REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11

45. P-1789/2020

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu Mirni Panjan, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja OLYMPIA VODICE d.d. Vodice, Ulica Ljudevita Gaja 6, OIB: 78759188952, koga zastupaju II, DI, ČI, GI, Ana Babić i Soča Fruk Morina, odvjetnici u Rijeci, protiv 1. tuženika REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587, koga zastupa Županijsko državno odvjetništvo u Zagrebu i 2. tuženika LIQUIDUS PROJEKTI d.o.o. Zagreb, Ulica Ivana Banjavčića 5, OIB: 75859615701, koga zastupa Tomislav Burić, odvjetnik u Šibeniku, radi utvrđenja ništetnosti ugovora o zakupu poslovnog prostora, nakon glavne rasprave zaključene u prisutnosti tužitelja i 2. tuženika, a u odsutnosti uredno pozvanog 1. tuženika, dana 17. veljače 2025.g., danom objave 03. travnja 2025.g.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja OLYMPIA VODICE d.d. Vodice, Ulica Ljudevita Gaja 6, OIB: 78759188952 koji glasi:

"I. Utvrđuje se ništetnim Ugovor o zakupu poslovnog prostora u [adresa], broj 200-03/2019 od 1. travnja 2019.g. koji je sklopljen između I-tuženika Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, Ministarstvo državne imovine, OIB: 95555881478, iz Zagreba, Ulica Ivana Dežmana 10, koje zastupao ministar CI, kao zakupodavca, i II- tuženika LIQUIDUS PROJEKTI d.o.o., Zagreb, Banjavčićeva 5, OIB: 75859615701, koje zastupa UI, kao zakupnika, te koji je potvrđen od strane javnog bilježnika Joze Rotima iz Zagreba pod brojem OV-2607/2019 dana 5. travnja 2019.g.

II. Nalaže se I-tuženiku i II-tuženiku naknaditi tužitelju troškove ovog parničnog postupka u roku od 8 dana od dana donošenja presude.“

II. Nalaže se tužitelju OLYMPIA VODICE d.d. Vodice, Ulica Ljudevita Gaja 6, OIB: 78759188952 naknaditi parnični trošak 2. tuženiku LIQUIDUS PROJEKTI d.o.o. Zagreb, Ulica Ivana Banjavčića 5, OIB: 75859615701 u iznosu od 33.319,25 EUR u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj navodi da ima pravni interes za podnošenje tužbe na temelju čl. 9. st. 1. Zakona o upravljanju državnom imovinom (NN 52/2018) koji između ostalog, određuje da "upravljanje državnom imovinom podrazumijeva sve sustavne i koordinirane aktivnosti i dobre prakse kojima država racionalno, transparentno i javno upravlja državnom imovinom i s njom povezanim obvezama, u ime i za račun građana radi održivog razvitka Republike Hrvatske", te da ima pravni interes i s obzirom na to da je tužitelj predmnijevani vlasnik poslovnog prostora koji je predmet Ugovora o zakupu poslovnog prostora u [adresa], broj 200-03/2019 od 01. travnja 2019.g. koji je potvrđen od strane javnog bilježnika Joze Rotima iz Zagreba pod brojem OV-2607/2019 čije utvrđenje ništetnosti tužitelj traži ovom tužbom, a koji su sklopili 1. tuženik, zastupan po Ministarstvu državne imovine, kao zakupodavac i 2. tuženik kao zakupnik i kojim je 2. tuženik primio u zakup poslovni prostor u [adresa], BAD & BREAKFAST/RESTAURANT SCALA, [adresa], interne oznake NEK JC 419, označen kao z. k. č. br. [katastarska čestica], pomoćni objekt površine 1305 m2, upisan u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u zemljišnim knjigama kod Zemljišnoknjižnog odjela Šibenik, Općinskog suda u Šibeniku, na određeno vrijeme od 5 godina počevši od 01. travnja 2019.g. do 01. travnja 2024.g.

2. Također tužitelj navodi da pred Trgovačkim sudom u Zadru, Stalnom službom u Šibeniku, vodi parnični postupak po tužbi podnesenoj 01. kolovoza 2017.g. pod posl. br. P-65/2019 protiv Republike Hrvatske, radi utvrđenja prava vlasništva na predmetu zakupa, tj. radi utvrđenja prava vlasništva na z. k. č. br. [katastarska čestica] ZGR oznake zemljišta pomoćni objekt površine 1305 m2, upisanoj u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] z.k. odjel Općinskog suda u Šibeniku, te tužitelj navodi da su i 1. tuženik i 2. tuženik u trenutku sklapanja Ugovora o zakupu, znali za izvanknjižno vlasništvo tužitelja na predmetu zakupa, ističe da je upravo tužitelj 2. tuženiku 2013.g. predao posjed predmetne nekretnine, i to sukladno Ugovoru o prijenosu Ugovora o zakupu poslovnog prostora, kojim je društvo PET-IT UNO d.o.o. Zagreb, Teslina 7, kao prenositelj, prenijelo Ugovor o zakupu poslovnog prostora, sklopljen s tužiteljem, te je zatim tužitelj kao zakupodavac s 2. tuženikom kao zakupnikom, sklapao niz ugovora o zakupu, i to kako slijedi:

- Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 01. siječnja 2014.g.,

- Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 01. siječnja 2015.g.,

- Dodatak Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 01. siječnja 2016.g.,

- Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 01. siječnja 2018.g.,

- Dodatak Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 10. srpnja 2018.g.

3. Isto tako, tužitelj navodi da je za predmetnu nekretninu (obračunsko mjesto 1507022557) tužitelj bio vođen kao korisnik, tj. kupac, kod HEP OPSKRBE d.o.o. i HEP-OPERATORA DISTRIBUCIJSKOG SUSTAVA d.o.o., zatim kod VODOVODA I ODVODNJE d.o.o., te je upravo tužitelj za predmetnu nekretninu platio iznos od 42.660,00 kn (bez PDV-a) za priključak HEP-a za jaču snagu, te je 2011.g. društvo PET-IT UNO d.o.o prefakturiralo tužitelju i ulaganje u predmetnu nekretninu u iznosu 82.444,07 kn (bez PDV-a) pa tužitelj ističe da i iz navedenog razloga, imajući u vidu izvršena ulaganja u predmetnu nekretninu, ima pravni interes za podnošenje tužbe.

4. Tužitelj ističe da je 2. tuženik znao da je tužitelj izvanknjižni vlasnik nekretnine i iz Kupoprodajnog ugovora sklopljenog s tužiteljem 10. prosinca 2015.g., u kojem je jasno navedeno da je tužitelj "isključivi posjednik i izvanknjižni vlasnik nekretnine položene u [adresa], zgrada (u naravi Upravna zgrada) oznake čest. br. 759/1 k. o. [katastarska općina] površine 1.305 m2, za koju je upis prava vlasništva u zemljišnoj knjizi neuredan jer je pogrešno navedeno da je nekretnina upisana kao javno dobro", te ističe da Republika Hrvatska koja se u spornom ugovoru pojavljuje kao zakupodavac, nikada nije bila u posjedu predmeta zakupa, a upis uknjižbe prava vlasništva 1. tuženika nad predmetom zakupa je izvršen tek dana 15. lipnja 2018.g., pod brojem Z-8521/2018 pa tužitelj navodi:

1. da je 2. tuženiku, kao zakupniku, posjed predmeta zakupa predao upravo tužitelj,

2. 1. tuženik je znao da je tužitelj izvanknjižni vlasnik predmeta zakupa, 3. 2. tuženik je i prije upisa zabilježbe spora u zemljišnoj knjizi Općinskog suda u Šibeniku - znao da je tužitelj 2017.g. pokrenuo parnicu radi utvrđenja prava vlasništva protiv 1. tuženika,

4. no usprkos ovim činjenicama, 2. tuženik je svojom slobodnom voljom za vrijeme trajanja Ugovora o zakupu od 01. siječnja 2018.g. i Dodatka Ugovora o zakupu od 10. srpnja 2018.g., koje ugovore je sklopio s tužiteljem, odlučio za predmetni poslovni prostor, usporedno i istovremeno sklopiti i Ugovor o zakupu s 1. tuženikom, kojeg je zastupalo Ministarstvo državne imovine, a tužitelj i 2. tuženik su bili u poslovnom odnosu duži niz godina, te je 2. tuženik znao da predmet zakupa predstavlja izvanknjižno vlasništvo tužitelja, u vezi kojeg se pred Trgovačkim sudom u Zadru vodi postupak radi utvrđenja prava vlasništva protiv 1. tuženika i koja je činjenica zabilježena u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] pod brojem Z-6425/2019.

5. Također je 1. tuženik znao da se vodi postupak radi utvrđenja prava vlasništva tužitelja na toj nekretnini, a 1. tuženik, sam nikada, niti dan danas, uključujući i to da niti prilikom odnosno nakon sklapanja spornog ugovora o zakupu, nije uvrstio predmet zakupa u popis nekretnina koje vodi Središnji registar državne imovine - koji registar vodi središnje tijelo državne uprave nadležno za razvoj digitalnog društva - pa tužitelj smatra da je opravdao svoj pravni interes na podnošenje ove tužbe.

5. U pogledu ništetnosti ugovora o zakupu, tužitelj navodi:

1. da iz uvodnog dijela Ugovora o zakupu, proizlazi kako je 1. tuženik, zastupan po Ministarstvu državne imovine, pristupio sklapanju predmetnog Ugovora o zakupu na temelju odredbe čl. 15. st. 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 112/18) koja određuje: "Sve osobe koje se na dan stupanja na snagu ovoga Zakona nalaze u neposrednom posjedu poslovnog prostora (neposredni posjednici), a nemaju s Republikom Hrvatskom ili jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave sklopljen ugovor o zakupu, mogu se najkasnije do 30. lipnja 2019. obratiti Ministarstvu državne imovine ili jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave i zatražiti sklapanje ugovora o zakupu.", a tužitelj ističe da 2. tuženik nije neposredni posjednik predmeta zakupa, što proizlazi iz samog teksta Ugovora o zakupu, i to iz čl. 8. st. 1. Ugovora o zakupu koji glasi: "Stranke ovog ugovora suglasno utvrđuju da je u predmetu zakupa ZAKUPNIK dao u podzakup dijelove predmeta zakupa radi obavljanja djelatnosti povezanih s ugostiteljsko - turističkom djelatnosti ZAKUPNIKA, kao što su vinarija, salon za igre na sreću, mjenjačnica, suvenirnica i turistička agencija, s čime je ZAKUPODAVAC suglasan pa tužitelj smatra da ne postoji osnovna pretpostavka za sklapanje predmetnog Ugovora o zakupu, propisana čl. 15. st. 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora i da već iz tog razloga, predmetni Ugovor o zakupu, predstavlja ništetan ugovor.

2. s obzirom da 2. tuženik nije neposredni posjednik pa ako je u ovom konkretnom slučaju 1. tuženik već imao namjeru izdati predmetni prostor u zakup, tužitelj smatra da je trebalo primijeniti odredbu čl. 6. st. 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15 112/18) koja propisuje da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske daje u zakup javnim natječajem, a kako javni natječaj nije proveden, to je Ugovor o zakupu suprotan odredbi čl. 6. st. 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora i temeljem odredbe čl. 6. st. 12. Zakona, je ništetan jer ova odredba određuje da je „Ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbama ovoga članka ništetan.“

3. iz obrazloženja razloga zbog kojih se zakon donosi, a koji su navedeni u Konačnom prijedlogu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 112/18), proizlazi da razlog za donošenje izmjena i čl. 15. - leži u činjenici što je velik broj zakupnika prostora u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave izigrala zabranu podzakupa prostora na način da su sklapali ugovore o poslovno tehničkoj suradnji, ugovore o trgovačkom zastupanju i takve slične ugovore pa kako bi se navedeni problem riješio, predložen je tekst čl. 15. kojim bi se neposrednim korisnicima prostora, a koji nisu u zakupnom odnosu s Republikom Hrvatskom ili s jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave, već su „u podzakupu“ temeljem raznih ugovora, pružila mogućnost da se obrate Ministarstvu državne imovine ili jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave i izravno sklope ugovore o zakupu na rok od 5 godina pa tužitelj navodi da je imajući u vidu obrazloženja iz Konačnog prijedloga Zakona, jasno da 2. tuženik nije neposredni korisnik predmetne nekretnine u smislu čl. 15. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 112/18), a također, imajući u vidu činjenicu i da se u predmetu zakupa nalaze i zakupnici i to: „vinarija, salon za igre na sreću, mjenjačnica, suvenirnica i turistička agencija“, te uzimajući u obzir gore citirano obrazloženje čl. 15. Zakona, tužitelj postavlja pitanje, zbog čega 1. tuženik nije sa svim navedenim pravnim osobama i očito neposrednim posjednicima, sklopio ugovore o zakupu onog dijela poslovnog prostora koji oni neposredno drže u posjedu i koriste jer je navedene situacije, zakonodavac donošenjem čl. 15. Zakona htio razriješiti, te tužitelj smatra da s obzirom na to da 1. tuženik to nije učinio - da je na ovaj način i izravno oštećen državni proračun, i to za sve iznose zakupnina koje ostali neposredni posjednici predmeta zakupa plaćaju 2. tuženiku.

6. U pogledu duga 2. tuženika prema 1. tuženiku Republici Hrvatskoj, tužitelj navodi da je čl. 14. st. 1. i st. 2. Ugovora o zakupu suglasno utvrđeno da ZAKUPNIK na dan 01.04.2019.g. na ime naknade za korištenje predmeta zakupa iz čl. 1. Ugovora, u razdoblju od 01.04.2014.g. do 01.04.2019.g. ima nepodmireno dugovanje prema ZAKUPODAVCU u ukupnom iznosu od 2.510.125,70 kn, a koji iznos uključuje glavnicu u iznosu od 2.110.000,00 kn i zakonsku zateznu kamatu u iznosu od 400.125,70 kn (st. 1.), te je suglasno utvrđeno da je ZAKUPNIK u predmetu zakupa, kao pošteni posjednik, u razdoblju iz st. 1. (od 01.04.2014.g. do 01.04.2019.g.) ulagao vlastita sredstva u predmet zakupa, od kojih ulaganja mu ZAKUPODAVAC priznaje nužna i korisna ulaganja u iznosu od 2.090.000,00 kn, utvrđena na temelju Procjembenog elaborata oznake 95-PD-2018-D, izrađenog po BRLIĆ d.o.o., dana 15.02.2019.g., te se iznos nužnih i korisnih ulaganja prebija s iznosom duga na ime naknade za korištenje nekretnine u proteklih 5 (pet) godina iz st. 1. ovog članka, te ZAKUPNIK duguje iznos od 420.125,70 kn – pa tužitelj navodi da iz navedenog proizlazi da je Ugovor o zakupu protivan odredbi čl. 4. st. 2. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora - koja propisuje da "ugovor o zakupu poslovnoga prostora Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave ne može sklopiti s fizičkom ili pravnom osobom koja ima dospjelu nepodmirenu obvezu prema državnom proračunu i jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave, osim ako je sukladno posebnim propisima odobrena odgoda plaćanja navedenih obveza, pod uvjetom da se fizička ili pravna osoba pridržava rokova plaćanja." pa tužitelj smatra da s obzirom da je u trenutku sklapanja Ugovora o zakupu postojao dug 2. tuženika prema državnom proračunu, i to u iznosu od 2.510.125,70 kn – da nije bilo uvjeta za sklapanje predmetnog Ugovora o zakupu i da je isti protivan kogentnoj odredbi čl. 4. st. 2. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, i tako ništetan (navodi da odobrena odgoda plaćanja iz čl. 4. st. 2. Zakona ne daje mogućnost 1. tuženiku da prilikom sklapanja ugovora o zakupu prvi put takvu odgodu plaćanja odobri, što je jasno vidljivo iz daljnje formulacije zakonske odredbe koja glasi "ako se osoba pridržava rokova plaćanja", te smatra da se odobrena odgoda plaćanja odnosi na eventualnu raniju odobrenu odgodu plaćanja, odnosno onu koja je odobrena izvan i neovisno od sklapanja ugovora o zakupu pod uvjetom da se potencijalni zakupnik pridržava takvih ranije odobrenih rokova plaćanja, a kako taj uvjet u konkretnom slučaju nije bio ispunjen, što je vidljivo iz činjenice da je 1. tuženik u samom ugovoru o zakupu odobrio obročnu otplatu, to se 2. tuženik prethodno nije mogao pridržavati nikakvih rokova plaćanja).

7. Tužitelj citira odredbu čl. 15. st. 2. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora: "Ministarstvo državne imovine i jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave neposrednom će posjedniku iz stavka 1. ovoga članka, koji ima podmirene sve dospjele obveze prema Republici Hrvatskoj, odnosno prema jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave, koji je ispunio sve dospjele obveze s osnove korištenja poslovnog prostora (primjerice, troškove režija, naknade za korištenje, komunalne naknade, pričuve i slično), na njegov zahtjev, ponuditi sklapanje ugovora o zakupu za navedeni poslovni prostor na rok od pet godina." i postavlja pitanje, na koji način i na temelju čega je 1. tuženik zaključio da je u trenutku postavljanja zahtjeva za sklapanje Ugovora o zakupu, 2. tuženik ispunio sve dospjele obveze prema Republici Hrvatskoj, kao i sve dospjele obveze s osnove korištenja poslovnog prostora, te da je 1. tuženiku dozvoljeno udovoljiti zahtjevu 2. tuženika i sklopiti ugovor o zakupu - kada u samom Ugovoru o zakupu 1. tuženik i 2. tuženik utvrđuju da postoji dug 2. tuženika s osnove naknade za korištenje predmetne nekretnine, i to dug u iznosu od 2.510.125,70 kn, te smatra da je iz samog teksta Ugovora razvidno da je u trenutku podnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora o zakupu i u trenutku sklapanja Ugovora o zakupu, 2. tuženik imao dospjele obveze prema 1. tuženiku i da je Ugovor o zakupu protivan kogentnoj odredbi čl. 15. st. 2. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora i samim time i ništetan.

