REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-1230/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Draženke Deladio, predsjednice vijeća, dr. sc. Srđana Šimca, suca izvjestitelja, i Nikoline Mišković, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja LEX MARIS d.o.o, Karlovac, Bogoslava Šuleka 11, OIB: 96530813118, kojeg zastupaju punomoćnici, odvjetnici u Zajedničkom odvjetničkom uredu Marko Gracin & Vatroslav Šego, Zagreb, Fra Andrije Kačića Miošića 12, protiv tuženika SRPSKA PRAVOSLAVNA

CRKVA U HRVATSKOJ, EPARHIJA ZAGREBAČKO-LJUBLJANSKA CRKVENA OPĆINA [adresa], OIB: 41346262342, kojeg zastupa punomoćnica Vladimira Hebrang, odvjetnica u Zagrebu, Ulica kralja Zvonimira 31, radi sklapanja ugovora, odlučujući o tuženikovoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-1798/2022-22 od 28. listopada 2024., u sjednici vijeća održanoj 2. travnja 2025.

p r e s u d i o  j e

Odbija se kao neosnovana tuženikova žalba i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-1798/2022-22 od 28. listopada 2024.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom prvostupanjskoga suda naloženo je tuženiku sklopiti s tužiteljem ugovor o kupoprodaji suvlasničkog dijela od 110.7/159.04 nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica] stambeno poslovna zgrada [adresa], koji suvlasnički dio je neodvojivo povezan s vlasništvom posebnog dijela opisanog kao 12. suvlasnički dio – etažno vlasništvo (E-12) stan na III (trećem) katu, koji se sastoji od pet soba, halla, kuhinje, smočnice, kupaonice, WC-a, predsoblja hodnika i lođe ukupne površine 159,04 čm, sve upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] za iznos cijene od 155.650,00 EUR, uz ostali sadržaj određen u izreci, jer će u protivnom ugovor zamijeniti presuda (točka I. izreke) te je tuženiku naloženo nadoknaditi tužitelju troškove parničnog postupka u iznosu od 27.697,00 EUR s pripadajućim zateznim kamatama (točka II. izreke).

2. Prvostupanjski sud je čitanjem isprava - Sporazuma o dobrosusjedskom uređenju međusobno imovinsko-pravnih i obvezno-pravnih odnosa od 18. veljače 2011., Dodatka br. 1. tom sporazumu od 28. lipnja 2011. i Potvrde od 1. srpnja 2013. utvrdio da je 24. rujna 2010. održan sastanak s ciljem uređenja međusobnih odnosa između društva Leora d.o.o., EĆ i AĆ s jedne strane te tuženika i društva Gospar d.o.o. s druge strane. Tim pravnim poslovima stranke potpisnice su imale za cilj, između ostalog, omogućiti da tuženik stekne dva stana u [adresa] na adresi [adresa], koji su bili u vlasništvu Leora d.o.o. i AĆ, i to prodajom po cijeni po kojoj su i kupljeni prema kupoprodajnom ugovoru, kao i rješavanje sustanarskog/suvlasničkog statusa stranaka na stanu na III. katu u zgradi na adresi [adresa]. Navedeno na način da tuženik uz pomoć prve strane kupovinom stekne vlasništvo drugog sličnog ili većeg stana u istoj zgradi te da tuženik u istom momentu Leora d.o.o. proda dio stana na III. katu koje drži u vlasništvu i posjedu po realnoj kupovnoj cijeni postignutoj prema kupoprodajnom ugovoru i to istom principu kako je druga strana postupila u prodaji dva stana u [adresa]. (čl. 2. t. 1. a. i b. Sporazuma).

3. U odnosu na tuženikov prigovor nedostatka aktivne legitimacije, prvostupanjski sud je utvrdio da je tužitelj pravni sljednik društva Leora d.o.o. i da se tuženik upravo društvu Leora d.o.o. obvezao prodati svoj suvlasnički dio stana na III. katu u zgradi na adresi [adresa] u [adresa].

4. Prvostupanjski sud je ocijenio kako su stranke sklapanjem Sporazuma postigle dogovor oko rješavanja imovinsko-pravnih pitanja povezanih sa suvlasništvom u zgradama u [adresa] i [adresa] te da prava i obaveze preuzete prethodno citiranim dijelom Sporazuma imaju značaj sklapanja predugovora, kojim su stranke preuzele obveze kasnije sklopiti drugi, glavni ugovor, u smislu odredbe čl. 268. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08 i 125/11; dalje: ZOO).

