REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-867/2020-35

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sutkinji toga suda Ani Štimac, u pravnoj stvari tužiteljice RH, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], koju zastupa punomoćnik Ivan Poličić, odvjetnik u Zagrebu, protiv tužene Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, koju zastupa Općinsko građansko državno odvjetništvo u Zagrebu, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 26. ožujka 2025. u prisutnosti punomoćnika stranaka, 4. travnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, isplatiti tužiteljici RH, OIB: [osobni identifikacijski broj], iznos 16.970,06 eura sa zateznim kamatama koje teku na iznose:

- 449,70 eura od 16. srpnja 2016. do isplate

- 449,70 eura od 16. kolovoza 2016. do isplate

- 449,70 eura od 16. rujna 2016. do isplate

- 449,70 eura od 16. listopada 2016. do isplate

- 449,70 eura od 16. studenog 2016. do isplate

- 449,70 eura od 16. prosinca 2016. do isplate

- 471,33 eura od 16. siječnja 2017. do isplate

- 471,33 eura od 16. veljače 2017. do isplate

- 471,33 eura od 16. ožujka 2017. do isplate

- 471,33 eura od 16. travnja 2017. do isplate

- 471,33 eura od 16. svibnja 2017. do isplate

- 471,33 eura od 16. lipnja 2017. do isplate

- 471,33 eura od 16. srpnja 2017. do isplate

- 471,33 eura od 16. kolovoza 2017. do isplate

- 471,33 eura od 16. rujna 2017. do isplate

- 471,33 eura od 16. listopada 2017. do isplate

- 471,33 eura od 16. studenog 2017. do isplate

- 471,33 eura od 16. prosinca 2017. do isplate

- 500,15 eura od 16. siječnja 2018. do isplate

- 500,15 eura od 16. veljače 2018. do isplate

- 500,15 eura od 16. ožujka 2018. do isplate

- 500,15 eura od 16. travnja 2018. do isplate

- 500,15 eura od 16. svibnja 2018. do isplate

- 500,15 eura od 16. lipnja 2018. do isplate

- 500,15 eura od 16. srpnja 2018. do isplate

- 500,15 eura od 16. kolovoza 2018. do isplate

- 435,52 eura od 16. rujna 2018. do isplate

- 435,52 eura od 16. listopada 2018. do isplate

- 435,52 eura od 16. studenog 2018. do isplate

- 435,52 eura od 16. prosinca 2018. do isplate

- 478,77 eura od 16. siječnja 2019. do isplate

- 478,77 eura od 16. veljače 2019. do isplate

- 478,77 eura od 16. ožujka 2019. do isplate

- 478,77 eura od 16. travnja 2019. do isplate

- 478,77 eura od 16. svibnja 2019. do isplate

- 478,77 eura od 16. lipnja 2019. do isplate

po stopi koja se do 31. prosinca 2022. određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 31. prosinca 2023. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2024. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku 15 dana.

II Nalaže se tuženoj Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, naknaditi tužiteljici RH, OIB: [osobni identifikacijski broj], parnični trošak u iznosu 4.738,84 eura sa zateznim kamatama koje teku od 4. travnja 2025. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužiteljica je podnijela tužbu 17. veljače 2020. u kojoj je navela da je vlasnica trosobnog stana u suterenu površine 83,21 m2, koji se nalazi u porodičnoj stambenoj zgradi popisni broj 11506 na [adresa] sagrađenoj na zk.č.br. 8158/16 upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška]. Navodi i da je sa FH **.**.2008. sklopila Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Zaštićeni najmoprimac uredno je podmirivao iznos zaštićene najamnine u iznosu 53,89 eura (406,00 kuna) mjesečno do 31. kolovoza 2018., a od 1. rujna 2018. iznos 118,52 eura (893,00 kune) mjesečno zbog čega u ovom postupku potražuje razliku zaštićene najamnine do tržišne najamnine za isti ili sličan stan u istom dijelu grada. Stoga je predložila donijeti presudu kojom će sud naložiti tuženoj isplatiti joj iznos 13.181,23 eura (99,314,00 kuna) s pripadajućim zateznim kamatama, uz naknadu parničnog troška s pripadajućim zateznim kamatama.

