Republika Hrvatska

Trgovački sud u Rijeci

Rijeka, Zadarska 1 i 3

Poslovni broj: P-461/2023-42

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Rijeci, po sutkinji Tamari Jugo Smoljanović, u pravnoj stvari tužitelja REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587, koju zastupa Županijsko državno odvjetništvo u Rijeci protiv tuženika BABILON d.o.o. [adresa], OIB: 59203600066, kojeg zastupa punomoćnica Lorena Sandalj Kojundžić, odvjetnica u Matuljima, Vladimira Gortana 2, radi predaje u suposjed u isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 6. veljače 2025. u prisutnosti punomoćnika stranaka, objavljene 21. ožujka 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku BABILON d.o.o. [adresa], OIB: 59203600066 predati tužitelju Republici Hrvatskoj u suposjed 5/6 dijela poslovnog prostora - ugostiteljskog prostora u površini od 45,39 m[2] , koji predstavlja posebni dio nekretnine - etažno vlasništvo (E-4) povezan s 1/9 suvlasničkog dijela nekretnine u k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška], k. č. [katastarska čestica], na adresi [adresa], opisane kao dvorište od 1 m[2] , dvorište od 335 m , zgrada mješovite uporabe, k.b. 77/1, 77/2, 77/3, 77/4, 77/5 od 250 m[2] , nadstrešnica od 10 m , ukupno površine 596 m , sve upisano u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Rijeci, Stalne službe u Opatiji, Zemljišnoknjižnog odjela Opatija u roku od 15 (petnaest) dana.

II. Nalaže se tuženiku BABILON d.o.o. [adresa], OIB: 59203600066 platiti tužitelju Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587 iznos od 514,47 EUR sa zateznom kamatom koja na taj iznos teče od 18. prosinca 2021. po stopi od 5,61% godišnje do 31. prosinca 2021., od 1. siječnja 2022. po stopi od 5,49% godišnje do 30. lipnja 2022., od 1. srpnja 2022. po stopi od 5,31% godišnje do 31. prosinca 2022., od 1. siječnja 2023. po stopi od 5,50% godišnje do 30. lipnja 2023., od 1. srpnja 2023. po stopi od 7,00% godišnje do 31. prosinca 2023., od 1. siječnja 2024. po stopi od 7,50% godišnje do 30. lipnja 2024., od 1. srpnja 2024. po stopi od 7,25% godišnje do 31. prosinca 2024., a od 1. siječnja 2025. po stopi od 6,15% godišnje do isplate, a u slučaju promjene kamatne stope, po stopi koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja uvećano za tri postotna poena u roku od 15 (petnaest) dana.

III. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev u preostalom dijelu kojim tužitelj traži da mu tuženik plati preostali iznos od 57.906,93 EUR sa zateznom kamatom koja na pojedinačne iznose teče kako slijedi:

- 5.721,52 EUR od 14. kolovoza 2015.

- 6.173,64 EUR od 14. kolovoza 2015.

- 6.173,64 EUR od 14. kolovoza 2015.

- 6.173,64 EUR od 14. kolovoza 2015.

- 3.601,29 EUR od 14. kolovoza 2015.

- 514,47 EUR od 19. kolovoza 2015.

- 504,52 EUR od 18. rujna 2015.

- 514,47 EUR od 23. listopada 2015.

- 379,41 EUR od 18. studenoga 2015.

- 514,47 EUR od 17. prosinca 2015.

- 446,94 EUR od 21. siječnja 2016.

- 446,94 EUR od 18. veljače 2016.

- 446,94 EUR od 18. ožujka 2016.

- 514,47 EUR od 20. travnja 2016.

- 514,47 EUR od 18. svibnja 2016.

- 514,45 EUR od 19. lipnja 2016.

- 446,94 EUR od 21. srpnja 2016.

- 446,94 EUR od 18. kolovoza 2016.

- 446,94 EUR od 18. rujna 2016.

- 9,95 EUR od 19. ožujka 2017.

- 514,47 EUR od 22. ožujka 2017.

- 265,92 EUR od 20. travnja 2017.

- 299,81 EUR od 20. svibnja 2017.

- 514,47 EUR od 21. lipnja 2017.

- 300,21 EUR od 28. srpnja 2017.

- 299,09 EUR od 18. kolovoza 2017.

- 301,16 EUR od 20. rujna 2017.

- 293,33 EUR od 19. listopada 2017.

- 306,02 EUR od 19. studenoga 2017.

- 310,90 EUR od 29. siječnja 2018.

- 300,60 EUR od 22. veljače 2018.

- 272,98 EUR od 21. ožujka 2018.

- 305,04 EUR od 21. travnja 2018.

- 298,85 EUR od 27. svibnja 2018.

- 310,06 EUR od 23. lipnja 2018.

- 302,91 EUR od 21. srpnja 2018.

- 315,38 EUR od 22. kolovoza 2018.

- 306,77 EUR od 20. rujna 2018.

- 299,35 EUR od 19. listopada 2018.

- 311,69 EUR od 22. studenoga 2018.

- 303,59 EUR od 20. prosinca 2018.

- 317,72 EUR od 24. siječnja 2019.

- 309,60 EUR od 21. veljače 2019.

- 282,00 EUR od 20. ožujka 2019.

- 316,01 EUR od 19. travnja 2019.

- 307,86 EUR od 19. svibnja 2019.

- 320,68 EUR od 21. lipnja 2019.

- 312,17 EUR od 19. srpnja 2019.

- 315,70 EUR od 18. kolovoza 2019.

- 317,17 EUR od 19. rujna 2019.

- 308,62 EUR od 17. listopada 2019.

- 322,08 EUR od 21. studenoga 2019.

- 312,83 EUR od 19. prosinca 2019.

- 326,99 EUR od 19. siječnja 2020.

- 321,07 EUR od 19. veljače 2020.

- 302,20 EUR od 10. lipnja 2020.

- 514,47 EUR od 10. srpnja 2020.

- 514,47 EUR od 10. kolovoza 2020.

- 514,47 EUR od 18. lipnja 2020.

- 315,39 EUR od 17. srpnja 2020.

- 320,83 EUR od 19. kolovoza 2020.

- 322,81 EUR od 18. rujna 2020.

- 314,61 EUR od 18. listopada 2020.

- 327,24 EUR od 19. studenoga 2020.

- 325,80 EUR od 31. siječnja 2021.

- 338,02 EUR od 15. ožujka 2021.

- 332,94 EUR od 15. ožujka 2021.

- 303,79 EUR od 21. ožujka 2021.

- 340,01 EUR od 17. travnja 2021.

- 332,63 EUR od 20. svibnja 2021.

- 344,99 EUR od 17. lipnja 2021.

- 336,11 EUR od 18. srpnja 2021.

- 342,74 EUR od 19. kolovoza 2021.

- 344,40 EUR od 18. rujna 2021.

- 334,85 EUR od 20. listopada 2021.

- 347,86 EUR od 19. studenoga 2021.

- 347,37 EUR od 23. siječnja 2022.

- 342,92 EUR od 18. veljače 2022.

- 312,06 EUR od 18. ožujka 2022.

- 348,26 EUR od 17. travnja 2022.

- 339,12 EUR od 20. svibnja 2022.

- 352,57 EUR od 19. lipnja 2022.

- 343,17 EUR od 29. srpnja 2022.

- 347,67 EUR od 18. kolovoza 2022.

- 350,01 EUR od 18. rujna 2022.

- 340,78 EUR od 19. listopada 2022.

- 354,40 EUR od 19. studenoga 2022.

- 514,47 EUR od 21. prosinca 2022.