8. Tužitelj postavlja pitanje: zbog čega 1. tuženik u razdoblju od pet godina nije pokrenuo niti jedan postupak prisilne naplate iznosa koje 2. tuženik duguje na ime naknade za korištenje nekretnine za koju 1. tuženik smatra da bi bila u njegovom vlasništvu, kao i pitanje: zbog čega 1. tuženik u travnju 2019.g. prilikom potpisivanja Ugovora o zakupu nije zatražio jednokratnu cjelokupnu isplatu iznosa za koji je smatrao da mu 2. tuženik duguje na ime naknade za korištenje nekretnine, nego je s 2. tuženikom izvršio prijeboj, te mu je za ostatak duga u iznosu od 420.125,70 kn odobrio obročnu otplatu, i to u 24 mjesečna obroka, zatim postavlja pitanja: 1. kako je 1. tuženik utvrdio da je upravo 2. tuženik vršio ulaganja u predmet zakupa,

2. na temelju čega je 1. tuženik zaključio da je samo 2. tuženik vršio ulaganja u predmet zakupa, a da ostali neposredni posjednici ili tužitelj nisu vršili ulaganja, 3. na koji je način 1. tuženik utvrdio o kakvim se točno nužnim i korisnim ulaganjima radi,

4. na koji je način 1. tuženik usporedio stanje predmeta zakupa prije tih ulaganja i stanje predmeta zakupa nakon ulaganja,

5. zbog čega je 1. tuženik uopće 2. tuženiku priznao ulaganja kada Odluka o iznosu zakupnine po kojoj će se ponuditi sklapanje ugovora o zakupu neposrednim posjednicima Klasa: 372-03/18-02/424 Urbroj: 536-03-01-02/01-18-01 od 31. prosinca 2018.g. određuje da ugovor o zakupu mora sadržavati odredbu kojom se zakupnik odriče ulaganja izvršenih u poslovni prostor po bilo kojoj osnovi, te smatra da je Ugovor o zakupu suprotan i odredbi sadržanoj u toč. IX. Odluke o iznosu zakupnine po kojoj će se ponuditi sklapanje ugovora o zakupu neposrednim posjednicima prema kojoj je 2. tuženik bio dužan izjaviti da se odriče ulaganja izvršenih u poslovni prostor po bilo kojoj osnovi pa postavlja i pitanje:

6. zbog čega je 1. tuženik, zastupan po Ministarstvu državne imovine postupio suprotno toj istoj odluci, te je 2. tuženiku priznao ulaganja u iznosu od 2.090.000,00 kn.

9. Tužitelj ističe da je priznavanje „nužnih i korisnih ulaganja“ ujedno protivno kogentnim odredbama Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora jer Zakon propisuje mogućnost priznavanja ulaganja, i to isključivo ulaganja za koja je zakupodavac dao prethodnu suglasnost, samo za slučaj kupoprodaje prostora u vlasništvu Republike Hrvatske od strane zakupnika koji su ispunili zakonom utvrđene uvjete za kupnju predmeta zakupa, citira odredbu čl. 35. (čl. 8. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora 2018 je izmjenjena odredba čl. 35. Zakona:

„(1) Poslovni prostor iz članka 1. ovoga Zakona prodaje se po procijenjenoj vrijednosti koju određuje sudski vještak iz stavka 4. ovoga članka.

(2) Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, kada se poslovni prostor prodaje sadašnjem zakupniku pod uvjetima i u postupku iz članka 33. ovoga Zakona, procijenjena vrijednost umanjuje se za neamortizirana ulaganja sadašnjeg zakupnika koja su utjecala na visinu procijenjene vrijednosti poslovnoga prostora te za koje je zakupodavac dao prethodnu pisanu suglasnost, s tim da se visina neamortiziranog ulaganja zakupnika priznaje najviše do 30% procijenjene vrijednosti poslovnoga prostora.

(3) Sadašnjem zakupniku neće se priznati ulaganja u preinake poslovnoga prostora učinjene bez prethodne pisane suglasnosti zakupodavca, osim nužnih troškova, kao ni ulaganja koja je zakupodavac priznao u obliku smanjene zakupnine“, te tužitelj navodi da ova odredba nije primjenjiva za ovaj slučaj jer je jasno da se ne radi o kupoprodaji, te da je 1. tuženik neosnovano i protuzakonito 2. tuženiku priznao iznos od 2.090.000,00 kn na ime ulaganja, za što nije bilo zakonske osnove, čime je izravno upravo za navedeni iznos oštetio državni proračun, smatra da je postupanje 1. tuženika nezakonito i da to čini ovaj ugovor ništetnim jer je isti protivan prisilnom propisu, odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora i Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora.

10. Isto tako, tužitelj smatra da se nezakonito postupanje 1. tuženika ogleda i u činjenici da 1. tuženik 2. tuženiku, dakle dužniku, izjavljuje prijeboj i to na način da se prebija iznos nužnih i korisnih ulaganja (koje 1. tuženik nije niti mogao priznati 2. tuženiku, već se 2. tuženik istih bio dužan odreći) s iznosom duga na ime naknade za korištenje nekretnine u proteklih 5 godina, navodi da je time 1. tuženik odustao od uplate navedenog iznosa u državni proračun, zatim mu još k tome, za ostatak duga odobrava i obročnu otplatu (i to na temelju Odluke ministra o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti ugovori o zakupu poslovnog prostora te visini zakupnine, Klasa: 372- 03/17-02/417, Urbroj: 536-03-01/01-18-03 od 12. veljače 2018.g. koja nije javno dostupna).

11. Stoga, tužitelj zaključuje da nisu postojale pretpostavke za sklapanje Ugovora o zakupu i da je Ugovor o zakupu ništetan jer je suprotan prisilnom propisu, i to Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora:

1. 2. tuženik nije bio neposredan posjednik,

2. u trenutku sklapanja Ugovora o zakupu postojao je dug 2. tuženika prema Republici Hrvatskoj na ime naknade za korištenje poslovnog prostora u iznosu od 2.510.125,70 kn,

3. 1. tuženik je 2. tuženiku protivno zakonu priznao nužna i korisna ulaganja u iznosu od 2.090.000,00 kn,

4. protuzakonito je izvršen prijeboj iznosa od 2.510.125,70 kn na ime naknade za korištenje predmeta zakupa s iznosom od 2.090.000,00 kn na ime nužnih i korisnih ulaganja,

5. 1. tuženik je protivno zakonu 2. tuženiku odobrio obročnu otplatu ostatka duga.

12. U odgovoru na tužbu 1. tuženik navodi da je Republika Hrvatska vlasnik poslovnog prostora koji se nalazi izgrađen na nekretnini oznake k. č. br. [katastarska čestica] zgr. u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], navodi da je točno da se između tužitelja i 1. tuženika pred nadležnim Trgovačkim sudom u Zadru vodi postupak radi utvrđenja prava vlasništva na predmetnoj nekretnini pod posl. br. P-65/2019 koji je pokrenut od strane ovdje tužitelja protiv 1. tuženika Republike Hrvatske, i da u tom predmetu nije donesena sudska odluka.

13. 1. tuženik navodi da je sukladno odredbi čl. 15. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 112/2018) s 2. tuženikom kao neposrednim posjednikom poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske sklopio Ugovor o zakupu poslovnog prostora u [adresa], broj 200-03/2019 od 01. travnja 2019.g., te da je čl. 15. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 112/2018) propisano da sve osobe koje se na dan stupanja na snagu toga Zakona nalaze u neposrednom posjedu poslovnog prostora (neposredni posjednici), a nemaju s Republikom Hrvatskom ili jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave sklopljen ugovor o zakupu, mogu se najkasnije do 30. lipnja 2019. obratiti Ministarstvu državne imovine ili jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave i zatražiti sklapanje ugovora o zakupu, te da je tom odredbom dalje regulirano da će Ministarstvo državne imovine neposrednom posjedniku koji ima podmirene sve dospjele obveze prema Republici Hrvatskoj odnosno koji je ispunio sve dospjele obveze s osnove korištenja poslovnog prostora, na njegov zahtjev ponuditi sklapanje ugovora o zakupu na rok od 5 godina, navodi da je istom odredbom propisano da će se sklapanje ugovora o zakupu uz uvjet jednokratnog plaćanja naknade za korištenje poslovnog prostora ponuditi samo onom neposrednom posjedniku protiv kojeg se već vodi postupak radi naplate dugovanja s osnova neplaćene naknade za korištenje poslovnog prostora i postupak radi iseljenja, a da protiv 2. tuženika koji je bio neposredan posjednik predmetnog poslovnog prostora (kao što to proizlazi i iz navoda tužitelja, te dokaza koje je tužitelj priložio uz tužbu), nije bio u tijeku postupak radi naplate dugovanja s osnova neplaćene naknade za korištenje poslovnog prostora niti postupak radi iseljenja, navodi da je društvo LIQUIDUS PROJEKTI d.o.o. u posjedu predmetne nekretnine, i to najmanje od 2013.g. s obzirom da je u posjed nekretnine ušao temeljem ugovora o zakupu s društvom tužitelja, kako to navodi i sam tužitelj pa 1. tuženik navodi da je nakon što se 2. tuženik obratio nadležnom Ministarstvu državne imovine sa zahtjevom za sklapanje ugovora o zakupu, izvršen očevid kojim je također utvrđeno da je 2. tuženik neposredni posjednik predmetnog poslovnog prostora (dostavlja zapisnik s očevida od 02.05.2018.g.), protivi se navodima tužitelja da 2. tuženik ne bi bio neposredni posjednik i ističe da se radi obavljanja djelatnosti koja nije ugovorena, ali koji posao je u vezi s obavljanjem turističko - ugostiteljske djelatnosti i služi podizanju standarda turističke ponude destinacije, obavljanje nekih poslova, može povjeriti trećoj osobi, uz suglasnost zakupodavca, sukladno čl. 8. Ugovora o zakupu, a temeljem čl. 19. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18).

14. 1. Tuženik navodi da je na temelju potvrde Porezne uprave Klasa: 034- 04/19-001/00891 utvrđeno da društvo LIQUIDUS PROJEKTI d.o.o. u vrijeme sklapanja ugovora o zakupu nije imalo dospjelih, a nepodmirenih dugovanja s osnova javnih davanja, a da je ujedno čl. 14. Ugovora o zakupu poslovnog prostora u [adresa], broj 200-03/2019 - uređen način podmirivanja nastalog potraživanja, odnosno ostatka potraživanja s osnova naknade za korištenje poslovnog prostora, kako je to i predviđeno Odlukom o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti ugovori o zakupu poslovnog prostora, te visini zakupnine Klasa: 372-03/17- 02/417, Urbroj: 536-03-01/01-18-03 od 12. veljače 2018.g. i Odlukom o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti ugovori o zakupu poslovnog prostora, te visini zakupnine od 6. studenoga 2018.g. Klasa: 372-03/18-02/326, Urbroj: 536-03-01/01-18-01, koja mijenja prethodno navedenu Odluku, no odredbe o obročnoj otplati ostaju neizmijenjene, a tom Odlukom je određeno da će Republika Hrvatska omogućiti obročnu otplatu naknade za korištenje poslovnog prostora, i to u roku od 2 godine od zaključenja ugovora o zakupu pa je u konkretnom slučaju, upravo prema navedenoj Odluci, 2. tuženiku kao zakupniku omogućena obročna otplata naknade za korištenje nekretnine u iznosu dobijenom nakon izvršenog prijeboja s iznosom izvršenih ulaganja u nekretninu, na rok od 2 godine odnosno 24 mjeseca, navodi da je to navedeno u čl. 14. predmetnog Ugovora o zakupu i da 2. tuženik kao zakupnik u vrijeme sklapanja Ugovora o zakupu - nije imao dospjelog dugovanja prema 1. tuženiku.

15. U odnosu na navode tužitelja u pogledu izvršenih ulaganja u nekretninu i njihove visine, 1. tuženik ističe da je na navedenu okolnost izrađen Procjembeni elaborat u svrhu utvrđivanja procijenjene vrijednosti nekretnine od 30. kolovoza 2018.g., te Procjembeni elaborat u svrhu utvrđivanja vrijednosti ulaganja od 21. rujna 2018.g. po stalnom sudskom vještaku za graditeljstvo i procjenu nekretnina Marini Brlić, ing. arh., Brlić d.o.o., kojim je utvrđena procijenjena vrijednost ulaganja u iznosu od 2.090.000,00 kn, a dio Elaborata čini i troškovnik ulaganja, te Ugovor o isplati ulaganja u predmetni poslovni prostor zaključen između društva PET-IT-UNO d.o.o. i LIQUIDUS d.o.o. od 24. svibnja 2013.g. - iz kojeg je razvidno koliko je uloženo na ime nužnih i korisnih troškova.

16. 1. tuženik navodi da se odredba o odricanju prava na izvršena ulaganja iz Odluke o iznosu zakupnine po kojoj će se ponuditi sklapanje ugovora o zakupu s neposrednim posjednicima, Klasa: 372-03/18-02/424, Urbroj: 536-03-01-02/1-18-03 od 31. prosinca 2018.g., odnosi na ulaganja koja bi se vršila nakon sklapanja Ugovora o zakupu na temelju predmetne odluke i da takvu odredbu predmetni Ugovor o zakupu sadrži u čl. 4., a da su ulaganja koje je vršio LIQUIDUS d.o.o. - vršena prije sklapanja Ugovora o zakupu s Republikom Hrvatskom i iz uvjerenja da je isti postao vlasnik predmetnog poslovnog prostora temeljem Kupoprodajnog ugovora iz 2015.g., na koji Ugovor se poziva i sam tužitelj, s obzirom da je LIQUIDUS d.o.o. s tužiteljem sklopio Ugovor o kupoprodaji od 10. prosinca 2015.g., te Dodatak tom Ugovoru od 10. prosinca 2015.g., iz kojih dokumenata proizlazi da je društvo LIQUIDUS d.o.o. kupoprodajnu cijenu za nekretninu, za koju je smatralo da ju je stekao u vlasništvo predmetnim kupoprodajnim ugovorom, kompenzirao građevinskim radovima na predmetnoj nekretnini, navodi da činjenica što su zakupniku u iznos visine dugovanja s osnova naknade za korištenje poslovnog prostora priznata ulaganja do dana sklapanja Ugovora o zakupu nije razlog ništetnosti, s obzirom da ništetnost za tako sklopljene pravne poslove nije izrijekom propisana Zakonom već je ništetnost kao posljedica sklapanja ugovora o zakupu protivno odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18) propisana za ugovore koji su sklopljeni protivno odredbi čl. 4. st. 2. i 3. Zakona, te za ugovore sklopljene protivno čl. 6. Zakona, a što u konkretnom slučaju zbog navedenih činjenica i odredaba Zakona i Odluka temeljem kojih je sklopljen predmetni Ugovor o zakupu - nije slučaj, dodaje da je u trenutku podnošenja zahtjeva za sklapanje Ugovora o zakupu društva LIQUIDUS PROJEKTI d.o.o., u zemljišnim knjigama na predmetnoj nekretnini bilo upisano "javno dobro", a u postupanju je utvrđeno da se radi o zemljištu koje je do 2006.g. bilo pomorsko dobro, a kada je utvrđena nova granica, dotadašnja k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] cijepana je na k. č. br. [katastarska čestica] - koja je ostala u režimu pomorskog dobra i k. č. br. [katastarska čestica] - koja je izuzeta iz režima pomorskog dobra i upisana kao javno dobro, pri čemu je Ministarstvo državne imovine, kao nadležno tijelo, sukladno odredbama tada važećeg Zakona o upravljanju i raspolaganju državnom imovinom (NN 94/13, 18/16, 89/17) donijelo odluku o prestanku javnog dobra na nekretnini u k. o. [katastarska općina], Klasa: 940-01/18-05/370 od 29. svibnja 2018., te je Republika Hrvatska upisana kao vlasnik predmetne nekretnine.

