REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-4017/2024-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Jagode Crnokrak, predsjednice vijeća, Gorane Aralica Martinović, sutkinje izvjestiteljice, i Dubravke Matas, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja RED WHITE BLUE d.o.o. u stečaju, Turanj, Obala dr. Franje Tuđmana 70, OIB: 77453173434, zastupanog po stečajnom upravitelju Domagoju Iliću iz Zagreba, Tadije Smičiklasa 18, protiv tuženika GRAD ZADAR, Zadar, Narodni trg 1, OIB: 09933651854, zastupanog po punomoćniku Zrinku Zriliću, odvjetniku u Zadru, radi utvrđenja ništetnosti, odlučujući o tužiteljevoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Zadru poslovni broj P-160/2022-19 od 21. prosinca 2023., u sjednici vijeća održanoj 10. travnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužiteljeva žalba kao neosnovana i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Zadru poslovni broj P-160/2022-19 od 21. prosinca 2023.

II. Odbija se kao neosnovan tuženikov zahtjev za naknadu troškova odgovora na žalbu.

Obrazloženje

1. Presudom Trgovačkog suda u Zadru poslovni broj P-160/2022-19 od 21. prosinca 2023. odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

„I Utvrđuje se da je ništetan Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 17. siječnja 2020. sklopljen između tužitelja RED WHITE BLUE d.o.o. Turanj, Obala dr. Franje Tuđmana 70, OIB: 77453173434, kao zakupnika i tuženika Grada Zadra, Zadar, Narodni trg 1, OIB: 09933651854, kao zakupodavca, koji je potvrđen kod javnog bilježnika Vere Marčina iz Zadra dana 29. siječnja 2020. pod brojem OV-1091/20.

II Utvrđuje se da su ništetne bjanko zadužnice od 29. 01. 2020. godine koje su potvrđene kod javne bilježnice Vere Marčina, dana 29. 01. 2020. godine pod brojevima OV-1092/2020, OV-1093/2020, OV-1094/2020, OV-1095/2020, OV-1096/2020, OV-1097/2020, a koje zadužnice je tužitelj RED WHITE BLUE d.o.o. Turanj, Obala dr. Franje Tuđmana 70, OIB: 77453173434, izdao tuženiku Gradu Zadru, Zadar, Narodni trg 1, OIB: 09933651854, svaku na iznos od 500.000,00 kuna. III Stavljaju se izvan snage bjanko zadužnice od 29. 01. 2020. koje su potvrđene kod javne bilježnice Vere Marčina, dana 29. 01. 2020. godine pod brojevima OV-1092/2020, OV-1093/2020, OV-1094/2020, OV-1095/2020, OV-1096/2020, OV-1097/2020, a koje je tužitelj RED WHITE BLUE d.o.o. Turanj, Obala dr. Franje Tuđmana 70, OIB: 77453173434, izdao tuženiku Gradu Zadru, Zadar, Narodni trg 1, OIB: 09933651854, svaku na iznos od 500.000,00 kuna.“

2. Prvostupanjski sud je tako odlučio na temelju odredbe čl. 270. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22 i 156/22; dalje: ZOO) zaključivši da tužitelj nije dokazao da bi predmetni ugovor o zakupu bio ništetan zbog nemogućnosti činidbe jer je činidba i dalje moguća, a naročito je bila moguća u trenutku sklapanja ugovora. Pritom sud ne prihvaća tužiteljeve razloge za ništetnost zbog nemogućnosti činidbe i to da se zakupljeni prostor ne može privesti svrsi korištenja kao heritage boutique hotela, da zapravo takva kategorija hotela niti ne postoji te da se ne može izgraditi bez zadiranja u okolne prostore (javne površine, susjedne nekretnine). Naročito zbog toga što je tužitelj uzeo poslovni prostor u zakup u stanju u kojem je viđen i logično je i životno za očekivati da je prije sklapanja ugovora provjerio o kakvom se prostoru radi i utvrdio da će biti potrebno izvršiti preinake, a na što je pristao (arg. odredba čl. 2. ZOO-a).

