REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PULI-POLA

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula

Poslovni broj Pn-23/2024-137

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

M E Đ U P R E S U D A

Općinski sud u Puli – Pola, po sucu toga suda Tamari Došen, kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužitelja Stečajna masa FUNDAMENTUM d.o.o. Pula, Trg Portarata 8, OIB 65724141318, zastupanog po stečajnom upravitelju Damiru Majstoroviću iz Pule, Koparska 37, OIB [osobni identifikacijski broj], a ovaj po punomoćniku Draženu Gunjači, odvjetniku iz Pule, protiv tuženika GRADA PULE - POLA, Forum 1, Pula, OIB 79517841355, radi raskida ugovora i naknade štete, nakon zaključene glavne rasprave održane 15. svibnja 2024., u prisutnosti punomoćnika stečajnog upravitelja i generalne punomoćnice tuženika, objavljene 20. ožujka 2025.

p r e s u d i o  j e

Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

"Raskida se ugovor o prodaji sklopljen između tužitelja kao kupca i tuženika kao prodavatelja od 3. srpnja 2000., a temeljem kojeg je tuženik prodao tužitelju nekretninu upisanu u k. o. [katastarska općina] k. č. br. [katastarska čestica] u naravi pašnjak, površine 592 m2. Nalaže se tuženiku da tužitelju isplati 2.877.735,00 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom od dana donošenja prvostupanjske odluke do isplate u roku od 15 dana. "

Obrazloženje

1. Tužbom od 21. svibnja 2004. tužitelj navodi da je s tuženikom zaključio dva ugovora o prodaji građevinskog zemljišta temeljem propisa tuženika i javnog natječaja, da prema ugovornim odredbama nekretnine nemaju pravne ili fizičke mane i tužitelj može graditi stanove, da je tužitelj ugovorom od 2. studenog 1999. kupio od tuženika parcelu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] za 135.891,00 DEM-a i na njoj izgradio 15 stanova, ali se naknadno utvrdilo da je parcela prodana kao građevinsko zemljište, na kojem gradnja nije dopuštena, jer tuženik riješio problem zelenih površina s Hrvatskim šumama, pa je zbog javnih protesta nastao problem u prodaji stanova, od cijene za 6 stanova trebalo je biti sagrađeno preostalih 9 stanova, odnosno 15 stanova je trebalo biti prodano za 660.000,00 DEM, ali je zbog protesta zaustavljana prodaja, tužitelj nije imao dovoljno sredstava za nastavak gradnje, a izvođač je povisio cijenu gradnje. Tužitelj smatra da je krivnjom tuženika povišena cijena gradnje preostalih 9 stanova za 1.204,768,84 kuna, njegova očekivana, a izgubljena dobit od 400,00 DEM-a/m2 za 755m[2] stambene površine iznosi 1.177.800,00 kuna. Tužitelj je kupio parcelu u Opatiji na kojoj zbog zastoja u prodaji već spomenutih 9 stanova nije mogao financirati gradnju 3.200,20m[2] po ugovorenoj cijeni od 3.787,00 eura/m2 i ostvariti 20% dobiti odnosno 17.480.034,06 kuna kao ni izgubljenu dobit od 20% za 4.803m[2] površine parcele od 21.170.034,60 kuna. Tužitelj zbog zastoja u prodaji istih 9 stanova nije mogao financirati gradnju 20 objekata u Lovranu ukupne površine 20.401m[2] i ostvariti 20% dobiti odnosno 48.000.000,00 kuna. Ukupno gubitak tužitelja zbog mane u ugovoru o prodaji iznosi 89.032.638.04 kuna.

Tužitelj je ugovorom od 3. srpnja 2000. od tuženika kupio parcelu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] za 106.560,00 DEM-a, idejni projekt platio 509.896,54 kune, a zbog nemogućnosti gradnje objekta od 644m2 je izgubio 20% dobiti 881.337,60 kuna izgubio je 768.970,99 kuna, kamatu od 320.000,00 kuna od 1. lipnja 2004. te još 463.862,41 kuna.