17. U podnesku od 27.05.2021.g. tužitelj navodi da je Ugovor o zakupu od 01.04.2019.g. ništetan jer je suprotan kogentnim odredbama čl. 4. st. 2. i čl. 15. st. 2. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18):

1. jer nisu postojale pretpostavke za sklapanje Ugovora o zakupu s obzirom da 2. tuženik na dan 22.12.2018.g. nije bio neposredan posjednik,

2. u trenutku sklapanja Ugovora o zakupu postojao je dospjeli dug 2. tuženika prema Republici Hrvatskoj na ime naknade za korištenje poslovnog prostora u iznosu od 2.510.125,70 kn,

3. 1. tuženik je 2. tuženiku protivno Zakonu i protivno Odluci od 31.12.2018.g. priznao nužna i korisna ulaganja u iznosu od 2.090.000,00 kn, iako se 2. tuženik na temelju te Odluke od 31.12.2018.g. morao odreći svih ulaganja u predmet zakupa, 4. protuzakonito je izvršen prijeboj iznosa od 2.510.125,70 kn na ime naknade za korištenje predmeta zakupa s iznosom od 2.090.000,00 kn na ime nužnih i korisnih ulaganja,

5. 1. tuženik je protivno Zakonu 2. tuženiku odobrio obročnu otplatu ostatka duga u iznosu od 420.125,70 kn na temelju Odluke od 12.02.2018.g. koja je prestala važiti dana 06.11.2018.g. i koja se uopće ne primjenjuje na 2. tuženika kao neposrednog posjednika u smislu odredbe čl. 15. Zakona (NN 125/11, 64/15, 112/18) 18. Tužitelj također navodi da je očevid 02.05.2018.g. - utvrđivanje vrijednosti predmeta zakupa i ulaganja proveden na temelju zahtjeva 2. tuženika upućenog 9 mjeseci prije donošenja Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 112/2018) - pa postavlja pitanje zbog čega i na temelju koje zakonske osnove je 1. tuženik početkom 2018.g. postupao po zahtjevu kada raniji Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11 i 64/15) koji je tada bio na snazi, nije propisivao mogućnost sklapanja ugovora o zakupu po zahtjevu navodnog neposrednog zakupnika, nego se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske davao u zakup putem javnoga natječaja (čl. 6. st. 1. tog Zakona), pri čemu 2. tuženik nije udovoljavao uvjetima iz čl. 6. st. 3. Zakona/15, tj. iznimci od davanja prostora u zakup putem javnog natječaja jer 2. tuženik nikada nije bio "sadašnji zakupnik" u smislu Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora /15 s obzirom da 2. tuženik s Republikom Hrvatskom nije imao sklopljen ugovor o zakupu.

19. Tužitelj navodi da je nejasno zbog čega je 1. tuženik tijekom 2018.g. utvrđivao: vrijednost predmeta zakupa i visinu ulaganja 2. tuženika, te zatražio izradu Procjembenog elaborata u svrhu utvrđivanja vrijednosti nekretnine od 30.08.2018.g. i Procjembenog elaborata - DOPUNA u svrhu utvrđivanja vrijednosti ulaganja od 15.02.2019.g., kada je Zakonom iz 2015.g. – ove radnje Zakon propisivao isključivo za situacije prodaje poslovnog prostora, i to zakupniku koji je s Republikom Hrvatskom bio u zakupnom odnosu temeljem ranije sklopljenog ugovora o zakupu (čl. 35. Zakona iz 2015.g.), a što 2. tuženik nije bio, a Zakon iz 2015.g. koji je tada bio na snazi nije propisivao mogućnost sklapanja ugovora o zakupu s „neposrednim zakupnikom“, već je osnovno zakonsko pravilo bilo da se nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske, u zakup daju javnim natječajem pa je 1. tuženik tijekom 2018.g. zahtjev 2. tuženika trebao odbiti, a ne po njemu postupati.

20. Tužitelj se poziva na čl. 15. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora koji je stupio na snagu dana 22.12.2018.g. , st. 1. je određeno da se sve osobe koje se na dan stupanja na snagu Zakona nalaze u neposrednom posjedu poslovnog prostora (neposredni posjednici), a nemaju s Republikom Hrvatskom ili jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave sklopljen ugovor o zakupu, mogu najkasnije do 30. lipnja 2019. obratiti Ministarstvu državne imovine ili jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave i zatražiti sklapanje ugovora o zakupu, st. 2. da će Ministarstvo državne imovine i jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave neposrednom posjedniku iz st. 1. koji ima podmirene sve dospjele obveze prema Republici Hrvatskoj, odnosno prema jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave, koji je ispunio sve dospjele obveze s osnove korištenja poslovnog prostora (primjerice, troškove režija, naknade za korištenje, komunalne naknade, pričuve i slično), na njegov zahtjev, ponuditi sklapanje ugovora o zakupu za navedeni poslovni prostor na rok od pet godina, a st. 10. je određeno da će Ministar državne imovine, odnosno župan, gradonačelnik Grada Zagreba, gradonačelnik ili općinski načelnik donijeti u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona odluku o iznosu zakupnine po kojoj će se sadašnjim korisnicima nuditi sklapanje ugovora o zakupu iz st. 2. ovoga članka), a Odluka o iznosu zakupnine po kojoj će se ponuditi sklapanje ugovora o zakupu neposrednim posjednicima iz čl. 15. st. 10. je donesena 31.12.2018.g.

21. Tužitelj se poziva na toč. III. Odluke 31.12.2018.g. prema kojoj neposredni posjednici iz čl. 15. st. 1. Zakona (NN 112/2018) koji se na dan stupanja na snagu tog Zakona nalaze u neposrednom posjedu poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, i koji za korištenje navedenog prostora naknadu plaćaju trećim osobama, dužni su uz zahtjev za sklapanje ugovora dostaviti: (1.) dokaz o visini naknade koju su za korištenje plaćali trećim osobama, (2) potvrdu Porezne uprave da nemaju duga po osnovi javnih davanja, te navodi da je 1. tuženik u svibnju 2018.g. (kada Zakon s izmjenama iz 2018.g. nije bio donesen) - očevidom utvrđivao da je 2. tuženik neposredni posjednik predmetnog poslovnog prostora, zatim je 1. tuženik nakon gotovo godinu dana, uvidom u Potvrdu Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb od 21. veljače 2019.g. utvrdio da 2. tuženik na dan 21. veljače 2019.g. - nije imao duga po osnovi javnih davanja, a potvrda je izdana 2. tuženiku u svrhu „bankovnog poslovanja“, no 1. tuženik na temelju te potvrde zaključuje da 2. tuženik „u vrijeme sklapanja ugovora o zakupu nije imao dospjelih, a nepodmirenih dugovanja s osnova javnih davanja“, pri čemu je Ugovor o zakupu solemniziran 05. travnja 2019.g., nakon dakle dva mjeseca od izdavanja navedene potvrde koja uopće nije izdana radi sklapanja ugovora o zakupu prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, te tužitelj smatra da je iz dikcije čl. 15. Zakona i iz teksta toč. III. Odluke od 31.12.2018.g. - jasno da dug po osnovi javnih davanja ne smije postojati na dan predaje zahtjeva kao niti na dan sklapanja ugovora o zakupu pa tako tužitelj navodi da 1. tuženik nije utvrdio je li 2. tuženik neposredni posjednik na dan stupanja na snagu Zakona od 22.12.2018.g., te nije utvrdio je li 2. tuženik podmirio sve dospjele obveze prema Republici Hrvatskoj, odnosno prema jedinici lokalne i područne samouprave, a isto tako, nije utvrdio je li 2. tuženik ispunio sve dospjele obveze s osnove korištenja poslovnog prostora (primjerice troškove režija, naknade za korištenje, komunalne naknade, pričuve i slično) pa ponavlja da je Ugovor o zakupu ništetan pravni posao, te dodaje da nisu bile ispunjenje pretpostavke da se poslovna zgrada opisana kao z. k. č. br. [katastarska čestica], pomoćni objekt površine 1305 m2, i upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kompletno daje u zakup 2. tuženiku jer je nesporno da 2. tuženik nije neposredni zakupnik cijele zgrade s obzirom da se u zakupu nalaze i drugi neposredni zakupnici, i to vinarija, salon za igre na sreću, mjenjačnica, suvenirnica i turistička agencija (što je 1. tuženik još 02. svibnja 2018.g. znao, te je znao da je ove zakupnike u zakup uveo tužitelj), dodaje i da nisu ispunjene pretpostavke iz čl. 19. st. 3. Zakona jer 2. tuženik nije hotel i da niti vinarija, niti salon za igre na sreći, niti mjenjačnica, suvenirnica i turistička agencija – ne predstavljaju poslove koji su u vezi s obavljanjem usluga restorana i smještaja u dvokrevetnim sobama (čl. 19. st. 1. i st. 2. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora propisuje da zakupnik nema pravo poslovni prostor ili dio poslovnog prostora dati u podzakup, odnosno da nije dopušteno po bilo kojoj pravnoj osnovi dati trećoj osobi na korištenje poslovni prostor, dok čl. 19. st. 3. propisuje iznimku i određuje da se dio nekretnine može iznimno dati u podzakup, ako se radi o kampovima, hotelima, planinarskim domovima i drugim objektima za smještaj turista, uz prethodno pribavljenu suglasnost Ministarstva državne imovine).

22. Tužitelj navodi da je potraživanje 1. tuženika Republike Hrvatske prema 2. tuženiku s osnove naknade za korištenje predmetnog poslovnog prostora u iznosu od 2.510.125,70 kn dospjelo jer su mjesečne naknade dospijevale svaki mjesec za prethodni pa navodi da je na dan sklapanja Ugovora o zakupu svakako postojao dospjeli dug 2. tuženika prema 1. tuženiku po toj osnovi i da nikakva obročna otplata ne može promijeniti tu dospjelost (obročna otplata se i daje za dospjeli dug).

23. Također tužitelj ističe da su Odluke Ministarstva od 12.02.2018.g. i od 06.11.2018.g. donesene na temelju čl. 6. st. 3. i čl. 8. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 64/15) i da te odluke nisu primjenjive na predmetni Ugovor o zakupu jer je čl. 6. st. 3. Zakona/15 (koji je prestao važiti 22.12.2018.g.) propisivao iznimku kada je zakupodavac (Republika Hrvatska ili jedinica lokalne ili regionalne samouprave) bio dužan ponuditi sadašnjem zakupniku (zakupniku s kojim je do tada imao sklopljen ugovor o zakupu) koji je ispunjavao svoje obveze iz ugovora o zakupu - sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme (ali ne dulje od 5 godina) bez provođenja novog javnog natječaja, a čl. 8. Zakona iz 2015.g. (prijelazne i završne odredbe) je uređivao situacije u kojima će Državni ured za upravljanje državnom imovinom zakupnicima kojima je prestao dotadašnji ugovor o zakupu dati pisanu ponudu na sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme (ne dulje od 5 godina), zatim navodi da je čl. 6. st. 3. Zakona/2015 prestao važiti 22.12.2018.g., tj. stupanjem na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora iz 2018.g. pa tužitelj ističe da se ove odredbe čl. 6. st. 3. i čl. 8. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 64/15), kao i Odluke Ministarstva od 12.02.2018.g. i od 06.11.2018.g. - ne primjenjuju na 2. tuženika i na predmetni Ugovor o zakupu (tužitelj navodi da je navedena odredba čl. 6. st. 3. i ostala na snazi, 2. tuženik nije "sadašnji zakupnik" u smislu tog Zakona jer s Republikom Hrvatskom nikada nije imao sklopljen ugovor o zakupu, a čl. 8. prijelaznih i završnih odredbi Zakona o izmjenama i dopunama Zakona iz 2015.g. koji je stupio na snagu 18.06.2015.g. se odnosi na zakupnike koji su prije stupanja na snagu navedenog zakona s Republikom Hrvatskom već imali sklopljene ugovore o zakupu, ali su ti ugovori prestali – pa se iz navedenog razloga ne primjenjuje na 2. tuženika jer 2. tuženik tijekom 2015.g. nije imao sklopljen ugovor o zakupu s Republikom Hrvatskom), te je prvi i jedini ugovor o zakupu koji je 2. tuženik sklopio s 1. tuženikom, Republikom Hrvatskom - upravo Ugovor o zakupu od 01.04.2019.g. pa tužitelj smatra da 1. tuženik nije mogao odobriti obročnu otplatu duga na ime naknade za korištenje poslovnog prostora u čl. 14. st. 2. Ugovora o zakupu na temelju Odluke od 12.02.2018.g., a ova Odluka od 12.02.2018.g. je stavljena izvan snage Odlukom od 06.11.2018.g. pa Odluka od 12.02.2018.g. nije bila na snazi u vrijeme sklapanja Ugovora o zakupu i tužitelj zaključuje da je 1. tuženik u čl. 14. Ugovora o zakupu - odobrio obročnu otplatu duga na temelju Odluke od 12.02.2018.g. koja nije bila na snazi i koja se (kao niti Odluka od 06.11.2018.g.) ne primjenjuje na "neposredne posjednike" iz čl. 15. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora iz 2018.g., a na temelju tako odobrene obročne otplate, 1. tuženik je pogrešno utvrdio da 2. tuženik u trenutku sklapanja ugovora o zakupu nije imao dospjelih dugovanja prema 1. tuženiku, što je preduvjet za sklapanje ugovora bez javnog natječaja, no kako taj preduvjet (nepostojanje dospjele obveze) nije bio ispunjen, a javni natječaj očito nije proveden, to tužitelj smatra da je ugovor o zakupu

- ništetan.

24. U pogledu priznavanja navodnih ulaganja u predmet zakupa, tužitelj navodi da Odluka od 31.12.2018.g. koja je u vrijeme sklapanja Ugovora o zakupu bila na snazi (i koja je donesena na temelju članka 15. st. 10. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora iz 2018.g.) u toč. IX. propisuje obvezan sadržaj ugovora o zakupu koji se s neposrednim zakupnicima sklapa na temelju čl. 15. Zakona (NN 112/2018), tj. da Ugovor o zakupu poslovnog prostora, između ostalog, mora sadržavati i "odredbu kojom se zakupnik odriče ulaganja izvršenih u poslovni prostor po bilo kojoj osnovi" pa se tako 2. tuženik na temelju Odluke od 31.12.2018.g. donesene na temelju odredbe čl. 15. st. 10. Zakona (NN 112/2018) i koja je jedina primjenjiva na ovaj Ugovor o zakupu - 2. tuženik morao odreći ulaganja izvršenih u poslovni prostor po bilo kojoj osnovi, no da je 1. tuženik 2. tuženiku priznao ulaganja u predmet zakupa jer su ta ulaganja "vršena prije sklapanja Ugovora o zakupu s Republikom Hrvatskom i iz uvjerenja da je isti postao vlasnik predmetnog poslovnog prostora temeljem Kupoprodajnog ugovora iz 2015., na koji se poziva sam tužitelj.", ponavlja da nije jasno na temelju čega i kojeg zakona je 1. tuženik zaključio da je 2. tuženik vršio ulaganja u predmet zakupa nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora, kada je u Procjembenom elaboratu o utvrđivanju vrijednosti nekretnine od 30.08.2018.g. vještak utvrdio da je "mjerodavna godina rekonstrukcije građevine bila 2013. godina", dok iz Procjembenog elaborata – Dopune u svrhu utvrđivanja vrijednosti ulaganja od 15.02.2019.g. - uopće nije moguće utvrditi kada su bila navodna ulaganja 2. tuženika u predmet zakupa, također navodi da je 1. tuženik zaključio da je 2. tuženik smatrao da je nekretninu stekao u vlasništvo, no da je nakon Ugovora o kupoprodaji od 2015.g. - 2. tuženik s tužiteljem još tri godine nastavio sklapati ugovore o zakupu u ulozi zakupnika - što svakako ne bi činio da je smatrao da je postao vlasnikom, dodaje da nije jasno niti na temelju čega je 1. tuženik zaključio da je samo 2. tuženik vršio ulaganja u predmet zakupa, a da ostali neposredni posjednici ili tužitelj nisu vršili ulaganja, te na koji način je 1. tuženik utvrdio o kakvim se točno nužnim i korisnim ulaganjima radi, zatim, na koji je način 1. tuženik usporedio stanje predmeta zakupa prije ulaganja i nakon ulaganja i konačno, zbog čega je 1. tuženik uopće 2. tuženiku priznao ulaganja - kada Odluka od 31.12.2018.g. određuje da ugovor o zakupu mora sadržavati odredbu kojom se zakupnik odriče ulaganja izvršenih u poslovni prostor po bilo kojoj osnovi, također postavlja pitanje, zbog čega je 1. tuženik priznavao bilo kakva ulaganja koja je navodno u prostoru vršio netko u trenutku kada nije s 1. tuženikom imao sklopljen ugovor o zakupu pa tako od 1. tuženika nije mogao niti imati suglasnost za takva ulaganja, te tužitelj smatra da je Ugovor o zakupu suprotan Zakonu jer je 1. tuženik 2. tuženiku priznao navodna ulaganja u iznosu od 2.090.000,00 kn - kojih se 2. tuženik morao odreći, a priznavanje „nužnih i korisnih ulaganja“ je protivno kogentnim odredbama čl. 35. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora jer zakon isključivo za slučaj kupoprodaje prostora u vlasništvu Republike Hrvatske od strane zakupnika koji su ispunili zakonom utvrđene uvjete za kupnju predmeta zakupa - propisuje mogućnost priznavanja ulaganja, i to isključivo ulaganja za koja je zakupodavac dao prethodnu suglasnost, također navodi i da nezakonito postupanje 1. tuženika ide do mjere da 1. tuženik izjavljuje prijeboj 2. tuženiku, dakle dužniku, i to na način da se prebija iznos nužnih i korisnih ulaganja (koje 1. tuženik nije niti mogao priznati 2. tuženiku, već ih se 2. tuženik bio dužan odreći) s iznosom duga na ime naknade za korištenje nekretnine u proteklih 5 godina, čime je zapravo odustao od naplate navedenog iznosa u državni proračun (kao i zateznih kamata), a zatim mu još k tome za ostatak duga odobrava i obročnu otplatu (i to temeljem Odluke od 12. veljače 2018.g. koja nije primjenjiva na kategoriju zakupnika u koju pripada 2. tuženik i koja je prestala važiti 06.11.2018.g.), sve kako je dogovoreno u čl. 14. st. 3. i 4. Ugovora o zakupu.

