Zakon.hr

REPUBLIKA HRVATSKA

Trgovački sud u Zagrebu

Zagreb, Kennedyev trg 11

P-644/2024

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu mr. sc. Maji Josipović, u pravnoj stvari tužitelja K.P.I. PROJEKT d.o.o., Poreč, Eufrazijeva 11, OIB: 58092452498, kojeg zastupa punomoćnik Saša Žarkovac, OIB: [osobni identifikacijski broj], odvjetnik iz Rijeke, Pomerio 14, protiv tuženika KONZUM plus d.o.o. Zagreb, Marijana Čavića 1/a, OIB: 62226620908, kojeg zastupa punomoćnik AL, OIB: [osobni identifikacijski broj], odvjetnik u Odvjetničkom društvu Mraz, Šuti & partneri j.t.d. iz Zagreba, Jordanovac 15, radi raskida i isplate, nakon održane javne glavne rasprave zaključene dana 07. veljače 2025. godine u prisutnosti punomoćnika i zakonskog zastupnika tužitelja te punomoćnika tuženika, s danom objave 07. ožujka 2025. godine,

p r e s u d i o j e:

I/ Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 57.818,44 € u roku od 15 dana.

II/ Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 164.949,54 € u roku od 15 dana.

III/ Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 102.214,53 € u roku od 15 dana.

IV/ Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 17.525,14 € u roku od 15 dana.

V/ Odbija se tužbeni zahtjev kao neosnovan u dijelu koji glasi:

"Raskida se Predugovor o kupoprodaji nekretnina od 1. kolovoza 2019. godine, Dodatak br. I od 27. srpnja 202. godine, Dodatak br. II od 28. prosinca 2020., Dodatak br. III. od 28. prosinca 2021. zaključeni između MERCATOR-H d.o.o. Sesvete kao prodavatelja (pravnog prednika tuženika KONZUM plus d.o.o. Zagreb) i K.P.I. PROJEKT d.o.o. Poreč kao kupca za nekretninu koju čini k. č. br. [katastarska čestica] površine 19.703 m2 uknjiženu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] Plavnice-Hrgovljani."

VI/ Odbija se tužbeni zahtjev kao neosnovan u dijelu koji glasi:

"Raskida se Predugovor o kupoprodaji nekretnina od 1. kolovoza 2019. godine, Dodatak br. I od 27. srpnja 202. godine, Dodatak br. II od 28. prosinca 2020., Dodatak br. III. od 28. prosinca 2021. zaključeni između MERCATOR-H d.o.o. Sesvete kao prodavatelja (pravnog prednika tuženika KONZUM plus d.o.o. Zagreb) i K.P.I. PROJEKT d.o.o. Poreč kao kupca za nekretnine koju čine k. č. br. [katastarska čestica] površine 26.118 m2, k. č. br. [katastarska čestica] površine 658 m2 i k. č. br. [katastarska čestica] površine 205 m2, sve uknjižene u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]."

VII/ Odbija se tužbeni zahtjev kao neosnovan u dijelu koji glasi:

VIII/ Odbija se tužbeni zahtjev kao neosnovan u dijelu koji glasi:

"Raskida se Predugovor o kupoprodaji nekretnina od 1. kolovoza 2019. godine, Dodatak br. I od 27. srpnja 202. godine, Dodatak br. II od 28. prosinca 2020., Dodatak br. III. od 28. prosinca 2021. zaključeni između MERCATOR-H d.o.o. Sesvete kao prodavatelja (pravnog prednika tuženika KONZUM plus d.o.o. Zagreb) i K.P.I. PROJEKT d.o.o. Poreč kao kupca za nekretninu koju čine k. č. br. [katastarska čestica] površine 3.166 m2 upisna u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], k. č. br. [katastarska čestica] površine 2.125 m2 uknjižena u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i k. č. br. [katastarska čestica] površine 1735 m2 uknjižena u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]."

IX/ Odbija se tužbeni zahtjev kao neosnovan u dijelu koji glasi:

"Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju zakonske zatezne kamate na iznos od 57.818,44 € od 9. kolovoza 2019. pa do isplate, koje se do 31. prosinca 2022., određuju po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, za osam postotnih poena, a od 1. siječnja 2023. pa nadalje po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena."

