REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Rijeci

Žrtava fašizma 7

51000 Rijeka

Poslovni broj: P-644/2022-19

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Općinski sud u Rijeci, po sutkinji Ivi Ivanišević Mostovac, u pravnoj stvari tužitelja 1. DE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. OE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje zastupani po punomćnicima Ingrid Barić i RE, odvjetnicima u [adresa] protiv tuženih 1. HE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], 2. IE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje zastupani po punomoćniku Damiru Brguljanu, odvjetniku u Rijeci i 3. Millennium nekretnine exclusive d.o.o., Rijeke, Rikarda Katalinića Jeretova 1, OIB: 51115896451, zastupan po odvjetnicima iz Odvjetničkog društva Vukić, Jelušić, Šulina, Stanković, Jurcan i Jabuka iz Rijeke, radi utvrđenja raskida ugovora, iseljenja i isplate, nakon održane javne i glavne rasprave, zaključene u prisutnosti punomoćnika stranaka, 11. ožujka 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

„1. Utvrđuje se da je Ugovor o kupoprodaji sklopljen 19. studenog 2019. između tužitelja pod 1. DE iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] i pod 2. OE iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] i tuženika pod 1. HE rođ. PE iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], sada na adresi [adresa] i pod 2. IE, iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], sada na adresi [adresa], raskinut od datuma 20. listopada 2020. godine.

2. Nalaže se tuženima 1. HE rođ. PE iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], sada na adresi [adresa] i pod 2. IE, iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], sada na adresi [adresa] da tužiteljima pod 1. DE iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] i pod 2. OE iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] predaju u posjed nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Rijeci, zemljišnoknjižni odjel Rijeka k. č. br. [katastarska čestica], kuća br. 264, dvor i livada, površine 38 čhv, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], k. č. br. [katastarska čestica], vrt površine 10 čhv, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška]. k. o. [katastarska općina], dio k. č. br. [katastarska čestica], oranica površine 135 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], dio k. č. br. [katastarska čestica], oranica površine 121 čhv, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], slobodne od osoba i njihovih osobnih stvari, u roku od 15 dana.

3. Nalaže se tuženima 1. HE rođ. PE iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], sada na adresi [adresa] i pod 2. IE, iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], sada na adresi [adresa] da tužiteljima pod 1. DE iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] i pod 2. OE iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] plate iznos od 4.512,57 EUR na ime mjesečnog najma za nekretnine tužitelja, i to za svaki mjesec od datuma raskida Ugovora, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama prema stopi koja se računa uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, i to kako slijedi:

- za prosinac 2020. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. prosinca 2020.,

- za siječanj 2021. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. siječnja 2021.,

- za veljaču 2021. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. veljače 2021.,

- za ožujak 2021. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. ožujka 2021.,

- za travanj 2021. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. travnja 2021.,

- za svibanj 2021. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. svibnja 2021.,

- za lipanj 2021. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. lipnja 2021.,

- za srpanj 2021. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. srpnja 2021.,

- za kolovoz 2021. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. kolovoza 2021.,

- za rujan 2021. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. rujna 2021.,

- za listopad 2021. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. listopada 2021.,

- za studeni 2021. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. studenog 2021.,

- za prosinac 2021. iznos od 265,44 EUR, dopsijeće 5. prosinac 2021.,

- za siječanj 2022. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. siječanj 2022.,

- za veljaču 2022. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. veljače 2022.,

- za ožujak 2022. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. ožujka 2022,

- za travanj 2022. iznos od 265,44 EUR, dospijeće 5. travnja 2022., sve u roku od 15 dana.

4. Nalaže se tuženom pod 3. MILLENNIUM NEKRETNINE EXCLUSIVE d.o.o., Rikarda Katalinića Jeretova br. 1, Rijeka, OIB 51115896451 da tužiteljima 1. DE iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] i pod 2. OE iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] na ime naknade štete isplati iznos od 2.942,46 EUR sa zakonskim zateznim kamatama prema stopi koja se računa uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, u roku od 15 dana.“

II. Nalaže se tužiteljima prvo i drugotuženima naknaditi troškove parničnog postupka u iznosu od 3.093,75 EUR, u roku od 15 dana.

III. Nalaže se tužiteljima naknaditi trećetuženom parnične troškove u iznosu od 3.562,50 EUR, u roku od 15 dana.

r i j e š i o  j e

Odbacuje se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

„Nalaže se tužiteljima pod 1. DE iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] i pod 2. OE iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] da tuženima pod 1. HE rođ. PE iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], sada na adresi [adresa] i pod 2. IE, iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], sada na adresi [adresa] isplate iznos od 23.000,00 EUR (dvadesettritisuće eura) u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB na dan isplate, u roku od 15 dana.“

