Republika Hrvatska

Općinski sud u Osijeku

Europska avenija 7

31000 Osijek

P-317/2023-15

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Osijeku, po sucu Marku Šimuniću, u pravnoj stvari tužitelja HD iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Darku Šuperu, odvjetniku u Zajedničkom odvjetničkom uredu Darko Šuper, Ivan Jukić, Iva Kovačev Radić, Dino Vukušić i Ena Petrović u Osijeku, protiv tuženog ŠD iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Berislavu Kopfu, odvjetniku u Zajedničkom odvjetničkom uredu Iris Kopf i Berislav Kopf u Osijeku, radi ništetnosti ugovora, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave 19. veljače 2025., u prisutnosti parničnih stranaka i njihovih punomoćnika, 12. ožujka 2025. objavio je i

p r e s u d i o  j e

I. Utvrđuje se ništetnim ugovor o kupoprodaji zidane prostorije – ostave u hodniku – haustoru stambeno – poslovne zgrade u [adresa] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] izgrađene na kč. br. [katastarska čestica] sklopljen između tuženog ŠD, kao prodavatelja, i tužitelja HD, kao kupca.

II. Tuženik ŠD OIB: [osobni identifikacijski broj] dužan je tužitelju MD iz [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj] izvršiti isplatu iznosa od 4.000,00 Eura sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 23. ožujka 2023. g. do isplate, po stopi zatezne kamate na odnose iz trgovačkih i ugovora između trgovaca i osoba javnog prava određene za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinaciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 % poena, u roku od 15 dana.

III. Nalaže se tuženom ŠD da tužitelju HD isplati iznos od 1.168,23 EUR (tisućustošezdesetosameuradvadesettricenta) zajedno sa zateznom kamatom od 12. ožujka 2025. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, odnosno kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranjem ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, a za 3 postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 (petnaest) dana.

IV. Djelomično se odbija zahtjev tužitelja za naknadu troška ovog postupka u iznosu od 105,73 EUR (stopeteurasedamdesettricenta), zajedno sa zateznom kamatom tekućom od dana presuđenja do isplate, kao neosnovan.

IV. Odbija se u cijelosti zahtjev tuženog ŠD za naknadu troškova ovog postupka u iznosu od 1.461,26 EUR (tisućučetiristošezdesetjedaneurodvadesetšest centi) kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi kako su on kao kupac i tuženik kao prodavatelj, sklopili 6. travnja 2017. kupoprodajni govor kojim je tuženik prodao tužitelju zidanu prostoriju – ostavu koja se nalazi u hodniku – haustoru stambeno – poslovne zgrade u [adresa] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] izgrađene na kč. br. [katastarska čestica] površine 10 m2. Iz predmetnog ugovora vidljivo je da je se predmetna prostorija ostava nalazi na kraju hodnika – haustora gledano od ulaznih vrata [adresa] sa desne strane hodnika - haustora te da se sastoji od velike prostorije od 8,5 m2 gledano od ulaznih vrata te male prostorije desno od ulaznih vrata površine 1,5 m2. Također članak 3. ugovora koja se naziva vlasništvo prostorije utvrđeno je da je prostorija koja je predmet kupoprodajnog ugovora zajednički prostor svih suvlasnika koji nije samostalan prostor, te nije upisan u zemljišne knjige, te da je prodavatelj posjednik i korisnik prostorije ostave od 2005. godine. Temeljem predmetnog ugovora tužitelj kao kupac, isplatio je tuženiku kao prodavatelju, iznos od 4.00,00 eura, a koji je primitak kupoprodajne cijene tuženik potvrdio potpisom ugovor. Predmetni ugovor je ništetan s obzirom da je predmet prodaje prostor koji pripada svim vlasnicima posebnih dijelova stambene zgrade u [adresa], pa sukladno navedenom kako se radi o prostoriji u zajedničkom vlasništvu prodaja navedene prostorije između tuženika koji nije jedini vlasnik i tužitelja je suprotna odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Sukladno navedenom u smislu članka 67. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, tuženik nije mogao raspolagati predmetnom nekretninom niti je mogao prodati prostoriju koja nije samostalna uporabna cjelina i koja služi svim suvlasnicima zajednički i nalazi se u zajedničkom vlasništvu tužitelju. Sukladno navedenom, budući je navedeni ugovor suprotan prisilnim propisima. on je u smislu članka 322. Zakona o obveznim odnosima ništetan, pa je tuženik u smislu članka 323.ZOO-a dužan vratiti tužitelju primljeni iznos kupoprodajne cijene. Tužitelj je s obzirom na ništetnost predmetnog ugovora pozvao tuženika da mu izvrši povrat plaćenog novčanog iznosa od 4.000,00 eura, a koji je podnesak odnosno zahtjev za povrat uputio tuženiku 22. ožujka 2023. Tuženik se nije očitovao na predmetni podnesak, niti tužitelju izvršio povrat navedenog novčanog iznosa.

