Poslovni broj: P-10785/2023-169

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu toga suda Goranu Goluži, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja Andrilovečka d.o.o., Zagreb, Kašinska cesta 27 b, OIB: 11061259585, zastupanog po punomoćniku Slavenu Vujoviću, odvjetniku iz Zagreba, protiv tuženika PŠ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Davoru Drugoviću, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Marić, Drugović & Sekovanić d.o.o., Zagreb, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave, zaključene dana 5. veljače 2025. godine, u prisutnosti punomoćnika tužitelja Slavena Vujovića, odvjetnika iz Zagreba i punomoćnika tuženika Davora Drugovića, odvjetnika u Odvjetničkom društvu Marić, Drugović & Sekovanić d.o.o., Zagreb, dana 24. ožujka 2025. godine

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

"Nalaže se tuženiku PŠ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], isplatiti tužitelju Andrilovečka d.o.o. Zagreb, Kašinska cesta 27 b, OIB: 11061259585, iznos od 561.760,00 eura/ 4.232.580,72 kn zajedno sa zateznom kamatom tekućom od 07.05.2010. godine pa do 31.07.2015. godine po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem eskontne stope Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećana za pet postotnih poena, od 01.08.2015. godine do 31. prosinca 2022. godine po kamatnoj stopi određenoj za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1.01.2023. godine do isplate, po kamatnoj stopi koja se određuje uvećanjem kamatne stope koju je Europska Središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a sve u roku 15 dana."

II. Nalaže se tužitelju Andrilovečka d.o.o. Zagreb, Kašinska cesta 27 b, OIB: 11061259585, isplatiti tuženiku PŠ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], trošak parničnog postupka u iznosu od 215.586,53 eur, u roku 15 dana.

III. Odbija se zahtjev tuženika PŠ za naknadu parničnog troška preko dosuđenog iznosa, kao neosnovan.

IV. Odbija se zahtjev tužitelja Andrilovečka d.o.o. Zagreb za naknadu parničnog troška, kao neosnovan.

O b r a z l o ž e n j e

1. Tužitelj u tužbi od 7. svibnja 2011. godine navodi da je ista pravna osoba kao ŽE-SA nekretnine d.o.o. iz Zagreba, koja je u ugovoru navedena kao ugovorna stranka. Tužitelj ističe da je Ugovorom o kupoprodaji od 27.07.2007. godine od tuženog kupio nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to kč. br. [katastarska čestica] dvorište u površini od 1093 m2, kč. br. [katastarska čestica] zgrada u [adresa] prva [adresa] od 196 m2 i kč. br. [katastarska čestica] dvorište od 1183 m2, za iznos od 1.600.000,00 Eura. Dinamika isplate kupoprodajne cijene određena je Anexima ugovora od 13.03.2008., Anexom br. 2. od 17.02.2009. i Anexom br. 3 od 24.12.2009. godine. Člankom 2. Ugovora od 27.07.2007. godine tuženik je jamčio tužitelju da je isključivi vlasnik nekretnina iz ugovora te da na istima ne postoji pravo trećih osoba koje bi isključivalo, ograničavalo ili umanjivalo pravo kupca na kupljenim nekretninama. Ujedno je člankom 6. i 7. ugovora između stranaka ugovoreno da će prodavatelj (ovdje tuženik) kupcu (ovdje tužitelju) izdati tabularnu izjavu za prijenos nekretnine, nakon što kupac isplati cjelokupnu kupoprodajnu cijenu, te da će tada kupac stupiti u posjed kupljenih nekretnina, a to je bilo 7. svibnja 2010. godine. Nakon izdane tabularne izjave 7. svibnja 2010. godine i stupanja u posjed, tužitelj je pristupio pripremama kupljenih nekretnina radi izgradnje, time da je radi pripreme radova angažirao radnike i zaštitarsku agenciju Eurolex sigurnost d.o.o. Međutim, prilikom započinjanja radova tužitelj je, kako navodi, u tome bio onemogućen prijetnjama i istjerivanjem radnika s terena od strane više osoba – susjeda iz [adresa] i [adresa]. Tom prilikom susjedi su čupali označene kote, vikali i tjerali radnike vičući da je uz njihove kuće njihovo zemljište, nakon čega je tužitelj morao obustaviti sve daljnje radove. Tužitelj utvrdivši da na čestice polažu pravo treće osobe, a što je tuženik znao i to tužitelju prešutio, opomenuo je tuženog da navedene zapreke otkloni, na što se tuženik potpuno oglušio i isto izrijekom odbio. Kako na dijelu kupljenih čestica uz [adresa] i [adresa] treće osobe polažu svoja prava, to je tuženik tužitelju prodao nekretninu sa pravnim nedostatkom, jer pravo trećih osoba ograničuje vlasničko pravo tužitelja, to tužitelj u smislu odredbe članka 432. ZOO-a, traži da se razmjerno takvom ograničenju smanji kupovna cijena za 600.000,00 eura, a pored toga tužitelj zadržava pravo naknade štete i to stvarne štete i izgubljene koristi. Slijedom navedenog, tužitelj konačno postavljenim tužbenim zahtjevom, u podnesku od 23.09.2015. godine (list 221 spisa), odnosno podneskom od 10.03.2023. godine (list 432 spisa), traži da mu tuženik isplati iznos od 561.760,00 eura / 4.232.580,72 kn zajedno sa zateznom kamatom tekućom od 07.05.2010. godine pa do isplate, te parnični trošak zajedno sa zateznom kamatom koja teče od donošenja prvostupanjske presude do isplate. Isto tako, a radi osiguranja predmetne novčane tražbine i troškova parničnog postupka, tužitelj-predlagatelj osiguranja u podnesku od 29.01.2021. godine (list 300-303 spisa), predlaže da sud odredi privremenu mjeru kojom će zabraniti tuženiku-protivniku osiguranja otuđenje ili opterećenje nekretnine, sve pobliže opisano pod točkom I. izreke rješenja.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu ističe prigovor nedostatka procesne i stvarne legitimacije na strani tužitelja jer se iz naracije tužbe ne razabire ovlaštenje tužitelja, odnosno procesna legitimacija za vođenje konkretne parnice protiv tuženika. Tuženik ističe da je Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 27.07.2007. i anekse tom ugovoru, tuženik sklopio sa ŽE-SA nekretnine d.o.o., Zagreb, a tužitelj tvrdi da je ista pravna osoba kao ŽE-SA nekretnine, čime tvrdi da postoje građansko pravne pretpostavke za tužbu, za koju tvrdnju ne predlaže dokaze. Kako tužitelj ne predlaže dokaze za svoje tvrdnje, nema pretpostavke da postoji građansko pravno ovlaštenje istaknuto u tužbenom zahtjevu. O postojanju procesne legitimacije za vođenje konkretne parnice zaključuje se na temelju dokazanog konkretnog pravnog interesa za dobivanje povoljnije presude u parnici, a što tužitelj, kako navodi tuženik, nije učinio. Stoga se ne može utvrditi da je tužitelj aktivno legitimiran za podnošenje tužbe, niti da je tužba odraz konkretnog pravnog odnosa tužitelja prema predmetu konkretnog spora. Stoga tuženik predlaže da sud odbije tužbeni zahtjev. Zaključno, tuženik navodi da su ostali navodi tužbe činjenično netočni i pravno neutemeljeni, a na tužitelju je dužnost dokazivati istinitost navoda na kojima osniva svoje zahtjeve. Stoga tuženik osporava tužbu tužitelja u cijelosti, te predlaže istu odbiti uz naknadu parničnog troška. Isto tako tuženik se protivi prijedlogu za osiguranje određivanjem privremene mjere jer od podnošenja tužbe 2011. godine nije poduzeo niti jednu radnju u svrhu raspolaganja ili umanjenja svoje imovine.

3. Presudom ovog suda posl. br. P-10642/2019-143 od 19. travnja 2023. godine naloženo je tuženiku da tužitelju isplati iznos od 561.760,00 €/4.232.580,72 kn zajedno sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom tekućom na taj iznos od 7. svibnja 2010. pa do isplate, po propisanoj kamatnoj stopi, u roku od 15 dana, dok je rješenjem sadržanim u toj presudi odlučeno:

- u toč. I., da se odbija prijedlog za osiguranje privremenom mjerom radi osiguranja novčane tražbine tužitelja-predlagatelja osiguranja u iznosu od 561.760,00 € kojom traži da se zabrani tuženiku-protivniku osiguranja otuđenje i opterećenje njegovih nekretnina upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina],

- u toč. II., naloženo je tuženiku-protivniku osiguranja da isplati tužitelju-predlagatelju osiguranja trošak parničnog postupka u iznosu od 140.606,05 €/1.059.396,25 kn zajedno sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom koja teče od 19. travnja 2023. do isplate, po propisanoj kamatnoj stopi,

- u toč. III., da se odbija zahtjev tužitelja-predlagatelja osiguranja za naknadu parničnog troška preko dosuđenog iznosa, kao neosnovan i

- u toč. IV., da se odbija zahtjev tuženika-protivnika osiguranja za naknadu parničnih troškova, kao neosnovan.

4. Povodom žalbe tužitelja i tuženika protiv navedene presude, Županijski sud u Puli je rješenjem posl. br. Gž-1053/2023-2 od 24. listopada 2023. godine je ukinuo navedenu prvostupanjsku presudu u cijelosti, te predmet u tom dijelu vratio sudu prvog stupnja na ponovno suđenje, potvrdio rješenje u njegovoj toč. I. (kojom je odbijen prijedlog za osiguranje privremenom mjerom), te ukinuo rješenje u toč. II, III i IV (odluci o troškovima postupka), te predmet u tom dijelu vratio sudu prvog stupnja na ponovno suđenje, dok je o troškovima žalbenog dijela postupka ostavio da se odluči u konačnoj odluci.

