REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U RIJECI

[adresa] E 5

Poslovni broj: Us I-1844/2024-7

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Rijeci, po sutkinji Danici Vučinić, dipl. iur., uz sudjelovanje zapisničara Vanje Vidakovića, u upravnom sporu tužitelja EŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa opunomoćenik Ronald Korotaj, odvjetnik u Puli, Bože Gumpca 53/A, protiv tuženika Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Katančićeva 5, OIB: 18683136487, radi poreza na dohodak, 7. travnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja radi poništenja rješenja Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II- 410-14/22-01/312, URBROJ: 513-04-24-2 od 29. srpnja 2023. i rješenja Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Pazin, Ispostave Pula-Pola, KLASA: UP/I- 410-23/2022-12/2689, URBROJ: 513-007-18-01-2022-5 od 27. rujna 2022.

II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova upravnog spora.

Obrazloženje

1. Rješenjem Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Pazin, Ispostave Pula-Pola, KLASA: UP/I-410-23/2022-12/2689, URBROJ: 513-007-18-01- 2022-5 od 27. rujna 2022., tužitelju je utvrđena mjesečna obveza poreza i prireza porezu na dohodak od imovine za razdoblje od 1. siječnja 2018. do 31. prosinca 2018. u iznosu od 1.719,74 kn/228,25 eura.

2. Tuženik je rješenjem, KLASA: UP/II-410-14/22-01/312, URBROJ: 513-04-24- 2 od 29. srpnja 2023., odbio žalbu tužitelja kao neosnovanu.