- 514,48 EUR od 29. siječnja 2023.

i to od 14. kolovoza 2015. do 31. prosinca 2015. po stopi od 8,14 % godišnje, od 1. siječnja 2016. do 30. lipnja 2016. po stopi od 8,05% godišnje, od 1. srpnja 2016. do 31. prosinca 2016. po stopi od 7,88% godišnje, od 1. siječnja 2017. do 30. lipnja 2017. po stopi od 7,68% godišnje, od 1. srpnja 2017. do 31. prosinca 2017. po stopi od 7,41% godišnje, od 1. siječnja 2018. do 30. lipnja 2018. po stopi od 7,09% godišnje, od 1. srpnja 2018. do 31. prosinca 2018. po stopi od 6,82% godišnje, od 1. siječnja 2019. do 30. lipnja 2019. po stopi od 6,54% godišnje, od 1. srpnja 2019. do 31. prosinca 2019. po stopi od 6,30% godišnje, od 1. siječnja 2020. do 30. lipnja 2020. po stopi od 6,11% godišnje, od 1. srpnja 2020. do 31. prosinca 2020. po stopi od 5,89% godišnje, od 1. siječnja 2021. do 30. lipnja 2021. po stopi od 5,75% godišnje, od 1. srpnja 2021. do 31. prosinca 2021. po stopi od 5,61% godišnje, od 1. siječnja 2022. do 30. lipnja 2022. po stopi od 5,49% godišnje, od 1. srpnja 2022. godine do 31. prosinca 2022. po stopi od 5,31% godišnje, od 1. siječnja 2023. do 30. lipnja 2023. po stopi od 5,50% godišnje, a od 1. srpnja 2023. po stopi od 7,00% godišnje do 31. prosinca 2023., od 1. siječnja 2024. po stopi od 7,50% godišnje do 30. lipnja 2024., od 1. srpnja 2024. po stopi od 7,25% godišnje do 31. prosinca 2024. a od 1. siječnja 2025. po stopi od 6,15% godišnje do isplate, a u slučaju promjene kamatne stope, po stopi koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja uvećano za tri postotna poena.

IV. Nalaže se tužitelju REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587 platiti tuženiku BABILON d.o.o. [adresa], OIB: 59203600066 iznos od 9.762,50 EUR na ime prouzročenog parničnog troška sa zakonskom zateznom kamatom koja na taj iznos teče od 21. ožujka 2025. (dana donošenja presude) po stopi od 6,15% godišnje do isplate, a u slučaju promjene kamatne stope, po stopi koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja uvećano za tri postotna poena u roku od 15 (petnaest) dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je 5. rujna 2023. podnio tužbu pred ovim sudom protiv tuženika radi predaje u suposjed i isplate. Obrazlaže da se tuženiku sukladno odredbi čl. 186.a Zakona o parničnom postupku prije podnošenja tužbe obratio sa zahtjevom za mirno rješenje spora, no mirno rješenje je izostalo. U zemljišnim knjigama Općinskog suda u Rijeci, Stalne službe u Opatiji, Zemljišnoknjižnog odjela Opatija, upisan je kao suvlasništvo Republike Hrvatske u 5/6 dijela poslovni prostor - ugostiteljski prostor u površini od 45,39 m[2] , koji predstavlja posebni dio nekretnine - etažno vlasništvo (E-4) povezan s 1/9 suvlasničkog dijela nekretnine u k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška], k. č. [katastarska čestica], na adresi [adresa], opisane kao dvorište od 1 m[2] , dvorište od 335 m , zgrada mješovite uporabe, k.b. 77/1, 77/2, 77/3, 77/4, 77/5 od 250 m[2] , nadstrešnica od 10 m[2] , ukupno površine 596 m . Navedeni poslovni prostor tuženik koristi za obavljanje ugostiteljske djelatnosti za Caffe bar „TIK TAK“ te se radi u naravi o ugostiteljskom objektu na adresi [adresa]. Tuženik je navedeni poslovni prostor koristio temeljem Ugovora o zakupu s Gradom Opatijom koji je bio sklopljen na vrijeme od 10 godina odnosno do pravomoćnog utvrđenja prava vlasništva (u denacionalizaciji) sukladno čl. 16. Ugovora o zakupu. Tužitelj je utvrđen vlasnikom 5/6 predmetne nekretnine rješenjem Ministarstva pravosuđa KLASA: UP/II-942- 01/04-01/407, URBROJ: 514-03-10-2 od 6. srpnja 2010. koje je postalo pravomoćno 17. listopada 2010. Stoga je aneksom Ugovora o zakupu od 20. listopada 2010. opis predmeta zakupa izmijenjen tako da je u zakupu ostalo samo 1/6 dijela nekretnine koja je ostala u suvlasništvu Grada Opatije, dok za 5/6 dijela od tog momenta tuženik nema regulirano pravo korištenja, a time ni posjedovanja. Tuženik je na poziv društva Državne nekretnine d.o.o., koje je za svoj račun, a u ime Republike Hrvatske preuzelo sukladno Ugovoru o poslovno-tehničkoj suradnji s Republikom Hrvatskom upravljanje ovom nekretninom, počelo tuženiku 2015. ispostavljati račune radi naplate naknade za korištenje nekretnine koji su se odnosili na razdoblje od pravomoćnosti rješenja, s time da je zateznu kamatu računalo tek od dospijeća i ispostave pojedinog računa. Društvo Državne nekretnine je između ostaloga, po prigovorima tuženika visinu naknade izmijenilo odnosno dio potraživanja storniralo tako da je napravilo novi obračun potraživanja temeljem površine nekretnine i sukladno visini naknade koju je tuženik plaćao Gradu Opatiji temeljem Ugovora o zakupu za isti poslovni prostor (82,01 kuna/m[2] ) razmjerno 5/6 dijela u vlasništvu Republike Hrvatske, u odnosu na površinu poslovnog prostora od 45,39 m[2] . Po zaprimljenim računima tuženik naknadu nije podmirivao redovito niti u odgovarajućoj visini. No, samim plaćanjem proizlazi da je tuženik priznao dug, a premda je prilikom plaćanja naznačivao što on podmiruje pozivajući se na čl. 171. st. 2. Zakona o obveznim odnosima prema kojem dužnik određuje redoslijed namirenja ukoliko nema sporazuma vjerovnika i dužnika, smetnuo je s uma odredbu čl. 172. istoga Zakona, prema kojoj se u slučaju da se duguju kamate i troškovi najprije namiruju isti, a potom glavnica (dakle dužnik u slučaju djelomičnog ispunjenja nema pravo izbora iz čl. 171. st. 2. ZOO-a). Prema obračunu tužitelja, tuženik na dan 6. veljače 2023. duguje naknadu za korištenje predmetne nekretnine u iznosu od 58.421,40 EUR/440.176,04 kuna zajedno sa zateznom kamatom. Dakle, osnova obračuna potraživanja tužitelja se temelji na mjesečnom zaduženju od 514,47 EUR/3.876,27 kuna za razdoblje od 1. siječnja 2011. do 6. veljače 2023. umanjeno za iznose koje je tuženik podmirio.

1.1. Tužitelj traži predaju predmetne nekretnine u suposjed temeljem čl. 161. st. 1. i čl. 46. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te isplatu naknade koristi koju je imao kao nepošteni posjednik temeljem čl. 165. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima budući da je znao da mu je raniji ugovor o zakupu prestao, a da je unatoč tome nastavio koristiti cijeli prostor za obavljanje ugostiteljske djelatnosti, iako sa tužiteljem kao (su)vlasnikom prostora nije imao uređeno pravo korištenja predmetne nekretnine. Stoga predlaže prihvati tužbeni zahtjev.