5. U ponovnom dokaznom postupku sud je izvršio uvid u Ugovor o kupoprodaji od 27.07.2007. godine (list 4-6 spisa), u Anex ugovoru o kupoprodaji od 27.07.2007. godine (list 7-11 spisa), u Anex br. 2. ugovoru o kupoprodaji od 27.07.2007. godine (list 12-14 spisa), u Anex br. 3. ugovoru o kupoprodaji od 27.07.2007. godine (list 15- 19 spisa), u izvadak iz zk za predmetnu nekretninu od 13.04.2011. godine (list 20 spisa), u Tabularnu izjavu od 7.05.2010. godine (list 21-22 spisa), u Operativno izvješće od 24.03.2011. godine (list 23-27 spisa), u Opomenu pred tužbu od 18.04.2011. godine (list 28 spisa), u odgovor tuženika na Opomenu od 29.04.2011. godine (list 29 spisa), u izvadak iz zk za zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 59-60 spisa), u povijesni izvadak iz sudskog registra za tužitelja (list 68-70 spisa), u povijesni izvadak iz sudskog registra za tužitelja (list 84-86 spisa), dana 23.11.2012. godine proveden je uviđaj na licu mjesta zajedno sa vještakom geodetom dipl. ing. CŠ (list 99-103 spisa), dana 4.10.2013. godine proveden je uviđaj na licu mjesta zajedno s vještakom građevinske struke dipl. ing. ĐŠ i vještakom geodetom dipl. ing. Damirom Popovićem (list 109-112 spisa), pročitan je nalaz i mišljenje vještaka geodete dipl. ing Damira Popovića od 20.11.2013. godine (list 116-130 spisa), pročitana je dopuna nalaza i mišljenja vještaka geodete dipl. ing Damira Popovića od 29.01.2014. godine (list 136 spisa), pročitan je nalaz i mišljenje građevinskog vještaka dipl. ing. ĐŠ od 27.05.2014. godine (list 148-163 spisa), dopunski su na ročištu dana 14.04.2015. godine saslušani vještaci ĐŠ i Damir Popović (list 201-202 spisa), izvršen je uvid u Službeni glasnik grada Zagreba broj 6 od 24.04.2008. godine (list 207 spisa), pročitani su iskazi zz tužitelja PŠH i tuženika PŠ (list 211-212 spisa), pročitani su iskazi svjedoka EŠ, BŠ i KŠ, te suočenje svjedoka BŠ i tuženika (list 222-226 spisa), izvršen je uvid u zk izvadak za predmetne nekretnine (list 232-234 spisa), u Sporazum radi osiguranja novčane tražbine zasnivanjem založnog prava na nekretnini (list 235-240 spisa), u prijepise posjedovnih listova (list 274-294 spisa), u zk izvadak za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 317 spisa), u dopis Grada Zagreba od 20.05.2021. godine (list 342-359 spisa), saslušan je svjedok LŠ (list 362-363 spisa), saslušani su svjedoci IŠ i MŠ (list 380-382 spisa), saslušan je svjedok NŠ (list 401-402 spisa), te su na ročištu dana 10.03.2023. godine ponovno saslušani svjedoci ŠŠ, zakonski zastupnici tužitelja KŠ i DŠ te tuženik PŠ (list 426-430 spisa). Isto tako na ročištu dana 5. veljače 2025. godine saslušan je svjedok SŠ (list 551-552 spisa).

6. Druge dokaze sud nije izvodio budući da stranke nisu stavljale dokaznih prijedloga, a što su dužne temeljem čl. 7. st. 1. i čl. 219. st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 - dalje: ZPP-a). Naime, na zadnjem ročištu punomoćnici stranaka su istaknuli da nemaju daljnjih dokaznih prijedloga, a da od eventualno predloženih a ne izvedenih dokaza odustaju.

7. Na temelju tako izvedenog dokaznog postupka, a cijeneći dokaze svaki za sebe i u njihovoj ukupnosti, sukladno čl. 8. ZPP-a, ovaj sud je ocijenio da je konačno postavljeni tužbeni zahtjev u cijelosti neosnovan.

8. Među strankama i nije sporno da je tužitelj Ugovorom o kupoprodaji od 27.07.2007. godine od tuženog kupio nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to kč. br. [katastarska čestica] dvorište u površini od 1093 m2, kč. br. [katastarska čestica] zgrada u [adresa] prva [adresa] od 196 m2 i kč. br. [katastarska čestica] dvorište od 1183 m2, za iznos od 1.600.000,00 eura, da je dinamika isplate kupoprodajne cijene određena Anexima ugovora od 13.03.2008., Anexom br. 2. od 17.02.2009. i Anexom br. 3 od 24.12.2009. godine, da je člankom 2. Ugovora od 27.7.2007. godine tuženik jamčio tužitelju da je isključivi vlasnik nekretnina iz ugovora te da na istima ne postoji pravo trećih osoba koje bi isključivalo, ograničavalo ili umanjivalo pravo kupca na kupljenim nekretninama, a posebno da te nekretnine nisu opterećene nikakvim uknjiženim ili neuknjiženim teretima, te da je člankom 6. i 7. ugovora između stranaka ugovoreno da će prodavatelj (ovdje tuženik) kupcu (ovdje tužitelju) izdati tabularnu izjavu za prijenos nekretnine, nakon što kupac isplati cjelokupnu kupoprodajnu cijenu, te da će tada kupac stupiti u posjed kupljenih nekretnina. Sve gore navedeno jasno proizlazi i iz predmetnog Ugovora o kupoprodaji, te tri Anexa navedenog ugovora.

9. Iz tabularne izjave od 7. svibnja 2010. godine (list 21 spisa) proizlazi da je istu tuženik izdao tužitelju nakon što mu je tužitelj u cijelosti isplatio kupoprodajnu cijenu.

10. Iz Operativnog izvješća tvrtke Eurolex sigurnost d.o.o. (list 23 spisa), proizlazi da je navedena tvrtka dana 24.03.2011. godine počela sa pružanjem asistencije i to sa 10 licenciranih zaštitara, da su na štićeni prostor stigli djelatnici i geodeti da izvrše mjerenje, pozvana je i policija od strane susjeda, policija i zaštitari omogućili su geodetima da izvrše izmjere, a nakon izmjera građevinski djelatnici iskopali su rupe za ogradu vanjskog parimetra. Dana 25.03.2011. godine djelatnici su ponovno iskopali rupe, te postavili metalne stupove i dvokrilna metalna vrata, a u 17,00 sati susjed DŠ došao je do stupova uz Vukovarsku ulicu i histerično počeo rušiti i čupati metalne stupove, prijetio je zaštitarima verbalno i zamahivao metalnim stupom u pravcu istih, pa je pozvana policija koja je došla u 17,20 sati.

11. Iz povijesnog izvatka iz sudskog registra (list 84-86 spisa) vidljivo je da je tužitelj mijenjao tvrtku odnosno da se ranije zvao ŽE-SA NEKRETNINE d.o.o., a nakon toga ANDRILOVEČKA d.o.o., pa se stoga prigovor nedostatka aktivne legitimacije na strani tuženika ukazuje u cijelosti kao neosnovan.

12. Vještak geodeta Damir Popović u svom nalazu i mišljenju od 20.11.2013. godine navodi da prema podacima zemljišne knjige (k. o. [katastarska općina]) i katastra (k. o. [katastarska općina]) stanje zemljišne knjige je usklađeno sa katastrom. Vještak Popović ističe da u naravi je veći dio k. č. [katastarska čestica] (z. k. č. [katastarska čestica]) okupiran ograđenim ogradama posjeda susjednih k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i djelomično sagrađenim objektima na štetu k. č. [katastarska čestica] (z. k. č. [katastarska čestica]) unutar ograda trećih osoba iznosi cca 860 m2 od toga pod objektima, na k. č. [katastarska čestica] koji prelazi na k. č. [katastarska čestica] površinom 4,49 m2, na k. č. [katastarska čestica] površinom 0,88 m2 i na k. č. [katastarska čestica] površinom 9,94 m2. Također je i k. č. [katastarska čestica] (z. k. č. [katastarska čestica]) u manjem dijelu okupirana ogradama od k. č. [katastarska čestica] (cca 4 m2) i 4005(cca 3m2) te sagrađenim objektom na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koji neznatno zalazi u k. č. [katastarska čestica] (z. k. č. [katastarska čestica]). Ukupna okupirana površina k. č. [katastarska čestica] (z. k. č. [katastarska čestica]) iznosi cca 8 m2, od čega je dio objekta na k. č. [katastarska čestica] površine 1,14 m2. Sve je izmjereno i utvrđeno na terenu u okviru mogućnosti s obzirom da se nije moglo ulaziti u tuđe posjede trećih osoba preko ograde te su neke mjere približno procijenjene, a ostalo izmjereno instrumentom sa laserom. Status sagrađenih objekata na k. č. [katastarska čestica] nije moguće utvrditi dok se ne osigura ulazak u tuđi ograđen posjed s obzirom da se na dijelovima tih parcela prema katastarskoj parceli 3968 nalazi gušća vegetacija i grmlje koje onemogućava izmjeru izvan ograde. Po slobodnoj procjeni može se tvrditi da su na navedenim ili barem nekim od tih parcela sagrađeni djelomično dijelovi objekata unutar parcele 3968 odnosno (z. k. č. [katastarska čestica]).

13. U svojoj dopuni nalaza i mišljenja od 29.01.2014. godine, a nakon prigovora tužitelja, vještak Popović navodi da je z. k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) okupirana u ukupnoj površini 8 m2 od svojih ukupnih 1093 m2 i to pod objektom 1 m2, a 7 m2 u željezno betonskoj ogradi, a nije okupirano 1085 m2. Nadalje, vještak navodi da je z. k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) okupirana u ukupnoj površini od 860 m2 od svojih ukupnih 1183 m2, i to pod objektima 15 m2, onima koji su se dali izmjeriti zbog mogućnosti pristupa optičke vidljivosti, a ostalo se nalazi pod postavljenim ogradama željezno betonskim u južnom dijelu parcele, a žičanim i drvenim ogradama u sjevernoj polovici parcele, sve u skladu sa skicom izmjere u osnovnom nalazu od 4.11.2013. godine. Nije okupirano 323 m2. Zaključno, vještak Popović navodi da z. k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) nije okupirana budući da ona u cijelosti predstavlja postojeći objekt - zgradu u naravi, a koja je uknjižena u zemljišnim knjigama i katastru u površini 196 m2.

14. Nalazu i mišljenju vještaka Popovića prigovarao je tuženik u podnesku od 7.04.2014. godine (list 140-147 spisa).

15. U svom nalazu i mišljenju od 27.05.2014. godine vještak ĐŠ zaključuje da je umanjena vrijednost zemljišta 341.976,00 EUR-a.