3. Tužitelj je ovom Sudu pravodobno podnio tužbu kojom osporava zakonitost rješenja tuženika, te navodi da je prvostupanjsko tijelo nepotpuno utvrdilo činjenično stanje obzirom da naznačena porezna rješenja ne samo da nije temeljilo na osnovnom Ugovoru o osnivanju prava građenja od 21. ožujka 2016., odnosno da uopće nije izvršilo uvid u sam tekst istog Ugovora, nego da je iz gore naznačenih aneksa i ugovora izvelo nepotpune zaključke o načinu uređenja međusobnih odnosa ugovornih strana, posebice o visini i vrsti naknade koju nositelj prava građenja treba podmiriti vlasniku zemljišta (ovdje tužitelju). A tako nepotpuno i pogrešno utvrđeno činjenično stanje tuženik da je u osporenom Rješenju potvrdio odnosno prihvatio kao pravilno utvrđenim, pri čemu za takva pogrešna i nepotpuna činjenična utvrđenja te materijalno pravna shvaćanja nisu dani niti dovoljni niti valjani razlozi kako u prvostupanjskom tako i u drugostupanjskom postupku rješavanja. Stoga se prema shvaćanju tužitelja ista rješenja ukazuju nepravilnima i nezakonitima. Smatra da, kako prvostupanjsko tako i drugostupanjsko tijelo da je u odnošenju osporavanog Rješenja prvenstveno trebalo cijeniti odredbe osnovnog Ugovora o osnivanju prava građenja od 21. ožujka 2016. kako bi potpuno utvrdilo činjenično stanje, uređenje međusobnih odnosa i namjeru ugovornih strana prilikom zaključenja ovog ugovora, a koja se namjera i svrha u osnovi nije mijenjala. Prvenstveno da se isto odnosi na svrhu predmetnog Ugovora o osnivanju prava građenja koja se želi postići – zajednička investicija u izgradnji višestambenog objekta. Navedeno znači da je na strani nositelja prava građenja (Histria building d. o. o. kasnije Resort Banjole d. o. o.) prilikom zaključenja ovog ugovora, namjera bila osigurati sredstva (zemljište) za svoju investiciju odnosno izgradnju višestambenih objekata, a na strani vlasnika zemljišta (ovdje tužitelja) da svojim zemljištem doprinese toj investiciji te u konačnici prenese vlasništvo svojeg zemljišta na nositelja prava građenja u zamjenu za određeni novčani iznos i drugu nekretninu odnosno stan koji će se nalaziti u tom objektu, što da je i utvrđeno u članku V. i VIII. Ugovora o osnivanju prava građenja od 21. ožujka 2016. Iz teksta samih aneksa da je razvidno da su aneksima mijenjane samo pojedine odredbe Ugovora o osnivanju prava građenja od 21. ožujka 2016., te da izuzev tih odredbi izmijenih naznačenim aneksima ostale odredbe Ugovora o osnivanju prava građenja od 21. ožujka 2016. da ostaju na snazi. Tužitelj ističe da je člankom V. Ugovora o osnivanju prava građenja od 21. ožujka 2016., koji članak da je i nadalje na snazi odnosno nije izmijenjen gore naznačenim aneksima, izričito utvrđeno da „vlasnik zemljišta (ovdje tužitelj) doprinosi zajedničkoj investiciji svojim zemljištem, k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]“. Nadalje, člankom VIII. Istog Ugovora, koji je također nadalje na snazi odnosno nije izmijenjen gore naznačenim aneksima da je izričito utvrđeno da će „nositelju prava građenja pripasti na ime zajedničkog ulaganja, a nakon prestanka prava građenja, vlasništvo na svim posebnim dijelovima zgrade, osim posebnog dijela – stana koji će pripasti u vlasništvo vlasniku zemljišta“. Dakle iz naznačenih odredbi osnovnog Ugovora o osnivanju prava građenja od 21. ožujka 2016. da je razvidno da namjera ugovornih strana nije sadržana u osnivanju samog prava građenja, niti se ona istim iscrpljuje, već u zajedničkom ulaganju u izgradnju višestambenog objekta, gdje je nositelj prava građenja trebao kao investitor uložiti sredstva za izgradnju objekta, a vlasnik zemljišta uložiti svoje zemljište, te kako bi se u konačnici po izgradnji objekta zemljište prenijelo investitoru, a vlasniku zemljišta pripala nekretnina, stan u istom objektu, uz određeni novčani iznos. U tom smislu da je i sačinjen Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 1. rujna 2022., gdje da je člankom 4. utvrđeno da će po završetku izgradnje svih zgrada koje se grade na predmetnom pravu građenja odnosno najkasnije do 1. svibnja 2023. sklopiti „poseban Sporazum o prestanku prava građenja, temeljem kojeg će doći do pravnog sjedinjenja prava građenja i zemljišta odnosno do uspostave pravnog jedinstva nekretnine spajanjem zemljišta i složene građevine izgrađene na pravu građenja“, a koju odredbu da je kako prvostupanjsko tijelo tako i tuženik propustilo adekvatno protumačiti. Da se radi o zajedničkom ulaganju koje će rezultirati prijenosom prava vlasništva nad zemljištem nositelju prava građenja odnosno budućim vlasnicima stanova, posebice da je vidljivo iz članka VII. Ugovora o osnivanju prava građenja od 1. ožujka 2016. gdje su ugovorne strane utvrdile da će na ime zajedničkog ulaganja u izgradnju višestambenog objekata vlasniku zemljišta pripasti iznos 100.000,00 EUR u protuvrijednosti u kunama po srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja, te stan neto površine od 80 m2 izgrađen i uređen do faze „ključ u ruke“ uz vrijednost od 1.250,00 EUR po m2. Isto, a suprotno shvaćanju poreznih tijela, da ne znači da je vrijednost naknade za osnivanje prava građenja ugovorena u iznosu od 200.000,00 EUR, već ovakvim uređenjem nositelj prava građenja da je osigurao sredstva (zemljište) za provedbu svog projekta, dok je vlasnik zemljišta (ovdje tužitelj), obzirom na dugotrajnost projekta koji je započeo 2016., na ovaj način osigurao svoj ulog u zajedničku investiciji sve u cilju da investitor u konačnici i finalizira ovaj projekt izgradnje višestambenih objekata na predmetnom zemljištu te tako i osigura povrat svog uloga. U prilog činjenici da ukupan iznos od 200.000,00 EUR, ne predstavlja naknadu za pravo građenja, već predstavlja naknadu za predmetno zemljište idu i podaci iz Zajedničkog izvješća o tržištu nekretnina Istarske županije, Grada Pazina i Grada Pule za 2016., gdje da je, za Općinu Medulin, navedeno da je prosječna/postignuta vrijednost građevinskog zemljišta iznosila u 2016.. (kada je i zaključen Ugovor o osnivanju prava građenja) 756,12 kn/m2 (100,35 EUR), što da bi u konkretnom slučaju obzirom na površinu predmetnog zemljišta od 1014 m2 iznosilo ukupno 766.705,68 kn (101.759,33 EUR), znači manje od ugovorene naknade, međutim, poslovno i tržišno opravdano obzirom da na vrijednost nekog zemljišta utječu i druge okolnosti (veličina, pristupni putevi, infrastruktura, položaj, blizina obale….). S druge strane da je potpuno poslovno i tržišno neopravdano da bi prosječni mjesečni iznos zakupnine za građevinsko zemljište iznosio 19.498,22 kn (2.587,86 EUR), čak i ako iznose zakupnina sagledamo u odnosu na situaciju na tržištu u vrijeme donošenja prvostupanjskih poreznih rješenja. Naime, prema Izvješću Republike Hrvatske o tržištu nekretnina za područje Istarske županije za 2021., prosječna mjesečna zakupnina za građevinsko zemljište da je iznosila 3,21 kn/m2 (0,43 EUR/m2), što da bi u konkretnom slučaju obzirom na površinu predmetnog zemljišta od 1014 m2 iznosilo 3.254,94 kn (432,00 EUR) mjesečno, što je višestruko manje od iznosa zakupnine koje je prvostupanjsko tijelo utvrdilo u poreznim rješenjima. Slijedom iznesenog, prilikom donošenja prvostupanjskih poreznih rješenja i ovdje osporenog Rješenja tuženika, da je nepotpuno i netočno utvrđeno činjenično stanje, te na tako nepotpuno i netočno utvrđeno činjenično stanje, pogrešno primijenjeno materijalno pravo jer da je razvidno da predmetna naknada od 200.000,00 EUR, obzirom na njezinu visinu i samu namjeru ugovornih strana prilikom ulaska u ugovorni odnos, ne može predstavljati naknadu za pravo građenja već naknadu za uloženo zemljište. Naime, čak i kada bi se smatralo da je predmetna naknada previsoko određena u odnosu na tada prosječnu tržišnu vrijednost zemljišta, u tom slučaju kao naknada za pravo građenja da bi se mogao uzeti samo dio ovog iznosa i to iznos koji preostane nakon što se od ukupne naknade od 200.000,00 EUR oduzme prosječna vrijednost predmetnog zemljišta u 2016. odnosno u trenutku potpisivanja Ugovora o osnivanju prava građenja. Naposljetku, iz ovakvog pravnog shvaćanja poreznih tijela da proizlazi da je tužitelj prenio vlasništvo na predmetnom zemljištu nositelju prava građenja u potpunosti bez naknade, te se postavlja pitanje da li su porezna tijela uopće uzela u obzir nastanak porezne obveze investitora (nositelja prava građenja) u odnosu na činjenicu stjecanja nekretnina odnosno prava vlasništva na predmetnom zemljištu te po kojem osnovu (darovanje?!) i po kojoj vrijednosti. Podneskom o 24. siječnja 2025. predlaže da se poništi rješenje tuženika od 22. srpnja 2024. i prvostupanjsko rješenje od 27. rujna 2022.

4. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi kako ostaje pri svim navodima iz obrazloženja osporavanog rješenja i predlaže da se odbije tužbeni zahtjev kao neosnovan.

5. U tijeku spora održana je rasprava na ročištu održanom 31. ožujka 2025. bez prisutnosti uredno pozvanih stranaka, čime se smatra da je strankama u smislu članka 6. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine“, broj: 36/24, u nastavku teksta: ZUS) dana mogućnost očitovanja o svim činjeničnim i pravnim pitanjima odlučnima za rješavanje predmetnog upravnog spora.

6. U cilju ocjene zakonitosti osporavanog rješenja tuženika, Sud je izveo dokaze uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu predmeta upravnog postupka u kojem je doneseno osporavano rješenje tuženika i prvostupanjsko rješenje, te uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu predmeta ovog upravnog spora. Iako je tužitelj u tužbi tražio da se provede financijsko i građevinsko vještačenje, te saslušanje tužitelja i svjedoka, Sud nije provodio predložene dokazne prijedloge tužitelja, ocijenivši navedene dokaze suvišnima za rješavanje ovoga spora kraj ostalih činjenica koje su u sporu utvrđene uvidom u dokumentaciju koja prileži spisu predmeta upravnoga postupka i ovoga upravnog spora.

7. Na temelju razmatranja svih spornih činjeničnih i pravnih pitanja, Sud smatra da tužbeni zahtjev nije osnovan.

8. Odredbom članka 56. Zakona o porezu na dohodak („Narodne novine“ broj: 115/16, 106/18, 121/19, 32/20, 138/20, dalje: ZPD), propisano je da se dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra razlika između primitaka po osnovi najamnine, zakupnine, iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, primitaka od vremenski ograničenog ustupa autorskih prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava u skladu s posebnim propisima, primitaka od otuđenja nekretnina i imovinskih prava i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primicima.

