Posl.br.Ps-77/2024

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SPLITU

Gundulićeva br.27

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu po sucu tog suda Ljiljana Mustapić u pravnoj stvari tužitelja SN [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku Bruno Perković odvjetnik u Splitu protiv tuženika TN, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku Ivan Čizmić, odvjetnik u Splitu, nakon zaključene glavne rasprave dana 7. veljače 2025 g. presudom objavljenom dana 19. ožujka 2025 g.,

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi :

"1.Tužitelj SN, OIB: [osobni identifikacijski broj] stekao je pravo zaštićenog najmoprimca na nekretnini označenoj kao čest. zgr. [katastarska čestica], kuća stojna površine 110 m2 upisanoj u zemljišnoknjižnom ulošku broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], i to baš na 2. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2), 1. jedan trosobni stan na prvom katu sa zapadne strane zgrade.

2. Ova presuda u cijelosti nadomješta:

UGOVOR O NAJMU STANA

Članak 1.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je TN, OIB: [osobni identifikacijski broj] (dalje u tekstu: Najmodavac) vlasnik za cijelo (UDIO 1/1) jednog trosobnog stana na prvom katu sa zapadne strane zgrade, nekretnine označene kao čest. zgr. [katastarska čestica], kuća stojna površine 110 m2 upisanoj u zemljišnoknjižnom ulošku broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a da je SN (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa] (dalje u tekstu: Najmoprimac) zaštićeni najmoprimac.

Članak 2.

Najmodavac daje Najmoprimcu u najam stan opisan u odredbi čl. 1. ovog Ugovora.

Članak 3.

Najmoprimcu se osim stana na korištenje daje i drvarnica koja pripada stanu. Članak 4.

Najmoprimac ima pravo uporabe zajedničkih prostorija, dijelova i uređaja nužnih za korištenje zgrade, te pravo korištenja zemljišta koje služi za redovitu uporabu zgrade.

Članak 5.

Stranke suglasno utvrđuju da stan, pored najmoprimca, koriste i članovi njegove obitelji, i to supruga GN, OIB: [osobni identifikacijski broj], kćerka ZN, OIB: [osobni identifikacijski broj] i kćerka MN OIB: [osobni identifikacijski broj].

Članak. 6.

Ugovorne strane ugovaraju zaštićenu najamninu sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđenje zaštićene najamnine u iznosu od 47,78 EUR / 360,00 kn1. Najamnina se plaća svaki mjesec do 15-og u mjesecu za tekući mjesec i to uplatom tog iznosa na račun Najmodavca.

Članak 7.

Najmoprimac je pored najamnine koju plaća Najmodavcu dužan nadležnim javnim poduzećima, odnosno Gradu, plaćati ostale troškove u vezi stanovanja i to troškove struje,vode, odvoza smeća, komunalnu i vodnu naknadu.

Članak 8.

Najmoprimac ne može dati drugoj osobi stan ili dio stana u podnajam ili ga iznajmljivati za privremeni smještaj.

Članak 9.

Najmodavac ima pravo pregledati stan jedanput godišnje, a najmoprimac je dužan dopustiti Najmodavcu ili osobi koju on ovlasti, ulazak u stan radi vršenja nužnih popravaka u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade te u vezi s kontrolom korištenja stana, ali sve samo uz prethodnu pisanu najavu.

Članak 10.

Ovaj ugovor sklapa se na neodređeno vrijeme.

Članak 11.

Otkaz, odnosno raskid ovog ugovora najmodavac može dati samo iz razloga i na način utvrđen odredbama Zakona o najmu stanova.

Članak 12.

Na prava i obveze ugovornih strana koji nisu utvrđeni ovim ugovorom primjenjivat će se odredbe Zakona o najmu stanova.

Članak 13.

Prava i obveze iz ovog Ugovora nastaju danom pravomoćnosti presude.

Članak 14.

Najmodavac ovim ovlašćuje Najmoprimca da samostalno i o svom daljnjem trošku bez njihove daljnje suglasnosti zatraži i postigne u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Splitu na nekretnini označenoj kao čest. zgr. [katastarska čestica] upisanoj u Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] zabilježbu postojanja ovog ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

II. Nalaže se tužitelju isplatiti tuženiku parnični trošak uvećan za zakonske zatezne kamate od dana donošenja prvostupanjske presude pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Evropska središnja banka primIjenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena."