Obrazloženje

1. Tužitelji u tužbi navode kako su u u dobroj vjeri sklopili Ugovor o kupoprodaji nekretnina upisanih u zemljišne knjige Općinskog suda u Rijeci, zemljišnoknjižni odjel Rijeka i to k. č. br. [katastarska čestica], upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], k. č. br. [katastarska čestica], upisana u zk. ul. [broj ZK uloška]. k. o. [katastarska općina], dio k. č. br. [katastarska čestica], upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], dio k. č. br. [katastarska čestica], upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], 19. studenog 2019. u svojstvu prodavatelja s 1. i 2. tuženima u svojstvu kupaca, a 3. tuženik je bio posrednik u kupoprodaji nekretnine u svojstvu agencije za poslovanje nekretnina na temeljem Ugovora o posredovanju od 19. studenog 2019. Tužitelji nadalje navode da je pravni zastupnik 3. tuženika sastavio ugovor temeljem kojeg je iznos od 23.000 € (protuvrijednost u kunama) isplaćen tužiteljima, dok je iznos od 77.000 € (protuvrijednost u kunama) zadržan kod 3. tuženik kao polog, a koji iznos će prodavateljima biti isplaćen po sređivanju izvanknjižnog stanja prava vlasništva. Tužitelji da su 1991. kupili predmetne nekretnine od ŠE. Iako je nekretnina bila ograđena, tužitelji da nisu uknjižili svoje vlasništvo u zemljišne knjige sve dok 2021. kada su pokrenuli pojedinačni ispravni postupak i kada su temeljem odluke suda dio nekretnina, i to k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], obje upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] uknjižene u vlasništvo tužitelja. Međutim, nekretnine k. č. br. [katastarska čestica]. i k. č. br. [katastarska čestica]. da su uknjižene na treću osobu TE s kojom su trenutno u sporu i pokušaju riješiti zemljišnoknjižno stanje. Prvo i drugo tuženi da su u posjed kuće ušli nedugo nakon sklapanja Ugovora o kupoprodaji iako je po kupoprodajnom ugovoru bio predviđen kasniji datum stupanja u posjed. Tužitelji da su dobrovoljno i u dobroj vjeri prepustili posjed tuženima i to u dobroj vjeri smatrajući da će do konačne isplate proći i kraće vrijeme od ugovorenog. Zahtjev za sređivanjem izvanknjižnog stanja da je podnesen 24. siječnja 2019., ali je do odluke suda, uslijed pandemije Covid19, došlo tek 14.6.2021. Svjesni problema tužitelji da su se obratili tuženima radi sklapanja aneksa, a kako bi se produljili rokovi, no tuženi da su to odbili, tražeći ispunjenje ugovora i nakon proteka roka, te su nastavili živjeti u predmetnoj nekretnini bez dodatnih plaćanja. Pored navedenog, tuženi da su nekretninu počeli renovirati bez dozvole tužitelja i iznositi stvari iz nje. Tužitelji nadalje navode da ugovorna formulacija u čl. 4. st. 5. Ugovora „najkasnije do 19. listopada 2020.“ izričito upućuje na zajedničku namjeru ugovornih strana o roku kao bitnom sastojku ugovora. Stoga, iako su tužitelji uložili iznimne napore da ispoštuju ugovorom preuzete obveze u cijelosti, uslijed pandemije corona virusa, odugovlačenja treće strane i drugih objektivnih okolnosti nisu uspjeli svoje obveze ispuniti unutar roka koji je u ugovoru definiran kao bitan sastojak, slijedom čega se ugovor raskida ex lege. Prvo i drugo tuženici da su od datuma kada je ugovor raskinut odbili potpisati aneks ili na bilo kakav način riješiti nastalu situaciju, pa su time izgubili savjesnu komponentu i od tada se ima smatrati da su nesavjesni posjednici. Tužitelji da su radi zaštite svojih prava primorani ustati ovom tužbom kako bi se utvrdio da je raskinut predmetni ugovor o kupoprodaji, a kako bi se postigli učinci raskida ugovora i to vraćanje nekretnine u posjed tužiteljima kao i obvezu povrata iznosa od 23.000 € te plaćanje iznosa mjesečne najamnine od 2.000,00 Kn.

1.2. Tužitelj nadalje ističu da su sa trećetuženikom sklopili ugovor o posredovanju kojim se trećetuženik, između ostalog, obvezao posredovati u pregovorima, nastojati da se stranke dogovore i sklope ugovor na obostrano zadovoljstvo, obavještavati nalogodavatelja o okolnostima bitnima za zaključenje posla, pružiti pravnu potporu, prilikom izrade pojedinih akata, te po zaključenju ugovora dostaviti potrebnu dokumentaciju. Ističu kako je Zakonom o odvjetništvu jasno propisano tko i pod kojim uvjetima može pružati pravnu pomoć za nagradu te da je iz svih događaja razvidno kako agencija u okviru svoje usluge zapravo naplaćuje i sastavljanje ugovora o kupoprodaji. Na nagovor agenta i trećetuženika, tužitelji da su osobno sklopili glavni ugovor o kupoprodaji vjerujući u stručnost agencije i dobre namjere tuženika. Osim ugovora o kupoprodaji, tužitelji i prvo i drugo tuženik da su na nagovor agencije sklopili i ugovor o nalogu i pologu kupovnine. Do današnjeg dana tužitelji da nemaju saznanja gdje se i na koji način čuva iznos od 77.000 €. Po obavijesti da je pojedinačni ispravni postupak dovršen i da su tužitelji sada vlasnici većine predmeta kupoprodaje, agent treće tuženog da obavještava tužitelje kako prvo i drugo tuženi „žele da se uvjeti za primopredaju ostatka kupovnine ispune po ugovoru o kupoprodaji te za sada ne dozvoljavaju da se dio kupovnine ili cijela kupovnina preda prodavateljima. Stav agencije je da bez suglasnosti kupca ne može i ne smije predati prodavateljima kupovninu.“ Nadalje navode kako je treća osoba po nalogu agencije sastavljala predmetni Ugovor, a ne odvjetnik RE. Stoga tužitelji smatraju kako su uplatom posredničke naknade treće tuženiku u cijelosti izvršili svoju obvezu dok je treće tuženik, svojim nesavjesnim ponašanjem prilikom posredovanja, sastavljanjem pravno manjkavog ugovora te kasnijim jednostranim zauzimanjem za interese prvo i drugo tuženika povrijedio svoju ugovornu obvezu te stoga potražuju naknadu štete u iznosu od 22.170,00 kn koliko je iznosila plaćena posrednička naknada.