Ugovorom se tužitelj obvezao sudjelovati u izgradnji infrastrukture te je 10. srpnja 2000. na ime komunalnog doprinosa za parcelu 5160/69 platio 257.326,06 kn što se tuženik obvezao vratiti ukoliko ne izvrši svoje obveze.

Tužiteljev ugled u poslovnom svijetu je zbog financijskog gubitka bio narušen te potražuje iznos od 300.000,00 kuna.

Tužitelj predlaže da sud nakon provedenog postupka donese presudu kojom će raskinuti zaključeni ugovor glede nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica] te naložiti tuženiku isplatu iznosa od 89.032.638,04 kuna, te dodatno iznosa od 2.944.067,54 kn sa kamatama, iznos od 257.320.06 kn sa kamatom te 300.000,00 kn na ime narušenog poslovnog ugleda.

Tužitelj je na glavnoj raspravi 9. ožujka 2007. povukao dio tužbenog zahtjeva za isplatu 300.000,00 kn na ime narušenog poslovnog ugleda.

Podneskom od 29. prosinca 2006. postavio je konačni tužbeni zahtjev predlažući da se raskine ugovor o prodaji od 3. srpnja 2000., tuženiku naloži isplatu iznosa od 21.682.295,22 kuna/2.949.210,24 eura sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od donošenja prvostupanjske presude, a koji iznos se odnosi na oportunitetni trošak parcele u iznosu od 70.083,42 eura, direktne i indirektne troškove sa kamatom u iznosu od 88.531,78 eura, dodatne troškove na sagrađenom objektu u iznosu od 97.033,07 eura, kamate na nerealizirane prihode na prvom objektu 52.126,15 eura, kamate na nerealizirane prihode na drugom objektu 73.901.19 kn, izgubljenu dobit prvog objekta sa kamatom 166.203,78 eura, izgubljena dobit drugog objekta s kamatom 224.847,87 eura, neplanirane kamate na pozajmici kredita 51.349,99 eura te narušeni ugled tvrtke u iznosu od 164.965,78 eura, odnosno ukupno 989.794,775 eura, pripadajuće kamate na navedeni iznos od srpnja 2002. do 13. ožujka 2005. u iznosu od 400.854,72 eura, ukupno 1.390.649,47 eura i izmaklu dobit na projektu Opatija-Slatina u iznosu od 1.558,561,00 eura.

2. Odgovorom od 29. lipnja 2004. se tuženik protivi tužbi i zahtjevu, osporava vrijednost predmeta spora, ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije tužitelja za raskid ugovora o prodaji nekretnine 5160/72 jer ju je tužitelj prodao, ističe da su obje nekretnine 5160/69 i 5160/72 u trenutku prodaje bile unutar obuhvata GUP Grada [adresa], u zoni stanovanja, te su prema prostorno planskoj dokumentaciji postojale sve pretpostavke za gradnju objekta, te je na k. č. br. [katastarska čestica] tužitelj s lokacijskom, građevinskom i uporabnom dozvolom izgradio zgradu s 15 stanova, zgradu snimio proveo u zemljišnim knjigama i stanove prodao što navod tužitelja o nemogućnosti dobivanja građevinske dozvole čini netočnim, dok razlog za neishodovanje dozvole za česticu 5160/72 nije poznat te predlaže odbijanje tužbenog zahtjeva.

3. Presudom Županijskog suda u Puli-Pola poslovni broj Gž-1842/2008 od 9. studenog 2009. potvrđena je i presuda ovoga suda poslovni broj P-1377/2004-61 od 1. travnja 2008. kojom je odbijen tužbeni zahtjev. Rješenjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Rev-698/2010-2 od 25. ožujka 2014., prihvaćena je revizija tužitelja, ukinute obje niže stupanjske odluke i predmet vraćen na ponovno odlučivanje zbog pogrešne primjene materijalnog prava pogrešno smatrajući da su šume i šumsko zemljište unutar građevinske zone građevinsko zemljište, zanemarujući stajalište izraženo u odluci Rev-450/11 od 11. siječnja 2012. prema kojem se šumom i šumskim zemljištem sukladno Zakona o šumama smatraju nekretnine koje su 16. listopada 1990. bile u društvenom vlasništvu.

