REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U MAKARSKOJ

STALNA SLUŽBA U IMOTSKOM

P-553/2023-12

P R E S U D A

Općinski sud u Makarskoj – Stalna služba u Imotskom, po sucu Bori Misiru, u građanskopravnoj stvari tužitelja: 1. LG (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], 2. HG (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], 3. ĆG (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa] i 4. MG, iz [adresa], a koje zastupa pun. Boris Rebić, odvjetnik iz Imotskog, protiv tuženika ŽG (OIB: [osobni identifikacijski broj]) sina L, iz [adresa], kojeg zastupa pun. Krešimir Biočić, odvjetnik iz Imotskog, radi utvrđenja i dr., nakon što je dana 11. veljače 2025. god., zaključio glavnu raspravu, dana 3. travnja 2025. god.

p r e s u d i o  j e

I Prihvaća se tužiteljev zahtjev u dijelu u kojem glasi:

"Utvrđuje se da je s danom 1.3.2019.g. raskinut – prestao vrijediti kao i da je bez ikakvog pravnog učinka i pravne važnosti „Predugovor o kupoprodaji nekretnina“ sklopljen dana 28.12.2017.g. između tužitelja pod 1, 2 i 3, te pravne prednice tužitelja pod 4 kao prodavatelja te tuženika kao kupca."

II Odbija se tužiteljev zahtjev u dijelu u kojem glasi:

"Dužan je je tuženik, u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe, predati tužiteljima u mirni i nesmetani posjed nekretnine koje su bile predmetom „Predugovora o kupoprodaji nekretnina“ od 28. 12. 2017.g., odnosno: č. zgr. [katastarska čestica], č. zem.: [katastarska čestica] ukupne površine cca 100.000 m², pučkog naziva „Đardin“, sve to k. o. [katastarska općina] – Glavina odnosno po katastarskom stanju k. o. [katastarska općina]."

III Svaka stranka snosi svoje troškove nastale vođenjem ove parnice.

Obrazloženje

1. Tužitelji su u postupku naveli da su 28.12.2017. god. s tuženikom sklopili predugovor kroz određenja kojeg da su se stranke obvezale da će do kraja kolovoza 2018. god. sklopiti ugovor u kojem da će biti stipulirana prodaja nekretnina tužitelja opisanih pod II izreke ove odluke tuženiku za prodajnu cijenu 135.000 eura te k tome, uz ugovaranje da će njihov ugovor o kupoprodaji sadržavati prethodno opisane bitne sastojke, stipulirali i obvezu tuženika da tužiteljima isplati ugovorenu kaparu, a da oni/tužitelji žurno pokrenu odgovarajuće postupke u cilju da se i oni dijelovi predmeta prodaje koji su zbiljno izvanknjižno vlasnički pripadali prodavateljima zavedu u mjerodavnim evidencijama vlasništva nekretnina kao predmeti njihovog vlasništva.

2. Međutim, iako da su oni/tužitelji pokrenuli odgovarajući postupak u cilju izvršenja njihove netom opisane obveze, a tuženik, plaćanjem njima/tužiteljima 10.000 eura, ispunio dio obveze na isplatu kapare, da stranke u ugovorenom roku nisu ispunili esencijalne obveze njihovog predugovaranja.

2.1.Naime, iako da su ga oni/tužitelji po proteku ugovorenog roka za sklapanje glavnog ugovora pozvali na sklapanje glavnog ugovora tuženik da je to odbio i nadalje odbija, kako sklopiti glavni ugovor, tako i njima vratiti posjede nekretnina u koje da je stupio po sklapanju predugovora.

3. Na izloženoj osnovi, uz učinjenu dopuštenu djelomičnu preinaku zahtjeva postavljenog u tužbi (preinaku učinjenu u okviru prethodnog postupka), tužitelji su postavili zahtijevanja izložena pod I i II izreke ove odluke.

