Republika Hrvatska

Trgovački sud u Splitu

Split, Sukoišanska 6

Poslovni broj: P-568/2023-12

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Splitu, po sutkinji Rajani Buljan, u pravnoj stvari tužitelja PORCULAN BAČVICE d.o.o., OIB 99080340568, Split, Ivana Zajca 6, kojeg zastupa punomoćnik Mladen Oštro, odvjetnik u Splitu, protiv tuženika SPLITSKE OBALE d.o.o., OIB 89801268320, Split, Kralja Zvonimira 14, kojeg zastupa punomoćnik Srđan Vrdoljak, odvjetnik u Splitu, radi utvrđenja i izvršenja ugovora, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 30. siječnja 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja Mladena Oštre, odvjetnika u Splitu te zamjenice punomoćnika tuženika UI, odvjetničke vježbenice kod Srđana Vrdoljaka, odvjetnika u Splitu, na ročištu za objavu presude 11. ožujka 2025.

p r e s u d i o  j e

I Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

"I. Utvrđuje se kako je nezakonit, nevažeći i bez pravnog učinka jednostrani otkaz ugovora o zakupu izjavljen od strane trgovačkog društva SPLITSKA OBALA d.o.o. trgovačkom društvu PORCULAN BAČVICE d.o.o.

II. Utvrđuje se kako su pravno valjani i na snazi te proizvode pravne učinke među ugovornim strankama u cijelosti sljedeći:

1) Ugovor o zakupu poslovnog prostora koji ugovor je potvrđen od strane javnog bilježnika Mirjane Popovac iz Splita, dana 22. svibnja 2025., pod brojem OV-2782/2015, a koji Ugovor je zaključen u svezi zakupa "zatvorenog" unutrašnjeg poslovnog prostora površine 73,83 m² (Etažno vlasništvo E-17, Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]) i otvorenog (vanjskog) poslovnog prostora – terase površine 30,15 m², koji svi prostori se nalaze u sklopu kupališno – poslovnog kompleksa Bačvice u Splitu, anagrafske oznake [adresa], sagrađenog na čest. zem. [katastarska čestica], Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a koji svi prostori u naravi služe za obavljanje ugostiteljske djelatnosti.

2) Aneks br. 1. gore navedenog Ugovora o zakupu poslovnog prostora, koji Aneks je potvrđen od strane javnog bilježnika Mirjane Popovac iz Splita dana 26. kolovoza 2020. pod brojem OV-5749/2020.

III. Nalaže se tuženiku Splitska obala d.o.o. u cijelosti ispuniti sve svoje Ugovorima o zakupu i pratećim Aneksima preuzete obveze prema tužitelju i omogućiti tužitelju nesmetano obavljanje dozvoljene ugostiteljske djelatnosti, pa se time ujedno nalaže tuženiku primiti i zadržati uplate mjesečnih zakupnina od strane tužitelja, sve sukladno Ugovorima o zakupu i Aneksu br. 1. ugovora o zakupu, a u protivnom se ovlašćuje tužitelj prijedlogom otvoriti sudski polog kod Općinskog suda u Splitu, radi polaganja dužne zakupnine za razdoblje od 1. siječnja 2023. pa nadalje.

IV. Nalaže se tuženiku u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe naknaditi tužitelju troškove parničnog postupka uvećane za pripadajuće zakonske zatezne kamate koje na taj iznos teku od donošenja prvostupanjske presude pa do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za pet postotnih poena."

II Nalaže se tužitelju PORCULAN BAČVICE d.o.o. da tuženiku SPLITSKOJ OBALI d.o.o. naknadi trošak postupka u iznosu od 625,00 EUR-a, u roku od 15 (petnaest) dana.

III Odbija se kao neosnovan zahtjev tuženika SPLITSKE OBALE d.o.o. za naknadu više zatraženih troškova postupka u iznosu od 250,00 EUR-a.

Obrazloženje

1. Tužitelj je 13. studenog 2023. ovom sudu podnio tužbu protiv tuženika, radi utvrđenja i izvršenja ugovora. Tužitelj u tužbi navodi kako su tužitelj kao zakupnik i tuženik kao zakupodavac 13. travnja 2015. sklopili Ugovor o zakupu poslovnog prostora. Predmetni ugovor da je potvrđen od strane javnog bilježnika Mirjane Popovac iz Splita 22. svibnja 2015. pod brojem OV-2782/2015. Predmet ugovora da je zakup "zatvorenog" (unutrašnjeg) poslovnog prostora površine 73,83 m² (Etažno vlasništvo E-17 Z. U. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]) i "otvorenog" (vanjskog" poslovnog prostora – terase površine 30,15 m², koji se nalaze u sklopu kupališno-poslovnog kompleksa Bačvice u Splitu, anagrafske oznake [adresa] u [adresa], sagrađenog na čest. zem. [katastarska čestica], Z. U. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], a koji prostori u naravi služe za obavljanje ugostiteljske djelatnosti.