2. Tužena je u odgovoru na tužbu u cijelosti osporila osnovu i visinu zahtjeva, istaknula je prigovor nedostatka aktivne i promašene pasivne legitimacije te prigovor zastare potraživanja. Smatra da tužiteljica nije dokazala pretpostavke na temelju kojih bi bila obvezna sklopiti Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom sa FH navodeći da je on u razdoblju od 2016. do 2018. ostvario dohodak od nesamostalnog rada i to tijekom 2018. u ukupnom iznosu 11.385,15 eura (85.781,40 kuna), tijekom 2017. u ukupnom iznosu 11.568,99 eura (87.166,53 kunu) te tijekom 2016. u ukupnom iznosu 11.597,17 eura (87.378,91 kunu). Također je istaknula da je FH u vrijeme sklapanja Ugovora o najmu bio, a da je i dalje vlasnik vozila Opel Astra, godina proizvodnje 2008. Ukazala je i da je on vlasnik nekretnine koja se sastoji od zk.č.br. 1798/1 Jarek, dvorište ukupne površine 422 m2, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] te suvlasnik u 1/7 dijela nekretnine koja se sastoji od zkčbr. [katastarska čestica], Jarek, ulica, površine 160 m2, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Stoga smatra da nisu bile ispunjene pretpostavke za sklapanje Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Također smatra da tužiteljica neosnovano potražuje naknadu štete za razdoblje od 1. rujna 2018. pa nadalje navodeći da je 1. rujna 2018. stupio na snagu Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova, kojim da je osigurana pravedna ravnoteža između interesa najmodavaca i zaštićenih najmoprimaca povećanjem iznosa zaštićene najamnine. Istaknula je i prigovor visine zahtjeva te je navela da u konačan obračun treba uzeti i porez i prirez koji bi tužiteljica platila da je iznajmljivala predmetni stan po tržišnoj najamnini. Zaključno je predložila odbiti tužbeni zahtjev kao neosnovan u cijelosti uz naknadu parničnog troška s pripadajućim zateznim kamatama.

3. Konačno postavljenim tužbenim zahtjevom iz podneska od 16. ožujka 2025. tužiteljica je predložila donijeti presudu kojom će sud naložiti tuženoj isplatiti joj iznos 16.970,06 eura sa zakonskim zateznim kamatama koje na pojedinačne iznose teku kao u petitu, kao i naknaditi joj parnični trošak s pripadajućim zateznim kamatama, sve u roku 15 dana (listovi 255-257 spisa).

4. Tijekom dokaznog postupka sud je izvršio uvid u izvadak iz zemljišne knjige (listovi 9-10 spisa), potvrdu (list 11 spisa), prijedlog radi razvrgnuća suvlasničke zajednice (listovi 12-15 spisa), nalaz i mišljenje iz predmeta R1-34/2016 (listovi 16-36 spisa), Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom (listovi 37-40 spisa), potvrdu o prometu po računu (listovi 41-43, 44, 45 spisa), izračun zaštićene najamnine (listovi 46-47 spisa), oglase objavljene na www.njuskalo.hr (listovi 48-53 spisa), zahtjev za mirno rješenje spora sa povratnicom (listovi 54-59 spisa), potvrdu o visini dohotka i primitaka (listovi 122-123, 124-125 i 126-127 spisa), elektronički zapis o vlasništvu vozila (listovi 128-129 spisa), povijesni prikaz iz zemljišne knjige za nekretninu koja se sastoji od zk.č.br. 1798/1 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 130 spisa), povijesni prikaz iz zemljišne knjige za nekretninu koja se sastoji od zk.č.br. 1790/2 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (listovi 131-133 spisa), Ugovor o stambenom kreditu sa fiksnom kamatnom stopom za prve dvije godine (listovi 139-150 spisa), Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 7. siječnja 1998. (listovi 167-170 spisa), izveden je dokaz uviđajem uz sudjelovanje građevinskog vještaka RHE (listovi 185-188 spisa), građevinskim vještačenjem (listovi 192-226 spisa), izvršen je uvid u obračun poreza i prireza Porezne uprave od 19. ožujka 2024. (listovi 243-246 i 249-252 spisa) te je saslušan svjedok FH (listovi 258-259 spisa).

4.1. Temeljem tako provedenog postupka, ocjene svih dokaza zajedno i rezultata cjelokupnog postupka ovaj sud je ocijenio tužbeni zahtjev tužiteljice osnovanim u cijelosti.