2. Prvo i drugo tuženi u odgovoru na tužbu u cijelosti osporavaju tužbu i tužbeni zahtjev. Navode da su se 21. listopada 2019. u odvjetničkom uredu punomoćnika tužitelja našli tužitelji, prvo i drugo tuženi, sa roditeljima, odvjetnik LE za treće tuženog i RE, kao punomoćnik tužitelja. Ugovor o kupoprodaji da je sklopljen 19. studenog 2019. te su po potpisu ugovora prvo i drugo tuženi u cijelosti ispunili svoju obvezu iz ugovora na način da su isplatili u cijelosti kupoprodajnu cijenu u iznosu od 100,000,00 € protuvrijednost u kunama. Iznos od 23.000,00 € da su isplatili tužiteljima, a ostatak od 77.000,00 € da je temeljem članka 2. Ugovora o kupoprodaji i Ugovora o nalogu i pologu kupovnine deponiran kod 3. tuženika sa čime su bile suglasne sve parnične stranke. Budući da se prodavalo izvanknjižno vlasništvo, prodavatelji da su se obvezali urediti zemljišnoknjižno stanje na način da nekretnine glase na prodavatelje, nakon kojeg uređenja će ugovorne strane sklopiti dodatak kako je to predviđeno čl. 3. Ugovora o kupoprodaji. Prvo i drugo tuženi da su podigli nenamjenski kredit budući da stambeni, koji je povoljniji, nisu mogli podići jer vlasništvo nije bilo sređeno te su i od roditelja posudili novce. Prvo i drugo tuženi da su platili i porez na promet nekretnina u iznosu od 22.307,16 Kn. Posjed predmetne nekretnine da nije predan 1. veljače 2020. već kasnije te je on u potpunosti zakonit, istinit i pošten. Predmetnu nekretninu da su uredili, a o svim promjenama da su tužitelji bili upoznati jer su, nakon prodaje, dolazili u nekretninu u više navrata te nisu nikada zabranili ikakve radove na nekretnini, a sve jer su i sami smatrali da je predmetna nekretnina vlasništvo prvo i drugo tuženih. Nakon proteka roka u kojem su tužitelji bili u obvezi upisati izvanknjižno vlasništvo na sebe, svi akteri Ugovora o kupoprodaji da su bili pozvani na produljenje rokova iz ugovora o nalogu i pologu nekretnine, što su tužitelji odbili. Nakon toga da su krenula inzistiranja tužitelja na način da traže predaju dodatnih 70.000 € kupovnine odmah, a preostalih 7.000,00 € jednog dana, kada se tužitelji upišu kao vlasnici, na koje uvjete prvo i drugo tuženi nisu htjeli pristati. Prvo i drugo tuženi nisu iskazali niti namjeru niti volju za raskidom ugovora već su poduzeli sve da dođe do ispunjenja ugovora, pa čak su uspostavili kontakt i sa TE i njezinom punomoćnicom.

3. U odgovoru na tužbu treće tuženik osporava tužbu i tužbeni zahtjev. Ističe kako tužitelji nisu izvršili svoju obvezu iz čl. 4. Ugovora o kupoprodaji nekretnine u cijelosti već samo djelomično, a razlozi zbog čega je tome tako da nisu relevantni u ovoj pravnoj stvari. Nakon što prodavatelji urede zemljišnoknjižno stanje na način da nekretnine glase na prodavatelje, zaključit će se dodatak Ugovoru kako je to predviđeno čl. 3. Ugovora o kupoprodaji. Dio kupoprodajne cijene da je deponiran kod treće tuženog i o tome je sklopljen poseban ugovor o nalogu i pologu kupovnine. Ispunjenje obveze u roku da nije bitan element ugovora o kupoprodaji, što jasno proizlazi iz formulacije ugovorne odredbe, ali i iz postupanja prodavatelja i kupca budući da su tužitelji kao prodavatelji i nakon proteka roka nastojali izvršiti svoju obvezu, a djelomično su ju i izvršili. Prvo i drugo tuženik da očito nisu pristali sklopiti djelomični dodatak jer je ugovorom regulirano sklapanje dodatka kada se uredi zemljišnoknjižno stanje svih čestica. Ugovor o kupoprodaji da nije raskinut po samom Zakonu jer ispunjenje obveze tužitelja u roku nije bitan sastojak ugovora, a niti je raskinut voljom ili izjavom prvo i drugo tuženika kao kupaca jer ti tuženici, nakon proteka roka, nisu koristili svoje pravo iz čl. 362. Zakona o obveznim odnosima. Ugovor da nije raskinut niti od strane tužitelja jer tužitelji ne mogu raskinut ugovor u situaciji u kojoj nisu ispunili svoje dospjele obveze. Tužba da je nedopuštena u dijelu u kojem tužitelji sami sebi nalažu isplatu iznosa od 23.000,00 €. Konačno ističe da ne postoji osnova za isplatu posredničke provizije treće tuženog tužiteljima jer je treće tuženik izvršio svoje obveze iz ugovor o posredovanju te je posredovao u s klapanju ugovora o kupoprodaji, ugovor je sklopljen i time je nastala obveza plaćanja posredničke provizije koju su tužitelji i platili.