2. Tuženik je u odgovoru na tužbu naveo da nije sporno da je tužitelj suvlasnik u 4/5 dijela etažnog dijela (E-4) u zgradi izgrađenoj na k. č. [katastarska čestica] z. k. ul. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina]. Tuženik navedeni poslovni prostor koristi za obavljanje ugostiteljske djelatnosti kao Caffe bar „Tik-tak“ uz pojašnjenje tuženika da se ugostiteljska djelatnost u naravi ne obavlja samo u navedenom etažnom dijelu u kome je tužitelj vlasnik u 4/5 dijela, već i u drugom etažnom dijelu oznake E-1 u privatnom vlasništvu SC, koja su funkcionalno povezana. Aktualni upis prava vlasništva nastao je u postupku preoblikovanja zemljišne knjige za K. O. [katastarska općina]. Prema staroj zemljišnoj knjizi k. o. [katastarska općina] predmetni poslovni prostor E-4 nalazio se u zgradi oznake grč. 10 k. o. [katastarska općina] (stare izmjere) dok se drugi dio poslovnog prostora danas E-1, nalazio na susjednoj k. č. [katastarska čestica] od 39 m[2] k. o. [katastarska općina] (stare izmjere) u privatnom vlasništvu. Taj dio poslovnog prostora na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (stare izmjere), u vlasništvu zz tuženika, je u naravi ulaz i ulazni hodnik u poslovni prostor na grč. 10 k. o. [katastarska općina] (stare izmjere), a danas u etažu E-4 koja je predmet ovog postupka. Kako je k. č. [katastarska čestica] K. O. [katastarska općina] (ulaz i ulazni hodnik) bila funkcionalno spojena sa grč. 10 k. o. [katastarska općina] kao jedinstveni poslovni prostor to je u postupku preoblikovanja nove k. o. [katastarska općina] ista spojena na grč. 10 te je formirana nova današnja k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a što je imalo za posljedicu upis SC kao vlasnice poslovnog prostora u etaži E-1. Postojeći upis poslovnog prostora u dva odvojena etažna upisa E-1 i predmetnog E-4 trebao bi se uskladiti provedbom novog etažiranja zgrade. U bitnome formalni poslovni prostor u suvlasništvu tužitelja kako je upisan u zemljišnoj knjizi prije postupka preoblikovanja nije imao izlaz na javnoprometnu površinu već preko susjedne nekretnine u privatnom vlasništvu SC odnosno prije njezinog pok. oca CC. Upravo je EC kao tadašnji zz tuženika je izradio i uredio u cijelosti poslovni prostor, današnji Caffe-bar „Tik-tak“ kako bi on predstavljao poslovni prostor sa svim uvjetima za pružanje ugostiteljskih usluga. Tužitelj kao sadašnji vlasnik u tom pogledu vršio nikakva ulaganja, a obzirom da je utvrđen vlasnikom temeljem Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine. Tuženik se poziva na odredbe čl. 41. tog Zakona prema kojemu zakupnik nije dužan predati poslovni prostor u posjed vlasniku dok mu vlasnik ne isplati naknadu za učinjena ulaganja. Tuženik je predmetni dio poslovnog prostora koji u naravi predstavlja salu (sjedeći dio caffe bara „Tik-tak“) koristio najmanje tridesetak godina prije 2010. i Ugovora o zakupu sa Gradom Opatija. Tuženik se još 2011. preporučenim pismom od 15. veljače 2011. obraća Središnjem uredu za upravljanje imovinom i to radi sklapanja Ugovora o zakupu odnosno uređenja zakupnog odnosa, ali tuženik nikada nije dobio odgovor na taj dopis. Tuženiku se prvi puta na ime korištenja dijela poslovnog prostora javlja društvo Državne nekretnine d.o.o. u vidu obične (nepreporučene) poštanske pošiljke koju je tuženik zaprimio 3. kolovoza 2015. Tuženiku su prvi puta dostavljeni računi, svi s naznakom zakup-ugovori tako da se ne radi o nikakvoj naknadi za korištenje kako to tvrdi tužitelj. Tužitelj putem društva Državne nekretnine prvi puta se javlja tuženiku sa više računa čiji zbroj iznosi više od 500.000,00 kuna. To je protivno zakonu i pravilima knjigovodstvene struke. Tuženik je u tim računima uočio da je visina zakupa za m[2] predmetnog poslovnog prostora 278,26 kuna/m . Tužitelj nikada nije dao nikakvog objašnjenja tuženiku zašto i od kuda tolika zakupnina. Tuženik je u isto vrijeme za isti dio poslovnog prostora za 1/6 dijela plaćao zakupninu Gradu Opatija u visini od 92,26 kuna/m[2] . Stoga je tuženik od kolovoza 2015. pa nadalje uredno podmirivao zakupninu tužitelju za njegov suvlasnički dio u visini koliko je i plaćao Gradu Opatiji. U odnosu na ostatak preko tog iznosa u računu tuženik je uredno prigovarao visini, ali i isticao prigovor zastare.

2.1. Tuženik ističe da je od kolovoza 2015. izvršio uplatu zakupnine u iznosu m[2] kao i Gradu Opatiji i svaka uplatnica jasno označava na što se konkretna uplata odnosi, sve sukladno odredbi članka 171. st. 2. ZOO-a. Tuženik ne duguje kamate ni troškove tuženiku, tužitelj je ignorirao prigovore tuženika u pogledu visini i prigovora zastare i u mjesečnim računima obračunavao je enormne iznose dugovanja.

2.2. Osporava tužiteljev navod da mu tuženik na dan 6. veljače 2023. duguje naknadu od 58.421,40 EUR s kamatom. Tuženik je suglasan s osnovom obračuna od 82,01kuna/m[2] , odnosno iznos m2 koji je za isti prostor plaćao i Gradu Opatiji.

2.3. Tuženik ističe prigovor zastare sukladno odredbama članaka 215., 229. i 241. ZOO-a. Tuženik smatra da je bio u zakupnom odnosu s tužiteljem. Tuženik je za predmetni dio poslovnog prostora prije utvrđenja prava vlasništva u korist tuženika u postupku Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslovenske komunističke vladavine zakupninu plaćao Gradu Opatiji. Od strane tuženika nije pozvan na predaju u suposjed dijela poslovnog prostora kojeg koristi, već je tuženik odmah nakon što je to tužitelj od njega zatražio u kolovozu 2015. počeo s plaćanjem zakupnine. Tužitelj i tuženik nisu nikada zaključili formalni ugovor o zakupu, ali tuženik smatra da treba primijeniti odredbe čl. 294. ZOO-a jer su ugovorne obveze u cijelosti odnosno pretežitom dijelu između stranaka ispunjene. Predlaže odbiti tužbeni zahtjev kao neosnovan.

3. Tužitelj je ustrajao kod tužbe i tužbenog zahtjeva te je u odnosu na pozivanje tuženika na ius retentionis iz čl. 41. st. 4. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, istaknuo da tužitelj tužbom ne traži predaju u posjed i iseljenje tuženika, već predaju u suposjed, pa je već samim time prigovor tuženika promašen. No uvjeta za primjenu ove odredbe nema ni zbog činjenice da je tuženik poslovni prostor koristio temeljem Ugovora o zakupu sklopljenog s Gradom Opatijom gdje je čl. 11. -15. bilo uređeno pitanje održavanja i korištenja prostora od strane tuženika, kao i pitanje ulaganja u predmetni prostor. Tuženik se izričito u čl. 11. Ugovora odrekao prava na povrat sredstava uloženih za uređenje poslovne djelatnosti te se u čl. 12. obvezao snositi troškove tekućeg održavanja i obavljati sve popravke o svom trošku. Za svaku preinaku dužan je bio tražiti suglasnost zakupodavca (čl. 11.), a ne može tražiti naknadu za bilo kakve uređaje ili slično koje je ugradio (čl. 14). Prema tome, ove odredbe su obvezivale tuženika sve dok nije ugovor u dijelu u kojem se odnosi na suvlasnički dio Republike Hrvatske bio izmijenjen na način da više nije bio predmetom ugovora i nakon čega je on postao nepošteni posjednik jer je znao da više nema pravo na posjed pa se odnos njega i tužitelja dalje može promatrati jedino kroz primjenu odredbi čl. 165. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Osim toga, tužitelj nije prijašnji vlasnik kojoj je imovina bila vraćena, već je utvrđena vlasnikom temeljem čl. 77. Zakona o naknadi pa se na nju ne primjenjuju odredbe na koje se tuženik poziva iz Zakona o naknadi.

3.1. Tuženik je pogrešno smatrao da je dugovanje u zastari pa da ga ne mora podmiriti. Sukladno čl. 165. st. 2. ZV-a vlasnikovo potraživanje naknade zastarijeva u roku od tri godine od dana kad mu je stvar predana. Prema tome, s obzirom da tužitelju nije predmetna nekretnina predana u suposjed zastara zahtjeva tužitelja za naknadu koristi koju je tuženik imao od korištenja stvari, a koja se ogleda (između ostaloga) u tome što je bez plaćanja naknade koristio prostor u vlasništvu tužitelja, nije počela ni teći.

3.2. Neosnovano tuženik smatra da je bio u zakupnom odnosu s tužiteljem te nema mjesta primjeni čl. 294. Zakona o obveznim odnosima. Naime, poslovni prostori u vlasništvu Republike Hrvatske (kao i jedinica lokalne samouprave) se mogu dati u zakup samo temeljem provedenog javnog natječaja (uz određene iznimke) te moraju biti sklopljeni u pisanom obliku. Sukladno čl. 4. st. 2. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (Narodne novine br. 125/2011, 64/2015, 112/2018) ugovor o zakupu poslovnoga prostora Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave ne može sklopiti s fizičkom ili pravnom osobom koja ima dospjelu nepodmirenu obvezu prema državnom proračunu i jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave, osim ako je sukladno posebnim propisima odobrena odgoda plaćanja navedenih obveza, pod uvjetom da se fizička ili pravna osoba pridržava rokova plaćanja. Sukladno st. 3. Ugovor o zakupu poslovnoga prostora mora biti sastavljen u pisanom obliku, a kada ga kao zakupodavac sklapa Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave i potvrđen (solemniziran) po javnom bilježniku. Sukladno st. 4. Ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbi stavka 2. i 3. ovoga članka ništetan je. Prema tome riječ je o lex specialis koji izričito navodi da ugovor o zakupu poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske mora biti u pisanom obliku i solemniziran te da je u protivnome ništetan. Stoga nije moguće tumačiti da bi među tužiteljem i tuženikom postojao zakupni odnos. Osim toga kako se tuženik može pozivati na to da su ugovorne obveze ispunjenje u cijelosti odnosno pretežitom dijelu, kada uplatama nije podmirio niti polovicu onoga što tužitelj potražuje. Tužitelj se nadalje detaljno očitovao na koji način je zatvarao pojedina dugovanja tuženika.

