Republika Hrvatska
Općinski sud u Pazinu
Stalna služba u Poreču-Parenzo
Turistička ulica 2, 52440 Poreč-Parenzo
Posl. br. P-278/2024-8
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Poreču-Parenzo po sucu tog suda Sanji Oroz kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužiteljice FL, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po punomoćniku Slavenu Boljunu, odvjetniku u Puli, protiv tuženika Grada Pule – Pola, OIB: 79517841355, iz Pule, Forum 1, radi isplate, nakon javne glavne rasprave zaključene 15. siječnja 2025. u prisutnosti punomoćnika stranaka, 26. ožujka 2025.
p r e s u d i o j e
I Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:
"I. Nalaže se tuženiku platiti tužiteljici na ime sniženja cijene iznos od 5.370,89 EUR / 40.467,00 HRK zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja teče od 16. prosinca 2021. do 31. prosinca 2022. po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2023. do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, u roku od 15 dana.
II. Nalaže se tuženiku naknaditi tužiteljici troškove ovog parničnog postupka zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja teče od dana donošenja prvostupanjske presude po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, u roku od 15 dana."
II Dužna je tužiteljica naknaditi tuženiku parnični trošak u visini 54,00 eura sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od dana presuđenja pa do isplate, po stopi koja se određuje sukladno odredbi čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023, 155/2023, dalje: ZOO), u roku 15 dana.
Obrazloženje
1. Tužiteljica u tužbi tvrdi da su stranke sklopile Ugovor o kupoprodaji ovjeren kod javnog bilježnika Denisa Krajcara pod br. OV-6716/2021 dana 15. studenog 2021. (u daljnjem tekstu: Ugovor) kojim je tužiteljica kupila, a tuženik prodao za cijenu od 131.271,00 kuna nekretninu navedenu u čl. I. istog Ugovora: '' k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], površine 133 m2''. Budući da se sporna nekretnina k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], nalazi između druge dvije nekretnine koje su također u vlasništvu tužiteljice i to k. č. br. [katastarska čestica] te k. č. br. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina], nakon sklapanja Ugovora tužiteljica da je za potrebe svojih građevinskih planova te s namjerom da objedini sve tri k.č. u jednu, od GEA PLUS d.o.o.-a, odnosno od FLI, dipl. ing. geod., naručila izradu Geodetskog elaborata br. 2022-22 (broj elaborata iz zbirke GE: 55/2023, k. o. [katastarska općina]) od 03. listopada 2022. (u daljnjem tekstu: Elaborat) i to radi provedbe rješenja o utvrđivanju građevne čestice, evidentiranja, brisanja ili promjene podataka o zgradama i drugim građevinama te radi evidentiranja stvarnog položaja pojedinačnih već evidentiranih katastarskih čestica. Naručivanju Elaborata od strane tužiteljice da je prethodila izrada tzv. Elaborata utvrđenja s danom 16. ožujka 2022. (također od strane GEA PLUS d.o.o.) s obzirom da je tuženik imao praksu i temeljem takvih elaborata koji se ne provode u katastru i zemljišnim knjigama, već služe samo za postizanje dogovora među strankama, priznavati sniženje cijene. Međutim, tuženik je po zahtjevu tužiteljice od 21. ožujka 2022. ipak uputio tužiteljicu na provedbu elaborata koji ima pravnu snagu provedbe u katastru i zemljišnim knjigama te je stoga prema toj uputi Grada izrađen novi elaborat s danom 03. listopada 2022. koji je u konačnici i proveden u katastru i zemljišnim knjigama. Na taj konačni Elaborat koji se proveo u katastru i zemljišnim knjigama tuženik je dao svoju suglasnost. U tijeku izrade tzv. Elaborata utvrđenja od 16. ožujka 2022. tužiteljici da su stručne osobe geodetske struke priopćile da sporna k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], ne sadrži 133 m², kao što je bilo navedeno u Ugovoru, prijašnjem zemljišnoknjižnom izvatku i Elaboratu u tablici pod nazivom ''dosadašnje stanje'', posebice Tehničko izvješće, već samo 92 m², kao što je navedeno u Elaboratu pod nazivom ''novo stanje'', a po provedbi Elaborata i u aktualnom zemljišnoknjižnom izvatku. Odmah po saznanju za ovaj materijalni nedostatak tužiteljica da je istaknula prigovor zbog skrivenog nedostatka stvari i 21. ožujka 2022. podnijela zahtjev da joj se isplati razlika između vrijednosti stvari bez nedostatka i vrijednosti stvari s nedostatkom u vrijeme sklapanja ugovora, sve sukladno vrijednosti zemljišta navedenoj u Ugovoru u ukupnom iznosu od 131.271,00 kuna za 133 m², odnosno po cijeni od 987,00 kuna po kvadratnom metru. Tuženik da je, međutim, otklonio njezin zahtjev kao neosnovan. Razlika u površini zemljišta od 41 m² da predstavlja skriveni nedostatak koji tužiteljica nije mogla otkriti uobičajenim pregledom prilikom preuzimanja stvari. Tužiteljica da je nadalje pravodobno i uredno obavijestila prodavatelja o nedostatku, što sukladno čl. 410. st. 1. toč. 3. Zakona o obveznim odnosima znači da je ovlaštena zahtijevati razmjerno sniženje cijene, odnosno povrat iznosa koji odgovara umnošku manjka kvadratnih metara (41 m²) i vrijednosti nekretnine po kvadratnom metru koja proizlazi iz samog Ugovora (987,00 kn/m²). Slijedom navedenog, predlaže donošenje presude sadržaja citiranog u izreci.