4. Tuženik je osporio istinitost navoda tužitelja i pravnu osnovanost njihovih zahtijevanja.

4.1.U potporu opisanom oponiranju, u bitnome, naveo je da u stranačkom odnosu nisu ostvarene pretpostavke zbog ostvarenja kojih bi prestali pravni učinci postignuti stranačkim predugovaranjem prodaje, a da on/tuženik nije u posjedu predmeta prodaje pa da utoliko ne postoji niti njegova obveza vraćanja tužiteljima tih predmeta, inače predmeta koje su tužitelji prodali trećemu.

5. U dokaznom postupku pročitan je Predugovor o kupoprodaji nekretnina od 28.12.2017. god., pročitano je pismeno tužitelja – U [adresa] 27.11.2018. god., pročitano je tuženikovo pismeno – [adresa], 13.12.2018. god. adresirano na tužitelje/njihovog punomoćnika, pročitane su isprave sastavnice ovosudnog spisa Z- 3896/2023, te je izveden dokaz saslušanjem prvotužitelja u statusu parnične stranke.

6. Nakon analize i ocjene stranačkih raspolaganja i rezultata dokaza izvedenih u postupku – zbog niže izloženih razloga – zauzeto je stajalište da su zahtjevi tužitelja pravno ne/osnovani baš kako je to izloženo pod I i II izreke ove odluke.

7. Jesu li stranke, kroz sastavljanje (i potpisivanje) isprave – Predugovor o kupoprodaji nekretnina od 28.12.2017. god., smjerale sklopiti predugovor ili ugovor o prodaji nekretnina, o tome naprosto ne može biti spora, prvenstveno je baš njima poznato.

7.1.Ugovorne su stranke/ovoparnične stranke, pak, kako kroz sadržaj netom prije spomenute relevantne isprave, tako i kroz sadržaj njihove korespondencije činjene prije i izvan postupka, a napokon i kroz raspolaganja činjena u ovom postupku, postupak njihovog sporazumijevanja o prodaji uparničenih nekretnina tužitelja tuženiku isključivo (uz neznatne iznimke) nazivale aktima predugovaranja.

7.2.Utoliko je ovaj sud – bez obzira što sadržaj (postignuta suglasnost o bitnim sastojcima ugovora) i neki nesporno postignuti rezultati stranačkog sporazumijevanja (sporazumijevanje o kapari) upućuju da bi stranke sklopile baš ugovor o prodaji, a ne predugovor – prvenstveno zbog respekta stranačkih stajališta da je tome baš tako – stranačke stipulacije sadržane u ispravi od 28.12.2017. god., ocijenio kao rezultat stranačke namjere da sklope predugovor, baš kako to stoji u nazivu isprave u kojem je zabilježena namjera potpisnika te isprave, dakle ovopostupnih stranaka.

8. Zauzeo je, dakle, ovaj sud stajalište da su ovoparnične stranke imale namjeru sklopiti baš predugovor o prodaji nekretnina označenih pod II izreke odluke.

9. Propisano je čl. 268. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05 – 155/23; dalje ZOO) da je predugovor ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor (st.1.), da propisi o obliku glavnog ugovora važe i za predugovor ako je propisani oblik pretpostavka valjanosti ugovora (st.2.), dakle ugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora (st.3.), da će sud na zahtjev zainteresirane strane narediti strani koja odbija sklopiti glavni ugovor da to učini u roku koji će joj odrediti (st.4.), da se sklapanje glavnog ugovora može zahtijevati u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo sklapanje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kada je prema naravi posla i okolnostima ugovor trebao biti sklopljen (st.5.) te da predugovor ne obvezuje ako su se okolnosti od njegova sklapanja toliko izmijenile da ne bi bio ni sklopljen da su takve okolnosti postojale u to vrijeme (st.6.).

10. Sporazumijevanje postignuto između stranaka 28.12.2017. god. uobličeno je u formu kakva se zahtijeva za sklapanje glavnog ugovora o prodaji nekretnine (pisanu formu) i utoliko to sporazumijevanje udovoljava imperativima st.2. čl.268. ZOO da bi se stranačko sporazumijevanje sagledavalo kao njihov predugovor o promatranoj prodaji.