3.3. Tuženik ne osporava visinu mjesečnog potraživanja tužitelja od 82,01 kuna/m[2] , ali tvrdi da je tako obračunato dugovanje podmirio.

4. Tuženik je dalje tvrdio da nije postao nepošteni posjednik dijela poslovnog prostora nakon što taj dio više nije bio predmetom ugovora o zakupu sa Gradom Opatija. Tuženik se uredno još 15. veljače 2011. (dopis uz povratnicu dostavljeno uz odgovor na tužbu) pisano javio naslovu, tražio zaključenje ugovora o zakupu, dozvolu za uređenje unutrašnjosti poslovnog prostora. Na to pismo naslov se nikada nije javio tuženiku, nije dostavio ugovor o zakupu, a nije se niti protivio nastavku obavljanja poslovne djelatnosti u dijelu poslovnog prostora koji pripada tužitelju. Tužitelj je bio loš gospodar predmetnog dijela poslovnog prostora. Nakon što je postao vlasnikom istog nije nikada tražio predaju u suposjed od tuženika, a niti branio daljnje poslovanje tuženika. Tužitelj se nakon više od pet godina od kada je postao vlasnik prijepornog dijela poslovnog prostora „sjetio“ tuženika, a svoj dugogodišnji nerad „pokriva“ računima počevši od 29. srpnja 2015. u kojima stoji opis: „zakup-ugovori“. Dakle, tuženik računima od 29. srpnja 2015. obračunava zakup (tako tužitelj definira) za petogodišnje razdoblje unazad, od 2010. Takvo izdavanje računa je protivno Zakonu o PDV-u, Općem poreznom zakonu, Zakonu o računovodstvu, s ciljem pokrića dugogodišnjeg nerada u upravljanju državnim nekretninama i to na teret tuženika. Tuženik, koji je mali poduzetnik, je odjednom dobio za plaćanje zbirno cca 600.000,00 kuna (2010-2015), pri čemu je tuženik utvrdio da je zakupnina za isti poslovni prostor višestruko i neosnovano veća nego što ga je tuženik (uredno) podmirivao Gradu Opatiji. Tuženik je u kolovozu 2015. vratio sve te račune tužitelju, prigovorio visini i zastari istih. Tužitelju je trebalo dvije godine da reagira na dopise tuženika (dostavljene u spis) pa da svoju nerealnu zakupninu uskladi sa zakupom koji se plaćao Gradu Opatiji. Posljedica toga su brojni storno računi tužitelja koje je dostavio u spis od 2. srpnja 2017. od br. 12063/1/1 do 12087/1. Osim toga, tuženik smatra da osim što se ne zna na koje dugovanje se odnose kamate obračunate u računima, da je tužitelj poduzeo kapitalizaciju kamata odnosno pretvaranje obračunatih kamata u glavnicu i na tako dobivenu glavnicu ponovno teretio kamatama. Riječ je o anatocizmu koji je zabranjen. U kaosu knjigovodstvene obrade zakupa tužitelja prema tuženiku (računi iz 2015. za 2010., neosnovano visoki računi koji su djelomično stornirani 2017., sa prikazom dugovanja i obračunom kamata koji tuženiku kao laiku, ali i njegovom knjigovodstvenom uredu nisu bili dokučivi) tuženik od prvog obraćanja tužitelja uredno plaća zakup tužitelju (8/2015) na način da točno svaku uplatu specificira kao zakup za konkretni mjesec. Zbog načina knjigovodstvene obrade zakupa tužitelja tužitelj se sada ne može pozivati na čl. 172. ZOO-a jer je tužitelj taj koji je obračunavanjem zastarjelih zakupnina, kapitalizacijom zastarjelih kamata doveo do neosnovane visine svoje tražbine.

5. Sud je izveo dokazni postupak uvidom u dokumentaciju koja je priložena spisu, koja je navedena dalje u obrazloženju te vještačenjem po vještaku financijske struke Bibici Milat dipl. oec. iz Rijeke, S 2 (Nalaz i mišljenje na stranici 458- 461 spisa) utvrđujući odlučne činjenice savjesnom i brižljivom ocjenom svakog dokaza posebno te svih dokaza zajedno, kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka, sve sukladno članku 8. Zakona o parničnom postupku (dalje: ZPP-a, "Narodne novine" broj 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07. -Odluka USRH, 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 25/13., 89/14., 70/19. i 80/22.)

6. Na temelju izvedenog dokaznog postupka sud utvrđuje slijedeće:

7. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu naknade za korištenje nekretnine u iznosu od 58.421,40 EUR s kamatom budući da je tuženik koristio cijeli poslovni prostor u utuženom razdoblju od 1. kolovoza 2015. do 31. prosinca 2022., iako je tužitelj vlasnik u 5/6 dijela poslovnog prostora, a tužitelj nije plaćao naknadu u spornom razdoblju. Tužbeni zahtjev je osnovan u dijelu u kojem tužitelj traži predaju u suposjed 5/6 dijela predmetnog poslovnog prostora te u dijelu u kojem traži plaćanje iznosa od 514,47 EUR za prosinac 2021., dok je u preostalom dijelu tužbeni zahtjev odbijen kao neosnovan.

8. Među strankama nije sporno da se tužitelj sukladno odredbi čl. 186.a Zakona o parničnom postupku prije podnošenja tužbe obratio tuženiku sa zahtjevom za mirno rješenje spora pod brojem N-DO-36/2023-2 od 8. veljače 2023. (Zahtjev na stranici 7-9 spisa) na koji tuženik nije odgovorio u zakonskom roku pa su ispunjene procesne pretpostavke za podnošenje ove tužbe. Nije sporno da je u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Rijeci, Stalne službe u Opatiji, Zemljišnoknjižnog odjela Opatija, upisan kao suvlasništvo Republike Hrvatske u 5/6 dijela poslovni prostor – ugostiteljski prostor u površini od 45,39 m , koji predstavlja posebni dio nekretnine - etažno vlasništvo (E-4) povezan s 1/9 suvlasničkog dijela nekretnine u k. o. [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška], k. č. [katastarska čestica], na adresi [adresa], opisane kao dvorište od 1 m2, dvorište od 335 m[2] , zgrada mješovite uporabe, k.b. 77/1, 77/2, 77/3, 77/4, 77/5 od 250m2, nadstrešnica od 10 m[2] , ukupno površine 596 m (izvadak iz zemljišne knjige na stranici 10 spisa). Nije sporno da je tužitelj pravo vlasništva na predmetnoj nekretnini stekao 17. listopada 2010. na temelju rješenja Ministarstva pravosuđa, Klasa: UP/II-942-01/04-01/407, URBROJ: 514-03-10-2 od 6. srpnja 2010. (rješenje na stranici 27-32 spisa). Također nije sporno da navedeni poslovni prostor tuženik koristi za obavljanje ugostiteljske djelatnosti za Caffe bar „TIK TAK“ te da se radi u naravi o ugostiteljskom objektu na adresi [adresa] (zapisnik s uviđaja i fotografije na stranici 9-18 spisa).

8.1. Nije sporno da je tuženik, kao zakupac navedeni poslovni prostor koristio temeljem Ugovora o zakupu s Gradom Opatijom, kao zakupodavcem od 14. listopada 2008. koji je bio sklopljen na vrijeme od 10 godina odnosno do pravomoćnog utvrđenja prava vlasništva (u denacionalizaciji) sukladno čl. 16. Ugovora o zakupu (Ugovor o zakupu na stranici 19-22 spisa). Nije sporno da je tužitelj utvrđen vlasnikom 5/6 predmetne nekretnine rješenjem Ministarstva pravosuđa KLASA: UP/II-942-01/04-01/407, URBROJ: 514-03-10-2 od 6. srpnja 2010. koje je postalo pravomoćno 17. listopada 2010. Nije sporno da su Grad Opatija, kao zakupodavac i tuženik kao zakupac 20. listopada 2010. sklopili Dodatak III. Ugovora o zakupu (stranica 24-25 spisa), kojim je opis predmeta zakupa izmijenjen tako da je u zakupu ostalo samo 1/6 dijela nekretnine koja je ostala u suvlasništvu Grada Opatije.

