Republika Hrvatska

Županijski sud u Varaždinu

Varaždin, Braće Radić 2

Poslovni broj: Gž-176/2025-2

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Varaždinu u vijeću sastavljenom od suca Milka Samboleka predsjednika vijeća, Sanje Bađun sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća i sutkinje Tatjane Ledinšćak-Babić članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja NS iz [adresa], Kamenicka 365/1, OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnica Tea Nikolić, odvjetnica u Dubrovniku, protiv tuženice Republike Hrvatske OIB:52634238587, koju zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Dubrovniku, Građansko-upravni odjel, radi naknade štete, odlučujući o žalbama tužitelja i tuženice izjavljenim protiv presude Općinskog suda u Dubrovniku od 18. prosinca 2024. poslovni broj P-439/2022-32, na sjednici vijeća 20. ožujka 2025.

r i j e š i o  j e

Prihvaćaju se žalbe tužitelja i tuženice te se ukida presuda Općinskog suda u Dubrovniku od 18. prosinca 2024. poslovni broj P-439/2022-32 i predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom pod toč. I. izreke naloženo je tuženici isplatiti tužitelju iznos od 61.588,80 EUR sa zateznom kamatom na pojedinačno određene novčane iznose, pod toč. II. izreke odbijen je zahtjev za isplatu iznosa od 63.693,90 EUR sa zateznom kamatom, dok je pod toč. III. izreke odlučeno da svaka strana snosi svoje troškove postupka.

2. Pravodobno izjavljenim žalbama navedenu presudu pobijaju tužitelj i tuženica, i to tužitelj pod toč. II. i III. izreke iz svih zakonskih žalbenih razloga propisanih čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., u daljnjem tekstu: ZPP) koji se u ovom postupku primjenjuje temeljem čl. 107. st. 1. uz izuzetke propisane st. 2., 3. i 4. iste zakonske odredbe Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ br. 80/22.), dok tuženica pobija presudu pod toč. I. izreke zbog pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava, pri čemu obje stranke predlažu drugostupanjskom sudu preinačiti presudu u pobijanim dijelovima sukladno žalbenim navodima, a tužitelj predlaže podredno presudu ukinuti i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

3. Tužitelj i tuženica nisu podnijeli odgovor na žalbu.

4. Žalbe stranaka su osnovane.

5. Polazeći od predmeta spora koji se odnosi na zahtjev tužitelja za isplatu naknade štete u visini razlike između tržišne najamnine, odnosno turističkog najma u ljetnim mjesecima i zaštićene najamnine koja mu je isplaćena od najmoprimca za stan u [adresa] ([adresa] u [adresa]) za razdoblje od lipnja 2017. do svibnja 2023. u iznosu od 125.282,70 EUR, ocjenu djelomične osnovanosti zahtjeva prvostupanjski sud je utemeljio na slijedećem činjeničnom utvrđenju:

- da nije sporno da se tužitelj obratio tuženici sa zahtjevom za mirno rješenje spora 23. prosinca 2021. i da je tužitelj vlasnik stana na prvom katu kčbr. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koji se sastoji od tri sobe i nusprostorija u zapadnom krilu, a da je sporna pasivna legitimacija tuženice, je li nastupila zastara za razdoblje od lipnja 2017. do prosinca 2018., te osnova i visina potraživanja

- da je presudom Općinskog suda u Dubrovniku broj P. 65/98 od 3. ožujka 1998. naloženo VS (ispravno: US) sklopiti Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom za stan u [adresa], I. kat zapadni dio zgrade ukupne površine 81 m2 koji se sastoji od tri sobe, dnevnog boravka, kuhinje i kupaone s WC-om, hodnika i šupe u dvorištu s FS i da su kao članovi domaćinstva navedeni RS, N i ĆS

- da iz potvrde javnog bilježnika Anta Lozančića broj OU-24/18 proizlazi da je RS plaćala zaštićenu najamninu u visini od 2.400,00 kn godišnje (200,00 kn mjesečno), te da je 16. svibnja 2023. predala stan tuženiku (ispravno: tužitelju) u posjed, što potvrđuje tužitelj u iskazu navodeći da su i on i RS čekali da tuženica uredi zakonske propise da bi se riješila njihova međusobna prava