2. Nadalje, tužitelj u tužbi navodi kako su stranke 10. kolovoza 2020. zaključile i Aneks br. 1. Ugovora o zakupu poslovnog prostora, koji je potvrđen od strane javnog bilježnika Mirjane Popovac iz Splita pod brojem OV-5749/2020 26. kolovoza 2020., a kojim Aneksom je ugovoreno da se trajanje zakupa produžuje za daljnjih 5 (pet) godina, zaključno do 22. svibnja 2025. Tužitelj navodi kako je u članku 5. tog Ugovora ugovoreno da ako se utvrdi da Grad Split nije vlasnik poslovnog prostora da se s danom takvog utvrđenja (datum pravomoćne presude, nagodbe i sl.) zakupni odnos i Ugovor o zakupu automatski raskida.

3. Nadalje, tužitelj navodi kako je na dan podnošenja tužbe, kao i u trenutku zaključenja Ugovora o zakupu i Aneksa br. 1. Ugovora o zakupu, zemljišnoknjižni vlasnik za cijelo predmetne nekretnine bio Grad Split. Grad Split da je jedini osnivač tuženika – trgovačkog društva Splitska obala d.o.o.

4. Tužitelj navodi kako je tuženik dopisom od 22. prosinca 2022. obavijestio tužitelja da je Republika Hrvatska pokrenula spor radi utvrđenja prava vlasništva nad svim prostorima K-P-K Bačvice protiv upisanog vlasnika Grada Splita radi upisa pomorskog dobra pa da tuženik raskida ugovor o zakupu s danom 1. siječnja 2023. Tužitelj da se usprotivio raskidu / otkazu smatrajući da nisu ispunjene pretpostavke za raskid niti otkaz ugovora o zakupu. Naime, Grad Split da je i dalje isključivi vlasnik za cijelo predmetnih nekretnina.

5. Stoga, tužitelj da je i nakon 1. siječnja 2023., sukladno ugovorenim i zakonskim obvezama, nastavio plaćati tuženiku mjesečne iznose zakupnine. Međutim, tuženik da mu je te iznose vratio na njegov poslovni račun.

6. Prema tome, kako iz svega navedenog proizlazi da nisu ispunjeni uvjeti za raskid, odnosno jednostrani otkaz ugovora o zakupu i pratećeg Aneksa br. 1. Ugovora o zakupu poslovnog prostora, tuženikov jednostrani otkaz Ugovora o zakupu i pratećeg Aneksa da je u cijelosti neosnovan.

7. Člankom 26. Ugovora o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora da je propisano pod kojim uvjetima zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu. Stoga, kako nijedna od osnova za otkaz ugovora o zakupu iz tog članka nije ispunjena tužitelj smatra da je raskid (jednostrani otkaz) ugovora o zakupu neutemeljen. Osim toga, tužitelj navodi kako je neosnovano pozivanje tuženika na to da mu nije omogućeno daljnje upravljanje predmetnim poslovnim prostorima, a sve radi parničnih postupaka koji se vode po tužbi Republike Hrvatske protiv Grada Splita, radi upisa pomorskog dobra. Naime, uvidom u zemljišne knjige da je utvrđeno kako je Grad Split još uvijek upisan kao vlasnik i posjednik predmetnih poslovnih prostora.

8. Tužitelj navodi i kako je pozivanje tuženika na članak 369. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima također neosnovano jer da je notorna činjenica kako su Grad Split kao osnivač tuženika i sam tuženik imali i imaju saznanja o namjerama Republike Hrvatske o upisu pomorskog dobra još od 2015., odnosno otkada Republika Hrvatska pokušava upisati pomorsko dobro na tim nekretninama.

9. Stoga, tužitelj predlaže da sud nakon provedenog postupka donese presudu kojom će utvrditi da je nezakonit, nevažeći i bez pravnog učinka jednostrani otkaz Ugovora o zakupu izjavljen od strane tuženika Splitske obale d.o.o. tužitelju Porculan Bačvice d.o.o. te da utvrdi kako su pravno valjani i na snazi te da proizvode pravne učinke Ugovor o zakupu poslovnog prostora i Aneks br. 1. tog Ugovora.

10. Tužitelj je predložio da sud u dokazne svrhe pregleda i pročita isprave i dokumentaciju koja je sadržana u spisu i to: Ugovor o zakupu broj OV-2782/2015, Aneks 1 br. OV-5749/2020, povijesni zemljišnoknjižni izvadak za nekretninu upisanu u Z. U. [broj ZK uloška] (E-17), posjedovni list br. 6462 k. o. [katastarska općina], izvadak iz sudskog registra za tuženika, da pregleda uplate i izvode iz knjigovodstva tužitelja, dopis tuženika i tužitelja te knjigovodstvene kartice tužitelja.

