Republika Hrvatska

Repubblica di Croazia

Općinski sud u Puli-Pola

Tribunale comunale di Pula-Pola

Stalna služba u Rovinju-Rovigno

Sezione distaccata di Rovinj-Rovigno

Rovinj, Obala P. Budicin 4

Posl.br. R1-83/2024-84

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Općinski sud u Puli-Pola, Stalna služba u Rovinju-Rovigno po sucu pojedincu Robertu Uggeriju, u vanparničnom postupku predlagateljice KA iz [adresa], Grundsundsvӓgen 17/A, OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnica Marina Osmančević, odvjetnica u Rovinju, protiv protustranke KAĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Ivan Milanović, odvjetnik u Umagu, radi osnivanja nužnog prolaza, nakon zaključenog ročišta dana 14. siječnja 2025., dana 11. travnja 2025.

r i j e š i o  j e

I. Prijedlog predlagateljice KA protiv protustranke KAĐ radi osnivanja nužnog prolaza i provoza preko nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], se odbija.

II. Svaka stranka snosi svoje troškove ovog postupka.

Obrazloženje

1. Predlagateljica svojim prijedlogom radi osnivanja nužnog prolaza tvrdi: da je vlasnica i posjednica nekretnine koja je u zemljišnim knjigama upisana kao k. č. br. [katastarska čestica] pašnjak, upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]; da nekretnina u naravi predstavlja građevinsku parcelu; i da se nalazi u predjelu Rovinjskog Sela; da je protustranka vlasnica susjednih nekretnina i to. k. č. br. [katastarska čestica], u naravi pašnjaci, obje upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]; da nije u mogućnosti gospodarski iskorištavati svoju nekretninu; niti započeti sa izgradnjom obiteljske kuće na toj nekretnini; iz razloga što je postojeći makadamski put neadekvatan tj. preuzak; da pristupa svojoj k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] s ucrtanog makadamskog puta označenog kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]; koji put završava do čestice u njezinom vlasništvu; da inače čestica označena kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (u vlasništvu protustranke) zalazi duboko u širinu postojećeg makadamskog puta; koji se rub nalazi upravo uz makadamski put; gdje se nalazi samostojeći stari suhozid dužine približno 10 metara; a koji zid s oba kraja nije ni sa čim spojen jer ne služi nikakvoj svrsi; da može kroz makadamski put označen kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] prolaziti isključivo pješice do svoje čestice; da zbog nedostatka širine tim putem ne može proći automobil niti kamion ili građevinski stroj; da ne može iz tog razloga započeti sa građevinskim radovima; da rušenjem starog suhozida bi mogla automobilom pristupiti do svoje čestice; zato predlaže zasnivanje nužnog prolaza u obliku služnosti prolaza i provoza preko nekretnina u vlasništvu protustranke; uz nalaganje protustranci da sruši postojeći suhozid ili uz ovlaštenje predlagateljice da isti zid sruši odnosno ukloni. Dakle, ista svojim prijedlogom predlaže: da se preko nekretnine protustranke k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] osnuje nužni prolaz radi prolaza i provoza do njezine nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]; uz ovlaštenje da se sruši stari suhozid koji se nalazi na nekretnini k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]; na koji način će se koristiti dosadašnji put i prolaz k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]; dodatno, koji će se proširiti i na teren k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]; kao i to da se naloži predlagateljici, da protustranci isplati naknadu.

2. Protustranka se protivi prijedlogu predlagateljice navodeći da nisu ispunjene pretpostavke za osnivanje prava stvarne služnosti, nužnog prolaza staze; da ne osporava činjenicu da je nekretnina označena kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] u jednom dijelu omeđena suhozidom; a u svezi s tim da na ovim prostorima se stari suhozid nije gradio bez svrhe; već naprotiv, da je svaki suhozid pa i predmetni imao svoju svrhu; da nije osnovan navod predlagateljice da za pristupiti svojoj nekretnine nema drugi pristup; obzirom se do te nekretnine uvijek dolazilo s glavnog puta oznake k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] te i preko k. č. br. [katastarska čestica] Z, k. č. br. [katastarska čestica] Z i k. č. br. [katastarska čestica] Z, sve k. o. [katastarska općina]; slijedom navedenog predlaže da se u cijelosti odbije prijedlog predlagateljice jer je neosnovan.