10.1.Kroz određenja st. I. i II. prethodno opisane isprave, stranke su ugovorile što je predmet prodaje i kolika je cijena tom predmetu, dakle iznijele bitne sastojke njihovog ugovaranja pa su utoliko udovoljile i imperativima iz st. 3. čl. 268. ZOO da bi njihovo ugovaranje moglo biti sagledavano i kao predugovaranje kupnje nekretnine.

10.2.Napokon, kroz određenja st. I. i st. II. toč. 3. isprave koju su stranke sastavile vezano za njihovo sporazumijevanje, stranke su preuzele obvezu da na temeljima tog njihovog sporazuma sklope drugi, glavni ugovor.

11. Proizlazi, dakle, da je u stranačkom sporazumijevanju ostvareno udovoljenje baš svim imperativima koji su morali biti ostvareni da bi to stranačko ugovaranje imalo karakter predugovornog ugovaranja.

11.1.Utoliko bi, da kojim slučajem stranke nisu postigle i daljnji sporazum o uzgredicama, već na osnovi prethodno izloženih utvrđenja valjalo, uz ranije iznijeti zaključak da su stranke smjerale sklopiti predugovor o prodaji promatranih predmeta prodaje, valjalo donijeti zaključak da su baš takvu vrstu akta i sastavili.

11.2.No, stranke su ugovorile i kaparu, a ta okolnost baš, najčešće, jeste razlikovna okolnost između ugovaranja predugovorom i ugovaranja glavnim ugovorom o prodaji.

11.3.Stoga je prije donošenja zaključka o vrsti između strankama postignutog ugovaranja valjalo analizirati ugovaranje kapare i ocijeniti značenje tog ugovaranja za zauzimanje stajališta o vrsti ostvarenog ugovaranja.

12. Kazati je da je prema relevantnim stajalištima (zakonodavnom, doktrinarnom i stajalištu sudske prakse), kapara realni uglavak ugovaranja koji ima funkcije, kako znaka da je ugovor sklopljen, tako i pribave pouzdanja kod druge ugovorne strane da će davatelj kapare ispuniti svoje obveze iz ugovora.

12.1. Kazati je i to da, makar se naziva predugovorom, i sam tako nazvani rezultat stranačkih postupanja koja se poduzimaju u svrhu sklapanja glavnog pravnog posla – ugovora, jeste akt ugovor koji sadržava ugovaranje obveza (baš obveza na sklapanje glavnog ugovora i drugih predugovornih obveza s tim u vezi) pa utoliko i kapara ugovorena u aktu predugovora može biti i očitovanje znaka da je taj predugovor, kao jedna od vrsta ugovaranja, sklopljen, kao i akt očitovanja riješenosti da će biti ispunjene one obveze preuzete tim aktom, dakle obveze sklapanja glavnog ugovora u roku određenom baš u aktu predugovora i s onim sadržajem koji je izložen u tom predugovornom aktu.

13. U konkretnom slučaju, kako to proizlazi prema st. II. toč. 2. stranačkog Predugovora…., stranke su očigledno imale na umu obje funkcije kapare i tumačile je baš u smislu koji je prethodno izložen.

13.1.Ugovorile su, naime, tamo stranke da se kapara (vidjeti označeno ugovaranje) daje baš u znak da je predugovor (a ne "obični ugovor") sklopljen i da su preuzele obveze sklapanja kupoprodajnog ugovora (čitati: glavnog ugovora) te da se tada i tako dana kapara ima uračunati u ispunjenje obveze plaćanja cijene baš iz, očito budućeg, kupoprodajnog ugovora.

14. S obzirom na izloženo, ovaj sud drži da ugovaranje kapare u stranačkom predugovoru nije dovelo u pitanje kakav su, jeli predugovorni akt ili ugovor sklopile stranke realizirajući suglasnu volju 28.12.2017. god., dakle, s obzirom na ono što je izloženo u odlomku 11. ovog obrazloženja, drži da su stranke realizirale onu nakanu o sklapanju predugovora, dakle, sklopile baš valjani predugovor o prodaji nekretnina.

