REPUBLIKA HRVATSKA
VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE
Z A G R E B
Broj: Revd-399/2025-2
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E N J E
Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca Marine Paulić, predsjednice vijeća, Ivana Vučemila člana vijeća i suca izvjestitelja, te Darka Milkovića, mr. sc. Senije Ledić i Goranke Barač-Ručević, članova vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice NE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Goranu Vujaniću, odvjetniku u Zagrebu, protiv prvo tužene Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupane po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu i drugo tuženika BE iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Vinku Knezoviću, odvjetniku u Zagrebu, radi poništenja ugovora i donošenja presude kojom se zamjenjuje ugovor o kupoprodaji nekretnine, odlučujući o prijedlogu tužiteljice za dopuštenje revizije protiv presude Županijskog suda u Varaždinu, poslovni broj: Gž- 1095/2024-2 od 23. listopada 2024., kojom je potvrđena presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj Ps-213/2023-49 od 21. lipnja 2024., u sjednici održanoj 11. ožujka 2025.,
r i j e š i o j e:
Tužiteljici se dopušta podnošenje revizije protiv presude Županijskog suda u Varaždinu, poslovni broj Gž-1095/2024-2 od 23. listopada 2024., u odnosu na pravno pitanje:
"Je li suvlasnik nekretnine dužan izvijestiti ovlaštenika prava prvokupa o namjeravanom razvrgnuću suvlasnike zajednice sa drugim suvlasnikom, kojom se suvlasnički dio otuđuje uz naknadu, kao i o uvjetima otuđenja suvlasničkog dijela, te ponuditi ovlašteniku prava prvokupa da on suvlasnički dio kupi za istu cijenu?".
Obrazloženje
1. Tužiteljica je podnijela prijedlog za dopuštenje revizije protiv presude Županijskog suda u Varaždinu, poslovni broj Gž-1095/2024-2 od 23. listopada 2024., kojom je potvrđena presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj Ps- 213/2023-49 od 21. lipnja 2024.
2. Postupajući sukladno odredbama čl. 385.a i čl. 387. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 57/11, 148/11 - proč. tekst, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23
- dalje: ZPP), revizijski sud je utvrdio su u prijedlogu za dopuštenje revizije postavljeno pravno pitanje navedeno u izreci ovoga rješenja. Za naznačeno pitanje tvrdi da je važno za odluku u sporu i za osiguranje jedinstvene primjene prava i ravnopravnosti svih u njegovoj primjeni ili za razvoj prava kroz sudsku praksu, i to osobito iz razloga što je riječ o pravnim pitanju o kojem nema prakse Vrhovnog suda Republike Hrvatske. Pitanje smatra osobito važnim ovlaštenicima prava prvokupa na zaštitu u slučaju otuđenja (u konkretnom slučaju razvrgnućem suvlasničke zajednice, a što se analogno može primijeniti i na druge načine otuđenja nekretnine) koje je po svojim pravnim učincima gotovo istovjetna kupoprodaji (u kojem slučaju bi uživali zaštitu s osnova prava prvokupa).
3. Prema shvaćanju tužiteljice pravni posao Sporazumnog razvrgnuća suvlasničke zajednice isplatom, u pogledu prava prvokupa, identičan je pravnom poslu kupoprodaje, osim u dijelu koji se odnosi na predmet razvrgnuća, odnosno kupoprodaje, budući je kod razvrgnuća suvlasničke zajednice isplatom predmet kupoprodaje uvijek (samo) suvlasnički dio nekretnine, dok kod pravnog posla kupoprodaje to može biti i cijela stvar i/ili suvlasnički dio nekretnine.
4. Smatra da radi ocjene odnose li se odredbe članaka 44. i 45. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 - dalje: ZNS) i na razvrgnuća suvlasništva isplatom, treba poći i od svrhe navedenih odredbi. Navedenim odredbama zakonodavac štiti zaštićene najmoprimce kao osjetljiviju skupinu ljudi (koji zbog svog statusa i imaju položaj zaštićenog najmoprimca), te im omogućuje da nekretninu koju koriste dugi niz godina kao svoj dom, otkupe prije bilo koje treće osobe od vlasnika.
5. S obzirom na navedeno, nadalje smatra, da ne postoji niti jedan razlog zbog kojih bi bilo opravdano restriktivno tumačiti navedene odredbe, budući da niti vlasnik, niti zaštićeni najmoprimac ne trpe štetu najmoprimčevim pravom prvokupa. Naime, vlasnik nekretnine zbog najmoprimčevog prava prvokupa na tržištu postiže istu kupoprodajnu cijenu kakvu bi postigao i kupoprodajom prema trećoj osobi. Činjenica da člancima 44. i 45. ZNS-a nije propisano da se pravo prvokupa primjenjuje i na pravne poslove razvrgnuća suvlasništva. Također smatra da se na tu situaciju valja primijeniti stajalište Ustavnog suda Republike Hrvatske iznesenog u odluci broj: U-III- 412/2016 od 3. lipnja 2016. o ekscesivnom formalizmu u odlučivanju/suđenju, koji postoji onda kad su pravna stajališta proizvod "mehaničke" primjene pozitivnog prava, bez uzimanja u obzir konteksta i bez sagledavanja pravnog problema kao jedinstvene cjeline. S aspekta zaštite ustavnih prava podnositelja, ali i s aspekta temeljnih vrijednosti ustavnog poretka Republike Hrvatske, takva je primjena pozitivnog prava na konkretne slučajeve neprihvatljiva (tako i u odluci broj U-III- 2184/2009 od 13. studenoga 2014., "Narodne novine", broj 145/14, točka 26.1.).