4. Tijekom dokaznog postupka sud je izvršio uvid u opomenu pred utuženje (list 15-19 spisa), odgovor na dopis od 15.11.2021. (list 20-23 spisa), korespondenciju elektroničke pošte između odvjetnice Ingrid Barić i KE (list 24-26 spisa), elektorničku poštu od 15.3.2020. (list 28 spisa), rješenje Općinskog suda Rijeka, Zk odjel posl.br. Z-5680/2021 od 14.6.2021. (list 28-30 spisa), zemljišnoknjižni izvadak zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] (list 31 spisa), zemljišnoknjižni izvadak zk. ul. [broj ZK uloška] (list 32 spisa), predugovor kupoprodajnom ugovoru D od 24.2.1991. (list 33 spisa), dio kupoprodajnog ugovora između D O i ŠE i OE i R (list 34 spisa), Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 19.11.2019. (list 35-38 spisa), Ugovor o nalogu i pologu kupovnine od 19.11.2019. (list 39-40 spisa), račun od 19.11.2019. (list 41 spisa), Ugovor o posredovanju od 27.11.2018. (list 42-43 spisa),

Ugovor o posredovanju od 19.11.2019. (list 44 spisa), Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 6.2.2018. list 45-46 spisa), specijalnu punomoć od 24.1.2008. (list 47-49 spisa), Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 6.2.2008. (list 50-52 spisa), nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka geodetske struke od 31.5.2021. (list 53-68 spisa), izvršen je uvid u korespondenciju elektroničke pošte (list 87-99 spisa), odgovor na opomenu pred utuženje (list 100-102 spisa), izvršen je uvid u fotografije predmetne nekretnine (list 107-110 spisa), izvršen je uvid u spis ovoga suda posl.br. RZ-87/2021, izvršen je uvid u primopredajni zapisnik od 22.1.2020.(list 114-115 spisa), fotografije predmetne nekretnine (list 116-132 spisa), izvršen je uvid u spise posl.br. P-1318/2020, P- 1839/2021 te je proveden dokaz saslušanjem tužitelja kao stranaka (list 137-140 spisa), tuženih kao stranaka (list 140-143 i list 152 spisa), proveden je dokaz saslušanjem svjedoka VE (list 149-151 spisa), LE (list 151 spisa), SE (list 154-155 spisa), FE (list 155-156 spisa) i PE (list 157 spisa).

4.1. Sud je odbio provođenje drugih predloženih dokaza budući da je činjenično stanje bilo u dovoljnoj mjeri utvrđeno.

5. Nakon ocjene dokaza u smisli odredbe članka 8. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, dalje: ZPP) sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev tužitelja neosnovan.

6. Predmet spora je deklaratorni zahtjev tužitelja za utvrđenjem da je Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 19. studenog 2019. raskinut, kondemnatorni zahtjev na predaju u posjed predmetnih nekretnina, zahtjev za isplatom mjesečne najamnine po osnovi korištenja predmetne nekretnine, te zahtjev prema trećetuženom za povratom posredničke provizije kao vid naknade štete.

6.1. Među strankama nije sporno:

- da su tužitelji, kao prodavatelji i prvo i drugo tuženici, kao kupci zaključili 19. studenog 2019. Ugovor o kupoprodaji nekretnina kojim su kupili izvanknjižno vlasništvo na:

- k. č. br. [katastarska čestica], kuća dvor i livada, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina],

- k. č. br. [katastarska čestica], vrt, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina],

-dio k. č. br. [katastarska čestica], oranica, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina],

-dio k. č. br. [katastarska čestica], oranica, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina].

- da su prvo i drugo tuženi isplatili tužiteljima iznos od 23.000 € prilikom potpisa kupoprodajnog ugovora;

- da je iznos od 77.000 € položen kod trećetuženika temeljem Ugovora o nalogu i pologu kupovnine;

- da su tužitelji trećetuženom isplatili agencijsku proviziju u iznosu od 22.170,00 kn/2.942,46 €;

- da su tužitelji tijekom 2021. prepisali u svoje vlasništvo k. č. br. [katastarska čestica]. i kč. br. [katastarska čestica]. k. o. [katastarska općina], dok za dio k. č. br. [katastarska čestica]. i dio kč. br. [katastarska čestica]. k. o. [katastarska općina] vode parnicu protiv treće osobe (ĆE) radi utvrđenja prava vlasništva;

- da su prvo i drugo tuženi u posjedu predmetne nekretnine od početka 2020.