2. Tuženik u odgovoru na tužbu navodi da su tužba i tužbeni zahtjev neosnovani u cijelosti, te se istima protivi. Ističe kako u ovoj pravnoj stvari nije sporno da je tužiteljica putem javnog nadmetanja održanog 13. listopada 2021. kupila od Grada Pule-Pola nekretninu k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] površine 133 m2 te da se nakon isplate kupoprodajne cijene uknjižila kao vlasnica predmetne nekretnine 16. prosinca 2021. Također da nije sporno da je tužiteljica vlasnica i nekretnina k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], a između kojih čestica se nalazi sporna čestica k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]. Međutim, predmetne čestice k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] i k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] da su nastale tek provedbom Geodetskog elaborata broj 2022-22 od 03. listopada 2022., dakle nakon što je tužiteljica kupila nekretninu k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] od Grada Pule- Pola. Naime, tužiteljica da je nakon kupnje nekretnine k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] naručila izradu Geodetskog elaborata broj 2022-22, a u svrhu provedbe rješenja o utvrđenju građevne čestice, evidentiranja, brisanja ili promjene podataka o zgradama ili drugim građevinama te evidentiranja stvarnog položaja pojedinačnih već evidentiranih katastarskih čestica. Iz predmetnog elaborata da jasno proizlazi da je ulazna površina k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (upisana pod „dosadašnje stanje“) jednaka površini koja je iskazana u Ugovoru o kupoprodaji Klasa 944-05/21-01/70 od 02. studenog 2021. te iznosi 133 m2. Također, iz predmetnog elaborata da je razvidno da ulazna površina nekretnina k. č. zgr [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] iznosi 165 m2, a k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] 205 m2 (upisane pod „dosadašnje stanje“). U dijelu predmetnog elaborata pod nazivom „novo stanje“ da je razvidno da je prijašnja k. č. zgr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] površine 165 m2 poništena te je dobila novi broj katastarske čestice i to k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], površine 173 m2; prijašnja k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] površine 205 m2 cijepana je na dvije katastarske čestice i to k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] površine 136 m2 i k. č. [katastarska čestica] površine 136 m2 (ukupna površina 272 m2) dok je sporna k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] površine 133 m2 promijenjena na način da joj je površina smanjena na 92 m2. Iz gore navedenog jasno proizlazi da je tužiteljica izradom predmetnog elaborata neosnovano povećala površine k. č. zgr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (sada k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]) za 8 m2 te k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (sada k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] i k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) za 67 m2 dok je površina sporne k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] smanjena za 41 m2. Dakle, prilikom izrade elaborata povećala se površina katastarskih čestica k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] i k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], a smanjila se površina sporne čestice k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]. Također, da je bitno za istaknuti da je ukupni zbroj površina čestica k. č. zgr. [katastarska čestica], k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina] prije izrade elaborata iznosio 503 m2 dok nakon izrade elaborata zbroj površina predmetnih čestica iznosi 537 m2 iz čega proizlazi da je ukupna površina predmetnih čestica, koje su sve u vlasništvu tužiteljice, povećana za 34 m2. Isto tako, tuženik ističe da je iz Uvjerenja o povijesti promjena u katastarskom operatu Klasa: 