16. Tužitelj je u podnesku od 17.06.2014. godine tražio da vještak ĐŠ dopuni nalaz i mišljenje tako da utvrdi visinu iznosa umanjene vrijednosti u odnosu na kupoprodajnu cijenu.

17. Nalazu i mišljenju građevinskog vještaka ĐŠ prigovarao je i tuženik u podnesku od 27.08.2014. godine (list 179-186 spisa).

18. Povodom navedenih prigovora, na ročištu dana 14. travnja 2015. godine saslušan je vještak ĐŠ, koji na posebno traženje tužitelja da svoju procjenu okupiranog zemljišta stavi u omjer sa nesporno iz ugovora utvrđenom kupoprodajnom cijenom za nekretninu bez okupiranog dijela, a koja je u čl. 3. utvrđena u iznosu od 1.600.000,00 Eura, a prema današnjoj vrijednosti 1,00 Euro=1,757 - srednji tečaj HNB, a koji mu tečaj navodi tužitelj kao relevantan, vještak ističe da okupirani dio zemljišta u odnosu na tu kupoprodajnu cijenu bi iznosio 561.760,00 Eura ili prema navodu o tečaju Eura 4.252.523,00 kn. Na posebno pitanje punomoćnika tuženika da li je utvrdio izgled i starost objekata koji se nalaze na spornoj čestici od trećih osoba, vještak je odgovorio da je u nalazu priložio fotografije iz kojih je vidljivo da su ti dijelovi čestice ograđeni te su mu i tijekom uviđaja bili nedostupni za prilazak, kao i da nije imao nikakve elemente kojima bi mogao utvrditi njihov izgled, starost i neke druge eventualne karakteristike. Vještak ĐŠ ističe da je udovoljio zadatku suda u pogledu opisa nekretnine trećih osoba u mjeri u kojoj je to bilo moguće zbog nemogućnosti ulaza u prostore trećih osoba jer za to nije imao odobrenje. Vještak navodi da iz objektivnih razloga, zbog nemogućnosti ulaska i utvrđenja stanja objekata trećih osoba, nije mogao udovoljiti zadatku utoliko da procijeni vrijeme gradnje objekata trećih osoba na predmetnoj nekretnini. Za izradu svog nalaza i mišljenja koristio je površinu koju je utvrdio u svom nalazu i mišljenju geodetski vještak, budući da je on isključivo mjerodavan za utvrđivanje površine zemljišta, dok građevinski vještaci za to nisu ni osposobljeni. Nadalje, vještak ĐŠ navodi da je u svom nalazu i mišljenju procijenio umanjenu vrijednost spornih čestica i to iz razloga što u ovom trenutku nije moguće iste privesti onoj svrsi koju prostorni plan za iste predviđa, a prostornim planom je predviđena izgradnja poslovnog objekta. Navodi da može precizirati da je pod privođenje svrsi smatrao u tehničkom smislu i to samo u onom trenutku dok se ne uklone objekti odnosno ograde trećih osoba koje eventualno onemogućavaju izgradnju na predmetnim parcelama. Nije se upuštao u pravnu terminologiju. Pregledom geodetskog elaborata koji prileži spisu, vještak navodi da je utvrdio da treće osobe zauzimaju površinu od 868 m[2] te je dio parcele koji je slobodan od trećih osoba nedostatan za izgradnju poslovnog objekta prema uvjetima koji su predviđeni generalnim urbanističkim planom. Sve što je vidio i utvrdio u vezi sa navodom da su treće osobe djelomično proširile i izgradile svoje zgrade na predmetnim česticama utvrdio je na način da je pregledao geodetski elaborat koji prileži spisu iz kojeg je to bilo vidljivo. Prilikom izrade svog nalaza koristio se nalazom vještaka geodetske struke. Ne može odgovoriti na pitanje koje su površine ispod zgrada trećih osoba. Na daljnje pitanje vještak je odgovorio da treće osobe nisu okupirale sporno zemljište samo izgradnjom ili proširenjem zgrada, već su proširile i okućnicu te su tu istu okućnicu ogradile ogradama unutar kojih nije moguć prolaz. S bagerom se sve ovo što su zaposjele treće osobe može ukloniti i to misli u tehničkom smislu, ne ulazeći u pravo. Vještak ĐŠ isto tako navodi da njegova kompetencija nije da odgovori na pitanje da li to može tužitelj. Na pitanje da li okupirani dio nekretnine po trećim osobama jest pravno pitanje ili tehničko pitanje za vještaka, vještak odgovara u stručnom vještačkom smislu okupirano područje za njega kao vještaka koji vještači je svako ono područje u koje on ne može ući, izvesti mjerenja, fotografiranja, procjene starosti objekta. Vještak navodi da nije umanjio vrijednost zemljišta s obzirom na česticu 3969/2 na kojem se nalazi utvrđen objekt. Kada spominje dokumentaciju u sudskom spisu misli na svu dokumentaciju koja prileži spisu, posebno nalaz i mišljenje vještaka geodete. Na očevidu je utvrdio zatečeno stanje kao što je to precizirano u nalazu pod točkom 1.3 te je fotografirao stanje, koje fotografije prileže nalazu. Prilikom procjene vrijednosti nekretnina koristi se svim propisima koji su vezani uz djelokrug procjena, a posebno se koristi Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, pogotovo stoga što do 01. srpnja prošle godine nisu postojali nikakvi zakonski ili podzakonski akti koji bi se direktno odnosili na način ili metodologiju procjene vrijednosti nekretnine. Metoda kojom je izvršio procjenu vrijednosti zemljišta zove se Zamjenska metoda, odnosno to je pogled na vrijednost sa ili bez izgrađenog objekta, uzimajući u obzir maksimalnu moguću izgrađenost koju definira prostorni plan važeći u trenutku procjene. Vještak navodi da se služio javno dostupnim podacima o procjeni vrijednosti, koje podatke javno objavljuje Građevinski institut RH, uz napomenu da porezna uprava svoje podatke drži tajnima te daje samo na zahtjev suda. Danas nakon stupanja na snagu Uredbe iz srpnja 2014. godine, predviđeno je da Gradski uredi daju podatke, no to još uvijek u praksi nije zaživjelo. Vještak ĐŠ još dodaje da kao vještak radi na sudskim vještačenjima 25 godina i kada ga se pita za praksu koju je također uzeo u obzir pri procjeni u ovom predmetu, može odgovoriti da je vještačio u više navrata kada se iz različitih razloga nije mogao izgraditi predviđeni objekt na zemljištu koje je bilo predmet procjene te je računao nastalu štetu koja se dogodila iz tog razloga. Ima vlastitu bazu podataka koju koristi prilikom procjene vrijednosti, odnosno umanjenja vrijednosti zemljišta, a javno dostupnih podataka o tome nema. U nalazu je precizirao kolika bi vrijednost predmetne nekretnine bila bez okupacije, i to je tržišna vrijednost koja je bila njegova polazišna osnova. Adekvatno je procijenio umanjenje vrijednosti predmetne nekretnine, temeljem svega što je ranije naveo i u svom pisanom nalazu precizirao, dakle parametara za davanje procjene.

19. Saslušan na istom ročištu vještak Popović na pitanje kolika je površina tvrdih objekata koje su okupirale treće osobe, odgovara da sve piše u njegovom nalazu. Riječ okupirana koja se spominje u nalazu i mišljenju u tehničkom i geodetskom smislu znači svaki prostor u koji on ne može ući radi izmjere ili ako utvrdi da postojeća izmjera odstupa od službenog katastarskog ili zk stanja. Ne ulazi u pravna pitanja. Točka b. nalaza i mišljenja precizira površinu ispod čvrste gradnje na kč. [katastarska čestica] od 1,14 m[2] . Prilikom vještačenja i izmjere utvrđeno je da su pojedini postojeći objekti nadograđeni na štetu predmetnih čestica, a neki nisu ni mogli biti izmjereni s obzirom na nemogućnost prilaska, misleći na objekte trećih osoba, što je evidentirao u samom pisanom nalazu. Vještak Popović nadalje ističe da iz objektivnih razloga, jer nije mogao stupiti u posjed i izvršiti mjerenja u dijelovima koje su okupirale treće osobe, nije niti mogao precizno utvrditi stvarno stanje i površinu objekata tih trećih osoba, na što je odmah ukazao sucu prilikom uviđaja. Vještak Popović navodi da ne ulazi u pravno pitanje prava tih trećih osoba. Ono što je precizirano u pogledu okupacije trećih osoba, u svom pisanom nalazu i mišljenju, uspio je putem primjene tzv. laserske metode mjerenja jer ona ne zahtijeva bliski dodir sa objektom koji se mjeri, ali zahtijeva optičku vidljivost, koje je djelomično bilo i to u pogledu onih izmjera koje je i napisao u nalazu i mišljenju i dao spisak mjernih točaka. Za objekte za koje je napisao da nije moguće izvršiti mjerenja osim ulaza u prostor trećih osoba, slučaj je bio da se radi o žbunju oko tog prostora, zbog čega ova laserska metoda mjerenja nije bila moguća, a to se odnosilo na sjeveroistočni dio čestice ograđen ogradom pod kč. br. [katastarska čestica]. Težnja vještačenja je da se postojeće stanje detaljno izmjeri, no ovdje iz razloga ranije navedenog to nije bilo moguće, pa je vještak sudu dao i mogućnost procjene prema njegovoj slobodnoj procjeni.

20. Nalazu i mišljenju vještaka ĐŠ i vještaka Popovića i nakon usmenog očitovanja prigovarao je tuženik.

21. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka ĐŠ i vještaka Popovića, kao objektivan i u cijelosti izrađen po pravilima struke. Naime, vještaci su svojim detaljnim usmenim očitovanjem otklonili kod suda svaku sumnju u svoj nalaz i mišljenje.