15. Čitanjem st. II. toč. 3. promatranog stranačkog predugovora o prodaji nekretnina od 28.12.2017. god. (sada već bez ikakove rezerve govorimo o sklopljenom predugovoru) utvrđeno je da su se stranke obvezale sklopiti glavni ugovor do kraja kolovoza 2018. god.

15.1.Pak, među strankama nije bilo spora u pogledu toga da u ugovorenom roku, dakle do kraja mjeseca kolovoza 2018. god. nisu realizirane njihove obveze na sklapanje glavnog ugovora o prodaji uparničenih nekretnina.

16.Izložili smo već zakonsko određenje (st. 5. čl. 268. ZOO) da se u slučaju neispunjenja obveza na sklapanje ugovora u predugovorom određenom roku, sklapanje tog ugovora može zahtijevati u narednom šestomjesečnom razdoblju.

16.1.U konkretnom slučaju, tužiteljska strana je pokušala u opisanom razdoblju inicirati sklapanje ugovora, no kako to proizlazi iz stranačke korespondencije (vidjeti tu korespondenciju na listovima 10 – 13 spisa), tuženik na sklapanje ugovora pod onim kondicijama određenim predugovorom (uz ugovaranje onih bitnih sastojaka kakvi su u tom predugovoru stipulirani), nije pristao.

16.2.Izostalo je tako sklapanje stranačkog glavnog ugovora na osnovi postignute suglasnosti ovopostupnih stranaka i po isteku roka koji su stranke ugovorile kao rok za sklapanje tog ugovora.

16.3.S druge, pak, strane tužitelji kao strana koja je i po proteku ugovorenog roka iskazala interes za sklapanje glavnog ugovora (vidjeti ispisano pod 16.1.) nisu u promatranom šestomjesečnom roku iskoristili ovlaštenja udjeljena im stavcima 4. i 5. čl. 268. ZOO, dakle nisu zahtijevali da sud naredi tuženiku sklapanje promatranog glavnog ugovora.

16.4.Utoliko je stranački predugovor i prestao protekom promatranog šestomjesečnog roka, dakle prestao baš 1.3.2019. god.

16.5.Stoga je, bez posebnog naglašavanja zbog čijeg je ne/činjenja izostalo sklapanje stranačkog glavnog ugovora o prodaji (makar je prema sadržaju već izloženog to i više nego prejasno) jer kontekst presuđenja i ne zahtijeva takvo posebno naglašavanje, a intervenirajući u sadržaj tog dijela tužiteljevog zahtijevanja samo ispravnim navođenjem nadnevka od kojeg stranačko predugovaranje ne proizvodi pravne učinke, dakle ispravkom – kazati ćemo, puke uzgredice, odlučeno kao pod I izreke.

17. Budući je tuženik opovrgao da je u posjedu uparničenih nekretnina te kako su tu njegovu tvrdnju potvrdili tužitelji i to, najprije kroz izjavu znanja tuženika LG, a potom i kroz izjavu volje svih stranaka (dakako, volje očitovane po njihovom zastupniku), valjalo je u okolnostima postojanja takvih suglasnih raspolaganja stranaka, o tužiteljevom zahtjevu na predaju nekretnina koje su bile predmetom stranačkog predugovaranja, odlučiti kao pod II izreke.

18. Kako su stranke, sagledavano u kvalitativno – kvantitativnom smislu, gotovo podjednako uspjele u parnici, u skladu s određenjima st. 5. čl. 154. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91 – 155/23), valjalo je odlučiti da svaka stranka snosi njene izdatke koje je imala radi vođenja ove parnice, dakle o ne dosudi parničnih troškova, odlučiti kao pod III izreke.

U Imotskom 3. travnja 2025. god.

S U D A C:

BORO MISIR

POUKA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove odluke dopuštena je žalba u roku od 15 dana Županijskom sudu, a putem ovog suda.