REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-1344/2024-7

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Branke Šabarić Zovko, predsjednice vijeća, Dubravke Zubović, sutkinje izvjestiteljice i Maje Bilandžić, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja ZAGREPČANKA-POSLOVNI OBJEKTI d.d., OIB 38911589285, [adresa], kojeg zastupaju punomoćnici, odvjetnici u Odvjetničkom društvu Matijević, Jakirčević i Malkoč d.o.o. u Zagrebu, Zavrtnica 28, protiv tuženika MAGURO d.o.o., OIB 75560023090, [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Davor Stanić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Stanić i Radelić j.t.d. u Zagrebu, Gradišćanska 34, radi isplate iznosa od 22.321,88 EUR, odlučujući o tuženikovoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj Povrv-271/2022 od 29. siječnja 2024., u sjednici vijeća održanoj 11. ožujka 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tuženikova žalba kao neosnovana i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj Povrv-271/2022 od 29. siječnja 2024.

II. Odbija se tužiteljev zahtjev za naknadu troška sastava odgovora na žalbu u iznosu od 759,84 EUR.

Obrazloženje

1. Presudom Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj Povrv-271/2022 od 29. siječnja 2024. održan je na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Darje Bošnjak iz Zagreba, Ivana Lučića 2a, poslovni broj UPP/OS-Ovrv-89/2021 (sudski predmet poslovni broj Ovrv-16279/2021) od 24. prosinca 2021. u dijelu kojim je naloženo tuženiku u roku od 8 dana platiti tužitelju iznos od 22.321,88 EUR sa zateznim kamatama koje teku na pojedinačne iznose kako je pobliže navedeno u izreci te mu naknaditi troškove ovršnog postupka u iznosu od 644,01 EUR sa zateznim kamatama od 24. prosinca 2021. do isplate, sve po stopi koja se određuje za ostale odnose (točka I. izreke). Naloženo je tuženiku u roku od 15 dana naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 2.394,67 EUR sa zateznim kamatama od 29. siječnja 2024. do isplate po stopi koja se određuje za ostale odnose, dok je odbijen tužiteljev zahtjev za naknadu parničnog troška u iznosu od 1.250,00 EUR kao neosnovan (točka II. izreke).

2. U obrazloženju presude prvostupanjski sud u bitnome navodi da je Ugovorom o upravljanju i održavanju poslovnog tornja Zagrepčanka, koji je sklopljen na temelju Međuvlasničkog ugovora, tužitelju povjereno održavanje i upravljanje predmetnom zgradom, što uključuje troškove redovnog održavanja (grijanje, hlađenje, voda, električna energija, čistoća i naknada upravitelju), kao i upravljanje zajedničkom pričuvom. Stoga zaključuje da je tužitelj na temelju odredbe članka 93. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12 i 152/14; dalje: ZVDSP) i odredbe članka 378. stavka 5. ZVDSP-a aktivno legitimiran u predmetnom postupku. Na temelju zemljišnoknjižnih izvadaka za posebne dijelove predmetne zgrade u vlasništvu tuženika prvostupanjski sud je primjenom odredbe članka 230. stavka 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23; dalje: ZPP) utvrdio njihove površine, koje odgovaraju površinama iskazanima u kupoprodajnim ugovorima na temelju kojih je tuženik stekao njihovo pravo vlasništva. U skladu s takvim površinama izvršen je obračun visine zajedničke pričuve i troškova održavanja. Nadalje, sud je na temelju očitovanja Ministarstva financija utvrdio da je tuženik koristio pravo na odbitak pretporeza za račune broj 230050/21-POSL1-1, 230108/21-POSL1-1, 230167/21-POSL1-1 i 230227/21-POSL1-1 te zaključio da je tuženik time priznao postojanje predmetnog duga prema tužitelju. U odnosu na račune broj 230289/21-POSL1-1 i 230349/21-POSL1-1 sud je u skladu s odredbom članka 221.b stavka 4. ZPP-a u vezi s odredbom članka 221.b stavka 1. ZPP-a utvrdio postojanje predmetnih tražbina.