4. Proveden je dokaz čitanjem dopisa Hrvatskih šuma od 8. rujna 1997., lokacijske dozvole od 9. prosinca 1997. i rješenje od 13. listopada 2000., prijavnog lista i rješenja katastra od 2. ožujka 1999., uvjerenja od 17. svibnja 1999., ponude Hrvatskih šuma od 21. travnja 2000., fax-poruka Hrvatskih šuma od 27. travnja 2000., natječaja za prodaju građevinskog zemljišta od 1. lipnja 2000., ugovora o prodaji od 3. srpnja 2000., dopisa Grada Pule od 1. kolovoza 2000., Fundamentuma od 29. studenog 2000., Hrvatskih šuma od 5. i 13. prosinca 2000., dopisa RH od 24. svibnja 2006., dopisa Hrvatskih šuma od 7. studenog 2014., 1. lipnja i 8. studenog 2016. i građevinske dozvole od 19. svibnja 2021.

4.1. Prema dopisu Hrvatskih šuma od 8. rujna 1997. (stranica 50 spisa) upućenom G.E.I. Istring d.o.o. parcele 5160/1 i 5160/21 k. o. [katastarska općina] su obraštene šumom alepskog i brucijskog bora starosti 40-60 godina, obuhvaćene gospodarskom jedinicom „Prigradske šume“ kojima upravlja Uprava šuma Buzet Šumarija Pula te je parcelacioni elaborat potrebno izraditi u suradnji i pod nadzorom nadležne Šumarije Pula te sukladno čl. 15 Zakona o šumama novonastalu česticu izdvojiti iz šumskogospodarskog područja.

4.2. Ured za prostorno uređenje stambeno komunalne poslove graditeljstvo i zaštitu okoliša je 9. prosinca 1997. izdao lokacijsku dozvolu (str. 45),za zahvat u prostoru građenje stambene građevine na zemljištu dio k. č. br. [katastarska čestica] (lokacija 1) te je rješenjem od 13. listopada 2000. (str. 152) važenje lokacijske dozvole produljeno do 30. prosinca 2001.

4.3. Prema prijavnom listu i rješenju katastra od 2. ožujka 1999. (str. 363 i 118) parcela 5160/72 nastala je promjena na parcelama 5160/1, 5160/7 i 5160/21.

4.4. Prema uvjerenju Ureda za prostorno uređenje stambeno komunalne poslove graditeljstvo i zaštitu okoliša od 17. svibnja 1999. (str. 128) čestica 5160/72 se nalazi unutar građevinskog područja Grada pule te je i na dan 16. listopada 1990. imala status građevinske.

4.5.1. Hrvatske šume su 21. travnja 2000. (str. 368) Fundamentumu dale ponudu za uklanjanje stabala na kupljenoj površini k. č. br. [katastarska čestica] od grada [adresa].

4.5.2. Hrvatske šume fax porukom od 27. travnja 2000. (str. 144) obavještavaju Fundamentum da „dostavi dokumentaciju o prodaji zemljišta i prosljedjenoj regulativi koju kupac mora izvršiti zbog borove šume.“, neka ne žure s uplatom predračuna za uklanjanje stabala jer će se morati sastati još jednom, jer se „nakon predmetne parcele nadovezuje još gradilišta za koje najvjerojatnije nisu ispoštovani uvjeti u pogledu izdvajanja šume iz šumskoprivrednog područja“ te im dostavljaju uvjete izdane G.E.I. Istring.

4.6. Oglasom od 1. lipnja 2000. (str. 112) je Grad Pula objavio natječaj za prodaju građevinskog zemljišta k. č. br. [katastarska čestica] od 592m[2] uz napomenu da je novoformirana, nalazi se unutar zone stanovanja prema GUP-u, moguća je izgradnja stambenih poslovnih i drugih građevina.

4.7. Ugovor o prodaji k. č. br. [katastarska čestica] zaključen je 3. srpnja 2000. (str.8), a člankom X prodavatelj jamči da je nekretnina njegovo vlasništvo, da nije opterećena uknjiženim ili neuknjiženim teretima, da ne postoje prava trećih koja isključuju, umanjuju ili ograničavaju kupčevo pravo.

