određeno vrijeme od 1 godine i to od 25. ožujka 2018. do 25. ožujka 2019. s mogućnošću produženja nakon isteka ovog ugovora. Ugovorena je mjesečna najamnina u iznosu od 700,00 eura.

14.5. Čitanjem očitovanja agencije za nekretnine Moreta od 26. travnja 2019. utvrđeno je da se u istom navodi kako su prosječne cijene dugoročnog najma u proteklih 10 godina za dijelove starog dijela oko Dioklecijanove palače do park šume Marjan te kvartova kao što su [adresa] te prste u krugu od kilometar oko njega, su se kretale od 8-13 eura/m2 za mjesečni najam. Vidljiv je i nedostatak takvih stanova na tržištu zbog turističkog najma, kao i trend poskupljivanja iz godine u godinu. U širem krugu Grada koji nije centar, niti uži dio oko centra, a prostire se do kvarta Mertojak, Visoka, Brda, cijene variraju od 6-10 eura/m2 za mjesečni najam. Također je u ovom predjelu vidljiv trend rasta radi turističkog najma i rapidnog podizanja cijena. U ostalim dijelovima Grada npr. Kila i sl. cijena najma je nešto manja pa se može naći stan po cijeni mjesečnog najma od 5-8 eura/m2.

14.6. Čitanjem dopisa Trgo Stan d.o.o. od 1. listopada 2019. proizlazi da je za kvartove i to:

- strogi centar, Meje, Bačvice, Zenta, Marjan, Spinut (cca 10-14 eura/m2, ovisno o veličini, stupnju uređenosti, katnosti, orijentaciji, mogućnosti parkinga i sl.), što predstavlja procjenu tržišnu vrijednost od 12,00 eura/m2

- [adresa] (CCa 9-12 eura/ m2, ovisno o veličini, stupnju uređenosti, katnosti, orijentacije, mogućnosti parkinga i sl.), što predstavlja prosječnu tržišnu vrijednost od 10,50 eura/m2

- Trstenik, Pazdigrad, Smrdečac, Mertojak, Sućidar (cca 7-11 eura/m2 ovisno o veličini, stupnju uređenosti, katnosti, orijentaciji, mogućnosti parkinga i sl.), što predstavlja tržišnu vrijednost od 9,00 eura/m2

- ostali kvartovi (cca 6-9 eura/m2 ovisno o veličini, stupnju uređenosti, katnosti, orijentaciji, mogućnosti parkinga i sl.), što predstavlja prosječnu tržišnu vrijednost od 7,5 eura/m2.

14.7. Čitanjem dopisa Porezne uprave, Područnog ureda Split, Ispostava Split, Klasa: 410-23/22-12/16., Ur. broj: 513-007-17-01/22-02 od 29. ožujka 2022. utvrđeno je da u bazama podataka Informacijskog sustava Porezne uprave su dostupni podaci prema kriteriju namjene nekretnine (poslovni prostor, stambeni prostor, skladišni prostor, zemljište). Slijedom navedenog, 29. ožujka 2022. su izvršene pretrage baza podataka te je utvrđeno da su na lokaciji ([adresa]) evidentirane prijave najma/zakupa i to: stambeni prostor na lokaciji [adresa], površine 74,00 m2, mjesečna zakupnina iznosi 6.000,00 kuna, odnosno 81,08 kuna/m2, a stambeni prostor, na lokaciji [adresa], površine 26 m2, mjesečna najamnina iznosi 2.000,00 kuna, odnosno 76,92 kuna/m2.

14.8. Čitanjem dopisa Porezne uprave, Područnog ureda Split, Ispostava Split, Klasa: 410-23/24-12/38, Ur. broj: 513-007-17-01/24-02 od 17. srpnja 2024. utvrđeno je da u bazama podataka Informacijskog sustava Porezne uprave su dostupni podaci prema kriteriju namjene nekretnine (poslovni prostor, stambeni prostor, skladišni prostor, zemljište). Slijedom navedenog, 17. srpnja 2024. su izvršene pretrage baza podataka te je utvrđeno da su na lokaciji ([adresa]) evidentirane prijave najma/zakupa za 2018. godinu i to: stambeni prostor na lokaciji [adresa], mjesečna najamnina iznosi 491,08 eura kuna, a stambeni prostor, na lokaciji [adresa], površine 75,38 m2, mjesečna najamnina iznosi 531,00 eur, odnosno 7,05 eur/m2

14.9. Na temelju izvedenih dokaza sud je utvrdio da prema službenim podacima Porezne uprave o najmu stana u istoj ulici u kojoj se nalazi i predmetni stan, [adresa], a prema kojoj je visina mjesečne najamnine za stan površine 74,00 m2 6.000,00 kuna ili 81,08 kuna/m2 ili 10,76 eura/ m2 te za stan površine 75,38 m2, mjesečna najamnina iznosi 531,00 eur, odnosno 7,05 eur/m2. Prema dopisu agencije Trgostan d.o.o., agencije za promet nekretninama u Splitu, proizlazi da prosječna tržišna vrijednost mjesečne najamnine za stanove u centru grada Splita, gdje je smještena [adresa], 12,00 eura/m2. Agencija Moreta. potvrđuje da je prosječna cijena najma u centru grada od 8,00-13,00 eura/m2.