3. Protiv prvostupanjske presude tuženik je podnio žalbu. U žalbi tvrdi da tužitelj tijekom postupka nije dokazao svoju aktivnu legitimaciju. Ističe da uz odluku skupštine suvlasnika od 18. prosinca 1997., kojom je tužitelj izabran za privremenog upravitelja zgrade, nije dostavljen popis suvlasnika niti njihovi potpisi iz kojih bi se moglo utvrditi koji su suvlasnici glasovali za tu odluku i koliko iznose njihovi suvlasnički udjeli. Nadalje, navodi da je stvarna površina tuženikovih poslovnih prostora manja od površine koja je upisana u zemljišnim knjigama, slijedom čega osporava obračune energetskih troškova i zajedničke pričuve po utuženim računima. Ističe da je iz ugovora o kupoprodaji na temelju kojih su njegovi pravni prednici stekli pravo vlasništva nad pojedinim posebnim dijelovima razvidno da je njihova površina različita od one koja je upisana u zemljišnim knjigama, a da površinu nije bilo moguće promijeniti u okviru pojedinačnog ispravnog postupka. U odnosu na posebne dijelove nekretnine E-512 i E-513 ukazuje kako je iz ugovora o kupoprodaji na temelju kojeg je stekao pravo vlasništva razvidno da se radi o dva odvojena poslovna prostora. Osporava valjanost odluke skupštine suvlasnika od 19. prosinca 2019. i 11. veljače 2021. kao i program rada poslovnog tornja za 2020. i 2021. godinu kojim je određena visina doprinosa za zajedničku pričuvu i energetskih troškova budući da se ne može utvrditi jesu li za te odluke i programe glasovali suvlasnici potrebnom natpolovičnom većinom suvlasničkih udjela. Smatra da se valjanost jedino može utvrditi popisom suvlasnika, punomoćima zastupnika suvlasnika i njihovim potpisima, što nije dostavljeno u spis. Nadalje, smatra da se zakonska presumpcija iz odredbe članka 221.b stavka 4. ZPP-a ne može primijeniti u odnosu na račun broj 230289/21-POSL1-1 od 3. svibnja 2021. i račun broj 230349/21-POSL1-1 od 1. lipnja 2021. budući da tuženik nije u mogućnosti dostaviti isprave kako bi dokazao negativnu činjenicu. Ukazuje da iz dopisa Ministarstva financija proizlazi da je tuženik koristio pravo na pretporez u odnosu na račune broj 230050/21-POSL1-1, 230108/21-POSL1-1, 230167/21-POSL1-1 i 230227/21-POSL1-1, dok nije koristio to pravo u odnosu na preostale utužene račune, čime je u cijelosti oborena presumpcija da postoji tražbina u odnosu na potonje. Zaključno, vjeruje da je presuda zahvaćena bitnom povredom odredbe članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP-a. Zahtijeva trošak sastava žalbe protiv presude u iznosu od 625,00 EUR (uključujući PDV od 25%) uvećano za sudsku pristojbu za žalbu protiv presude u iznosu od 269,67 EUR, što sveukupno iznosi 894,67 EUR.

4. Tužitelj je odgovorio na tuženikovu žalbu, koju smatra u cijelosti neosnovanom. Zahtijeva trošak sastava odgovora na žalbu u iznosu od 625,00 EUR (uključujući PDV od 25%) uvećano za sudsku pristojbu za žalbu protiv presude u iznosu od 134,84 EUR, što sveukupno iznosi 759,84 EUR.

5. Tuženikova žalba je neosnovana.

6. Pobijana presuda je ispitana na temelju odredbe članka 365. ZPP-a u granicama razloga određenih u žalbi, pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a i na pravilnu primjenu materijalnog prava. Ovaj sud je utvrdio da je pobijana presuda pravilna i na zakonu osnovana.

7. Predmet spora je tužiteljev zahtjev s osnova isplate iznosa od 22.321,88 EUR na ime doprinosa za zajedničku pričuvu i troškova električne energije, toplinske energije, vodoopskrbe i odvodnje i odvoza komunalnog otpada, koji tužitelj potražuje kao upravitelj zgrade u [adresa], na adresi [adresa] (Poslovni toranj Zagrepčanka) od tuženika kao suvlasnika predmetne zgrade, odnosno vlasnika posebnih dijelova zgrade i to poslovnog prostora površine 281,82 m2 (E-512), poslovnog prostora površine 105,85 m2 (E-513), poslovnog prostora površine 190,60 m2 (E514), skladišta površine 29,04 m2 (E-266), garažnog mjesta površine 11,65 m2 (E134) i garažnog mjesta površine 11,65 m2 (E-135), upisanih u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], za razdoblje od siječnja 2021. do lipnja 2021. godine.

