REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: Ps-43/2022-22

U IME REPUBLIKE HRVATSKE

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu toga suda Marijanu Glavašu, u pravnoj stvari tužiteljice SKŠ (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], koju zastupa punomoćnik Branko Kostić, odvjetnik u Zagreb, protiv I. tuženice SK (OIB: [osobni identifikacijski broj]) i II. tuženice HKŠ (OIB: [osobni identifikacijski broj]), obje iz [adresa], koje zastupa punomoćnica Dunja Budisavljević, odvjetnica u Zagrebu, radi donošenja presude kojom se zamjenjuje ugovor o najmu stana, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave 5. ožujka 2025. u prisutnosti zamjenice punomoćnika tužiteljice HK, a u odsutnosti uredno pozvanih tuženica, 26. ožujka 2025.

p r e s u d i o  j e

I Zamjenjuje se Ugovor o najmu stana slijedećeg sadržaja:

" SK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i

HKŠ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], obje s jedne strane kao Najmodavci (u daljnjem tekstu: Najmodavci )

i

VKŠ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], s druge strane kao Najmoprimac ( u daljnjem tekstu: Najmoprimac ), sklapaju slijedeći:

U G O V O R O N A J M U S T A N A

sa zaštićenom najamninom

Članak 1.

Najmodavci daju Najmoprimcu u najam stan na I. ( prvom ) katu koji se sastoji od dvije sobe, holla, blagavaone, kuhinje i kupaone ukupne površine 74 čm koji se nalazi u u [adresa], Katastarska općina: 335622, TREŠNJEVKA, Broj ZK uloška: [broj ZK uloška]. zk.č.br. 5028 [adresa] površine 671 m2, DVORIŠTE površine 364 m2, KUĆA, [adresa] površine 178 m2, POMOĆNA ZGRADA površine 23 m2, POMOĆNA ZGRADA površine 106 m2, ukupno površine 671 m2.

Članak 2.

Najmoprimac ima pravo u zgradi koristiti zajedničke prostorije, uređaje, zemljište i drvarnicu koja se nalazi na južnom djelu zgrade ispod terase stana u prizemlju te smočnicu koja se nalazi u dvorišnoj zgradi , smještenom u jugozapadnom dijelu čestice i to sa ulazom na srednja vrata.

Članak 3.

Najamoprimac se obvezuje plaćati zaštićenu najamninu svaki mjesec do 15-og u mjesecu za tekući mjesec u iznosu od 28,62 Eura, i to Najmodavcu SK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] , iznos od 19,08 Eura i Najmodavcu HKŠ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] iznos od 9,54 Eura.

Članak 4.

Najmoprimac će uz ugovorenu najamninu plaćati i troškove u svezi sa stanovanjem i to: komunalne i vodoprivredne naknade, električnu energiju, vodu, čistoću i ostale režijske troškove stanovanja.

Članak 5.

S Najmoprimcem predmetni stan može koristiti VK, sin najmoprimca, rođen **.**.1982. godine (OIB: [osobni identifikacijski broj]) .

Članak 6.

Najmodavci daje u najam Najmoprimcu stan koji je predmet ovog Ugovora u stanju u kojem se stan nalazi na dan sklapanja ovog Ugovora

Članak 7.

Najmoprimac se može koristiti stanom samo za stanovanje, a zajedničkim dijelovima i uređajima u zgradi i zemljištem i pomoćnom prostorijom koje služi za uporabu zgrade samo u skladu sa njihovom namjenom.

Članak 8.

Najmoprimac ne može dati drugoj osobi dio stana u podnajam ili ga iznajmljivati za privremeni smještaj.

Članak 9.

Najmoprimac je dužan dopustiti Najmodavcima ili osobi koju Najmodavci ovlaste pregled stana i ostalih prostorija kojima se koristi na temelju ovog Ugovora.

Članak 10.

Ovaj Ugovor o najmu zaključuje se na neodređeno vrijeme.

Članak 11.

Otkaz odnosno raskid ovog Ugovora o najmu Najmodavac može dati samo iz razloga i na način propisan odredbama Zakona o najmu stanova.

Članak 12.

Najmoprimac je dužan koristiti se stanom, zajedničkim dijelovima i uređajima u zgradi i zemljištem koje služi za uporabu zgrade na način da ih čuva od oštećenja.

Članak 13.

Na prava i obveze ugovornih strana koje nisu uređene ovim ugovorom primjenjivati će se odredbe Zakona o najmu stanova."