8.2. Nije sporna visina naknade od 10,88 EUR/m[2] (82,01 kuna/m ), kao i da predmetni poslovni prostor ima površinu od 45,39 m[2] . Budući da navedene činjenice među strankama nisu sporne, ne treba ih dokazivati sukladno odredbi čl. 221. st. 1. ZPP-a.

9. Sporno jest je li tuženik dužan predati tužitelju u suposjed 5/6 dijela predmetnog poslovnog prostora. Također je sporno je li tuženik dužan nadoknaditi tužitelju koristi (neplaćenu zakupninu) koje je imao za vrijeme posjedovanja i korištenja predmetnog poslovnog prostora (ugostiteljskog objekta-caffe bar TIK TAK na adresi [adresa]) u utuženom razdoblju od 1. kolovoza 2015. do 31. prosinca 2022. s obzirom na tuženikove navode da je tužitelju od kolovoza 2015. pa nadalje podmirivao dugovanje obračunato u iznosu od 82,01 kuna/m[2] za suvlasnički dio tužitelja. Dakle, sporna je visina tužbenog zahtjeva. Također je sporno je li tuženik pošteni ili nepošteni posjednik predmetne nekretnine, kao i je li predmetno potraživanje zastarjelo.

10. Na konkretan sporni odnos stranaka (odnosno vlasnika neposjednika i nevlasnika posjednika) primjenjuju se odredbe čl. 164. st. 1. i čl. 165. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje: ZVDSP-a, "Narodne novine" broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12. i 152/14., tako i sudska praksa VS RH Rev-4437/19 od 30.8.22.).

11. Prema odredbi čl. 164. st. 1. ZVDSP-a pošteni posjednik tuđe stvari koju nema pravo posjedovati mora je predati vlasniku ili osobi koju taj odredi, ali nije dužan dati naknadu za to što ju je upotrebljavao i od nje imao koristi primjerene onom pravu na posjed za koje je vjerovao da mu pripada, a ne treba ni naknaditi ono što je pritom oštećeno ili uništeno. Prema odredbi čl. 165. st. 1. ZVDSP-a nepošteni posjednik tuđe stvari mora je predati vlasniku ili osobi koju taj odredi te naknaditi sve štete koje su na njoj nastale i sve koristi koje je imao za vrijeme svoje posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da ih nije zanemario. Dakle, za pravilnu primjenu navedenih zakonskih odredbi potrebno je utvrditi odlučnu činjenicu tj. je li tuženik u spornom razdoblju bio pošteni odnosno nepošteni posjednik predmetne nekretnine i od kada.

12. Za ocjenu poštenja posjeda tuženika, sud je imao u vidu nespornu činjenicu da je tuženik navedeni poslovni prostor koristio temeljem Ugovora o zakupu s Gradom Opatijom koji je bio sklopljen na vrijeme od 10 godina odnosno do pravomoćnog utvrđenja prava vlasništva (u denacionalizaciji) sukladno čl. 16. Ugovora o zakupu. Također nije sporno da je tužitelj je utvrđen vlasnikom 5/6 predmetne nekretnine rješenjem Ministarstva pravosuđa KLASA: UP/II-942-01/04- 01/407, URBROJ: 514-03-10-2 od 6. srpnja 2010. koje je postalo pravomoćno 17. listopada 2010., kao i da je Dodatkom III. Ugovora o zakupu od 20. listopada 2010. opis predmeta zakupa izmijenjen tako da je u zakupu ostalo samo 1/6 dijela nekretnine koja je ostala u suvlasništvu Grada Opatije, dok za 5/6 dijela od sklapanja Dodatka Ugovoru tuženik nema uređeno pravo korištenja, a time ni posjedovanja (Dodatak III. na stranici 24-25 spisa). Stoga je tuženik postao nepošteni posjednik od 20. listopada 2010. kada je sklopio s Gradom Opatija Dodatak III. Ugovoru o zakupu s obzirom da je od tog dana tuženik u zakupu samo 1/6 dijela predmetnog poslovnog prostora, odnosno zna da nema pravnu osnovu za korištenje i posjedovanje preostalih 5/6 dijela predmetnog poslovnog prostora.

13. Nadalje, što se tiče tužbenog zahtjeva kojim tužitelj traži predaju u suposjed 5/6 dijela predmetnog poslovnog prostora, ističe se slijedeće:

13.1. Odredba čl. 161. st. 1. ZVDSP-a propisuje da vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduje njegovu stvar da mu ona preda svoj posjed te stvari. Vlasnikovo pravo iz stavka 1. istog članka ne zastarijeva, ako zakonom nije što drugo određeno (st. 2.). Nadalje, odredba čl. 162. st. 1. ZVDSP-a propisuje da bi u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom ostvario svoje pravo da od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtijeva da mu ona preda svoj posjed te stvari, vlasnik mora dokazati da je stvar koju zahtijeva njegovo vlasništvo i da se nalazi u tuženikovu posjedu.

13.2. Budući da nije sporno da je tužitelj vlasnik 5/6 dijela predmetne nekretnine i da se ista nalazi u tuženikovo posjedu te da tuženik nema pravnu osnovu za držanje u posjedu tog dijela nekretnine, to je sud, temeljem odredbe čl. 161. st. 1. ZVDSP-a prihvatio t. I. tužbenog zahtjeva i naložio tuženiku predati tužitelju u suposjed 5/6 dijela predmetnog poslovnog prostora te je donio odluku kao u t. I. izreke presude. Ostali navodi tuženika koji se odnosi na staru i novu izmjeru te etažne upise nisu od važnosti za donošenje ove odluke.

14. Nadalje, tuženik se poziva na odredbu čl. 41. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine (dalje: Zakona o naknadi, "Narodne novine" broj 92/96., 92/99., 39/99., 42/99., 43/00., 131/00., 27/01., 34/01., 65/01., 118/01., 80/02., 81/02. i 98/19.) prema kojoj zakupnik nije dužan predati poslovni prostor u posjed vlasniku dok mu vlasnik ne isplati naknadu za učinjena ulaganja.

14.1. Taj tuženikov prigovor sud utvrđuje neosnovanim. To prije svega iz razloga što je tuženik predmetni poslovni prostor koristio temeljem Ugovora o zakupu sklopljenog s Gradom Opatijom gdje je čl. 11. -15. bilo uređeno pitanje održavanja i korištenja prostora od strane tuženika, kao i pitanje ulaganja u predmetni prostor. Tuženik se izričito u čl. 11. Ugovora odrekao prava na povrat sredstava uloženih za uređenje poslovne djelatnosti te se u čl. 12. obvezao snositi troškove tekućeg održavanja i obavljati sve popravke o svom trošku. Za svaku preinaku dužan je bio tražiti suglasnost zakupodavca (čl. 11.), a ne može tražiti naknadu za bilo kakve uređaje ili slično koje je ugradio (čl. 14). Osnovano navodi tužitelj da su citirane odredbe obvezivale tuženika sve dok nije Ugovor u dijelu u kojem se odnosi na suvlasnički dio Republike Hrvatske bio izmijenjen na način da više nije bio predmetom ugovora i nakon čega je on postao nepošteni posjednik jer je znao da više nema pravo na posjed pa se odnos njega i tužitelja dalje može promatrati jedino kroz primjenu odredbi čl. 165. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Također, tužitelj nije prijašnji vlasnik kojem je imovina bila vraćena, već je utvrđen vlasnikom temeljem čl. 77. Zakona o naknadi pa se na tužitelja ne primjenjuju odredbe na koje se tuženik poziva iz Zakona o naknadi. Također se ističe da nepošteni posjednik nema pravo zadržavanja dakle ne može istaknuti prigovor retencije. Napominje se da tuženik tijekom postupka nije naveo niti visinu ulaganja koju navodno traži. Stoga je taj tuženikov prigovor sud utvrdio neosnovanim.

15. Tužitelj dalje traži isplatu naknade za korištenje nekretnine u iznosu od 58.421,40 EUR u razdoblju od kolovoza 2015. do 31. prosinca 2022. Sukladno odredbi čl. 165. st. 1. ZVDSP-a tuženik je dužan naknaditi tužitelju koristi koje je imao za vrijeme posjedovanja i korištenja predmetnog poslovnog prostora (tako i sudska praksa VTS RH Pž-2569/18 od 15. lipnja 2020. i VS RH Rev 4437/19 od 30. kolovoza 2022.). Korist se sastoji u novčanom iznosu u visini zakupnine koju bi tuženik bio dužan plaćati tužitelju pa je to korist koju je obvezan naknaditi tužitelju temeljem citirane zakonske odredbe. Visina mjesečne naknade u iznosu od 10,88 EUR/m[2] (82,01 kuna/m ) u odnosu na suvlasnički dio tužitelja nije sporna.