III Nalaže se tužitelju u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe naknaditi tuženiku parnični trošak u iznosu od 5.062,50 EUR-a.

Obrazloženje

1.U tužbi tužitelj navodi kao članu porodičnog domaćinstva pok. bake VN pripada pravo nesmetanog korištenja predmetnog stana i nakon njene smrti, koja je bila nositeljica stanarskog prava na predmetnom stanu u kojem je živio s majkom i ocem. Tužitelj je osoba koja je na dan stupanja na snagu Zakona o najmu stanova imala pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva stanara, stečenog prema odredbama Zakona o stambenim odnosima slijedom koje činjenice je upisan u sklopljeni Ugovor o najmu stana koji je dostavljen u spis, zaključen je sa preostalim suvlasnicima S T i S G, podnosi tužbu kojom traži utvrđenje statusa zaštićenog najmoprimca te donošenje presude koju zamjenjuje ugovor o najmu stana sa nasljednicima pok. ČN. Podneskom od dana 22. travnja 2023 godine tužitelj je konačno uredio tužbeni zahtjev.

2.U odgovoru na tužbu tuženi navode tužbeni zahtjev tužitelja je u cijelosti neosnovan. Tužitelj pogrešno i neistinito poziva se na „sklopljen ugovor o najmu stana“. Naime, takav ugovor nikada nije zaključen, kako s VN tako niti s tuženicima. Naročito su nejasni navodi tužitelja da „tuženici osporavaju zaključenje takvog ugovora od strane ČN. „Ugovor o najmu stana“ datiran: je „U Splitu,1999.„ ČN, koji je preminuo **.**.1988., nije mogao jedanaest godina kasnije nakon svoje smrti sklopiti nikakav ugovor, pa tako niti onaj sporni koji tužitelj prilaže. Ugovor na koji se poziva nevaljan i ne proizvodi nikakve pravne učinke.

3.Tužitelj ničim nije dokazao niti potkrijepio svoje tvrdnje da bi isti bio „ĉlan obiteljskog domaćinstva stanara“ i to baš neprekidno od dana stupanja na snagu Zakona o najmu stanova do danas. Tužitelj nije dokazao niti potkrijepio da nema u vlasništvu druge nekretnine prikladne za stanovanje.

4.U odnosu na daljnje navode tužitelja da bi isti stekao pravo zaštićenog najmoprimca na predmetnoj nekretnini, ističe kako je nesporno da tužitelj nije tuženicima plaćao nikakve iznose zaštićene najamnine. Da je tužitelj uistinu zaštićeni najmoprimac, pa barem da je sam to tako smatrao, pa valjda bi plaćao zaštićenu najamninu, bilo izravno na račune tuženika (za koje je cijelo vrijeme znao tko su, gdje su, gdje žive, na kojoj adresi itd.) bilo na sudski depozit u korist tuženika kao suvlasnika predmetne nekretnine.

5.Tužitelj do podnošenja predmetne tužbe 14. veljače 2018.g. nikada nije zatražio zaključenje ugovora o najmu s tuženicima. Tužitelj je bez dopuštenja ili suglasnosti tuženika uselio u predmetni stan i druge stanare. Stoga se nalazi u nepoštenom i nezakonitom posjedu predmetne nekretnine koja je u vlasništvu tuženika.

6.Nije točna tužiteljeva tvrdnja da je zaštićeni najmoprimac, niti da je to ikada bio, te svoj navodni status zaštićenog najmoprimca nikada ničim nije dokazao, niti ima bilo kakav ugovor o najmu, takav stav u istovjetnom predmetu već zauzeo i Vrhovni sud RH i to u presudi Rev-3023/2015 od 17.10.2018., a također o tome već postoji i sudska praksa u smislu pravomoćnih presuda poput one Presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu Ps-260/15 od 30.11.2020. pravomoćna dana 22.2.2021. a ovršna dana 7.4.2021., potvrđene presudom Županijskog suda u Zagrebu broj Gž- 454/21 od 22.02.2021.g.