6.2. Među strankama je sporno:

- je li rok „najkasnije do 19. listopada 2020.“ iz čl. 4. st. 5. Ugovora o kupoprodaji ugovoren kao bitan sastojak ugovora;

- je li Ugovor o kupoprodaji raskinut ex lege protekom ugovorenog roka;

- jesu li prvo i drugo tuženici dužni predati u posjed predmetnu nekretninu tužiteljima;

- jesu li prvo i drugo tuženici dužni platiti naknadu za korištenje tuđe nekretnine u visini mjesečne najamnine;

- je li trećetuženik odgovoran za štetu tužiteljima te je li, kao vid naknade štete, dužan vratiti plaćenu agencijsku proviziju.

7. U odnosu na deklaratorni tužbeni zahtjev valja istaći da je sud uvidom u čl. 4. st. 5. Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 19. studenog 2019. (list 35-38 spisa, dalje: Ugovor o kupoprodaji) utvrdio da su se tužitelji, kao prodavatelji obvezali najkasnije do 19. listopada 2020. uskladiti pravno i stvarno stanje na nekretninama iz čl. 1. ovog Ugovora na način da će ishoditi sudsku odluku ili odluku drugog tijela koja će biti podobna za zemljišnoknjižni prijenos prava vlasništva nekretnina iz čl. 1. Ugovora na svoje ime i u svoje vlasništvo, a koja će odražavati stanje izvanknjižnog vlasništva i posjeda koje je predmetom ove kupoprodaje.

7.1. Sukladno čl. 361. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., dalje: ZOO) kada je ispunjenje obveze u određenom roku bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obvezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu, dok sukladno st. 4. istog članka ova pravila važe i u slučaju kada su ugovorne strane predvidjele da će se ugovor smatrati raskinutim ako ne bude ispunjen u određenom roku, kao i kada je ispunjenje ugovora u roku bitan sastojak ugovora po naravi posla.

7.2. S druge strane, sukladno čl. 362. st.1. ZOO-a kad ispunjenje u roku nije bitan sastojak ugovora, dužnik zadržava pravo da i nakon isteka roka ispuni svoju obvezu, a vjerovnik da zahtijeva njezino ispunjenje.

7.3. Prema tome, u ovom je postupku odlučno utvrditi je li rok „najkasnije do 19. listopada 2020.“ ugovoren kao bitan sastojak ugovora ili nije.

7.4. Tijekom dokaznog postupka, niti jedna parnična stranka nije iskazala da bi rok bio ugovoren kao bitan sastojak ugovora niti da bi po proteku roka ugovor bio raskinut. Naprotiv, prvotužiteljica je u svojem iskazu navela kako rok nije bio dogovoren jer da je ona kupcima (prvo i drugo tuženima) rekla kako brzina sređivanja papira ne ovisi o njima već o sudu, da bi nakon što je izvršila uvid u predmetni Ugovor o kupoprodaji na ročištu rekla kako je rok ipak bio određen ali da nije bilo dogovoreno što će biti ako rokovi ne budu ispoštovani. U svojem iskazu je također navela kako je bilo dogovoreno da oni trebaju upisati sve čestice koje su bile predmetom ugovora kako bi dobili novac od pologa. Navedeno je potvrdio i drugotužitelj koji je naveo da je bio dogovoren rok od godine dana za rješavanje „papira“, a ako se u tom roku „papiri“ ne riješe da će se svi skupa naći i produžiti rok. Nadalje je naveo kako smatra da su tuženici prema njemu ispunili svoju obvezu, a da tužitelji nisu ispunili svoju dok ne prepišu na sebe i te ostale dvije čestice. Također i iz iskaza svjedokinje FE (list 155-156 spisa), kćerke tužitelja koja je sudjelovala u sređivanju vlasništva nad predmetnim nekretninama, proizlazi da se nije razgovaralo o tome što će biti ako se rok od godine dane ne ispoštuje, a isto su potvrdili i prvo i drugo tuženi u svojem iskazu (list 140-143 spisa), te svjedoci KE (list 149-151 spisa), LE (list 151 spisa), SE (list 154-155 spisa) i PE (list 157 spisa). Čak štoviše, svjedok LE je u svojem iskazu naveo kako nije bilo govora da bi se ugovor raskinuo ako se pitanje vlasništva ne riješi u roku, to tim više što su kupci već trebali stupiti u posjed i trebali su krenuti sa uređivanjem nekretnine.

7.5. Prema tome, niti stranke, a ni saslušani svjedoci nisu iskazivali da je rok bio ugovoren kao bitan sastojak niti da bi se ugovor raskinuo po samom zakonu nakon proteka roka, već su svi suglasno iskazivali o ovoj odlučnoj činjenici uslijed čega je sud u tom dijelu poklonio vjeru svim saslušanim parničnim strankama i svjedocima.

7.6. Slijedom navedenog ovaj sud je mišljenja da je među ugovornim strana bilo dogovoreno da će se rok za ispunjenje obveze prodavatelja produžavati ovisno o stanju postupka uređenja prava vlasništva, a kako to proizlazi i iz čl. II. Ugovora o nalogu i pologu kupovnine (list 39-40 spisa), te se ugovor neće raskinuti uslijed proteka ugovorenog roka.