936-02/15-05/89 za spornu k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] razvidno da je sporna čestica nastala još 2001. godine prijavnim listom parcelacije te da od nastanka pa do dana izdavanja predmetnog uvjerenja nije bilo evidentiranih promjena oblika, površine niti načina uporabe zemljišta. Iz svega navedenog, da nedvojbeno proizlazi da je površina sporne čestice k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u trenutku sklapanja Ugovora o kupoprodaji Klasa 944-05/21-01/70 od 02. studenog 2021. bila 133 m2 te da je upravo tužiteljica izradom i provedbom Geodetskog elaborata broj 2022-22 od 03. listopada 2022. samoinicijativno smanjila površinu sporne čestice u korist katastarskih čestica k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] i k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]. Osim toga, isprave koje je tužiteljica dostavila uz tužbu da ne dokazuju da je sporna čestica imala nedostatak u vezi površine na koji se tužiteljica neosnovano poziva već upravo suprotno, da proizlazi da je ulazna površina sporne čestice upravo 133 m2. Dakle, Grad Pula-Pola je kao zemljišnoknjižni vlasnik nekretnine k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], prilikom provođenja natječaja i sklapanja Ugovora o kupoprodaji postupao sukladno zakonu i pažnjom dobrog gospodara budući da na predmetnoj nekretnini nisu postojala nikakva ograničenja u prometu te Grad Pula-Pola nije imao nikakvih saznanja o tome da bi eventualno postojala razlika između površine nekretnine koja je upisana u katastru odnosno zemljišnim knjigama i površine nekretnine na terenu, a kako to u tužbi navodi tužiteljica. Pored svega navedenog, tuženik ističe da je točkom XI stavkom 1. Ugovora kupoprodaji Klasa:944-05/21-01/70 od 02. studenog 2021. izričito ugovoreno da se sporna nekretnina k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] prodaje prema načelu „viđeno-kupljeno“, a što ima značenje isključenja prodavateljeve odgovornosti za materijalne nedostatke stvari sukladno članku 408. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine br. Narodne novine br. 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023), budući da prodavatelj Grad Pula-Pola nije znao ni za kakve nedostatke pouzdajući se u zemljišnoknjižno i katastarsko stanje u kojima je bila upisana jednaka površina sporne nekretnine i to 133 m2. Dakle, Grad Pula-Pola kao prodavatelj i tužiteljica kao kupac sklopivši Ugovor o kupoprodaji nekretnine ugovorili su isključenje odgovornosti prodavatelja Grada Pule-Pola za materijalne nedostatke. Stoga, i u slučaju da se utvrdi da su osnovani navodi tužiteljice da je nakon kupnje predmetne nekretnine utvrdila da je površina sporne nekretnine manja za 41 m2, Grad Pula-Pola ne odgovara za predmetni nedostatak iz razloga jer je predmetna nekretnina kupljena prema načelu „viđeno-kupljeno“. Slijedom svega navedenog tuženik predlaže da naslovni sud po provedenom postupku odbije tužbeni zahtjev tužiteljice u cijelosti uz nalog tužiteljici da tuženiku nadoknadi parnični trošak.
3. U dokaznom postupku pročitano je: izvadak iz zemljišne knjige povijesni prikaz (str. 5-6, 8-11), izvod iz katastarskog plana (str. 12), ugovor o kupoprodaji od 02.11.2021. (str. 13-16), dopis od 21.03.2022. (str. 17), uvjerenje o povijesti promjena u katastarskom operatu za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], (str. 18-19), dopis od 14.09.2023. (str. 20-21), geodetski elaborat (str. 22-68), dok su svi preostali dokazni prijedlozi odbijeni, jer je stajalište suda da se iz istih ne bi utvrdile odlučne činjenice.
4. Tužbeni zahtjev nije osnovan.
5. Među strankama nije sporno da su sklopile Ugovor o kupoprodaji ovjeren kod javnog bilježnika Denisa Krajcara pod br. OV-6716/2021 dana 15. studenog 2021. kojim je tužiteljica kupila, a tuženik prodao za cijenu od 131.271,00 kuna nekretninu navedenu u čl. I. istog Ugovora: '' k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], površine 133 m2''.