7.Naime, naprijed citiranom presudom u postupku istovjetnom ovom, tužitelj ustaje s tužbenim zahtjevom kojim traži utvrđenje da je zaštićeni najmoprimac, istovjetno poput ovdje tužitelja i tamo tužitelja, Vrhovni sud RH utvrđuje da „iako propust najmoprimca da postupi prema odredbi ĉl.33 st.2. Zakona o najmu stanova (dalje: ZNS) nema izravan učinak prestanka prava i obveza najmoprimca, to ne lišava najmoprimca obveze da u primjerenom i razumnom vremenu, koje se utvrđuje prema okolnostima svakog pojedinog slučaja.

8.Ne može se od najmodavca i vlasnika nekretnine očekivati da unedogled čeka najmoprimca da zatraži od najmodavca sklapanje ugovora o najmu“. Dalje, VSRH utvrđuje: „Stoga kada otac tužiteljice nije bez opravdanog razloga, u primjerenom i razumnom roku zatražio sklapanje ugovora o najmu stana (ovdje je tužitelj ustao predmetnom tužbom da je on zaštićeni najmoprimac tek dana 14.2.2018.g. a što sasvim sigurno nije „primjereni i razumni rok“!!! – op.p.), tada takva pasivnosti i nepoduzimanje radnji propisanih ZNS-om, može biti temelj za zaključak da je otac tužiteljice izgubio prava koja bi mu pripadala kao najmoprimcu (ovdje tuženik osporava kao prvo da je tužitelj ikada uopće imao prava koja bi mu pripadala kao najmoprimcu).

9.Također VSRH navodi: „Bivši nositelj stanarskog prava, tj. tužitelj (ili pravni prednik tužitelja), postao je sukladno odredbi čl.30. st.1. i 2. ZNS-a najmoprimac, ali da bi on mogao ostvarivati prava i biti nositelj obveza najmoprimca, pa i u smislu prava koja pripadaju zaštićenom najmoprimcu, potrebno je bilo da on podnese zahtjev za sklapanje Ugovora o najmu stana s vlasnikom stana (u roku od 6 mjeseci od stupanja na snagu Zakona o najmu stanova!) ili u nekom primjerenom roku. Ako bi pak vlasnik (ovdje konkretno tuženici – op.p.) stana odbio sklapanje Ugovora, onda je tužitelju stajalo na raspolaganju od suda tražiti da presuda nadomjesti Ugovor o najmu.

10.Svako drugo tumačenje obzirom na utvrđene činjenice u konkretnom slučaju, dovele bi do narušavanja ravnoteže interesa s jedne strane tužitelja ali i s druge strane vlasnika nekretnine, jer se ne može niti od vlasnika nekretnine zahtijevati da u nedogled prihvaća neizvjesnost hoće li i kada bivši nositelj stanarskog prava podnijeti zahtjev za sklapanje ugovora, a kroz koje vrijeme vlasnici nekretnine ne bi mogli urediti odnose korištenja navedenog stana na propisani način“.

11.Nadalje, Vrhovni sud RH istiĉe: „Najmodavac i najmoprimac (kao bivši nositelj stanarskog prava) imaju ne samo pravo već i obvezu sklopiti Ugovor o najmu. Kada do sklapanja takvog ugovora nije došlo jer je najmoprimac propustio u odgovarajućem a razumnom vremenu zatražiti njegovo sklapanje ili s tim u vezi zatražiti odgovarajuću sudsku zaštitu, tada je zbog nepoduzimanja ovih pravnih radnji kroz razdoblje više od 10 godina od stupanja na snagu ZNS-a (ovdje konkretno tužitelj nije poduzeo prema tuženicima nikakvu pravnu radnju kroz razdoblje više od 20 godina!), izgubio zakonom stečena prava najmoprimca pa tako i koristi stan plaćanjem zaštićene najamnine.

12.Konaĉno, Vrhovni sud zauzima svoj pravni stav i izvodi sljedeći zaključak: „Dakle, najmoprimcu koji je bez opravdanog razloga propustio u primjerenom, opravdano očekivanom i razumnom vremenu zatražiti sklapanje ugovora o najmu stana kojim bi se konačno uredili odnosi vlasnika i korisnika stana, prestaje pravni položaj zaštićenog najmoprimca“. Tužitelj nikada nije niti bio zaštićeni najmoprimac, a uostalom sve i da je eventualno čak i imao nekakva prava tražiti zaključenje ugovora o najmu i zahtijevati od suda da presudom nadomjesti ugovor o najmu strana (a nije, jer nije nikada niti bio zaštićeni najmoprimac!).