2. Tuženik je u odgovoru na tužbu naveo kako je tužba neosnovana u cijelosti. Prije svega tužitelj za svoje potrebe "konstrukcije" ove tužbe, koja bi mu poslužila kao navodna osnova za utvrđenje ništavosti ugovora ili očito namjerno banalizira sadržaj i predmetu govora ili sadržaj ugovora nije čitao dalje od točke 1., što je ipak manje vjerojatno jer mu se to nije moglo dogoditi uz njegovog iskusnog i uglednog punomoćnika. Naime, priroda i općenito predmet ugovora ne procjenjuje se samo po naslovu, već se procjenjuje po sadržaju i po volji stranaka, učesnica ugovornog odnosa, a iz sadržaja samog Ugovora, koji je predmet ove rasprave, očito je da stranke u trenutku sastava tog Ugovora vrlo dobro znaju i vrlo precizno i suglasno konstatiraju sve okolnosti u svezi vlasništva i posjeda ove prostorije o kojoj govori Ugovor, dakle, prije svega, u samom tekstu Ugovora konstatiraju je da navedena prostorija nije upisana u zemljišne knjige kao samostalni prostor, te da je to po prirodi stvari zajednička prostorija svih suvlasnika (članak 3. stavak 1. Ugovora). Ali ugovorne stranke isto tako u tekstu Ugovora točno specificiraju ono što su bitne karakteristike predmetnog Ugovora, a to je da je tuženik u trenutku sklapanja Ugovora jedini korisnik, odnosno samostalni posjednik predmetne prostorije, a da njegov posjed zajedno sa posjedom njegovih prednika (oca tuženika) traje još od 1992. godine, te da ovim Ugovorom tuženik predaje navedenu prostoriju iz svog samostalnog posjeda u posjed tužitelja (točka 3. Ugovora). Isto tako, stranke eksplicite u Ugovoru konstatiraju da je tuženik zajedno sa svojim prednicima u prostoriju koju predaje u posjed tužitelju, uložio znatna sredstva u svrhu uređenja i poboljšanja, zatim nabrajajući izvedene radove, te u konačnici, konstatirajući da su ti radovi u vrijednosti od 30.000,00 kn, što zapravo odgovara svoti koju je tužitelj platio tuženiku po Ugovoru koji je predmet ovog prijepora (članak 4. Ugovora). To da se ne radi o nikakvom ništetnom ugovoru, protivnom prisilnim propisima, dokazuje i sadržaj članka 5. Ugovora, gdje stranke jasno definiraju da znaju vlasničko stanje navedene prostorije, te konstatiraju da se taj dio navedenog ugovora ima držati i prijenosom udjela zajedničara, dakle, da tuženik svoj udio u zajedničkom vlasništvu prenosi na drugog zajedničara-tužitelja, što je potpuno sukladno odredbama ZOVO. I na kraju, može zaključiti da je navedenim Ugovorom predana navedena prostorija iz samostalnog posjeda tuženika u samostalni posjed tužitelju (još i danas tužitelj ima na istoj prostoriji samostalan posjed). Tužitelj je zatim isplatio tuženiku vrijednost ulaganja u tu prostoriju, te je osim toga utvrđeno i da tuženik prenosi svoj udio zajedničara (suvlasnika) na tužitelja kao drugog zajedničara (suvlasnika), a za sve to tužitelj je bio tuženik uplatio iznos otprilike u vrijednosti ulaganja tuženika, suglasno konstatriranog u točki 4. ugovora. Nije prijeporno da je tužitelj u trenutku potpisa takva ugovora bio pri punoj svijesti i duševnom zdravlju, ni od koga nagovoren ili primoran i potpisi su ovjereni kog Javnog bilježnika Mandice Popović. Tuženik ističe da je predmetna zgrada, čiji su stranke suvlasnici, ima određene specifičnosti po svom rasporedu prostorija i posljedično suposjedu suvlasnika, i to na način da obzirom na oblik i raspored zgrade, tužitelj i tuženik imaju praktično jedini suposjed na tom dijelu zgrade o kojem govori predmetni Ugovor (bez drugih suvlasnika) i tuženik napominje da ovaj pravni posao nije jedini pravni posao između stranaka (i njihovih prednika) kojim su one međusobno rješavale svoje odnose kao suposjednici, tako da su ugovarale samostalni posjed svakog od njih na pojedinim dijelovima zgrade, haustora ili dvorišta, koji su do tada bili u njihovu suposjedu. Iz navedenih razloga, tuženik predlaže da sud odbije tužbeni zahtjev tužitelja u cijelosti.

3. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid i pročitao cjelokupnu materijalnu dokumentaciju koja prilježe spisu i to dopis od 22.3.2023. (stranica 4 spisa), kupoprodajni ugovor (stranice 6-8 spisa), e-mail korespondencije tužitelja od 24.1.2023. (stranica 31 spisa). Saslušani su tužitelj HD i tuženi ŠD.

3.1. Na ročištu održanom kod ovog suda 28. listopada 2024. obijen je dokazni prijedlog punomoćnika tuženika za provođenjem očevida na licu mjesta, budući da navedeni dokaz nije potreban kako bi se odlučilo o tužbenom zahtjevu (utvrđenju ništetnosti ugovora o kupoprodaji).

4. Tužbeni zahtjev tužitelja u cijelosti je osnovan.

5. Predmet spora je utvrđenje da je ugovor o kupoprodaji sklopljen između tužitelja kao kupca i tuženika kao prodavatelja ništetan sukladno članku 322. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18. , 126/21., 114/22. i 156/22. - u daljnjem tekstu: ZOO), a u vezi članka 67. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17.-dalje u tekstu: ZV).

6. U postupku je sporno je li ugovor o kupoprodaji nekretnina od 6. travnja 2017. u cijelosti ništetan, te je li tuženik dužan tužitelju izvršiti isplatu iznosa od 4.000,00 eura.

7. Među strankama nije sporno da su stranke zaključile kupoprodajni ugovor o 6. travnja 2017., kao niti da je predmetom predaje ugovora zajednički prostor svih suvlasnika.