5.1. Nije sporno niti to da se sporna nekretnina k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], nalazi između druge dvije nekretnine koje su također u vlasništvu tužiteljice i to k. č. br. [katastarska čestica] te k. č. br. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina], te da je tužiteljica nakon sklapanja predmetnog ugovora za potrebe svojih građevinskih planova te s namjerom da objedini sve tri k.č. u jednu, od GEA PLUS d.o.o.-a, odnosno od FLI, dipl. ing. geod., naručila izradu Geodetskog elaborata br. 2022-22 (broj elaborata iz zbirke GE: 55/2023, k. o. [katastarska općina]) od 03. listopada 2022. i to radi provedbe rješenja o utvrđivanju građevne čestice, evidentiranja, brisanja ili promjene podataka o zgradama i drugim građevinama te radi evidentiranja stvarnog položaja pojedinačnih već evidentiranih katastarskih čestica.
5.2. Nesporno je i to, jer to tuženik ne osporava, da je naručivanju Elaborata od strane tužiteljice prethodila izrada tzv. Elaborata utvrđenja s danom 16. ožujka 2022. (također od strane GEA PLUS d.o.o.) s obzirom da je tuženik imao praksu i temeljem takvih elaborata koji se ne provode u katastru i zemljišnim knjigama, već služe samo za postizanje dogovora među strankama, priznavati sniženje cijene, ali da je tuženik po zahtjevu tužiteljice od 21. ožujka 2022. ipak uputio tužiteljicu na provedbu elaborata koji ima pravnu snagu provedbe u katastru i zemljišnim knjigama, pa da je stoga prema toj uputi Grada izrađen novi elaborat s danom 03. listopada 2022. koji je u konačnici i proveden u katastru i zemljišnim knjigama.
5.3. Nije sporno niti to da je na taj konačni Elaborat koji se proveo u katastru i zemljišnim knjigama tuženik je dao svoju suglasnost, kao ni to da je tužiteljica tuženiku podnijela prigovor zbog skrivenog nedostatka stvari i 21. ožujka 2022. sa zahtjevom da joj se isplati razlika između vrijednosti stvari bez nedostatka i vrijednosti stvari s nedostatkom u vrijeme sklapanja ugovora, sve sukladno vrijednosti zemljišta navedenoj u Ugovoru u ukupnom iznosu od 131.271,00 kuna za 133 m², odnosno po cijeni od 987,00 kuna po kvadratnom metru, koji je njezin zahtjev tuženik otklonio kao neosnovan.
6. Sporno među strankama je slijedeće:
- je li nekretnina k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] u trenutku sklapanja Ugovora o kupoprodaji od 15. studenog 2021. (koji je ranije opisan) imala površinu 133m2 kako stoji u predmetnom ugovoru ili je njezina površina bila 92m2, budući tužiteljica tvrdi da su u tijeku izrade tzv. Elaborata utvrđenja od 16. ožujka 2022. tužiteljici stručne osobe geodetske struke priopćile da sporna k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], ne sadrži 133 m², kao što je bilo navedeno u Ugovoru, prijašnjem zemljišnoknjižnom izvatku i Elaboratu u tablici pod nazivom ''dosadašnje stanje'', posebice Tehničko izvješće, već samo 92 m², kao što je navedeno u Elaboratu pod nazivom ''novo stanje'', a po provedbi Elaborata i u aktualnom zemljišnoknjižnom izvatku,
- predstavlja li razlika u površini zemljišta k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] od 41 m² skriveni nedostatak koji tužiteljica nije mogla otkriti uobičajenim pregledom prilikom preuzimanja stvari, na temelju kojeg tužiteljica ima pravo na razmjerno sniženje cijene, odnosno povrat iznosa koji odgovara umnošku manjka kvadratnih metara (41 m²) i vrijednosti nekretnine po kvadratnom metru koja proizlazi iz samog Ugovora (987,00 kn/m²), jer to tvrdi tužiteljica, a tuženik osporava.