13.Tužitelj nikada nije niti stekao pravo zaštićenog najmoprimca. Sve i da tužitelj u trenutku stupanja na snagu Zakona o najmu stanova (NN91/1996) dana 5.11.1996.g., stekao pravo zaštićenog najmoprimca, činjenica jest da u razdoblju od sljedećih preko 20 godina tužitelj nije imao zaključen ugovor o najmu stana te je utoliko od dana stupanja na snagu Zakona o najmu stanova 5.11.1996.g. pa do podnošenja predmetne tužbom kojom zahtjeva da presuda nadomjesti ugovor o najmu stana, proteklo preko 20 godina, pa je u tom slučaju (čak ukoliko eventualno jest dana 5.11.1996.g. stekao pravo zaštićenog najmoprimca), u navedenom periodu od preko 20 godina koliko je „čekao“ s podnošenjem predmetne tužbe, nesporno „izgubio zakonom stečena prava najmoprimca pa tako i koristiti stan plaćanjem zaštićene najamnine" odnosno sasvim je razvidno da mu je do podnošenja tužbe 14.2.2018.g. naravno očito „prestao pravni položaj zaštićenog najmoprimca“.

14.Rješenjem posl.br. Ps-53/2018 od dana 4. travnja 2024 g. obustavljen je postupak u predmetnoj pravnoj stvari. Povodom žalbi tužitelja i tuženika Županijski sud u Karlovcu Stalna služba u Gospiću rješenjem posl.br.Gž-878/2024 ukinuo je Rješenje pod toč.I i vratio ovom sudu na ponovni postupak.

15.U daljnjem tijeku postupka tužitelj je ustrajao u tužbi i tužbenom zahtjevu.

16.Tijekom postupka sud je pregledao cjelokupnu pisanu dokumentaciju koja prileži spisu.

17.Tužbeni zahtjev nije osnovan.

18.Među strankama nije prijeporno da je tuženik vlasnik stana, da je tužitelj u posjedu istog i tvrdi da je stekao status zaštićenog najma kao član porodičnog domaćinstva pok.bake VN koja je bila nositeljica stanarskog prava. Predmetni postupak je pokrenuo dana 14. veljače 2018 g., baka tužitelja pok. VN preminula je dana 14. siječnja 2009 godine, otac tužitelja Z preminuo je 2005 g., majka M preminula je 2012 godine.

19.Odredbom čl. 30. st. 1. Zakona o najmu stanova („Narodne novine” broj 91/96., ZNS) je propisano da danom stupanja na snagu tog Zakona prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu ovoga Zakona, dok je stavkom 2. istog članka propisano da osobe iz stavka 1. toga članka danom stupanja na snagu ovoga Zakona stječu prava i obveze najmoprimca.

20.Odredbom čl. 31. st. 1. ZNS-a je propisano da vlasnik stana i osoba iz članka 30. koja ispunjava uvjete najmoprimca sklapaju, sukladno odredbama toga Zakona, ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu.

21.Odredbom čl.31. st.2. ZNS-a je propisano da pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji: - u dijelu stana obavlja poslovnu djelatnost - ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan. Odredbom čl.32. ZNS-a je propisano da vlasnik stana nije dužan sklopiti ugovor o najmu stana s osobom koja se kao najmoprimac koristi s dva stana.

22.U tom će slučaju vlasnik stana, prema izboru najmoprimca, sklopiti ugovor o najmu stana pod uvjetima iz članka 31. stavka 1. toga Zakona samo za jedan stan. Odredbom čl.11. st. 2. Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine" broj 51/85, dalje: ZSO) je propisano da se stanarom smatra nosilac stanarskog prava i osoba iz čl. 3. st. 2. toga zakona, dok stavak 3. toga članka propisuje da se korisnikom stana smatra stanar i članovi njegovog porodičnog domaćinstva ako zajedno s njime stanuju.

23.Odredbom čl. 12. ZOSO-a je, između ostaloga, propisano da se članovima porodičnog domaćinstva stanara smatraju bračni drug te osobe koje zajedno s njim stanuju posljednje dvije godine i to: srodnici po krvi u pravoj liniji i njihovi bračni drugovi.