7.7. Stoga, kako ugovoreni rok nije ugovoren kao bitan sastojak ugovora, niti bi on bio bitan sastojak ugovora prema prirodi pravnog posla, a niti prema zakonu, prema mišljenju ovoga suda ugovor nije raskinut po samom zakonu jer nisu ispunjeni uvjeti za raskidom ugovora na temelju čl. 361. ZOO-a, a nisu ispunjeni ni uvjeti iz čl. 362. ZOO-a budući da je nesporno među strankama da prvo i drugo tuženici, kao kupci, inzistiraju na ispunjenju preuzetih obveza iz predmetnog ugovora o kupoprodaji te ne žele raskinuti predmetni ugovor. Ovo tim više što su oni, isto tako nesporno, svoju obvezu na isplatu kupoprodajne cijene u potpunosti ispunili, i to djelomično neposredno tužiteljima isplatom iznosa od 23.000 € prilikom potpisa Ugovora o kupoprodaji, a djelomično pologom kod trećetuženika (77.000 €), te su ušli u posjed predmetne nekretnine koju su i renovirali.

7.8. Činjenica što su se tužitelji uknjižili kao vlasnici na nekim od čestica koje su bile predmetnom kupoprodajnog ugovora (točnije na k. č. br. [katastarska čestica]. i k. č. br. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina]) ne mijenja utvrđenje suda, s obzirom da iz samog izričaja čl. 2., čl. 3. i čl. 4. st. 5. Ugovora o kupoprodaji, što uostalom potvrđuje i sam drugotužitelj u svojem iskazu, proizlazi da će se iznos od 77.000 € isplatiti tužiteljima sa pologa kada srede zemljišnoknjižno stanje svih čestica koje su predmetom Ugovora odnosno kad u cijelosti ispune svoju ugovornu obvezu, kao što su ju ispunili i prvo i drugo tuženi. Navedeno proizlazi i iz čl. I. Ugovora o nalogu i pologu kupovnine (list 39-40 spisa) koji je zaključen 19. studenog 2019. između svih parničnih stranaka, a kojim je ugovoreno da će iznos od 77.000 € kao polog ostati kod trećetuženika sve do trenutka dok prodavatelji ne usklade sa sudskom odlukom pravno i stvarno stanje na predmetnoj nekretnini, odnosno izvanknjižno pravo vlasništva zamijeni ispravom podobnom za zemljišnoknjižni prijenos prava vlasništva na kupce u zemljišnoj knjizi Općinskog suda u Rijeci i ishoduje vlasnički list sa upisanim pravom vlasništva na svoje ime na nekretninama koje su dio prodaje (k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica], dio k. č. br. [katastarska čestica]. i dio k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]).

7.9. Stoga ovaj sud zaključuje kako nisu ispunjeni zakonski uvjeti pod kojima bi sud utvrdio da je predmetni Ugovor o kupoprodaji od 19. studenog 2019. raskinut od datuma 20. listopada 2020. te je valjalo odbiti ovaj dio tužbenog zahtjeva tužitelja.

8. U odnosu na dio tužbenog zahtjeva kojim tužitelji traže predaju u posjed nekretnina koje su predmetom kupoprodaje valja istaći slijedeće.

8.1. Člankom 161. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17. - službeni pročišćeni tekst, 152/14., 81/15. - službeni pročišćeni tekst, dalje: ZV) propisano je da vlasnik ima pravo zahtijevati od osobe koja posjeduje njegovu stvar da mu ona preda posjed te stvari. Među strankama nije sporno da su predmetne nekretnine i dalje u vlasništvu tužitelja, a da su prvo i drugo tuženici u njihovom posjedu, sve u smislu čl. 162. st.1. ZV-a.

8.2. Također, nesporno je da su prvo i drugotuženi temeljem čl. 6. Ugovora o kupoprodaji stupili u samostalan posjed predmetnih nekretnina, dok iz Primopredajnog zapisnika, punomoći za prijepis režija i izjavi o povjerljivosti (list 114-115 spisa) proizlazi da su u samostalan posjed stupili 22. siječnja 2020., te da su prodavatelji bili dužni do 1. veljače 2020. podmiriti sve režije.

8.3. Sukladno čl. 163. st.1. ZV-a posjednik ima pravo odbiti predaju stvari njezinom vlasniku ako ima pravo koje ovlašćuje na posjedovanje te stvari (pravo na posjed). Uvidom u čl. 6. Ugovora o kupoprodaji utvrđeno je da ugovorne strane suglasno utvrđuju da kupci stupaju u samostalan posjed predmetnih nekretnina najkasnije do 1. veljače 2020.

8.4. Slijedom navedenog, nije osnovan niti tužbeni zahtjev tužitelja na predaju u posjed predmetne nekretnine kada prvo i drugo tuženi imaju pravo na posjed temeljem predmetnog Ugovora o kupoprodaji koji i dalje proizvodi pravne učinke.