II Odbija se tužbeni zahtjev u dijelu kojim bi najmodavci dali najmoprimcu u najam i drvarnicu koja se nalazi na južnom djelu zgrade ispod terase stana u prizemlju te smočnicu koja se nalazi u dvorišnoj zgradi, smještenoj u jugozapadnom dijelu čestice i to s ulazom na srednja vrata.

III Nalaže se I. tuženici SK i II. tuženici HKŠ naknaditi tužiteljici MKŠ troškove parničnog postupka u iznosu od 524,04 EUR sa zateznim kamatama tekućim od 26. travnja 2025. do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna poena, sve to u roku od 15 dana.

IV Odbija se zahtjev tuženica za naknadu troškova postupka.

Obrazloženje

1.Tužiteljica u tužbi i tijekom postupka navodi da su I. i II. tuženice suvlasnice nekretnine – zk.č.br. 5028, [adresa] (dvorište, kuća, [adresa] i dvije pomoćne zgrade) ukupne površine 671 m2, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to I. tuženica u 2/3 dijela, a II. tuženica u 1/3 dijela. U gore opisanoj kući na prvom katu nalazi se stan koji se sastoji od holla, blagavaone, dvije sobe, kuhinje i kupaonice s WC-om u ukupnoj površini od 74 čm. Nositeljica stanarskog prava na predmetnom stanu bila je sada pok. MK (umrla **.**.2010.), a poslije smrti svog pok. supruga DK, s time da je ista imala pravo korištenja i drvarnice koja se nalazi na južnom dijelu zgrade ispod terase stana u prizemlju te smočnice koja se nalazi u dvorišnoj zgradi, smještenoj u jugozapadnom dijelu čestice i to s ulazom na srednja vrata. Sa spomenutom nositeljicom stanarskog prava u zajedničkom domaćinstvu u tom stanu stanovali su njezin sin, sada pok. ČK (umro **.**.2019.), koji je bio suprug tužiteljice, tužiteljica i njihova dva sina VK rođ. **.**.1982. i UK rođ. **.**.1984., a nakon smrti supruga naznačeni stan s drvarnicom i smočnicom sada koriste tužiteljica i sin VK. S obzirom da je tužiteljica bila član obiteljskog domaćinstva ranijeg nositelja stanarskog prava, kasnije najmoprimca, to su na nju kao takvu poslije smrti najmoprimca prešla prava i dužnosti najmoprimca. Slijedom toga, predlaže donijeti presudu kojom će se zamijeniti ugovor o najmu predmetnog stana (zajedno s drvarnicom i smočnicom) sa zaštićenom najamninom sadržaja kao u izreci, uz naknadu parničnog troška.

2. Tuženice se u odgovoru na tužbu protive tužbenom zahtjevu u cijelosti. Navode da tužiteljica i njezin sin VK već neko vrijeme ne stanuju u spornom stanu, a isti imaju i drugih smještajnih mogućnosti (prema saznanjima tuženica prebivaju u stanu majke tužiteljice u ulici Republike Austrije). Tužiteljica je ujedno vlasnica društva TD San-trans d.o.o. za prijevoz i usluge, Zagreb, koji učestalo posluje s dobitkom pa je tužiteljica svakako u objektivnoj mogućnosti sama riješiti svoje i sinovo stambeno pitanje. Isto tako, tom stanu više ne pripadaju u tužbi navedene smočnica i drvarnica tako da ne postoji osnova da se iste daju u najam uz stan. Predlažu odbiti tužbeni zahtjev uz naknadu troškova postupka.

4. U provedenom postupku sud je izvršio uvid u izvatke iz zemljišne knjige zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], rješenje Gradskog ureda za prostorno uređenje, graditeljstvo, stambene i komunalne poslove i promet Grada Zagreba, Odsjek za stambene poslove od 4.1.1999. klasa: UP/I-371-03/97- 01/60, rješenje Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i stanovanja od 26.5.1999. klasa: UP/II-371-01/99-06/49, smrtne listove za MK i ČK, elektronički zapis iz matice vjenčanih za ČK i tužiteljicu, elektronički zapis iz matice rođenih za VK, elektroničke zapise o prebivalištu za tužiteljicu i VK, uvjerenja Gradskog zavoda za katastar i geodetske poslove od 15.2.2022., službene potvrde Zemljišnoknjižnog odjela ovoda suda od 15.2.2022., ovosudno rješenje od 4.1.2021. br. Ps-299/2020-26, izračun visine zaštićene najamnine, zamolbu ovdje tužiteljice po punomoćniku od 15.6.2022., saslušani su svjedoci JK, PK, NK, ĆK, VK, ŽK te stranke.