3. Protiv pobijane presude žalbu podnosi tužitelj zbog svih zakonom predviđenih razloga, a ukazujući na bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz odredbe čl. 354. st. 2. t. 11. Zakona o parničnom postupku te pogrešnu primjenu materijalnog prava. Smatra da je ovdje riječ o nemogućnosti činidbe jer „heritage boutique hotel s najmanje četiri zvjezdice“ kao vrsta objekta ne postoji, odnosno nije propisana Pravilnikom o razvrstavanju, kategorizaciji i posebnim standardima ugostiteljskih objekata iz skupine Hoteli („Narodne novine“ broj: 56/16 i 120/19; dalje: Pravilnik). Tako se ne može ishoditi niti uporabna dozvola i rješenje o kategorizaciji za nepostojeću vrstu objekta. Tužitelj smatra da prvostupanjski sud u obrazloženju pobijane odluke nije dao razloge o tome i da je pogrešnom primjenom Pravilnika pogrešno primijenio materijalno pravo. Smatra da je činidba nedopuštena jer je protivna prisilnim propisima (Pravilniku), ali i neodređena i neodrediva jer ne sadrži podatke pomoću kojih bi se odredila takva činidba. Također ističe da je navedeni ugovor pripremio i predložio tuženik. Smatra da je prvostupanjski sud trebao provesti predložene dokaze i to službenim putem pribaviti podatak od nadležnog tijela Ministarstva turizma i sporta (Uprave za sustav turističkih zajednica, kategorizaciju i pravne poslove, Sektora za kategorizaciju, Odjela za kategorizaciju skupine Hoteli) i to: je li moguće ishoditi Rješenje o kategorizaciji i uporabnu dozvolu za „heritage boutique hotel s najmanje četiri zvjezdice, je li moguće dobiti kategorizaciju i rješenje o kategorizaciji za boutique hotel, predviđa li Pravilnik takvu vrstu objekta. Međutim, također navodi da se radi o pravnom pitanju na koje sud sam može dati odgovor.

3.1. Nadalje, navodi da je pobijana presuda proturječna te da sud nije proveo dokaze na temelju kojih bi utvrdio činjenicu je li tužitelj provjerio o kakvom se poslovnom prostoru radi i je li potrebno izvršiti preinake na njemu, stoga je nejasno na temelju čega prvostupanjski sud to utvrđuje. Međutim, kada bi tome bilo tako ističe da to ne ukazuje na to da je činidba dopuštena, a da tužitelj prije sklapanja ugovora nije mogao znati kakav će biti sadržaj predmetnog ugovora o zakupu poslovnog prostora, a koji je pripremio i predložio tuženik, niti da će ga tuženik obvezati da ishodi uporabnu dozvolu i rješenje o kategorizaciji koje je nemoguće ishoditi, niti da će ga obvezati da zakupljeni prostor stavi u funkciju u roku od šest mjeseci od sklapanja ugovora. U tom smislu ističe da prvostupanjski sud nije proveo dokaz o tome: o kakvom natječaju se radi, o sadržaju takvog natječaja, je li tužitelju dana mogućnost da provjeri predmetni poslovni prostor, je li tužitelju dan na uvid nacrt predmetnog ugovora. Dakle, zaključuje da je prvostupanjski sud donio zaključke o činjenicama u odnosu koje nije proveo odgovarajuće dokaze, a stvarno stanje se razlikuje od onog utvrđenog u pobijanoj odluci. Jednako ističe i za razloge prvostupanjske odluke u odnosu na plaćanje zakupnine, iako navodi da to uopće nije odlučno za ovu pravnu stvar. Nadalje, ističe da činidba nije moguća i dopuštena iz razloga što tuženik nije dao tužitelju suglasnost za izvođenje radova, to proizlazi iz odredbe čl. 15. st. 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj: 125/11, 64/15 i 112/18; dalje: ZZKPP). Ističe da je predmetna činidba i faktično nemoguća, a na koju je okolnost predložio dokaze (građevinsko vještačenje, očevid na licu mjesta, zatražiti mišljenje nadležnih tijela), a koje prvostupanjski sud nije proveo, niti je u pobijanoj odluci dao razloge o tome. Navodi da sud nema potrebna stručna znanja kojom bi procijenio jesu li činidba koja glasi na kompleksne građevinske radove moguća ili nije, te mogu li se takvi radovi dovršiti u roku od šest mjeseci. Pritom imajući u vidu zapreke na licu mjesta kao što je nezakonito izgrađen objekt koji onemogućuje ulazak i izlazak u zakupljeni prostor, a koji je pokriven i azbestom, te arheološki iskop dijela građevine poslovnog prostora koji su zaustavljeni zbog saniranja navedenog nezakonito izgrađenog objekta, što onemogućava izvođenje radova općenito. Također, smatra nepravilnom ocjenu prvostupanjskog suda da je činidba i dalje moguća jer je rok od šest mjeseci odavno istekao. Slijedom navedenog, predlaže preinačiti pobijanu odluku, odnosno podredno ukinuti je i vratiti predmet na ponovno suđenje.