9. Odredbom članka 58. ZPD-a, propisano je da se dohotkom iz članka 56. ovoga Zakona smatra i dohodak koji porezni obveznik ostvari od otuđenja nekretnina i imovinskih prava. Otuđenjem se smatra prodaja, zamjena i drugi prijenos. Dohodak čini razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine ili imovinskog prava koje se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. Troškovi otuđenja mogu se odbiti kao izdaci (stavak 1.). Dohodak od otuđenja nekretnina iz stavka 1. ovoga članka ne oporezuje se ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji iz članka 14. stavaka 5. i 6. ovoga Zakona, a i u slučaju ako je nekretnina ili imovinsko pravo otuđeno nakon dvije godine od dana nabave (stavak 2.). Iznimno od stavka 2. ovoga članka, dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava oporezuje se ako je otuđeno više od tri nekretnine iste vrste ili više od tri imovinska prava iste vrste u razdoblju od pet godina od dana stjecanja nekretnine ili imovinskog prava, osim ako se nekretnine izvlašćuju na temelju posebnog zakona te ako se otuđuju zemljišta čija je pojedinačna površina do 250 m[2] , a ukupno do 1000 m . Ako se otuđuje zgrada s više stanova ili poslovnih prostora ili građevinsko zemljište ili više zemljišnih čestica, jednom nekretninom smatra se svaki stan, poslovni prostor, gradilište ili zemljišna čestica. Dohodak čini razlika između ukupnog iznosa primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnina ili imovinskih prava koji se otuđuju u razdoblju od pet godina i njihove nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda te za troškove ulaganja za koje porezni obveznik posjeduje vjerodostojne isprave (stavak 3.).

10. Odredbom članka 60. stavak 1. ZPD-a, propisano je da ako pri utvrđivanju dohotka iz članka 56. ovoga Zakona zakupnina, najamnina, primitak od imovinskih prava te primitak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava nije prijavljen ili nije prijavljen u tržišnom iznosu, dohodak će utvrditi Porezna uprava prema tržišnim cijenama u mjestu u kojemu se nekretnina nalazi, mjestu u kojemu se imovinsko pravo daje na korištenje, odnosno u mjestu u kojemu se imovinsko pravo otuđuje.

11. Odredbom članka 68. Pravilnika o porezu na dohodak ("Narodne novine" broj: 10/17, 128/17, 106/18, 1/19, 80/19, 1/20, 74/20 i 1/21; dalje u tekstu: Pravilnik) propisano je da se pri utvrđivanju dohotka od otuđenja nekretnina iz članka 58. stavka 1. Zakona danom nabave nekretnine smatra nadnevak kupoprodajnog ugovora, odnosno u slučaju izgradnje u vlastitoj režiji dan kada je izgrađena nekretnina osposobljena za upotrebu. U slučaju otuđenja nekretnine izgrađene u vlastitoj režiji, nabavnu vrijednost čini stvarni izdatak, odnosno cijena izgradnje prema vjerodostojnoj dokumentaciji, a ako ne postoji isprave o nabavi, nabavna vrijednost utvrđuje se procjenom te se usklađuje s rastom proizvođačkih cijena od trenutka kad je nastao izdatak do trenutka kada je ostvaren primitak po osnovi otuđenja te nekretnine. U slučaju otuđenja dijela nekretnine, odnosno otuđenja samo jednog stana, jednog poslovnog prostora ili drugog dijela zgrade (garaže ili spremišta i sl.), tada se u izdatke priznaje samo razmjerni dio ukupnih troškova izgradnje nekretnine.

12. Odredbom članka 280. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14, dalje: Zakon) propisano je da je pravo građenja definirano kao ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje ovlašćuje svoga nositelja da na površini toga zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik tog zemljišta dužan je to trpjeti. Pravo građenja je u pravnom pogledu izjednačeno s nekretninom. Zgrada koja je izgrađena ili koja bude izgrađena na zemljištu koje je opterećeno pravom građenja pripadnost je toga prava, kao da je ono zemljište.

13. Sukladno odredbi članka 281. navedenog Zakona, nositelj prava građenja je i vlasnik zgrade koja je pripadnost toga njegova prava, a glede zemljišta koje je opterećeno pravom građenja ima ovlasti i dužnosti plodouživatelja; svaka tome suprotna odredba je ništava. Nositelj prava građenja dužan je vlasniku zemljišta plaćati mjesečnu naknadu za zemljište u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište, ako nije što drugo određeno.