8. Radi utvrđenja sporne činjenice, na raspravi je saslušan tužitelj HD koji je naveo kako je on sklopio ugovor s tuženikom 6.4.2017., a na način da je on isti ugovor sastavio, te iskazuje kako je predmet ugovora naveden točno u članku 1. istog Ugovora, a također iskazuje kako je u članku 5. Ugovora naveo i kako kupuje neetažirani, a pripadajući dio suvlasničkog dijela koji će biti naknadno određen, te da je ugovorom ugovorena cijena od 4.000,00 eura koja je također u cijelosti isplaćena. Potom iskazuje kako mu je tuženik, odnosno njegov otac, ranije prije sklapanja samog ugovora pokazao prostoriju, odnosno predmet ugovora, a ističe kako je navedenu prostoriju želio kupiti budući da ima potrebu za time jer ima puno alata i istu i danas koristi. Nadalje, iskazuje kako mu je poznat problem navedene zidane prostorije, budući da živi u toj zgradi i duži niz godina je bio problem iste, a također navodi kako je to razlog zato što nije bilo sređeno stanje. Nadalje, iskazuje kako je zajednički dio ostao neriješen, a 2017. godine, dakle, nakon sklapanja predmetnog ugovora, se provodilo etažiranje, međutim nakon što je jedan od suvlasnika odbio potpisati, tuženik je naknadno odbio potpisati diobni plan, a u kojem bi se smanjio njegov suvlasnički dio u odnosu na ovu prostoriju. Iskazuje kako prije sklapanja samog ugovora drugi suvlasnici, odnosno zajednički vlasnici u zgadi, po njegovom saznanju nisu znali za sklapanje ugovora, međutim nakon što je isti sklopljen, svi su bili upoznati s navedenom činjenicom.

8.1. Na upit punomoćnika tužitelja je odgovorio kako je saznao da tuženik odbija potpisati diobni plan na način da mu je prvotno predstavljen nacrt diobnog plana u kojem je sporna prostorija bila odvojena od njegovog suvlasničkog dijela, na što je prigovorio gosp. JD te nakon što mu je priložio ugovor i istaknuo da je on to kupio na način da se od tuženika, odnosno njegovog suvlasničkog dijela, oduzme sporna prostorija te pripoji njegovo, međutim nakon par dana ga je isti izvijestio kako tuženik odbija takav diobni plan potpisati, te on iskazuje da je od njega kupio i dio prodavateljevog suvlasničkog dijela, pa smatra kako isti se mora oduzeti od suvlasničkog dijela tuženika, te da je zapravo u cijelom postupku sporno što tuženik odbija potpisati diobni plan na navedeni način. Nadalje iskazuje kako mu razlog zašto je tuženik odbio potpis diobnog plana nije poznat, odnosno isti nikada nije dobio od tuženika, međutim pretpostavlja da je to bilo iz razloga jer su drugi stanari u zgradi izvršili utjecaj na njega, te da isti zbog toga nije to potpisao. Nadalje, iskazuje kako osoba po imenu JD, radi se o osobi koja je vlasnik tvrtke Suradnja i koji je radio elaborat i diobni plan za predmetnu zgradu i u kojoj se nalazi sporna prostorija.

8.2. Na upit punomoćnika tuženika je odgovorio kako u diobnom planu za navedenu prostoriju nije naveden nikakav zajednički vlasnik, međutim on je u posjedu iste. Iskazuje kako mu nitko od preostalih zajedničkih vlasnika, odnosno suvlasnika, nije osporavao pravo na posjed.

8.3. Na upit punomoćnika tuženika je li kroz povijest, odnosno prije sklapanja ovog ugovora, rješavao posjedovnog pitanje između stranaka, odnosno njihovih slijednika, punomoćnik tužitelja je istaknuo prigovor na navedeno pitanje jer se ne radi o pitanju koje ima bilo kakve veze s predmetnog ovog spora, odnosno ništetnosti ugovora o prodaji zajedničke prostorije u haustoru zgrade, pa drže da nema potrebe odgovarati na navedeno pitanje.

8.4. Nakon toga, sud je dopustio ovakvo pitanje punomoćnika tuženika, te je tužitelj na isto odgovorio kako je nakon kupnje svog stana nije imao ulaz u isti, te je morao čak sklopiti ugovor o zakupu poslovnog prostora da bi koristio ulaz u svoj stan, a kasnije je doznao kako je to sve bilo iz razloga jer su tako uredili prostorije sada pok. OD, te SD, inače otac tuženika. Iskazuje kako se trenutno vodi i spor oko ulaza u njegov stan, a iskazuje i kako ne zna tko je davao suglasnost za korištenje dijela dvorišta.