5. Prvostupanjski sud je čitanjem dva Ugovora o prodaji stana od 28. rujna 2010. utvrdio kako su obveze prve strane iz Sporazuma u cijelosti ispunjene, jer su društvo Leora d.o.o. i AĆ prodali stanove tuženiku te je sklapanje ugovora uslijedilo nakon usmeno postignutog sporazuma od 24. rujna 2010., koji je pismeno uobličen 18. veljače 2011.

6. U odnosu na tuženikove prigovore da njegova obveza na prodaju suvlasničkog dijela spornog stana na III. katu u zgradi na adresi [adresa] (čl. 2. t. 1. b. Sporazuma) nije ni nastala ni dospjela iz razloga što je tuženik vlasništvo drugog, odgovarajućeg stana na V. katu u istoj zgradi stekao kupovinom od prodavateljice EĆT bez bilo kakve pomoći tužitelja i/ili ŽĆ i AĆ, prvostupanjski sud je ocijenio da je sintagmu „uz pomoć prve strane“ trebao kao nejasnu ugovornu odredbu tumačiti tako da se istraži zajednička namjera ugovaratelja i da odgovara općim načelima obveznog prava (čl. 319. ZOO-a).

7. Prvostupanjski sud je cijeneći sadržaj iskaza tuženikovog zastupnika po zakonu UĆ, tužiteljevog zastupnika po zakonu AĆ i svjedoka EĆ ocijenio kako sintagma „uz pomoć prve strane“ nije imala značaj uvjeta nastanku tuženikove obveze, već je bila načelne naravi. Također je prvostupanjski sud uzeo u obzir da je pravomoćnom presudom Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj P-6337/2016 od 3. siječnja 2020. odbijen kao neosnovan tužbeni zahtjev za utvrđenje ništetnosti citiranog Sporazuma, Dodatka 1 sporazumu i Potvrde, kojom je pravomoćnom sudskom odlukom vezan i ovaj sud.

8. Kako je prvostupanjski sud čitanjem Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 13. srpnja 2011. utvrdio da je tuženik stekao vlasništvo drugog odgovarajućeg stana u istoj zgradi ([adresa]) od EĆT te iako tužitelj nije pridonio sklapanju tog posla, prvostupanjski sud je ocijenio da je nastala tuženikova obveza na sklapanje glavnog ugovora i to po kupoprodajnoj cijeni po kojoj je tuženik kupio svoj suvlasnički dio od 110.74/159.04 stana na III. katu, u iznosu od 155.650,00 EUR.

9. Konačno, s obzirom na to da je tužitelj za tuženikovu kupovinu drugog odgovarajućeg stana u zgradi saznao tek u veljači 2016. godine kada je tuženik predbilježio svoje pravo vlasništva u zemljišnim knjigama, ocijenio je da nije protekao rok od šest mjeseci u kojem je tužitelj mogao zahtijevati sklapanje glavnog ugovora, u smislu odredbe čl. 268. st. 5. ZOO-a.

10. Protiv pobijane presude tuženik je podnio žalbu zbog pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja, pogrešne primjene materijalnog prava i zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka.

11. Tuženik je u žalbi ponovio tvrdnje isticane u tijeku postupka pred prvostupanjskim sudom. Tuženik smatra da je prvostupanjski sud arbitrarno tumačio odredbe Sporazuma suprotno njihovom izričaju, ali i njihovom smislu. Tuženik naglašava da pitanje prodaje stanova u zgradi [adresa] nije bilo povezano s pitanjem prodaje suvlasničkog dijela stana u zgradi [adresa] pa je prvostupanjski sud pogrešno zaključio da je tužitelj ispunio svoje obveze, a tuženik svoje nije.

12. Također, tuženik smatra da su stranke jasno odredile da je uvjet nastanka tuženikove obveze na prodaju stana na III. katu zgrade [adresa] bio taj da tuženik kupi drugi jednaki ili veći stan i to uz pomoć tužitelja. Tuženik drži da je prvostupanjski sud izmijenio sadržaj ugovora time što je ocijenio da tužiteljevo nečinjenje u vezi kupnje drugog odgovarajućeg stanja nije od bilo kakvog utjecaja na nastanak tuženikove obveze. Odnosno, smatra da je pravilnim tumačenjem Sporazuma trebalo uzeti da njegova obveza na sklapanje ugovora nije nastala jer je drugi odgovarajući stan stekao bez bilo kakvog tužiteljevog posredovanja. Kako tužitelj nije ispunio svoju obvezu, sukladno odredbi čl. 358. ZOO-a niti tuženik nije dužan ispuniti svoju.