22. U svom iskazu tada zakonska zastupnica tužitelja PŠH navodi da je u vrijeme kada je sklapan predmetni ugovor bila na porodiljnom dopustu, pa su pregovore sa tuženikom više vršili njen suprug KŠ, BŠ i DŠ, a ona je na predmetnoj nekretnini jednom razgovarala s tuženikom nakon što je sklopljen predmetni ugovor. Dakle, u vrijeme prije sklapanja ugovora, a vezano za oblik i površinu nekretnine koja je kupljena, a precizirana u čl. 1. ugovora ona nije pregovarala. Nadalje, PŠH navodi da tužitelj nije platio ugovorenu cijenu po temeljnom ugovoru odjednom, zbog čega su i sklapani dodatni aneksi ugovora te su temeljem istih vršena plaćanja i u fazi tih dodatnih aneksa ugovora ona je razgovarala s tuženikom i bila na nekretnini koja se kupila te je vidjela da na njoj ima puno smeća, da je tamo posađeno nekakvo povrće, da postoje ograde, pa je tome prigovarala, na što joj je tuženik rekao da je to sve njegova nekretnina i da će on to sve počistiti i predati joj nekretninu u cijelosti, nakon što tužitelj njemu plati kompletnu kupoprodajnu cijenu, na što PŠH više nije imala što reći jer je on doista s ovom tvrdnjom bio u pravu. Kada je kupoprodajna cijena tuženiku u cijelosti isplaćena, ona i više njen suprug, tražili su od tuženika da sada počisti predmetnu nekretninu, ukloni sve zapreke kako je to govorio da će učinit po plaćanju, pa se tako sjeća da je jednom na telefonski poziv da to učini tuženik PŠH odgovorio, a nakon što je rekla da će ga tužiti, da ista njega nikada neće tužiti jer da nju istražuje DORH, njeno porijeklo imovine i tome tako. Kada je plaćena cijena, a tuženik im nije htio udovoljiti da ograde kupljenu nekretninu, odlučili su je sami ograditi, no kada su pristupili na nekretninu da bi to učinili, zatekli su veliki broj susjeda, ljudi, koji su tvrdili da je to njihovo, ali ne može precizirati datum. Taj dan kada su sami pokušali ograditi kupljenu nekretninu, jedan od susjeda je izašao sa puškom, pa su pozvani zaštitari i policija, a njen suprug je pozvao i tuženika koji je došao, no i njega su susjedi napali te je on pobjegao sa te nekretnine. PŠH u svom iskazu još dodaje da se ne sjeća točnog dana kada su ušli u posjed nekretnine, a pojašnjava da ni dan danas nisu ušli u posjed nekretnina u cijelosti tj. ni danas još ne znaju točno što je njihovo, pa faktički ispada da su ušli u dio nekretnine, a dio im je onemogućeno od strane drugih ljudi. Ne zna koliko dugo su trajali pregovori ljudi koje je navela, koji su pregovarali u ime tužitelja za kupnju nekretnine od tuženika. Ne zna kada je plaćen posljednji dio kupoprodajne cijene, ali to sve ima u papirima. Nakon što su platili posljednji dio kupoprodajne cijene, dakle u ime tužitelja tražila je izdavanje tabularne isprave radi uknjižbe, a kada su podnijeli zahtjev za uknjižbu, precizno se ne sjeća, ali sve je u papirima. Ne zna i ne može odgovoriti na pitanje da li su to učinili odmah nakon sklapanja temeljnog ugovora. Ne može odgovoriti na pitanje da li su prije stupanja u posjed, dakle prije 07.05.2010. godine rješavali kakve papire za gradnju jer je to radio gospodin DŠ, pa treba njega pitati. Saslušana ponovno na ročištu dana **.**.2023. godine PŠH navodi da je u to vrijeme više brigu vodila oko djeteta koje se rodilo 2006.godine, a većinu tih poslova oko sklapanja ugovora odradio je njen suprug KŠ. Navodi da se i prije bavila kupnjom sličnih nekretnina, pa je firmu i osnovala radi kupnje te konkretne nekretnine. Njen suprug KŠ je za tu nekretninu saznao od prijatelja BŠ, pa je preko istog stupio u kontakt sa ovdje tuženikom PŠ. Njen suprug je dogovorio detalje oko kupoprodaje te nekretnine, a ona je nekretninu prvi puta vidjela kada su potpisali glavni ugovor, a poslije su bili i aneksi jer nisu odmah isplatili cijelu kupoprodajnu cijenu. Kada je prvi puta vidjela tu nekretninu, na istoj je bilo puno smeća, i dio nekretnine je bio ograđen, odnosno nekakvi vrtovi, pa je tražila tuženika da to makne, a isti joj je odgovorio da nisu u cijelosti isplatili kupoprodajnu cijenu, a on će to sve maknuti kada mu se sve isplati. Tuženik to nije maknuo, pa ga je ona osobno zvala da makne smeće i sve očisti, a kada to nije učinio, angažirali su građevinsku firmu da ogradi tu cijelu nekretninu, a kada su ti radnici izašli na teren i počeli raditi, u tom su ih spriječili stanovnici okolnih kuća koji su svojatali te vrtove, pa je nastao cirkus, suprug i PŠH otišli su na lice mjesta, te su zvali tuženika da dođe i on je došao, čak su i zaštitari koje su angažirali bili na terenu, međutim, nisu uspjeli ograditi nekretninu. PŠH u svom iskazu još dodaje da je takva situacija s nekretninom i danas, nisu je uspjeli ograditi, a nisu ništa ni gradili na njoj, budući da žele prvo sve riješiti, pa onda graditi. PŠH nadalje navodi da se nakon svega toga, a prije podnošenja ove tužbe, našla s tuženikom u kafiću da to riješe dogovorno, a isti joj se prijetio DORH-om, da njen novac nije dobar, da nije čist i slično. Kada je bio problem na terenu sa vlasnicima susjednih nekretnina, suprug joj je rekao da se makne, jer je žensko, pa nije čula da li je bilo i prije problema oko toga. Na upit punomoćnika tuženika da li je u ugovoru prije nego li ga je potpisala stajalo da je prije potpisivanja pregledala cijelu nekretninu, PŠH je odgovorila da nije bila na nekretnini prije potpisivanja, ali da je nekretninu pregledao suprug, a istom je rečeno i pred BŠ da će tuženik počistiti nekretninu. Nakon što su stupili u posjed i nakon što su im ti vlasnici okolnih nekretnina pravili probleme, prema njima nisu išli nikakvom tužbom, niti poduzimali nikakve pravne radnje, koliko se ona sjeća.