9. Saslušan na raspravi, tuženi ŠD je iskazao kako je on zajedno s tužiteljem 6.4.2017. sklopio kupoprodajni ugovor na način da je predmet ugovora bio posjed i zajednički dio prostorije, a što je bilo i objašnjeno od strane njegovog oca SD, te da je u istom navedena cijena od 4.000,00 eura iz razloga jer je to cijena koja je bila kao novčano ulaganje u navedenu prostoriju, te koja je u cijelosti i isplaćena i kada je po isplati iste predana navedena prostorija u posjed tužitelju. Ističe kako je prije kupnje njegov otac SD pokazao prostorije tužitelju, te je isti kod njega i pristupio kako bi kupio istu, a budući da su oni bili dobri prijatelji. Nadalje, iskazuje kako je navedena prostorija bila u posjedu prvo oca pok. OD, nakon čije je smrti njegov otac ušao u posjed, a potom on. Ističe da je njegov otac vršio ulaganja i sređivao prostoriju kroz godine koje je imao u posjedu. Nadalje, iskazuje kako u vrijeme sklapanja ugovora nije bilo priče o etažiranju, već je to tek bilo naknadno, a prijedlog je bio iz 2021. godine, koji diobni plan je tužitelj odbio potpisati, a također iskazuje kako je ugovor ranije potpisan, te je tužitelj dobio zajedničarski dio u skladu s člankom 58. Zakona o vlasništvu, te je s time ova priča završena. On nije vidio diobni plan, vidio ga je prije samog etažiranja, a i taj plan etažiranja je trebao prvo potpisati tužitelj, a on bi ga osobno potpisao.

9.1. Na upit punomoćnika tužitelja smatra li da se prilikom etažiranja trebao odreći prava kao zajedničar na prostoriji koja je predmet ugovora, tuženik je naveo kako to nema veze s etažiranjem, već da je predmet ugovora bio samo zajednički dio u prostoriji i ulaganje, te da on nema više veze s istom. Iskazuje kako je on svoj stan stekao vlasništvom 2012. godine, a poznato mu je da je tužitelj u vrijeme sklapanja ugovora nije bio upisan kao vlasnik stana u zk. knjigama, već je to bila PD, te da je on bio samo prikriveni vlasnik, a što je vidljivo iz ugovora o kreditu.

9.2. Na upit tužitelja osobno je li upoznat s člankom 5. predmetnog Ugovora i kako ga tumači, te nakon što je isti članak pročitan, tuženik je odgovorio da su istim obuhvaćena novčana ulaganja i zajednički dio prostorije.

10. Iz dopisa od 22.3.2023. (stranica 4 spisa) proizlazi kako tužitelj potražuje povrat kupoprodajne cijene budući da se radi o zajedničkoj prostoriji koja je u zajedničkom vlasništvu svih vlasnika posebnih dijelova zgrade.

11. Iz kupoprodajnog ugovora (stranice 6-8 spisa) proizlazi kako je predmet ugovora zidana prostorija-ostava koja se nalazi u hodniku-haustoru stambeno-poslovne zgrade u [adresa], a koja se sastoji od dvije prostorije, koja je zajednički prostor svih suvlasnika, koja nije upisana u zemljišne knjige i u koju je prodavatelj (ovdje tuženik) ulagao novčana sredstva u izgradnju. Tuženik prodaje,a tužitelj, kao kupac, kupuje neetažirani dio, u naravi prostoriju za cijenu od 4.000,00 eura.

12. Iz e-mail korespondencije tužitelja od 24.1.2023. (stranica 31 spisa) proizlazi kako je JD zatražio od strane tužitelja suglasnost na diobni plan pod pretpostavkom suglasnosti ostalih stanara.