14. Iz spisa predmeta proizlazi da je tužitelj kao vlasnik nekretnine 21. ožujka 2016. sklopio Ugovor o osnivanju prava građenja na nekretnini upisanoj u zk. ul. broj [broj ZK uloška], k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], u naravi šuma površine 1014 m[2] , na određeno vrijeme u trajanju od 24 mjeseca od pravomoćnosti građevinske dozvole u korist Histria building d. o. o.. Dana 19. listopada 2017. skopljen je Aneks 1. Ugovora kojim je nositelj Ugovora o pravu građenja, umjesto prijašnjeg društva Histria building d. o. o., upisano novo društvo Resort Banjole d. o. o.. Aneksom Ugovora od 26. ožujka 2018., utvrđeno je da je nakon parcelacije predmetne i susjednih nekretnina, površina nekretnine na kojoj je osnovano pravo građenja 1182 m[2] , te se utvrđuje i sveukupna naknada za pravo građenja u iznosu od 200.000,00 eura na način da se tužitelju isplati iznos od 100.000,00 eura, a za preostalih 100.000,00 eura da će mu pripasti stan koji će se izgraditi na predmetnoj nekretnini. Trgovačko društvo Resort Banjole d. o. o. je 1. rujna 2022. sklopilo Ugovor o kupoprodaji nekretnine sa tužiteljem i to apartmana C5, etažno vlasništvo E-32, a kupoprodajna cijena je isplaćena kao naknada za pravo građenja.

15. Sukladno odredbi članka 281. navedenog Zakona, nositelj prava građenja je i vlasnik zgrade koja je pripadnost toga njegova prava, a glede zemljišta koje je opterećeno pravom građenja ima ovlasti i dužnosti plodouživatelja; svaka tome suprotna odredba je ništava. Nositelj prava građenja dužan je vlasniku zemljišta plaćati mjesečnu naknadu za zemljište u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište, ako nije što drugo određeno.

16. Slijedom navedenog porezno tijelo je utvrdilo mjesečni iznos najamnine imovinskog prava polazeći od sveukupne naknade iz ugovora o osnivanju prava građenja od 21. ožujka 2016. do 1. rujna 2022. (77 mjeseci) u iznosu od 200.000,00 eura, odnosno 1.501.363,00 kn, što mjesečno iznosi 19.498,22 kn.

17. Dakle, u konkretnom slučaju je došlo do sklapanja ugovora o pravu građenja između investitora (trgovačkog društva) i tužitelja kao fizičke osobe, kao vlasnika zemljišta, kako bi investitor mogao izgraditi stambeni objekt na tom zemljištu. Temeljem navedenog ugovora, tužitelj je ostvario naknadu u ugovorenom iznosu, kako je to opisano u Aneksu Ugovora o osnivanju prava građenja od 26. ožujka 2018. Stoga se naknada, koju tužitelj ostvaruje kao vlasnik zemljišta, temeljem ugovora kojim investitoru daje pravo uporabe odnosno građenja na svom zemljištu, smatra dohotkom od imovine (najamnina) sukladno gore navedenim zakonskim odredbama. Sve navedeno proizlazi i iz presude Visokog upravnog suda Republike Hrvatske, poslovni broj: Usž-1152/2024-2 16. svibnja 2024.

18. Slijedom navedenog, sud nije prihvatio osnovanima navode tužitelja, obzirom da su isti takvi da ne mogu dovesti do drugačije odluke u ovoj upravnoj stvari.

19. Osporenim rješenjem uz obrazloženje koje je dano nije povrijeđen zakon na štetu tužitelja, pa se isto ne može ocijeniti nezakonitim.

20. Trebalo je, stoga, na temelju odredbe članka 116. stavak 1. ZUS-a tužbeni zahtjev tužitelja odbiti kao neosnovan.

21. Odluka o troškovima spora je zasnovana na članku 147. stavku 1. Zakona o upravnim sporovima prema kojoj tužitelj nema pravo na naknadu troškova spora, budući da je spor u cijelosti izgubio.

U Rijeci 7. travnja 2025.

S u t k i nj a

Danica Vučinić, dipl. iur.

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog Suda u tri primjerka, u roku od 15 dana od dana dostave presude.

Žalba odgađa izvršenje pobijane presude (članak 126. stavak 6. ZUS-a).

DNA:

- opunomoćeniku tužitelja Ronaldu Korotaju, odvjetniku u Puli, Bože Gumpca 53/A

- tuženiku Ministarstvu financija, Samostalnom sektoru za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Katančićeva 5