7. Čitanjem izvatka iz zemljišne knjige povijesni prikaz (str. 5-6, 8-11), utvrđeno je da je nekretnina k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], u zemljišnim knjigama bila upisana s površinom 133 m² do provedbe prijavnog lista pod brojem Z-7398/2023, Klasa: 932- 06/2023-02/2018 od 27. travnja 2023., kada je površina te čestice smanjena na 92 m²; a da je nekretnina ranije oznake k. č. [katastarska čestica] zgr., k. o. [katastarska općina], ranije bila upisana s površinom 165 m² kada je pod brojem Z-7398/2023 ispisana, te je dobila novu oznaku k. č. [katastarska čestica] i ukupnu površinu 173 m², dakle njezina je površina povećana za 8 m². Također je utvrđeno da je nekretnina k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] bila upisana s površinom 205 m², da bi zatim ista bila ispisana pod brojem Z-7398/2023, kada je pri provedbi prijavnog lista Klasa: 932-06/2023-02/218 od 27. travnja 2023. cijepana u nove k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica], svaka sa površinom 136 m², iz čega proizlazi da se površina te nekretnine povećala za 67 m². Iz predmetnih je zemljišnoknjižnih izvadaka razvidno da je vlasnica nekretnina k. č. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], a što među strankama nije sporno – tuženica, dok je nekretnina novoformirana k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] s površinom 136 m² ispisana zajedno sa ranijom suvlasnicom ČL pod brojem Z-13871/2023. Iz izvoda iz katastarskog plana (str. 12), razvidno je da su nekretnine sada oznake k. č. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina] susjedne, odnosno da iste graniče.
7.1. Čitanjem ugovora o kupoprodaji od 02. studenog 2021. (str. 13-16), utvrđeno je da je u čl. II ugovorena cijena 131.271,00 kn, a da je predmetni ugovor sklopljen na osnovi čl. 15. i 16. Odluke o uvjetima i postupku natječaja za prodaju nekretnina, osnivanju prava građenja i davanja u zakup građevinskog zemljišta (SN Grada Pule 2/97, 6/98 i2/99) i Odluke gradonačelnika Grada Pule o prihvatu ponude i sklapanju ugovora o kupoprodaji nekretnina od 20. listopada 2021. Klasa: 944-05/21- 01/57. Također je utvrđeno da je predmetnim ugovorom ovdje tužiteljica kao kupac, preuzela obvezu ovdje tuženiku platiti troškove izrade elaborata procjene nekretnina, iz čega sud zaključuje da je sklapanju tog ugovora prethodila procjena sporne nekretnine. U čl. XI ugovoreno je da prodavatelj, ovdje tuženik, jamči kupcu, ovdje tužiteljici, da je prodana nekretnina isključivo vlasništvo prodavatelja, a da se ista prodaje prema načelu "viđeno – kupljeno", što da isključuje sve naknade prigovore kupca.
7.2. Čitanjem dopisa od 21. ožujka 2022. (str. 17), utvrđeno je da se dana 24. ožujka 2022. tužiteljica obratila tuženiku s predmetnim dopisom u kojem ističe prigovor zbog skrivenog nedostatka stvari sukladno čl. 404. i 410. Zakona o obveznim odnosima, te traži vraćanje novčanog iznosa u visini ukupno 41.454,00 kn, odnosno 987,00 kn/m².
7.3. Čitanjem uvjerenja o povijesti promjena u katastarskom operatu za k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (str. 18-19), utvrđeno je da je ista nastala 2001. u predmetu broj UP/I-932-07/01-01/186 prijavnim listom parcelacije, te da od dana nastanka do dana izdavanja tog uvjerenja 26. kolovoza 2015., na istoj nije bilo evidentiranih promjena oblika, površine, ni načina uporabe zemljišta, a evidentirana površina za predmetnu k.č. da je 133m².
7.4. Čitanjem dopisa od 14. rujna 2023. (str. 20-21), utvrđeno je da je tuženik odgovorio tužiteljici vezano za njezin zahtjev iz dopisa od 21. ožujka 2022. na način da smatra da je njezin zahtjev za povrat dijela kupoprodajne cijene radi nedostatka prodane stvari zbog umanjene ukupne površine nekretnine neosnovan, te da istom nije u mogućnosti udovoljiti iz razloga jer da je tužiteljica kao kupac od k. č. [katastarska čestica] zgr. površine 165 m², k. č. [katastarska čestica] površine 205 m² i k. č. [katastarska čestica] površine 133 m², sve k. o. [katastarska općina], oblikovala i formirala četiri nove građevinske čestice i to k. č. [katastarska čestica] površine 173 m², k. č. [katastarska čestica] površine 136 m², k. č. [katastarska čestica] površine 136 m² i k. č. [katastarska čestica] površine 92 m², sve k. o. [katastarska općina].