23. Tuženik PŠ u svom iskazu navodi da je tužitelj i to putem supruga tužiteljice saznao za predmetnu nekretninu koju je tuženik prodavao te su došli u kontakt sa osobom EŠ, koji je tuženika prvi kontaktirao i pitao da li želi prodati nekretninu, na što je tuženik odgovorio potvrdno, pa je FŠ vodio supruga tužiteljice, osobu P kojem prezimena tuženik ne zna i BŠ, da pogledaju nekretninu i s njima razgovarao o nekretnini, nakon čega se tuženik s istim tim osobama sastao u kafiću. Tuženik ističe da su oni već tada imali izvadak iz zemljišnih knjiga za nekretninu koju je tuženik prodavao, a na pitanje da li ih je tuženik upozorio da prema površini upisanog vlasništva te nekretnine, na terenu su susjedi zaposjeli dio nekretnine, tuženik je odgovorio da su oni to već znali, jer su bili na nekretnini, ali njih to nije niti zanimalo, jer su oni htjeli kupiti tu nekretninu. Tuženik nadalje navodi da on njih nije posebno upozoravao na činjenicu da su susjedi zaposjeli dio nekretnine te da ga oni nisu niti pitali o tome. Tuženik navodi da su se tada u kafiću samo raspravljali o cijeni, tuženik ističe da je tražio 1.650.000,00 Eura, a oni su rekli da im je to puno, a tuženik je rekao da ispod te cijene ne ide. Nakon toga oni su tuženika zvali još 2-3 puta, a naposljetku su pristali na ovu traženu cijenu. Tuženik nadalje navodi da se sastao i s vlasnicom tužitelja, dogovorili su se o detaljima i tuženikov odvjetnik, koji je to i u ovom sporu, je napisao ugovor o kupoprodaji. Tuženik navodi da zakonsku zastupnicu tužitelja nije vidio nikad na terenu, dakle na nekretnini koju je prodao, te da je neistina ono što je ona ispričala u svezi prigovora koje je ona tuženiku izrekla na predmetnoj nekretnini. Nakon sklapanja ugovora tužitelj je platio dio cijene, jedan dio je platio tek nakon godinu dana, a onda su počela njihova odugovlačenja s plaćanjem, pa su sastavili i anekse ugovora, a misli da je kompletna cijena plaćena negdje 3 godine od sklapanja glavnog ugovora, no to sve ima u papirima. Tuženik navodi da je pri sklapanju glavnog ugovora molio tužitelja da ne provodi taj ugovor tj. prijenos vlasništva u zemljišne knjige, sve dok mu ne plate kompletnu kupoprodajnu cijenu, no oni su ipak odmah, suprotno njihovom usmenom dogovoru podnijeli zahtjev za predbilježbu u zemljišne knjige. Taj sporazum nisu unijeli u ugovor jer su se tada ljudski dogovorili, usmeno, da oni neće podnositi zabilježbu u zemljišne knjige. Tuženik ističe da je ta nekretnina bila devastirana, objekt nije bio pod ključem te je tuženik gospodinu KŠ ili DŠ odmah po sklapanju ugovora o kupoprodaji rekao da mogu stupiti u posjed, ali nisu nikakav formalni zapisnik o tome učinili. Tuženik navodi da je tužitelj već u pregovorima oko kupoprodaje znao da će tamo raditi PUP tj. da je na snazi odluka o donošenju Provedbeno urbanističkog plana, pa su nakon sklapanja ovog ugovora o kupoprodaji odmah krenuli javiti se na natječaj na kojem su i prošli. Nakon trećeg aneksa i zadnje isplate pojavio se problem jer je tužitelj na temelju građevinske i lokacijske dozvole koju je tuženik ishodio na svoje ime pokušao ograditi kupljenu nekretninu i onda su tuženika zvali da ima problema sa susjedima koji su zaposjeli dio nekretnine koju im je prodao. Tuženik ističe da je tužitelju predao prodanu nekretninu u cijelosti jer je došao ispred nekretnine i pokazao rukom i rekao to je vaše, a tužitelji, su imali papire. Prema papirima predao je tužitelju sve u posjed, a na nekretnini koju je prodao nema prava trećih osoba. Na pitanje da li je tuženik bio na nekretnini i da li je na njega krenuo susjed puškom, odgovara da je to neistina, da je točno da jednom kada su oni imali problema na nekretnini, misli da ga je telefonom nazvao suprug zz tužitelja KŠ te ga molio da donese građevinsku i lokacijsku dozvolu, koju je na svoje ime ishodio za tu nekretninu, što mu je tuženik i donio, ali na jednom parkiralištu koje je dislocirano od sporne nekretnine i nije vidio ni jednu pušku. Tuženik nadalje navodi da je nekretninu kupio od tvrtke Konzum i nekretnina je bila u istom stanju kao i danas, da sa susjedima predmetne nekretnine nije imao nikakvih sporova, čak je većina njih dolazila kod tuženika u servis koji je imao na drugoj lokaciji, da je na predmetnoj nekretnini prije nego što ju je prodao tužitelju mislio napraviti autoservis, ali nije jer su susjedi sporne nekretnine predali Upravnom sudu tužbu za preveliku buku i druge razloga, dakle podnijeli su tužbu radi poništenja lokacijske dozvole, da mu tada nitko od susjeda nije osporavao pravo na parcelu, ali nitko od susjeda mu se nije protivio da će se maknuti sa dijela tuženikove parcele na kojem su sadili luk i paradajz, da je tuženik znao da susjedi sade luk i paradajz na njegovoj nekretnini. Tuženik u svom iskazu još dodaje da je na neki način bio prisiljen kupiti nekretninu od Konzuma jer je u vrijeme prije te kupnje imao saznanja da će ostati bez poslovnog prostora od čega je egzistirao, pa je zbog toga u namjeri da obrt otvori na toj nekretnini, kupio tu nekretninu od tvrtke Konzum, ali je nakon kupnje nije mjerio, niti je utvrđivao da li su susjedi na bilo koji način zaposjeli nekretninu koju je od Konzuma kupio. Nadalje, tuženik navodi da je prilikom kupnje od Konzuma i prodaje iste nekretnine tužitelju smatrao da je nekretnina čista, ali to nije provjeravao, a nisu ni kupci. Tuženik još dodaje da su se susjedi kada su vidjeli donošenje PUP-a pobunili zbog velike katnosti koja graniči s njihovom parcelom, da su ga susjedi zvali telefonom i pitali što se događa, jer su neki ljudi iz tvrtke prednice tužitelja ŽE-SA hodali okolo, kod njih i vlasnika tih spornih nekretnina, te su tuženika obavještavali da se ti ljudi raspituju da li bi im prodali svoje nekretnine. Saslušan ponovno na zadnjem ročištu tuženik PŠ ističe da je tu predmetnu nekretninu kupio od Konzuma 3 godine prije nego što ju je prodao tužitelju, jer je mislio da će imati problema s poslovnim prostorom na drugoj lokaciji, koju je otkupio, pa mu ta nekretnina više nije trebala. Malo je uređivao tu nekretninu i nitko mu tamo od susjeda nije pravio probleme. Tih 5 ljudi, odnosno susjeda koji su pravili navodne probleme tužiteljima poznaje iz viđenja, jer je odrastao s njima u kvartu, ali ne zna razloge zašto im prave probleme, niti je o tome s njima pričao. Pretpostavlja da su ovdje tužitelji trebali graditi deveterokatnicu, da su se ti ljudi povampirili zbog velikog novca, a i tužitelji su navodno htjeli još otkupiti okolne nekretnine. Tuženik navodi da je on samo na poziv KŠ donio građevinsku i lokacijsku dozvolu, ali nije tamo išao na lice mjesta, nego je bio 100 metara udaljen kada su bili ti problemi. Tuženik nadalje navodi da je bio na terenu kada je kupovao tu nekretninu od Konzuma. Ne sjeća se da li je tada bio posađen paradajz na tome sada spornom dijelu. Nije poslije razgovarao sa KŠ i gospodinom DŠ, jer ga je DŠ vrijeđao, a zvala ga je njihova odvjetnica gospođa C, tražila je odnosno pitala ga je da joj vrati dio kupoprodajne cijene, a što je tuženik odbio. Tuženik još dodaje da nije imao nikakvih problema s tom nekretninom i susjedima, da je puno puta bio na toj nekretnini od kada ju je kupio u te tri godine do prodaje, da nije imao nikakvih problema sa susjedima, da su tamo bile te nekakve žičane ograde, a ne sjeća se da li je bilo nešto posađeno. Tuženik navodi da mu je jasno da ta nekretnina gubi vrijednost jer ništa ne možeš napraviti ako je zauzeta 30 %, ali tuženik ističe da on za to nije kriv, te da ne može odgovarati za građanski neposluh. Nadalje, tuženik ističe da poznaje IŠ iz viđenja, da poznajem i NŠ iz viđenja, da je s njima bio u komunikaciji dok nije prodao nekretninu, a prije prodaje kada su ga isti tužili Upravnom sudu, više nije imao što s njima previše razgovarati, a tužili su ga zbog namjene buduće nekretnine jer je tu trebao biti servis, pa zbog buke, ali su izgubili taj sud. Tuženik nadalje navodi da je prije prodaje nekretnine ugradio separatore za filtriranje otpadnih voda, a bager je bio tamo jer je morao iskopati rupu za to, a kasnije je izvadio te separatore kada je uspio kupiti ovu svoju postojeću nekretninu na drugoj lokaciji. Tada nije pokušao ograditi nekretninu jer u to vrijeme nije to imao potrebu ograđivati, te nije imao potrebe oduzimati posjed, odnosno taj ograđeni dio tim susjedima, niti je bilo kakvih konflikata sa susjedima.

24. Svjedok FŠ u svom iskazu navodi da ga je poznanik BŠ pitao da ima jednog poznanika, a to je svjedok KŠ, koji želi kupiti nekretninu, pa je FŠ tog BŠ povezao sa PŠ, koji je prodavao nekretninu. Sve vezano uz njihov naknadni razgovor, dogovor, kupoprodaju svjedok ne zna, već zna samo utoliko što je od načelnika GŠ iz [adresa] čuo da ti dečki, a misli valjda na KŠ, se raspituju o prostornom planu.

25. Svjedok BŠ u svom iskazu navodi da je popio kavu sa ŽŠ i on mu je rekao da njegov prijatelj i poznanik PŠ prodaje neku nekretninu, a BŠ je znao da KŠ hoće kupiti nekretninu, pa je tako povezao njih u realizaciji posla. Nakon ovoga, svjedok ističe da je s KŠ išao na nekretninu koja je bila predmet kupoprodaje, zajedno sa PŠ i sjeća se da su pogledali tu nekretninu, da je ona bila zarasla, da je bilo smeća, da je bilo nekih malih ograda, pa kada ga sudac pita da li se tada razgovaralo što će biti s tim ogradama, svjedok BŠ je odgovorio da jest, da je gospodin PŠ rekao da će se po isplati kupoprodajne cijene to počistiti, da će se to riješiti. Sjeća se da je PŠ tada imao nekakve papire, valjda izvadak iz katastra ili iz zemljišnika, ne zna i sjeća se da su oni gledali u te papire. Svjedok BŠ ističe da se ne sjeća da su oni tada, budući da je nekretnina s dvije strane omeđena pločnikom, šetali po tom pločniku i govorilo se ovdje je granica i ovdje je granica. Znam da se išlo i iza negdje gdje je bila neka stara kuća, odnosno više starih kuća, bila je neka ograda, a kada ga sudac pita da li se raspravljalo o toj ogradi svjedok odgovara da nije, to je sve bilo zapušteno. Svjedok nadalje navodi da je jedno vrijeme s njima bio na nekretnini, a onda je otišao, a oni su ostali, ali ne može odgovoriti na pitanje suca zašto su ostali i što su razgovarali nakon što je svjedok otišao, ali pretpostavlja da su se razgovarali o cijeni. Na poseban upit svjedok BŠ je odgovorio da mu se čini da je nekretnina na kojoj su tada bili, bila kvadratnog oblika, sjeća se da su bili na toj nekretnini, ne zna adresu, ali je to nekretnina, valjda je to Pešćenica, na suprotnoj strani od Superkonzuma, da danas nasuprot te nekretnine leži parkiralište Lidla i to prema istočnom dijelu grada, da je na tu nekretninu došao iz pravca Svetica prema Vukovarskoj ulici, da su ga oni već tamo čekali, da je parkirao ispred Superkonzuma i otišao na nekretninu zajedno sa tuženikom i gospodinom KŠ, da je tamo bio jedan kafić, da je od Superkonzuma ta nekretnina udaljena nekih 20-30 metara, da je prošao preko pješačkog prijelaza do te nekretnine, da tu nekretninu i današnje parkiralište Lidla dijeli cesta, da je na tu nekretninu došao da upozna, odnosno da zajedno s njima vidi nekretninu, te da je ovaj dogovor za susret s tuženikom dogovorio sa ŽŠ.