11. Sukladno odredbi članka 284. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine " broj 53/1991., 91/1992., 58/1993., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 02/2007., 84/2008., 96/2008., 123/2008., 57/2011., 148/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/23022., 114/2022. i 155/2023. – dalje: ZPP) tužba je tuženiku dostavljena na odgovor.

12. Tuženik je u odgovoru na tužbu naveo kako se u cijelosti protivi tužbi i tužbenom zahtjevu. Tuženik je naveo kako je točno da su stranke sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora 13. travnja 2015. te Aneks br. 1. 10. kolovoza 2020. Na te okolnosti je tuženik predložio izvesti dokaz saslušanjem zastupnika po zakonu stranaka. Nadalje, tuženik navodi kako je Republika Hrvatska pokretnula postupke protiv Grada Splita, kao upisanog vlasnika predmetnog poslovnog prostora koji se nalazi unutar kupališno-poslovnog kompleksa Bačvice u Splitu te da je nakon presuda u korist Republike Hrvatske pokrenut i postupak uknjižbe prava vlasništva. Tuženik je na te okolnosti predložio izvršiti uvid u spise Trgovačkog suda u Splitu koji su se vodili pod poslovnim brojevima P-145/2022, P-146/2022, P-677/2021, P- 324/2019, P-436/2020, P-340/2022, P-458/2020, P-582/2020, P-397/2022, P- 580/2020, P-623/2020, P-9/2023, P-10/2023, P-343/2022, P-11/2023, P-339/2022, P-12/2023, P-13/2023, P-10/2023 te da sud izvrši uvid u zemljišnoknjižni izvadak za nekretninu označenu upisanu u ZU 16934 k. o. [katastarska općina].

13. Nadalje, tuženik u odgovoru na tužbu navodi kako je tuženik nakon pravomoćnog okončanja tih sporova obavijestio tužitelja o istom pa kako se predmetni poslovni prostor nalazi u granici pomorskog dobra određenog rješenjem Ministarstva mora, prometa i infrastrukture od 16. svibnja 2011., a člankom 5. Zakona o pomorskom dobru i morskim lukama ("Narodne novine" broj 83/2023. – dalje: ZPDML) propisano je da pomorsko dobro ne može biti predmet ugovora o zakupu niti ugovora o najmu te da se nitko ne može pozivati na zaštitu povjerenja u istinitost i potpunost zemljišne knjige u odnosu na nekretninu koja je pomorsko dobro da je neosnovano pozivanje tužitelja na činjenicu da je tuženik upisan u zemljišnim knjigama kao vlasnik predmetne nekretnine.

14. Rješenjem Ministarstva mora, prometa i infrastrukture od 16. svibnja 2011. da je u obuhvat granice pomorskog dobra ušlo i 18 etažiranih poslovnih prostora koji su do tada bili u vlasništvu Grada Splita, pa kako se pomorsko dobro može dati na posebnu upotrebu ili gospodarsko korištenje samo u zakonom propisanom postupku i na zakonom propisan način, putem koncesije, tužitelj da samo na temelju odluke o koncesiji može koristiti predmetni poslovni prostor pa tuženik predlaže da sud nakon provedenog postupka donese presudu kojom će tužbeni zahtjev odbiti kao neosnovan.

15. Predmet postupka je zahtjev tužitelja da sud utvrdi kako je nezakonit, nevažeći i bez pravnog učinka jednostrani otkaz ugovora o zakupu izjavljen od strane trgovačkog društva SPLITSKA OBALA d.o.o. trgovačkom društvu PORCULAN BAČVICE d.o.o. te da utvrdi kako su pravno valjani i na snazi te da proizvode pravne učinke među ugovornim strankama u cijelosti Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 13. travnja 2015. i Aneks br. 1. od 10. kolovoza 2020.