5. Predmet spora je zahtjev tužiteljice za isplatu razlike između zaštićene najamnine i slobodno ugovorene tržišne cijene najma stana u [adresa], u ukupnom iznosu 16.970,06 eura za razdoblje od srpnja 2016. do lipnja 2019. Tužiteljica svoj zahtjev temelji na tvrdnji da trpi štetu - u vidu izgubljene zarade, jer nije bila u mogućnosti slobodno ugovoriti najamninu za stan čija je vlasnica, čime smatra da je ograničena u izvršavanju svojih vlasničkih prava.

6. Tužiteljica se prije podnošenja tužbe obratila tuženoj sa zahtjevom za mirno rješenje spora, sukladno odredbi čl. 186.a ZPP-a, a na koji zahtjev u roku od 3 mjeseca nije dobila odgovor, što između stranaka nije sporno (listovi 54-59 spisa).

7. Između stranaka su sporni aktivna i pasivna legitimacija, osnov i visina tužbenog zahtjeva te je li nastupila zastara utuženog potraživanja.

8. Zastara prema odredbi čl. 215. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21 i 114/22, 156/22, 155/23, dalje ZOO) počinje teći prvog dana poslije dana kad je vjerovnik imao pravo zahtijevati ispunjenje obveze, ako zakonom nije propisano što drugo.

8.1. Predmetna tražbina tužiteljice odnosi se na naknadu štete-gubitak zarade od najamnine, a ona dospijeva mjesečno. Stoga se radi o trogodišnjem zastarnom roku iz čl. 230. st. 1. ZOO-a (tako VSRH u Rev-1104/18 od 22. siječnja 2019. i dr.).

8.2. Tužiteljica se obratila sa zahtjevom za mirno rješenje spora Općinskom državnom odvjetništvu 2. srpnja 2019. (list 54 spisa), kada je došlo do zastoja zastare u smislu odredbe čl. 186.a st. 3. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 35/91, 53/91, 91/92, 112/99, 88/01 – čl. 50. Zakon o arbitraži, 117/03, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 43/13 - Rješenje USRH, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23, dalje ZPP). Stoga nije protekao zastarni rok u odnosu na utuženo potraživanje koje se odnosi na razdoblje od srpnja 2016. do lipnja 2019., a koje je, prema čl. IV Ugovora o najmu stana (sa zaštićenom najamninom) od 6. prosinca 2008., dospijevalo u razdoblju od 15. srpnja 2016. do 15. lipnja 2019.

8.3. Nije došlo niti do zastare samog prava, jer se ne radi o tražbini iz članka 227. ZOO-a (tako VSRH u Rev 1104/2018-3 od 22. siječnja 2019., Županijski sud u Zagrebu u Gž-5320/16 od 28. svibnja 2019., Županijski sud u Bjelovaru u Gž-1125/19 od 6. veljače 2020. i dr.).

9. Uvidom u izvadak iz zemljišne knjige utvrđeno je da je tužiteljica ČH (udata RH) suvlasnica porodične stambene zgrade, popisni broj 11506 i dvorište na [adresa], ukupne površine 501 m2, sagrađene na zk.č.br. 8158/16 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u 8/48 dijela (listovi 9-10 spisa).

9.1. Uvidom u potvrdu GSKG-a od 3. travnja 2019. utvrđeno je da je prema evidenciji Gradskog stambenog komunalnog gospodarstva d.o.o. Zagreb, tužiteljica RH evidentirana kao suvlasnica obiteljske kuće u [adresa], površina 81,98 m2, u kojoj je kao zaštićeni najmoprimac evidentiran ŠH (list 11 spisa).

9.2. Na uviđaju je sud utvrdio da se stan koji koristi zaštićeni najmoprimac sastoji od hodnika, boravka, kupaone, kuhinje, dvije spavaće sobe, smočnice, loggie, balkona i vrta (list 187 spisa).