26. Svjedok KŠ u svom iskazu navodi da ga je BŠ telefonski kontaktirao da ima jedno atraktivno zemljište, da bi ga bilo dobro pogledati, pa je pristao i našli su se na parceli, a do parcele ga je doveo gospodin BŠ, te je na parcelu došao vlasnik tj. tuženik. Tada su se sastali na nekretnini i prošli kroz cijelu nekretninu koja je tada bila jako zapuštena jer je tamo bilo deponija, ograda i žica ograđenih, starih parkiranih automobila, no tuženik je imao i izvadak iz katastra i iz zemljišnih knjiga na kojima je sve bilo čisto, pa kad ga je pitao što će biti sa svim tim što su vidjeli, on je rekao da će on sve to očistiti. U vezi s ogradom i ograđenim žičanim dijelovima, tuženik je rekao da je to sve njegovo i da će on po realizaciji to sve očistiti. Tuženik je govorio da je po papirima to sve njegovo, pa je tako bila jedna garaža sa nadstrešnicom, a on je rekao da će on tu nadstrešnicu ukloniti. Svjedok napominje da kada se ovako kupuje, da on nije geodeta, pa ne može reći gdje je točno granica, ali tuženik je rekao da će on to sve počistiti. Tada je tuženik rekao cijenu koje se od početka do kraja držao i ta cijena je na posljetku i stavljena u ugovor. Tuženik je tražio da on sastavi slovo ugovora, što je i učinio, te je svjedok bio prisutan kada se čitao sadržaj tog ugovora, u kojem je utvrđeno i dogovoreno da se preda dio kupoprodajne cijene na ime kapare, te je dogovoreno kad se isplati cijela kupoprodajna cijena da će tuženik počistiti i ukloniti sve prepreke na prodanoj nekretnini. Nakon ovoga je ugovor potpisan, a svjedok nije poslije toga do potpune isplate kupoprodajne cijene više dolazio na nekretninu, niti je vršio radnju u svezi pripremanja nekretnine za daljnje poslove. Nakon ovoga u suvlasništvo tužitelja je ušao i DŠ, te su se on, KŠ i tuženik ponovno sastali i prošli po predmetnoj nekretnini, a to je još bilo u vrijeme kad je dana samo kapara. Tada je dogovor bio isti kao i kad je svjedok bio s tuženikom. Tada je njima tuženik predložio kao ideju da tvrtka tužitelja predloži da se u općini donese prostorni plan tog područja i da se angažira firma koja se time bavi. Tada se još razgovaralo da se predmetna nekretnina da u banku kao osiguranje za podizanje kredita za kupnju nekretnine, a da kapara koja je dana tuženiku bude učešće, no tuženik se tome oštro usprotivio. Nakon ovoga, ugovor je odnesen na gruntovnicu da se napravi predbilježba vlasništva, na što se tuženik kao prodavatelj jako naljutio te je od njih tražio da maknu predbilježbu. Tada je došla na naplatu i druga rata, pa su oni to htjeli preko banke, no tuženik se ljutio, ali je kasnije ipak na to pristao, tj. odgodio im je rok za isplatu druge rate i stalno je govorio da kada se isplati cjelokupna kupoprodajna cijena da će on sve počistiti. Zadnja rata dogovorene kupoprodajne cijene je plaćena prije podnošenja ove tužbe, ali ne može precizno reći kada, jer se ne sjeća. Tada je tuženik njima izdao tabularnu izjavu, u kojoj navodi da nema prava trećih osoba na nekretnini i oni su od njega tražili da nekretninu počisti, no on to nije htio učiniti, pa su angažirali građevinsku tvrtku koja će to učiniti. Kada su djelatnici te tvrtke došli na nekretninu i pokušali je ograditi nastao je cirkus, okolni susjedi su napadali te djelatnike, ova građevinska firma je angažirala zaštitare, no ni uz pomoć zaštitara nije se uspjelo ograditi kupljenu parcelu. Tada su shvatili da su namagarčeni tj. prevareni. Svjedok u bitnome još dodaje da s tuženikom nisu nikada formalno sklopili zapisnik o primopredaji nekretnine, on je njima dao tabularnu izjavu i papire i rekao evo, to je vaša nekretnina. Svjedok navodi da je supruzi sugerirao i više puta su s tuženikom razgovarali i tražili da se u kupoprodajni ugovor unese da se tuženik obvezao počistiti nekretninu, a to je tražio i gospodin DŠ, no tuženik to nije htio upisati u ugovor. Svjedok nadalje navodi da nakon sklopljenog kupoprodajnog ugovora i plaćanja prve rate nije ništa poduzimao kod Grada Zagreba u svezi s ovom nekretninom. Svjedok još dodaje da je nakon cirkusa oko građevinske tvrtke, zaštitara i susjeda, kontaktirao tuženika i tražio od njega da ukloni sve sa nekretnine, na što mu je on odgovorio vi ste to kupili pa sad to i sređujte. Nakon ovoga svjedok, njegova supruga i gospodin DŠ su usmeno tražili od tuženika da snizi kupoprodajnu cijenu, a on je odgovorio da neće. Saslušan ponovno na zadnjem ročištu KŠ navodi da je ta građevinska firma koja je izašla na teren i trebala počistiti nekretninu zvala zaštitare, jer su okolni vlasnici nekretnina, njih 30-tak izašli sa lopatama, čak je jedan i imao pušku, da ih spriječe u izvođenju radova i ograđivanju parcele. Nadalje, KŠ nadalje navodi da su njemu tada ti djelatnici građevinske firme rekli, da su im ti ljudi okolnih nekretnina, koji su tako burno reagirali, rekli da je i ovdje tuženik PŠ to pokušao neko vrijeme prije ograditi i da je onda isto bio cirkus i da su ga isto tako potjerali te da tuženik tamo nije dobro došao. Svjedok KŠ dodaje da su se probali nagoditi s tuženikom, međutim on nije pristao na to. Ne može točno reći zato jer je ta nekretnina jako zarasla, ali navodi da je sigurno 30% te nekretnine zauzeto od strane trećih osoba, da je ovdje tuženika zastupao odvjetnik koji je sastavljao taj ugovor, a ovdje tužitelja su zastupali on i supruga, dakle nisu angažirali nekog odvjetnika za sklapanje tog ugovora, a vrijednost tog ugovora piše u ugovoru i misli da je oko 1.600.000,00 eura. Zaključno, svjedok KŠ navodi da prije potpisivanja ugovora ni on ni supruga nisu angažirali nekog geodeta da obiđe s njima parcelu. Više puta su se s tuženikom našli na toj parceli i ne može točno reći je li to bilo 2,3,4 ili 5 puta.

27. Svjedok LŠ u svom iskazu navodi da o predmetu spora ne zna ništa bitno, te za sve upućuje na svog oca IŠ.

28. Svjedok IŠ u svom iskazu navodi da se doselio u Zagreb 1981. godine, a kupio je kuću na adresi [adresa]. godine. Odmah je vidio da do te njegove male kućice postoji ulaz, odnosno izlaz prema [adresa] preko jedne parcele koja se nalazi uz trgovinu, a ta trgovina nije bila zagrađena pa su na tom jednom dijelu, odnosno putu kojim su svi prolazili do kuća položili instalacije vodovoda, kanalizacije i ostalo. Ne sjeća se točno kada, a možda ima i 10 godina da je PŠ koji je bio vlasnik te stare trgovine i placa oko te trgovine, počeo kopati separatore te je i IŠ osobno i ostale stanare te [adresa] obavijestio da će on taj cijeli prolaz kojim su prolazili zatvoriti. Budući da oni s druge strane imaju jedan mali uski prolaz kojim možeš proći osobnim autom, ali nikako vatrogasnim vozilom ili hitnom pomoći i slično, oni su čak pisali peticiju, prvi puta su peticiju pisali prije 30 godina, a onda opet i drugi puta kada im je PŠ to rekao jer do njih onda kad bi on to zatvorio ne bi mogao doći ni kamion za odvoz smeća, vatrogasci i slično. Taj PŠ je nešto tamo uređivao, a onda kasnije su čuli da je on to sve prodao. Ta stara trgovina sad je zatvorena i svjedok ne zna da li netko povremeno dolazi. Nastavili su i dalje koristiti taj prolaz prema [adresa] preko te parcele, a to je običan makadamski put, prije par godina je bivši gradonačelnik htio to asfaltirati, ali je bio neki spor na Kopčevečkoj pa to nije napravljeno. Svjedok ne zna zašto je PŠ odustao od zatvaranja tog puta.

29. Svjedok MŠ u svom iskazu navodi kako taj sporni put koji je makadamski put je jedini put kojim on može dovesti primjerice drva sa nekim kamionom do svoje kuće jer je onaj drugi put uzak i ne može proći primjerice kamion čistoće. Oni taj put koriste više od 50 godina. Svjedok zna da je jedne zgode došao k njemu neki čovjek, ne zna kako se zove te je rekao da će on zatvoriti taj put, doveo je nekakve zaštitare i nekakve stupove, međutim ništa od toga se nije dogodilo, put je ostao i dalje otvoren i oni ga i dan danas koriste. Svjedok još dodaje da iza te stare trgovine ima ispred kuće metalnu ogradu, a ta njegova ograda stoji već više od 30 godina.

30. Svjedok NŠ u svom iskazu navodi da od 1996. godine stanuje na adresi [adresa]. Tamo je u biti bio taj dućan Uni Konzum, a ta stara zgrada je još uvijek tamo. Oko te zgrade je zemljište s jedne i s druge strane, kao i naprijed i iza te zgrade. Gledano prema naprijed prema toj zgradi s desne strane su vrtovi i kuće, a s lijeve strane su kuće, a između kuća i dućana je cesta. Stanari te ulice su godinama htjeli riješiti vlasništvo tih svojih vrtova jer su ih više od 30 godina obrađivali, međutim to nisu uspjeli riješiti, a negdje možda 1990-ih godina ili oko 2000., stvarno ne zna točno, je došao gospodin PŠ koji je tamo htio napraviti nekakvu automehaničarsku radionicu, dovezao je nekakve bagere i počeo je raditi i htio je njima uzeti njihove vrtove. Svjedok navodi da su ga oni u tome zaustavili jer su znali da to zemljište za koje je tvrdio da ga je kupio, nije imovinsko pravno riješeno te da on nije mogao biti vlasnikom tog zemljišta. Poslije toga, a to je bilo možda prije jedno 10 godina došli su neki drugi ljudi koji su također tvrdili da su oni vlasnici tog zemljišta, pokazali su im neke papire i počeli su raditi ograde, te je došlo 20 zaštitara, a stanari su otišli u institucije Grada Zagreba raspitati se, pa su im tamo rekli da to nije vlasništvo tih ljudi, a stanari su srušili te ograde koje su oni postavili.

31. Zakonski zastupnik i direktor tužitelja DŠ u svom iskazu navodi da je on, već kada je KŠ odnosno njegova supruga potpisali taj ugovor o kupoprodaji, ušao u taj posao, jer je i prije toga poznavao KŠ kao partner, tako da je uložio u tu nekretninu polovicu, odnosno 800.000,00 eura, a tu se radilo i o još 5% poreza odnosno još 80.000,00 eura. Naime, ČŠ ističe da mu je to izgledalo kao dobar posao, upoznao je na toj čestici ovdje tuženika, a ta čestica je bila zarasla, tamo su bili dijelovi i nekakvi stari automobili, dio čestice je bio ograđen s nižom žicom, tamo je bilo nešto posađeno, ali nešto nebitno. Ovdje tuženik ih je uvjeravao da je to sve njegovo i on je to trebao sve počistiti, a kada su mu sve isplatili, on im je rekao da je to sad sve njihovo pa neka si sami očiste i ograde. Kada su angažirali tu građevinsku tvrtku da to počisti i ogradi, izašli su susjedi sa lopatama, a to su im sve rekli ti građevinari, te su spriječili da ograde parcelu, jer je to navodno njihovo već 30 godina. KŠ je zvao tuženika da dođe na lice mjesta, a tuženik je došao i otišao. Svjedok ističe da je kasnije čuo od tih građevinara da su rekli da je tuženik prije toga isto pokušao ograditi tu parcelu, ali su ga oni spriječili. ČŠ navodi da je ta parcela zauzeta od strane trećih osoba otprilike 30%, ali nije to najveći problem, jer bez tih 30% parcela ne vrijedi ništa, jer se zbog prostornog plana ne može graditi ozbiljan objekt na istoj. Tražili su da im tuženik spusti cijenu za 600.000,00 eura, međutim on nije na to pristao, pa su podnijeli tužbu. Nadalje ČŠ dodaje da je tada kada je došao, na terenu bilo 10-15 tih susjeda koji su branili da se nekretnina ogradi, a bilo je tu još možda 10 do 15 zaštitara i građevinara, odnosno sveukupno možda 30-tak ljudi. Ta građevinska firma koja je trebala ograditi nekretninu je angažirala zaštitare. ČŠ navodi da nisu znali za problem dok nisu pokušali ograditi nekretninu, a da su znali za problem, sigurno ne bi dali s porezom 1.700.000,00 eura za tu nekretninu i to prije 16 godina. Nakon toga taj problem ispričali su odvjetnici koju su angažirali u tom predmetu, a što je ona radila ne zna, a otprilike 5 susjeda, odnosno fizičkih osoba svojata pravo na tih oko 30% čestice koju su zauzeli. Ne zna imena tih 5 osoba i ne zna da li se njihova odvjetnica njima obraćala radi rješenja tog spora.