13. Tuženik drži da je prvostupanjski sud propustio uzeti u obzir njegov prigovor da su se izmijenile okolnosti od sklapanja Sporazuma, jer su znatno porasle tržišne cijene. Tuženik smatra da je pogrešno utvrđena kupoprodajna cijena za tuženikov suvlasnički dio stana na III. katu zgrade [adresa], od 155.650,00 EUR jer ni u vrijeme kada ga je tuženik stekao (2003.) tržišne cijene na toj lokaciji nisu bile 1.414,00 EUR po m2.

14. Tuženik smatra da je pogrešno primijenjeno materijalno pravo jer ne može sud obvezati stranke na sklapanje ugovora, osim kada postoji zakonska obveza sklapanja ugovora u smislu odredbe čl. 248. st. 1. ZOO-a.

15. Konačno, tuženik drži da su u obrazloženju pobijane presude izostali razlozi o tome kako je prvostupanjski sud utvrdio da je dospjela tuženikova obveza na sklapanje glavnog ugovora kao i o tome zbog čega sud nije prihvatio iskaz tuženikovog zastupnika po zakonu NĆ.

16. Tužitelj je odgovorio na tuženikovu žalbu te ju je ocijenio neosnovanom.

17. Tuženikova žalba nije osnovana.

18. Ovaj sud je ispitao pobijanu presudu na temelju odredbe čl. 365. st. 1. i 2. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23; dalje: ZPP), u dijelu u kojem se pobija žalbom, u granicama razloga navedenih u žalbi, pri čemu je po službenoj dužnosti pazio na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 13. i 14. ZPP-a, kao i na pravilnu primjenu materijalnog prava (čl. 356. ZPP-a), osim u odnosu na primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka.

19. Predmet spora je tužbeni zahtjev kojim tužitelj zahtijeva sklapanje kupoprodajnog ugovora čije su bitne sastojke (predmet i cijenu) stranke odredile u međusobno sklopljenom Sporazumu o dobrosusjedskom uređenju međusobno imovinsko – pravnih i obvezno - pravnih odnosa od 18. veljače 2011. (dalje: Sporazum).

20. Prije svega, ovaj sud drži da je prvostupanjski sud ispravno ocijenio da odredbe čl. 2. st. 1. t. a. i b. Sporazuma sadržajno predstavljaju predugovor, jer su njima stranke preuzele obvezu da će sklopiti drugi, glavni ugovor i da predugovor obvezuje jer sadrži bitne sastojke glavnog ugovora (čl. 268. st. 3. ZOO-a).

21. Neosnovani su tuženikovi žalbeni navodi o tome da tužiteljeva obveza prodaje stanova na adresi [adresa] u [adresa] nije ni u kakvoj vezi s tuženikovom obvezom sklapanja spornog ugovora, koje obveze su stranke preuzele na temelju međusobno sklopljenog Sporazuma. Stranke su kao ciljeve sklopljenog Sporazuma odredile, između ostaloga, stjecanje punopravnog vlasništva SPCH (tuženika) na dva stana u [adresa] te razrješenje suvlasničkog statusa stranaka na stanu na III. katu u [adresa], pri čemu je namjera stranaka bila da tužitelj stekne isključivo vlasništvo toga stana pod daljnjim pretpostavkama određenim Sporazumom.

22. Iz iskaza tuženikovog zastupnika po zakonu UĆ, koji je u tom dijelu usklađen s iskazima tužiteljevog zastupnika po zakonu AĆ i svjedoka EĆ, proizlazilo je da je tuženik imao za cilj stjecanje vlasništva na pojedinim etažnim jedinicama u zgradama na adresi [adresa] i [adresa] koje zgrade su prije Jugoslavenske komunističke vladavine bile u cijelosti u njegovom vlasništvu. Također, Sporazumom je utvrđeno da je suradnja između potpisnika započela prodajom stanova u [adresa] tuženiku (čl. 3. j t. 1. Sporazuma), čime je djelomično ostvaren tuženikov cilj sklapanja Sporazuma.

23. Dalje, UĆ je pojasnio da je prilikom sklapanja Sporazuma vodio računa o tome da tuženikov suvlasnički dio u zgradi na adresi [adresa], ne padne ispod 50%, zbog čega su stranke odgodile tuženikovu obvezu prodaje suvlasničkog dijela stana na trećem katu i uvjetovale je time da tuženik stekne vlasništvo drugog stana u toj zgradi koji će biti jednake veličine ili veći (odgodni uvjet). Pri objašnjenju razloga zbog čega su stranke u spornu odredbu Sporazuma dodale da će tuženik kupiti drugi odgovarajući stan uz tužiteljevu pomoć, UĆ je objasnio da je u trenutku sklapanja Sporazuma tuženik bio pregovarao oko kupovine stana obitelji E te da se tužiteljeva pomoć trebala sastojati u tome da on odustane od sudjelovanja u sporu koji je bio zabilježen na toj nekretnini.