24.Prema odredbi čl.30 st.2 Zakona o najmu stanova ( NN 91/96 dalje ZNS) smrću zaštićenog najmoprimca prava i obveze na stanu u odnosu na kojeg je imao status prelaze na osobe koje su na dan stupanja na snagu ZNS imale status člana obiteljskog domaćinstva nositelja stanarskog prava u smislu odredbe Zakona o stambenim odnosima.

25.Pregledom cjelokupne pisane dokumentacije koja prileži spisu proizlazi pravni prednici tužitelja pok. baka, pok. otac i pok. majka nisu zatražili zaključenje ugovora o najmu, niti su ustali tužbom u razdoblju od 5. studeni 1996 g. do 14. veljače 2018 g. Tužitelj nije dokazao da postoji opravdani razlog zbog kojeg pokojni prednici u primjerenom i razumnom roku nisu podnijeli zahtjev za sklapanjem ugovor o najmu ili tim u vezi odgovarajuću sudsku zaštitu, budući tužitelj slijedi njihovu pravnu poziciju.

26.U smislu odredbe 30 st.2 Zakona o najmu stanova smrću zaštićenog najmoprimca, prava i obveze na stanu prelaze na osobe koje su dana stupanja na snagu ZNS imale status člana obiteljskog domaćinstva, nositelja stanarskog prava u smislu odredbe Zakona o stambenim odnosima.

27.Prema odredbi čl.33 st.2 i 3 ZNS propisano je da najmoprimac dužan podnijeti vlasniku stana zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu tog zakona i koliko vlasnik stana u roku tri mjeseca od primitka pisanog zahtjeva ne sklopi ili odbije sklopiti ugovor najmoprimac će tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor.

28.Tužitelj se poziva na Ugovor o najmu koji dostavlja u preslici "U Splitu, 1999 g." sud ne može isti valjanim dokazom (čl.219 ZPP-a) tuženik osporava vjerodostojnost istog. (list 57-59 spisa).

29.Stupanjem na snagu noveliranog Zakona o najmu stanova regulirana su prava i obveze do sada osoba korisnika stanova koji su zaštićeni najmoprimci ili su to tek trebali postati na temelju prava zaštićenog najmoprimca, njihovog pravnog prednika. U konkretnom slučaju slovom noveliranog ZN-a, nadležno tijelo, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, KLASA UP /I-371- 01/24- 13/1820 URBROJ:531-01-25-13 od dana 14. veljače 2025 g. reguliran je status tužitelja i utvrđena njegova prava do donošenja konačne odluke o predaji stana vlasniku. Stoga je ovaj tužbeni zahtjev valjalo odbiti jer u RH od 1. siječnja 2025. ne postoje uvjeti za donošenje odluke suda kojom se mijenja ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Zaštićeni najmoprimac iz predmetne odluke u narednom periodu biti će pozvan od nadležnog tijela iz čl.7 ZN-a (Narodne novine 68/18) na rješenja pravne situacije u kojoj se našao pred predaju stana u vlasništvo i posjed pravnom vlasniku. Stoga je zahtjev valjalo odbiti iz tog zahtjeva. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl.155 i 154 ZPP-a.(VPS 6.634,14 EUR-a čl.40 ZPP-a) punomoćniku tuženika priznat je trošak sastava šest podneska i pristupa na osam ročišta po 125 bodova i zastupanja na dva ročišta po 250 bodova uvećano za vrijednost boda 2 Eura i PDV iznosi 5.062,50 Eura.

U Splitu, 19. ožujak 2024.godine

S U D A C

LJILJANA MUSTAPIĆ

PRAVNA POUKA: Protiv ove odluke nezadovoljna stranka ima pravo izjaviti žalbu na Županijski sud putem ovog suda u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka iste, u tri primjerka.Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje i stranci koja je uredno obaviještena o tom ročištu, a na isto nije pristupila, smatra da je dostava presude obavljena onog dana kad je održano ročište na kojem se presuda objavljuje.Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje smatra se da je dostava presude obavljena danom zaprimanja pisanog otpravka iste.

DNA:

- punomoćniku tužitelja, punomoćniku tuženika, u spis,