4. Tuženik podnosi odgovor na žalbu u kojem navodi da heritage hoteli faktički postoje i da za to nije odlučna kategorizacija prema Pravilniku. Navodi da sadržaj ugovora nije nametnut tužitelju te da je tuženik bio spreman tužitelju dati suglasnost za građevinske radove koji su zakoniti i ugovoreni. Ističe da predmetni ugovor nije ništetan, a da tužitelj zloupotrebljava svoja procesna ovlaštenja kako bi tuženika ucijenio da pristane na promjene postojećeg ugovornog odnosa mimo zakonom predviđene natječajne procedure istovremeno držeći u posjedu predmetnu nekretninu i nastupajući kao ugovorna strana. U odnosu na neplaćenu zakupninu dostavlja izvješće stečajnog upravitelja od 23. studenog 2023. iz kojeg proizlazi da tužitelj tuženiku duguje iznos od 140.000,00 eura. Predlaže odbiti žalbu i potvrditi pobijanu odluku, uz naknadu troškova žalbenog postupka.

5. Žalba tužitelja nije osnovana.

6. Ispitavši pobijanu presudu na temelju odredbe iz čl. 365. st. 2. Zakona o parničnom postupku u granicama razloga navedenih u žalbi, pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba postupka iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. Zakona o parničnom postupku i na pravilnu primjenu materijalnog prava ovaj sud je utvrdio da je pobijana odluka pravilna i zakonita.

7. Ugovorom o zakupu poslovnog prostora od 17. siječnja 2020. (list 23. -27. spisa) tuženik kao zakupodavac dao je, a tužitelj kao zakupnik primio u zakup poslovni prostor u Zadru, Bedemi zadarskih pobuna 11, ukupne površine 382,54 m2 (etažne jedinice 2 i 3) koji se nalazi u zgradi izgrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Tim ugovorom tužitelj se obvezao taj poslovni prostor koristiti za heritage boutique hotel s najmanje četiri zvjezdice, te dostaviti uporabnu dozvolu i ishođenje kategorije hotela tuženiku (točka II. Ugovora). Također, tužitelj se obvezao poslovni prostor staviti u funkciju najkasnije u roku od šest mjeseci od dana početka vremena trajanja toga ugovora (točka VII. ugovora), odnosno od 1. veljače 2020.

8. Ovaj sud prihvaća stajalište prvostupanjskog suda da se ne radi o činidbi koja je nemoguća, nedopuštena, neodređena ili neodrediva kao razlogu za ništetnost u smislu odredbe čl. 270. st. 1. ZOO-a.

9. U ovom slučaju radi se dopuštenoj i dovoljno odredivoj činidbi s obzirom na Pravilnik koji u odredbi čl. 27. st. 1. propisuje da objekti iz skupine hoteli razvrstavaju se sukladno obveznim ugostiteljskim uslugama u vrstu, među ostalim, hotel baština (heritage), dok je odredbom st. 2. određeno da se vrsta Hotel baština može razvrstati i u vrstu Hotel kategorije četiri zvjezdice. Zbog toga ovaj sud zaključuje da se točka II. Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 17. siječnja 2020. kojom su stranke ugovorile da će se poslovni prostor koristiti za heritage boutique hotel s najmanje četiri zvjezdice ima tumačiti u smislu citiranih odredbi Pravilnika, dok se s obzirom na mogućnost navedene činidbe valja uzeti da je činidba moguća ako se navedeni poslovni prostor može „staviti u funkciju“ (točka VII. ugovora) bilo da odgovora pretpostavkama koje su potrebne za ispunjavanje Uvjeta za hotel baština (Heritage) koje su dio Pravilnika ili Uvjetima za kategorizaciju hotela s četiri zvjezdice. S tim u vezi prvostupanjski sud opravdano nije provodio dokaze koji se odnose na upit Ministarstva turizma i sporta (Uprave za sustav turističkih zajednica, kategorizaciju i pravne poslove, Sektora za kategorizaciju, Odjela za kategorizaciju skupine Hoteli) o postojanju kategorije hotela koji je predmet ugovora, a s obzirom na to da se navedeno može utvrditi na temelju citiranog propisa.