25. U podnesku od 27.07.2021.g. 1. tuženik navodi da su bili ispunjeni uvjeti za sklapanje Ugovora o zakupu s društvom LIQUIDUS PROJEKTI d.o.o. i da su neosnovani navodi tužitelja da društvo LIQUIDUS PROJEKTI d.o.o. ne bi bilo neposredni posjednik poslovnog prostora i da je to utvrđeno očevidom na licu mjesta, povodom zahtjeva za sklapanje ugovora o zakupu, u odnosu na navode tužitelja o podzakupu dijelova predmeta zakupa, ponavlja da se radi obavljanja djelatnosti koja nije ugovorena, ali koji posao je u vezi s obavljanjem turističko - ugostiteljske djelatnosti i služi podizanju standarda turističke ponude destinacije, obavljanje nekih poslova može povjeriti trećoj osobi, uz suglasnost zakupodavca, sukladno čl. 8. Ugovora o zakupu, a temeljem čl. 19. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, zatim ponovo ističe da 2. tuženik nije imao dugova s osnova javnih davanja u vrijeme sklapanja ugovora o zakupu i da to proizlazi iz potvrde Porezne uprave od 21.02.2019.g. i da je čl. 14. Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 01.04.2019.g. uređen način podmirivanja potraživanja, s osnova naknade za korištenje (navodi da je to i predviđeno Odlukom o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti ugovori o zakupu poslovnog prostora, te visini zakupnine od 12.02.2018.g. i od 06.11.2018.g. - koja mijenja prethodnu Odluku, ali odredbe o obročnoj otplati su ostale neizmijenjene).

26. U odnosu na okolnost visine ulaganja i tko je vršio ulaganja, 1. tuženik navodi da je izrađen elaborat, a dio elaborata je i troškovnik ulaganja te Ugovor o isplati ulaganja u poslovni prostor između društva PET-IT-UNO d.o.o. i LIQUIDUS d.o.o., navodi da je iz njega razvidno koliko je uloženo na ime nužnih i korisnih troškova, a da se odredba o odricanju prava na izvršena ulaganja iz Odluke o iznosu zakupnine po kojoj će se ponuditi sklapanje ugovora o zakupu s neposrednim posjednicima od 31.12.2018.g. odnosi na ulaganja koja bi se vršila nakon sklapanja Ugovora o zakupu na temelju te Odluke, navodi da takvu odredbu sadrži i Ugovor o zakupu u čl. 4. Ugovora, ponavlja da su ulaganja koje je vršio LIQUIDUS d.o.o. - vršena prije sklapanja Ugovora o zakupu s Republikom Hrvatskom i iz uvjerenja da je isti postao vlasnik predmetnog poslovnog prostora temeljem Kupoprodajnog ugovora iz prosinca 2015.g., navodi da to što su zakupniku u visinu dugovanja s osnova naknade za korištenje poslovnog prostora priznata ulaganja do dana sklapanja Ugovora o zakupu, nije razlog ništetnosti Ugovora o zakupu.

27. U odgovoru na tužbu 2. tuženik, osim što prigovara vrijednosti predmeta spora, navodi da je na tužitelju teret dokaza u pogledu postojanja pravnog interesa i aktivne legitimacije i da tužitelj nema pravni interes za podnošenje tužbe, da je pozivanje na odredbu čl. 9. st. 1. Zakona o upravljanju državnom imovinom promašeno jer Državno odvjetništvo štiti imovinske interese Republike Hrvatske, a kolektivni interesi se mogu štititi na način propisan čl. 502.a – 502.h ZPP-a, tužbom za zaštitu kolektivnih interesa i prava, zatim navodi da tužitelj u tužbi tvrdi da je predmetna nekretnina – poslovni prostor u [adresa] - upravo njegovo izvanknjižno vlasništvo pa onda on ne može biti i državna imovina.

28. 2. tuženik navodi da tužitelj priznaje da on nije posjednik predmetne nekretnine, i da je posjednik 2. tuženik od 2013.g., također navodi da tužitelj nije niti upisani zemljišno - knjižni vlasnik, te da je od 2018.g. upisani zemljišno - knjižni vlasnik 1. tuženik, zatim navodi da sam tužitelj navodi da kao izvanknjižni vlasnik pred Trgovačkim sudom u Zadru od 2019.g. vodi spor protiv 1. tuženika radi dokazivanja svog izvanknjižnog vlasništva pa 2. tuženik smatra da tužitelj nema pravni interes voditi ovaj postupak jer možebitnim uspjehom ne bi ostvario bilo koje svoje pravo niti pravni interes, tj. navodi da bi ništetnošću pravnog posla 2. tuženik eventualno izgubio pravo na posjed nekretnine, te bi istu morao vratiti njenom vlasniku, tj. 1. tuženiku, a ne tužitelju, dodaje da je tužba podignuta iz spekulativnih razloga i da je to razvidno iz očito prenisko naznačene vrijednosti predmeta spora, predlaže odbacivanje tužbe radi nedostatka pravnog interesa i aktivne legitimacije tužitelja, podredno, odbijanje tužbenog zahtjeva.

29. Na ročištu 12.07.2022.g. utvrđena je vrijednost predmeta spora u iznosu od 2.640.000,00 kn (petogodišnja zakupnina po čl. 5. predmetnog ugovora o zakupu:

35.200,00 x 12 mjeseci = 422.400,00 kn x 5 godina = 2.112.000,00 kn + pdv od 528.000,00 kn = 2.640.000,00 kn – sada 350.388,21 EUR).

30. Podneskom od 12.07.2022.g. 1. tuženik dostavlja Odluku o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti ugovori o zakupu poslovnog prostora, te visini zakupnine br. Klasa: 372-03/18-02/326, Urbroj: 536-03-01/01-18-01 od 06.11.2018.g., te Odluku o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti ugovori o zakupu poslovnog prostora, te visini zakupnine br. Klasa: 372-03/17-02/437, Urbroj: 536-03-01/01-18-03 od 12.02.2018.g., a podneskom od 19.07.2022.g. dostavlja preslik predmeta Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine (ranije Ministarstva državne imovine) Klasa: 940-01/18-05/370 formiran povodom sklapanja Ugovora o zakupu.

31. U podnesku od 02.08.2022.g. 2. tuženik navodi da obje Odluke, i Odluka o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti Ugovori o zakupu poslovnog prostora te zakupnini Klasa: 372-03/18-02/326 Urbroj: 536-03-01/01-18-01 od 06.11.2018.g. i Odluka o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti Ugovori o zakupu poslovnog prostora te zakupnini Klasa: 372-03/17-02/417, Urbroj: 536-03-01/01-18-03 od 12.02.2018.g.

- sadrže odredbu u toč. VII.: "Zakupnici iz ove Odluke su dužni u svrhu osiguranja redovitog plaćanja zakupnine i troškova zajedničke i individualne potrošnje, za naknadu eventualne štete za koju odgovara zakupnik, prije sklapanja ugovora o zakupu dostaviti izvornik neopozive bankarske garancije u iznosu od 3 (tri) mjesečne zakupnine uvećane za iznos PDV-a, a koja mora biti plativa na prvi poziv zakupodavaca banci, bez prava na prigovor zakupnika, te mora važiti za cijeli period trajanja ugovora, uz dodatni respiro rok od 3 (tri) mjeseca ili dokaz o uplati beskamatnog pologa (jamčevine) u iznosu koji odgovara 3 (tri) mjesečne zakupnine uvećano za iznos PDV-a", a predmetni Ugovor o zakupu - u čl. 9. određuje da je Zakupnik dužan kao sredstvo osiguranja uplatiti beskamatni polog (jamčevinu) u iznosu koji odgovara visini 1 (jedne) mjesečne zakupnine uvećane za porez na dodanu vrijednost pa da je očito da Ugovor o zakupu ne slijedi navedenu odredbu toč. VII. ovih Odluka, već je sklopljen na temelju Odluke o iznosu zakupnine po kojoj će se ponuditi sklapanje ugovora o zakupu neposrednim posjednicima Klasa: 372- 03/18-02/424. od 31.12.2018.g. koja u toč. IX. sadrži odredbu o beskamatnom pologu jamčevini u visini jedne mjesečne zakupnine uvećane za PDV kao sredstvu osiguranja plaćanja (kao i ugovor o zakupu, dostavlja ovu Odluku od 31.12.2018.g.).

32. U podnesku od 29.08.2022.g. tužitelj navodi da nije točno da se tužitelj pozvao na krive akte i da je 2. tuženik navodom iz podneska od 02.08.2022.g. da se ugovor o zakupu ne temelji na Odlukama od 12.02.2018.g. i od 06.11.2018.g. potvrdio navode tužitelja o ništetnosti Ugovora o Zakupu, navodi da je 2. tuženiku nezakonito odobrena obročna otplata duga u čl. 14. Ugovora o zakupu jer je u čl. 14. st. 3. Ugovora navedeno da se isti temelji na Odluci od 12.02.2018.g. koja nije bila na snazi u vrijeme sklapanja Ugovora o zakupu, navodi da se ista kao i Odluka od 06.11.2018.g. - ne primjenjuju na neposredne posjednike iz čl. 15. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora iz 2018.g., tj. ne primjenjuje se na 2. tuženika, te da je 1. tuženik na temelju nezakonito odobrene obročne otplate, pogrešno utvrdio da 2. tuženik u trenutku sklapanja ugovora o zakupu nije imao dospjelih dugovanja prema 1. tuženiku - što je preduvjet za sklapanje ugovora bez javnog natječaja pa kako taj preduvjet (nepostojanje dospjele obveze) nije bio ispunjen, a javni natječaj, očito nije bio proveden, to tužitelj navodi da je Ugovor o zakupu ništetan.

33. Isto tako, tužitelj ističe da se na temelju Odluke od 31.12.2018.g. (u pogledu koje 2. tuženik navodi da je na temelju te Odluke sklopljen predmetni Ugovor o zakupu) – 2. tuženik morao odreći ulaganja izvršenih u poslovni prostor po bilo kojoj osnovi, a kako je suprotno tome, 1. tuženik u Ugovoru o zakupu priznao 2. tuženiku ulaganja u predmet zakupa, to tužitelj navodi da je i iz tog razloga, Ugovor o zakupu protivan Zakonu o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, i to i kogentnim odredbama čl. 35. Zakona (NN 112/18) jer navedeni zakon propisuje mogućnost priznavanja ulaganja, i to ulaganja za koja je zakupodavac dao prethodnu suglasnost - isključivo za slučaj kupoprodaje prostora u vlasništvu Republike Hrvatske od strane zakupnika koji su ispunili zakonom utvrđene uvjete za kupnju predmeta zakupa, a što u konkretnom predmetu nije slučaj i navodi da je ugovor o zakupu - ništetan.

34. U odnosu na postupanje Ministarstva po "Zahtjevu za reguliranje međusobnih odnosa (najam ili kupnja)" koji je 2. tuženik predao 19.04.2018.g. i sklapanju Ugovora o zakupu, tužitelj navodi da je Ugovor o zakupu sklopljen protivno čl. 4. st. 2. i čl. 15. st. 2. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora iz 2018.g. i da je razvidno da čak i u slučaju kada bi se 2. tuženik mogao smatrati neposrednim posjednikom (a što nije) - da zahtjev ne ispunjava uvjete propisane toč. III. i toč. IV. Odluke od 31.12.2018.g., te da zakonske pretpostavke za sklapanje Ugovora o zakupu bez provedbe javnog natječaja nisu bile ispunjene jer:

1. 2. tuženik na dan 22.12.2018.g. nije bio neposredan posjednik (uz tuženika postoje i drugi neposredni posjednici, i to vinarija, salon za igre na sreću, mjenjačnica, suvenirnica i turistička agencija);

2. u trenutku sklapanja Ugovora o zakupu postojao je dospjeli dug 2. tuženika prema Republici Hrvatskoj na ime naknade za korištenje poslovnog prostora u iznosu od 2.510.125,70 kn,

3. 1. tuženik je 2. tuženiku protivno Zakonu o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora iz 2018.g. i protivno Odluci od 31.12.2018.g. - priznao nužna i korisna ulaganja u iznosu od 2.090.000,00 kn, iako se 2. tuženik na temelju Odluke od 31.12.2018.g. - morao odreći svih ulaganja u predmet zakupa,

4. protuzakonito je izvršen prijeboj iznosa od 2.510.125,70 kn na ime naknade za korištenje predmeta zakupa s iznosom od 2.090.000,00 kn na ime nužnih i korisnih ulaganja,

5. protivno Zakonu o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora - 1. tuženik je 2. tuženiku odobrio obročnu otplatu ostatka duga u iznosu od 420.125,70 kn na temelju Odluke od 12.02.2018.g. koja je prestala važiti dana 06.11.2018.g. i koja se uopće ne primjenjuje na 2. tuženika kao neposrednog posjednika u smislu odredbe čl. 15. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora iz 2018.g., iako je 2. tuženik prije sklapanja Ugovora o zakupu, na temelju Odluke od 31.12.2018.g. bio dužan Republici Hrvatskoj u cijelosti podmiriti naknadu za korištenje prostora od dana kada se nalazio u posjedu pa tužitelj zaključuje da na strani 2. tuženika nisu bili ispunjeni zakonski uvjeti za sklapanje Ugovora o zakupu s 1. tuženikom bez provedbe javnog natječaja, a posljedično čemu je Ugovor o zakupu – ništetan (tuženici nisu bili ovlašteni sklopiti Ugovor o zakupu, nego bi se takav ugovor mogao sklopiti tek ako bi u postupku javnog natječaja 2. tuženik predao najpovoljniju ponudu).

35. U podnesku od 26.09.2022.g. 2. tuženik navodi da u rješenju Hrvatskog fonda za privatizaciju Klasa: UP/I-943-01/97-02/114, Urbroj: 563-04-401/97-3 od 06.05.1997.g. stoji na str. 10. pod toč. 16. Lokacija ETAŽNO VLASNIŠTVO „poslovni prostor Turist biro u [adresa] NGP-368,77 m2. sagrađena na čest. zem. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] ukupne površine 1.524 m2, koja čestica nije procijenjena jer se radi o pomorskom dobru“ pa navodi da su neutemeljeni navodi tužitelja s ročišta 06.09.2022.g. koji navodi suprotno od ove javne isprave.

36. Na ročištu 09.07.2024.g. tužitelj navodi da je presudom Trgovačkog suda u Zadru, Stalne službe u Šibeniku br. P-243/2022 od 03.06.2024.g. usvojen tužbeni zahtjev u pogledu: a) utvrđenja da predmetna nekretnina nije pomorsko dobro i b) da je tužitelj vlasnik predmetne nekretnine kako je opisano u točki 3.1. presude, što u naravi predstavlja zgradu postojeću u naravi na predmetnom zemljištu, navodi da je predmetna nekretnina u odnosu na koju je usvojen tužbeni zahtjev, upravo ona koju je 1. tuženik dao u zakup 2. tuženiku, a 1. tuženik je naveo da se radi o nepravomoćnoj presudi koja nije relevantna u ovom sporu radi utvrđenja ništetnosti Ugovora o zakupu, kao i 2. tuženik koji je još dodao da se ovdje radi o obvezno - pravnom odnosu odnosno zakupu, čime se ne dira u eventualno pravo vlasništva trećih osoba.

37. U podnesku od 22.01.2025.g. tužitelj navodi da je presudom Trgovačkog suda u Zadru, Stalne službe u Šibeniku br. P-243/2022 od 03.06.2024.g. pravomoćno usvojen tužbeni zahtjev:

I. Utvrđuje se da čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] skladište i dvor površine 1524 m2, u dijelu koji danas predstavlja k. č. br. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], oznake zemljišta pomoćni objekt, površine 1305 m2, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], zemljišne knjige koju vodi zemljišnoknjižni odjel Općinskog suda u Šibeniku, na dan sklapanja Ugovora o privremenom korištenju javnog pomorskog dobra broj 08-4104/84, kao i na dan procjene vrijednosti temeljnog kapitala u postupku pretvorbe ili privatizacije društvenog poduzeća „VODIČANKA“ – hotelsko trgovačko poduzeće - [adresa], prednika društva OLYMPIA VODICE d.d., 22 211 [adresa], OIB: 78759188952, nije bila pomorsko dobro, te da je također usvojen i slijedeći tužbeni zahtjev:

1. Utvrđuje se da je tužitelj OLYMPIA VODICE d.d., [adresa], OIB: 78759188952, stekao pravo vlasništva fizički i geometrijski točno određenog realnog dijela nekretnine označene kao kč. br. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], oznake zemljišta pomoćni objekt, površine 1305 m2, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a koji je realni dio u skici vještaka GEO NEXUS d.o.o. Šibenik, Kralja Zvonimira 10, OIB 02072062583 od 11.11.2023. godine označen brojevima 12-13-14-15-16-17-18- 19-20-21-22-23-12, u površini od 362 m2, a koja se skica smatra sastavnim dijelom ove presude, pa je tužitelj ovlašten temeljem ove presude izvršiti parcelaciju predmetne nekretnine na način da se iz navedene nekretnine izdvoji fizički i geometrijski točno određeni, naprijed navedeni dio iste, da se navedeni dio formira kao samostalna čestica zemljišta s novim katastarskim brojem, te provede navedenu parcelaciju u katastru zemljišta i zemljišnoj knjizi.

2. Ovlašćuje se tužitelj OLYMPIA VODICE d.d., [adresa], OIB: 78759188952, da temeljem ove presude zatraži provođenje postupka parcelacije nekretnine označene kao kč. br. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], oznake zemljišta pomoćni objekt, površine 1305 m2, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], na način da se iz navedene nekretnine odvoji fizički i geometrijski točno određeni realni dio iste, pobliže označen i preciziran u točki 2.1. izreke ove presude i navedeni dio formira kao samostalna čestica zemljišta s novim brojem, kao i na provedbu navedenih parcelacija u katastru i zemljišnoj knjizi za k. o. [katastarska općina].