9.3. Uvidom u prijedlog radi razvrgnuća suvlasničke zajednice na nekretnini porodična stambena zgrada popisni broj 11506 i dvorište na [adresa], ukupne površine 501 m2, sagrađenoj na zk.č.br. 8158/16, upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], proizlazi da tužiteljici RH pripada trosobni stan u suterenu, a koji se sastoji od hodnika, tri sobe, loggie, kupaonice, kuhinje i izbe, površine cca 82 m2 te dio vrta površine cca 36 m2. Isto proizlazi i iz nalaza i mišljenja vještaka Žarka Željka izrađenog u predmetu ovoga suda broj R1-34/2016 (listovi 23 i 32 spisa).

9.4. Iz navedenog sud zaključuje da je tužiteljica vlasnica predmetnog stana za koji tvrdi da je ograničena u izvršavanju svojih vlasničkih prava, jer nije u mogućnosti slobodno ugovoriti najamninu, zbog čega je neosnovan prigovor tužene o nedostatku aktivne legitimacije.

10. Uvidom u Ugovor o najmu stana (sa zaštićenom najamninom) od 7. siječnja 1998. utvrđeno je:

- da je isti sklopljen između tužiteljice RH, kao najmodavca i MH, kao najmoprimca,

- da istim najmodavac daje najmoprimcu u najam stan u [adresa], koji se nalazi u suterenu i koji se sastoji od dvije sobe, jedne sobice, kuhinje i kupaonice, hodnika i wc-a,

- da visina zaštićene najamnine iznosi 18,20 eura (137,13 kuna) te

- da su osobe koje se mogu zajedno s najmoprimcem koristiti stanom suprug PH – ĐH, njezin sin – TH te njezin unuk FH (listovi 167-180 spisa).

10.1. Uvidom u Ugovor o najmu stana (sa zaštićenom najamninom) od 6. prosinca 2008. utvrđeno je:

- da je isti sklopljen između tužiteljice RH, kao najmodavca i FH, kao najmoprimca,

- da istim najmodavac daje najmoprimcu u najam stan u [adresa], koji se nalazi u suterenu i koji se sastoji od dvije sobe, jedne sobice, kuhinje, kupaonice, hodnika, wc-a, terase pokrivene te

- da visina zaštićene najamnine iznosi 53,78 eura (405,20 kuna).

10.2. U svom iskazu svjedok FH, zaštićeni najmoprimac naveo je da su 2008. u predmetnom stanu živjeli supruga, on i njegov otac. Danas u stanu žive supruga i on. Unazad 20 godina supruga nije imala nikakvih nekretnina, a niti on, osim što je on naslijedio pola zemlje u Dugom Selu od oca. Tu zemlju kupili su otac i majka negdje 1978.-1979. Radi se o zemlji bez pristupnog puta na kojoj nije ništa sagrađeno. Supruga i on su vlasnici automobila Opel Astra iz 2008. Tijekom 2008. su bili zaposleni i supruga i on. On je tada bio na minimalcu te je radio u Labudu, a ne može se sada sjetiti gdje je radila supruga. Ona unazad nekoliko godina ne radi, jer ima zdravstvenih problema te mjesečno prima oko 200,00 eura. Na zemlji o kojoj je govorio i koje je suvlasnik možda su napravljeni temelji. Ne sjeća se kada je zadnji puta bio na toj zemlji te pretpostavlja da vrijednost te zemlje nije nikakva.

10.3. Sud je povjerovao iskazu svjedoka FH, osim u dijelu u kojem je naveo da je vlasnik samo pola zemlje u Dugom selu, jer iz dostavljenih zemljišno knjižnih izvadaka proizlazi da je on u cijelosti vlasnik zkčbr. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] te da je vlasnik u 1/7 dijela zkčbr. [katastarska čestica] upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. U preostalom dijelu sud je prihvatio njegov iskaz kao istinit, jer je isti iskazivao iskreno.

10.4. Tužena je tijekom postupka osporavala da bi svjedok FH imao pravo na zaštićenu najamninu.

10.5. Dovodeći u vezu sadržaj Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom i iskaz svjedoka FH sud zaključuje da je on, kao unuk MH, stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj 91/96) stekao status člana obiteljskog domaćinstva, nakon čega je tužiteljica sklopila s njim Ugovor o najmu stana (sa zaštićenom najamninom) 2008.

10.6. Međutim, iz izvedenih dokaza ne proizlazi da bi FH u vlasništvu imao useljivu nekretninu, niti da bi takvu nekretninu imao tijekom svojeg života. Nadalje ne proizlazi niti da bi njegova supruga, a koja s njim živi u predmetnom stanu imala nekretninu u svom vlasništvu.