X/ Odbija se tužbeni zahtjev kao neosnovan u dijelu koji glasi:

"Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju zakonske zatezne kamate na iznos od 164.949,54 € od 9. kolovoza 2019. pa do isplate, koje se do 31. prosinca 2022., određuju po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, za osam postotnih poena, a od 1. siječnja 2023. pa nadalje po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena."

XI/ Odbija se tužbeni zahtjev kao neosnovan u dijelu koji glasi:

"Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju zakonske zatezne kamate na iznos od 102.214,53 € od 9. kolovoza 2019. pa do isplate, koje se do 31. prosinca 2022., određuju po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, za osam postotnih poena, a od 1. siječnja 2023. pa nadalje po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena."

XII/ Odbija se tužbeni zahtjev kao neosnovan u dijelu koji glasi:

"Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju zakonske zatezne kamate na iznos od 17.525,14 € od 9. kolovoza 2019. pa do isplate, koje se do 31. prosinca 2022., određuju po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima, izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu, za osam postotnih poena, a od 1. siječnja 2023. pa nadalje po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena."

XIII/ Svaka strana snosi svoj trošak.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi u kratkom navodi kako su 1. kolovoza 2019. tužitelj i pravni prednik tuženika MERCATOR-H d.o.o. Sesvete, OIB 10045107278 zaključili 4 zasebna Predugovora o kupoprodaji nekretnina na lokacijama u Bjelovaru, Sesvetama, Novoj Gorici i Kutini. Predugovorima je ugovoreno plaćanje depozita u visini od 5 % neto ugovorene cijene te je tužitelj 8. kolovoza 2019. uplatio iste u ukupnom iznosu od 2.581.544,07 kn= 345.294,87 €, odnosno za Bjelovar iznos od 456.633,33 kn = 57.818,44 €, za Sesvete iznos od 1.242.812,31 kn = 164.949,54 €, za Veliku Goricu iznos od 771.055,30 kn = 102.214,53 €, za Kutinu iznos od 132.043,13 kn = 17.525,14 €. Nakon zaključenja Predugovora zbog pandemije COVID 19 i postupaka vezanih za ishođenje akata za građenje, stranke su zaključile Dodatkom br. 1 (svim) predugovorima kojim su produljeni rokovi za zaključenja glavnih ugovora do 31.12.2020. godine. Dodatkom br. 2 (svim) predugovorima ponovno su produljeni rokovi za zaključenja glavnih ugovora do 31.12.2021. godine, a Dodatkom br. 3 (svim) predugovorima produljeni su rokovi za zaključenja glavnih ugovora do 31.12.2022. godine. Tuženik je 4. travnja 2023. iznio svoje stav oko realizacije ugovornog odnosa i dao nove rokove za zaključenje ugovora, i to za lokaciju u Bjelovaru do 1. kolovoza 2023., a za ostale lokacije (Sesvete, Velika Gorica i Kutina) do 1. listopada 2023. godine. Dana 17. travnja 2023. tužitelj ponovno pozivao tuženika da se očituje na koji način će se brisati tereti koji su naknadno upisani u zemljišnu knjigu, a koji su bili prepreka realizaciji ugovora, a već tada je bilo izvjesno da su predmetni tereti prepreka zbog koje tuženik nije mogao pristupiti ispunjenju svoje ugovorne obveze, pa je sukladno tome tužitelj predložio tuženiku i mogućnost sporazumnog raskida predugovora, na što se tuženik nije očitovao. Dana 3. srpnja 2023. tuženiku je obavijestio tuženika da je osigurao financijska sredstva za realizaciju ugovorenih kupoprodaja i zatražio dostavu tekst ugovora koji je trebao biti zaključen za lokaciju u Bjelovaru, uz obavijest da će u kratkom roku biti spreman i za realizaciju ugovora za ostale lokacije. Tuženik je na taj upit odgovorio svojim dopisom od 14. srpnja 2023. u kojem navodi da nisu ispunjeni uvjeti za zaključenje glavnog ugovora tj. da nije ishođen akt o građenju. Tužitelj napominje kako taj uvjet nije bio postavljen od strane prodavatelja već od strane kupca (tužitelja) i njegova je dispozicija da li će na tom uvjetu ustrajati, osobito ako s druge strane postoji rok u kojem mora ispuniti svoju obvezu za isplatu ugovorene cijene, tako da tuženik nije imao nikakav osnov za odbijanje zaključenja ugovora i ispunjenje obveze tužitelja. Tužitelj je tuženika ponovno 24. srpnja 2023. pozvao da dostavi tekst ugovora koji se trebao zaključiti. Kako iz cjelokupnog