REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SPLITU

STALNA SLUŽBA U SUPETRU

Posl. broj P-4272/2022

U  I M E  R E P U B L I K E  H R A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, Stalna služba u Supetru po sutkinji Antoneli Franulić Pilj, kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužiteljice KŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Ivici Parlovu, odvjetniku u Splitu, protiv tuženika ad. 1) ČŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Mihovilu Joviću, odvjetnik u Splitu i ad. 2) FŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Mati Gliboti, odvjetniku u Splitu, radi ništetnosti, nakon glavne i javne rasprave održane dana 18. ožujka 2025. godine u prisutnosti zamjenika punomoćnika tužiteljice i punomoćnika tuženika ad. 1), na ročištu radi objave presude, dana 4. travnja 2025.

p r e s u d i o j e :

I. Odbija se tužbeni zahtjev tužiteljice koji glasi:

"1. Utvrđuje se ništetnim i bez pravnog učinka Ugovor o kupoprodaji nekretnine ovjeren kod javnog bilježnika Marije Ivančić br. OV-12613/17 od 09. 06. 2017. godine, nalaže se brisanje uknjižbe prava vlasništva pod brojem Z-23590/2020 sa čest. zem. [katastarska čestica] pašnjak, čest. zem. [katastarska čestica] vinograd ZU 2597 KO [katastarska općina], upisane na ime tuženika ad. 2) za cijelo, te uspostava ranijeg zemljišnoknjižnog stanja koje je bilo prije upisa pod Z-23590/2020.

2. Nalaže se tuženiku ako se opre tužbi snositi tužitelju parnični trošak."

II. Nalaže su tužiteljici KŽ da, u roku od 15 dana, naknaditi tuženiku ad.1) ČŽ parnični trošak u iznosu od 1.000,00 eura.

Obrazloženje

1. Dana 28. studenog 2022. godine zaprimljena je tužba tužiteljice KŽ, protiv tuženika, u kojoj se navodi da je tužiteljici zk. odjel odbio prijedlog radi zabilježbe pokretanja ovršnog postupka na nekretninama označenim kao čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. U trenutku podnošenja navedenog prijedloga na istim nekretninama da je bio upisan kao vlasnik tuženik ad. 1) HŽ, bivši suprug tužiteljice, pa da su istoj poznate sve okolnosti vezane za predmetno zemljište, jer je isto kupljeno za vrijeme trajanja bračne zajednice tužiteljice i tuženika ad. 1). Tuženik ad. 1) da je očigledno radi prikrivanja imovine za predmetne nekretnine sklopio ugovor sa prijateljem iz Njemačke, ovdje tuženikom ad. 2). Ugovorom o kupoprodaji sklopljenim dana 9. lipnja 2017. godine tuženik ad. 1) da je tuženiku ad. 2) prodao nekretnine kao poljoprivredno zemljište za kupoprodajnu cijenu u iznosu od 30.000,00 eura kunske protuvrijednosti. Već iz opisa predmetne kupoprodaje i visine ugovorene kupoprodajne cijene razvidno je da stranke govore o kupoprodaji poljoprivrednog, a ne građevinskog zemljišta, budući da ga s namjerom opisuju jednako kako se ono označava u članku 3. Zakona o poljoprivrednom zemljištu. Nakon što je predmetni ugovor predan na uknjižbu prava vlasništva na ime tuženika pod 2) sud je odbacio predmetnu uknjižbu dana 31. srpnja 2017. godine s obzirom da je temeljem članka 2. propisano da nositelji prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu ne mogu biti strane pravne i fizičke osobe što je upravo ovdje tuženik ad. 2) koji je strani, a ne hrvatski državljanin. Tijekom 2020. godine u predmetnom zk. ulošku da je istaknuta plomba bez označenog sadržaja, dok je nakon prijedloga tužiteljice radi zabilježbe pokretanja ovršnom postupka predmetna plomba dobila sadržaj da se traži uknjižba na ime tuženika pod 2) na temelju Ugovora o kupoprodaji od 9. lipnja 2017. godine, uz priloženu potvrdu Upravnog odjela za graditeljstvo i prostorno uređenje ispostave Supetar. Potvrda je izdana na zahtjev ČŽ, a u istoj se potvrđuje da je u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji predmetno zemljište bilo većim dijelom unutar građevinskog područja, dok je manjim dijelom poljoprivredno zemljište. Temeljem iste potvrde da je izvršen nezakoniti upis tuženika ad. 2) njemačkog državljanina kao vlasnika predmetnog zemljišta. Tužiteljica da ima pravni interes zatražiti od suda utvrđenje da se radi o ništetnom ugovoru o kupoprodaji iz više razloga, odnosno ako se radi o stvarnoj kupoprodaji poljoprivrednog zemljišta barem u jednom njegovom dijelu Ugovor o kupoprodaji je ništetetan, budući Zakon o poljoprivrednom zemljištu zabranjuje stranim državljanima stjecanje prava vlasništva nad poljoprivrednim zemljište na području Republike Hrvatske. Samim tim je predmetna uknjižba tuženika pod 2) nevaljana i zk. odjela da je dužan brisat kao vlasnika nekretnina iz zk. uloška [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Iz navedenog vidljivo je da je tuženik u svrhu prikrivanja imovine s tuženikom pod 2) sklopio simulirani (prividni) pravni posao, jer je nemoguće da netko proda građevinskom zemljište T2 zone (izgradnja turističkih vila) površine cca 5000 m2 koje ima tržišnu vrijednost od minimalno 500.000,00 eura za 30.000,00 eura. Dakle, da se radi o apsolutno prividnom ugovoru o kupoprodaji koji je ništetan, a uknjižba prava vlasništva tuženika pod 2) nevaljana (potvrda tome da je i zahtjev koji je podnio HŽ, a kojem je izdana potvrda Upravnog odjela i to tri godine nakon što je "prodao" nekretninu svoj prijatelju).