- da nije osnovan prigovor zastare s obzirom da se vlasnicima stanova ne može se staviti na teret kao njihov propust činjenica što prije odluke Statileo protiv Hrvatske, odnosno prije promjene pravnog stajališta Vrhovnog suda Republike Hrvatske nisu pred sudovima pokretali postupke protiv države radi naknade štete uzrokovane zakonom nametnutim ograničenjima prava vlasništva, te da je potrebno šest mjeseci da bi nakon promjene određenog pravnog stajališta razvoj sudske prakse dosegnuo takav (dovoljan) stupanj pravne sigurnosti da bi se moglo smatrati da je javnost postala svjesna prevladavajuće sudske prakse, pa je tek nakon proteka šest mjeseci od zauzimanja stajališta Vrhovnog suda Republike Hrvatske u rješenju od 19. prosinca 2018. broj Rev-2364/2016 u pogledu prava vlasnika na naknadu štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine (dakle od 19. lipnja 2019.) sudska praksa kojom se utvrđuje kompenzacijsko pravno sredstvo postala stabilna i tek od tada su mogli početi teći zakonski rokovi za računanje i nastup zastare propisani čl. 230. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23. u daljnjem tekstu: ZOO), pa kako je tužba podnesena 13. lipnja 2022. da zastara nije nastupila

- da je na uviđaju na licu mjesta utvrđeno stvarno stanje nekretnine te je sudski vještak Hrvoje Samrajilo u pisanom nalazu i mišljenju, te pisanoj i usmenoj dopuni nalaza kojom su otklonjeni prigovori tuženice, temeljem iskazane površine i stvarnog stanja nekretnine, ugovora koji se odnose na cjelogodišnje iznajmljivanje i analize lokalnog tržišta utvrdio da prosječna vrijednost najma u zimskim mjesecima iznosi 956,09 EUR, a u ljetnim mjesecima u iznosu 2.300,00 EUR,

slijedom čega sud utvrđuje da je tužitelju povrijeđeno pravo vlasništva zajamčeno odredbama čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda kojom je propisano da svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojega vlasništva, da se nitko ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu, i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava, kao i da čl. 48. st. 1. Ustava Republike Hrvatske jamči pravo vlasništva, a da u konkretnom slučaju nije postignuta ravnoteža između interesa tužitelja kao vlasnika stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca s obzirom da je tužitelju nametnut prekomjeran individualni teret - da on kao vlasnik stana nije u mogućnosti koristiti svoj stan, nije u posjedu istog s obzirom da je ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom zaključen na neodređeno vrijeme, a da u domaćem pravnom sustavu ne postoje procesna jamstva koja bi omogućila postizanje ravnoteže između interesa najmoprimca i najmodavaca, slijedom čega zaključuje da trenutni pravni propisi u pogledu zaštićenih najmoprimaca nisu ostvarili pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta, radi čega je u konkretnom slučaju povrijeđeno pravo tužitelja na mirno uživanje vlasništva, a što je sukladno zaključku iz presude Europskog suda za ljudska prava Statileo protiv RH. Tuženica je svojom pasivnošću da uredi to pitanje na način da se postigne potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava prouzrokovala tužitelju štetu u vidu izmakle koristi koju je dužna naknaditi sukladno čl. 1045. st. 1. ZOO. Visinu dosuđenog iznosa naknade sud je odredio u visini razlike između tržišne najamnine i najamnine koju je plaćala RS, umanjeno za porezna davanja na način kako je obrazloženo pod toč. 26. do 26.3. obrazloženja, pa je ocijenio primjerenom naknadu u mjesečnom iznosu 855,40 EUR-a tijekom čitavog utuženog razdoblja. Tvrdnje tuženice da je zaštićena najamnina bila u nekom periodu viša sud je otklonio jer tu tvrdnju tuženica nije dokazala. Zahtjev tužitelja za isplatu naknade u visini turističke najamnine u ljetnom periodu sud je ocijenio neosnovanim jer tužitelj nije dokazao da bi predmetnu nekretninu iznajmljivao u turističke svrhe.