32. Svjedok SŠ u svom iskazu navodi da od 1990. stanuje na adresi [adresa]. Ta sporna parcela je prije bila trgovina Unikonzum, a vlasnik te nekretnine je navodno postao PŠ, a kako je on to kupio svjedok ne zna. Od kad je doselio do danas, na toj parceli u jednom dijelu postoji put koji vodi do njegove kuće u [adresa], pa ne može nikako ni doći ni vozilom ni pješke nego preko te parcele, odnosno toga puta koji je u vlasništvu PŠ ili nekog trećeg. Prije možda 7-8 godina, ne sjeća se točno, PŠ je odlučio graditi automehaničarsku radionu na toj parceli, pa je preko tog puta kojim jedino može doći do svoje kuće, bagerom iskopao rupu u koju je postavio cisternu za otpadno ulje. Kada je to napravio, svjedok SŠ navodi da autom nije više mogao doći do svoje kuće i svog dvorišta, nego samo pješice, pa je intervenirao kod PŠ, a on mu je mahao nekakvim papirom da je on vlasnik. Svjedok navodi da je prvo zvao inspekciju radi te cisterne za otpadno ulje, pa je izašla inspekcija i obustavila radove i naredila mu da izvadi tu cisternu za otpadno ulje. Svjedok napominje da po tom putu po kojem on jedino može doći do svoje kuće, ispod tog puta je ukopana i kanalizacija i voda za njihove kuće, pa ako je preko toga puta provučena i kanalizacija i vodovod, to mora biti ucrtano i mora biti legalno, jer to se ne bi radilo na crno. Par mjeseci, a možda i godinu nakon toga sa mehaničarskom radionom, na lice mjesta je došla neka firma s malim bagerom i desetak radnika i htjeli su zatvoriti kompletnu tu parcelu ogradom, tako da oni onda ne bi mogli proći do svojih kuća. Tada su se skupili svi okolni stanovnici, tamo je došla i zaštitarska služba i specijalna policija, ali su oni ustrajali da oni to ne mogu raditi, pa je ta firma otišla s lica mjesta, pokupila tu ogradu i otišla. Kasnije je došao i PŠ autom, međutim kad je vidio da ih ima dosta, jednostavno je otišao. Taj čovjek koji je vodio radove rekao im je da tu ogradu stavlja po nalogu PŠ, i mahao nekakvim papirom da on ima dozvolu da to radi. Nakon toga se ispostavilo da nema dozvolu za stavljanje ograde i to je tako završilo. Nakon toga nitko više nije pokušavao zagraditi tu parcelu pa i svjedok SŠ ima nesmetan pristup do svoje kuće. Na poseban upit kada je točno bio taj događaj s pokušajem ograđivanja svjedok SŠ je odgovorio da se ne sjeća točno, ali možda prije 7-8 do 10 godina. U vezi s tim problemima s ograđivanjem nikada ni od koga nije dobio nikakvu tužbu niti opomenu, niti slično.

33. Sud je prihvatio iskaze saslušanih svjedoka NŠ, MŠ, IŠ i HŠ, kao logične i uvjerljive, prvenstveno iz razloga jer isti nemaju nikakvog razloga pristrano iskazivati, a njihovi iskazi su i u suglasju i s drugim izvedenim dokazima, posebice s Operativnim izvješćem zaštitarske tvrtke koja je uredovala na terenu, kada je došlo do problema, kada je tužitelj pokušao ograditi predmetnu nekretninu. Svjedok NŠ posebno navodi da je 1990-ih godina ili oko 2000., stvarno ne zna točno, došao gospodin PŠ koji je tamo htio napraviti nekakvu automehaničarsku radionicu, dovezao je nekakve bagere i počeo je raditi i htio je njima uzeti njihove vrtove, a oni su ga u tome zaustavili jer su znali da to zemljište za koje je tvrdio da ga je kupio, nije imovinsko pravno riješeno te da on nije mogao biti vlasnikom tog zemljišta.

34. Dakle, sukladno navedenim iskazima ova četiri svjedoka, potpuno je jasno da je tuženik znao za probleme sa susjedima koji svojataju prava na predmetnim nekretninama koje je prodao tužitelju, a i sam tuženik u iskazu tvrdi da to nije rekao tužitelju jer ga isti o tome nije pitao.

35. Nadalje, iskazi zz tužitelja PŠH, BŠ, KŠ i DŠ sudu su u bitnome prihvatljivi u onom dijelu u kojem su u suglasju s iskazima gore navedenih svjedoka i drugih izvedenih dokaza, dok svjedok FŠ ne zna ništa bitno za rješenje ovog spora. Naprotiv, iskaz tuženika PŠ u smislu da sa susjedima nije bilo problema i da isti ne svojataju vlasništvo dijela navedenih nekretnina sudu je potpuno nelogičan jer saslušani svjedoci iskazuju sasvim suprotno, a i svi izvedeni dokazi i rezultati postupka upućuju na to da je on sve to znao.

36. Slijedom navedenog, a budući da je člankom 2. Ugovora od 27.07.2007. godine tuženik jamčio tužitelju da je isključivi vlasnik nekretnina iz ugovora te da na istima ne postoji pravo trećih osoba koje bi isključivalo, ograničavalo ili umanjivalo pravo kupca na kupljenim nekretninama, a znao je za navedene probleme sa susjedima koji su „okupirali“ oko 1/3 predmetnih nekretnina kako to točno navode vještaci u svom nalazu i mišljenju i tako sprječavali tužitelja u planiranoj i vjerojatnoj gradnji, proizlazilo bi da je tužbeni zahtjev osnovan, odnosno da bi sukladno nalazu i mišljenju vještaka ĐŠ, kao i vještaka Popovića, kojeg u cijelosti prihvaća, tužbeni zahtjev bio osnovan u iznosu od 561.760,00 eura / 4.232.580,72 kn, zajedno sa zateznom kamatom, tekućom od 07.05.2010. godine.

37. Naime, odredbom čl. 432. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/05 i 41/08 – dalje ZOO), propisano je da ako prodavatelj ne postupi po zahtjevu kupca, a u slučaju oduzimanja stvari od kupca, ugovor se raskida po samom zakonu, a u slučaju umanjenja ili ograničenja kupčeva prava, kupac može po svom izboru raskinuti ugovor ili tražiti razmjerno sniženje cijene.

38. Nadalje, člankom 6. i 7. ugovora između stranaka ugovoreno je da će prodavatelj (ovdje tuženik) kupcu (ovdje tužitelju) izdati tabularnu izjavu za prijenos nekretnine nakon što kupac isplati cjelokupnu kupoprodajnu cijenu, te da će tada kupac stupiti u posjed kupljenih nekretnina, a to je bilo 7. svibnja 2010. godine. Nakon izdane tabularne izjave 7. svibnja 2010. i stupanja u posjed, tužitelj je pristupio pripremama kupljenih nekretnina radi izgradnje, time da je radi pripreme radova angažirao radnike i zaštitarsku agenciju Eurolex sigurnost d.o.o.

39. Slijedom navedenog, tužitelju bi temeljem čl. 29. st. 1. ZOO-a, u slučaju da je tužbeni zahtjev osnovan, pripadala i zatezna kamata na iznos od 561.760,00 eura od 7.05.2010. godine do isplate, budući da je toga dana tuženiku isplaćen cjelokupan iznos kupoprodajne cijene.

40. Ovdje još valja reći da bi tužitelj sukladno čl. 432. st. 4. ZOO-a, čak i da je znao (a sud je utvrdio da nije znao) u svakom slučaju imao pravo na sniženje cijene zbog umanjenja ili ograničenja svog prava.

41. Isto tako, ovdje valja reći da se sukladno čl. 437. ZOO-a pravo kupca gasi po osnovi pravnih nedostataka istekom godine dana od saznanja za postojanje prava trećega, ali ako je treća osoba prije isteka tog roka pokrenula spor, a kupac pozvao prodavatelja da se u spor umiješa, pravo kupca gasi se istekom šest mjeseci nakon pravomoćno okončanog spora.

42. Slijedom citirane odredbe, a imajući u vidu da je tužitelj isplatio cjelokupnu kupoprodajnu cijenu 7.05.2010. godine, kada mu je tuženik izdao tabularnu izjavu, te je logično da je tek tada i stupio u posjed predmetnih nekretnina i da su radovi i pokušaj ograđivanja nekretnina i sprečavanje od strane susjede koji su zaposjeli dio nekretnina, nastupilo nakon toga, te imajući u vidu da je tužba u ovom predmetu podnesena dana 7.05.2011. godine, jasno je da tužitelju nije protekao rok od godinu dana iz čl. 437. ZOO-a. S tim u vezi valja reći da prigovori tuženika u smislu da je tužitelj već tražio od Grada određene dozvole i dokumentaciju radi gradnje, po mišljenju suda ne mijenjaju na stvari činjenicu da je tek prilikom pokušaja ograđivanja nekretnine tužitelj imao saznanja da mu susjedi ograničavaju pravo vlasništva na predmetnim nekretninama.