13. U postupku je utvrđeno slijedeće:

- da su tužitelj i tuženik sklopili ugovor o kupoprodaji zidane prostorije-ostave 6. travnja 2017.

- da je predmetna prostorija zajednički prostor svih suvlasnika koja nije samostalan prostor, odnosno ne radi se o stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji

- da je u posjedu predmetne prostorije prvo bio prednik tuženika (od 1992. godine), otac SD, a potom tuženik

- da tužitelj u vrijeme sklapanja predmetnog ugovora o kupoprodaji nije bio upisan u zemljišnim knjigama kao vlasnik, odnosno suvlasnik

- da je u zemljišnim knjigama uspostavljeno etažno vlasništvo s neodređenim omjerima

14. Dakle, s obzirom na navedeno, a na temelju analize svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, te na temelju rezultata cjelokupnog dokaznog postupka (članak 8. ZPP), a posebice iskaza stranaka, to je tužbeni zahtjev tužitelja osnovan u cijelosti.

15. Odredbom članka 322. stavka 1. ZOO propisano je kako ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo. Člankom 323. stavkom 1. ZOO je propisano u slučaju ništetnosti ugovora svaka ugovorna strana dužna je vratiti drugoj sve ono što je primila na temelju takva ugovora, a ako to nije moguće ili ako se narav onoga što je ispunjeno protivi vraćanju, ima se dati odgovarajuća naknada u novcu, prema cijenama u vrijeme donošenja sudske odluke, ako zakon što drugo ne određuje. Člankom 66. stavkom 1. ZV je propisano vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) proizlazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnina na kojem je uspostavljeno, a stavkom 4. je propisano kad je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine na nekom njezinom suvlasničkom dijelu, pravne odnose glede te nekretnine uređuju posebna pravila iz ove glave Zakona, a podredno opća pravila o suvlasništvu. Člankom 67. stavkom 3. ZV je propisano uz stan, odnosno drugu samostalnu prostoriju, vlasništvo posebnog dijela nekretnine može se protezati i na sporedne dijelove kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji, stavkom 4. je propisano da bi se vlasništvo posebnog dijela nekretnine moglo protegnuti i na neki dio kao tome sporedan, on treba biti jasno razgraničen od ostalih dijelova nekretnine, te dostupan s međe nekretnine ili iz njezinih zajedničkih dijelova ili iz onog stana, odnosno samostalne prostorije čiji bi bio sporedni dio, stavkom 5. je propisano glede spornih dijelova na odgovarajući se način primjenjuju pravila koja vrijede za pripatke stvari i stavkom 6. je propisano vlasništvo posebnog dijela nekretnine ne može postojati na dijelovima nekretnine koji služe kao zajednički ili im se namjena protivi isključivoj uporabi samo u korist određenog posebnog dijela nekretnine, u sumnji se uzima da dio služi kao zajednički i da mu se namjena protivi isključivo uporabi u korist određenog posebnog dijela. Člankom 7. stavkom 1. ZV je propisano pripadak (pertinencija ili pobočna stvar) je pokretna stvar koju je njezin vlasnik namijenio da kao sporedna trajno služi svrsi glavne, a stoji u takvu prostornom odnosu prema glavnoj stvari koji odgovara toj namjeni. Nije pripadak ona stvar koja se prema shvaćanju u prometu ne smatra pripatkom, dok je člankom 5. stavkom 2. ZV propisano prolazna uporaba jedne stvari za svrhu druge stvari, ne daje joj svojstvo pripatka.

16. U konkretnom slučaju sud je utvrdio kako su stranke zaključile ugovor o kupoprodaji, a koji predmet kupoprodaje je stvar u posjedu tuženika koja služi glavnoj stvari (pripadak) odnosno sporedne stvari, koja je vezana uz glavnu stvar (stan u vlasništvu tuženika). Naime, nije u pravu tuženik kada se poziva na odredbe o zajedničkom vlasništvu, a to budući da je ovaj sud uvidom u zemljišne knjige da se radi o etažnom vlasništvu, točnije vlasništvu posebnih dijelova nekretnine.