5. Svi provedeni dokazi ocijenjeni su sukladno odredbi čl. 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", br. 53/91., 91/92., 112/99., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11. i 148/11. - pročišćeni tekst, 25/13., 89/14. i 70/19. - dalje: ZPP).

6. Tužbeni zahtjev je djelomično osnovan.

7. Između stranaka nije sporno da su ovdje I. tuženica SK u 2/3 dijela, a II. tuženica HKŠ u 1/3 dijela vlasnice nekretnine – zk.č.br. 5028, [adresa] (dvorište, kuća, [adresa] i dvije pomoćne zgrade) ukupne površine 671 m2, upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

8. Nadalje, nije sporno niti da je rješenjem Gradskog ureda za prostorno uređenje, graditeljstvo, stambene i komunalne poslove i promet Grada Zagreba, Odsjek za stambene poslove od 4.1.1999. klasa: UP/I-371-03/97-01/60 (žalba protiv tog rješenja odbijena je rješenjem Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i stanovanja od 26.5.1999. klasa: UP/II-371-01/99-06/49) utvrđeno da MK nakon smrti supruga DK (umro **.**.1989.) zadržava stanarsko pravo na dvosobnom stanu u [adresa]. kat sastojećeg od dvije sobe, holla, blagovaone, kuhinje i kupaone, ukupne površine 74 m2, u suvlasništvu FK u 1/6 dijela, EK u 1/6 dijela, SK u 2/6 dijela i AK u 2/6 dijela. Ujedno je tim rješenjem određeno da spomenutoj MK pripada pravo korištenja smočnice i drvarnice kao zajedničkih dijelova zgrade, kao i da to rješenje zamjenjuje odluku spomenutih suvlasnika o priznanju stanarskog prava MK.

9. Iz iskaza svjedoka JK, PK, NK, ĆK, VK, ŽK i tužiteljice u bitnom proizlazi da ovdje tužiteljica MKŠ neprekidno od svoje udaje za sina MK ČK stanuje u predmetnom stanu na I. katu u [adresa] i to prvotno sa suprugom i njegovim roditeljima, kasnije i sa sinovima koji su u međuvremenu rođeni, da bi tijekom vremena umrli suprugovi roditelji i suprug, sin UK se odselio iz stana prije nekoliko godina, dok stan sada koriste samo tužiteljica i sin VK. Sud je prihvatio iskaze tih svjedoka i tužiteljice cijeneći ih iskrenim, uvjerljivim te međusobno suglasnim, a sami svjedoci kao prijatelji, susjedi ili rodbina tužiteljice svakako imaju saznanja o tim ovdje odlučnim činjenicama. Uostalom, takve iskaze potvrđuje i dokumentacija priležeća spisu pa je tako npr. iz smrtnog lista za MK razvidno da je ista umrla **.**.2010., zatim iz smrtnog lista za ČK (čija je majka MK) da je umro **.**.2019., iz zapisa iz matice vjenčanih da su ovdje tužiteljica i spomenuti ČK sklopili brak 15.5.1982., iz zapisa iz matice rođenih za VK da je isti kao sin ČK i ovdje tužiteljice rođen **.**.1982., kao i iz zapisa o prebivalištu za tužiteljicu da ista ima prijavljeno prebivalište na adresi [adresa] neprekidno od 29.6.1982, odnosno iz zapisa o prebivalištu za VK da ima prijavljeno prebivalište na toj adresi neprekidno od 19.11.1982. Suprotno tim prihvaćenim iskazima i uvjerenjima o prebivalištu sud kao neuvjerljive i nedokazane ne prihvaća iskaze I. i II. tuženica da tužiteljica i VK već nekoliko godina ne koriste predmetni stan za stanovanje, već samo povremeno navraćaju.