2. Podneskom od dana 13. studenog 2023. godine tužiteljica je uredila tužbeni zahtjev.

3. Dana 13. ožujka 2023. godine zaprimljen je odgovor na tužbu tuženika ad. 1) u kojem se navodi da tužiteljica pokušava dokazati da bi tuženik ad. 1) u svrhu prikrivanja imovine s tuženikom ad. 2) sklopio prividni pravni posao, a da taj zaključak izvodi isključivo iz kupoprodajne cijene iz Ugovora o kupoprodaji, s time da pritom zanemaruje vrijeme prodaje predmetne nekretnine, odnosno da govori o cijeni iste u današnje vrijeme, a ne u vrijeme kada je predmetni ugovor doista i sklopljen. Navodi iz tužbe da bi predmetno zemljište bilo kupljeno od strane tuženika ad. 1) za vrijeme trajanja bračne zajednice sa tužiteljicom nije točan, jer je zemljište tuženika ad. 1) kupio prije stupanja u brak sa istom.

4. Dana 14. ožujka 2023. godine zaprimljen je odgovor na tužbu tuženika ad. 2) kojim se protivi navodima iz tužbe kao neosnovanim i neagrumentiranim. Navodi se da je nesporno da je tuženik ad. 2) Ugovorom o kupoprodaji od 27. lipnja 2017. godine kupio od ČŽ zemljišta označe čest. zem. [katastarska čestica]. i čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Upravni odjel za graditeljstvo i prostorno uređene da je naknadno izdalo potvrdu dana 9. lipnja 2020. godine kojom se potvrđuje da se predmetna zemljišta nalaze unutar građevinskog područja na temelju koje potvrde je dopušten upis prava vlasništva predmetnih nekretnina na ime tuženika ad. 2). Navodi se da su neosnovani navodi tužitelja da bi iz opisa predmetnih nekretnina bilo jasno da ista predstavljaju poljoprivredno zemljište budući da opis zemljišta nije relevantan i ne mora odgovarati stvarnom stanju. Tuženik je predmetna zemljišta kupio u dobroj vjeri od tuženika pod 1), postupajući s povjerenjem u istinitost i potpunost zemljišnih knjiga. Tuženik je vjerovao da predmetne nekretnine predstavljaju građevinsko zemljište, a s obzirom da je nadležno tijelo izdalo potvrdu da su iste unutar građevinskog područja nije imao razloga posumnjati da je prevaren.

5. U dokazne svrhe pregledani su izvadak iz zemljišne knjige, rješenja zemljišnoknjižnog odjela, ugovor o kupoprodaji ovjeren dana 28. lipnja 2017. godine, potvrde Upravnog odjela za graditeljstvo i prostorno uređenje od dana 9. lipnja 2000. godine, ugovora o prodaji nekretnine od dana 16. listopada 2000. godine, spis Općinskog suda u Splitu pod brojem Pobs-50/14, te je izveden dokaz saslušanjem tužiteljice i tuženika ad. 1).