ponašanja tuženika postalo izvjesno da tuženik nema namjeru pristupiti zaključenju kupoprodajnog ugovora, tužitelj je svojim dopisom od 31. srpnja 2023. raskinuo Predugovor zaključen za lokaciju u Bjelovaru i zatražio od tuženika povrat plaćenog depozita. Istim dopisom tužitelj je od tuženika zatražio i očitovanje o tome da li će pristupiti zaključenju ugovora i za ostale lokacije za koje je rok za zaključenje ugovora bio 1. listopada 2023. godine. Kako tužitelj niti na taj dopis od tuženika nije dobio nikakav odgovor, svojim dopisom od 8. kolovoza 2023. raskinuo je i Predugovore za lokacije u Sesvetama, velikoj Gorici i Kutini i zatražio povrat uplaćenih depozita jer je iz ponašanja tuženika bilo očito da nema namjeru zaključiti ugovore i za te lokacije. Nakon raskida Predugovora od strane tužitelja, tuženika je iznio prijedlog da se pokuša pronaći način da se obnovi ugovori odnos te je obećano da će se u kratkom roku tužitelju dostaviti prijedlog na koji način bi se ugovorni odnos obnovio. Međutim niti 15 dana nakon tog sastanka tuženik nije tužitelju dostavio nikakav prijedlog pa je tužitelj u svom dopisu od 25. rujna 2023. potvrdio da ustraje kod raskida zaključenih Predugovora i traži povrat uplaćenih depozita. Tuženik je u svom dopisu od 12. listopada 2023. izrazio spremnost da roku od nekoliko tjedana pronađe i predloži način na koji bi se nastavila suradnja na realizaciji ugovorenih kupoprodaja, međutim niti nakon toga nije bilo nikakvih konkretnih prijedloga, a tužitelj je u svom dopisu od 27. listopada 2023. obavijestio tuženika da obnova ugovornog odnosa nije moguća jer tuženik nije u periodu od nekoliko mjeseci ponudio nikakva konkretna rješenja. Sukladno izloženim činjenicama tuženik je odbio ispuniti svoju ugovornu obvezu i pristupiti zaključenju kupoprodajnog ugovora za lokaciju u Bjelovaru, a po pozivu tužitelja za očitovanjem da li će pristupiti zaključenju za ostale lokacije u Sesvetama, Velikoj Gorici i Kutini tuženik se uopće nije očitovao, ali je iz njegova postupanja kao i prepiske bilo izvjesno da nema namjeru to učiniti, temeljem čega tužitelj kao vjerovnik ima pravo raskinuti ugovor i prije dospijeća obveze po ugovoru ako je izvjesno da druga ugovorna strana neće ispuniti svoju obvezu. Nadalje, napominje da tužitelj ima pravo na raskid zaključenih predugovora i temeljem odredbe čl. 369. Zakona o obveznim odnosima, jer su nakon zaključenja predugovora na strani tuženika su nastale okolnosti koje nisu postojale u vrijeme zaključenja predugovora, a koje da su postojale u tom trenutku, predmetni predugovori ne bi nikada bili zaključeni. Izmijenjene okolnosti sastoje se u tome da su na svim nekretninama upisana založna prava. Predmetne okolnosti koje su nastale nakon sklapanja predugovora nisu se mogle predvidjeti u vrijeme sklapanja predugovora, a nakon što su navedene okolnosti nastupile tuženik o istima uopće nije obavijestio tužitelja, a kada mu je tužitelj postavio upit o načinu rješavanja upisanih založnih prava, tj. za pribavu očitovanja založnih vjerovnika o uvjetima pod kojima će dopustiti brisanje založnih prava ili eventualno deponirati brisovna očitovanja do isplate ili ispunjenja nekog uvjeta, tuženik nije dao nikakav konkretan i pisani odgovor izuzev usmenih obećanja "da to nije problem i da se može riješiti." Predmetne okolnosti nastupile su prije isteka roka određenog za ispunjenje obveza tužitelja, a na opetovane upite tužitelja na koji način će se otkloniti prepreka koju su upisana založna prava predstavljala za ispunjenje ugovornih obveza sukladno zaključenim predugovorima i dodatcima, tuženik nije dao nikakav odgovor. Smatra da je tužitelj zakonito i osnovano raskinuo predugovore zaključene s tuženikom i za to ima dva zakonska osnova od kojih je jedan odbijanje tuženika za ispunjenje njegove ugovorne obveze, a drugi je nastup promijenjenih okolnosti koje su nastale nakon zaključenja predugovora i koje su ispunjenje ugovora učinile nemogućim, a da su postojale u trenutku zaključenja predugovora predmetni pravni posao ne bi niti bio zaključen. Sukladno tome, tužitelj ima pravo potraživati od tuženika povrat uplaćenih depozita zajedno s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom obračunatom od dana uplate.