8. Neosnovani su tuženikovi žalbeni navodi da tužitelj nije aktivno legitimiran u predmetnom postupku. U skladu s odredbom članka 375. stavka 1. ZVDSP-a uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor). Prema odredbi članka 375. stavaka 2. i 3. ZVDSP-a odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, a njegove odredbe imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora.

9. Suvlasnici predmetne zgrade, čiji suvlasnički dijelovi čine 50,683% svih posebnih dijelova nekretnine potpisali su Međuvlasnički ugovor (list 469. do 496. spisa). Popis suvlasnika koji su potpisali predmetni Međuvlasnički ugovor, njihovi potpisi i veličina njihovih suvlasničkih udjela razvidna je iz privitka broj 2 Međuvlasničkog ugovora i popisa suvlasnika od 18. prosinca 1997. s njihovim potpisima (list 484. do 494. spisa). Prema odredbi članka 4. stavka 2. tog Međuvlasničkog ugovora suvlasnici poslovnog tornja natpolovičnim brojem glasova suvlasničkih udjela donose, između ostalog, odluku o imenovanju upravitelja poslovnog tornja, dok je naznačeno da je privremena odluka o imenovanju upravitelja u privitku ovog ugovora (list 495. spisa). Tom odlukom kao upravitelj imenovan je upravo tužitelj. Osnovano tuženik ukazuje da u spisu ne postoji popis suvlasnika koji su glasali za predmetnu odluku o odabiru upravitelja. Međutim, imenovanje upravitelja je posao redovite uprave u smislu odredbe članka 86. stavka 5. ZVDSP-a za poduzimanje kojeg je potrebna većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine većinu svih suvlasničkih dijelova (članak 40. stavci 1. i 2. ZVDSTP-a). Prema ocjeni ovog suda, budući da je predmetna odluka sastavni dio Međuvlasničkog ugovora, a koji je sklopljen od strane potrebne većine suvlasnika, predmetna odluka prihvaćena je samim potpisom Međuvlasničkog ugovora.

10. S druge strane, naknadnom odlukom skupštine suvlasnika od 6. travnja 1998. (list 497. spisa) za upravitelja predmetne zgrade također je određen tužitelj, a poslovi upravljanja nekretninom, koji su povjereni tužitelju kao upravitelju, uređeni su Ugovorom o upravljanju i održavanju poslovnog tornja „ZAGREPČANKA“ (list 498. do 504. spisa).

11. Prema odredbi članka 93. stavka 1. ZVDSP-a upravitelj upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika i to umjesto njih, pri čemu u odnosu prema trećima ne djeluju ograničenja koja bi mu bila postavljena pravnim poslom. U skladu s odredbom članka 93. stavka 2. ZVDSP-a u upravljanju nekretninom upravitelj je ovlašten voditi u ime svih suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti, što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike za vođenje tih postupaka. Sukladno odredbi članka 378. ZVDSP-a suvlasnici nekretnine su dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju (stavak 1.). Upravitelj može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova (stavak 2.). Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom (stavak 3.), raspolaže sredstvima zajedničke pričuve (stavak 4.) te zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima ako ugovorom o upravljanju nije drukčije određeno (stavak 5.). Ovlaštenja i obveze tužitelja kao upravitelja osim citiranim zakonskim odredbama određene su i odredbama predmetnog ugovora o upravljanju i održavanju poslovnog tornja „ZAGREPČANKA“.

12. Slijedom svega navedenog, pravilno je prvostupanjski sud utvrdio da je tužitelj kao upravitelj predmetne zgrade aktivno legitimiran u predmetnom postupku.