3. Tijekom postupka održani su uviđaji na licu mjesta uz nazočnost stranaka, vještaka geodetske struke dipl. ing. geod. Milke Kosanović i vještaka građevinske struke dipl. ing. arh. BA radi identifikacija nekretnina i procjene tržišne vrijednosti predmetne nekretnine k. o. [katastarska općina] u vlasništvu protustranke. U dokaznom su postupku pročitani zemljišnoknjižni izvadci; nalazi sudskih vještaka; razgledani su: izvodi iz katastarskog plana, skica i geodetski projekt vještaka IA **.**.2018. lokacijska informacija za k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina]; te je utvrđeno: da se predmetna zemljišta nalaze unutar obuhvata prostornih planova Grada Rovinja- [adresa] na području definiranom; S-stambena namjena; i da su iste nekretnine definirane kao nedovršeni dijelovi naselja; te da je urbanistički plan za to područje doneseno; kao i to da se predmetne nekretnine nalaze unutar obuhvata urbanističkih prostornih planova; čija je izrada i donošenje u tijeku; da na temelju lokacijske informacije se ne može pristupiti provedbi zahvata u prostoru niti izradi projekata propisanih posebnim zakonom; da je za te prostore propisana namjena u prostornim planovima svih razina jer se predmetne nekretnine nalaze unutar građevinskog područja naselja Rovinjsko Selo; da za to područje su propisani posebni propisi i poseban režim korištenja prostora jer je urbanistički plan donesen; da će se prostorni plan ostvariti u dogledno vrijeme. Tijekom postupka razgledane su sve priložene fotografije po strankama u postupku, koje prikazuju opći i uži izgled lica mjesta i pročitani su svi podnesci stranaka. Tijekom postupka je sudska vještakinja građevinske struke predmetu priložila dopunu nalaza u svezi tržišne vrijednosti jednokratne naknade u svrhu služnosti puta k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], kao poslužne nekretnine površine 40,00 m2, radi pristupa na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na dan 20. rujna 2024. i istu iskazala u visini iznosa 5.170,59 eura (tržišna vrijednost nekretnine). Pročitani su podnesci Grada Rovinja i preslika PPUG-a za predmetne čestice, dopune nalaza vještaka; razgledan je geodetski projekt firme Muck d.o.o., koji je ovjeren od strane nadležnog tijela Grada Rovinja-Rovigno; i Ugovor o kupoprodaji nekretnine zaključen između BAĐ i KA dana 10. prosinca 2021. Osim toga, tijekom postupka je izveden dokaz saslušanjem svjedoka IA i dokaz saslušanjem stranaka u postupku.

3.1. Iz priloženog Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 10. prosinca 2021. proizlazi: da je predlagateljica navedenog dana kupila navedenu nekretninu; te da je predlagateljica kao kupac bila upoznata s činjenicom da do nekretnine predmetom kupoprodaje se može pristupiti pristupnim putem na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]; te da se put manjim dijelom proteže uzduž nekretnina u vlasništvu ovdje protustranke; da se taj put znatno sužava; dakle da nema potrebitu širinu od 3 metra (prema urbanističkim uvjetima); da navedeno predstavlja uvjet za mogućnost ishodovanja građevinske dozvole i uopće mogućnost gradnje; da su ugovorne stranke to i navele u ugovoru u točki 2.; te dodatno utvrdile da su višekratno pokušale riješiti problematiku osiguranja pristupnog puta s knjižnom vlasnicom nekretnina; te da je nužno potrebito pokrenuti postupak utvrđenja služnosti prolaska putem; koju je obvezu preuzela predlagateljica kao kupac; da je zato iz tog razloga prodavatelj umanjio kupoprodajnu cijenu. Dakle, iz navedenog proizlazi: da je predlagateljica prije zaključenja predmetnog ugovora znala i bila svjesna toga: da se do kupljene nekretnine može pristupiti samo kroz postojeći put, pobliže opisan u nalazima vještakinja.

4. Tijekom održanih uviđaja na licu mjesta predmetne su nekretnine identificirane po vještaku geodetske struke; i predmetna je nekretnina procijenjena po vještaku građevinske struke.

5. Iz pismenog nalaza i mišljenja vještaka geodetske struke (koja je izvršila detaljna mjerenja terena predmetom ovog postupka) proizlazi: da predlagateljica traži osnivanje nužnog prolaza do svoje k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] preko k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] sa proširenjem na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]; sve zajedno u funkciji pristupnog puta; da je identificirala čestice vlasništvo protustranke k. č. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina]; koje su čestice definirane međnim točkama visoke točnosti; da je protustranka formirala građevinsku k. č. br. [katastarska čestica]; tako da je rezultat tako provedene parcelacije ostao jedan manji dio terena, tj. k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]; međutim da je predmetna nekretnina i dalje u vlasništvu protustranke; da je k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] nepravilnog oblika; da je izdužena i nastala od matične čestice; nakon što je formirana nova k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] na kojoj se nalazi i stari suhozid; koji je nekada bio međa matične parcele prema uskom putu na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]; da sukladno razvoju Rovinjskog Sela je predviđeno da se formira širi pristup, koji obuhvaća i k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]; da je identificirala k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (kao i ostale čestice); u odnosnu na koju je obavila sva kontrolna mjerenja; svakako da je polazište izmjera geodetski elaborat tj. zadnje stanje predmetnih nekretnina u katastarskom operatu. Ista je u svom nalazu, prilog 2, ucrtala skicu pristupa prema nekretnini u vlasništvu predlagateljice; te je plavom bojom označila stari suhozid širine 0,80 metara, dužine 14 metara (na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]); a oker bojom naznačila dio suhozida na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]; sivom bojom označila zid na susjednoj k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]; a crvenom strelicom označila pristup čestici predlagateljice k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (u odnosu za koju predlagateljica predlaže ukloniti stari suhozid i proširiti tako put, po dužini, do svoje čestice za prolaz vozilima i kamionima); da je stari put ograničen tj. sužen u nekim dijelovima; i da je moguće prolaziti putem; ali da zatečeni put nije dovoljno širok za prolaz vozila niti kamiona (zato da predlagateljica predlaže ukloniti stari suhozid).