16. U dokazne svrhe ovaj sud je pregledao i pročitao isprave i dokumentaciju sadržanu u spisu i to: izvod iz posjedovnog lista broj 6462 (list 6 spisa), povijesni izvadak iz sudskog registar za trgovačko društvo Splitska obala d.o.o. (listovi 8-16 spisa), izvod iz katastarskog plana za nekretninu označenu kao k. č. br. [katastarska čestica] K. O. [katastarska općina] (list 17 spisa), dopis trgovačkog društva Porculan Bačvice d.o.o. (listovi 18-19 spisa), Aneks br. 1. Ugovora o zakupu poslovnog prostora zaključen 10. kolovoza 2020. između trgovačkog društva Splitska obala d.o.o. i trgovačkog društva Porculan Bačvice (listovi 20-24 spisa), zemljišnoknjižni izvadak za nekretnine označene kao kat. čest. zem. [katastarska čestica], obje kat. čest. zem. upisane u Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina] (listovi 25-26 spisa), Ugovor o zakupu poslovnog prostora zaključen između trgovačkog društva Splitska obala d.o.o. i trgovačkog društva Porculan Bačvice d.o.o. 13. travnja 2015. (listovi 27-35 spisa), dopis trgovačkog društva Splitska obala d.o.o. od 22. prosinca 2022. (list 36 spisa), rješenje Ministarstva mora, prometa i infrastrukture, Uprave pomorskog prometa, pomorskog dobra i luka, Klasa: UP/I-342- 01/11-01/19, Ur.broj: 530-04-11-2 od 16. svibnja 2011. (listovi 47-54 spisa), snimku Geoportala za predmetnu nekretninu (list 55 spisa), zemljišnoknjižni izvadak za nekretnine označene kao kat. čest. zem. [katastarska čestica], obje kat.čest.zem. upisane u Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina] (listovi 68-69 spisa), obavijest o primitku podneska od 19. studenog 2024. za Upravni sud u Splitu (listovi 78-87 spisa), upravnu tužbu od 19. studenog 2024. (listovi 88-95) te je izvršio uvid u spise ovog suda poslovni broj P- 145/2022, P-146/2022, P-677/2021, P-324/2019, P-436/2020, P-340/2022, P- 458/2020, P-582/2020, P-397/2022, P-580/2020, P-623/2020, P-9/2023, P-10/2023, P-343/2022, P-11/2023, P-339/2022, P-12/2023, P-13/2023, P-10/2023.

17. Tuženik je predlagao da sud pored tih dokaza izvede i dokaz saslušanjem zastupnika po zakonu stranaka na okolnost da su stranke 13. travnja 2015. sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora, a 10. kolovoza 2020. i Aneks br. 1. Ugovora o zakupu. Ovaj sud je takav dokazni prijedlog tuženika odbio kao nepotreban iz razloga što među strankama nije sporno da su predmetni ugovor i aneks sklopljeni. Stoga, kako sud u postupku utvrđuje samo one činjenice koje su sporne, a čije utvrđenje je važno radi donošenja odluke u konkretnoj pravnoj stvari, takav dokazni prijedlog tuženika je odbijen kao nepotreban.

18. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

19. Među strankama tijekom postupka nije bilo sporno da su tuženik kao zakupodavac i tužitelj kao zakupnik 13. travnja 2015. sklopili Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj 7/B/15, kao ni to da je predmet tog ugovora poslovni prostor koji se nalazi na 1. etaži kupališno-poslovnog kompleksa Bačvice u Splitu, na adresi [adresa].

20. Među strankama nije bilo sporno ni to da je ugovor o zakupu sklopljen na 5 (pet) godina, a koji rok počinje teći od dana primopredaje poslovnog prostora.

21. Nadalje, među strankama nije bilo sporno ni to da su stranke 10. kolovoza 2020. zaključile Aneks br. 1. Ugovoru o zakupu kojim su produljile trajanje ugovornog odnosa na daljnjih 5 (pet) godina, do 22. svibnja 2025.

22. Među strankama nije bilo sporno ni to da je tužitelj uredno plaćao zakupninu, u ugovorenoj visini i rokovima.

23. Među strankama nije bilo sporno ni to da je člankom 5. Aneksa br. 1. Ugovora o zakupu propisano da su ugovorne strane suglasne da se "zakupni odnos i Ugovor o zakupu automatski raskida" ako se u međuvremenu utvrdi da Grad Split nije vlasnik poslovnog prostora, s danom takvog utvrđenja (datum pravomoćne presude, nagodbe i sl.).

24. Nadalje, među strankama nije bilo sporno ni to da je Grad Split u trenutku sklapanja Ugovora o zakupu i Aneksa br.1. između tužitelja i tuženika bio upisan kao vlasnik poslovnog prostora koji je predmet ovog postupka, kao i ostalih poslovnih prostora koji se nalaze unutar kupališno-poslovnog kompleksa Bačvice. Isto tako, među strankama nije bilo sporno ni to da je Grad Split osnivač tuženika.

25. Među strankama nije bilo sporno ni to da je rješenjem Ministarstva mora, prometa i infrastrukture, Uprave pomorskog prometa, pomorskog dobra i luka, Klasa:

UP/I-342-01/11-01/19, Ur.broj: 530-04-11-2 od 16. svibnja 2011. utvrđena granica pomorskog dobra, kao ni to da iz tog rješenja proizlazi da se unutar obuhvata granice pomorskog dobra nalazi i poslovni prostor koji je predmet ovog postupka.

