REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SPLITU

GUNDULIĆEVA 27

21 000 SPLIT

R1-371/2023-4

(ranije IR-707/07)

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Splitu, po sucu ovog suda Vesni Šprljan Prelević, kao sucu pojedincu, u predmetu predlagateljice ŠA iz [adresa], Panorama str. 151, Njemačka, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po punomoćniku Nikoli Juriću, odvjetniku u Splitu, protiv predloženika RA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Ivici Parlovu, odvjetniku u Splitu, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, dana 10. travnja 2025.

r i j e š i o  j e

Odbija se kao neosnovan prijedlog predlagateljice za provođenjem razvrgnuća suvlasničke zajednice na nekretnini označenoj kao čest. zem. [katastarska čestica] K. O. [katastarska općina], anagrafske oznake [adresa], geometrijskom diobom na način da predlagateljici i predloženiku pripadnu u isključivo vlasništvo dijelovi navedene nekretnine u vrijednosti razmjernoj njihovim suvlasničkim udjelima, kao i provođenje civilne diobe.

Obrazloženje

1.Dana 30. listopada 2007. zaprimljen je prijedlog predlagatelja protiv predloženika radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, u kojem predlaže da se provede razvrgnuće suvlasništva na nekretnini koja predstavlja poslovni prostor koji se nalazi u prizemlju zgrade sagrađene na nekretnini označenoj kao čest. zem. [katastarska čestica] K. O. [katastarska općina], anagrafske oznake [adresa]. Predloženik se nalazi u nezakonitom isključivom posjedu predmetne nekretnine, samostalno se bez sudjelovanja predlagateljice koristi suvlasničkim pravima i ubire u cijelosti civilne plodove. Predlaže se razvrgnuće suvlasničke zajednice geometrijskom diobom na način da predlagatelju i predloženiku pripadnu u isključivo vlasništvo dijelovi navedene nekretnine u vrijednosti razmjernoj njihovim suvlasničkim udjelima.

2. U odgovoru na prijedlog od 12. svibnja 2009.g. predloženik navodi da predlagatelji nisu zemljišno knjižni vlasnici odnosno suvlasnici predmetnog poslovnog prostora za kojeg predlažu materijalnu diobu. Među strankama teče parnica radi izvršenih ulaganja predloženika u poslovni prostor u iznosu od 210.000,00 Eura pa je ovim ulaganjem poslovni prostor promijenio sućanstvo i sada ima znatno više od 72 m2 kojeg su stranke vanknjižni suvlasnici. Radi navedenog je raniji izvanparnični postupak obustavljen i stranke su upućene u parnicu. Predlagateljica je uspjela u parnici za ½ dijela suvlasništva prostora koji je prvotno bio u grubim radovima i imao površinu od 72 m2, a sada ovaj prostor nije isti, već je priveden ugostiteljskoj namjeni i ima daleko višu površinu i vrijednost. O ovim činjenicama u tijeku je parnica među strankama pred Općinskim sudom u Splitu broj: II P-383/03 pa je potrebno nužno prekinuti ovaj postupak diobe dok se ne okonča ova parnica radi izvršenih ulaganja. Poslovni prostor nije moguće podijeliti geometrijskom diobom.

3. Rješenjem od 3. lipnja 2009. prekinut je postupak pod poslovnim brojem I R- 707/07 do pravomoćnog okončanja postupka pod brojem IIP-383/03.

4. Rješenjem ovoga suda pod poslovnim brojem I R-707/07 od 21. siječnja 2020. određen je nastavak postupka jer je u predmetu P-10093/15 donesena presuda 22. studenoga 2017. koja je postala pravomoćna presudom Županijskog suda u Splitu, posl.br. Gž-426/2018 od 1. veljače 2018.

5. Tijekom postupka sud je izveo dokaz pregledom dokumentacije koja prileži spisu pročitana je presuda ovog suda poslovni broj IP-1531/04, Županijskog suda u Splitu poslovni broj Gž-1279/06, presuda ovog suda poslovni broj P-10093/15, Županijskog suda u Splitu Gž-426/18, nalaz i mišljenje sudskog vještaka Siniše Krole od 17. studenog 2021., dopuna nalaza od 29. travnja 2022., dopuna nalaza od 14. srpnja 2022.