6. Iz pismenog nalaza i mišljenja vještaka građevinske struke proizlazi: da locirana predmetna nekretnina k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (od strane geodetskog vještaka), se graniči sa k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]; a koja je po kulturi put; a u naravi uski zemljano-travnati pristupni put; da je k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] površine 40,00 m2; u naravi da je neizgrađeno građevinsko zemljište; na čijem se dijelu nalazi i proteže stari suhozid; po svom obliku je predviđeno i namijenjeno za proširenje postojećeg puta; da se prema prostorno planskoj dokumentaciji Općine Rovinj- Rovigno taj teren planira u buduće koristiti kao cesta; tj. cesta i za neposredni pristup građevinskoj čestici predlagateljice; tako da se osigurava za tu namjenu prometna površina minimalne širine od 3,00 metara (koje su sve nekretnine zorno prikazane na fotografijama u nalazu istog vještaka); da procijenjena tržišna vrijednost nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], opterećena služnošću je iskazana u vrijednosti od 19.846,40 kuna; da na predmetnoj čestici se nalazi stari suhozid (koji po prijedlogu predlagateljice je potrebno ukloniti); slijedom da je utvrđena naknada za posljedični gubitak vrijednosti te čestice utvrđena i izražena (jednokratna nagrada zasnivanja prava služnosti) u iznosu od 29. 646,00 kuna, odnosno 3.935,00 eura. Isti je sudski vještak izrazio mišljenje da: procijenjeni iznos tržišne vrijednosti jednokratne naknade u svrhu složnosti puta kroz k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], kao poslužne nekretnine površine 40,00 m2 radi pristupa na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], na dan 3. listopada 2022. godine, iznosi 3.935,00 eura. Isti je sudski vještak na dan 6. listopada 2023. godine utvrdio naknadno novi iznos od 4.318,00 eura; zbog korekcije u vrijednosti iznosa od 10%; tj. zbog proteka vremena, u odnosu na ranije utvrđeni iznos. Tijekom postupka je sudska vještakinja građevinske struke predmetu priložila dopunu nalaza u svezi tržišne vrijednosti jednokratne naknade u svrhu služnosti puta k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], kao poslužne nekretnine površine 40,00 m2, radi pristupa na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (sve na dan 20. rujna 2024.) i istu iskazala u visini iznosa od 5.170,59 eura (tržišna vrijednost nekretnine). Ista je naglasila: da Grad Rovinj urbanističkim planom planira izvesti ulicu upravo tamo gdje se sada proteže stari put minimalne širine od 3 metra za potrebitu dužinu; ali da nije određen rok provedbe navedenog.

6.1. Iz priloženog uvjerenja o statusu čestica Grada Rovinj-Rovigno od dana 12. travnja 2023. godine utvrđeno je: da se nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina], nalaze unutar granica građevinskog područja naselja Rovinjsko Selo; gdje je na snazi urbanistički plan uređenja naselja Rovinjsko Selo; te da su predmetne nekretnine definirane kao stambena namjena jer se nalaze unutar nedovršenog dijela naselja; što proizlazi iz priloženih podnesaka Grada Rovinja- Rovigno tj. preslike PPUG-a za predmetne čestice. Koje su čestice zorno prikazane na fotografijama dopunskog nalaza vještaka geodetske struke; na kojima je prikazan početak staroga puta, koji se u nastavku prema čestici predlagateljice sužava; te i prikazan stari suhozid na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], po izmjerenoj dužini; kao i prostor do novog betonskog zida u lijevo (u vlasništvu protustranke k. č. br. [katastarska čestica] k. č. br. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina]); u nastavku fotografije prikazuju opći izgled lica mjesta; posebice opći izgled i širinu puta na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]; te i ulaz prema čestici predlagateljice.

7. Tijekom ročišta održanog dana 6. listopada 2023. je predlagateljica ostala kod prijedloga radi osnivanja nužnog prolaza, preko čestice k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], za korist svoje čestice; te odustala: od prijedloga rušenja staroga suhozida; koji se nalazi na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]; navodeći da rušenje zida može biti predmet eventualnog parničnog postupka; te ponovila, da je predlagateljici apsolutno potrebit nužni prolaz za gradnju objekta na svojoj čestici; da postojeći stari suhozid na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] nije nikakva prepreka u zasnivanju prava predlagateljice; da odgovara istini, da je prostornim planom za Rovinjsko Selo predmetna k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], namijenjena za potrebe javne ceste tj. puta; koji će služiti kao javno dobro svim građanima naselja, tako i predlagateljici.

8. Protustranka je tijekom istog ročišta naglasila: da je k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] upisana u zemljišnim knjigama na suvlasnike među kojima predlagateljica i protustranka; da je predmetna čestica u naravi put; koji put omogućava neometani prolaz do svih nekretnina; da predlagateljica ima pristupni put do svoje čestice kroz istu česticu; da postoje urbanistički planovi osnovom koje će se realizirati cesta upravo na tom terenu gdje se sada proteže stari put; da suvlasnici k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (ukupno 22 fizičke osobe) mogu ali svi zajedno odlučiti o izvanrednoj upotrebi predmetne nekretnine; a ne isključivo osobno predlagateljica; odnosno, niti osobno protustranka; za svoje osobne imovinsko pravne interese. Dakle, protustranka se protivi prijedlogu predlagateljice navodeći dodatno: da nije nikada vidjela, niti čula da bi put odnosno prolaz tj. nužni prolaz, prolazio preko postojećih zidova, a u ovom konkretnom slučaju preko staroga suhozida; da širina postojećeg puta ne dopušta otvaranje, tj. osnivanje nužnog prolaza tj. šireg prolaza od postojećeg; obzirom da se po predmetnoj nekretnini proteže (po izmjerenoj dužini) stari suhozid, uz stari put.

9. Iz zemljišnoknjižnih izvadaka proizlazi: da je k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] u cijelosti u vlasništvu predlagateljice; i da je protustranka vlasnica u cijelosti k. č. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina]; da k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] je upisana na suvlasnike; među kojima u 12/192 udjela na predlagateljicu; a u 4/192 udjela na protustranku; ali i na druge suvlasnike (ukupno još dvadeset suvlasnika).