26. Među strankama tijekom postupka nije bilo sporno ni to da je Republika Hrvatska pred ovim sudom pokrenula više sudskih postupaka protiv Grada Splita, radi utvrđenja da nekretnine koje se nalaze unutar kupališno-poslovnog kompleksa Bačvice (među kojima je i poslovni prostor koji je predmet ovog postupka) predstavljaju pomorsko dobro.

27. Nadalje, među strankama tijekom postupka nije bilo sporno ni to da je tuženik dopisom od 22. prosinca 2022. obavijestio tužitelja da se s danom 1. siječnja 2023. otkazuje Ugovor o zakupu kao i pripadajući aneksi, iz razloga što je u postupcima koji se vode po tužbi Republike Hrvatske protiv Grada Splita, radi utvrđenja da nekretnine unutar kupališno-poslovnog kompleksa Bačvice predstavljaju pomorsko dobro, sud donio presude kojima je utvrdio da se te nekretnine nalaze unutar obuhvata pomorskog dobra pa da je za očekivati da će sud i u ostalim postupcima zauzeti isti stav.

28. Nadalje, među strankama nije sporno ni to da tužitelj smatra kako tuženik nije mogao otkazati ugovor o zakupu iz razloga što je u zemljišnim knjigama u trenutku podnošenja tužbe Grad Split još uvijek upisan kao vlasnik predmetne nekretnine.

29. Stoga, kao sporno je trebalo utvrditi je li tuženik mogao otkazati ugovor o zakupu i pripadajući Aneks br. 1. tog Ugovora.

30. Uvidom u Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj 7/B/15 od 13. travnja 2015. utvrđeno je kako je taj ugovor sklopljen između tuženika kao zakupodavca i tužitelja kao zakupnika. Predmet ugovora o zakupu je poslovni prostor koji se nalazi u sklopu kupališno-poslovnog kompleksa Bačvice u Splitu, na adresi [adresa], sagrađenog na čest. zem. [katastarska čestica], Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], u vlasništvu Grada Splita, na 1. katu, označen oznakom 5.4, 5.5 i 5.6. Zatvoreni poslovni prostor površine 73,83 m² i otvoreni poslovni prostor površine 30,15 m² (članak 1.). Ugovor je zaključen na rok od 5 (pet) godina računajući od primopredaje (članak 6. Ugovora).

31. Uvidom u Aneks br. 1. Ugovora o zakupu poslovnog prostora koji je zaključen između tužitelja Porculan Bačvice d.o.o. (kao zakupnika) i tuženika Splitske obale d.o.o. (kao zakupodavca) 10. kolovoza 2020. utvrđeno je kako su stranke suglasne da je 22. svibnja 2015. između stranaka zaključen Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj 7/B/15, a koji prostor se nalazi u sklopu kupališno-poslovnog kompleksa Bačvice u Splitu, na adresi [adresa], sagrađenog na čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u vlasništvu Grada Splita, i to na etaži prvog kata, označen oznakom 5-4, 5-5, 5-6, zatvoreni poslovni prostor površine 73,83 m² i otvoreni poslovni prostor / terasa površine 30,15 m². Ugovor o zakupu je zaključen na rok od 5 (pet) godina, računajući od dana primopredaje, a koja je izvršena s danom potpisivanja ugovora i to 20. svibnja 2015.

32. Člankom 2. Aneksa br. 1. Ugovora o zakupu propisano je da su ugovorne strane suglasne da je Grad Split dao svoje mišljenje te kao vlasnik predmetnog poslovnog prostora u ime Splitske obale d.o.o., koja je u 100% vlasništvu Grada Splita, zatražio i dobio mišljenje Ministarstva državne imovine Republike Hrvatske, može li pravna osoba u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu jedinice i lokalne područne (regionalne) samouprave primjenjivati članak 6. stavak 4. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ("Narodne novine" broj 125/2011., 64/2015. i 112/2018.). Oba mišljenja da su da se odredba članka 6. stavak 4. tog Zakona treba tumačiti na način da pravna osoba u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave može dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od 5 (pet) godina pod istim uvjetima kao u postojećem ugovoru o zakupu bez provođenja javnog natječaja zakupniku koji je ugovor o zakupu koji ističe sklopio na temelju javnog natječaja i u potpunosti ispunjava obveze iz Ugovora o zakupu te da su ispunjene sve zakonske pretpostavke iz Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora.

33. Člankom 4. Aneksa br. 1. Ugovora o zakupu ugovoreno je da su stranke suglasne da se Aneks br. 1. Ugovora o zakupu poslovnog prostora br. 7/B/15 zaključuje na dodatni rok od 5 (pet) godina računajući od 22. svibnja 2020. pa do 22. svibnja 2025. te da se u skladu s tim mijenja članak 6. Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 22. svibnja 2015. na način da se isti produžava za dodatnih 5 (pet) godina.