6. U nalazu i mišljenju od 17. studenog 2021. sudski vještak Siniša Krolo navodi da je na očevida utvrdio da se radi o poslovnom prostoru u zgradi [adresa] u [adresa], na k. č. [katastarska čestica] K. O. [katastarska općina], kao vlasništvo grada Splita. U zemljišnim knjigama nije poslovni prostor upisan već je upisana čest. 958/2 i 958/4 ZU 8240.

Nekretnina se sastoji od dijela koji je sastavni dio stambeno-poslovne zgrade izgrađene u osnovnom gabaritu, dijela koji je naknadno dograđen na zapadnom pročelju zgrade te natkrivene terase. Prvi dio je izgrađen kao klasična armirano betonska nosiva konstrukcija sa unutrašnjim uređenjem kao caffe-bar. Dograđeni dio je izveden kao montažna čelična konstrukcija sa pokrovom od kupe. Prostor je zatvoren parapetnim armiranobetonskim zidom, promjenjive visine na koji je montirana ostakljena aluminijska bravarija, strop je izveden kao armstrong spušteni strop. Pod je obložen granitnim pločama, a djelomično lakiranom drvenom oblogom, zidovi su žbukani. U vještvu se ne ulazi u legalnost prostora.

Korisna površina zatvorenog dijela je 166,24 m2 te natkrivene terase 31,02 m2, ukupno 174,00 m2.

Daje mišljenje o procijenjenoj vrijednosti nekretnine poredbenom metodom zaokruženo na 427.000,00 Eura. Stranke su izvanknjižni suvlasnici za po ½ dijela pa bi svaku pripadao iznos od 213.500,00 Eura.

7. Predlagateljica prigovara na vještvo izrađeno od stalnog sudskog vještaka Siniše Krole iz razloga što u njegovom nalazu i mišljenju nije razgraničena vrijednosti postojećeg dijela predmetnog prostora koji je izgrađen legalno i onog nadograđenog dijela koje je protustranka naknadno izgradila. Predlaže se da se od vještaka zatraži dopuna na način da vještvom bude izdvojena vrijednost postojećeg i nadograđenog dijela.

7.1. Predloženik nema primjedbi na nalaz i mišljenje sudskog vještaka.

8. Dana 29. travnja 2022., izvršena je dopuna procjembenog elaborata, na način da je procijenjen postojeći dio na 195.000,00 Eura, dograđeni dio na 213.000,00 Eura te natkrivena terasa 19.000,00 Eura.

9. Podneskom od 13. svibnja 2022. predlagateljica prigovara ovoj procjeni jer smatra da je nepotpuna i stoga nerealna te u djelomičnoj suprotnosti sa stvarnim stanjem i građevnim karakteristikama predmetne nekretnine. Naime, nesporne su činjenice da: - je postojeći dio predmetnog poslovnog prostora položen u postojećoj zgradi anagrafske oznake [adresa], koja je građena temeljem građevinske dozvole u vrijeme za koje je opće poznato da se kvalitetno gradilo od kvalitetnog građevinskog materijala, i to s namjenom poslovnog prostora. Dograđeni dio predmetnog poslovnog prostora predstavlja ilegalni objekt, koji je bespravno sagradio predloženik (bez znanja i suglasnosti kako predlagateljice, tako i nadležnog tijela), a radi se o montažnoj gradnji, odnosno o gradnji niske tj. upitne kakvoće, stabilnosti, sigurnosti i trajnosti, za koju je dvojbeno da će se ikada uspjeti legalizirati, a posebno stoga jer se nalazi na javnoj površini. Natkrivena terasa također predstavlja ilegalni “objekt”, koji postoji na terenu jedino i isključivo iz razloga što je u državi koja se u pravilu neučinkovito nosi s pitanjem divlje gradnje i komunalnog nereda. Vještak je u svom elaboratu naveo da se “u vještvu ne ulazi u legalnost prostora”, no predlagateljica smatra da je takva metodologija pogrešna jer je dograđeni dio nedvojbeno ilegalan te je pitanje hoće li ga uopće biti moguće legalizirati, a ta činjenica svodi tržišnu vrijednost istog na nulu. Naime, predloženik je još 28. prosinca 2012. god. podnio Gradu Splitu zahtjev za legalizaciju (donošenje rješenja o izvedenom stanju) za sporni montažni objekt tj. dograđeni dio te se povodom tog zahtjeva vodi postupak legalizacije br. KLASA: UP/I 361-03/12-04/01951. Predlagateljica nije upoznata s tijekom tog postupka, ali će zatražiti očitovanje od Grada Splita. Imajući u vidu ove činjenice za zaključiti je da: - je vrijednost postojećeg dijela nerealno nisko procijenjena jer je gotovo opće poznato da se cijene ovakvih poslovnih prostora u Splitu 2022. godini ne spuštaju ispod 3.000,00 EUR/m2, - je vrijednost dograđenog dijela i natkrivene terase upitna jer se radi o nelegalnim objektima upitne kvalitete gradnje.