6. U žalbi tužitelj ističe da je u presudi Vrhovnog suda Republike Hrvatske od 19. prosinca 2018. broj Rev-2364/2016-3 izraženo stajalište da vlasnik stana ne treba dokazati da bi nekretninu iznajmio za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom da vlasnik radi nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo. Ističe da živi i radi u [adresa] već dugi niz godina i da predmetnu nekretninu ne bi koristio osobno, a da je općepoznato da svako tko ima u vlasništvu nekretninu u najelitnijem dijelu Dubrovnika (Ploče) i koju ne koristi za stanovanje da je iznajmljuje u turističke svrhe, da je proteklih godina noćenje u tom dijelu Dubrovnika tijekom srpnja i kolovoza iznosilo minimalno 500,00 EUR pa bi u ljetnoj turističkoj sezoni od svibnja do listopada zarađivao minimalno 60.000,00 EUR. Ukazuje da je nakon iseljenja zaštićenog najmoprimca renovirao stan isključivo s ciljem iznajmljivanja, radi čega osporava presudu u dijelu odbijenog zahtjeva.

7. Tuženica u žalbi navodi da tužitelj nije dostavio izračun zaštićene najamnine u utuženom razdoblju, a da je sud u obrazloženju presude naveo da je na tuženici teret dokazivanja prigovora da je zaštićena najamnina iznosila više od 200,00 kn mjesečno koliko je tužitelju po tom osnovu plaćeno, koji zaključak suda je rezultat nepotpuno i pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava i to Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18., 105/20., 36/24., u daljnjem tekstu: ZNS), posebice čl. 28.a Zakona o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ br. 68/18.) za razdoblje prije no što je navedena odredba (između ostalih) ukinuta odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske od 14. rujna 2020. broj U-I-3242/2018. Ustraje u prigovoru zastare smatrajući da je zastara počela teći prvog dana poslije dana kada je vjerovnik imao pravo zahtijevati ispunjenje obveze, pa kako se na gubitak zarade primjenjuje trogodišnji zastarni rok smatra da je nastupila zastara (čl. 230. st. 1. ZOO).

8. Ispitivanjem presude u okviru žalbenih navoda tužitelja i po službenoj dužnosti ovaj sud utvrđuje da nije počinjena niti jedna od bitnih povreda na koje drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti u žalbenom postupku primjenom čl. 365. st. 2. ZPP, a niti bitna povreda iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP na koju ukazuje tužitelj jer presuda nema nedostataka radi kojih ne bi bilo moguće ispitati njezinu zakonitost.

9. I prema pravnom shvaćanju ovog suda sustav zaštićenog najma uveden ZNS kojim se vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, protivno odredbi čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (presuda Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske od 10. srpnja 2014.), pa zbog povrede Ustavom RH i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, tuženica je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu. Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu. Ovaj sud prihvaća i pravno stajalište prvostupanjskog suda kojim je ocijenio neosnovanim prigovor zastare, i koje je prihvaćeno u već do sada ustaljenoj sudskoj praksi nakon što je donesena odluka Ustavnog suda RH od 3. listopada 2023. broj U-III-1685-2019.

10. Međutim, sud je počinio bitnu povredu iz čl. 354. st. 1. u vezi čl. 221.a ZPP na koju sadržajno ukazuje tuženica u okviru zakonskog razloga nepotpuno i pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja. Ujedno su osnovani žalbeni navodi obiju stranaka kojima ističu da je činjenično stanje u pogledu utvrđene visine naknade nepotpuno/pogrešno utvrđeno, pa radi istog ovaj sud nije u mogućnosti ocijeniti osnovanost žalbi sa stajališta primjene materijalnog prava.

Na žalbu tuženice.

11. Prema čl. 7. ZNS zaštićena najamnina je najamnina koja se određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske (st. 1.), uvjeti i mjerila iz stavka 1. toga članka utvrđuju se ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca (st. 2.), zaštićena najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom (st. 3.).