9.1. Pri raspravljanju o pravnom položaju suvlasnika u suvlasničkoj zajednici treba imati na umu položaj pojedinog suvlasnika glede cijele stvari i položaj suvlasnika glede njihova idealnog ili alikvotnog dijela; kod suvlasništva pravo u cjelini pripada svima zajedno; a svakom suvlasniku samo u opsegu njihova alikvotnog dijela; svaki suvlasnik, drugim riječima, smije izvršavati glede cijele stvari sve ovlasti koje ima kao nositelj dijela prava vlasništva bez suglasnosti ostalih suvlasnika; ako time ne vrijeđa prava ostalih suvlasnika; prema tome, svaki je suvlasnik u isključivom izvršavanju vlasničkih prava glede cijele stvari ograničen pravom drugih suvlasnika; svim suvlasnicima pripada pravo na suposjed stvari i izvršavati faktičnu vlast na suvlasničkoj stvari. Način na koji će izvršavati pravo na posjed zajedničke stvari prvenstveno je pitanje internog sporazuma među suvlasnicima; ako se ne bi mogli suvlasnici o nekom pravu sporazumjeti, odluku donose većinom glasova. Pravo na upravljanje zajedničkom nekretninom naziva se upravljanje suvlasničkom stvari (npr. radi odlučivanja o načinu posjeda nekretnine); pri tome treba razlikovati poslove redovite uprave od izvanrednih poslova upravljanja; poslovi redovite uporabe su npr. ubiranje prirodnih i civilnih plodova i manji popravci i dr. Odluke o poslovima redovite uporabe i uprave nekretninom donosi se u izvanparničnom postupku između svih upisanih suvlasnika u zemljišnim knjigama. Izvanredni poslovi su oni koji premašuju okvir redovitog upravljanja, a osobito: promjene namjene stvari, veći popravci, davanje cijele stvari u zakup ili najam; kao i: osnivanje stvarnih i osobnih služnosti i osnivanja prava stvarnog tereta ili prava građenja, na cijeloj stvari; a u sumnji se smatra da je posao izvanredan. Za poduzimanje izvanrednih poslova upravljanja potrebna je suglasnost svih suvlasnika; a ako se ne može postići suglasnost nezadovoljni suvlasnik može pokrenuti odgovarajući postupak pred sudom.

9.2. Dakle, u ovom konkretnom slučaju svi suvlasnici nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] moraju biti obuhvaćeni prijedlogom predlagatelja; obzirom osnivanje nužnog prolaza u korist jednog od suvlasnika se odnosi i reflektira (to pravo) na sve druge suvlasnike upisane na istoj nekretnini; dakle, jer su u tom pravnom kontekstu svi suvlasnici, pasivno i aktivno legitimirani; jer se ovdje radi o primjeni pravnih odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (čl. 36., čl. 37., čl. 38., čl. 39., čl. 40., čl. 41. i dr.); koje se odnose na izvanredne poslove upravljanja nekretninom između suvlasnika; tj. o pravnom položaju suvlasnika u suvlasničkoj zajednici.

9.3. Dakle, ako su povlasna i poslužna nekretnina u suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu, ovlasti pripadaju svim suvlasnicima, odnosno zajedničarima poslužne nekretnine; a trpljenja i propuštanja padaju na sve suvlasnike odnosno zajedničare poslužne nekretnine; jer su stvarne služnosti kao u ovom konkretnom slučaju osnivanja nužnog prolaza (kao što je već rečeno) nedjeljiva prava; jer one terete cijelu poslužnu nekretninu i vezane su sa cijelom povlasnom nekretninom. Stoga pojedini suvlasnik ne može osnovati služnost na svom alikvotnom dijelu (konkretno predlagateljica u ovom postupku), a na teret predmetne nekretnine u vlasništvu protustranke (koja je inače suvlasnik postojećeg puta, zajedno s drugim suvlasnicima, među kojima je i predlagateljica); s druge strane, stvarna služnost; odnosno, nužni prolaz ostaje upisan u zemljišnim knjigama u korist svih njegovih dijelova. Objektom stvarne služnost mogu biti isključivo nekretnine, kao npr. služnost puta, staze i kolnika; a u služnosti puta spada i nužni prolaz koji osniva Sud svojom odlukom, na zahtjev vlasnika nekretnine; ako do nje nema nikakve ili prikladne putne veze s javnim putem; i ako je korist od otvaranja nužnog prolaza, za gospodarenjem nekretninom, veća od štete koja se tim prolazom čini. Dakle ovaj sud drži: da je svojim prijedlogom predlagateljica trebala obuhvatiti sve suvlasnike upisane u zemljišnim knjigama na nekretnini k. č. br. [katastarska čestica], put, k. o. [katastarska općina] tj. sve suvlasnike predmetne nekretnine kojom se proteže dosadašnji put (kao protustranke jer su svi suvlasnici pasivno i aktivno legitimirani u svojim suvlasničkim pravima, jer se radi o proširenju služnosti, a na teret nekretnine u vlasništvu protustranke, koja je suvlasnica puta); stoga je prijedlog predlagateljice protiv protustranke neosnovan.

9.4. Nužni se prolaz ne može odlukom suda osnivati tamo gdje se tome protive javni interesi; niti kroz zgrade, ograđena kućna dvorišta, ograđena uzgajališta divljači; a kroz ograđene vrtove i vinograde samo ako za to postoje osobito jaki razlozi.