24. Međutim, ovaj sud tumačenjem Sporazuma u ukupnosti njegovih odredaba, ocjenjuje da stranke tuženikovu obvezu na prodaju suvlasničkog dijela stana na III. katu nisu uvjetovale time da tuženik stekne vlasništvo točno određenog drugog stana u zgradi (onog obitelji E), jer bi u takvoj situaciji to izrijekom i navele. Naprotiv, bilo je odlučno da to bude bilo koji drugi stan u zgradi koji je jednake veličine ili veći. Tome u prilog govori iskaz UĆ u dijelu da je tuženik nastojao zadržati većinski suvlasnički udio u zgradi.

25. Također, ovaj sud smatra da tužitelj nije mogao svojom aktivnošću pridonijeti kupovini drugih stanova u zgradi, koje nisu njegovo vlasništvo niti na njima ima bilo kakva stvarna prava ili vodi određene sporove, izuzev na način kako su to tvrdili svjedoci EĆ i tužiteljev zastupnik po zakonu AĆ - medijacijom sa susjedima. Zato je pravilna ocjena prvostupanjskog suda da je sintagma „uz pomoć prve strane“ bila načelne naravi.

26. Međutim, sve i da tome nije tako već da je „pomoć prve strane“ bio uvjet nastanka tuženikove obveze, kako to on tvrdi, takva bi tužiteljeva obveza predstavljala nemoguću činidbu, jer tužitelj objektivno ne može pridonijeti realizaciji kupoprodaje drugih stanova u zgradi. Također, takva je obveza i nedovoljno određena. Slijedom navedenog, sve i da je namjera stranaka bila uvjetovati nastanak tuženikove obveze tužiteljevom pomoći pri kupnji drugog odgovarajućeg stana, takav bi uvjet bio ništetan zbog nemoguće i nedodredive činidbe (čl. 270. st. 1. ZOO-a). Međutim, ništetnost neke odredbe ugovora ne povlači ništetnost ugovora ako on može opstati bez ništetne odredbe i ako ona nije bila ni uvjet ugovora ni odlučujuća pobuda zbog koje je ugovor sklopljen (čl. 324. st. 1. ZOO-a). Ciljevi sklapanja sporazuma bili su tuženikovo stjecanje vlasništva stanova u zgradi [adresa] i tužiteljevo stjecanje samovlasništva na stanu na III. katu u zgradi [adresa] pod uvjetom da tuženik stekne drugi odgovarajući stan i oni su ostvarivi i bez ove sporne odredbe.

27. Neosnovani su tuženikovi žalbeni navodi o tome da je kupoprodajna cijena suviše niska, uspoređujući je s tržišnim cijenama iz 2003. godine, a pogotovo onima danas. Stranke su Sporazumom jasno odredile visinu kupoprodajne cijene, i to u više ugovornih odredaba kojim su odredile da će stanove vrednovati prema stvarnoj postignutoj ugovornoj cijeni po kojoj su stečeni od bivših vlasnika (čl. 3. t. 1. b. Sporazuma). Tužitelj je priložio dokaz - Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 14. travnja 2003. kojim je tuženik kupio sporni suvlasnički udio stana na trećem katu zgrade [adresa] u [adresa] od BĆ po cijeni od 155.650,00 EUR. Tuženik nije priložio bilo kakve dokaze iz kojih bi proizlazilo da je kupoprodajna cijena po kojoj je stekao vlasništvo spornog stana bila viša.

28. Također, kako su stranke Sporazumom jasno odredile način određivanja kupoprodajne cijene i vezale je za određeni vremenski trenutak u prošlosti, nije primjenjivo pozivanje na izmijenjene okolnosti. Odredbama čl. 369. - 371. ZOO-a je propisano pod kojim se pretpostavkama može zahtijevati izmjena ili raskid ugovora zbog promijenjenih okolnosti. Tako je odredbom čl. 369. st. 2. ZOO-a određeno da izmjenu ili raskid ugovora ne može zahtijevati strana koja se poziva na promijenjene okolnosti ako je bila dužna u vrijeme sklapanja ugovora uzeti u obzir te okolnosti ili ih je mogla izbjeći ili savladati. Tuženik je u vrijeme sklapanja ugovora morao uzeti u obzir da se tržišne cijene nekretnina mijenjaju, ali je pristao prodati svoj suvlasnički dio stana po cijeni koja je ostala vezana za određeni vremenski trenutak u prošlosti.

29. Slijedom svega navedenog, odlučeno je kao u izreci (čl. 368. st. 1. ZPP-a).

Zagreb, 2. travnja 2025.

Predsjednica vijeća

Draženka Deladio