12. Nadalje, Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine ("Narodne novine" br. 40/97., 117/05.) u čl. 2. propisuje da se uvjeti i mjerila za utvrđivanje zaštićene najamnine utvrđuju ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade kao i platnim mogućnostima obiteljskoga domaćinstva najmoprimca, u odredbama čl. 3. do 8. propisuje način izračunavanja visine najamnine, u čl. 9. propisuje način određivanja platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva, dok čl. 11. propisuje da visinu mjesečnog iznosa zaštićene najamnine za pojedini stan izračunava najmodavac jedanput godišnje (st. 1.), da najmodavac može zatražiti od stambenoga tijela jedinice lokalne samouprave odnosno Grada Zagreba izračun visine zaštićene najamnine za stan koji daje u najam (st. 2.), da do utvrđivanja novog iznosa zaštićene najamnine za tekuću godinu najmoprimac plaća akontaciju u visini najamnine iz prethodne godine (st. 3.), da je najmodavac stana dužan dostaviti najmoprimcu izračun visine zaštićene najamnine za kalendarsku godinu izrađen prema odredbama ove Uredbe, te obračun za akontacijsko razdoblje iz stavka 3. toga članka (st. 4.) i da je izračun visine zaštićene najamnine sastavni dio ugovora o najmu stana (st. 5.).

13. Iz citiranih odredaba ZNS i Uredbe jasno proizlazi da je na vlasniku stana koji se daje u najam utvrditi ili izračunati visinu mjesečnog iznosa zaštićene najamnine za pojedini stan (prema odredbama Uredbe), s time da taj izračun može zatražiti i od stambenoga tijela jedinice lokalne samouprave, te kada se zaštićeni najmoprimac s izračunom usuglasi tada isti čini sastavni dio sklopljenog ugovora o najmu stana. Tako je i u konkretnom slučaju trebao biti uređen odnos najmodavca i zaštićenog najmoprimca u postupku ugovaranja visine zaštićene najamnine.

13.1. Međutim, u konkretnom slučaju iz presude zbog izostanka Općinskog suda u Dubrovniku od 3. ožujka 1998. broj P. 65/98 kojom je zamijenjen ugovor o najmu stana, je evidentno da je u čl. III. ugovora o najmu stana navedeno - da stranke ugovaraju zaštićenu najamninu utvrđenu na temelju čl. 7. ZNS u iznosu koji bude utvrđen ponovnim bodovanjem stana na temelju Uredbe. Da li je izvršeno bodovanje stana na temelju Uredbe i utvrđivanje visine zaštićene najamnine, te u kojem je iznosu najamnina utvrđena u ovom postupku nije utvrđeno, odnosno tužitelj nije dostavio materijalnu dokumentaciju iz koje bi bilo razvidno da li je, kada i u kojoj visini utvrđen iznos zaštićene najamnine.

13.2. S tim u vezi valja ukazati da je presuda zbog izostanka od 3. ožujka 1998. broj P. 65/98, koja zamjenjuje ugovor o najmu stana, donesena u pravnoj stvari tužiteljice FS iz [adresa] protiv tuženika US, odsutnog i nepoznatog boravišta koji je bio zastupan po privremenom zastupniku. Tužitelj ne navodi kada je i temeljem čega on postao vlasnik stana (npr. nasljeđivanjem, pravnim poslom), tko je i kada utvrdio visinu zaštićene najamnine, od kada je zaštićeni najmoprimac RS plaćala najamninu i koji su razlozi tome što je najamnina plaćana javnom bilježniku (očito na polog).

14. Prvostupanjski sud navodi da je teret dokazivanja na tuženici da visina zaštićene najamnine nije 200,00 kn koliko je RS mjesečno plaćala po tom osnovu. Za ovaj sud bi takav zaključak bio prihvatljiv u situaciji da je na taj način već uređen odnos najmodavca i zaštićenog najmoprimca u pogledu visine zaštićene najamnine ugovorom o najmu stana, pa bi svaki treći, koji tvrdi da nije istinito ono što su stranke ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom ugovorile, konkretno - da visina zaštićene najamnine nije pravilno izračunata (utvrđena) morao i to dokazati, pa bi u toj hipotetskoj situaciji teret dokaza doista bio na tuženici.