10. Ovaj je sud tijekom uviđaja (i neposrednim opažanjem) utvrdio: da su nalazi sudskih vještakinja sastavljeni na osnovu Zakona jer su logični, uvjerljivi i bez proturječnosti; a stranke u postupku nisu imale primjedbi na priložene nalaze vještakinja. Slijedom, ovaj sud drži dokazanim: da fotoprilozi vještakinja geodetske i građevinske struke vjerno i zorno prikazuju opći izgled nekretnina; tako i dosadašnji stari put i prije navedeni stari suhozid. Sud osnovom navedenog drži dokazanim: da su na fotoprilozima vještakinja zorno prikazane predmetne nekretnine tj. dosadašnji stari put i stari suhozid do njega; i da neposredno do staroga zida (prema k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]) proteže se betonski zid u vlasništvu protustranke; dakle, da se do staroga puta nalazi stari suhozid; a iza staroga suhozida da na terenu protustranke postoji betonski zid.

11. Na osnovu navoda iz iskaza saslušanog svjedoka IA ovaj je sud utvrdio: da poznaje članove obitelji protustranke; da ih je upoznao kada je vršio parcelaciju za potrebe gradnje objekta, obitelji KAĐ; da se sjeća jednog prolaza koji je bio zarašten i jednog starog suhozida na donjoj strani; da su se s obje strane puta, nalazili stari suhozidi; da je snimio sve okolne čestice, potom dao projektantu podatke radi određivanja dimenzije gradnje; zatim, da je parcelirao česticu i postavio pikete; pri tome, da je formirao jednu manju česticu, koja se protezala uz stari suhozid; da je izradio elaborat cijeneći stanje terena, formirao i jednu manju česticu na kojoj se nalazi stari suhozid; da je k. č. [katastarska čestica] formirana da ne bi bilo došlo do nesporazuma između susjeda u vezi struje, vode i tome slično (koja se nalazi do parcele protustranke); da je,formirao tu malu česticu k. č. [katastarska čestica], na kojoj se proteže dio tog starog suhozida, cijeneći okolnost da će se mjesto razvijati jednog dana, a da se ne bi eventualno po trasi puta, u međuvremenu, izgradio novi zid, a da se kasnije (eventualno) poruši novo izrađeni zid, zbog nedostatne širine prolaza; da je ta mala čestica ostala upisana u vlasništvu protustranke; da je predmetna kopija katastarskog plana sastavni dio geodetskog projekta.

12. Na osnovu navoda iz iskaza predlagateljice, ovaj je sud utvrdio: da je kupila predmetnu nekretninu godine 2021., od ranijeg vlasnika JA; da joj je prodavatelj, prije kupnje predmetne nekretnine rekao: da je bio u konfliktu s protustrankom vezano za predmetnu nekretninu; da je provjerila stanje nekretnine u zemljišnim knjigama; da su ona i suprug vidjeli da postoji uzak prolaz do njihove čestice; da su saznali od djelatnika Grada Rovinja da se tamo planira izvesti put širine od 3 metra; da je o tome razgovarala s protustrankom, tj. da se tamo planira put; međutim, da se protustranka nije nikada osobno izjasnila u svezi tog puta, niti u svezi širine istoga; da je planirala sebi izgraditi kuću na kupljenoj čestici; da uopće ne koristi kupljenu česticu; da planira izgraditi kuću koju ne misli iznajmljivati; da je s protustrankom komunicirala isključivo sms porukama; da nije nikada razgovarala s protustrankom osobno; da odgovara istini, da postoji Ugovor o kupoprodaji, u kojem je kao kupac nekretnine ostvarila nižu cijenu, upravo zbog problema s pristupnim putem do iste nekretnine; da odgovara istini, da je ranije u Rovinjskom Selu imala drugu nekretninu i da ju je prodala, prije zaključenja spomenutog Ugovora o kupoprodaji, kojim je stekla vlasništvo te nekretnine.

13. Na osnovu navoda iz iskaza protustranke, ovaj je sud utvrdio: da je svjesna izuzetne važnosti starih suhozida; da su stari suhozidi sastavni dio kulturne baštine, koju treba zaštititi, između ostaloga, jer je stari suhozid njezina djedovina; da je planirala i izvršila cijepanje one male čestice na kojoj se nalazi suhozid; da je to učinila iz razloga: da bi se odvojila u upravnom smislu riječi od susjeda; da je stvorila jednu cjelinu i na taj način tom česticom i zaštitila suhozid i valorizirala suhozid sa maslinama; da odgovara istini, da je primala poruke preko Facebooka od predlagateljice, u svezi njezine parcele i pristupnog puta, ali da nisu nikada sjele i porazgovarale o predmetnom putu; da s predlagateljicom nije nikada razgovarala o tom pravnom problemu (o kojem se sada raspravlja u ovom predmetu); da raniji vlasnik čestice (a sada u vlasništvu predlagateljice) nije nikada razgovarao sa njom u svezi prolaza do njegove čestice; da je JA prodao parcelu predlagateljici; da na licu mjesta oduvijek postoji predmetni put, upravo onako kako sada izgleda, s postojećim suhozidom (o kojem se raspravlja u ovom predmetu); da je ranije postojeći put njezinim pravnim prednicima služio (kao i pravnim prednicima ostalih suvlasnika puta) kao poljski put, za proći vozom, stokom, konjem, magarcem ili bakinom; inače da su tadašnji posjednici terena, suhozidovima ograđivali svoje posjede i terene, tako i puteve; da su na toj maloj čestici koja se nalazi između betonskog zida i starog suhozida, zasadili masline u travnju ili svibnju 2024.; da su cijepali matičnu česticu i da se formirala mala parcela da bi tako zaštitila suhozid i radi vrednovanja istoga; da sada između suhozida i betonskog zida se nalazi zapravo "korito" sa zemljom u kojem su posađene masline. Tijekom postupka, protustranka je naglasila: da je stanje na licu mjesta izmijenjeno, jer je između starog kamenog suhozida i betonskog zida u njezinom vlasništvu zasadila četiri masline i da je u tom dijelu izmijenjen opći izgled lica mjesta; sve u vidu "korita" do puta.