43. Iz svega prethodno navedenog, proizlazilo bi da je konačno postavljeni tužbeni zahtjev u cijelosti osnovan. Međutim, kako zaključuje i Županijski sud u Puli u svojoj ukidnoj odluci, da bi tužitelj, kao kupac, imao pravo ostvarenja svojih prava po osnovi pravnog nedostatka iz čl. 432. ZOO-a, trebao je prilikom pozivanja na prodavateljevu odgovornost za pravne nedostatke dokazati očito osnovano pravo treće osobe (koje pravo toj trećoj osobi može priznati i bez spora po čl. 434. st. 1. ZOO-a) koje bi isključivalo, umanjivalo ili ograničavalo tužiteljevo pravo na raspolaganje predmetnom nekretninom.

44. Dakle, da bi ovaj sud uopće mogao primijeniti odredbu čl. 432. st. 4. ZOO-a o smanjenju cijene prethodno je trebalo dokazati da na točno određenim dijelovima predmetnih nekretnina postoji očito osnovano pravo trećih osoba (pojedinačno navedenih) ili da je tužitelj eventualno ustao vlasničkom tužbom protiv tih trećih osoba, pa da sa svojim zahtjevom nije uspio.

45. Ovdje valja reći da je na tužitelju teret dokaza kako na predmetnim nekretninama postoji očito osnovano pravo trećih osoba koje bi isključivalo, umanjivalo ili ograničavalo njegovo pravo na raspolaganje predmetnim nekretninama ili da je tužitelj eventualno ustao vlasničkom tužbom protiv tih (određenih) trećih osoba, pa da sa svojim zahtjevom nije uspio, a sve kako bi se utvrdilo da li tužitelj ima pravo ostvarenja svojih prava po osnovi čl. 432. ZOO-a.

46. Kako tužitelj tijekom postupka ničim nije dokazao da na predmetnim nekretninama postoji očito osnovano pravo trećih osoba koje bi isključivalo, umanjivalo ili ograničavalo njegovo pravo na raspolaganje predmetnim nekretninama ili da je tužitelj eventualno ustao vlasničkom tužbom protiv tih (određenih) trećih osoba, pa da sa svojim zahtjevom nije uspio, a sve kako bi se utvrdilo da li tužitelj ima pravo ostvarenja svojih prava po osnovi čl. 432. ZOO-a, odbijen je u cijelosti konačno postavljeni tužbeni zahtjev tužitelja i odlučeno je kao pod točkom I. izreke presude (čl. 221. a ZPP-a).

47. Naime, sukladno čl. 10. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne Novine" br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17 – dalje ZVDSP) propisano je da osoba koja ima faktičnu vlast glede neke stvari, njezin je posjednik. S posjedom stvari izjednačeno je sukladno st. 5. istog članka, faktično izvršavanje sadržaja prava stvarnih služnosti glede neke nekretnine (posjed prava), pa se na posjed prava primjenjuju na odgovarajući način odredbe o posjedu stvari, ako to nije suprotno naravi prava niti odredbama zakona.

48. Ovdje valja reći da prema čl. 16. st. 1. ZVDSP, kad posjednik jedne nekretnine jednostrano učini glede nekretnine koju drugi posjeduje nešto što taj ne bi trebao trpjeti, a taj to ipak otrpi, posjednik prve nekretnine je time u korist te nekretnine, kao povlasne, izvorno stekao posjed prava stvarne služnosti na drugoj nekretnini kao poslužnoj.

49. U konkretnom slučaju, kada bi tužiteljevi činjenični navodi tijekom postupka bili točni, saslušani svjedoci, koji su, kako se navodi tijekom postupka (pet stanara susjedne ulice) "uzurpirali" dio predmetnih nekretnina tužitelja, oni bi eventualno stekli posjed prava stvarne služnosti puta na teret dijela nekretnina tužitelja, odnosno bili u posjedu dijela tih nekretnina, međutim, time nisu stekli neko od stvarnih prava na tužiteljevim nekretninama. Naime, posjed prava stvarne služnosti razlikuje se od posjeda stvari utoliko što posjed prava stvarne služnosti ovlašćuje posjednika tog prava da se na određeni način služi (posjeduje) nekretninom koju ne drži u posjedu. Dakle, on nema faktičnu vlast na samoj stvari (nekretnini), već samo posjed prava da ju na određeni, ograničeni način koristi, odnosno da se njome služi. Posjed prava stvarne služnosti postoji kroz faktično izvršavanje sadržaja nekog prava, u konkretnom slučaju eventualno posjeda prava stvarne služnosti puta, pri čemu ovlaštenik prava puta može tim putem prolaziti.

50. Isto tako, iz rezultata postupka, a što bi proizlazilo i iz iskaza saslušanih svjedoka ne proizlazi da bi netko od tih navodno pet stanara susjednih nekretnina, koji su očigledno u posjedu dijela nekretnina u vlasništvu tužitelja stekli neko od stvarnih prava na tim nekretninama.

51. Dakle, tužitelj tijekom postupka ničim nije dokazao da na predmetnim nekretninama postoji očito osnovano pravo trećih osoba koje bi isključivalo, umanjivalo ili ograničavalo njegovo pravo na raspolaganje predmetnim nekretninama ili da je tužitelj eventualno ustao vlasničkom tužbom protiv tih (određenih) trećih osoba, pa da sa svojim zahtjevom nije uspio, pa je stoga odbijen u cijelosti konačno postavljeni tužbeni zahtjev tužitelja i odlučeno je kao pod točkom I. izreke presude (čl. 221. a ZPP-a).

52. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbama čl. 154. st.1. ZPP-a. Troškovi su odmjereni prema konačno postavljenom tužbenom zahtjevu i troškovniku tuženika, a sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine".br. 142/12., 103/14., 118/14. i 107/15., dalje u tekstu: Tarifa), te sukladno Zakonu o sudskim pristojbama ("Narodne novine" 118/18.) – vrijednost predmeta spora konačno postavljenog tužbenog zahtjeva je 561.760,00 eur, što prema fiksnom tečaju konverzije kune u euro (1 euro =7,53450) iznosi 4.232.580,72 kn). Tako je tuženiku za sastav odgovora na tužbu od 31.05.2011. godine priznato 4233 boda (Tbr. 8. toč. 1. OT), za sastav podneska od 28.06.2011. godine 100 bodova koliko je i tražio (Tbr. 8. toč. 1. OT), za zastupanje na ročištu dana 23.01.2012. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), za zastupanje na ročištu dana 23.11.2012. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), za podnesak od 17.12.2012. godine 50 bodova (Tbr. 8. toč. 3. OT), za zastupanje na ročištu dana 4.10.2013. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), za podnesak od 7.04.2014. godine 4233 boda (Tbr. 8. toč. 1. OT), za sastav podneska od 27.08.2014. godine 4233 boda (Tbr. 8. toč. 1. OT), za sastav podneska od 3.12.2014. godine 50 bodova (Tbr. 8. toč. 3. OT), za zastupanje na ročištu dana 14.04.2015. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), za sastav podneska od 22.04.2015. godine 50 bodova (Tbr. 8. toč. 3. OT), za zastupanje na ročištu dana 9.07.2015. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), za zastupanje na ročištu dana 12.10.2015. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), za sastav podneska od 14.11.2016. godine 50 bodova (Tbr. 8. toč. 3. OT), za zastupanje na ročištu dana 8.05.2018. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), za zastupanje na ročištu dana 2.02.2021. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), za sastav podneska od 10.05.2021. godine 50 bodova (Tbr. 8. toč. 3. OT), za zastupanje na ročištu dana 12.05.2021. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), za zastupanje na ročištu dana 21.09.2021. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), za zastupanje na ročištu dana 2.02.2022. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), za zastupanje na ročištu dana 24.05.2022. godine 50 bodova (Tbr. 9. toč. 5. OT), za zastupanje na ročištu dana 8.07.2022. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), za zastupanje na ročištu dana 23.09.2022. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), za zastupanje na ročištu dana 8.12.2022. godine 50 bodova (Tbr. 9. toč. 5. OT), za zastupanje na ročištu dana 10.03.2023. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), za zastupanje na ročištu za objavu dana 19.04.2023. godine 33,18 eur koliko je i tražio (Tbr. 9. toč. 3. OT), za žalbu protiv presude od 3.05.2023. godine 5291,25 bodova (Tbr. 10. toč. 1. OT), za sastav podneska od 9.09.2024. godine 50 bodova (Tbr. 8. toč. 3. OT), za zastupanje na ročištu dana 11.09.2024. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), za zastupanje na ročištu dana 18.12.2024. godine 50 bodova (Tbr. 9. toč. 5. OT), za zastupanje na ročištu dana 5.02.2025. godine 4233 boda (Tbr. 9. toč. 1. OT), te za zastupanje na ročištu za objavu presude dana 24. ožujka 2025. godine 33,18 eur koliko je i tražio (Tbr. 9. toč. 3. OT), što ukupno čini 86.234,61 bod, a pomnoženo s vrijednošću jednog boda od 2,00 eur iznosi 172.469,22 eur i uvećano za PDV od 25% ukupno iznosi 215.586,53 eur, a koliko je i dosuđeno tuženiku pod točkom II. izreke presude.

53. Tužitelju temeljem čl. 155. ZPP-a nije priznat trošak sastava podneska od 13.09.2011. godine (kojim dostavlja punomoć u spis, a trebao ju je već prije toga dostaviti), podneska od 27.08.2014. godine (kojim se sa dva podneska s istim datumom očituje, a priznat mu je samo jedan), podneska od 23.04.2015. godine (kojim ponavlja navode prethodnog podneska), podneska od 10.10.2015. godine (kojeg je uručio na ročištu pa podnesak gubi smisao), podneska od 7.07.2016. godine (kojim obavještava sud da je uplatio predujam), podneska od 10.06.2021. godine (kojim ponavlja prethodne navode), kao i trošak odgovora na žalbu budući isti nije bio potreban. Isto tako tužitelju nije priznat trošak zastupanja na ročištu dana 20.12.2022. budući da je to ročište preloženo.

U Zagrebu, 24. ožujka 2025. godine

Sudac:

Goran Goluža

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa iste. Žalba se podnosi putem ovog suda Županijskom sudu, pismeno u četiri istovjetna primjerka.

DNA:

1. tužitelju po punomoćniku

2. tuženiku po punomoćniku