16.1. U navedenoj situaciji vrijede stoga i odredbe Glavom 4. ZV-a, pa je stoga trebalo temeljem navedenih propisa odlučiti u ovoj pravnoj stvari. Naime, obje parnične stranke navode kako je predmet kupoprodaje bio zajednički dio prostorije, međutim, po mišljenju ovoga suda, zapravo se radi o sporednoj prostoriji iz članka 67. stavka 3. ZV-a (ostava koja se sastoji od dvije prostorije, jedna od 8,5m2 i druga od 1,5m2, odnosno ukupno 10m2), te se vlasništvo posebnog dijela nekretnine proteže i tu sporednu prostoriju. Naime, iz iskaza tuženog sud je utvrdio kako je navedena prostorija u posjedu tuženika, a istu je, prije njega, posjedovao i njegov otac SD, te je ovaj sud utvrdio kako se u ovome slučaju ne radi o prostoriji koja je u zajedničkom vlasništvu, već o prostoriji koja, kao sporedna, služi tuženom. Odredbom članka 67. stavka 5. ZV propisano da se glede sporednih dijelova na odgovarajući način primjenjuju pravila koja vrijede za pripatke stvari. Kako je pripadak (pertinencija) stvar koju je njezin vlasnik namijenio da kao sporedna trajno služi svrsi glavne stvari (stanu), a člankom 5. stavkom 2. ZV propisano je da tko ima pravo vlasništva na nekoj stvari ima ga time i na svim njezinim pripadnostima, pa je ovaj sud zaključio kako sporedni dio nekretnine koji je vezan uz vlasništvo posebnog dijela nekretnine i kao takav ne može biti samostalni objekt stvarnih prava, niti raspolaganja (tako u svojoj odluci i Vrhovni sud Republike Hrvatske u predmetu broj Revd-4182/2020-4 od 13. travnja 2021.).

17. U odnosu na prigovore tužitelja (i tuženika) kako im je sporna veličina njihovog suvlasničkog dijela, valja napomenuti kako se on izračunava sukladno članku 68. i 74. ZV-a (korisne vrijednosti), međutim navedeni izračun nije predmet ovoga postupka.

18. U odnosu na navode tuženika da su međusobno rješavali svoje odnose kao suposjednici, ovome sudu nije od utjecaja, budući da suvlasnici, a u izvršavanju svojih suvlasničkih ovlasti mogu se sporazumijevati na koji način će izvršavati svoje pravo na posjed, međutim u ovome konkretnom slučaju se radi o sklapanju kupoprodajnog ugovora, a ne o posjedovnom sporazumu.

19. Također sud napominje kako je bitna činjenica da u vrijeme sklapanja ugovora o kupoprodaji tužitelj nije bio upisan kao suvlasnik predmetne nekretnine, već je to tek stekao kasnije (2021.), dok navod tuženika da je isti bio prikriveni vlasnik u vrijeme sklapanja ugovora ovaj sud smatra kako navedenu činjenicu tuženik ničim nije dokazao (priložio nekakvu ispravu o tome i slično).

20. U navedenom slučaju se ne može niti primijeniti odredba članka 372. stavak 1. i 2. ZV-a, budući da isti nije ničim dokazao kako mu je dana ovlast nadležne vlasti, a također predmetna prostorija se ne odnosi na drugu samostalnu prostoriju iz članka 67. stavka 2. ZV-a (samostalna poslovna prostorija, samostalna garaža ili jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila).

21. Stoga, cijeneći izvedene dokaze ovaj sud utvrđuje da je tužbeni zahtjev tužitelja u cijelosti osnovan, odnosno da je predmetni ugovor o kupoprodaji ništetan, pa je valjalo, sukladno članku 7. stavku 1. ZV-a, a u svezi sa člankom 67. stavkom 5. ZV, odlučiti kao u točci I. izreke ove presude.