10. Sukladno prethodnim utvrđenjima, sud nalazi da je tužiteljica 1982. udajom za ČK i useljenjem u stan u [adresa] gdje je isti stanovao sa svojim roditeljima tada nositeljima stanarskog prava DK i MK, stekla položaj člana obiteljskog domaćinstva spomenutog nositelja stanarskog prava u smislu odredbe čl. 9. t. 4. tada važećeg Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", br. 52/74.), odnosno takav položaj rođenjem i stanovanjem u tom stanu zajedno s njima kasnije je stekao i sin tužiteljice VK (nakon njega i drugi sin UK). Nakon smrti nositelja stanarskog prava DK kao što je i utvrđeno rješenjem Gradskog ureda za prostorno uređenje, graditeljstvo, stambene i komunalne poslove i promet Grada Zagreba, Odsjek za stambene poslove od 4.1.1999. klasa: UP/I-371-03/97-01/60 stanarsko pravo zadržala je njegova supruga MK čiji su članovi obiteljskog domaćinstva i nadalje bili ovdje tužiteljica, suprug ČK i njihovi sinovi. Stupanjem na snagu Zakona o najmu stanova ("Narodne novine", br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18. i 105/20. – dalje: ZONS) MK stekla je prava i obveze najmoprimca s plaćanjem zaštićene najamnine (čl. 30. st. 1. i 2. u svezi čl. 8. al. 3. ZONS-a) uz pravo na sklapanje ugovora o najmu s takvom najamninom (čl. 31. st. 1. ZONS-a), a ovdje tužiteljica, suprug i njihovi sinovi kao članovi njezinog obiteljskog domaćinstva pravo na upis u ugovor o najmu stanova (čl. 37. st. 1. ZONS-a). S obzirom da je u međuvremenu zaštićeni najmodavac umro, odnosno umro je i suprug tužiteljice, a drugi sin UK iselio iz predmetnog stana, odgovarajuće primjenjujući odredbu čl. 38. st. 1. ZONS-a te uvažavajući očito postojeći sporazum ovdje tužiteljice i sina VK, prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca prešla su na ovdje tužiteljicu, dok sin i nadalje ima pravo na upis u ugovor o najmu stana kao osoba koja će zajedno s njome koristiti stan. Tuženice svojim navodima nisu uspjele osporiti takva utvrđenja. Iz dostavljenih uvjerenja Gradskog ureda za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba te potvrda Zemljišnoknjižnog odjela ovoga suda proizlazi da tužiteljica i njezin sin VK nisu evidentirani kao posjednici na području tog katastra, odnosno niti kao vlasnici ili nositelji prava korištenja na nekretninama na području tog zk. odjela. Tuženice ničim ne dokazuju suprotno tome, a okolnost ranijeg vlasništva majke tužiteljice na stanu u [adresa], Republike Austrije, čiji je sada vlasnik prema navodima tužiteljice i svjedoka VK i ŽK drugi sin tužiteljice UK (imao sklopljen ugovor o doživotnom uzdržavanju s majkom tužiteljice) koji je prethodno iselio iz stana u [adresa], nije od utjecaja na gore utvrđena prava tužiteljice i sina VK. Nedokazani su i navodi tuženica o vlasništvu tužiteljice nad društvom San-trans d.o.o., Zagreb i visokoj dobiti koju je to društvo navodno ostvarivalo, a što su tužiteljica i svjedok VK u svojim iskazima izričito demantirali (vlasnik tog društva bio je UK, tužiteljica je uz svoj stalni posao samo određeno vrijeme obnašala dužnost direktorice tog društva bez ikakve naknade, društvo nije ostvarivalo visoku dobit, a u međuvremenu je i prodano). Na isti način ostale su nedokazane i ostale tvrdnje tuženica o dobrom imovnom stanju tužiteljice i njezinog sina VK zbog kojeg eventualno tužiteljica ne bi imala pravo na plaćanje zaštićene najamnine (prema iskazu tužiteljice ista ima ušteđevinu od 10.000,00 EUR). Navod tuženica da tužiteljica ne stanuje u spornom stanu (koji navod je gore provedenim dokazima utvrđen neosnovanim) u bitnom nije niti odlučan u ovom postupku, jer isti ustvari predstavlja razlog za otkaz ugovora o najmu iz čl. 19. ZONS-a, dok tuženice ne dokazuju niti tvrde da bi tužiteljici možebitno otkazale najamni odnos (tužiteljica inače prema navodima samih tuženica uredno plaća zaštićenu najamninu i režijske troškove). Iz prethodno citiranog rješenja Gradskog ureda za prostorno uređenje, graditeljstvo, stambene i komunalne poslove i promet Grada Zagreba, Odsjek za stambene poslove od 4.1.1999. klasa: UP/I-371- 03/97-01/60 jasno proizlazi da sporne drvarnica koja se nalazi na južnom djelu zgrade ispod terase stana u prizemlju te smočnica koja se nalazi u dvorišnoj zgradi, smještenoj u jugozapadnom dijelu čestice i to s ulazom na srednja vrata, nisu sastavni dijelovi predmetnog stana na I. katu, već iste predstavljaju zajedničke dijelove zgrade koje je ranija nositeljica stanarskog prava i kasnije najmoprimac MK imala pravo koristiti, odnosno to sada pripada ovdje tužiteljici na koju je takvo pravo prešlo. Sukladno tome, u smislu odredaba čl. 18. st. 1. i 2. ZONS-a, a u svezi odredbe čl. 2. st. 1. ZONS-a, tužiteljici i nadalje pripada pravo na korištenje tih zajedničkih prostorija (neovisno o tome što drvarnicu sada više faktično ne koristi) bez plaćanja posebne naknade izvan zaštićene najamnine, ali ne i da iste uz stan predstavljaju poseban predmet najma.