4.8.1. Grad Pula je dopisom od 1. kolovoza 2000. (str. 52), na temelju uvjeta Hrvatskih šuma od 8. rujna 1997. od Hrvatskih šuma zatražio izdvajanje parcela 5160/77 i 5160/72 iz šumskogospodarske osnove.

4.8.2. Fundamentum dopisom od 29. studenog 2000. (str. 53), moli i požuruje postupanje Hrvatskih šuma po dopisu Grada Pule od 1. kolovoza 2000., radi izdvajanje parcele 5160/72 iz šumskogospodarskog područja.

4.8.3. Hrvatske šume dopisom od 5. prosinca 2000. (str. 384), obavještavaju Fundamentum da postupak izdvajanja čestice 5160/72 iz šumskogospodarskog područja provodi Povjerenstvo Vlade za upravljanje imovinom RH, dok su Hrvatske šume svoju suglasnost za izdvajanje dale 1997. u uvjetima za ishođenje lokacijske dozvole G.E.I. Istring.

4.8.4. Hrvatske šume dopisom od 13. prosinca 2000. (str. 55), obavještavaju Fundamentum da Hrvatske šume ne odlučuju niti učestvuju u postupka izdvajanja koji zahtjev je sredinom srpnja 2000. upućen Vladi RH te nemaju nikakvih saznanja pa i kod kojeg organa se zahtjev nalazi.

4.9. Ministarstvo zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva je dopisom od 24. svibnja 2006. (str. 387) obavijestilo Fundamentum da je prema Zakonu o šumama i Zakonu o izvlaštenju potrebno za šume ili šumsko zemljište u vlasništvu Republike Hrvatske ishodovati lokacijsku dozvolu, potom izdvojiti nekretninu iz šumskogospodarskog područja i potom zatražiti građevinsku dozvolu.

4.10.1. Prema dopisu Hrvatskih šuma od 7. studenog 2014. (str. 374 )nakon uvida u programe gospodarenja šumama i šumskim zemljištima u vlasništvu Republike Hrvatske čestica 5160/72 k. o. [katastarska općina] se nije nalazila u šumskogospodarskoj osnovi, nije bila obuhvaćena programima gospodarenja šumama i šumskim zemljištima u vlasništvu Republike Hrvatske na dane 16. listopada 1990., 1. lipnja i 3. srpnja 2000. godine.

4.10.2. Prema dopisu Hrvatskih šuma od 1. lipnja 2016. (str. 452) čestica 5160/21, od koje je nakon 1997. nastala 5160/72, se nije na dan 16. listopada 1990. nalazila u šumskogospodarskoj osnovi, ali je obuhvaćena Programom gospodarenja šumama i šumskim zemljištima u vlasništvu Republike Hrvatske za gospodarsku jedinicu Magran-Cuf koji je važio od 1.siječnja 2000. do 31. prosinca 2009. i u posebnim uvjetima građenja iz 1997. godine obuhvaćena je gospodarskom jedinicom „Prigradske šume“ u stvari programom za unapređivanje šuma koji je važio do 31. prosinca 1984., te je na dane 16. listopada 1990., 1. lipnja i 3. srpnja 2000. u naravi bila šuma premda nije bila obuhvaćena šumskogospodarskom osnovom. Čestica 5160/72 nije obuhvaćena osnovom niti se nalazi u programima gospodarenja šumama i šumskim zemljištima u vlasništvu republike Hrvatske na dan 1. lipnja 2016.

4.10.3. Prema dopisu Hrvatskih šuma od 8. studenog 2016. (str. 508) čestica 5160/72 na dan 1. lipnja i 3. srpnja 2000. nije trebala biti obuhvaćena programima gospodarenja šumama i šumskim zemljištem u vlasništvu Republike Hrvatske jer u vrijeme izrade popisa nekretnina koje će ući u program nisu imali saznanja o cijepanju parcele 5160/21 niti su imali ažurne podatke o nekretninama, a parcela 5160/21 je u siječnju 2000. u program gospodarenja šumama i šumskim zemljištima za gospodarsku jedinicu Magran-Cuf ušla sa znatno manjom površinom nego što ju je imala u vrijeme izrade popisa.