22. Kako nitko ne može zadržati stečeno bez osnove, budući da je kupoprodajni ugovor ništetan, to je valjalo sukladno članku 1111. stavku 3. ZOO-a naložiti tuženiku da tužitelju vrati novčani iznos od 4.000,00 eura s zateznom kamatom od poziva tužitelja na vraćanje kupoprodajne cijene (23.3.2023.), te odlučiti kao u točci II. izreke ove presude.

23. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi članka 154. stavka 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23. – dalje u tekstu: ZPP).

24. Budući da je tužitelj u cijelosti uspio u sporu pa mu sukladno članku 154. stavku 1. ZPP-a pripada naknada troška ovog postupka, a uzimajući u obzir vrijednost predmeta koju je naznačio, istom pripada pravo na trošak sastava tužbe u iznosu od 100,00 bodova sukladno Tbr.7. točki 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 137/23. - dalje u tekstu: Tarifa), trošak za zastupanje na ročištima od 28.10.2024. i 19.2.2025. za svako zastupanje od po 100,00 bodova, sukladno Tbr. 9. točki 1. Tarife, sastav podneska u visini od 100 bodova, sukladno Tbr. 8. točki 1. Tarife, te zastupanju na ročištu za objavu presude od 50 bodova, sukladno Tbr. 9. točki 3. Tarife, što ukupno iznosi 450 bodova, odnosno 900 eura, uvećano za PDV, što ukupno iznosi 1.125,00 eura, kao i za trošak pristojbe na tužbu u iznosu od 43,23 eura, što sveukupno iznosi 1.168,23 eura, sa zateznim kamatama tekućim od dana presuđenja, odnosno od 12. ožujka 2025. pa do isplate sukladno članku 29. ZOO. Stoga je ovaj sud odlučio kao u točci III. izreke ove presude.

25. Ovaj sud je djelomično odbio zahtjev tužitelja za naknadu troškova ovog postupka u 62,50 eura na ime sastava opomene pred tužbu, budući da ista nije bila potrebna za vođenje ovoga postupka, sukladno članku 155. ZPP-a, a nije niti procesna pretpostavka za pokretanje ove parnice (tako u svojoj odluci i Županijski sud u Dubrovniku, broj Gž-405/2022-2 od 1. lipnja 2022.), te troška sudske pristojbe na presudu u iznosu od 43,23 eura, budući da ista do donošenja ove odluke nije niti plaćena, pa navedeni trošak nije nastao, stoga je sud odlučio kao u točci IV. izreke ove presude.

26. Tužitelj je u cijelosti odbijen za naknadu troškova ovog postupka u iznosu od 1.461,26 EUR, budući je isti u cijelosti izgubio parnicu, sukladno članku 154. stavku 1. ZPP.

27. Slijedom svega iznijetog, odlučeno je kao u izreci ove presude.

Osijek, 12. ožujka 2025.

Sudac

Marko Šimunić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu u roku od 15 dana od dana primitka ove presude koji se stranci koja je pristupila na ročište za objavu presude uručuje i time se dostava smatra izvršenom (članak 335. stavak 8. ZPP). Za stranku koja nije pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, a uredno je obaviještena o ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onog dana kada je održano ročište za objavu presude (članak 335 stavak 9. ZPP). Ovjereni prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi.

U slučaju iz članka 335. stavka 9. ZPP sud će istaknuti presudu na internetskoj stranici e-oglasna ploča sudova gdje presuda mora biti istaknuta 8 dana, računajući od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje.

Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje sud će presudu dostaviti prema odredbama ZPP o dostavi pismena te joj rok za izjavljivanje žalbe teče od dana dostave presude (članak 335. stavak 11. ZPP). O žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

Dostaviti:

1. Punomoćniku tužitelja

2. Punomoćniku tuženika