6. Tužbeni zahtjev tužiteljice nije osnovan.

7. Predmet spora predstavlja zahtjev tužiteljice usmjeren na utvrđenje ništetnim i bez pravnog učinka Ugovor o kupoprodaji nekretnina kojeg su zaključili tuženik pod 1. kao prodavatelj, s jedne strane, te tuženik pod 2. kako kupac, s druge strane, sastavljen u obliku javnobilježničkog akta pod poslovnim brojem OV-12613/17, dana 28. lipnja 2017. godine, a posljedično tome i uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja.

8. Savjesno i brižljivo, ocjenjujući kako svaki dokaz zasebno, tako i sve dokaze zajedno, a na temelju rezultata cjelokupnog provedenog dokaznog postupka utvrđene su slijedeće odlučne činjenice:

9. Pregledom izvatka iz zemljišne knjige stanje na dana 3. svibnja 2022. godine za nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno je da je kao vlasnik za cijelo upisan HŽ.

10. Pregledom izvatka iz zemljišne knjige stanje na dana 25. studenog 2022. godine za nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno je da je kao vlasnik za cijelo upisan FŽ.

11. Pregledom Ugovora o kupoprodaji kojeg su dana 27. lipnja 2017. godine sklopili HŽ, kao prodavatelj i FŽ, kao kupac, (a kojeg je dana 28. lipnja 2017. godine pod poslovnim brojem OV-12613/17 ovjerila Javna bilježnica u Splitu, Marija Ivančić) utvrđeno je da su predmet istog ugovora nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], te da je iznos kupoprodajne cijene 30.000,00 eura.

12. Pregledom Ugovora o prodaji nekretnine kojeg su dana 16. listopada 2000. godine sklopili JŽ, kao prodavatelj i HŽ, kao kupac, utvrđeno je da su predmet ugovora nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica] i čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], te da je iznos kupoprodajne cijene 60.000,00 DEM.

13. Pregledom potvrde koju je dana 9. lipnja 2020. godine izdao Upravni odjel za graditeljstvo i prostorno uređenje, Ispostava Supetar, utvrđeno je da iz iste proizlazi kako se zemljište označeno kao kat. čest. zem. [katastarska čestica] sve k. o. [katastarska općina] na dan 27. lipnja 2017. godine nalazilo manjim dijelom izvan građevinskog područja (unutar SD- područja obiteljskih poljoprivrednih gospodarstava), a najvećim dijelom unutar građevinskog područja T2- gospodarske namjene-ugostiteljsko turističke-turističko naselje Drasin.

14. Pregledom spisa pod poslovnim brojem Pobs-50/14 i to Izvatka iz matice vjenčanih utvrđeno je da su HŽ i MŽ vjenčani dana 29. prosinca 2000. godine.

15. Iz iskaza tužiteljice KŽ proizlazi da je podnijela ovu tužbu iz razloga što se pokušala naplatiti od tužitelja ČŽ obzirom da ima pravomoćnu presudu nakon razvoda braka. Smatrala je da će se moći naplatiti upravo iz ove dvije nekretnine u Bolu, međutim zemljišnoknjižni sud joj je obustavio ovrhu obzirom da je tuženik ad. 1) HŽ otuđio nekretnine trećoj osobi, a sve iz razloga kako bi njoj onemogućio naplatu kao što radi i sa drugim nekretninama. Smatra da se radi o prividnom ugovoru kao i da se radi o nedozvoljenom ugovoru iz razloga što u to vrijeme stranci nisu mogli stjecati vlasništvo na poljoprivrednom zemljištu. Naime, predmetne nekretnine su većim dijelom unutar građevinskog područja, a manjim dijelom izvan građevinskog područja, s time da ne zna točno kazati koji dio predmetnih nekretnina bi bio poljoprivredno, a koji dio građevinsko zemljište. Tužiteljici je predočen list 32 spisa, te na pitanje da li se radi o predmetnom ugovoru odgovorila je da se radi o predmetnom ugovoru, te da je isti sklopljen 16. listopada 2000. godine. Sa tuženikom ad. 1) ČŽ je stupila u brak u mjesecu prosincu 2000. godine, nakon šest godina veze. Na pitanje pun. tužiteljice može li kazati cca koliko iznos duga potražuje prema tuženiku ad. 1), odgovorila je da danas dug iznosi sa kamatama 1.400.000,00 eura, te da ništa nije naplatila od tog duga. Na pitanje pun. tuženika ad. 1), jesu li predmetne nekretnine odnosno čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] bile predmet postupka utvrđenja bračne stečevine, odgovorila je da su te nekretnine bile utužene, ali da joj presudom nisu dodijeljene. Na pitanje koje godine je bio podnesen prijedlog za ovrhu, odgovorila je da se ne može točno sjetiti godine. Na pitanje je li to bilo prije nego se tuženik ad. 2) uknjižio na predmetno zemljište, odgovorila je da je u trenutku podnošenja njenog prijedloga zk. odjelu kao vlasnik bio upisan tuženik ad. 1) HŽ.