15.1. Međutim, tuženik je tijekom postupka tvrdio da je tako obračunato dugovanje plaćao tužitelju od kolovoza 2015. nadalje, s time da je prilikom plaćanja točno naveo što plaća.

16. Što se tiče visine tužbenog zahtjeva, prije svega se ističe da nije sporno da je tužitelj račune za razdoblje od 2010. pa do 2015. dostavio tuženiku u 2015., kojima je tuženik prigovorio ističući prigovor zastare i neispravnosti obračuna visine zakupnine s obzirom da je u tim računima tužitelj naveo visinu zakupa u iznosu od 278,26 kuna/m[2] , dok je u to isto vrijeme tuženik Gradu Opatiji plaćao zakupninu u iznosu od 92,26 kuna/m[2] (dopisi tuženika društvu Državne nekretnine d.o.o. Zagreb na stranici 62-75 spisa). Isto tako nije sporno da je od 23. veljače 2017. tužitelj izmijenio visinu naknade-zakupnine na nesporan iznos od 82,01 kuna/m[2] (izmjena izračuna naknade na stranici 33-34 spisa). Nadalje, tuženik je tijekom postupka tvrdio da je od kolovoza 2015. nadalje plaćao naknadu tužitelju za njegov suvlasnički dio u iznosu koliko je i plaćao i Gradu Opatiji, s time da je u odnosu na ostatak preko tog iznosa prigovarao visini računa i isticao prigovor zastare. Također se ističe, a što između stranaka nije sporno, da je tuženik u utuženom razdoblju prilikom uplata u nalogu za plaćanje naveo osnovu plaćanja-zakup-određeni mjesec (izvod prometa po računu na stranici 95-206 spisa), dok je tužitelj, protivno tome, zatvarao obveze po obračunatim zateznim kamatama, što je protivno odredbi čl. 171. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (dalje: ZOO-a, "Narodne novine" broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23. i 155/23.). Citirana odredba propisuje da kad između istih osoba postoji više istorodnih obveza, pa ono što dužnik ispuni nije dovoljno da bi se mogle namiriti sve, onda će se, ako o tome ne postoji sporazum vjerovnika i dužnika, uračunavanje obaviti onim redom koji odredi dužnik najkasnije prilikom ispunjenja. U slučaju kada nema dužnikove izjave o uračunavanju, obveze se namiruju redom kada je koja dospjela na ispunjenje sukladno odredbi čl. 171. st. 2. ZOO-a.

17. U konkretnom slučaju tuženik je prilikom svake uplate naveo da plaća zakupninu za točno određeni mjesec pa je tužitelj bio dužan zatvarati upravo onu obvezu koju je naznačio tuženik kao dužnik sukladno odredbi čl. 171. st. 2. ZOO-a. Tužitelj kao vjerovnik nije ovlašten drukčije postupiti od onoga što je odredio dužnik. Slijedom toga tužitelj na temelju tuženikovih uplata u kojima je točno označio što plaća nije bio ovlašten zatvarati troškove, kamate ili ranije dospjele račune, što je nesporno učinjeno u konkretnom slučaju.

18. Po ocjeni suda, tužitelj se u konkretnom slučaju neosnovano poziva na odredbu čl. 172. ZOO-a, sukladno kojoj, ako je dužnik platio glavnicu, vjerovnik se ima pravo koristiti pravom uračunavanja i primljenim iznosom naplatiti najprije troškove, potom kamate te onda i dio glavnice. Navedeno iz razloga što je tužitelj u konkretnom slučaju utvrđen suvlasnikom nekretnine 2010. Od tada pa do podnošenja ove tužbe nije tražio predaju u suposjed od tuženika, niti je branio poslovanje tuženika, iako je nesporno tuženik svojim dopisom od 15. veljače 2011. pozvao tužitelja da urede međusobni odnos u vidu zaključenja ugovora o zakupu. Tek nakon pet godina od kada je utvrđen vlasnikom odnosno 29. srpnja 2015. tužitelj je izdao račune tuženiku kojima obračunava zakup (kako ga sam tužitelj definira) za petogodišnje razdoblje unazad od 2010., odnosno za razdoblje od listopada 2010. do 31. srpnja 2015. i to u iznosu od 578.940,45 kuna (Nalaz vještaka), s time da tuženiku obračunava i zatezne kamate. Takvo postupanje, kako to osnovano navodi tuženik, protivno je Zakonu o porezu na dodanu vrijednost, Općem poreznom zakonu, Zakonu o računovodstvu pa i načelu savjesnosti i poštenja (čl. 4. ZOO-a), kao i načelu ravnopravnosti sudionika u obveznom odnosu (čl. 3.). Stoga po ocjeni ovoga suda u konkretnom slučaju tužitelj nije bio ovlašten primijeniti odredbu čl. 172. ZOO-a i tuženikovim uplatama u kojima je točno odredio što plaća, zatvarati kamate.

19. Upravo iz tog razloga je sud prilikom određivanja zadaće vještaku financijske struke naveo da je vještak dužan utvrditi je li tuženik na uplatnicama odredio na što se konkretno uplata odnosi, sve sukladno odredbi čl. 171. st. 2. ZOO- a, kao i utvrditi je li tužitelj zatvorio upravo one račune koje je odredio tuženik kao dužnik.

20. Budući da je između stranaka sporno postoji li dug tuženika prema tužitelju i u kojoj visini za korištenje predmetnog poslovnog prostora (ugostiteljskog objekta- caffe bar TIK TAK na adresi [adresa]) u utuženom razdoblju, sud je prihvatio suglasni prijedlog stranaka i odredio izvođenje dokaznog postupka vještačenjem po vještaku financijske struke radi utvrđenja visine tužbenog zahtjeva te uzimajući u obzir nespornu visinu naknade od 10,88 EUR/m[2] (82,01 kn/m ) razmjerno 5/6 dijela prostora u vlasništvu Republike Hrvatske u odnosu na površinu poslovnog prostora od 45,39 m[2] , odnosno u iznosu od 514,47 EUR te uzimajući u obzir tuženikove uplate, kao i utvrditi je li tuženik na uplatnicama označavao na što se konkretno uplata odnosi, sve sukladno odredbi čl. 171. st. 2. ZOO-a.

21. Stalni sudski vještak za područje ekonomije i financija Bibica Milat dipl. oec. iz Rijeke, V. Babić 2 u Nalazu i mišljenju zaprimljenom kod suda 30. srpnja 2024. navodi da je tužitelj ukupno u 2015. knjižio po izdanim računima za zakup uvećano za PDV iznos od 655.195,58 kuna, odnosno za zakup iznos od 636.605,15 kuna uvećano za zatezne kamate u iznosu od 18.590,43 kuna, te umanjeno za uplate iznos od 16.837,45 kuna, te da ukupno saldo duga na dan 31. prosinca 2015. prema tužitelju iznosi 638.358,13 kuna. U istoj godini tužitelj je 29. srpnja 2015. izdao račune tuženiku za zakup za razdoblje od listopada 2010. do 31. srpnja 2015. u ukupnom iznosu od 578.940,45 kuna. Vještak nadalje navodi da je prema dokazima koji prileže spisu vidljivo da je iste račune tuženik vratio tužitelju, te da ih nije prihvatio s osnove ispravnosti obračuna, cijene zakupa, a s iste osnove je nadalje u 2017. tužitelj izmijenio visinu naknade-zakup-površina 45,39 m[2] u omjeru 5/6 dijela x cijena 82,01 kuna/m[2] =3.101,02 kuna uvećano za 25%PDV=3.876,28 kuna. Nadalje, za iznos stavke knjižene u ukupnom iznosu od 18.590,43 kuna, tužitelj nije priložio obračun zateznih kamata za svaki iznos sadržan u računima koji su izdani i knjiženi u istim analitičkim karticama. Nadalje, iz priloženih izvoda za izvršene uplate tuženika u korist tužitelja u razdoblju od kolovoza 2015. do zaključno 31. prosinca 2022. (stranica 113 do 206 spisa) vidljivo je da je prilikom uplata tuženik u nalogu za plaćanje utvrdio osnovu plaćanja-zakup, a što tužitelj nije u knjiženjima poštivao, već je prioritetno zatvarao obveze po obračunatim zateznim kamatama za koje nisu dostavljeni dokazi o obračunu te kao takvi nisu ni provjerljivi, a naročito zbog višekratnih izmjena visine obveza po izdanim računima koje su uslijedile od 23. veljače 2017. Vještak je u svom Nalazu utvrdio stanje duga tuženika u dvije varijante:

Varijanta 1 prema kojoj za razdoblje od listopada 2010. do prosinca 2022. saldo duga iznosi 241.454,56 kuna (32.086,34 EUR) te Varijanta 2 prema kojoj za utuženo razdoblje od kolovoza 2015. do prosinca 2022. saldo duga iznosi 19.380,97 kuna (2.572,30 EUR).