34. Člankom 5. Aneksa br. 1. Ugovora o zakupu ugovoreno je da su ugovorne stranke suglasne da ako se u međuvremenu utvrdi da Grad Split nije vlasnik zakupljenog prostora, da se s danom takvog utvrđenja (datum pravomoćne presude, nagodbe i sl.) zakupni odnos i Ugovor o zakupu automatski raskida. Ugovorne stranke su suglasne da se ta odredba u Aneksu br. 1. u ugovor unosi sukladno traženju Grada Splita, kao vlasnika predmetnog prostora.

35. Uvidom u izvod iz posjedovnog lista broj 6462 na dan 7. studenog 2023. utvrđeno je kako je kao posjednik nekretnine označen kao kat. čest. [katastarska čestica] upisan Grad Split.

36. Uvidom u izvadak iz sudskog registra za tuženika utvrđeno je kako je kao osnivač tuženika upisan Grad Split.

37. Uvidom u izvadak iz zemljišne knjige za nekretninu označenu kao kat. čest. [katastarska čestica], upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], utvrđeno je kako je na dan 8. studenog 2023. kao vlasnik nekretnine označene kao suvlasnički dio: 17 (74/7390), ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-17), koji suvlasnički dio je povezan s posebnim dijelom nekretnine i u naravi predstavlja poslovni prostor na I. katu, označen oznakom 5.4. – 5.6., ukupne površine 73,83 m², upisan Grad Split.

38. Uvidom u dopis tuženika od 22. prosinca 2022. utvrđeno je kako je tuženik tim dopisom obavijestio tužitelja da je Republika Hrvatska pokrenula spor radi utvrđenja prava vlasništva nad svim poslovnim prostorima KPK Bačvice protiv upisanog vlasnika Grada Splita, a koje poslovne prostore je trgovačko društvo Splitska obala d.o.o. predalo u zakup zakupnicima. U pojedinim predmetima da je sud već zauzeo stav da pojedini poslovni prostori nisu u vlasništvu Grada Splita nego da predstavljaju pomorsko dobro pa da je za očekivati da će sud isti takav stav zauzeti i u odnosu na prostor kojeg na temelju ugovora o zakupu koristi trgovačko društvo Porculan Bačvice d.o.o. Stoga, tuženik da s danom 1. siječnja 2023. raskida predmetni ugovor i sve pripadajuće anekse.

39. Tužitelj se dopisom (list 18 spisa) očitovao na navode tuženika iz dopisa od 22. prosinca 2022. te je u bitnom naveo kako smatra da nisu ispunjene pretpostavke za raskid niti za otkaz ugovora o zakupu.

40. Dakle, kao sporno u ovom postupku trebalo je utvrditi je li osnovan zahtjev tužitelja za utvrđenje da Ugovor o zakupu poslovnog prostora s pripadajućim Aneksom br. 1. Ugovora o zakupu nije mogao biti raskinut.

41. Člankom 5. Aneksa br. 1. Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 10. kolovoza 2020. ugovoreno je da su stranke suglasne da se zakupni odnos i ugovor o zakupu automatski raskida ako se u međuvremenu utvrdi da Grad Split nije vlasnik zakupljenog prostora s danom takvog utvrđenja (datum pravomoćnosti presude, nagodbe i sl.).

42. Dakle, stranke su Aneksom br. 1. Ugovora o zakupu vezale trajanje tog ugovornog odnosa za nastupanje određenog uvjeta te su predvidjele da učinci ugovora prestaju ako se utvrdi da Grad Split nije vlasnik poslovnog prostora koji je predmet ugovora o zakupu.

43. Člankom 297. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 155/2023. – dalje: ZOO) propisano je da je ugovor sklopljen pod uvjetom ako nastanak ili prestanak njegovih učinaka zavisi od buduće i neizvjesne činjenice. Iz stavka 2. istog članka proizlazi da ako je ugovor sklopljen pod odgodnim uvjetom pa se uvjetu udovolji, učinci ugovora nastaju od trenutka njegova sklapanja, osim ako iz zakona, naravi posla ili volje strana ne proistječe što drugo. Iz stavka 3. istog članka proizlazi da ako je ugovor sklopljen pod raskidnim uvjetom, učinci ugovora prestaju kad se uvjetu udovolji.

44. Kupališno-poslovni kompleks Bačvice upisan je u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] te se sastoji poslovnih prostora od kojih svaki poslovni prostor predstavlja zasebnu jedinicu pa tako poslovni prostor koji je predmet ovog postupka nosi oznaku etažno vlasništvo (E-17). Međutim, taj kompleks predstavlja jedinstvenu cjelinu.