16. U svom iskazu tuženik ad.1) HŽ je naveo da je tužba po njemu potpuno neosnovana iz razloga što njemu nije bila namjera otuđiti nekretninu da ošteti tužiteljicu, jer da mu je to bila namjera onda je puno ranije mogao prodati ove nekretnine. Brakorazvodna parnica je krenula 2004. godine, pa je od tada imao mnogo vremena da proda predmetne nekretnine. Na pitanje pun. tužitelja za koji iznos je tuženik ad. 2) kupio od njega predmetne nekretnine, naveo je da za onoliko koliko stoji u kupoprodajnom ugovoru i to 30.000 eura. Sa tuženikom ad. 2) je dugogodišnji prijatelj i poslovni suradnik, te mu se prodajom ovih nekretnina ujedno htio zahvaliti i odužiti za neke poslove koje on za njega odrađuje u Njemačkoj i iz tog razloga je iznos ove kupoprodajne cijene. Također i njemu je realan i ovaj kupoprodajni iznos kada se uzme u obzir koliko je platio predmetne nekretnine kada ih je kupio. Na pitanje da li ta poslovna suradnja traje i danas, odgovorio je da ne traje. Na pitanje je li Porezna uprava prihvatila cijenu navedenu u ugovoru kao vjerodostojnu, odgovorio je da koliko je njemu poznato da je prihvatila. Predmetnu nekretninu kupio je 16. listopada 2000. godine, a u brak sa tužiteljicom je stupio u mjesecu prosincu 2000. godine. Koliko se sjeća tužiteljica nije dokazivala da bi ove nekretnine ulazile u bračnu stečevinu niti je ikada to tvrdila.

17. Sukladno odredbi članka 7. stavak 1 Zakona o parničnom postupku ( „Narodne novine“, broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 u daljnjem tekstu ZPP), sud više ne ispituje materijalnu istinu, već mora suditi na temelju činjeničnog supstrata kojeg mu ponude stranke, pa kako su u konkretnoj pravnoj stvari, punomoćnik tužiteljice i punomoćnik tuženika ad.2) na ročištu održanom dana 18. ožujka 2025. godine predložili zaključenje raspravljanja, to je trebao donijeti odluku prema postojećem stanju u spisu.

18. Kako je ugovor čija se ništetnost traži zaključen dana 27. lipnja 2017. godine, to su pretpostavke za traženje ništetnosti, kao i pravne posljedice ugovora propisane odredbom članka 322. i pridružujućim odredbama Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05 i 41/08, u daljnjem tekstu: ZOO) koji Zakon je stupio na snagu 1. siječnja 2006. godine.

19. Odredbom članka 322. stavkom 1. ZOO-a, propisano je da je Ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo.

20. Dakle, ništetnost nastaje, kada nastanu zakonski razlozi ništetnosti, pa s obzirom na tu činjenicu sud na nju pazi po službenoj dužnosti (članak 327. stavak 1. ZOO-a)

21. Odredbom članka 323. stavak 1. ZOO-a propisano je da je u slučaju ništetnosti ugovora svaka ugovorna strana dužna vratiti drugoj sve ono što je primila na temelju takva ugovora, a ako to nije moguće, ili ako se narav onoga što je ispunjeno protivi vraćanju, ima se dati odgovarajuća naknada u novcu, prema cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke, ako zakon što drugo ne određuje.

22. U odnosu na isticanje tužiteljice KŽ da je tuženik ad.1) HŽ u svrhu prikrivanja imovine s tuženikom ad.2) FŽ sklopio simulirani (prividni) pravni posao iz kojeg razloga je isti ništetan, a uknjižba prava vlasništva tuženika ad.2) je nevaljana, za navesti je da prividan ugovor i ništav ugovor nisu istoznačnice, odnosno prividan ugovor nije ništav ugovor, a o čemu se nedvojbeno izjasnio Vrhovni sud Republike Hrvatske u svojoj odluci pod poslovnim brojem Rev- 1511/2024-2 od dana 17. prosinca 2024. godine.