7.5. Čitanjem geodetskog elaborata (str. 22-68), utvrđeno je da je ulazna površina k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (upisana pod „dosadašnje stanje“) jednaka površini koja je iskazana u Ugovoru o kupoprodaji Klasa 944-05/21-01/70 od 02. studenog 2021., odnosno ukupno 133 m²; da je površina nekretnine k. č. zgr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] 165 m², a k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] 205 m² (upisano pod „dosadašnje stanje“). U predmetnom elaboratu pod nazivom „novo stanje“ utvrđeno je da je prijašnja k. č. zgr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] površine 165 m² poništena, te je dobila novi broj i to k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], površine 173 m²; prijašnja k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] površine 205 m² cijepana je na dvije katastarske čestice i to k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] površine 136 m² i k. č. [katastarska čestica] površine 136 m² (ukupna površina 272 m²), dok je k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] površine 133 m² (nekretnina koja je predmetom ovog postupka – op.a.) promijenjena na način da joj je površina smanjena na 92 m². Sve ovo je utvrđeno i kako je ranije navedeno čitanjem priloženih zemljišnoknjižnih izvadaka. Ovaj je geodetski elaborat sačinjen za investitora FL, ovdje tužiteljicu, a radi evidentiranja građevine i evidentiranja već evidentiranih katastarskih čestica. Uvidom u kopiju katastarskog plana "stanje prije promjene" na str. 37 spisa i u kopiju katastarskog plana "predloženo novo stanje", razvidno je da je k. č. [katastarska čestica], oblikom i površinom prema stanju prije promjene veća od predloženog novog stanja. Čitanjem predmetnog elaborata (str. 44 - Izvješće o utvrđivanju međa i drugih granica, te o novom razgraničenju) je također utvrđeno da se istim evidentira stvarni položaj već evidentiranih katastarskih čestica za k. č. zgr. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica], pa da je uvidom u arhivu geodetskih elaborata utvrđeno da je k. č. [katastarska čestica] nastala parcelacijom tadašnje k. č. [katastarska čestica], no površina k. č. [katastarska čestica] da nije bila koordinatno određena i izračunata, nego da je dobivena dopunom na ukupnu površinu sukladno pravilima struke, čime da je stvorena gruba pogreška koja se predmetnim elaboratom ispravlja. Sukladno Uputi vezano za postupak izrade parcelacijskih i drugih geodetskih elaborata kao tehničke osnove za održavanje katastarskog operata (digitalnog katastarskog plana) od 10. lipnja 2023., u elaboratu (na skici mjerenja i popisu koordinata), da su iskazani mjerni podaci o stvarnom stanju predmetne katastarske čestice (k. č. [katastarska čestica] – op.a.). Na stranici 49-50 spisa, odnosno u Tehničkom izvješću predmetnog elaborata stoji da kada katastarske čestice iz dosadašnjeg stanja cijele prelaze u katastar nekretnina i kada je razlika u površini između površine Pk upisane u knjižni dio katastarskog operata i Pm površine izračunate iz mjerni koordinata izvan razlike dozvoljene u čl. 93. Zakona o državnom izmjeri i katastru nekretnina (NN 112/18, 39/22), te kada uvidom u arhivu katastarskog ureda nije utvrđen uzrok razlike, da se smatra da se radi o gruboj pogrešci o osnivanju i održavanju katastra iz st. 3. čl. 93. Zakona o državnoj izmjeri i katastru nekretnina (NN 112/18, 39/22), koje se tim elaboratom ispravljaju prema stanju utvrđenom terenskim mjerenjima, pa da se grube greške ispravljaju za k. č. [katastarska čestica].
8. Iz navedenog doista proizlazi, kako to i tvrdi tuženik, da je upravo tužiteljica izradom predmetnog elaborata povećala površine k. č. zgr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (sada k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]) za 8 m², te k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] (sada k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] i k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) za 67 m², dok je površina sporne k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] smanjena za 41 m², odnosno da je ukupni zbroj površina čestica k. č. zgr. [katastarska čestica], k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina] prije izrade elaborata iznosio 503 m2 dok nakon izrade elaborata zbroj površina predmetnih čestica iznosi 537 m2 iz čega proizlazi da je ukupna površina predmetnih čestica, koje su sve u vlasništvu tužiteljice, povećana za 34 m2.