3. Ovlašćuju se tužitelj OLYMPIA VODICE d.d., [adresa], OIB: 78759188952 da temeljem presude i prijavnog lista, na osnovu kojih će se provesti parcelacija kč. br. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], oznake zemljišta pomoćni objekt, površine 1305 m2, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], opisane u točki 2.2. izreke ove presude, u zemljišnim knjigama izvrši uknjižbu prava vlasništva na novoformiranoj čestici zemljišta nastaloj tom parcelacijom i prijavnim listom sa imena tuženika REPUBLIKA HRVATSKA na ime tužitelja OLYMPIA VODICE d.d., [adresa], OIB: 78759188952, navodi da je ova presuda Trgovačkog suda u Zadru, Stalne službe u Šibeniku, br. P-243/2022 od 03. lipnja 2024.g. postala pravomoćna 19. studenog 2024.g. - kada je donijeta presuda Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske br. Pž-3721/2024.

38. U podnesku od 11.02.2025.g. 2. tuženik navodi da je vlasništvo tužitelja utvrđeno u pogledu nekretnine koju je 1. tuženik dao u zakup 2. tuženiku Ugovorom o zakupu, i to u pogledu 362 m2 od ukupnih 1.305 m2, dakle nekih 28%, pri čemu 2. tuženik navodi da je Ugovor o zakupu u međuvremenu istekao 01. travnja 2024.g., prije nego li je navedena presuda proizvela pravne učinke pa 2. tuženik smatra da ta presuda nema utjecaj na predmet spora u ovom postupku i ne može biti odlučna činjenica koja bi utjecala na ništetnost ugovora o zakupu, ukazuje na odluku Vrhovnog suda Republike Hrvatske br. Rev 663/1998 od 03. travnja 2002.g., koju citira:

„Ugovorom o zakupu obvezuje se zakupodavac da preda određenu stvar zakupoprimcu na upotrebu, a ovaj se obvezuje da mu za to plaća određenu zakupninu (čl. 567. st. 1. ZOO). Pravo vlasništva zakupodavca na stvari koju daje u zakup nije uvjet valjanosti ugovora o zakupu. Naprotiv, iz odredbe čl. 586. ZOO jasno proizlazi da zakupodavac može biti i osoba koja nije vlasnik stvari. Stoga više puta ponavljana tvrdnja tijekom ovog postupka od strane revidenta da tužitelj nije vlasnik turističko - ugostiteljskog kompleksa M. Š., nije relevantno za ishod ovog spora. Činjenica da tužitelj nije vlasnik, već eventualno neka treća osoba, mogla bi biti relevantna u postupku u kojem bi revident (zakupac) isticao određeni zahtjev prema tužitelju (zakupodavcu) po osnovi njegove odgovornosti za pravne nedostatke. Ako se utvrdi da trećem pripada neko pravo koje sasvim isključuje pravo zakupca na upotrebu stvari, ugovor o zakupu se raskida po samom zakonu, a zakupodavac je dužan naknaditi zakupcu štetu (čl. 580. st. 2. ZOO). Jednako je prema tada važećem Zakonu o poslovnim zgradama i prostorijama (“Narodne novine”, br. 52/71) zakupodavac dužan predati zakupcu poslovnu prostoriju u stanju u kojem je ona može upotrijebiti za svrhu određenu ugovorom i u tom stanju održavati, ako nije drukčije ugovoreno (čl. 28.). Upotreba predmeta zakupa revidentu je omogućena, stoga nije pravno odlučno je li zakupodavac vlasnik ili nije.

Pravilno su postupili nižestupanjski sudovi kada su odbili protutužbeni zahtjev tužitelja V. Č. kojim je zahtijevao da se utvrdi ništavost ugovora o zakupu. Ugovor o zakupu nije protivan Ustavu Republike Hrvatske prisilnim propisima ili moralu društva u smislu čl. 103. st. 1. ZOO.“, a isto tako, 2. tuženik upućuje i na odluku VSRH br. Rev 724/2010 od 02. rujna 2010.g. u kojoj navodi da je zauzet pravni stav o pitanju vlasništva kao pretpostavke za davanje u zakup nekretnine: „Međutim, ono što kao bitno ovdje treba istaknuti jeste to da o postavljenom pitanju kako je već rečeno postoji shvaćanje zauzeto od strane revizijskog suda koje je upravo podudarno shvaćanju nižestupanjskih sudova u ovom predmetu, a riječ je o tome da zakupodavac može biti osoba koja nije vlasnik stvari i vlasništvo zakupodavca nije uvjet valjanosti ugovora o zakupu.“, zatim navodi da presuda Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske br. Pž-1341/2004 od 07. veljače 2007.g. zauzima isti stav, ali i naglašava da sporovi o vlasništvu nisu od utjecaja niti mogu dovesti do prekida postupka:

„Prema tome, da bi tužitelj kao zakupodavac bio ovlašten zaključiti ugovor o podzakupu, što je u konkretnom predmetu slučaj, bitno je da je on uredan zakupac, te da je zakupodavac suglasan da on može prostor koji je predmet zakupa dati u podzakup. Stoga svi parnični sporovi koji se vode u pogledu utvrđenja vlasništva u pogledu otvorenog dijela skladišnog prostora za predmet ovoga postupka nije bitan. Prvostupanjski sud je po ocjeni ovog suda pravilno postupio kada nije prekidao predmetni parnični postupak, dok se u drugom sudskom postupku ne riješi pitanje vlasništva, jer pitanje vlasništva u ovom postupku nije prethodno pitanje bez kojeg prvostupanjski sud ne bi mogao odlučiti o ovom tužbenom zahtjevu. (…) Isto je tako za ovaj postupak pravno irelevantna činjenica što tužitelj nije svoje pravo vlasništva upisao u zemljišne knjige, jer je to pravno pitanje koje tužitelj treba riješiti s bivšim vlasnicama EI i ĐI. Pošto je tuženik zaključio ugovor o zakupu s tužiteljem, to je tužitelj bio aktivno legitimiran na davanje otkaza ugovora o zakupu tuženika jer isti nije plaćao zakupninu, pa su svi ostali tuženikovi navodi izneseni u žalbi za ocjenu zakonitosti prvostupanjske presude pravno irelevantni i neodlučni.“, također se poziva i na presudu Županijskog suda u Splitu. br. Gž-2610/2015 od 31. ožujka 2016.g.:

„U vezi s opširnim žalbenim navodima tužiteljice koji se odnose na pravnu valjanost ugovora o zakupu poslovnih prostorija koje je sklopila s tuženikom odnosno njegovim pravnim prednikom treba reći da je pogrešno pravno shvaćanje tužiteljice da samo vlasnik može sklopiti ugovor o zakupu i da je ugovor o zakupu koji je sklopljen sa zakupodavcem koji nije vlasnik poslovnog prostora ništetan pravni posao. Naime, zakupodavac može biti i osoba koja nije vlasnik stvari (jednako pravo shvaćanje zauzeto je u odluci VSRH, Rev-663/98 od 3.4.2002., Izbor odluka 2/2002- 26), zbog čega okolnost da ugovor o zakupu nije sklopljen s vlasnikom stvari ne čini sama za sebe taj ugovor ništetnim pravnim poslom u smislu odredbe članka 322. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, br. 35/05, 41/08, 125/11).“ pa 2. tuženik ponavlja da je za valjanost pravnog posla Ugovora o zakupu poslovnog prostora sklopljenog 01. travnja 2019.g. između 1. tuženika i 2. tuženika - u potpunosti irelevantno vlasništvo poslovnog prostora koji je predmet zakupa i da su navodi tužitelja kojima tužitelj upire na to da je Ugovor o zakupu ništetan jer je on, a ne 1. tuženik vlasnik poslovnog prostora - promašeni (navodi da nije sporno da je 1. tuženik predao predmetnu nekretninu 2. tuženiku na korištenje i da je 2. tuženik tu nekretninu koristio na temelju predmetnog ugovora o zakupu, tj. da je Ugovor o zakupu ispunjen i konzumiran).

39. Na ročištu 17.02.2025.g. 2. tuženik je ponovio da je predmetnom pravomoćnom presudom utvrđeno vlasništvo tužitelja u pogledu 362 m2 od ukupno 1305 m2 koji su predmet ugovora o zakupu, kao i da vlasništvo nekretnine nije nužno povezano s valjanosti ugovora o zakupu nekretnine, a tužitelj je naveo da se upravo 362 m2 odnosi na zgradu kao poslovni prostor koji se daje u zakup predmetnim Ugovorom o zakupu dok je ostatak predmetne površine - okućnica predmetne zgrade dok u pogledu ostalog, navodi da se radi o pravnoj kvalifikaciji s kojom se tužitelj ne slaže, tužitelj i 2. tuženik su ostali kod svojih navoda iznijetih tijekom postupka, te je na ovom ročištu glavna rasprava zaključena.

40. Provedeni su dokazi uvidom u tužbu OLYMPIA VODICE d.d. podnijetu protiv Republike Hrvatske Općinskom sudu u Šibeniku (l. 27-30), u kupoprodajni ugovor zaključen 10.12.2015.g. između OLYMPIA VODICE d.d. i LIQUIDUS d.o.o. (l.32-34, 203-205), u Dodatak kupoprodajnog ugovora Ov-3895/15 od 10.12.2015.g. (l. 35-37, 206-208), u sporazum o prijenosu ugovora o zakupu poslovnog prostora zaključen 09.04.2013.g. između OLYMPIA VODICE d.d., PET-IT-UNO d.o.o. i LIQUIDUS d.o.o. (l. 38-39), u Ugovor o zakupu poslovnog prostora zaključen 01.01.2014.g. između OLYMPIA VODICE d.d. i LIQUIDUS d.o.o. (l. 40-42), u Ugovor o zakupu poslovnog prostora zaključen 01.01.2015.g. između OLYMPIA VODICE d.d. i LIQUIDUS d.o.o. (l. 43-45), u Dodatak ugovora o zakupu poslovnog prostora zaključen 01.01.2016.g. između OLYMPIA VODICE d.d. i LIQUIDUS d.o.o. (l. 46), u ugovor o zakupu poslovnog prostora zaključen 01.01.2018.g. između OLYMPIA VODICE d.d. i LIQUIDUS d.o.o. (l. 47-52), u Dodatak ugovora o zakupu poslovnog prostora zaključen 10.07.2018.g. između OLYMPIA VODICE d.d. i LIQUIDUS d.o.o. (l. 53-54), u Ugovor o priključenju – povećanju priključne snage i/ili promjena na priključku/obračunskom mjernom mjestu zaključen 17.06.2011.g. između HEP- Operator distribucijskog sustava d.o.o., OLYMPIA VODICE d.d. i LIQUIDUS d.o.o. (l. 55-56), u račun HEP-OPERATOR DISTRIBUCIJSKOG SUSTAVA d.o.o. za mrežarinu, razdoblje 6/2009 (l. 57-58), u račun HEP-OPERATOR

DISTRIBUCIJSKOG SUSTAVA d.o.o. za razdoblje 7/2011 (l. 59), u obračun po mjestu potrošnje OLYMPIA VODICE d.d. (l. 60), u račun VODOVOD I ODVODNJA d.o.o. Šibenik za isporučenu vodu od 31.07.2011.g. (l. 61), u račun PET-IT-UNO d.o.o. br. 1/Pj6/1 od 25.03.2013.g. (l. 62), u z.k. izvadak za nekretnine upisane u z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (l. 63), u popis nekretnina iz Registra državne imovine (l. 64- 67), u Ugovor o zakupu poslovnog prostora zaključen 01.04.2019.g. između Republike Hrvatske, Ministarstva državne imovine i LIQUIDUS PROJEKTI d.o.o. s planom otplate od 01.04.2019.g. (l. 68-78, 451-460), u Konačni prijedlog Vlade RH o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (l. 79- 103), u Odluku Ministarstva državne imovine Klasa: 372-03/18-02/424, Urbroj: 536- 03-01-02/01-18-01 od 31.12.2018.g. (l. 104-107), u Procjembeni elaborat - dopuna u svrhu utvrđivanja procijenjene vrijednosti ulaganja s prilozima stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu nekretnina, Marine Brlić, ing. arh. iz Brlić d.o.o. za poslovnu zgradu u [adresa], Restoran "Scala", k. č. [katastarska čestica] ZGR k. o. [katastarska općina] od 21.09.2019.g. – procijenjena vrijednost ulaganja 2.090.000,00 kn (l. 118-163, 329-374, 399-444), u Procjembeni elaborat - dopuna u svrhu utvrđivanja procijenjene vrijednosti nekretnine s prilozima stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu nekretnina Marine Brlić, ing. arh. iz Brlić d.o.o. za poslovnu zgradu u [adresa], Restoran "Scala", k. č. [katastarska čestica] ZGR k. o. [katastarska općina] od 30.08.2018.g. - procijenjena vrijednost nekretnine i iznosa godišnje zakupnine (l. 164-200), te prilozi elaboratu – toč. 12. elaborata: u potvrdu Ministarstva financija, Porezne uprave, Klasa: 034-04/2019-001/00891 od 21.02.2019.g. (l. 201), u Zapisnik Ministarstva državne imovine o očevidu na licu mjesta [adresa] od 02.05.2018.g. u predmetu "Hotel Scala" (l. 202, 270, 342), u ispis povijesnog izvatka iz sudskog registra za 2. tuženika (l. 209-211), u Odluku Ministarstva državne imovine o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti ugovori o zakupu poslovnog prostora te visini zakupnine, Klasa: 372-03/18-02/326, Urbroj: 536- 03-01/01-18-01 od 06.11.2018.g. (l. 251-254), u Odluku Ministarstva državne imovine o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti ugovori o zakupu poslovnog prostora te visini zakupnine, Klasa: 372-03/17-02/417, Urbroj: 536-03-01/01-18-03 od 12.02.2018.g. (l. 255-258), u preslik spisa Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine (ranije Ministarstva državne imovine) Klasa: 940-01/18-05/370 formiran povodom sklapanja Ugovora o zakupu: u zahtjev LIQUIDUS PROJEKTI d.o.o. za reguliranje međusobnih odnosa (najam ili kupnja) od 16.04.2018.g. (l. 263), u dopis Ministarstva državne imovine od 20.04.2018.g. upućen Centru za restrukturiranje i prodaju s povratnicom (l. 264-265), u dopis Ministarstva državne imovine od 20.04.2018.g. upućen Uredu državne uprave u Šibensko - kninskoj županiji Odjelu za imovinsko – pravne poslove (l. 266), u dopis Ministarstva državne imovine od 20.04.2018.g. upućen Upravnom odjelu za prostorno uređenje i gradnju u Šibensko

- kninskoj županiji s povratnicom (l. 267), e-mail poruku upućenu OI i ŽI od 27.04.2018.g. - interna poruka Ministarstva državne imovine kojom se traži očevid po nalogu pomoćnice ministra (l. 269), u Zapisnik Ministarstva državne imovine o očevidu na licu mjesta u predmetu "Hotel Scala", [adresa] od 02.05.2018.g. (l. 270), u uvjerenje Šibensko - kninske županije, Upravnog odjela za prostorno uređenje i gradnju, Klasa: 350-03/18-01/215, Urbroj:

2182/1-16-18-2 od 05.04.2018.g. s grafičkim prikazom i dostavnicom (l. 271-275, 295-298), u Odluku Ministarstva državne imovine o prestanku statusa javnog dobra na nekretnini u k. o. [katastarska općina], Klasa: 940-01/18-05/370, Urbroj: 536-03-02-01/05-18-07 od 29.05.2018.g. (l. 276), u dopis Ministarstva državne imovine od 30.05.2018.g. upućen Općinskom državnom odvjetništvu u Šibeniku, građansko – upravnom odjelu kojim se traži provođenje Odluke o prestanku statusa javnog dobra s povratnicom (l. 277-278), u e-mail poruku od 05.06.2018.g. upućenu Općinskom državnom odvjetništvu u Šibeniku, MI i PI kojom Ministarstvo državne imovine dostavlja rješenje o pretvorbi društvenog poduzeća Vodičanka (l. 279), u dopis Ministarstva državne imovine od 05.06.2018.g. upućen Općinskom sudu u Šibeniku sa skeniranim popisom javnih dobara – djelomičnim k. o. [katastarska općina] popis I. i 2. dio pomorsko dobro (l. 280-285), u z. k. izvadak za nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] ZGR popis javnih dobara (l. 286), u z. k. izvadak za nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] ZGR popis javnih dobara, povijesni prikaz (l. 287), u dopis Ministarstva državne imovine od 19.06.2018.g. upućen Uredu državne uprave u Šibensko - kninskoj županiji, Odjelu za imovinsko – pravne poslove (l. 288), u dopis Općinskog državnog odvjetništva u Šibeniku, građansko – upravnog odjela od 13.08.2018.g. upućen Ministarstvu državne imovine (l. 289), u rješenje Općinskog suda u Šibeniku, z. k. odjela br. Z- 8521/2018 od 17.07.2018.g. o upisu javnog dobra u korist Republike Hrvatske (l. 290), u e-mail poruku upućenu KI i VI od 16.08.2018.g. – interna poruka Ministarstva državne imovine (l. 291), u dopis Ministarstva državne imovine od 16.08.2017.g. Sektora za investicijske projekte upućen Glavnom tajništvu Odjelu za javnu nabavu – interni dopis kojim se traži procjena tržišne vrijednosti nekretnine povr. 1305 m2 upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], prema čl. 5. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske – pomoćni objekt (l. 292), u z.k. izvadak za nekretnine upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (l. 293), u prijepis posjedovnog lista br. 1358 za k. o. [katastarska općina] od 15.08.2018.g. (l. 294), u uvjerenje Šibensko - kninske županije, Upravnog odjela za prostorno uređenje i gradnju, Klasa: 350-03/18-01/215, Urbroj: 2182/1-16-18-2 od 04.05.2018.g. s grafičkim prikazom i katastarskim planom od 13.02.2013.g. (l. 295- 299), u troškovnik ulaganja poslovna zgrada [adresa], k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] - postojeće stanje i novo projektirano stanje s ugovorom o isplati ulaganja u poslovni prostor od 24.05.2013.g. zaključenim između PET-IT-UNO d.o.o. i LIQUIDUS d.o.o. (l. 300-328), u Procjembeni elaborat - dopuna u svrhu utvrđivanja procijenjene vrijednosti ulaganja s prilozima stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu nekretnina, Marine Brlić, ing. arh. iz Brlić d.o.o. za poslovnu zgradu u [adresa], Restoran "Scala", k. č. [katastarska čestica] ZGR k. o. [katastarska općina] od 21.09.2019.g. – procijenjena vrijednost ulaganja 2.090.000,00 kn (l. 329-374, 399-444), u račun Brlić d.o.o. br. 161-1-1 od 19.10.2018.g. (l. 375), u narudžbenicu 000522/2018 od 30.08.2018.g. (l. 376-377), u interni dopis Ministarstva državne imovine od 23.10.2018.g. (l. 378), u dopis Ministarstva državne imovine od 24.10.2018.g. upućen Državnom odvjetništvu Republike Hrvatske, građansko - upravnom odjelu s povratnicom (l. 379-381), u interni dopis od 16.11.2018.g. Ministarstva državne imovine Službe za tehničke poslove upućen Službi za investicijske projekte (l. 382), u dopis Državnog odvjetništva Republike Hrvatske od 21.12.2018.g. upućen Ministarstvu državne imovine (l. 383-384), u interni dopis Ministarstva državne imovine, Službe za tehničke poslove od 08.01.2019.g. upućen Službi za investicijske projekte (l. 385), u dopis Ministarstva državne imovine od 11.02.2019.g. upućen LIQUIDUS PROJEKTI d.o.o. s povratnicom (l. 386-387), u e-mail poruku Ministarstva državne imovine od 12.02.2019.g. upućenu "procjene-nabava midim" – interna poruka (l. 388), u nacrt ugovora o zakupu (l. 389-397), u interni dopis od 25.02.2019.g. Ministarstva državne imovine, Sektora za investicijske projekte upućen Službi za pravne poslove (l. 398), u račun Brlić d.o.o. br. 38-1-1 od 07.04.2019.g. (l. 445), u narudžbenicu br. 000207/2019 od 15.02.2019.g. (l. 446), u interni dopis Ministarstva državne imovine od 08.03.2019. (l. 447), u e-mail poruku Ministarstva državne imovine od 22.03.2019.g. upućenu Marini Brlić (l. 448), u e-mail poruku Ministarstva državne imovine od 25.03.2019.g. upućenu "Ugovori i financije" i RI – interna poruka Ministarstva državne imovine (l. 449), u e-mail poruku Ministarstva državne imovine od 09.04.2019.g. upućenu "Ugovori i financije", "ugovor1. izvještavanje midim.hr" i "ugovor1. nekretnine midim.hr" (l. 450), u Ugovor o zakupu poslovnog prostora zaključen 01.04.2019.g. između Republike Hrvatske po Ministarstvu državne imovine i LIQUIDUS PROJEKTI d.o.o. s planom otplate od 01.04.2019.g. (l. 451-462), u Odluku Ministarstva državne imovine Klasa: 372-03/18- 02/424, Urbroj: 536-03-01-02/01-18-01 od 31.12.2018.g. (l. 468-471), u rješenje Hrvatskog fonda za privatizaciju Klasa: UP/-943-01/97-02/114, Urbroj: 563-04- 401/97-3 od 06.05.1997.g. (l. 484-494), u presudu Trgovačkog suda u Zadru, Stalne službe u Šibeniku br. P-243/2022 od 03.06.2024.g. (l. 508-514, 527-540), u presudu VTS RH br. Pž-3721/2024 od 19.11.2024.g. (l. 541-551), u potvrdu pravomoćnosti/ovršnosti od 22.01.2025.g. (l. 552-553), u skicu mjesta očevida k. o. [katastarska općina] izrađenu po vještaku GEO NEXUS d.o.o. Šibenik u predmetu Trgovačkog suda u Zadru, Stalne službe u Šibeniku br. P-243/2022 (l. 554).

41. Saslušane su stranke, direktor tužitelja, ŠI i direktor tuženika, BI, na ročištu 06.09.2022.g., te su saslušani svjedoci, OI na ročištu **.**.2022.g. i ŽI na ročištu 09.07.2024.g.

42. Svi provedeni dokazi ocijenjeni su u smislu čl. 8 ZPP-a svaki posebno i u svojoj međusobnoj vezi.

43. Tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.

44. Nije sporno zaključenje ugovora o zakupu poslovnog prostora broj 200- 03/2019 od 01. travnja 2019.g., nije sporno da je 2. tuženik u vrijeme zaključenja ugovora o zakupu poslovnog prostora već bio u posjedu ovog poslovnog prostora od 2013.g., nije sporno niti da 2. tuženik nije prije ugovora o zakupu od 01.04.2019.g. imao sklopljen ugovor o zakupu s 1. tuženikom, nije sporno da nije proveden javni natječaj u odnosu na ugovor o zakupu od 01.04.2019.g., te nije sporno da je 2. tuženik podnio zahtjev 1. tuženiku za reguliranje međusobnih odnosa (najam ili kupnja) 19.04.2018.g. (l. 263).

45. Sporan je pravni interes tužitelja za podnošenje ove tužbe na utvrđenje ništetnim Ugovora o zakupu poslovnog prostora broj 200-03/2019 od 01. travnja 2019.g. sklopljenog između 1. tuženika Republike Hrvatske i 2. tuženika LIQUIDUS PROJEKTI d.o.o. Zagreb, te je sporna ništetnost ovog ugovora o zakupu.

46. Predmetnim Ugovorom o zakupu poslovnog prostora u [adresa] broj: 200-03/2019 od 01.04.2019.g. u čl. 1. st. 1. - 1. tuženik Republika Hrvatska kao zakupodavac daje, a 2. tuženik LIQUIDUS PROJEKTI d.o.o. kao zakupnik prima u zakup poslovni prostor u [adresa] BAD & BREAKFAST/RESTAURANT SCALA, [adresa], interne oznake: NEK JC 419, označen kao z.k. čbr. [katastarska čestica] pomoćni objekt površine 1305 m2, upisan u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], kod z.k. odjela Šibenik, Općinskog suda u Šibeniku (st. 2. je određeno da je zakupnik ovlašten pored zakupljenog poslovnog prostora koristiti i zajedničke prostorije i uređaje u zgradi, u skladu s njihovom namjenom), prema čl. 2. ugovor se sklapa na određeno vrijeme od 5 godina, počevši od 01.04.2019.g. do 01.04.2024.g. (prema st. 2. ugovorne strane su suglasne da eventualno neovlašteno korištenje predmeta zakupa od strane zakupnika nakon ugovorenog roka trajanja zakupa ni u kojem slučaju ne podrazumijeva automatsko produljenje ovog ugovora, ni ukoliko zakupnik nastavi plaćati zakupninu nakon isteka roka na koji je ugovor zaključen).

47. Čl. 3. st. 2. Ugovora o zakupu određeno je da ugovorne strane suglasno utvrđuju kako se zakupnik nalazi u neposrednom posjedu predmeta zakupa pa se stoga neće izvršiti primopredaja zakupa putem primopredajnog zapisnika, a st. 4. istog čl. 3. Ugovora je određeno da zakupnik izričito izjavljuje kako se odriče prava potraživati naknadu od zakupodavca za sredstava uložena u predmet zakupa nakon sklapanja ovog ugovora i za vrijeme njegovog trajanja, s bilo koje osnove (naknade štete, stjecanje bez osnove, smanjenja zakupnine i drugo) bez obzira jesu li sredstva uložena sa ili bez suglasnosti zakupodavca.

48. Čl. 5. st. 1. Ugovora je određena mjesečna zakupnina koja se plaća unaprijed u iznosu od 35.200,00 kn mjesečno, te se na navedeni iznos mjesečne zakupnine obračunava porez na dodanu vrijednost (zakupnina se plaća do 10. u mjesecu – st. 2., a u slučaju zakašnjenja se obračunava zakonska zatezna kamata - st. 3., zatim je st. 7. i st. 8. određena indeksacija), a čl. 6. Ugovora se zakupnik obvezuje podmiriti sve dospjele i buduće troškove koji proizlaze iz korištenja predmeta zakupa (utrošak električne i toplinske energije, plin, voda, itd., troškove tekućeg održavanja / st. 5. su određeni ovi troškovi tekućeg održavanja), st. 6. je određeno da zakupnik nije ovlašten bez prethodnog pisanog pristanka zakupodavca vršiti preinake na predmetu zakupa kojima se bitno mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili vanjski izgled (za sve preinake koje zakupodavac odobri, zakupnik je dužan ishoditi potrebne dozvole nadležnih tijela, iste dostaviti zakupodavcu, a nakon obavljanja radova, dužan je pozvati zakupodavca da izvrši uvid i utvrdi istovjetnost obavljenih preinaka s dozvolama nadležnih tijela – st. 7.), a st. 8. je ugovoreno da će zakupnik bez obzira na pisani pristanak, sve eventualne investicije, izmjene i poboljšanja, ugradnju stvari, dodatke ili druge slične zahvate na predmetu zakupa izvesti na vlastitu odgovornost, rizik i trošak, te se zakupnik odriče prava na povrat troškova ili bilo kakav oblik nadoknade od zakupodavca, također zakupnik preuzima obvezu naknade eventualne štete prouzročene zakupodavcu ili trećim osobama uslijed obavljenih preinaka.

49. Čl. 8. st. 1. Ugovora o zakupu je određeno da zakupniku nije dopušteno predmet zakupa dati u podzakup, ali se iznimno, radi obavljanja djelatnosti koja nije ugovorena, ali koji posao je u vezi s obavljanjem turističko - ugostiteljske djelatnosti i služi podizanju standarda turističke ponude destinacije, obavljanje posla može povjeriti trećoj, fizičkoj ili pravnoj osobi uz suglasnost zakupodavca, te su stranke suglasno utvrdile da je u predmetu zakupa zakupnik dao u podzakup dijelove predmeta zakupa radi obavljanja djelatnosti povezanih s ugostiteljsko - turističkom djelatnosti zakupnika, kao što su vinarija, salon za igre na sreću, mjenjačnica, suvenirnica i turistička agencija, s čime je zakupodavac suglasan, a st. 2. je određeno da zakupniku nije dopušteno na temelju ugovora o poslovno tehničkoj suradnji ili drugih ugovora, uvesti treću pravnu ili fizičku osobu u posjed predmeta zakupa, dok je st. 3. određeno da su ove odredbe iz stavka 1. i 2. ovog članka bitne odredbe ovog Ugovora, a ukoliko zakupnik postupi protivno istima, Ugovor o zakupu raskida se po sili Zakona.

50. Odredbom čl. 9. Ugovora su ugovorena sredstva osiguranja, odredbom čl. 10. Ugovora je određeno osiguranje predmeta zakupa, a odredbom čl. 11. reguliran je prestanak zakupa i otkaz (između ostalog je st. 1. određeno da zakup prestaje istekom vremena na koje je sklopljen, istekom zadnjeg dana otkaznog roka ili u slučaju eventualnog raskida Ugovora, u roku od 30 dana od raskida Ugovora, također su regulirani uvjeti raskida ugovora od strane zakupodavca (nanošenje štete i sl., neplaćanje dospjele zakupnine, dospjelih naknada koje se odnose na troškove, neosnovano nekorištenje predmeta zakupa duže od 30 dana, sve uz prethodnu pisanu opomenu na izvršenje ugovornih obveza), zatim je reguliran otkazni rok od 30 dana, te su još regulirani uvjeti raskida ugovora od strane zakupnika (otklanjanje ozbiljnih nedostataka koje zakupodavac nije otklonio u primjernom roku, te ukoliko zakupodavac na koji drugi način znatno sprečava ili otežava rad zakupnika u zakupljenom poslovnom prostoru), a čl. 12. su ugovoreni uvjeti predaje predmeta zakupa nakon prestanka zakupa (tako je između ostalog, st. 1. određeno da je zakupnik posljednjeg dana isteka zakupa dužan predati zakupodavcu predmet zakupa u urednom stanju, slobodan od osoba i stvari koje je unio u taj prostor i sa svim pripadajućim dokumentima, dokazima o održavanju, zatim je st. 5. ugovoreno da je zakupnik u slučaju ako nastavi koristiti predmet zakupa nakon isteka, raskida ili otkaza Ugovora, dužan zakupodavcu plaćati naknadu za korištenje predmeta zakupa u visini dvostruke mjesečne zakupnine dok ne preda zakupodavcu u posjed predmet zakupa.

51. Odredbom čl. 14. st. 1. predmetnog Ugovora o zakupu je određeno da kako zakupnik na dan 01.04.2019.g. na ime naknade za korištenje predmeta zakupa, u razdoblju od 01.04.2014.g. do 01.04.2019.g. ima nepodmireno dugovanje prema zakupodavcu u ukupnom iznosu od 2.510.125,70 kn, koji iznos uključuje glavnicu u iznosu od 2.110.000,00 kn i zakonsku zateznu kamatu u iznosu od 400.125,70 kn, a čl. 14. st. 2. Ugovora o zakupu je određeno da je zakupnik u predmet zakupa, kao pošteni posjednik u razdoblju iz st. 1. ovog članka (znači u razdoblju od 01.04.2014.g. do 01.04.2019.g.) ulagao vlastita sredstva u predmet zakupa, od kojih ulaganja mu zakupodavac priznaje nužna i korisna ulaganja u iznosu od 2.090.000,00 kn utvrđena temeljem Procjembenog elaborata oznake 95-PD-2018-D, izrađenog po Brlić d.o.o., dana 15. veljače 2019.g., te je određeno da se iznos nužnih i korisnih ulaganja prebija s iznosom duga na ime naknade za korištenje nekretnine u proteklih 5 godina, te da zakupnik duguje iznos od 420.125,70 kn, zatim je čl. 14. st. 3. određeno da zakupodavac omogućuje, sukladno toč. II. 2. Odluke ministra o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti ugovori o zakupu poslovnog prostora te visini zakupnine, Klasa:

372-03/17-02/417, Urbroj: 536-03-01/01-18-03, od 12. veljače 2018.g. zakupniku obročnu otplatu dugovanja iz st. 1. ovog članka, a iznos iz st. 2 ovog članka se zakupnik obvezuje podmiriti u 24 mjesečna obroka u iznosu od po 17.505,24 kn, kako je navedeno u Planu otplate koji je sastavni dio "ovog Sporazuma", također je još čl. 14. st. 7. određeno da će se po utvrđivanju visine nužnih ulaganja koje je zakupnik izvršio na predmetu zakupa, iznos dugovanja iz st. 1. ovog članka umanjiti za utvrđeni iznos nužnih ulaganja (daljnjim čl. 15. je određen oblik ugovora i ovršno namirenje, zatim je čl. 16. određeno stupanje na snagu ugovora i čl. 17. je određeno rješavanje sporova dok čl. 18. i 19. predstavljaju završne odredbe ovog Ugovora o zakupu koji je solemniziran 05.04.2019.g., od kojeg dana prema čl. 16. ugovora, ugovor stupa na snagu i proizvodi pravne učinke.

52. Ovaj predmetni ugovor o zakupu je sklopljen 01.04.2019.g. (05.04.2019.g.), dakle u vrijeme kada je na snazi već bio Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11., 64/15. i 112/18.) koji je stupio na snagu 22.12.2018.g., tj. Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (NN 112/2018) koji je u čl. 16. st. 1. odredio da će se postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (NN 125/11. i 64/15.) prije stupanja na snagu ovoga Zakona, dovršiti prema odredbama toga Zakona i propisa donesenih na temelju toga Zakona, a u st. 2 je određeno da iznimno od st. 1. ovoga članka (čl. 16.), postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (NN. 125/11. i 64/15.) prije stupanja na snagu ovoga Zakona, dovršit će se prema odredbama ovoga Zakona i propisima donesenim na temelju ovoga Zakona, ako je to povoljnije za stranku po čijem je zahtjevu postupak započet i ako to ona zatraži u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

53. 2. tuženik je podnio zahtjev za reguliranje međusobnih odnosa (najam ili kupnja) 19.04.2018.g. kako je to razvidno iz prijamnog žiga Ministarstva državne imovine od 19.04.2018.g. na zahtjevu 2. tuženika kojim on traži najam ili kupnju nekretnine (l. 263).

54. Ništetnost ugovora o zakupu je propisana odredbama čl. 4. i čl. 6. jednog i drugog zakona, tj. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11., 64/15) i Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11., 64/15. i 112/18.).