2. Tuženik je u odgovoru na tužbu osporio u cijelosti tužbu kao i osnov i visinu tužbenog zahtjeva. Naveo je kako uplaćeni iznos depozita od 2.581.544,07 kn iznosi 342.629,779 €, a ne 345.294,87 € kako to navodi tužitelj. Ne spori kao su Dodacima br. 1, 2 i 3 svih predugovora u svezi sve 4 lokacije produljivani rokovi za zaključenje glavnih ugovora o kupoprodaji te kako je Dodatkom 3 svih predugovora produljen rok za sklapanje glavnih ugovora o kupoprodaji do 31.12.2022. godine uz sve ostale uvjete ugovorene u navedenim Dodatku 3 svih predugovorima. Tuženik ne spori kako je između tužitelja i tuženika postojala komunikacija, ali ne prije nego što je istekao rok koji je Dodatkom 3 svih predugovora predviđen za sklapanje glavnih ugovora o kupoprodaji za sve lokacije (31.12.2022. godine). Ističe da iz dopisa tužitelja od 07. prosinca 2022. godine razvidno je kako tužitelj obavještava pravnog prednika tuženika da na strani tužitelja postoji čitav niz zapreka za sklapanje glavnih ugovora o kupoprodaji, što nedvojbeno implicira kako je krivnja za neispunjenje obveza preuzetih predmetnim predugovorima na tužitelju. Tuženik je nakon preuzimanja svog pravnog prednika sagledao čitavu situaciju te je nakon niza dopisa koje mu je uputio tužitelj, odlučio tužitelju izaći u susret te je dopisom od 04. travnja 2023. godine, u smislu odredbe čl. 362.st.2. Zakona o obveznim odnosima unatoč tome što je dana 31.12.2022. godine istekao rok za sklapanje glavnih ugovora o kupoprodaji za sve 4 lokacije, dodijelio tužitelju dodatni rok do 01.08.2023. godine za sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji za lokaciju Bjelovar, odnosno rok do 01.10.2023. godine za lokacije Velika Gorica, Bjelovar i Sesvete. Tuženik je sa svoje strane nastojao realizirati svrhu sklapanja predmetnih predugovora, no sa druge strane, očito je da je ta čitava prepiska služila tužitelju samo kako bi odugovlačio s ispunjenjem svojih preuzetih obveza obzirom nije imao osigurana novčana sredstva za kupovinu nekretnina na predmetnim lokacijama. Vezano za korespondenciju između parničnih stranaka, posebno se ističe kako tužitelj tek u svom dopisu od 17.04.2023. godine upućenom tuženiku po prvi puta spominje založna prava koja su upisana na nekretninama koje su bile predmet kupoprodaje, odnosno navodi kako su isti prepreka realizaciji ugovora, unatoč tome što su navedena založna prava bila upisana na nekretninama još tijekom 2021. godine, dakle prije sklapanja Dodataka 3 svih Predugovora, a što je tužitelju bilo poznato, odnosno nije mu moglo ostati nepoznato obzirom su zemljišne knjige javne knjige, a zaposlenici tuženika koji su sudjelovali u samom procesu kupoprodaje su direktora tužitelja i usmeno obavijestili da će prilikom sklapanja glavnih ugovora založni vjerovnici izdati potrebna pisma namjere u svezi brisanja predmetnih založnih prava, a što je uobičajena praksa prilikom kupoprodaje nekretnina koje su opterećene založnim pravima. Nakon prethodno navedenog dopisa, tužitelj je u svom dopisu od 24. srpnja 2023. godine obavijestio tuženika kako je: „pripremio cjelokupnu projektnu dokumentaciju koju samo treba predati za ishođenje dozvole“ i „kako nema namjeru raskinuti predugovora već traži njegovo zaključenje“. Upravo tim navodima tužitelj je pisanim putem potvrdio kako je svjesno postupio protivno svojoj obvezi preuzetoj odredbom Članku 3. st. 3. svih predugovora o kupoprodaji. Dakle, tužitelj do toga dana nije pokrenuo postupak ishođenja građevinske dozvole ni za jednu od 4 (četiri) lokacije, unatoč tome što je od dana sklapanja predugovora proteklo gotovo 4 (četiri) pune godine te su rokovi za sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji produljivani čak u 3 (tri) navrata dodacima predugovoru, a 4. (četvrti) puta je taj rok produljen na način da je tuženik tužitelju dodijelio naknadni rok za ispunjenje obveze. Unatoč navedenom, tužitelj u 4 (četiri) godine nije čak ni formalno pokrenuo postupak za ishođenje građevinske dozvole, a kamoli da bi građevinska dozvola za bilo koju lokaciju postala pravomoćna. Tuženik nije odbio ispunjenje svojih obveza preuzetih predugovorima, već tužitelj nije ispunio uvjete na koje se obvezao predugovorima. Uslijed takvog svog postupanja, tužitelj, svjestan činjenice da dana 01.08.2023. godine ističe naknadni rok za ispunjenje obveze dopisom od 31.07.2023. godine jednostrano raskida Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 01.08.2019. godine vezano za lokaciju Bjelovar; dopisom od 08. kolovoza 2023. godine jednostrano raskida Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 01.08.2019. godine vezano za lokacije Sesvete, Velika Gorica i Kutina. Tužitelj svoj raskid predmetnih ugovora pravda na način da je tužitelj odbio ispuniti svoju ugovornu obvezu i pristupiti sklapanju glavnih ugovora te da do sklapanja glavnog ugovora nije došlo zbog promijenjenih okolnosti pravdajući to time da su na strani tuženika, nakon sklapanja predmetnih predugovora o kupoprodaji, nastale takve okolnosti koje nisu postojale u vrijeme sklapanja predugovora o kupoprodaji i za koje tužitelj nije znao, a koje okolnosti da su postojale u vrijeme sklapanja predugovora u kupoprodaji, predmetni predugovori nikada ne bi bili ni zaključeni. Takvo postupanje tužitelja je protivno odredbama čitavog niza odredbi Zakona o obveznim odnosima. Kao prvo, jednostrani raskid ugovora ne djeluje prema drugoj ugovornoj strani od trenutka kada je isti izjavljen, već od trenutka kada ista primi navedenu pisanu izjavu o raskidu u istoj formi u kojoj je sklopljen i sam Predugovor koji se raskida i to na adresu sjedišta tuženika. Tuženik dopis od 31.07.2023. godine nije primio na adresu svoga sjedišta prije 01.08.2023. godine, odnosno nije ga uopće primio u pisanoj formi, što znači da je Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 01.08.2019. godine za lokaciju Bjelovar nije raskinut jednostranom izjavom tuženika dana 31.07.2023. godine, već je raskinut dana 01.08.2023. godine kao posljedica isteka naknadnog roka za ispunjenje obveza preuzetih predugovorom, a koji rok je tuženik ostavio tuženiku dopisom od 04.04.2023. godine. Kao drugo, tuženik je navedenu izjavu o raskidu predugovora o kupoprodaji nekretnine poslao GL, zaposleniku tuženika (na e-mail adresu: GL.