10.7. U odnosu na nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], zk.č.br. 1798/1 Jarek i dvorište površine 422 m2 te upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], zk.č.br .1790/2 Jarek i ulica površine 160 m2, ističe se da je sud povjerovao iskazu saslušanog svjedoka da se ne radi o useljivim nekretninama, odnosno kući za odmor, vikendici i slično u kojoj bi se moglo stanovati, time da tužena nije predložila građevinsko vještačenje radi utvrđivanja tržišne vrijednosti tih nekretnina na temelju kojeg bi se eventualno utvrdilo da je vrijednost tih nekretnina toliko visoka da zaštićeni najmoprimac FH ne bi imao pravo na Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom. Teret dokaza navedene činjenice da je vrijednost nekretnina toliko visoka da zaštićeni najmoprimac FH ne bi imao pravo na zaštićenu najamninu je upravo na tuženoj temeljem odredbe čl. 219. st. 1. ZPP-a.

10.8. Činjenica je da je FH vlasnik vozila Opel Astra iz 2008. te da je tijekom 2018. ostvario dohodak od nesamostalnog rada u ukupnom iznosu 11.385,15 eura (85.781,40 kuna), tijekom 2017. u ukupnom iznosu 11.568,99 eura (87.166,53 kunu) te tijekom 2016. u ukupnom iznosu 11.597,17 eura (87.378,91 kunu).

10.9. Međutim, prema shvaćanju ovog suda, iz svih izvedenih dokaza ne proizlazi da su materijalne prilike zaštićenog najmoprimca takve, odnosno da su u vrijeme sklapanja Ugovora o najmu stana za zaštićenom najamninom bile takve da FH ne bi imao pravo na zaključenje tog Ugovora.

10.10. Osim toga, neživotno je i nelogično da bi tužiteljica sklapala ugovor na svoju štetu, kakav predmetni Ugovor nesporno je, a da to nije morala.

11. Pravni položaj vlasnika stana u kojem živi tzv. zaštićeni najmoprimac propisan je u domaćem zakonodavstvu prije svega odredbama Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20, dalje ZNS), ali i odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (''Narodne novine'' broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14, 81/15-pročišćeni tekst, 94/17, dalje ZV), a postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca pa tako primjerice:

- vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme,

- vlasnik stana nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca,

- vlasnik stana je obvezan primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine,

- vlasnik stana nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke,

- vlasnik stana je dužan plaćati pričuvu i održavati stan,

- vlasnik stana je dužan plaćati porez na dohodak od najamnine,

- otežani su i strogi kriteriji za otkaz ugovora o najmu što daje tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan,

- ne postoji bilo kakvo vremensko ograničenje trajanja sustava zaštićenog najma i dr.

11.1. Kako je pravo vlasništva prema čl. 30. ZV stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima (pa tako i dati stan u najam po tržišnim cijenama), slijedi da je uvođenjem brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima, prije svega odredbama ZNS-a došlo, do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i protokola ("Narodne novine - međunarodni ugovori" broj 18/97 i 6/99 – pročišćeni tekst, dalje Konvencija).

11.2. Obzirom na raniji, Zakonom o stambenim odnosima predviđeni, institut nositelja stanarskog prava, ovo miješanje tužene u pravo vlasništva tužitelja i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice (tj. gospodarskom dobrobiti države i zaštitom prava drugih-zaštićenih najmoprimaca).

11.3. Međutim, takvim miješanjem tužene je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut nerazmjeran i prekomjeran individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca pri čemu se ističe da prema shvaćanju ovoga suda takva ravnoteža nije osigurana niti Zakonom o izmjenom i dopunama o najmu stanova koji je stupio na snagu 1. rujna 2018.

11.4. Slijedom navedenog proizlazi da pozitivni pravni propisi u Republici Hrvatskoj za područje zaštićenih najamnina ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta, jer je taj teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, najmodavce. Najmodavac, odnosno vlasnik stana (pa tako i tužiteljica u predmetnoj stvari), mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca zbog čega je povrijeđeno pravo tužiteljice na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo joj je zajamčeno Ustavom Republike Hrvatske i odredbom čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (presuda Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske od 10. srpnja 2014.).