13. Nadalje, pravilno je prvostupanjski sud utvrdio da je relevantna površina posebnih dijelova u vlasništvu tuženika ona koja je upisana u zemljišnim knjigama i utvrđena Diobenim elaboratom iz 1997. godine. Naime, člankom 3. Međuvlasničkog ugovora određeno je da se suvlasnički udjeli u poslovnom tornju utvrđuju privitkom II. tog ugovora, odnosno u tabelama iz Diobenog elaborata iz 1997. godine, sačinjenog od strane „Tehnoinženjering“, Zagreb (list 484. do 489. spisa). Suvlasnici su predmetnim Međuvlasničkim ugovorom ključ raspodjele troškova upravljanja i održavanja poslovnog tornja vezali upravo za površine koje su navedene u Diobenom elaboratu iz 1997. godine. Površine prostora tuženika, koje su navedene u Diobenom elaboratu iz 1997. godine odgovaraju površinama tih prostora upisanih u zemljišnim knjigama. Također, iste površine navedene su i u ugovorima o kupoprodaji na temelju kojih je tuženik stekao pravo vlasništva nad tim prostorima. Suvlasnici od potpisa Međuvlasničkog ugovora nisu mijenjali ugovoreni ključ raspodjele troškova. Eventualne naknadne izmjene neto površine nastale građevinskim preinakama ne mijenjaju automatizmom odredbe Međuvlasničkog ugovora niti utječu na obvezu tuženika snositi troškove prema ugovorenom ključu. Žalbenim navodima tuženik nije doveo u pitanje utvrđene površine predmetnih posebnih dijelova. Osim toga, žalbene navode koji se odnose na zemljišnoknjižni pojedinačni ispravni postupak, tuženik nije iznio do zaključenja prethodnog postupka u smislu odredbe članka 299. ZPP-a, slijedom čega te nove činjenice tuženik nije u mogućnosti iznositi niti u žalbi (članak 352. stavak 1. ZPP-a) pa ih sud nije niti razmatrao.

14. Tuženik osporava valjanost odluka sa skupštine suvlasnika od 19. prosinca 2019., kojom je usvojen Program rada Poslovnog tornja za 2020. godinu, kao i valjanost odluka sa skupštine suvlasnika od 11. veljače 2021. kojom je usvojen Program rada Poslovnog tornja za 2021. godinu budući da se ne može utvrditi jesu li za te odluke glasovali suvlasnici potrebnom natpolovičnom većinom suvlasničkih udjela. Suprotno žalbenim navodima tuženika, ovaj sud je utvrdio da je tužitelj u spis dostavio popis nazočnih suvlasnika poslovnog tornja „Zagrepčanka“, koji su bili prisutni skupštini suvlasnika održanoj 19. prosinca 2019. (list 1270. do 1271. spisa) i koji su svojim potpisom usvojili Program rada Poslovnog tornja za 2020. godinu i druge odluke donijete na toj skupštini. Predmetni popis prisutnih predstavnika suvlasnika odgovara utvrđenjima iz zapisnika sa skupštine o sudjelovanju suvlasnika u toj skupštini. Također, tužitelj je u spis dostavio i punomoći za osobe koje su opunomoćene da predstavljaju svakog pojedinog suvlasnika na toj skupštini (list 1332., 1333., 1336., 1339. do 1342. spisa), a koji su glasali u korist prijedloga usvojenog programa rada za 2020. godinu. Oni su i potpisnici predmetnog popisa suvlasnika nazočnih na skupštini 19. prosinca 2019., a čiji suvlasnički dijelovi čine natpolovičnu većinu svih suvlasničkih dijelova. Stoga, ovaj sud ocjenjuje valjanim odluke donijete na skupštini suvlasnika od 19. prosinca 2019., a time i usvojeni Program rada Poslovnog tornja za 2020. godinu.