4.11. Grad Pula je 19. svibnja 2021. izdao građevinsku dozvolu (str. 575) s rokom važenja od tri godine, investitoru i vlasniku da na parceli 5160/72 k. o. [katastarska općina] izgradi građevinu stambene namjene 2. skupine u skladu s glavnim projektom GP-15 kojeg je ovjerio glavni projektant FN dipl.ing.arh. , a koji obuhvaća arhitektonski, građevinski, projekt vodoinstalacija, elektrotehnički projekt, geodetski i projekt hortikulturnog uređenja iz 2017. godine.

5. Utvrđeno je:

- da je tužitelj nakon natječaja za prodaju k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] kao građevinskog zemljišta, s tuženikom 3. srpnja 2000. zaključio ugovor o kupoprodaji,

- da je točkom VIII objavljenog natječaja zainteresiranima dana mogućnost da tijekom uredovnog vremena u Upravnom odjelu za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, pripremu i izgradnju komunalnih i drugih objekata u Puli dobiju informacije,

- da se nekretnina nalazi unutar zone stanovanja prema planu namjene Generalnog urbanističkog plana Grada [adresa] te je na njoj moguća izgradnja stambenih, poslovnih i drugih građevinskih objekata sukladno Prostornom planu, Generalnom urbanističkom planu Grada [adresa] i drugim uvjetima građenja;

- da je tužitelj za k. č. br. [katastarska čestica] kupljenu 3. studenog 1999. na temelju lokacijske dozvole za k. č. br. [katastarska čestica] ishodio građevinsku dozvolu,

- da tužitelj za stambenu izgradnju na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nije zahtijevao izdavanje građevne dozvole,

- da je ŽN **.**.2021. ishodovao građevinsku dozvolu, k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

6. O spornom pitanju, statusu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koja nikada nije bila u vlasništvu Republike Hrvatske, sud je zaključio iz korespondencije s Hrvatskim šumama d.o.o. prema kojoj se nije nalazila u šumskogospodarskoj osnovi niti je trebala biti obuhvaćena programima gospodarenja šumama i šumskim zemljištem u vlasništvu Republike Hrvatske. Nesporno je da se nikada nije nalazila u šumskogospodarskoj osnovi, a odstupanje u dopisu od 1. lipnja 2016. vezano za obuhvaćenost programom gospodarenja šumama i šumskim zemljištima u vlasništvu RH objašnjeno je dopisom od 8. studenog 2016.

Činjenica da je tuženik dopisom od 1. kolovoza 2000. zatražio njeno izdvajanje iz šumskogospodarske osnove, da je tužitelj u nekoliko navrata požurivao postupanje Hrvatskih šuma da bi dobio konačan odgovor da one o tome ne odlučuju već to čini njima nepoznati organ Vlade RH, kod zaključka da čestica nije trebala biti izdvojena, ne upućuje da bi tuženik bio odgovoran što tuženik nije zatražio građevinsku dozvolu i započeo gradnju na njoj.

7. Sud je sukladno čl. 14. Zakona o uvođenju eura kao službene valute u RH („Narodne novine“ br. 57/22. i 88/22.) izvršio preračunavanje novčanog iznosa tužbenog zahtjeva od 21.682.295,22 kune primjenom fiksnog tečaja konverzije od 7,53450 kuna za jedan euro, navedenog u Odluci Vlade RH o objavi uvođenja eura kao službene valute u Republici Hrvatskoj („Narodne novine“ br. 85/22.).

8. Tuženikov trošak postupka ne obuhvaća pristojbu za odgovor na tužbu kako tuženik navodi na ročištu 1. travnja 2008. jer ga sud nije pozvao na uplatu, niti je tuženik dostavio dokaz o izvršenoj uplati.

U Puli 20. ožujka 2025.

S u d a c

Tamara Došen

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovome sudu u roku od 15 dana od dana primitka odluke. O žalbi odlučuje županijski sud.

Dostavna naredba:

1. punomoćniku upravitelja tužitelja IN, odvjetniku iz [adresa]

2. tuženiku Gradu Puli-Pola