45. Ovaj sud je presudom poslovni broj P-145/2022 od 22. kolovoza 2022., u postupku koji se vodio po tužbi tužitelja Republike Hrvatske, protiv tuženika Grada Splita, naložio tuženiku trpjeti upis pomorskog dobra u dijelu od 25/7390 dijela čest. zem. [katastarska čestica], povezanih s posebnim dijelom nekretnine u naravi poslovni prostor u prizemlju označen oznakom 2.5, ukupne površine 25 m², upisan u zk ulošku broj [broj ZK uloška] za k. o. [katastarska općina] (E-4), uz istodobno brisanje prava vlasništva, sada upisanog u korist Grada Splita. Sud je u toj presudi izrazio stav da iz isprava koje su sadržane u spisu proizlazi da je granica pomorskog dobra poslovno-kupališnog kompleksa "Bačvice" utvrđena rješenjem Ministarstva mora, prometa i infrastrukture od 16. svibnja 2011., a koje rješenje je predstavljalo podlogu za izradu geodetskog elaborata evidentiranja pomorskog dobra, pa kako iz tog rješenja proizlazi da se nekretnina označena kao čest. zem. [katastarska čestica] (kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) i 702/2, nalazi unutar granica pomorskog dobra jer se radi o dijelu kopna koji je prema svojoj prirodi u neposrednoj vezi s morem te predstavlja morsku obalu, sukladno odredbi članka 5. stavak 1. ZPDM-a i poslovni prostor koji je predmet tog postupka kao objekt na pomorskom dobru koji je trajno povezan s pomorskim dobrom smatra se pripadnošću pomorskog dobra. Ta presuda je postala pravomoćna 7. rujna 2022.

46. Nakon donošenja te presude i u ostalim predmetnima koji su se vodili pred ovim sudom povodom tužbi Republike Hrvatske protiv tuženika Grada Splita radi upisa pomorskog dobra nad onim dijelovima čest. zem. [katastarska čestica], koje u naravi predstavljaju poslovne prostore smještene u poslovno-kupališnom kompleksu "Bačvice", donesene su presude ili su sklopljene sudske nagodbe kojima je tuženiku Gradu Splitu naloženo da trpi upis pomorskog dobra zbog toga što je granica pomorskog dobra utvrđena rješenjem Ministarstva mora, prometa i infrastrukture od 16. svibnja 2011.

47. Stoga, kako su stranke Aneksom br. 1. Ugovora o zakupu sporazumno ugovorile da će se ugovor o zakupu automatski raskinuti ako se u međuvremenu utvrdi da Grad Split nije vlasnik zakupljenog poslovnog prostora, imajući u vidu da je upravo tom presudom zauzeto pravno shvaćanje da se svi poslovni prostori koji se nalaze unutar kupališno-poslovnog kompleksa Bačvice smatraju pripadnošću pomorskog dobra, imajući u vidu da su stranke ugovorile kako se ugovor raskida ako se u međuvremenu utvrdi da Grad Split nije vlasnik poslovnog prostora, a koje utvrđenje je moguće sudskom presudom, nagodbom i sl., nisu osnovani navodi tužitelja o tome da nisu bile ispunjene pretpostavke za prestanak ugovornog odnosa stranaka.

48. Naime, nekretnina status pomorskog dobra stječe na temelju zakona, a upis pomorskog dobra je samo deklaratoran pa to što je Republika Hrvatska ishodila upis pomorskog dobra nad poslovnim prostorom koji je predmet ovog postupka tek nakon pokretanja ovog postupka nije od utjecaja na ugovorni odnos stranaka. Kao što to jasno proizlazi iz ugovora, stranke su prestanak ugovornog odnosa vezale za trenutak utvrđenja da Grad Split nije vlasnik poslovnog prostora koji je predmet Ugovora o zakupu i pripadajućeg aneksa pa kako je u ranije citiranoj presudi ovog suda poslovni broj P-145/2022 od 22. kolovoza 2022. izražen stav da se poslovni prostori koji su smješteni unutar kupališno-poslovnog kompleksa "Bačvice" nalaze unutar utvrđene granice pomorskog dobra, najkasnije pravomoćnošću te odluke stranke su saznale da Grad Split nije vlasnik ni poslovnog prostora koji je predmet ugovora o zakupa kojeg su sklopile stranke bez obzira na to što je sam upis statusa pomorskog dobra uslijedio kasnije.

49. Prema tome, tužbeni zahtjev je odbijen kao neosnovan i odlučeno je kao pod točkom I. izreke ove presude.

50. Odluka o troškovima postupka donesena je na temelju članka 154. stavak 1. ZPP-a, u svezi s odredbama članaka 164. stavak 1. ZPP-a i 155. stavak 1. ZPP-a.