8.1. U predmetnom je elaboratu navedeno da postoji gruba pogreška koja je nastala prilikom osnivanja i održavanja katastarskog operata, pa da će se ispraviti razlika u površini k. č. [katastarska čestica] koja je izračunata iz koordinata lomnih točaka novoutvrđenih granica katastarske čestice, u odnosu na površinu upisanu u katastarski operat (čl. 93. st. 3. Zakona o državnoj izmjeri i katastru nekretnina (NN 112/18, 39/22)), međutim iz predmetnog elaborata je također razvidno kako je ranije navedeno, da je predmetnim elaboratom izmijenjen oblik za k. č. br. [katastarska čestica], u odnosu na ranije evidentirani oblik predmetne čestice u katastarskom operatu, a polazišna osnova za ovakovo utvrđenje je bilo utvrđenje da su sve međe na terenu vidljive i nesporne, pa kako se predmetna nekretnina nalazi između nekretnina koje su obje u vlasništvu tužiteljice i slijedom svega navedenog, stajalište je suda u postupku nije utvrđeno da je u vrijeme sklapanja ugovora o kupoprodaji od 15. studenog 2021. površina nekretnine k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] koja je bila predmetom kupoprodaje, bila manja upravo za 41 m² kako to tvrdi tužiteljica u ovom postupku.
8.2. Osim toga, obzirom na sve navedeno, stajalište je suda da utvrđena gruba pogreška koja je nastala prilikom osnivanja i održavanja katastarskog operata, uslijed koje je ispravljana razlika u površini k. č. [katastarska čestica] koja je izračunata iz koordinata lomnih točaka novoutvrđenih granica katastarske čestice, u odnosu na površinu upisanu u katastarski operat (sukladno čl. 93. st. 3. Zakona o državnoj izmjeri i katastru nekretnina (NN 112/18, 39/22)) je ispravljena u Geodetskom elaboratu sačinjenom za tužiteljicu kao investitora za potrebe provođenja promjena u katastru zemljišta izrađenog u svrhu provedbe rješenja o utvrđivanju građevne čestice, evidentiranje, brisanje ili promjenu podataka o zgradama ili drugim građevinama, te evidentiranje stvarnog položaja pojedinačnih već evidentiranih katastarskih čestica na k. č. br. [katastarska čestica] zgr., 5131/9 i 5132/38 sve k. o. [katastarska općina], i sada sve u vlasništvu tužiteljice, pa da isto ne predstavlja i ne može predstavljati skriveni nedostatak sukladno odredbi čl. 404. st. 1. ZOO-a.
8.3. Nadalje, odredbom čl. 408. st. 1. ZOO-a je propisano da ugovaratelji mogu ograničiti ili sasvim isključiti prodavateljevu odgovornost za materijalne nedostatke stvari, a stajalište je suda da su to stranke ovog postupka i učinile ugovorivši u čl. IX predmetnog kupoprodajnog ugovora od 15. studenog 2021. da se predmetna nekretnina prodaje prema načelu "viđeno – kupljeno" što da isključuje sve naknade prigovore kupaca. Osim toga iz predmetnog ugovora o kupoprodaji ne proizlazi da bi cijena koja je ugovorena za spornu nekretninu bila utvrđena po m² iste, već je ista proizašla na temelju elaborata procjene i ponude tužiteljice koju je ista dala u postupku javnog natječaja za prodaju nekretnina tuženika.
9. Slijedom svega navedenog, tužbeni je zahtjev neosnovan, te je odlučeno kao u točki I izreke presude, a tuženiku je priznat trošak postupka u vidu putnog troška za pristup automobilom punomoćnika iz Pule na ročište u Poreč u iznosu ukupno 54,00 eura 120 km – 30% cijene goriva S98/L/km (0,45 eura) sve sukladno čl. 154. st. 1 Zakona o parničnom postupku (Sl. list SFRJ 4/1977, 36/1977, 36/1980, 6/1980, 69/1982, 43/1982, 58/1984, 74/1987, 57/1989, 20/1990, 27/1990, 35/1991, NN 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023) i čl. 8. i 24. Pravilnika o naknadi troškova u sudskim postupcima (8/1988, 3/1994, 150/2005) (točka II izreke presude).
U Poreču, 26. ožujka 2025.
S u d a c:
Sanja Oroz
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude dopuštena je žalba nadležnom Županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, u roku od 15 dana od dana dostave odluke.
DNA:
1. tužiteljica p.p.,
2. tuženik.