8.5. Stoga je valjalo odbiti i ovaj dio tužbenog zahtjeva tužitelja.

9. Nadalje, tužitelji tužbenim zahtjevom potražuju isplatu mjesečne najamnine od studenog 2020. do ožujka 2022. u iznosu od 265,44 € (2.000,00 kn) mjesečno. Međutim, neosnovan je i ovaj dio tužbenog zahtjeva tužitelja budući da, a kako je to već ranije navedeno, prvo i drugotuženi su u posjedu predmetne nekretnine temeljem Ugovora o kupoprodaji, a kojim ugovorom nije ugovoreno plaćanje mjesečne najamnine uopće, pa ni dok se ne riješi pitanje uknjižbe prava vlasništva nad predmetom kupoprodaje. Tužiteljima ne pripada pravo na naknadu niti sukladno čl. 1111. ZOO-a budući da je prijelaz imovine, u konkretnom slučaju koristi koju prvo i drugotuženici imaju posjedovanjem predmetne nekretnine u kojoj nesporno i stanuju od veljače 2020., a koja se ogleda u činjenici da ne plaćaju najamninu za nekretninu koja nije u njihovom vlasništvu, izvršen temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnine, koji, ponavlja se, i dalje proizvodi pravne učinke.

9.1. Slijedom navedenog, budući da se u konkretnoj situaciji ne radi o stjecanju bez osnove, a ne postoji niti pravna osnova po kojoj bi tužiteljima pripadalo pravo na isplatu mjesečne najamnine, valjalo je odbiti i ovaj dio tužbenog zahtjeva.

10. U odnosu na dio tužbenog zahtjeva kojim tužitelji potražuju isplatu naknade štete od trećetuženika u visini plaćene provizije ističe se slijedeće.

10.1. Sukladno članku 1045. stavku 1. ZOO-a za postojanje odštetne odgovornosti potrebno je ispunjenje slijedećih pretpostavki: štetna radnja štetnika, šteta, uzročna veza između štetne radnje i štete, te protupravnost.

10.2. Prema ocjeni ovog suda, tužitelji nisu tijekom postupka dokazali da bi trećetuženik nanio ikakvu štetu tužiteljima. Naime, tužitelji odgovornost trećetuženika, agencija za posredovanje u prometu nekretninama, vide u činjenici što su zaključili glavni Ugovor o kupoprodaji i Ugovor o nalogu i pologu iako su ti ugovora za njih nepovoljni, a do sklapanja ugovora da je navodno došlo uslijed nagovora agenta trećetuženika. Odgovornost za štetu tužitelji vide i u činjenici što trećetuženik odbija isplatiti im polog u iznosu od 77.000 €. Treće tuženik da bi, sukladno preuzetim obvezama iz Ugovora o posredovanju, morao zastupati pravne interese obje ugovorne strane, ali da se jednostrano odlučio prikloniti samo 1. i 2. tuženima.

10.3. U odnosu na ove navode sud je tijekom dokaznog postupka utvrdio da su sve parnične stranke prilikom pregovora o uvjetima predmetnog ugovora i iznalaženju pravnog rješenja za kupoprodajom predmetnih nekretnina koje su u vrijeme kupoprodaje sve bile u izvanknjižnom vlasništvu tužitelja, bile zastupane ili savjetovane od strane odvjetnika i to kupci od strane odvjetnika LE, prodavatelji od strane odvjetnika RE i agencija od strane odvjetnice SE. Da je tome tako proizlazi iz iskaza saslušanih svjedoka CE, LE, SE, PE i prvo i drugo tuženih kojima je sud u cijelosti poklonio vjeru budući da su o odlučnim činjenicama suglasno iskazivali, uvjerljivo, životno logično te su njihovi iskazi u skladu i sa materijalnom dokumentacijom koja se nalazi u spisu.

10.4. S druge strane, sud nije poklonio vjeru iskazu svjedokinje FE u dijelu u kojem navodi kako odvjetnik RE nije bio niti njezin odvjetnik, a niti odvjetnik njezinih roditelja u vrijeme potpisivanja predmetnog Ugovora o kupoprodaji, kao ni iskazu oba tužitelja u dijelu u kojem navode kako nisu bili na savjetovanju kod odvjetnika RE prije potpisivanja predmetnog Ugovora. Ovo iz razloga što su svi ranije navedeni svjedoci (vidi §10.3. presude) potvrdili da su bili na sastanku u odvjetničkom uredu Barić zajedno sa prodavateljima, ovdje tužiteljima. Taj sastanak se, prema iskazu svjedoka KE, održao 21. listopada 2019. Da je tome tako proizlazi i iz elektroničke komunikacije od 28. listopada 2019. koju je svjedok KE uputio na adresu elektroničke pošte odvjetnika RE ([adresa elektroničke pošte]), a u kojoj se navodi: „Poštovani g. RE, vezano za naš sastanak neki dan sa potencijalnim kupcima nekretnine Lasić – [adresa]. Šaljem vam u prilogu dogovorene uvjete u ugovorima u prilogu i vama na znanje i mišljenje. Nedostaju još neki brojevi tj. OIB, ali kroz dan bit će i ti detalji…“ Uz email navedenog sadržaja poslani su u prilogu i nacrti predmetnog Ugovora o kupoprodaji, zatim Ugovora o pologu te Izjave za gospođu Duparovu. Čak štoviše, iz iskaza navedenih svjedoka proizlazi da su od strane odvjetnika RE savjetovani da će se papiri za kuću moći riješiti u roku od šest mjeseci, te su stranke na prijedlog svjedoka KE stavile u ugovor dulji rok od godine dana.