14.10. Porezna uprava izričito potvrđuje da nema službenih kriterija za određivanje najamnine za stambeni prostor, kao i to da se ista utvrđuje isključivo prema cijenama iz ugovora o slobodno ugovorenoj najamnini. Spisu prileži ugovor o najmu za zgradu na adresi [adresa], od 10. ožujka 2020. za stan površine 79 m2 za mjesečnu najamninu od 950,00 eura ili 12,00 eura/m2 te ugovor o najmu stana za zgradu na adresi [adresa], gdje je stan od 85 m2 iznajmljen za 700,00 eura/m2 ili 8,20 eura/m2. Za naglasiti je da niti [adresa], niti [adresa] nisu strogi centar grada gdje se nalazi predmetni stan i koji, kako je to vidljivo iz ostalih podataka, postiže veću cijenu najma.

14.11. Ovaj sud je uzeo u obzir sve parametre prilikom određivanja visine tržišne najamnine i to podatke Porezne uprave, mišljenja agencije, dostavljene ugovore o najmu stana te je na temelju tako dostavljenih podataka utvrdio, a na temelju prosjeka svih dobivenih podataka, iznos tržišne najamnine. Uzimanjem aritmetičke sredine svih dostavljenih dokaza proizlazi kako je prosječna cijena najma za stan na predmetnoj ili sličnoj lokaciji 11,00 eura/m2. Stoga bi iznos tržišne najamnine za ovakav stan bio 799,04 eura (72,64 m2 x 11,00 eura) mjesečno u utuženom razdoblju. Navedeni iznos treba umanjiti za iznos zaštićene najamnine od 24,37 eura (183,65 kuna) pa se dolazi do iznosa od 774,67 eura.

14.12. Nema osnove da se utvrđenoj razlici prosječne mjesečne tržišne i zaštićene najamnine oduzima iznos poreza koji bi tužiteljica plaćala da je stan iznajmljivala prema slobodno ugovorenoj najamnini, u situaciji kada tržišna najamnina predstavlja kriterij za obračun visine naknade štete, a ne potraživanje po osnovi najma. Sud nije mogao uzeti u obzir iznos povećane najamnine sukladno odredbi članka 28.a Zakona o najmu stanova (Narodne novine br. (»Narodne novine« broj 91/96., 48/98., 66/98., 22/06. i 68/18.), budući da je ista odredba ukinuta Odlukom i Rješenjem Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020. (»Narodne novine« broj 105/20.), dakle, prije okončanja ovog postupka.

15.1. Sud je stava da tužitelj ni na koji način nije doprinio visini štete koju potražuje u ovom postupku, prije svega što nije svojom voljom sklopio ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, već je taj odnos konstituiran pravomoćnom sudskom presudom.

15.2. Tužitelj je u svom iskazu kojeg je dao na ročištu glavne rasprave u predmetu ovog suda pod posl.br. P-2158/2020 10. listopada 2024., kojeg je sud pročitao uz suglasnost parničnih stranaka, naveo da se u predmetnom stanu još od 1952. godine nalaze zaštićeni najmoprimci, ranije nositelji stanarskog prava, prvo ŽŽ, potom njen suprug, a kasnije kći ĆŽ. Navodi da je njegov pok. otac nudio zamjenu stana zaštićenom najmoprimcu i radi toga pokrenuo sudski spor koji je izgubio. Nakon što su saznali da je ŽŽ dobila drugi stan u [adresa], pokrenuli su sudski postupak i taj postupak izgubili, a koje presude su dostavljene u spis predmeta. Na sudske postupke koje su vodili radi iseljenja zaštićenih najmoprimaca potrošili su više novca nego što stan vrijedi. Iako su prema odluci suda imali mogućnost ulaska u stan, to im nikada nije bilo omogućeno od strane zaštićenih najmoprimaca. Kao vlasnik izvršio je i ulaganja u stan kada je u stanu pao strop, plaćao pričuvu od 200 kuna, dok je od zaštićenih najmoprimaca primao naknadu od 160,00 kuna. Naveo je da nikada sa zaštićenim najmoprimcima nije sklopljen nikakav ugovor, da je sud donio presudu kojim se zamjenjuje ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom. Navodi da je pokušao utvrditi imovinsko stanje zaštićenih najmoprimaca, što je povjerio odvjetniku, a odvjetnik mu je rekao da nisu pronašli imovinu, a od zaštićenih najmoprimaca nije tražio podatke o imovini naglašavajući da su se oni uvijek ponašali s pozicije snage pa nije bilo mogućnosti nikakvog razgovora. Iz iskaza tužitelja, a što je potkrijepljeno sa sudskim odlukama dostavljenim u spis proizlazi kako su on i prije njegov prednik sudskim putem pokušali iseliti zaštićene najmoprimce iz stana, a u tome nisu uspjeli. Zbog toga se ne može ni očekivati da vlasnici čiji je status utvrđen sudskom odlukom pokreću nove parnice radi iseljenja zaštićenih najmoprimaca, jer prema dotadašnjem stavu suda nisu imali niti legitimna očekivanja za uspjeh u parnici.