23. Nadalje, za navesti je i da prividnost ugovora mogu isticati samo ugovorne stranke, a što tužiteljica u konkretnom slučaju nije. Treće osobe, kojih je pravo povrijeđeno ugovorom mogu to pravo štiti pobijanjem pravnih radnji dužnika.

24. Također, tužiteljica je tijekom postupka isticala da je stvarna vrijednost nekretnina koje su predmet spornog ugovora o kupoprodaji i ugovorena cijena u očitom nerazmjeru, ali je za navesti da povreda načela jednake vrijednosti činidbe predstavlja razlog za pobojnost, a ne ništavost ugovora.

25. U odnosu na navod tužiteljice da su predmetne nekretnine kupljene za vrijeme trajanja bračne zajednice tužiteljice i tuženika ad.1) za navesti je da je brak između tužiteljice KŽ i tuženika ad.1) ČŽ sklopljen dana 29. prosinca 2000. godine, a da je tuženik ad.1) HŽ predmetne nekretnine kupio dana 16. listopada 2000. godine iz čega bi proizlazilo da su sporne nekretnine kupljene prije sklapanja braka, međutim, valja napomenuti, da raspolaganje tuđom stvari (dakle, sve i da je tužiteljica dokazala da su predmetne nekretnine u njenom suvlasništvu, a nije dokazala) samo za sebe ne predstavlja razlog ništetnosti pravnog posla, ukoliko za ništetnost nije ostvaren koji od zakonom propisanih razloga.

26. U odnosu na kondemnatorni tužbeni zahtjev, za navesti je da je teret dokaza na tužiteljici, te da ista nije dokazala u kojem točno materijalno određenom dijelu se nekretnina označena kao čest. zem. [katastarska čestica], odnosno čest. zem. [katastarska čestica] sve ZU 2597 KO [katastarska općina] odnosi na poljoprivredno zemljište, u odnosu na koje bi se naložilo brisanje uknjižbe prava vlasništva, već je tužiteljica na upit suda u svom iskazu navela da ne zna točno kazati koji dio predmetnih nekretnina bi bio poljoprivredno, a koji dio građevinsko zemljište, a što se ne može utvrditi niti iz dokaza priloženih tijekom postupka, niti je predloženo izvođenje dokaza po stalnom sudskom vještaku za geodeziju koji bi bio ovlašten točno označiti koji dio predmetnih nekretnina se nalazi izvan građevinskog područja, a unutar SD-područja obiteljskih poljoprivrednih gospodarstava.

27. Slijedom svega naprijed navedenog, valjalo je odbiti tužbeni zahtjev tužiteljice i odlučiti kao pod točkom I. izreke presude.

28. U skladu sa zahtijevanim i opravdanim troškovima tuženika ad.1), sukladno odredbama članka 154. stavak 1. ZPP-a i temeljem odredaba Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj 138/23 – dalje: Tarifa), priznat opravdani parnični trošak sa sastav odgovora na tužbu - 100 bodova, za pristup na ročištima od dana 5. prosinca 2024. godine, 18. ožujka 2025. godine i 11. veljače 2025. godine - po 100 bodova, što pomnoženo s vrijednošću boda od 2 eura iznosi 800,00 eura, uvećano za 25 % PDV, iznosi 1.000,00 eura, slijedom čega je odlučeno kao pod točkom II. izreke presude. Tuženiku ad.1) nije priznat zatraženi trošak sudske pristojbe jer iz stanja spisa ne proizlazi da je ista plaćena.

U Supetru, dana 4. travnja 2025.

S U T K I NJ A:

Antonela Franulić Pilj

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude i rješenja nezadovoljna stranka može izjaviti žalbu Županijskom sudu u roku od 15 dana od dana primitka pismenog otpravka. Žalba se podnosi ovom sudu u dovoljnom broju primjeraka za sud i protivnu stranku.

Dostaviti:

- pun. tužiteljice Ivica Parlov, odvjetnik u Splitu

- pun. tuženika ad. 1) Mihovil Jović, odvjetnik u Splitu

- pun. tuženika ad. 2) Mate Glibota, odvjetnik u Splitu