Zaključno, iz predmetnog elaborata nije jasno iz kojeg razloga bi dograđeni dio prema navodima vještaka imao veću vrijednost od postojećeg dijela, kada nije sporno da se radi o bitno različitoj kakvoći gradnje u svakom pogledu (stabilnosti, sigurnosti, trajnosti itd.) te da dograđeni dio predstavlja bespravni objekt.

10. Podneskom od 14. srpnja 2022. sudski vještak Siniša Krolo se dodatno očituje na primjedbe predlagateljice. U točki 14. tlocrt izvedenog stanja razvidno je da su pojedine površine objekta kako slijedi: - Površina postojećeg dijela P=79,45 m2, - Površina dograđenog dijela P = 81,31 + 5,48 = 86,79 m2, - Površina natkrivene terase P=31,02 m2. Sveukupna površina zatvorenog dijela objekta je P = 166,24 m2 i sukladno Pravilniku o procjenama nekretnina, ulazi u izračun procjene s koeficijentom 1. Površina natkrivene terase je P = 31,02 m2 i sukladno Pravilniku o procjenama nekretnina, ulazi u izračun procjene s koeficijentom 0,25. Ukupna korisna površina objekta je 197,26 m2, a ukupna korisna vrijednost površina s uračunatim koeficijentima (KVP) iznosi 174,00 m2. Sve ovo je vidljivo u poglavlju 7.3. Iskaz površina i izračun kvp, bv i brp., procjembenog elaborata. U izračun procijenjene vrijednosti objekta ušla je površine KVP odnosno 174,00 m2 (vidljivo u poglavlju 9.1.2. međuvremensko izjednačenje procjembenog elaborata. U poglavlju 9.1.3. procjembenog elaborata, vidljivo da je procijenjena jedinična cijena m2 predmetnog prostora jedinstvena i iznosi 2.453,52 EUR/m2

U odnosu na prigovor nerealno niske procjene postojećeg dijela vještak ne prihvaća konstataciju da je postojeći dio nerealno nisko procijenjen. Datum vrednovanja i datum kakvoće je 03.09.2021. što je jasno navedeno u procjembenom elaboratu. Sukladno Zakonu o procjenama nekretnina vještak je koristio dostupne podatke iz sustava e- nekretnina na dan vrednovanja. Vještak smatra da procjena vrijednosti predmetnog prostora odgovara stanju na tržištu nekretnina na dan vrednovanja i dan kakvoće, odnosno na dan 03.09.2021. Ukoliko stranka nije zadovoljna procjenom vrijednošću, vještak može napraviti i novu procjenu po nalogu suda.

U odnosu na prigovor legalnosti dijelova objekta vještak je izradio procjembeni elaborat prema zatečenom stanju na licu mjesta na dan očevida, po nalogu suda. Predmetni prostor je jedna funkcionalna cjelina. Vještak ne ulazi u legalnost samog objekta ili njegovih dijelova jer to nije sud niti tražio od vještaka. Određivanje cijene za „nelegalni“ dio u vrijednosti 0 kn, kako predlaže predlagateljica, značilo bi da vještak uzima za pravo suditi, a što je izričito zabranjeno vještaku. Da li treba u procjeni zanemariti „nelegalni“ dio, isključiva je odluka suda. Također je u Dopuni procjembenog elaborata u poglavlju 10. zaključak prikazana tablica gdje je razvidno razlučiti vrijednosti dijelova predmetnog prostora (legalnih i „ilegalnih“), ukoliko sud odluči zanemariti određene dijelove predmetnog prostora.