15.3. Nadalje, odredbe Zakona o najmu stanova i kasnijih novela istog zakona ("Narodne novine" br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18., 105/20., 36/24.) nisu nametale obvezu najmodavcima za provjeru platne mogućnosti zaštićenih najmoprimaca, kako to pogrešno tumači tužena, već samo ovlaštenje najmodavca da iste podatke provjeri, o čemu je ovisila visina zaštićene najamnine, a ne razlog za raskid ugovora, stoga mišljenje tužene da činjenica što tužitelj nije provjerio platne mogućnosti zaštićenog najmoprimca i članova njene obitelji, pa da bi eventualno vlasnik stana mogao tražiti raskid ugovora sa zaštićenom najamninom ili od zaštićenog najmoprimca tražiti naplatu slobodno ugovorene najamnine, sasvim je promašeno.

16.1. Odluka o parničnom trošku donesena je u skladu s odredbom članka 154. stavak 5. i članka 155. ZPP-a i u skladu sa Odvjetničkom tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 138/23), budući da tužitelj nije uspio samo u neznatnom dijelu svog zahtjeva.

16.2. Tužitelju je u granicama postavljenog zahtjeva, prema vrijednosti predmeta spora od 5941,17 kuna/788.53 eura priznat trošak za sastav tužbe 75 bodova (Tbr. 7/1 Tarife); sastav 4 obrazložena podneska od 9. prosinca 2021., 16. svibnja 2022., 22. veljače 2024. i 7. ožujka 2024. po 75 bodova (Tbr. 8/1 Tarife), sastav podneska od 22. rujna 2021. s prijedlogom za spajanje parnica 18,75 bodova (Tbr. 8/4 Tarife), sastav podneska od 25. travnja 2022. po (Tbr. 8/3 Tarife), odnosno 25 bodova koliko je tužitelj tražio, zastupanje na ročištu 28. veljače 2024 koje je odgođeno prije raspravljanja 18,75 bodova (Tbr. 9/4 Tarife), za zastupanje na ročištima 18. travnja 2024. i 13. ožujka 2025., po 75 bodova (Tbr. 9/1 Tarife), ukupno 587,25 bodova, što pomnoženo s vrijednošću boda od 2 eura iznosi 1.175,00 eura, a s PDV-om od 25% 1.468,75 eura. Tom iznosu treba pridodati trošak sudske pristojbe na tužbu i presudu (po 26,55 eura) što iznosi ukupno 1.521,85 eura.

16.3. Tužitelju nije priznata nagrada za dosuđene radnje prema višoj tarifi, zbog čega je zahtjev za naknadu troška odbijen u odnosu na više traženo do 1.678,10 eura (156,28 eura).

17. Slijedom iznesenog, odlučeno je kao u izreci presude.

U Splitu, 11. travnja 2025.

SUTKINJA:

Ana Kuzmanić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 (petnaest) dana od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje (za stranku koja je bila uredno obaviještena o tom ročištu) odnosno od dana dostave prijepisa presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o tom ročištu). Žalba se podnosi Općinskom sudu u Splitu, a o žalbi odlučuje nadležni županijski sud Republike Hrvatske.

Presuda kojim se završava spor u postupku u sporovima male vrijednosti može se pobijati samo zbog pogrešne primjene materijalnog prava i zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. ZPP-a, osim zbog povrede iz članka 354. stavka 2. točke 3. ZPP-a (čl. 467. st. 1. ZPP-a).

Žalba protiv ove presude ne odgađa ovrhu (čl. 467.a ZPP-a).

DNA:

- e-oglasna ploča sudova