14. Iz dopunskog nalaza vještakinje građevinske struke proizlazi: da su predmetne čestice u Rovinjskom Selu u naravi dio neizgrađenog naselja; a u ovom slučaju da se radi o nedovršenom dijelu naselja; tako i planirani put prema prostorno planskoj dokumentaciji širine 3 metra. U svezi "očuvanja i sanacije tradicionalne ruralne izgradnje, a posebno kažuna i suhozida", ista je objasnila: da se to ne odnosi na predmetni stari suhozid, jer je po prostorno planskoj dokumentaciji predviđeno (taj dio terena čestice) za stambeno naselje koje mora imati prilazni put; te da se trenutni suhozid ne nalazi u ruralnom području, gdje su suhozidi i kažuni zaštićeni; da je ona procijenila vrijednost tog starog suhozida, jer ima svoju ekonomsku vrijednost, ali ne kao kulturno dobro. Te navela: da sada između staroga suhozida i betonskog zida postoje stabla maslina, ali da navedeno, ne utječe na njezin nalaz, jer parcelacija nije izrađena radi sadnje maslina. Iz njezinog nalaza proizlazi: da predlagateljica nema adekvatni pristupni put do svoje čestice, stoga da ne može izvršiti gradnju objekta (npr. u vrijednosti od oko 500.000,00 eura); da bez adekvatnog puta ista ne može izgraditi objekt; da adekvatnim putem bi bolje gospodarila nekretninom; da bez pristupnog puta predlagateljica ne može ostvariti dozvolu za gradnju; da predlagateljica posjeduje idejni projekt za njezinu česticu, a izrađenu po dipl. ing. arh. CA iz [adresa].

15. Iz dopunskog nalaza vještakinje geodetske struke nakon uvida u priložene fotografije (list 398-402), proizlazi: da je predmetna k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ostala u svojim gabaritima neizmijenjena u pogledu međe; da je suhozid očito popravljen i da su između starog suhozida i betonskog zida zasađene masline; sve u posjedu protustranke; da je ranije donji južni dio bio u lošijem stanju i djelomično s raslinjem; a sada da je sve uređeno, a i zid obnovljen; a da je širina puta ostala identična kao i ranije, kada je vršila mjerenja na licu mjesta; da je ranije kada je stari suhozid bio djelomično urušen, mogućnost prolaza bila još teža (zbog rasutog kamenja po prolazu); a popravkom suhozida da se situacija puta popravila; da je elaborat IA ovjeren u skladu s važećim urbanističkim planom.

16. Nakon svih izvedenih dokaza, ovaj je sud zaključio i drži dokazanim: da predlagateljica u ovom konkretnom slučaju nije ovlaštena tražiti osnivanje nužnog prolaza, preko nekretnine protustranke jer se na istoj nekretnini nalaz stari suhozid; koji u naravi predstavlja prepreku. Naime, tijekom postupka i provedenim dokazima, nakon održanih uviđaja na licu mjesta i nakon zaprimljenih nalaza i mišljenja vještakinja utvrđeno je da: se pravac (trasa) kojim predlagateljica predlaže osnivanje nužnog prolaza; proteže na nekretninu protustranke, koji se predloženi prolaz zapravo proteže (uz opisanu i izmjerenu dužinu puta) po starom suhozidu (do betonskog zida), tj. po izmjerenoj dužini i širini staroga suhozida; koji zid u ovom konkretnom slučaju dakle, predstavlja prepreku; jer između staroga suhozida i betonskog zida sada su posađene masline unutar "korita" kojega spominje protustranka svojim navodima; koji suhozid dakle, po svojoj širini i dužini, predstavlja prepreku.

17. Odredbom čl. 224. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugom stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08 i 38/09) propisano je: nužni prolaz ne može sud osnovati preko nekretnina glede kojih se tome protive javni interesi, kroz zgrade, kroz ograđena kućna dvorišta; kroz ograđena uzgajališta divljači; a kroz ograđene vrtove i vinograde može osnovati nužni prolaz samo ako za to postoji osobito jaki razlog. Dakle, sud ne može osnovati nužni prolaz kroz ograđena kućna dvorišta, kroz potpuno ograđene vrtove, niti preko nekretnina ako se tome protive javni interesi; niti preko na licu mjesta utvrđenih prepreka; a u ovom konkretnom slučaju preko starog suhozida (tj. širine i dužine zida); stoga i iz tog razloga, je ovaj sud odbio prijedlog predlagateljice za osnivanje nužnog prolaza na nekretnini protustranke. U naravi, u ovom konkretnom slučaju stari suhozid po svojoj širini i dužini predstavlja prepreku (neovisno o tome što su sada između betonskog zida i staroga suhozida zasađene masline); i nalazi se neposredno do betonskog zida protustranke; to ovaj sud drži da po terenu i predloženoj trasi po predlagateljici postoji opisana prepreka zbog čega predlagateljica u ovom slučaju nje ovlaštena ostvariti nužni prolaz, na predloženi način.