11. Razvrgnuće suvlasničke zajednice: pravo na razvrgnuće, način razvrgnuća, razvrgnuće uspostavom etažnog vlasništva, troškovi razvrgnuća, pravni učinci razvrgnuća te pitanje tuđih prava propisani su odredbom iz članka 47 – 56. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN RH br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, dalje ZV). Ovi propisi govore samo o načinu razvrgnuća suvlasničke zajednice, a ne propisuju sam postupak razvrgnuća kod suda.

11.1. Odredbom čl. 50. ZV-a propisan je način sudskog razvrgnuća pri čemu je stavkom 1. navedeno da kad razvrgnuće provodi sud vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnoga posla ili zakona, dok je stavkom 2. propisano da ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u smislu stavka 1. ovoga članka, sud će djeljive pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine geometrijski. Prema st. 4. navedenog članka ukoliko nije moguća fizička odnosno geometrijska dioba, a da se ne umanji vrijednost stvari, suvlasništvo takvih nedjeljivih stvari se razvrgava civilnom diobom. U tom slučaju sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeli srazmjerno suvlasničkim dijelovima.

11.2. Odredbom čl. 51. ZV-a suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima.

12. Predmet ovog postupka je prijedlog predlagateljice za razvrgnuće suvlasničke zajednice na nekretnini koja u naravi predstavlja poslovni prostor koji se u naravi nalazi u prizemlju zgrade na nekretnini označenoj kao čest. zem. [katastarska čestica] KO [katastarska općina], i to geometrijskom diobom. Stranke ovog postupka su dijelom izvanknjižni vlasnici predmetne nekretnine a presudom ovog suda IP-1531/04 od 07. listopada 2005. koja je potvrđena presudom Županijskog suda u Splitu Gž-1279/06 od 28. rujna 2006. je utvrđeno da je tužiteljica ŠA vlasnica za ½ poslovnog prostora koji se nalazi u prizemlju zgrade sagrađene na čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], anagrafske oznake [adresa], površine 72 m2. U predmetu ovog suda P-10093/15 (radi isplate i predaje u posjed) iste parnične stranke kao i predmetu IP-1531/04 te ovom predmetu raspravljaju o identičnom poslovnom prostoru čija površina je 72 m2. Iz provedenih dokaza proizlazi kako predmetni poslovni prostor predstavlja jedinstvenu cjelinu, a sastoji se od tri dijela postojećeg dijela površine 79,45 m2, dograđenog dijela površine 86,79 m2 i natkrivene terase površine 31,02 m2. Sudski vještak je izradio procjenu tržišne vrijednosti cjelokupne nekretnine po procijenjenoj jediničnoj cijeni po metru kvadratnom od 2.453,52 eura po m2 i to prema zatečenom stanju na licu mjesta na dan očevida. Iako je prijedlog predlagateljice bio da se provede razvrgnuće suvlasniče zajednice geometrijskom diobom, iz nalaza i mišljenja sudskog vještaka te iz kasnijih očitovanja pun. stranaka vidljivo je kako se isključivo raspravljalo o tržišnoj vrijednosti predmetne nekretnine za cjelokupni poslovni prostor a radi provođenja civilne diobe. Iz provedenih dokaza proizlazi kako se traži dioba predmetne nekretnine koja predstavlja jedinstvenu funkcionalnu cjelinu, ukupne površine 197,26 m2. Kako dio poslovnog prostora kao jedinstvene cjeline koji je predmetom ovog postupka nije legaliziran, to je u cijelosti prijedlog predlagateljice valjalo odbiti kao neosnovan, bilo da se radi o geometrijskoj ili civilnoj diobi jer bi postupak bilo nemoguće provesti odnosno odlučiti o diobi između stranaka.

13. Odluka o troškovima postupka je izostala jer isti nije zatražen.

Split, 10. travnja 2025.

S u d a c

Vesna Šprljan Prelević

Uputa o pravnom lijeku: Protiv ovog rješenja nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana po primitku istog. Žalba se podnosi na Županijski sud u Splitu, putem ovog suda, pismeno u tri primjerka.

DNA:

1.punomoćniku predlagatelja,

2.punomoćniku predloženika,

3. u spis