15. Osnovano tuženik ukazuje da u spis nije dostavljen popisni list suvlasnika iz kojeg bi proizlazilo jesu li predstavnici suvlasnika koji su navedeni u zapisniku sa skupštine održane 11. veljače 2021. bili prisutni na toj skupštini i jesu li suglasni s navodima sadržanim u zapisniku, odnosno donesenim odlukama na toj skupštini. Time se ne može sa sigurnošću utvrditi je li valjana odluka suvlasnika s te skupštine kojom je usvojen Program rada Poslovnog tornja za 2021. godinu. Međutim, uvidom u Program rada za 2020. godinu (list 1288. do 1295. spisa) i Program rada za 2021. godinu (list 1296. do 1304. spisa) ovaj sud je utvrdio da je cijena energetskih troškova za 2021. u odnosu na 2020. godinu ostala nepromijenjena, dok je doprinos za zajedničku pričuvu u odnosu na 2020. godinu Programom rada za 2021. godinu čak umanjen. Naime, Programom rada za 2020. godinu, koji je ovaj sud utvrdio valjanim, doprinos za zajedničku pričuvu utvrđen je u iznosu od 32,11 kn/m2, odnosno 4,26 EUR/m2, dok je Programom rada za 2021. godinu doprinos za zajedničku pričuvu utvrđen u iznosu od 29,63 kn/m2, odnosno 3,93 EUR/m2, što je čak i povoljnije za tuženika. Slijedom navedenog, ovaj sud je stajališta da eventualna nevaljanost Programa rada za 2021. godinu ne utječe na pravilnost i zakonitost presude iz razloga što je taj program povoljniji za tuženika u odnosu na Program rada za 2020. godinu, koji je ovaj sud nedvojbeno ocijenio valjanim. Dakle, ukoliko bi Program rada za 2021. godinu bio nevaljan tada bi se i dalje primjenjivala jedinična cijena doprinosa zajedničkoj pričuvi utvrđena Programom rada za 2020. godinu, koja je veća.

16. S druge strane, obveza snositi troškove održavanja nekretnine i plaćati zajedničku pričuvu propisana je odredbama članaka 89. i 90. ZVDSP-a. Iz Dopisa Ministarstva financija Republike Hrvatske od 20. studenog 2023. (list 1367. do 1385. spisa) proizlazi da je tuženik po računima broj 230050/21-POSL1-1, 230108/21-POSL1-1, 230167/21-POSL1-1 i 230227/21-POSL1-1, na kojima su obračunati energetski troškovi, koristio pravo na odbitak pretporeza. Slijedom navedenog, na temelju članka 221.b stavka 1. ZPP-a ovaj sud utvrđuje da predmetne tražbine postoje, budući da tuženik nije dokazao suprotno. Za račune broj 230289/21-POSL1-1 i 230349-POSL1-1 tuženik nije koristio pravo na odbitak pretporeza pa osnovano tuženik ukazuje da se u odnosu na njih ne može primijeniti presumpcija propisana odredbom članka 221.b stavka 1. ZPP-a. Međutim, predmetnim računima tuženik nije prigovarao te su energetski troškovi na njima obračunati prema istom ključu raspodjele kao i na računima za koje je tuženik koristio pravo na odbitak pretporeza, a koji odgovaraju valjanim odlukama suvlasnika. Tuženik niti ne osporava da je koristio električnu i toplinsku energiju, vodu i komunalne usluge na koje se odnose energetski troškovi vezano za zajedničke i posebne dijelove.

17. U odnosu na preostale utužene račune na kojima je obračunat tuženikov doprinos za zajedničku pričuvu, ovaj sud ukazuje da se radi o zakonskoj obvezi. Pričuva je pravilno obračunata u skladu s dogovorenom jediničnom cijenom pričuve, utvrđenim površinama prostora u vlasništvu tuženika i sukladno odredbi članka 6. Međuvlasničkog ugovora te ju je tuženik dužan platiti.

18. Tuženik u žalbi pobija odluku o parničnom trošku, međutim uopće ne obrazlaže razloge zbog kojih osporava tu odluku. Ovaj sud nije utvrdio da u odnosu na predmetnu odluku postoje žalbeni razlozi na koje drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti.

19. Slijedom svega iznesenog, ovaj sud je stajališta da tuženik žalbenim navodima nije s uspjehom osporio pobijanu presudu, odnosno zaključak prvostupanjskog suda da je dužan platiti zakonom propisanu obvezu plaćanja zajedničke pričuve i energetske troškove. Stoga je na temelju odredbe članka 373.a stavka 1. točke 2. ZPP-a valjalo odlučiti kao u točki I. izreke ove drugostupanjske presude.

20. Na temelju odredbe članka 166. ZPP-a u vezi s odredbom članaka 154. i 155. ZPP-a odbijen je tužiteljev zahtjev za naknadu troška sastava odgovora na žalbu jer ta radnja nije bila potrebna za vođenje ove parnice te je odlučeno kao u točki II. izreke ove presude.

Zagreb, 11. ožujka 2025.

Predsjednica vijeća

Branka Šabarić Zovko