21.1. Vještak nadalje zaključuje da je tužitelj račune za razdoblje 2010. do 2015. dostavio tuženiku u 2015., a koje tuženik nije prihvatio te su tek 23. veljače 2017. obavljena sva usklađenja od stane tužitelja po izdanim računima za površinu

2.

prostora koju tuženik koristi od 45,39 m[2] i cijenu najma od 82,01 kuna/m Iz dostavljenih izvoda za izvršene uplate u razdoblju od 12. kolovoza 2015. do 31. prosinca 2022. vidljivo je da je tuženik platio tužitelju ukupan iznos od 325.607,51 kuna te da je u opisu plaćanja točno naveo što plaća.

22. Nadalje, vještak je 26. studenog 2024. po nalogu suda dostavio Dopunu nalaza i mišljenja u kojoj je potraživanje i dugovanje iskazao u valuti EUR. U Dopuni nalaza (stranica 522-529 spisa) vještak navodi da ukupna obveza tuženika za razdoblje od kolovoza 2015. do 31. prosinca 2022. iznosi 344.988,48 kuna/45.787,84 EUR; da ukupne uplate tuženika u istom razdoblju iznose 325.607,51 kuna/43.215,54 EUR, odnosno da saldo duga tuženika na dan 31. prosinca 2022. iznosi 19.380,97 kuna/2.572,30 EUR. Vještak nadalje utvrđuje da se dug od ukupno 2.572,30 EUR odnosi se na dugovanje za mjesečne najamnine kako slijedi: za travanj 2020. u iznosu od 514,47 EUR, za svibanj 2020. u iznosu od 514,47 EUR, za prosinac 2021. u iznosu od 514,47 EUR, za studeni 2022. u iznosu od 514,47 EUR te za prosinac 2022. u iznosu od 514,47 EUR. Vještak dalje navodi da je uvidom u izvode 2023. utvrdio da je 20. siječnja 2023. tuženik uplatio tužitelju zakupninu za studeni 2022. iznos od 514,47 EUR; dana 9. veljače 2023. tuženik je uplatio tužitelju zakup za prosinca 2022. iznos od 514,47 EUR. Konačno vještak utvrđuje da preostali dug po utvrđenom stanju na dan 31. prosinca 2022. iznosi 1.543,41 EUR za obveze kako slijedi: zakup za travanj 2020. iznos od 514,47 EUR, zakup za svibanj 2020. iznos od 514,47 EUR i zakup za prosinac 2021. iznos od 514,47 EUR.

22.1. Tužiteljeve prigovore na Nalaz i mišljenje vještaka sud ocjenjuje neosnovanim, s obzirom na argumentirano izjašnjenje vještaka, smatrajući da svojim prigovorima tužitelj nije doveo u sumnju objektivnost i stručnost vještačkog Nalaza i mišljenja, kojeg je u cijelosti prihvatio vjerodostojnim.

23. Tužitelj je iznio primjedbu na Nalaz i mišljenje vještaka navodeći da je u dopuni vještak iskazao dugovanje tuženika samo po Varijanti 2 za razdoblje od kolovoza 2015. do prosinca 2022., a da su tužbenim zahtjevom obuhvaćene naknade i za razdoblje od siječnja 2011. do srpnja 2015. Također prigovara da vještak ne uzima u obzir činjenicu da je tuženik naknadu za korištenje suvlasničkog dijela prostora započeo plaćati od kolovoza 2015., ali samo tekućih naknada za korištenje, ne i retroaktivno obračunatih naknada za korištenje prostora u ranijem razdoblju od 2010. do kraja srpnja 2015. Podmirivanjem samo tekućih naknada, kamata je tekla retroaktivno na obračunate nepodmirene naknade za razdoblje od 2010. do srpnja 2015., a koja kamata se sukladno čl. 172. ZOO-a imala zatvarati prije glavnog potraživanja. Tužitelj nadalje navodi da je tuženik bio nepošteni posjednik jer je znao da je Republika Hrvatska suvlasnik predmetnog prostora, odnosno da nije više Grad Opatija, te da s Republikom Hrvatskom nema uređen zakupni odnos te je bio dužan podmiriti sve koristi koje je stekao za vrijeme nepoštenog posjedovanja. Te navode tužitelja sud utvrđuje neosnovanim iz razloga što tužitelj tužbenim zahtjevom traži naknade od kolovoza 2015. nadalje. Osim toga sud je naložio vještaku da izradi dopunu nalaza samo u odnosu na Varijantu 2 iz razloga kako je to obrazloženo pod točkom 18. obrazloženja jer je po ocjeni suda tužitelj neosnovano postupio protivno odredbi čl. 171. st. 2. ZOO-a. Osim toga, nesporno je tužitelj tuženikovim uplatama zatvarano zatezne kamate za koje je vještak utvrdio da tužitelj nije dostavio dokaz te da obračun zateznih kamata nije bio u mogućnosti provjeriti, a posebno zbog višekratnih izmjena visine obveza po izdanim računima koje su uslijedile od 23. veljače 2017.

24. Tuženik je zaprimio Dopunu nalaza i mišljenja vještaka te je istaknuo prigovor zastare u odnosu na dugovanje mjesečne zakupnine za travanj i svibanj 2020. u iznosu od po 514,47 EUR. Ističe da je vještak u nalazu i naknadno kod usmenog obrazlaganja nalaza ukazao na više nezakonitosti/nepravilnosti u vođenju knjigovodstvene evidencije tužitelja, kao i nepravilnosti kod obračuna zateznih kamata pa tako je između ostalih istakla da je tuženik svaki mjesec točno naveo da plaća zakupninu i za koji mjesec te da tužitelj nije imao nikakve osnove tim plaćanjima zatvarati zatezne kamate, da su zatezne kamate obračunavane u velikim iznosima, a ničim nisu dokumentirane niti je tuženiku omogućeno da ih provjerava, da se ne mogu izdavati računi za pet godina unatrag, kao što je to činio tužitelj.

25. Tuženik je istaknuo prigovor zastare potraživanja tužitelja pozivajući se na odredbe čl. 215., 229. i 241. ZOO-a, dok je tužitelj tvrdio da s obzirom da tužitelju nekretnina nije predana u suposjed, zastara za naknadu koristi koju je tuženik imao od korištenja stvari nije još ni počela teći pozivajući se na odredbu čl. 165. st. 2. ZVDSP-a.

26. Odredbom čl. 165. st. 2. ZVDSP-a propisano je da vlasnikovo traženje naknade iz stavka 1. istoga članka zastarijeva u roku od tri godine od dana kad mu je stvar predana. Nije sporno da tuženik nije tužitelju predao nekretninu u suposjed.

27. No, neovisno od toga ističe se da je tuženik nesporno svojim dopisom od 15. veljače 2011. pozvao tužitelja da urede međusobni odnos u vidu zaključenja ugovora o zakupu, na koji tužitelj nije odgovorio. Nadalje, tužitelj putem društva Državne nekretnine d.o.o. Zagreb izdaje tuženiku račune kojima obračunava zakup (kako ga sam tužitelj definira) za petogodišnje razdoblje unazad od 2010., odnosno za razdoblje od listopada 2010. do 31. srpnja 2015. i to u iznosu od 578.940,45 kuna (Nalaz vještaka), a koje račune od kolovoza 2015. nadalje tuženik podmiruje u nespornom iznosu od 10,88 EUR/m[2] (82,01 kn/m ). Nakon toga kroz cijelo utuženo razdoblje tužitelj izdaje tuženiku mjesečne račune koje naziva naknada za korištenje, a da pritom ne sklapa ugovor o zakupu s tuženikom, niti od tuženika traži predaju u suposjed nekretnine do podnošenja ove tužbe. S obzirom na navedene činjenice, vlasnik nekretnine koji nije pozvao tuženika na predaju u posjed nekretnine te koji je kroz cijelo razdoblje izdavao tuženiku kao posjedniku mjesečne račune, koje najprije naziva računima za zakup, a potom kao naknadu za korištenje ne može se osnovano pozivati na to da zastara nije počela teći. Nesklapanjem ugovora o zakupu, iako ga je tuženik na to pozvao te izdavanjem računa kroz razdoblje od skoro 10 godina od strane tužitelja, te nepozivanjem tuženika na predaju nekretnine u posjed, tužitelj zapravo onemogućuje početak tijeka zastarijevanja potraživanja koristi koje je nepošteni posjednik imao od svog posjedovanja, a što je protivno načelu savjesnosti i poštenja. Budući da je tužitelj izdavao tuženiku račune mjesečno za zakup, koje kasnije naziva naknadnom za korištenje, po ocjeni ovoga suda valja analogno primijeniti odredbu čl. 229. ZOO-a, kojom je propisano da tražbina zakupnine i najamnine, bilo da je određeno da se plaća povremeno, bilo u jednom ukupnom iznosu, zastarijeva za tri godine.