10. U odnosu na nemogućnost činidbe ističe se kako takvo njezino svojstvo tužitelj vezuje uz davanje suglasnosti iz odredbe čl. 15. st. 1. ZZKPP-a koja propisuje da zakupnik ne smije bez izričite pisane suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnoga prostora kojima se mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnoga prostora. Tako predlaže dokaze koji se odnose na preinake i građevinske radove, a koje je moguće poduzeti bez građevinske dozvole smatrajući da su samo takvi radovi mogući, odnosno da sve ostalo upućuje na nemogućnost činidbe, odnosno, tužitelj smatra da se radi o nemogućoj činidbi jer nije dobio suglasnost i ne može dobiti građevinsku dozvolu što, po njegovom mišljenju, predstavlja faktičnu i pravnu nemogućnost činidbe.

10.1. Međutim, takvo stajalište tužitelja je pogrešno jer se ne radi o nemogućnosti činidbe u smislu odredbe čl. 270. st. 1. ZOO-a, nego se u ovom slučaju može raditi tek o neispunjenju ugovorne obveze ili o nemogućnosti ispunjenja ugovorne obveze, a za koje nije predviđena ništetnost kao posljedica. Pritom se ističe da odredba čl. 10. ZZKPP-a propisuje da ako zakupodavac ne preda zakupniku poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom, odnosno tim Zakonom, zakupnik ima pravo raskinuti ugovor o zakupu, ili tražiti razmjerno sniženje zakupnine, ili na teret zakupodavca sam dovesti poslovni prostor u takvo stanje, ako to nije učinio zakupodavac nakon što ga je zakupnik na to pozvao i ostavio mu za to primjeren rok. Zbog toga prvostupanjski sud opravdano nije izvodio dokaze radi utvrđivanja činjenice davanja suglasnosti za predmetne radove, što je i nesporno, ali i činjenice koje se odnose na mogućnost radova bez građevinske dozvole s obzirom na to da takve činjenice nisu odlučne za predmet spora.

11. U odnosu na tužiteljeve navode da je tuženik pripremio i predložio sadržaj predmetnog ugovora ističe se da tijekom postupka na tu okolnost tužitelj nije predlagao dokaze niti proizlazi iz prvostupanjskog spisa da bi se radilo o ugovornim odredbama sastavljenim za veći broj ugovora koji je tuženik predložio tužitelju. Naime, prvostupanjskom spisu prileže i dva ugovora o zakupu poslovnog prostora sklopljena između tuženika kao zakupodavca i društva IPSE ATRIJ d.o.o. od 9. rujna 2020. (list 422.-423. spisa) i 18. veljače 2022. (list 417. -418. spisa) u kojem je dan u zakup poslovni prostor u Zadru, J. Barokovića 6, ukupne površine 145 m2, ali koji ne sadrži odredbe koje tužitelj smatra spornim, a sadrži ih ugovor čija se ništetnost utvrđuje. Budući da ništa ne ukazuje na to da bi se u predmetnom slučaju u odnosu na sporne odredbe radilo o odredbama koje su pripremljene za veći broj ugovora, a to, među ostalim, proizlazi i iz njihovih specifičnosti, ovaj sud zaključuje da ovdje nije primjenjiva odredba čl. 296. st. 1. ZOO-a koja propisuje ništetnost pojedinih odredbi općih uvjeta ugovora.

12. Također, ovaj sud prihvaća i stajalište prvostupanjskog suda kako u predmetnom ugovoru stoji da se poslovni prostor daje u zakup u stanju u kojem je viđen i da je logično i životno očekivati da je tužitelj prije sklapanja takvog ugovora, u kojem je pristao predmetni poslovni prostor privesti svrsi korištenja kao heritage boutique hotel s najmanje četiri zvjezdice, provjerio o kakvom se poslovnom prostoru radi i utvrdio da će biti potrebno izvršiti preinake. U tom smislu nisu osnovani žalbeni navodi tužitelja da je sud trebao u pogledu pregleda prostora i ostalih radnji koje su prethodile ugovoru ispitati svjedoke i provesti ostale dokaze zbog toga što oni nisu od važnosti za predmet ovog postupka.

13. Iz navedenog proizlazi da nisu osnovani žalbeni razlozi tužitelja protiv pobijane presude, kao ni razlozi na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti, stoga je valjalo na temelju odredbe čl. 368. st. 1. Zakona o parničnom postupku odlučiti kao u točki I. izreke ove presude.

14. Budući da trošak odgovora na žalbu nije potreban za vođenje parnice u smislu odredbe čl. 155. Zakona o parničnom postupku valjalo ga je odbiti kao neosnovan kao u točki II. izreke ove presude.

Zagreb, 10. travnja 2025.

Predsjednica vijeća

Jagoda Crnokrak