11.5. Stoga tužena odgovara za štetu koja je nastala tužiteljici povredom njezinog Ustavom RH i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužiteljice na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu prava tužiteljice (test razmjernosti).

11.6. Kako je utvrđeno da je tužena uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca kroz odredbe ZNS-a i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine propustila istim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužiteljice, to je tužiteljica pretrpjela imovinsku štetu uslijed činjenice da je bila spriječena naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine.

11.7. Prilikom donošenja odluke u ovom predmetu sud je cijenio i presude Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu i to Statileo protiv [adresa] te R i drugi protiv Republike Hrvatske. Odluke Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu kojima je utvrđena povreda Konvencije i pridružujućih Protokola obvezatna je za sve sudove u Republici Hrvatskoj i ona djeluje prema svima. Kako je presudom Statileo protiv Republike Hrvatske Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu zauzeo jasno pravno stajalište da je odredbama Zakona o najmu stanova izvršeno miješanje države u pravo vlasništva vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i da je to miješanje bilo pretjerano, odnosno da time nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava vlasnika stanova, proizlazi da je tim odlukama utvrđeno pravo vlasnika stanova da od Republike Hrvatske potražuju naknadu imovinske štete koja se sastoji iz razlike u visini zaštićene najamnine, koju su primali kroz određeno razdoblje i tržišne najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem tih stanova na tržištu.

11.8. Ratifikacijom Konvencije tužena se obvezala primjenjivati je, a to znači i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama, što, kada su u pitanju status i prava zaštićenog najmoprimca s jedne strane, te obveze i prava vlasnika stanova opterećenih pravima zaštićenih najmoprimaca s druge strane, u utuženom razdoblju nije učinjeno.

11.9. U okolnostima konkretnog slučaja prema kojima tužiteljica nije imala ni najmanje utjecaja na visinu neprimjereno niske zaštićene najamnine s obzirom na odredbe ZNS-a, koje su tužiteljicu kao vlasnicu stana u tom pogledu stavile u nepovoljan položaj kao i u pogledu (ne) mogućnosti otkaza ugovora o najmu sklopljenog sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno tako da je tužiteljici (i njezinim) godinama uskraćeno uživanje vlasništva čime joj je nametnut prekomjeran individualan teret, a ostavljene su joj obveze kao što su plaćanje pričuve i snošenje određenih troškova popravka odnosno održavanja, a da nije nađeno optimalno zakonsko rješenje kojim bi se ostvarila raspodjela socijalnog i financijskog tereta koji je nepravedno prebačen na tužiteljicu u kakvim okolnostima postoji neravnoteža između interesa tužiteljice kao vlasnice stana i zaštićenog najmoprimca, pa je tužiteljici povrijeđeno pravo vlasništva zajamčeno citiranim odredbama članka 1. Protokola broj 1. uz Konvenciju, kao i odredbama članka 48. stavka 1. uz ograničenja prema članku 50. stavku 1. Ustava Republike Hrvatske, iz čega proizlazi osnovanost tužbenog zahtjeva istaknutog na naknadu štete.

11.10. Stoga sud nalazi neosnovanim prigovor promašene pasivne legitimacije tužene te je utvrđen osnov potraživanja tužiteljice.

12. Dakle, Republika Hrvatska dužna je tužiteljici kao vlasnici stana u kojem živi zaštićeni najmoprimac naknaditi imovinsku štetu koju je tužiteljica pretrpjela uslijed činjenice da je u utuženom razdoblju od srpnja 2016. do lipnja 2019. tužiteljica bila spriječena naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine u tom razdoblju, pri čemu tužiteljica nije dužna dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmila, jer bi se na taj način tražilo od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetu nekretninu (tako i VSRH u Rev 2364/16 od 18. siječnja 2018.).

12.1. Dakle, tužiteljica ima pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine (tako i VSRH u Rev 2364/16 od 19. prosinca 2018.).

12.2. Radi utvrđenja visine tržišne najamnine za predmetni stan za utuženo razdoblje izveden je dokaz građevinskim vještačenjem.