51. Sukladno odredbi članka 154. stavak 1. ZPP-a stranka koja u cijelosti izgubi parnicu dužna je protivnoj stranci i njezinu umješaču nadoknaditi troškove izazvane vođenjem postupka.

52. Odredbom članka 164. stavak 1. ZPP-a propisano je da o naknadi troškova odlučuje sud na određen zahtjev stranke, bez raspravljanja, dok iz stavka 2. istog članka proizlazi da je stranka dužna u zahtjevu određeno navesti troškove za koje traži naknadu.

53. Odredbom članka 155. stavak 1. ZPP-a propisano je da će sud prilikom odlučivanja o troškovima postupka stranci odrediti naknadu samo onih troškova koji su bili potrebni za vođenje parnice. O tome koji su troškovi bili potrebni te o visini troškova odlučuje sud ocjenjujući brižljivo sve okolnosti, osobito vodeći računa o pravilima ovoga Zakona koja za pripremanje glavne rasprave određuju upućivanje podnesaka i jedno pripremno ročište te jedno ročište za glavnu raspravu.

54. Po ocjeni ovog suda, uzimajući u obzir vrijednost predmeta spora, tuženiku je valjalo priznati 100 bodova za sastavljanje odgovora na tužbu (Tbr. 8.1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 138/2023. – dalje: Tarife), u svezi s Tbr. 7.1. Tarife), 50 bodova za zastupanje na ročištu koje je održano 29. studenog 2024. (Tbr. 9.2. Tarife) te 100 bodova za zastupanje na ročištu koje je održano 30. siječnja 2025. (Tbr. 9.1. Tarife). Dakle, tuženiku je valjalo priznati ukupno 250 bodova. Kako vrijednost boda iznosi 2,00 eura (Tbr. 54. Tarife), tuženiku je valjalo priznati ukupno 500,00 EUR-a, uvećano za 25% PDV-a (125,00 EUR-a), odnosno sveukupno 625,00 EUR-a.

55. Slijedom navedenog, odlučeno je pod točkom II. izreke.

56. Zahtjev tuženika odbijen je kao neosnovan za više zatraženi trošak postupka u iznosu od 250,00 EUR-a. Naime, tuženiku je za zastupanje na ročištu koje je održano 29. studenog 2024. priznato 50 bodova sukladno Tbr. 9.2. Tarife jer je to ročište odgođeno, dok tuženiku nije priznat trošak pristupa na ročište za objavu presude jer punomoćnik tuženika na to ročište nije pristupio.

57. Stoga, odlučeno je kao pod točkom III. izreke ove presude.

58. Rok za ispunjenje činidbe određen je sukladno članku 328. stavak 2. ZPP- a.

59. Tužitelj je tijekom postupka isticao kako je nakon pokretanja ovog postupka tužitelj podnio tužbu Upravnom sudu u Splitu radi poništenja rješenja Ministarstva turizma i sporta Klasa: UP/II-335-06/24-01/42, Urbroj: 529-06-03-02-01- /1-24-2, kojim je odbijena žalba tužitelja izjavljena protiv rješenja Splitsko- dalmatinske županije od 25. ožujka 2024. kojim su tužitelju ukinuti minimalno tehnički uvjeti za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u zakupljenom poslovnom prostoru. Upravni spor da se vodi pred Upravnim sudom u Splitu pod brojem Us-I-2758/24 pa tužitelj smatra kako odluka u pokrenutom upravnom sporu predstavlja prethodno pitanje za pravilno odlučivanje u ovom parničnom postupku.

60. U odnosu na te navode tužitelja, za navesti je kako se ne radi o prethodnom pitanju koje je važno za odlučivanje u ovoj pravnoj stvari. Odlučnu činjenicu za odlučivanje u ovoj pravnoj stvari predstavlja to jesu li nastupili uvjeti iz članka 5. Aneksa br. 1. Ugovora o zakupu, odnosno je li u međuvremenu došlo do promjene vlasnika predmetnog poslovnog prostora, a ne to jesu li tužitelju ukinuti minimalno tehnički uvjeti za obavljanje ugostiteljske djelatnosti u predmetnom poslovnom prostoru.

61. Stoga, uzimajući u obzir sve naprijed navedeno, odlučeno je kao u izreci ove presude.

U Splitu 11. ožujka 2025.

Sutkinja

Rajana Buljan

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude stranke mogu izjaviti žalbu u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka pisanog otpravka presude. Žalba se podnosi putem ovog suda, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske.

Dostaviti:

- tužitelju po punomoćniku Mladenu Oštri, odvjetnik u Splitu

- tuženiku po punomoćniku Srđanu Vrdoljaku, odvjetniku u Splitu