55. Odredba čl. 4. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora je izmijenjena Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 112/18) samo u st. 5. koji se mijenja i glasi: "Kada na ugovoru o zakupu nije javnobilježnički ovjeren potpis ili kada ugovor o zakupu nije potvrdio (solemnizirao) javni bilježnik, zakupodavac je dužan primjerak ugovora o zakupu dostaviti nadležnoj poreznoj upravi." - te ova odredba st. 5. za ovaj predmet nije odlučna u smislu tužiteljevih navoda jer je predmetni ugovor o zakupu solemniziran, tako da je odredbom čl. 4. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11., 64/15. i 112/18.) određeno:

st. 1.: "Zakup poslovnoga prostora zasniva se ugovorom o zakupu", st. 2.: "Ugovor o zakupu poslovnoga prostora Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave ne može sklopiti s fizičkom ili pravnom osobom koja ima dospjelu nepodmirenu obvezu prema državnom proračunu i jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave, osim ako je sukladno posebnim propisima odobrena odgoda plaćanja navedenih obveza, pod uvjetom da se fizička ili pravna osoba pridržava rokova plaćanja",

st. 3.: "Ugovor o zakupu poslovnoga prostora mora biti sastavljen u pisanom obliku, a kada ga kao zakupodavac sklapa Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, i potvrđen (solemniziran) po javnom bilježniku",

st. 4. je određeno: "Ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbi stavka 2. i 3. ovoga članka ništetan je",

st. 5. – Odredba st. 5.: "Zakupodavac je dužan primjerak ugovora o zakupu dostaviti nadležnoj poreznoj upravi." (NN 125/2011) – izmijenjena je i već citirana iz NN 112/2018 i nije relevantna u smislu tužiteljevih navoda jer je predmetni ugovor o zakupu solemniziran po javnom bilježniku.

56. Čl. 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/2011 i 64/2015) glasi:

st. 1.: "Poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje se u zakup putem javnoga natječaja",

st. 2.: "Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklapa se bez javnog natječaja kada ga sklapaju međusobno Republika Hrvatska i jedinice lokalne samouprave, odnosno jedinice područne (regionalne) samouprave te pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, ako je to u interesu i cilju općega, gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana",

st. 3.: "Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, zakupodavac je dužan sadašnjem zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, ili na zahtjev zakupnika, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme – ne dulje od pet godina, osim ako mu je taj poslovni prostor potreban za obavljanje njegove djelatnosti",

st. 4.: "Zakupnik može podnijeti zakupodavcu pisani zahtjev za davanje ponude iz stavka 3. ovoga članka najkasnije 90 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen",

st. 5.: "Ako sadašnji zakupnik ne prihvati ponudu iz stavka 3. ovoga članka najkasnije 30 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, zakupni odnos je prestao istekom roka na koji je ugovor sklopljen, a zakupodavac će, nakon stupanja u posjed tog poslovnoga prostora raspisati javni natječaj za davanje u zakup poslovnoga prostora u kojem početni iznos zakupnine ne može biti manji od iznosa zakupnine koji je ponuđen sadašnjem zakupniku iz stavka 3. ovoga članka, ako će se u prostoru nastaviti obavljanje iste djelatnosti",

st. 6.: "Uvjeti i postupak natječaja određuju se u skladu s odlukom Državnog ureda za upravljanje državnom imovinom, županijske skupštine, Gradske skupštine Grada Zagreba, odnosno gradskoga ili općinskoga vijeća",

st. 7.: "Postupak natječaja provodi i odluku o najpovoljnijoj ponudi donosi Državni ured za upravljanje državnom imovinom, župan, gradonačelnik Grada Zagreba, gradonačelnik ili općinski načelnik, odnosno od njih ovlašteno tijelo, a za pravne osobe u njihovom vlasništvu ili pretežitom vlasništvu nadležno tijelo utvrđeno aktima te pravne osobe",

st. 8.: "Najpovoljnijom ponudom smatrat će se ona ponuda koja uz ispunjenje uvjeta iz natječaja sadrži i najviši iznos zakupnine",

st. 9. "Prvenstveno pravo na sklapanje ugovora o zakupu poslovnoga prostora imaju osobe iz Zakona o pravima hrvatskih branitelja iz Domovinskog rata i članova njihovih obitelji ukoliko ispunjavaju uvjete iz natječaja, iz ovoga Zakona i prihvate najviši ponuđeni iznos zakupnine",

st. 10.: "Ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbama ovoga članka ništetan je",

st. 11.: "Odredbe ovoga članka odnose se i na poslovni prostor koji je još uvijek upisan u zemljišnim knjigama kao društveno vlasništvo na kojem Republika Hrvatska i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave i druge pravne osobe imaju pravo raspolaganja ili korištenja".

57. Čl. 8. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/2011 i 64/15) glasi:

st. 1.: "Državni ured za upravljanje državnom imovinom će za poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske u roku od 30 dana od stupanja na snagu ovoga Zakona dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme – ne dulje od pet godina:

− zakupniku kojem je prestao ugovor o zakupu sklopljen s Republikom Hrvatskom javnim natječajem, a nije mu ponuđeno sklapanje novog ugovora o zakupu sukladno odredbi članka 6. stavka 3. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (»Narodne novine«, br. 125/11.), ako je u potpunosti ispunio obveze iz tog ugovora i sve obveze s osnova korištenja poslovnog prostora do primitka ponude

− zakupniku kojem je prestao ugovor o zakupu sklopljen s tijelom državne uprave koje je upravljalo poslovnim prostorom ako je u potpunosti ispunio obveze iz tog ugovora i sve obveze s osnova korištenja poslovnog prostora do primitka ponude − zakupniku kojem je prestao ugovor o zakupu sklopljen s prijašnjim vlasnikom, a s kojim tijelo nadležno za upravljanje državnom imovinom nije uredilo zakupni odnos, ako je u potpunosti ispunio obveze iz tog ugovora i sve obveze s osnova korištenja poslovnog prostora do primitka ponude i protiv kojega se ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje poslovnoga prostora

− zakupniku kojem je prestao ugovor o zakupu na temelju odredbi Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, a s kojim tijelo nadležno za upravljanje državnom imovinom nije uredilo zakupni odnos za poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske stečenom na temelju članka 77. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, ako je u potpunosti ispunio obveze iz prijašnjeg ugovora o zakupu i sve obveze s osnova korištenja poslovnog prostora do primitka ponude i protiv kojega se ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje poslovnoga prostora",

st. 2.: "Iznimno od odredbe stavka 1. podstavka 4. ovoga članka, ako stupanjem na snagu ovoga Zakona nisu istekli rokovi iz članka 41. stavaka 2. i 3. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, za poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske rok za davanje pisane ponude počinje teći prvog sljedećeg dana nakon isteka tih rokova", st. 3: "Ako zakupnik u roku od 30 dana od primitka ponude iz stavka 1. ovoga članka ne dostavi zakupodavcu pisani prihvat ponude, zakupni odnos prestaje", st. 4.: "U slučaju iz stavka 3. ovog članka provest će se postupak sukladno članku 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora".

58. Čl. 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/2011, 64/2015 i 112/2018) je određeno:

st. 1.: "Poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje se u zakup javnim natječajem",

st. 2.: "Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklapa se bez javnog natječaja kada ga sklapaju međusobno Republika Hrvatska i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, ako je to u interesu i cilju općega, gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana, a zakupnina se određuje sukladno kriterijima za određivanje visine zakupnine jedinice lokalne samouprave gdje se nekretnina nalazi",

st. 3.: "Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, Republika Hrvatska kao zakupodavac može dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od pet godina pod istim uvjetima (iznos mjesečne zakupnine, zakupnik…) kao u postojećem ugovoru o zakupu, kada je to ekonomski opravdano, odnosno kada je mjesečni iznos zakupnine veći od najveće cijene zakupnine po odluci jedinice lokalne samouprave neovisno o djelatnosti, isključivo zakupniku koji s Republikom Hrvatskom ima sklopljen ugovor o zakupu na temelju javnog natječaja i koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, kada mu istječe takav ugovor o zakupu sklopljen na temelju javnog natječaja, a na njegov pisani zahtjev", st. 4.: "Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave kao zakupodavac može dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od pet godina pod istim uvjetima (iznos mjesečne zakupnine, zakupnik…) kao u postojećem ugovoru o zakupu, kada je to ekonomski opravdano, odnosno kada je mjesečni iznos zakupnine veći od cijene zakupnine po odluci jedinice lokalne samouprave za djelatnost koju zakupnik obavlja isključivo zakupniku koji s jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave ima sklopljen ugovor o zakupu na temelju javnog natječaja i koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, kada mu istječe takav ugovor o zakupu sklopljen na temelju javnog natječaja, a na njegov pisani zahtjev",

st. 5.: "Zakupnik iz stavka 3. i 4. ovoga članka dužan je pisani zahtjev podnijeti Ministarstvu državne imovine, odnosno jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave, najkasnije 120 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, a Ministarstvo državne imovine, odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave dužna je najkasnije 90 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen zakupniku dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora ili ga pisanim putem obavijestiti da mu neće ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu",

st. 6.: "Ako zakupnik ne podnese pisani zahtjev u roku iz stavka 5. ovoga članka ili ako Ministarstvo državne imovine ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave pisanim putem obavijesti zakupnika da mu neće ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu, za navedeni prostor objavit će se natječaj za davanje u zakup",

st. 7.: "Ako sadašnji zakupnik ne prihvati ponudu iz stavka 3. ili 4. ovoga članka najkasnije 30 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, zakupni odnos je prestao istekom roka na koji je ugovor sklopljen, a zakupodavac će nakon stupanja u posjed tog poslovnog prostora raspisati javni natječaj za davanje u zakup poslovnoga prostora",

st. 8.: "Uvjeti i postupak natječaja određuju se u skladu s odlukom Ministarstva državne imovine, županijske skupštine, Gradske skupštine Grada Zagreba, odnosno gradskoga ili općinskoga vijeća",

st. 9.: "Postupak natječaja provodi i odluku o najpovoljnijoj ponudi donosi Ministarstvo državne imovine, župan, gradonačelnik Grada Zagreba, gradonačelnik ili općinski načelnik, odnosno od njih ovlašteno tijelo, a za pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne (regionalne) samouprave nadležno tijelo utvrđeno aktima te pravne osobe",

st. 10.: "Najpovoljnijom ponudom smatrat će se ona ponuda koja uz ispunjenje uvjeta iz natječaja sadrži i najviši iznos zakupnine",

st. 11.: "Pravo prednosti na sklapanje ugovora o zakupu poslovnoga prostora imaju osobe određene Zakonom o hrvatskim braniteljima iz Domovinskog rata i članovima njihovih obitelji ako se te osobe u svojoj prijavi na natječaj za navedeni prostor pozovu na to pravo, ako ispunjavaju uvjete iz natječaja, uvjete iz ovoga Zakona i prihvate najviši ponuđeni iznos zakupnine.",

st. 12.: "Ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbama ovoga članka ništetan je.",

st. 13.: "Odredbe ovoga članka odnose se i na poslovni prostor koji je još uvijek upisan u zemljišnim knjigama kao društveno vlasništvo na kojem Republika Hrvatska ili jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave i druge pravne osobe imaju pravo raspolaganja ili korištenja.".

59. Odredbom čl. 15. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (NN 112/2018) određeno je:

st. 1.: "Sve osobe koje se na dan stupanja na snagu ovoga Zakona nalaze u neposrednom posjedu poslovnog prostora (neposredni posjednici), a nemaju s Republikom Hrvatskom ili jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave sklopljen ugovor o zakupu, mogu se najkasnije do 30. lipnja 2019. obratiti Ministarstvu državne imovine ili jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave i zatražiti sklapanje ugovora o zakupu.",

st. 2.: "Ministarstvo državne imovine i jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave neposrednom će posjedniku iz stavka 1. ovoga članka, koji ima podmirene sve dospjele obveze prema Republici Hrvatskoj, odnosno prema jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave, koji je ispunio sve dospjele obveze s osnove korištenja poslovnog prostora (primjerice, troškove režija, naknade za korištenje, komunalne naknade, pričuve i slično), na njegov zahtjev, ponuditi sklapanje ugovora o zakupu za navedeni poslovni prostor na rok od pet godina.", st. 3.: "Ako se protiv neposrednog posjednika vodi postupak radi naplate dugovanja s osnova neplaćene naknade za korištenje poslovnog prostora i radi iseljenja iz poslovnog prostora, ugovor o zakupu ponudit će mu se ako jednokratno plati naknadu za korištenje poslovnog prostora utvrđenu u tom postupku te će se po sklapanju ugovora o zakupu navedeni postupci obustaviti, a neposredni posjednik snosi sve troškove postupka do obustave.",

st. 4.: "Ako korisnik iz stavka 1. ne podnese pisani zahtjev za sklapanje ugovora o zakupu ili ako se korisniku ne može ponuditi ugovor o zakupu jer ne ispunjava uvjete iz stavka 2. ili 3. ovoga članka ili ako korisnik ne sklopi s Republikom Hrvatskom ili jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave ugovor o zakupu u roku od 30 dana otkad ga je zaprimio, Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave pokrenut će postupak prisilnog iseljenja korisnika, a za navedeni prostor objavit će se natječaj za davanje u zakup", st. 5.: "Iznimno od odredbi stavka 1. – 4. ovoga članka, ako s danom stupanja na snagu ovoga Zakona nisu istekli rokovi iz članka 41. stavka 2. i 3. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, za poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske, rok za davanje pisane ponude počinje teći prvog sljedećeg dana nakon isteka tih rokova",

st. 6.: "Kada je Republika Hrvatska pravomoćno postala vlasnikom poslovnog prostora na temelju odredbe članka 77. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, Ministarstvo državne imovine će zakupniku kojemu je po sili zakona prestao ugovor o zakupu poslovnoga prostora ponuditi sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora u roku od 30 dana od zaprimanja pravomoćnog rješenja.",

st. 7.: "U ugovorima o zakupu koji će se sklopiti na temelju odredbe stavka 5. ovoga članka visina zakupnine odredit će se sukladno odredbi članka 42., a u vezi s odredbom članka 41. stavka 2. i 3. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine.",

st. 8.: "Ako zakupnik iz stavka 5. ovoga članka u roku od 30 dana od primitka ponude iz stavka 5. ovoga članka ne dostavi zakupodavcu pisani prihvat ponude, zakupni odnos prestaje.",

st. 9.: "U slučaju iz stavka 7. ovoga članka objavit će se natječaj za zakup poslovnog prostora.",

st. 10.: "Ministar državne imovine, odnosno župan, gradonačelnik Grada Zagreba, gradonačelnik ili općinski načelnik donijet će u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona odluku o iznosu zakupnine po kojoj će se sadašnjim korisnicima nuditi sklapanje ugovora o zakupu iz stavka 2. ovoga članka.".

60. S obzirom na predmet tužbenog zahtjeva i razloge tužitelja: eventualno postojanje duga prema državnom proračunu i u vezi s tim, neprovođenja javnog natječaja, iz kojih razloga tužitelj smatra da je predmetni ugovor o zakupu ništetan, iz svih ovih citiranih odredbi Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora, razvidno je da su za odluku u ovom predmetu odlučne odredbe čl. 4. st. 2 i čl. 6. st. 3. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (NN 125/2011 i 64/2015), te odredba čl. 8. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (NN 64/2015), zatim izmijenjena odredba čl. 6. st. 3. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (NN 112/2018), te odredba čl. 15. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (NN 112/2018).

61. Prema čl. 4. st. 2. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11., 64/15. i 112/18.) ugovor o zakupu poslovnoga prostora Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave ne može sklopiti s fizičkom ili pravnom osobom koja ima dospjelu nepodmirenu obvezu prema državnom proračunu i jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave, osim ako je sukladno posebnim propisima odobrena odgoda plaćanja navedenih obveza, pod uvjetom da se fizička ili pravna osoba pridržava rokova plaćanja, a prema čl. 6. st. 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15 i 112/18), ugovor o zakupu se sklapa na osnovu javnog natječaja (javnim natječajem), time da Zakon predviđa iznimke od odredbe čl. 6. st. 1. Zakona, tj. od provođenja javnog natječaja, i to A) u čl. 6. st. 3. ranijeg Zakona (NN 125/11 i 64/15): u odnosu na sadašnjeg zakupnika poslovnoga prostora koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu (zakupodavac mu je dužan dati najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme – ne dulje od pet godina, osim ako mu je taj poslovni prostor potreban za obavljanje njegove djelatnosti), te B) u čl. 6. st. 3. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 112/18) je da Republika Hrvatska kao zakupodavac može dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od pet godina pod istim uvjetima - isključivo zakupniku koji s Republikom Hrvatskom ima sklopljen ugovor o zakupu na temelju javnog natječaja i koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, kada mu istječe takav ugovor o zakupu sklopljen na temelju javnog natječaja, a na njegov pisani zahtjev.