12.3. Iz nalaza i mišljenja vještaka dipl. ing. RHE proizlazi da vrijednost mjesečnog najma za utuženo razdoblje za predmetni stan u suterenu, u zgradi u [adresa] iznosi za 2016. 559,00 eura mjesečno, za 2017. iznosi 583,00 eura mjesečno, 2018. iznosi 615,00 eura mjesečno te za 2019. iznosi 663,00 eura mjesečno, odnosno za cijelo utuženo razdoblje od 1. srpnja 2016. do 1. lipnja 2019. iznosi ukupno 21.604,00 eura (list 217 spisa).

12.4. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje dipl. ing. RHE, budući da je isti sačinjen jasno i obrazloženo, isti nije u proturječnosti sam sa sobom ili s izviđenim okolnostima, time da niti jedna od stranaka nije imala primjedbi.

12.5. Stoga je sud utvrdio da visina slobodno ugovorene tržišne najamnine za predmetni stan u utuženom razdoblju iznosi za 2016. mjesečno 559,00 eura, za 2017. iznosi mjesečno 583,00 eura, za 2018. iznosi mjesečno 615,00 eura te za 2019. iznosi mjesečno 663,00 eura.

12.6. Tužiteljica je u tužbi navela da je zaštićeni najmoprimac u utuženom razdoblju do 31. kolovoza 2018. plaćao zaštićenu najamninu u iznosu 53,89 eura (406,00 kuna) mjesečno, a od 1. rujna 2018. zaštićenu najamninu u iznosu 118,52 eura (893,00 kuna) mjesečno, što proizlazi i iz potvrda o prometu po računu tužiteljice (listovi 41-45 spisa).

13. Uvidom u izračun zaštićene najamnine utvrđeno je da iznos najamnine za predmetni stan za period od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2019. iznosi 118,52 eura (893,00 kune), a da je na dan 31. kolovoza 2018. visina zaštićene najamnine iznosila 53,89 eura (406,00 kuna).

13.1. Stoga je sud visinu zaštićene najamnine na koju tužiteljica ima pravo i koju joj je u utuženom razdoblju do 31. kolovoza 2018. plaćao FH, utvrdio u iznosu 53,89 eura, a od 1. rujna 2018. u iznosu 118,52 eura (893,00 kune).

14. Uvidom u izračun visine poreza i prireza na dohodak od imovine Porezne uprave od 19. ožujka 2024. utvrđeno je da su porezna davanja:

- za mjesečnu najamninu u iznosu 559,00 eura ukupno 55,41 eura

- za mjesečnu najamninu u iznosu 583,00 eura ukupno 57,78 eura

- za mjesečnu najamninu u iznosu 615,00 eura ukupno 60,96 eura

- za mjesečnu najamninu u iznosu 663,00 eura ukupno 65,71 eura (listovi 243- 246 spisa).

14.1. Navedenom obračunu Porezne uprave niti jedna od stranaka tijekom postupka nije prigovorila.

14.2. Temeljem navedenog obračuna ukupan iznos slobodno ugovorene najamnine po odbitku poreznih davanja za razdoblje:

- 2016. iznosi 503,59 eura mjesečno (559,00 eura umanjeno za porez i prirez u iznosu 55,41 eura)

- 2017. iznosi 525,22 eura mjesečno (583,00 eura umanjeno za porez i prirez u iznosu 57,78 eura)

- 2018. iznosi 554,04 eura mjesečno (615,00 eura umanjeno za porez i prirez u iznosu 60,96 eura)

- 2019. iznosi 597,29 eura mjesečno (663,00 eura umanjeno za porez i prirez u iznosu 65,71 eura).

14.3. Obzirom na utvrđeni iznos visine zaštićene najamnine koji je tužiteljica u utuženom razdoblju primala valjalo je slobodno ugovorenu najamninu po odbitku poreznih davanja umanjiti i za iznose plaćene zaštićene najamnine. Slijedi da je tužiteljica pretrpjela imovinsku štetu kao razliku između pretpostavljene tržišne najamnine umanjene za porezna davanja i tzv. zaštićene najamnine:

- za 2016. u iznosu 449,70 eura (503,59 eura umanjeno za zaštićenu najamninu u iznosu 53,89 eura)

- za 2017. u iznosu 471,33 eura (525,22 eura umanjeno za zaštićenu najamninu u iznosu 53,89 eura)

- za razdoblje od 1-8 mjeseca 2018. u iznosu 500,15 eura (554,04 eura umanjeno za zaštićenu najamninu u iznosu 53,89 eura)

- za 9. do 12. mjesec 2018. u iznosu 435,52 eura (554,04 eura umanjeno za zaštićenu najamninu u iznosu 118,52 eura)

- za 2019. u iznosu 478,77 eura (597,29 eura umanjeno za zaštićenu najamninu u iznosu 118,52 eura).