11. Slijedom svih tih utvrđenja, a s obzirom da tužiteljica ispunjava sve pretpostavke za sklapanje ugovora o najmu spornog stana sa zaštićenom najamninom s ovdje tuženicama kao vlasnicama, valjalo je primjenom odredaba čl. 38. st. 1. i 4. u svezi odredbe čl. 5. ZONS-a prihvatiti tužbeni zahtjev kao pod toč. I. izreke i presudom zamijeniti taj ugovor, odnosno odbiti dio tog zahtjeva glede drvarnice i smočnice kao u toč. II. izreke. Pravo sina tužiteljice VK kao člana obiteljskog domaćinstva tužiteljice na upis u ugovor o najmu temelji se na odredbi čl. 37. st. 1. ZONS-a. Iznos zaštićene najamnine (28,62 EUR ranije 215,66 kn) sud je utvrdio na temelju izračuna visine zaštićene najamnine za predmetni stan od Gradskog stambeno komunalnog gospodarstva d.o.o. od 11.2.2021. a koji izračun sud u cijelosti prihvaća budući da je sačinjen od ovlaštene osobe i u smislu odredaba čl. 7. ZNS-a. Naznačenu najamninu tužiteljica će plaćati tuženicama razmjerno njihovim suvlasničkim udjelima.

12. Sud nije uzeo u obzir prijedlog tuženica za provođenje daljnjih dokaza pribavom podataka od HEP Elektre o potrošnji električne energije u stanovima u [adresa] i Ulici Republike Austrije, a budući da je isto predloženo nakon zaključenja prethodnog postupka, dok tuženice ničim ne dokazuju do to bez svoje krivnje nisu mogle učiniti do tada (čl. 299. st. 2. i 3. ZPP-a).

13. Trošak tužiteljice odnosi se na trošak zastupanja iste po punomoćniku odvjetniku i to: jednokratna nagrada za cijeli prvostupanjski postupak – 200 bodova (Tbr. 7. t. 2. al. 3. ovdje primjenjive Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika /„Narodne novine“, br. 142/12., 103/14., 118/14., 107/15., 37/22. i 126/22. - dalje Tarifa/), koji primjenom Tbr. 50. Tarife daju iznos od 398,00 EUR. Tužiteljici je priznat i trošak PDV-a na troškove zastupanja u iznosu od 99,50 EUR, kao i trošak sudske pristojbe na tužbu i ovu presudu u zatraženom iznosu od 26,54 EUR prema vrijednosti predmeta spora od 663,61 EUR, sve u skladu sa Zakonom o sudskim pristojbama ("Narodne novine", br. 118/18. i 51/23. ) i za tužbu Uredbom o Tarifi sudskih pristojbi ("Narodne novine", br. 53/19. i 92/21.) te presudu Uredbom o Tarifi sudskih pristojbi ("Narodne novine", br. 37/23.), što sveukupno čini trošak tužiteljice u iznosu od 524,04 EUR.

14. Kako tužiteljica nije uspjela samo u razmjerno neznatnom dijelu svog zahtjeva, a zbog tog dijela nisu nastali posebni troškovi, sud je primjenom odredbe čl. 154. st. 5. ZPP-a odlučio da joj gornje troškove postupka tuženice u cijelosti naknade, dok je zahtjev tuženica za naknadu troškova stoga odbijen.

17. Odluka o zateznim kamatama na trošak parničnog postupka tužiteljice temelji se na odredbi čl. 27. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", br. 80/22.), a ista teče od dana donošenja ove presude do isplate po stopi određenoj odredbom čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22. i 155/23.).

U Zagrebu 26. ožujka 2025.

S U D A C:

MARIJAN GLAVAŠ

POUKA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe na županijski sud, u roku od 15 dana putem ovog suda.

DNA:

1. tužiteljici po pun.

2. tuženicama po pun.