14.1. Međutim, u konkretnom slučaju prema opisanom sadržaju ugovora o najmu stana o visini zaštićene najamnine pod toč. 13.1. ovog obrazloženja zaštićena najamnina nije ugovorena, a niti je priložena materijalna dokumentacija da je nakon što je donesena presuda najamnina utvrđena na način kako je ugovoreno u čl. III. ugovora o najmu stana. Prema ocjeni ovoga suda kada je tuženica u toj situaciji osporila tvrdnje tužitelja da je zaštićeni najmoprimac po osnovu najamnine trebao plaćati samo iznos od 200,00 kn, tada je teret dokazivanja da je zaštićena najamnina iznosila upravo 200,00 kn mjesečno na tužitelju (argumentum a contrario iz stajališta izraženog u presudi VSRH od 9. svibnja 2023. broj Rev-1129/2022-2).

14.2. Tužitelj je dužan dokazati da trpi štetu u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine koju je zaštićeni najmoprimac bio dužan plaćati, pa je u okviru toga bio dužan dokazati - da je od zaštićenog najmoprimca mogao primiti upravo i samo iznos od 200,00 kn - s obzirom da tuženica ne može biti odgovorna za štetu u onom novčanom iznosu za koji zaštićeni najmoprimac nije plaćao najamninu iako je isto bio dužan. Stoga činjenično stanje za ocjenu osnovanosti zahtjeva pod toč. I. izreke nije utvrđeno u dovoljnoj mjeri.

Na žalbu tužitelja.

15. Pravilno ukazuje tužitelj u žalbi da vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.

16. Kako je prvostupanjski sud odbio zahtjev tvrdeći da tužitelj nije dokazao da bi stan iznajmio u turističke svrhe, a da nije uzeo u obzir da tužitelj ne živi u [adresa] i da stan ne bi koristio za stanovanje, kao i da je nakon što mu je stan predan u posjed od zaštićenog najmoprimca isti renovirao da bi ga iznajmljivao, niti je ocijenio tržišne prilike u smislu potrebe za najmom te vrste na lokaciji na kojoj se stan nalazi, to činjenično stanje nije utvrđeno u dovoljnoj mjeri za ocjenu osnovanosti zahtjeva koji je sud odbio pod toč. II. izreke.

17. Stoga je ovaj sud prihvatio žalbe obiju stranaka i primjenom čl. 369. st. 1. i 370. ZPP ukinuo presudu pod toč. I. i II. izreke, a posljedično navedenom i odluku o troškovima postupka pod toč. III. izreke, te je predmet vratio prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

18. U ponovljenom postupku prvostupanjski sud je dužan provesti sve predložene dokaze, te iste analizirati i ocijeniti kako to nalaže čl. 8. ZPP i ponovno odlučiti o osnovanosti cjelokupnog zahtjeva. Pritom je sud dužan posebno utvrditi po službenoj dužnosti u smislu čl. 7. st. 2. ZPP - kada je i temeljem čega tužitelj stekao vlasništvo predmetnog stana s obzirom da o toj činjenici u potpunosti nedostaju razlozi koji mogu biti od utjecaja na osnovanost zahtjeva tužitelja, te utvrditi kada je i na koji način utvrđen iznos zaštićene najamnine koji je RS plaćala, od kada je plaćala zaštićenu najamninu i koji su razlozi što je najamnina plaćana na javnobilježnički polog, te ocijeniti tržišne uvjete za turistički najam na lokaciji gdje se stan nalazi i s tim povezane materijalne troškove održavanja nekretnine za turistički najam, kao i da li je tužitelj iznajmljivao stan u turističke svrhe nakon što je isti renoviran. U novoj odluci sud će odlučiti i o cjelokupnim troškovima postupka.

U Varaždinu 20. ožujka 2025.

Predsjednik vijeća

Milko Sambolek