6. Uzimajući cjelokupni činjenični i pravni kontekst u obzir, neprihvaćanje primjene prava prvokupa i u slučajevima otuđenja nekretnina razvrgnućem suvlasništva isplatom, po stajalištu tužiteljice (a sukladno mišljenjima Ustavnog suda) predstavlja pretjerani formalizam i mehaničku primjenu prava, kojim se u konačnici niti ne postiže svrha zakona zbog kojeg zakon donesen.
7. U prilog ovakvom stajalištu, tužiteljica u prijedlogu upućuje i odredbu čl. 96. Ovršnog zakona, prema kojoj zaštićeni najmoprimac imao pravo prvokupa. Stoga po tužiteljici pravni učinak razvrgnuća suvlasničke zajednice u potpunosti je identičan pravnom učinku kupoprodaje, pa stoga i prava koja proizlaze za ovlaštenike prava prvokupa ne mogu biti manja od onih koja bi imali ovlaštenici u slučaju kupoprodaje. Kada bi stajalište I. i II. stup. sudova bilo pravilno, prava ovlaštenika prava prvokupa mogla bi biti zaobiđena razvrgnućem suvlasništva ili bilo kojim drugim pravnim poslom koji formalno ne predstavlja kupoprodaju, a što zasigurno nije bila namjera zakonodavca (mogućnost da se zaobiđe zakonska odredba koja štiti ovlaštenika prava prvokupa).
8. Odgovor na prijedlog nije iznesen.
9. Prijedlog je osnovan.
10. Predmet spora je zahtjev tužiteljice za poništenje sporazuma o razvrgnuću suvlasničke zajednice nekretnina isplatom koji su tuženici sklopili 4. studenog 2019., te zahtjev kojim se nalaže povrat uženoj s tužiteljicom sklopiti ugovor o kupoprodaji nekretnina i to 11. suvlasničkog dijela za kupoprodajnu cijenu koju će tužiteljica odrediti nakon što joj tuženici dostave podatke iz kojih će se moći odrediti kupoprodajna cijena za koju je drugo tuženik stekao opisanu nekretninu te kojom presudom se zamjenjuje ugovor o kupoprodaji predmetnog stana, te zahtjev kojim se nalaže prvo tuženoj s tužiteljicom sklopiti ugovor o kupoprodaji nekretnina i to 11. suvlasničkog dijela za kupoprodajnu cijenu koju će tužiteljica odrediti nakon što joj tuženici dostave podatke iz kojih će se moći odrediti kupoprodajna cijena za koju je drugo tuženik stekao opisanu nekretninu te kojom presudom se zamjenjuje ugovor o kupoprodaji predmetnog stana. Predmet podrednog zahtjeva tužiteljice je zahtjev za poništenje sporazuma o razvrgnuću suvlasničke zajednice nekretnina isplatom koji su tuženici sklopili 4. studenog 2019., u odnosu na suvlasnički dio za uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja na 11. suvlasničkom dijelu nekretnine, te zahtjev, kojim se nalaže prvo tuženoj s tužiteljicom sklopiti ugovor o kupoprodaji 11. suvlasničkog dijela nekretnine za kupoprodajnu cijenu, koju će tužiteljica odrediti, nakon što joj tuženici dostave podatke iz kojih će se moći odrediti kupoprodajna cijena, za koju je drugo tuženik stekao opisanu nekretninu te kojom presudom se zamjenjuje ugovor o kupoprodaji predmetnog stana.
11. Drugostupanjski sud je ocijenio da je Sporazum o razvrgnuću suvlasničke zajednice nekretnina od 4. studenog 2019. zaključen na temelju prava tuženika iz članka 47. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 94/17 - službeni pročišćeni tekst, 152/14., 81/15. - službeni pročišćeni tekst) - dalje: ZV), da kao suvlasnici razvrgnu svoje suvlasništvo na nekretnini. obzirom na to, da je riječ o razvrgnuću suvlasništva isplatom u skladu s posebnim zakonom, a nije riječ o prodaji nekretnine u ovršnom postupku, neodlučno je žaliteljičino pozivanje na članak 96. Ovršnog zakona ("Narodne novine" broj 112/2012, 25/2013, 93/2014, 55/2016, 73/2017, 131/2020 i 114/2022.).
12. Postupajući sukladno odredbama čl. 385.a i čl. 387. ZPP-a, revizijski sud je utvrdio da je u prijedlogu za dopuštenje revizije određeno naznačeno pravno pitanje, navedeno i u izreci ovog rješenja, i da je ono važno za odluku u ovom sporu, ali i za razvoj prava kroz sudsku praksu, osobito iz razloga što je riječ o pravnim pitanju o kojem nema prakse Vrhovnog suda, a brojnost zaštićenih najmoprimaca i eventualnih mogućih sličnih postupaka zahtijeva odgovor na to pitanje.
13. Slijedom iznesenog je na temelju odredbe čl. 385.a st. 1. u vezi s čl. 389.b st. 3. ZPP-a valjalo riješiti kao u izreci.
Zagreb, 11. ožujka 2025.
Predsjednica vijeća
Marina Paulić