62. Nije sporno da 2. tuženik nije ranije imao sklopljen ugovor o zakupu s 1. tuženikom, da se 2. tuženik nalazio u kontinuiranom posjedu predmetne nekretnine prije sklapanja ugovora o zakupu s 1. tuženikom, te je s obzirom na istaknute razloge ništetnosti i s obzirom na činjenicu da je 2. tuženik bio u kontinuiranom posjedu do sklapanja ugovora s 1. tuženikom, protivno navodima tužitelja, sasvim irelevantan sam pojam "sadašnji" ili "neposredni" posjednik, a primjenom čl. 16. st. 2. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 112/18) i onoga što je povoljnije za 2. tuženika, s obzirom na nesporno vrijeme podnošenja zahtjeva za reguliranje međusobnih odnosa (najam ili kupnja) - 19.04.2018.g. (u vrijeme dok je na snazi bio Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora NN 125/11 i 64/15), onda ovdje treba primijeniti iznimku iz čl. 6. st. 3. ranijeg Zakona (NN 125/11 i 64/15) koja se odnosi na sadašnjeg zakupnika poslovnoga prostora i koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, i to u vezi s odredbom čl. 4. st. 2. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11., 64/15., jednako i NN 112/18.) prema kojoj Republika Hrvatska, ugovor o zakupu ne može sklopiti s fizičkom ili pravnom osobom koja ima dospjelu nepodmirenu obvezu prema državnom proračunu i jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave, osim ako je sukladno posebnim propisima odobrena odgoda plaćanja navedenih obveza, pod uvjetom da se fizička ili pravna osoba pridržava rokova plaćanja, te u vezi s toč. II. st. 2. Odluke Ministarstva državne imovine o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti ugovori o zakupu poslovnog prostora te visini zakupnine, Klasa: 372-03/18-02/326, Urbroj: 536-03-01/01-18-01 od 06.11.2018.g. (l. 251-254) kojom se utvrđuje: "Iznimno u slučajevima kada Republika Hrvatska nije ponudila dosadašnjim zakupnicima sklapanje novog ugovora o zakupu u roku iz članka 8. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora te im za to vrijeme nije obračunavana naknada za korištenje poslovnog prostora, prije ponude ugovora o zakupu, obračunat će se naknada za korištenje poslovnog prostora u visini zatečene zakupnine koju je zakupnik plaćao prijašnjem vlasniku odnosno suvlasniku, od pravomoćnosti rješenja kojim Republika Hrvatska stječe vlasništvo odnosno suvlasništvo predmetnog poslovnog prostora te će im se omogućiti obročna otplata iste u roku do dvije godine od potpisivanja ugovora."

63. Toč. VIII. Odluke Ministarstva državne imovine o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti ugovori o zakupu poslovnog prostora te visini zakupnine, Klasa: 372- 03/18-02/326, Urbroj: 536-03-01/01-18-01 od 06.11.2018.g. (l. 251-254) je utvrđeno da stupanjem na snagu ove odluke prestaje važiti Odluka o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti ugovori o zakupu poslovnog prostora te visini zakupnine Klasa: 372- 03/17-02/417, Urbroj: 536-03-01/01-18-03 od 12.02.2018.g. (l. 255-258).

64. Nakon Odluke od 06.11.2018.g. - stupila je na snagu Odluka Ministarstva državne imovine Klasa: 372-03/18-02/424, Urbroj: 536-03-01-02/01-18-01 o iznosu zakupnine po kojoj će se ponuditi sklapanje ugovora o zakupu od 31.12.2018.g. (l. 468-471) koja nema odredbe o obročnom plaćanju, ali isto tako, koja prema toč. X. stupa na snagu danom donošenja i koja nema odredbe kojom bi se ranija Odluka, tj. ona od 06.11.2018.g. – stavila izvan snage pa je prema tome razvidno da je u vrijeme sklapanja ugovora o zakupu, na snazi bila odredba toč. II. st. 2. Odluke od 06.11.2018.g. koja je dopuštala omogućavanje obročne otplate duga, tj. odgode plaćanja (tako da nije odlučno to što se čl. 14. st. 3. Ugovora o zakupu poslovnog prostora poziva na Odluku od 12.02.2018.g. koja više nije bila na snazi jer je toč. VIII. Odluke od 06.11.2018.g. stavljena izvan snage).

65. Odredbom čl. 14. st. 1. i 2. predmetnog Ugovora o zakupu je određeno da 2. tuženik kao zakupnik na dan 01.04.2019.g. ima nepodmireno dugovanje prema zakupodavcu u ukupnom iznosu od 2.510.125,70 kn na ime naknade za korištenje predmeta zakupa, tj. glavnice od 2.110.000,00 kn i zakonske zatezne kamate u iznosu od 400.125,70 kn, te da mu Republika Hrvatska kao zakupodavac priznaje nužna i korisna ulaganja u iznosu od 2.090.000,00 kn, utvrđena Procjembenim elaboratom i ovaj iznos od 2.090.000,00 kn Republika Hrvatska prebija s iznosom duga na ime naknade za korištenje nekretnine u proteklih 5 godina pa je stoga razvidno da je postojao dug na ime naknade za korištenje nekretnine i dug na ime kamata, a da je nakon prijeboja ostao dug od 420.125,70 kn.

66. S obzirom na provedeni prijeboj troškova ulaganja s dospjelom naknadom za korištenje nekretnine u času sklapanja predmetnog ugovora o zakupu u iznosu od 2.510.125,70 kn, radi se zapravo o jednokratnom plaćanju ove naknade za korištenje od strane 2. tuženika, no kako je 1. tuženik obračunao i zatezne kamate, to je u času sklapanja ugovora o zakupu ostao dug od 420.125,70 kn na ime zateznih kamata, a čl. 4. st. 2. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11., 64/15. i 112/18.) predviđa navedenu iznimku koja dozvoljava sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora i s pravnom osobom koja ima dospjelu nepodmirenu obvezu prema državnom proračunu - ako je sukladno posebnim propisima odobrena odgoda plaćanja navedenih obveza, pod uvjetom da se fizička ili pravna osoba pridržava rokova plaćanja pa je upravo na temelju navedene Odluke Ministarstva državne imovine o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti ugovori o zakupu poslovnog prostora te visini zakupnine, Klasa: 372-03/18-02/326, Urbroj: 536-03-01/01-18-01 od 06.11.2018.g., i to toč. II. st. 2. (l. 251-254) i odobrena obročna otplata, tj. mogla biti odobrena obročna otplata koja predstavlja zapravo odgodu plaćanja preostalog navedenog duga.

67. Stoga, s obzirom na izloženo i primjenu odredbe čl. 6. st. 3. ranijeg Zakona (NN 125/11 i 64/15) i čl. 4. st. 2. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11., 64/15., jednako i NN 112/18.) u vezi s odredbom toč. II. st. 2. Odluke Ministarstva državne imovine o utvrđivanju roka na koji će se sklopiti ugovori o zakupu poslovnog prostora te visini zakupnine, Klasa: 372-03/18-02/326, Urbroj: 536- 03-01/01-18-01 od 06.11.2018.g., te sve u vezi primjene odredbe čl. 16. st. 2. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 112/18) - predmetni ugovor o zakupu zaključen između 1. tuženika i 2. tuženika 01.04.2019.g. (05.04.2019.g.) – nije ništetan.

68. Nije osnovano pozivanje tužitelja na čl. 19. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 112/18) u vezi sa činjenicom što je čl. 8 predmetnog Ugovora o zakupu suglasno utvrđeno da je u predmetu zakupa 2. tuženik dao u podzakup dijelove predmeta zakupa jer je to upravo utvrđeno s obzirom na činjenicu da se radi o obavljanju djelatnosti koje služe podizanju standarda turističke ponude destinacije, a koje djelatnosti su povezane s ugostiteljsko - turističkom djelatnošću 2. tuženika kao zakupnika - vinarija, salon za igre na sreću, mjenjačnica, te suvenirnica pa se u skladu sa čl. 19. st. 3. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, obavljanje tih poslova, može povjeriti trećoj osobi, uz suglasnost zakupodavca (odredbom čl. 19. st. 3. Zakona je određeno da iznimno, ako se radi o kampovima, hotelima, planinarskim domovima ili drugim objektima za smještaj turista u vlasništvu Republike Hrvatske, dio nekretnine može se dati u podzakup uz prethodno pribavljenu suglasnost Ministarstva državne imovine), a 1. tuženik je svakako tu suglasnost dao kao što je i utvrđeno u toj odredbi čl. 8. Ugovora o zakupu pa niti iz tog razloga predmetni Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 01.04.2019.g. nije ništetan.

69. Predmetni Ugovor o zakupu poslovnog prostora nije ništetan niti prema općoj odredbi čl. 322. ZOO-a jer nije protivan Ustavu Republike Hrvatske, ostalim prisilnim propisima ili moralu društva, a navodi tužitelja da su oba tuženika u trenutku sklapanja ugovora o zakupu znala za vlasništvo tužitelja ne mogu se okarakterizirati kao postupanje suprotno moralu jer je i 1. tuženik polagao pravo vlasništva nad predmetnom nekretninom, a osim toga, 1. tuženik je prema pravomoćnoj presudi P- 243/22 od 03.06.2024.g. ostao vlasnik dijela nekretnine.

70. U ovom predmetu su saslušani svjedoci OI koji je sačinio predmetni zapisnik o očevidu 02.05.2018.g. (u kojem je i konstatirao da se u posjedu nalazi 2. tuženik, te u sklopu zgrade, i automat klub i trgovina - l. 202, 270 i 342), te ŽI, tadašnja pomoćnica ministra državne imovine koja je bila zadužena za predmetni zahtjev 2. tuženika i koja je kontaktirala s državnim odvjetništvom u pogledu sklapanja predmetnog ugovora o zakupu, te koja je navela u svom iskazu i da su 2. tuženiku ulaganja priznata na temelju Procjembenog elaborata, a također su saslušane stranke ŠI (direktor tužitelja) koji je navodio pretežno činjenice u pogledu vlasništava nad predmetnim poslovnim prostorom, zaključenju ugovora o zakupu s 2. tuženikom i kupoprodajnog ugovora s 2. tuženikom, te razlozima odustanka od kupoprodajnog ugovora, te UI (direktor 2. tuženika) koji je također iskazivao o zaključenju ugovora o zakupu s tužiteljem i kupoprodajnog ugovora s tužiteljem, te razlozima odustanka od kupoprodajnog ugovora s tužiteljem, također i o sklapanju predmetnog ugovora o zakupu – te su svjedoci i stranke zapravo u svojim iskazima potvrdile ono što se i navodi u samoj dokumentaciji, tj. u ugovorima o zakupu koje je sklapao tužitelj, te u predmetnom ugovoru o zakupu poslovnog prostora i u zapisniku o očevidu, tako da ovim iskazima sud poklanja vjeru s obzirom da su oni u suglasju s dostavljenom pisanom dokumentacijom (dok u činjeničnom smislu u odnosu na pitanje ništetnosti predmetnog ugovora o zakupu poslovnog prostora, ovi iskazi nisu odlučni).

71. Tužitelj je podnio tužbu s tužbenim zahtjevom upravljenim na utvrđenje ništetnosti ugovora o zakupu, a ovim predmetnim Ugovorom o zakupu, prema čl. 1. st. 1. je 2. tuženik primio u zakup "poslovni prostor u [adresa] BAD & BREAKFAST/RESTAURANT SCALA, [adresa], interne oznake: NEK JC 419, označen kao z.k. čbr. [katastarska čestica] pomoćni objekt površine 1305 m2, upisan u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], kod z.k. odjela Šibenik, Općinskog suda u Šibeniku" (osim toga je ovlašten koristiti i zajedničke prostorije i uređaje u zgradi, u skladu s njihovom namjenom), dakle predmet ugovora o zakupu je cijela nekretnina označena kao zk. čbr. [katastarska čestica] pomoćni objekt površine 1305 m2, upisan u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] dok je presudom Trgovačkog suda u Zadru, Stalne službe u Šibeniku br. P-243/22 od 03.06.2024.g. utvrđeno da je tužitelj stekao pravo vlasništva fizički i geometrijski točno određenog realnog dijela nekretnine označene kao kč. br. zgr [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], oznake zemljišta pomoćni objekt, površine 1305 m2, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (prema skici vještaka GEO NEXUS d.o.o. Šibenik označen brojevima 12-13-14-15-16-17-18-19-20-21-22-23-12) u površini od 362 m2 (ova skica se smatra sastavnim dijelom presude), te je tužitelj ovlašten temeljem ove presude izvršiti parcelaciju predmetne nekretnine na način da se iz navedene nekretnine izdvoji fizički i geometrijski točno određeni, naprijed navedeni dio iste, da se navedeni dio formira kao samostalna čestica zemljišta s novim katastarskim brojem, te je ovlašten provesti navedenu parcelaciju u katastru zemljišta i u zemljišnoj knjizi - pa prema ovoj pravomoćnoj presudi tek treba izvršiti parcelaciju i izdvojiti fizički i geometrijski navedeni dio nekretnine i formirati kao samostalnu čestica zemljišta s novim katastarskim brojem, a kako je samo vlasništvo predmetnog poslovnog prostora – zgrade između tužitelja i 1. tuženika bilo sporno jer je na ovo vlasništvo navedene zgrade polagao pravo i 1. tuženik (koji je ishodio i uknjižbu prava vlasništva na cijeloj čestici, zgradi i zemljištu površine 1305 m2 – 15.06.2018.g.), to je sud prihvatio stav tužitelja da ima pravni interes za podnošenje ove tužbe pa i u odnosu na cijelu površinu nekretnine jer ista nije u vrijeme zaključenja glavne rasprave cijepana po navedenoj pravomoćnoj presudi Trgovačkog suda u Zadru, Stalne službe u Šibeniku br. P-243/22 od 03.06.2024.g. (tužitelj je protiv 1. tuženika podnio tužbu 01.08.2017.g. / P-1374/17 – Općinski sud u Šibeniku, ustupljen Trgovačkom sudu u Zadru, Stalne službe u Šibeniku P-243/2022 / raniji broj P-65/2019 / radi utvrđenja prava vlasništva s tužbenim zahtjevom na utvrđenje da je tužitelj kao sveopći pravni sljednik trgovačkog društva Vodičanka d.d. [adresa], vlasnik za cijelo nekretnine kat. čest. br. [katastarska čestica] ZGR, pomoćni objekt, površine 1305 m2, k. o. [katastarska općina] koja je u postupku pretvorbe društvenog kapitala društvenog poduzeća HTP "Vodičanka" procijenjena u vrijednost društvenog kapitala, te da je pogrešna i bez pravne važnosti uknjižba prava vlasništva kat. čest. br [katastarska čestica] ZGR, pomoćni objekt, površine 1305 m2, k. o. [katastarska općina], u popisu javnih dobara, Popis I, kao javno dobro jer je ta nekretnina isključivo vlasništvo tužitelja, te da je tužitelj temeljem presude koja zamjenjuje tabularnu ispravu ovlašten zatražiti otpis kat. čest. br. [katastarska čestica] ZGR pomoćni objekt površine 1305 m2, k. o. [katastarska općina] iz popisa javnih dobara, Popis I. k. o. [katastarska općina] te da se u zemljišnoj knjizi za k. o. [katastarska općina] otvori i upiše u novi zk. uložak i da se u tom novom zk. ulošku kao vlasnik te kat. čest. br [katastarska čestica] ZGR, pomoćni objekt, površine 1305 m2, k. o. [katastarska općina], upiše tužitelj za cijelo, uz istovremeno brisanje dosadašnjeg upisa u popisu javnih dobara Popis l., k. o. [katastarska općina]), te je tako meritorno odlučio o tužbenom zahtjevu, te ga s obzirom na izloženo i izloženu primjenu zakonskih odredbi, te primjenom čl. 221a ZPP-a, s obzirom da tužitelj nije dokazao da bi predmetni ugovor o zakupu poslovnog propisa bio ništetan, odbio.

72. Pri tom je neosnovano pozivanje na pravni interes u vezi s odredbom čl. 9. st. 1. Zakona o upravljanju državnom imovinom (NN 52/2018) koji se odnosi na upravljanje državnom imovinom racionalno, transparentno i javno u ime i za račun građana radi održivog razvitka Republike Hrvatske jer pravni interes pojedinca ili pravne osobe mora biti konkretiziran, te je i odredbom čl. 327. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08 - dalje ZOO-a) određeno da na ništetnost sud pazi po službenoj dužnosti i da se na nju može pozivati svaka zainteresirana osoba, a imovinske interese Republike Hrvatske štiti državno odvjetništvo, a ne pojedinci ili trgovačka društva.

73. 2. tuženik je imao parnični trošak sastava odgovora na tužbu u iznosu od 5.271,08 EUR (tbr. 8 toč. 1 odvj. tar. NN 138/23), zastupanja na ročištu 12.07.2022.g., 06.09.2022.g., 09.07.2024.g. i 17.02.2025.g. u iznosu od po 5.271,08 EUR (tbr. 9 toč. 1 odvj. tar. NN 138/23), sastava podneska od 02.08.2022.g. u iznosu od 50,00 EUR (tbr. 8 toč. 4. odvj. tar. NN 138/23) – 2. tuženik ovim podneskom dostavlja Odluku Ministarstva od 31.12.2018.g., te se očituje u odnosu na podnesak 1. tuženika, dakle iste parnične strane, tako da u smislu čl. 155. ZPP-a trošak koji može pasti na tužitelja predstavlja sastav ovog podneska kao podneska iz tbr. 8. toč. 4. navedene odvj. Tarife, sastava podneska od 26.09.2022.g. u iznosu od 50,00 EUR (tbr. 8 toč. 4. odvj. tar. NN 138/23) – 2. tuženik ovim podneskom dostavlja rješenje Hrvatskog fonda za privatizaciju, te sastava podneska od 11.02.2025.g. u iznosu od 200,00 EUR (tbr. 8 toč. 3. odvj. tar. NN 138/23 – izvan toč. 8.1. odvj. tar.) – 2. tuženik se ovim podneskom poziva na sudsku praksu koju citira pa ovaj podnesak potpada pod tbr. 8. toč. 3. odvj. tar. NN 138/23), pdv-a 25% u ukupnom iznosu od 6.663,85 EUR, te mu je isti dosuđen sukladno čl. 154 st. 1 ZPP-a i čl. 155 ZPP-a.

U Zagrebu, 03. travnja 2025.g.

Sudac:

Mirna Panjan

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda, u tri primjerka, u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa presude.

DNA

tužitelju po pun

1. tuženiku po ŽDO

2. tuženiku po pun.