18. Dodatno valja napomenuti: da ako je provedbenim urbanističkim planom predviđena izgradnja puta tj. ceste; do ostvarenja tog plana ne može se osnivati služnost prolaza umjesto predviđenog javnog puta. U ovom konkretnom slučaju predlagateljica može prolaziti i pristupiti svojoj čestici; a neudobnost puta sam po sebi nije razlog zbog kojeg se neka putna veza može smatrati neprikladnom.

19. Inače, iz sudske prakse proizlazi da i betonski parapet, ograda, tako u ovom konkretnom slučaju stari suhozid, uz postojeći stari put (identificiran po vještakinji geodetske struke dimenzija označenih kao u nalazu vještakinje); koji odjeljuje zemljište protustranke zapravo predstavlja prepreku; zbog čega se u ovom konkretnom slučaju radi o dijelu ograđenog kućnog dvorišta (koji dio dvorišta protustranke se proteže na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], što sve čini jednu jedinstvenu posjedovnu cjelinu protustranke sa starim suhozidom); koje kao zaštićena cjelina onemogućuje osnivanje nužnog prolaza; posebice stoga što neposredno do staroga suhozida (sada "korito"), postoji betonski zid u vlasništvu protustranke, koji je prikazan na priloženim fotografijama (kao list 14, 15, 16, 17, 18 te 149, 150, 151 i dr. predmeta).

20. Iz dosadašnje prakse sudova proizlazi: "da sama činjenica da predlagatelj trenutnim prolazom ne može dopremiti do svoje nekretnine predmete s kamionom, nije opravdan razlog za proširenje nužnog prolaza"; da vlasničkopravni odnosi glede nekretnina nisu odlučni u izdavanju lokacijske dozvole, već se mora poći od prostorno- planske dokumentacije i u skladu s time odlučiti na koji način u skladu s tom dokumentacijom moguća putna veza između javno-prometne površine u pravcu građevinske čestice, a to sve u svezi izdavanja lokacijske dozvole za izgradnju pristupnog puta, koji bi se protezao preko tuđeg zemljišta. Prema odredbama o prostornom uređenju, prilikom izdavanja lokacijskih dozvola, ovisno o vrsti zahvata u prostoru, ista sadržava između ostaloga način i uvjete priključenja građevne čestice na javno-prometnu površinu, a prema odredbama o gradnji, građevnom dozvolom utvrđuje se da je glavni projekt, odnosno idejni projekt izgrađen u skladu s propisanim i utvrđenim uvjetima koje mora ispunjavati građevina na određenoj lokaciji, a pritom uvjeti koje mora ispunjavati građevina na određenoj lokaciji se utvrđuju lokacijskom dozvolom, a glavni projekt sadržava lokacijsku dozvolu i s tom dozvolom mora biti usklađen prije podnošenja zahtjeva za građevinsku dozvolu. Dakle, način pristupa do građevne čestice je element koji se utvrđuje u postupku izdavanja lokacijske dozvole u skladu s dokumentom prostornog uređenja, s kojom dozvolom glavni projekt mora biti u skladu. Kad je lokacijskom dozvolom određena obveza neposrednog priključenja građevne čestice na javno-prometnu površinu; tada je prije izdavanja građevne dozvole potrebno osigurati takvo neposredno priključenje; a kada treba povezati građevinsku česticu s javno-prometnom površinom, a planirani put je u vlasništvu više suvlasnika ili zajedničkih vlasnika, tada je za osnivanje takve služnosti potrebna suglasnost svih suvlasnika odnosno zajedničkih vlasnika; građevinska dozvola za namjeravanu građevinu se ne može izdati dok nije izgrađen pristupni put, sukladno važećem planu, odnosno lokacijskoj dozvoli; a poslovi uređenja zemljišta i izgradnje nerazvrstanih cesta, npr. putova u naselju, u nadležnosti su jedinice lokalne samouprave, koja može sukladno Zakonu o izvlaštenju od nadležnog tijela državne uprave, zatražiti da se on u njezinu korist izvlasti. Smatra se da građevna čestica ima pristup javnom putu kad se s nje može izravno tom putu pristupiti; urbanistički uvjeti, odnosno provedbeni plan koji bi takvu parcelaciju predviđao, ne bi bio u skladu sa zakonskim odredbama, jer se pristupom s javnog puta ne može smatrati neka druga pravna ili faktična mogućnost dolaska na česticu preko druge čestice, odnosno građevinsko zemljište. Odobrenjem za gradnju ne mogu se konstituirati stvarne služnosti; ako je provedbenim urbanističkim planom predviđena izgradnja puta, do ostvarenja tog plana ne može se osnivati služnost prolaza, preko drugih nekretnina, umjesto predviđenog puta; odnosno samo i isključivo ako je pristup nemoguć (kada dakle, ne postoji nikakav put, tj. ako ne postoji nikakva putna veza) te se tada može otvoriti nužni prolaz pred nadležnim sudom; što nije slučaj u ovom predmetu, jer predlagateljica ima put i pristup do svoje nekretnine.