27.1. Na temelju dopune Nalaza i mišljenja vještaka sud utvrđuje da preostali dug tužitelja na dan 31. prosinca 2022. iznosi ukupno 1.543,41 EUR i to za zakupninu-naknadu za korištenje za travanj i svibanj 2020. u iznosu od po 514,47 EUR te za prosinac 2021. u iznosu od 514,47 EUR. Ti se računi odnose na veće iznose, ali ih je vještak utvrdio u iznosu oko kojeg su se stranke usuglasile od 514.47 EUR, s obzirom da su u računima sadržane i obračunate zakonske kamate. Vještak je utvrdio da tužitelj nije priložio obračun zateznih kamata za svaki iznos sadržan u računima koji su izdani i knjiženi u istim analitičkim karticama pa ti obračuni kao takvi nisu ni provjerljivi, a naročito zbog višekratnih izmjena visine obveza po izdanim računima koje su uslijedile od 23. veljače 2017. I tužitelj u tužbenom zahtjevu po računima za travanj i svibanj 2020. te za prosinac 2021. traži plaćanje iznosa od po 514,47 EUR s kamatom koja je navedena u tim računima (računi na stranicama 271, 272 i 293 spisa).

27.2. S obzirom da je račun za travanj 2020. broj 21901/1/1 od 7. travnja 2020. dospio na naplatu 10. srpnja 2020. (stranica 271 spisa) te da je račun za svibanj 2020. broj 32831/1/1 od 8. svibnja 2020. dospio na naplatu 10. kolovoza 2020. (stranica 272 spisa), a tužba je podnijeta 5. rujna 2023., to je u tom dijelu osnovan tuženikov prigovor zastare, dok je neosnovan u odnosu na račun broj 83095/1/1 za prosinac 2021. od 2. prosinca 2021., koji je dospio na naplatu 18. prosinca 2021. (stranica 293 spisa).

28. Dakle, u konkretnoj pravnoj stvari tuženik je u utuženom razdoblju koristio predmetni poslovni prostor u vlasništvu tužitelja bez pravne osnove pa je sukladno odredbi čl. 165. st. 1. ZV-a dužan naknaditi tužitelju koristi koje je imao za vrijeme posjedovanja i korištenja predmetnog poslovnog prostora, a koje nije platio, i to temeljem računa broj 83095/1/1 za prosinac 2021. od 2. prosinca 2021., koji je dospio na naplatu 18. prosinca 2021. (stranica 293 spisa) u iznosu od 514,47 EUR (dio). Slijedom navedenog, sud utvrđuje osnovanim tužbeni zahtjev u iznosu od 514,47 EUR s kamatom od 19. prosinca 2021. Stoga je sud prihvatio tužbeni zahtjev i donio odluku kao u t. II. izreke presude. Kad se vraća ono što je stečeno bez osnove, moraju se vratiti plodovi i platiti zatezne kamate, i to, ako je stjecatelj nepošten od dana stjecanja, a inače od dana podnošenja zahtjeva sukladno odredbi čl. 1115. ZOO-a. Tužitelj traži plaćanje zatezne kamate od dana dospijeća utuženog računa pa je stoga tuženik dužan tužitelju platiti utuženi iznos od 514,47 EUR s kamatom od 19. prosinca 2021. do vraćanja.

29. Preostali dio zahtjeva kojim tužitelj traži plaćanje naknade koristi u iznosu od 57.906,93 EUR za razdoblje od kolovoza 2015. pa do prosinca 2022. (osim prosinca 2021.) sud je utvrdio neosnovanim budući da je na temelju Nalaza i mišljenja vještaka i njegove Dopune utvrdio da je tuženik tužitelju platio naknadu u tom iznosu, kao i zbog djelomično osnovanog prigovora zastare. Stoga je u iznosu od 57.906,93 EUR sud odbio tužbeni zahtjev kao neosnovan i donio odluku kao u t. III. izreke presude.

30. Napominje se da u konkretnom slučaju nema mjesta primjeni odredne čl. 294. Zakona o obveznim odnosima, odnosno tuženik neosnovano smatra da je bio u zakupnom odnosu s tužiteljem iako nikada nisu sklopili ugovor o zakupu u pisanom obliku. To iz razloga što se, kako to osnovano tvrdi tužitelj, poslovni prostori u vlasništvu Republike Hrvatske (kao i jedinica lokalne samouprave) mogu dati u zakup samo temeljem provedenog javnog natječaja sukladno čl. 6. (uz određene iznimke) te moraju biti sklopljeni u pisanom obliku. Sukladno čl. 4. st. 3. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora ("Narodne novine" broj 125/11., 64/15., 112/18. i 123/24.) ugovor o zakupu poslovnoga prostora mora biti sastavljen u pisanom obliku, a kada ga kao zakupodavac sklapa Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave i potvrđen (solemniziran) po javnom bilježniku. Sukladno st. 4. ugovor o zakupu sklopljen protivno odredbi stavka 2. i 3. ovoga članka ništetan je. Prema tome riječ je o lex specialis koji izričito navodi da ugovor o zakupu poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske mora biti u pisanom obliku i solemniziran te je u protivnome ništetan. Stoga je te navode tuženika sud utvrdio neosnovanim.

31. Odluku o parničnom trošku sud je donio na temelju odredbe čl. 154. st. 5. i 155. ZPP-a. Sud je odlučio da je tužitelj dužan tuženiku nadoknaditi sve troškove budući da tuženik nije uspio samo razmjerno neznatnom dijelu svog zahtjeva (15%), a zbog kojeg dijela nisu nastali posebni troškovi (posebno u odnosu na t. I. tužbenog zahtjeva). Stoga je sud tuženiku, sukladno vrijednosti predmeta spora od 68.421,40 EUR, priznao parnični trošak u iznosu od 9.762,50 EUR (t. IV. izreke presude). Tuženik ima pravo na naknadu parničnog troška koji se odnosi na trošak zastupanja po Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (dalje: Tarifa, "Narodne novine" broj 138/23.) budući da je tuženika zastupao odvjetnik, koji se sastoji od troška postupka za mirno rješenje spora u iznosu od 200,00 EUR, troška sastava odgovora na tužbu u iznosu od 1.030,00 EUR sukladno Tbr. 8/1, troška sastava obrazloženih podnesaka od 4. prosinca 2024., 10. rujna 2024. (očitovanje na Nalaz vještaka) i 18. prosinca 2024. (očitovanje na Dopunu Nalaza vještaka) u iznosu od po 1.030,00 EUR (ukupno 3.090,00 EUR) sukladno Tbr. 8/1, troška zastupanja na ročištima 28. veljače 2024., 20. studenog 2024. i 6. veljače 2025. u iznosu od po 1.030,00 EUR (ukupno 3.090,00 EUR) sukladno Tbr. 9/1, što ukupno iznosi 7.410,00 EUR uvećano za PDV u iznosu od 1.852,50 EUR sukladno Tbr. 42 te uvećano za troškove vještačenja od ukupno 500,00 EUR.

Rijeka, 21. ožujka 2025.

Sutkinja

Tamara Jugo Smoljanović

UPUTA O PRAVU NA IZJAVLJIVANJE PRAVNOG LIJEKA:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu u roku od 15 (petnaest) dana od dana objave na e-oglasnoj ploči, a u slučaju da nije uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka presude. Žalba se podnosi putem ovog suda, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske u Zagrebu (čl. 348. st. 1. ZPP-a). U žalbi se ne mogu iznositi nove činjenice niti predlagati novi dokazi, osim ako se oni odnose na bitne povrede odredaba parničnog postupka zbog kojih se žalba može izjaviti (čl. 352. st. 1. ZPP-a).