10.5. Nadalje, kako to proizlazi iz iskaza svjedokinje NE i svjedoka KE prilikom potpisa ugovora u agenciji i kupcima i prodavateljima su ugovori pročitani, a svjedok KE je prije potpisa ugovore dostavio kćerki tužitelja, svjedokinji FE, te je od prodavatelja dobio odgovor da je sve u redu i da se može organizirati njihovo potpisivanje.

10.6. Slijedom svega navedenog ovaj sud nije utvrdio da bi u postupanju trećetuženika bilo nesavjesnog postupanja niti ikakvih elemenata odgovornosti za štetu, te da su sve ugovorne strane ugovore zaključile svojoj voljom, a nakon savjetovanja sa, po njihovom izboru, odabranim odvjetnicima.

10.7. Pored navedenog, tužitelji nisu dokazali ni da bi im ikakva šteta nastala. Ovo iz razloga što spor u vezi predmeta kupoprodaje između tužitelja i treće strane, BE nesporno još traje pa u slučaju pozitivnog ishoda po tužitelje, nakon njihove uknjižbe, bit će im isplaćena i kupoprodajna cijena, dok će u slučaju eventualnog negativnog ishoda, tužitelji imati na raspolaganju druga pravna sredstva.

10.8. Konačno valja istaći da bi trećetuženik postupanjem protivnim Ugovoru o pologu i nalogu, isplatom položenog dijela kupoprodajne cijene mimo suglasnosti kupaca, kako to tužitelji zahtijevaju, činio povredu ugovorne obveze prema prvo i drugo tuženima. Stoga ne stoje ni navodi tužitelja da se trećetuženik priklonio kupcima sa svojim stavovima, već trećetuženik isključivo poštuje preuzetu ugovornu obvezu iz čl. II. st.2. Ugovora o nalogu i pologu kupovnine.

10.9. Stoga je valjalo odbiti tužbeni zahtjev tužitelja i s ove osnove.

11. Ostali navodi tužitelja o životnim okolnostima tužitelja u kojima je zaključen predmetni ugovor o kupoprodaji, razlozi zbog kojih je nekretnina predana u posjed prije njihove uknjižbe prava vlasništva, način na koji su oni stekli pravo vlasništva nad predmetom kupoprodaje, spor koji vode sa trećom stranom u pogledu dijela nekretnina koje su predmetom kupoprodaje, gdje je deponiran iznos od 77.000 € nisu odlučni za presuđenje u ovoj pravnoj stvari.

12. Slijedom svega navedenog valjalo je odlučiti kao u točki I. izreke presude.

13. U odnosu na dio tužbenom zahtjeva tužitelja kojim traže da sud njima samima naloži isplatu dijela kupoprodajne cijene u iznosu od 23.000 € prvo i drugo tuženima, kao posljedicu ex lege raskida Ugovora o kupoprodaji, ističe se da je ovaj dio tužbenog zahtjeva valjalo odbaciti temeljem odredbe čl. 288. st. 2. ZPP-a jer tužitelji nemaju pravni interes zahtijevati da sud njima samima naloži određeno postupanje koje mogu i svojevoljno izvršiti.

13.1. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci rješenja.

14. Odluka o troškovima postupka temelji se na čl. 154. i 155. ZPP-a, te primjenom Tarife o nagradama i naknadama za rad odvjetnika.

14.1. Sud je prvo i drugo tuženima priznao zastupanje po odvjetniku, sukladno predanom troškovniku, za sastav odgovora na tužbu (500,00 EUR – Tbr. 8/1), zastupanje na ročištu održanom 8.3.2023. (250,00 EUR – Tbr. 9/2), zastupanje na ročištima održanim 2.10.2024., 30.10.2024. i 3.12.2024. (500,00 EUR, svako ročište – Tbr. 9/1), sve uvećano za 10% zbog zastupanja dvije osobe (Tbr. 40/1) te uvećano za pripadajući PDV, ukupno 3.093,75 EUR.

14.2. Slijedom navedenog odlučeno je kao u točki II. izreke presude.

14.3. Sud je treće tuženom priznao zastupanje po odvjetniku, sukladno predanom troškovniku, za sastav odgovora na tužbu (500,00 EUR – Tbr. 8/1), sastav podneska od 30.9.2024. (100,00 EUR – Tbr. 8/2), zastupanje na ročištu održanom 8.3.2023. (250,00 EUR – Tbr. 9/2), zastupanje na ročištima održanim 7.5.2024., 2.10.2024., 30.10.2024. i 3.12.2024. (500,00 EUR, svako ročište – Tbr. 9/1), sve uvećano za pripadajući PDV, ukupno 3.562,50 EUR.

14.4. Slijedom navedenog odlučeno je kao u točki III. izreke presude.

U Rijeci, 11. ožujka 2025.

Sutkinja

Iva Ivanišević Mostovac

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba. Žalba se podnosi u roku od 15 dana od dana primitka presude, putem ovog suda nadležnom županijskom sudu.

DNA:

-pun. tužitelja

-pun. 1. i 2. tuženih

-pun. 3. tuženog