14.4. Neosnovano tužena ističe da bi tužiteljici, kao vlasnici stana, eventualno pripadala naknada štete u visini razlike između nužnih troškova održavanja nekretnine (predmetnog stana) i zaštićene najamnine koju je ostvarila od zaštićenog najmoprimca i to stoga što razlika koja bi se na taj način dobila, ne predstavlja nikakvu korist odnosno dobit vlasnici stana jer odlazi upravo na troškove održavanja predmetnog stana.

14.5. Kako je tužiteljica konačno postavljenim tužbenih zahtjevom zatražila isplatu prethodno navedenih mjesečnih iznosa, to je prihvaćen njezin zahtjev u cijelosti.

14.6. Zatezna kamata na novčanu obvezu teče od dana kada je dužnik zakasnio s ispunjenjem novčane obveze (čl. 29. st. 1. ZOO-a), a obveza naknade štete smatra se dospjelom u trenutku nastanka štete (čl. 1086. ZOO-a; tako VSRH u Rev- 1104/18 od 22. siječnja 2019.).

14.7. Kako se prema Ugovoru o najmu stana najamnina plaća svaki mjesec najkasnije do 15.-og u mjesecu, to je zatezna kamata dosuđena kako je zatraženo od 16.-og u mjesecu za svaki utuženi pojedinačni iznos.

14.7.1. Odluka o visini stope zakonske zatezne kamate do 31. prosinca 2022. temelji se na odredbi čl. 3. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 78/15.), od 1. siječnja 2023. do 31. prosinca 2023. na odredbi čl. 3. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 114/22 i 156/22), a od 1. siječnja 2024. do isplate na odredbi čl. 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 155/23).

15. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbama čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP, a trošak se odnosi na trošak zastupanja po odvjetniku, koji je odmjeren prema Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (''Narodne novine'' broj 138/23, dalje Tarifa).

15.1. Tako je tužiteljici priznat trošak sastava zahtjeva za mirno rješenje spora u visini 250 bodova, sastava tužbe u visini 250 bodova prema Tbr. 7/1 Tarife, sastava podneska od 9. listopada 2020. u visini 250 bodova prema Tbr. 8/1 Tarife, zastupanja na ročištu 23. listopada 2020. u visini 250 bodova prema Tbr. 9/1 Tarife, zastupanja na ročištu 18. veljače 2022. u visini 250 bodova prema Tbr. 9/1 Tarife, za nazočnost uviđaju u visini 250 bodova prema Tarifi 9/7 Tarife, sastava podneska od 16. ožujka 2025. u visini 250 bodova prema Tbr. 8/1 Tarife i zastupanja na ročištu 26. ožujka 2025. u visini 250 bodova prema Tbr. 9/1 Tarife.

15.2. Vrijednost jednog boda prema Tbr. 52/3 i 54 Tarife iznosi 2,00 eura te tužiteljici pripada iznos 4.000,00 eura.

15.3. Tužiteljici je priznat trošak sudske pristojbe na tužbu u iznosu 178,25 eura te za prvostupanjsku presudu u iznosu 178,26 eura. Također, tužiteljici je priznat i trošak uviđaja i građevinskog vještačenja u ukupnom iznosu 382,33 eura.

15.4. Slijedom navedenog, tužiteljici je valjalo dosuditi parnični trošak u iznosu 4.738,84 eura.

15.5. Na tako određeni trošak tužiteljici su dosuđene zatražene zatezne kamate koje teku od dana donošenja ove presude do isplate, temeljem odredbe čl. 151. st. 3. ZPP-a, po stopi određenoj odredbom čl. 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 155/23).

16. Slijedom navedenog odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu, 4. travnja 2025.

Sutkinja

Ana Štimac

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku 15 dana, a koji rok se računa:

- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno

- od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena.

Žalba se podnosi pisano, u četiri istovjetna primjerka, putem ovog suda, županijskom sudu.

Dostaviti:

- punomoćniku tužiteljice

- punomoćniku tužene