20.1. Nakon provedenih dokaza, posebice nakon održanog uviđaja na licu mjesta uz nazočnost stranaka i vještakinja, ovaj je sud utvrdio: da predlagateljica ima prolaz do svoje nekretnine kroz postojeći put; da predlagateljica tim prolazom može pristupiti s javnog puta do svoje čestice; da i drugi susjedi koriste predmetni put onako kako se proteže po svojoj dužini; da mještani koriste oduvijek predmetni put; stoga da se ne može smatrati da bi taj put bio neprikladan za redovno gospodarenje i upotrebu povlasnog dobra. Stoga je očito da predlagateljica traži nužni prolaz kao u prijedlogu radi udobnije veze s javnim putem, a kako se nužni prolazi ne osnivaju radi udobnosti nego zbog postojeće nužde, ovaj je sud zaključio da je prijedlog predlagateljice neosnovan i odlučio kao u izreci. Naime, nužni prolaz se dozvoljava samo u onim slučajevima u kojima vlasnicima gospodujućeg zemljišta zaista nije moguće doći do njega drugim putem; što nije predmetni slučaj. A obzirom da mještani koriste predmetni prolaz kako izgleda u naravi dugi niz desetljeća, ovaj je sud zaključio da predlagateljica ima dostatnu prikladnu vezu s javnim putem; koja je putna veza dovoljna za redovno gospodarenje i uporabu povlasnog dobra; inzistiranjem na proširenju postojećeg puta bi se ostvarila samo jedna svrha: svrha udobnosti povlasnog dobra, a iz kojeg razloga osnivanje nužnog prolaza nije dozvoljeno. Može se osnovati preko tuđih nekretnina nužni prolaz samo ako za to postoji osobito jaki razlog. Da bi se moglo zaključiti da je postojeći put neprikladan, potrebito je utvrditi da je vlasniku povlasne nekretnine zbog osobina tog puta, onemogućeno normalno, prema stanju i običajima u toj sredini, gospodarenje nekretninom. Međutim, ovaj je sud zaključio da je postojeća putna veza između nekretnine predlagateljice i javnog puta, prikladna za prolaz i provoz, jer se radi o putnoj vezi koju inače koriste i mještani prema mjesnim običajima. Da bi se moglo zaključiti da je postojeći put neprikladan, sud treba utvrditi: da je vlasniku povlasne nekretnine zbog osobina toga puta, onemogućeno normalno, prema stanju i običajima u toj sredini gospodarenje nekretninom; što nije slučaj u ovom predmetu. Moguć pristup motornim vozilima radi udobnijeg pristupa do nekretnine nije korist koju ima u vidu odredba čl. 224. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17 - u daljnjem tekstu ZV); a s druge strane ovaj sud drži: da stari suhozid, u ovom konkretnom slučaju, zapravo predstavlja prepreku koja onemogućuje osnivanje nužnog prolaza (iz prakse sudova proizlazi da i manji betonski parapet predstavlja prepreku u kojem slučaju sud nije dopustio osnivanje nužnog prolaza, jer je svojom odlukom sud utvrdio da navedeno predstavlja ograđeno kućno dvorište). Realizacija provedbenog plana kojim bi se građevnim česticama osigurao pristup javnim putevima, spada u nadležnost upravnih tijela, a ne suda.

21. Dakle, ovaj sud zaključno drži da: predlagateljica nije ovlaštena tražiti otvaranje nužnog prolaza preko staroga suhozida, tj. druge nekretnine (u ovom konkretnom slučaju u vlasništvu ovdje protustranke); jer u naravi nekretnina protustranke predstavlja objekt s dvorištem i betonskim zidom i starim suhozidom; koji stari suhozid u ovom konkretnom slučaju, cijeneći njegovu širinu i dužinu, predstavlja prepreku tj. ograđeni prostor objekta protustranke.

22. Obzirom na navedeno, ovaj sud drži: da je prijedlog predlagateljice iz gore navedenih razloga neosnovan; pa je prijedlog predlagateljice odbijen. Takve pravne stavove izrazili su i sudovi, kao npr. Županijski sud u Zagrebu odlukom posl.br. Gž- 1022/05 od 29. studenoga 2005. godine; Županijski sud u Bjelovaru odlukom posl.br. Gž-1057/09 od 21. siječnja 2010. godine i drugi sudovi. Iz navedenih odluka sudova proizlazi: da ograda, betonski parapet, tako i stari suhozid u ovom predmetu, neovisno o njihovoj visini i širini odjeljuje zemljište protustranke i predstavlja ogradu; tako da odijeljena nekretnina protustranke, na opisani način predstavlja ograđeno kućno dvorište; u načelu se ne može proširiti postojeći put, kao nužni prolaz kroz postojeći stari suhozid, radi udobnijeg korištenja povlasnog dobra.

23. Kada se radi o određivanju nužnog prolaza, relevantne su odredbe Zakona o vlasništvu i drugom stvarnim pravima prije navedene, Zakona o nužnim prolazima od 6. travnja 1906. godine koje se primjenjuju prema Zakonu i načinu primjene i propisa donesenih prije 6. travnja 1941. godine (koje se primjenjuju kao pravna pravila), odnosno Zakona o načinu primjene pravnih propisa donesenih prije 6. travnja 1941. godine; to se u svezi troškova primjenjuje paragraf 12. Zakona o nužnim prolazima; osnovom navedenog je odlučeno da svaka stranka snosi svoje troškove.

24. Slijedom izloženog prijedlog predlagatelja je odbijen i valjalo je riješiti kao u izreci.

U Rovinju, 11. travnja 2025.

S u d a c :

Roberto Uggeri

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovome sudu u četiri istovjetna primjerka u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa ovog rješenja. Odluku o žalbi donosi nadležni Županijski sud.

DNA:

1. Predlagateljici po pun.

2. Protustranci po pun.