[adresa elektroničke pošte]), putem e-maila, i to s e- mail adrese [adresa elektroničke pošte] dana 31.07.2023. godine u 22:51 sati (izvan njegovog radnog vremena), a koja e-mail adresa nije u sudskom registru označena kao službena adresa tužitelja. Ta „izjava o raskidu predugovora“ od strane tužitelja nije dostavljena na službenu registriranu e-mail adresu tuženika ([adresa elektroničke pošte]), kao što nije dostavljena ni preporučenom poštanskom pošiljkom. Slijedom svega iznesenog, razvidno je da raskid predugovora od 31.07.2023. godine na koji se poziva tužitelj nije valjano izjavljen, jednako kako ni raskid izjavljen 08.08.2023. godine koji je također dostavljen putem e-maila na prethodno opisani način. Kao treće, u konkretnom slučaju tužitelj se ne može pozvati na promijenjene okolnosti jer nikada nije pozvao tuženika na pravičnu izmjenu odredbi predugovora u skladu s odredbom članka 369. ZOO-a. Kao četvrto, zbog promijenjenih okolnosti ugovor se može raskinuti samo konstitutivnom odlukom suda, a ne jednostranom izjavom jedne ugovorne strane (u ovom slučaju tužitelja). Tuženik posebno ističe kako ima pravo zadržati iznos depozita koji je primio od tužitelja temeljem predmetnih predugovora o kupoprodaji obzirom se tužitelj, u skladu s odredbama Članka 5. st. 4. Dodatka 3 svih predugovora, odrekao prava od tuženika potraživati bilo kakav iznos s osnova depozita (kao i naknade štete, kamata na iznos depozita i bilo kojeg drugog osnova). Stoga je tužiteljev zahtjev za povratom depozita neosnovan obzirom se isti odrekao tog prava iz razloga što glavni ugovor o kupoprodaji nekretnina nije sklopljen do 31.12.2022. godine. Dodatno se ističe i kako je neosnovan zahtjev za isplatom zakonskim zateznim kamatama jer se svim Predugovorima, kao i svim Dodacima odrekao prava potraživati bilo kakve iznose s osnova zakonskih zateznih kamata na uplaćeni iznos depozita po bilo kojoj osnovi.

3. U daljnjem tijeku postupka tužitelj je naveo kako potražuje iznos od 342.629,78 € te je osporio je da je ugovor raskinut 1. kolovoza 2023. godine tj. istekom naknadnog roka koji je tuženik dao, jer da predugovori, kao ni dodatci ne sadrže odredbu o roku kao bitnom sastojku ugovora. Tuženik je predložio da se sklopi IV. Dodatak (za lokaciju Bjelovar) kojim bi se rok ugovorio kao bitan sastojak ugovora, međutim taj dodatak nije zaključen, ali u istom dopisu tuženik daje tužitelju dodatni rok i to za lokaciju u Bjelovaru do 1. kolovoza 2023., a za ostale lokacije (Velika Gorica, Sesvete, Kutina) do 1. listopada 2023. godine. U odnosu na uvjet ishođenja akata o građenju, napominje kako je to bio uvjet postavljen s njegove strane pa je pravo tužitelja da od takvog uvjeta i odustane ukoliko je spreman ispuniti svoju obvezu naspram tuženika i isplatiti ugovorenu cijenu neovisno o tome da li je taj uvjet ispunjen. Nadalje, napomenuo je kako tijekom cijele realizacije predmetnog projekta sva komunikacija između ugovornih strana odvijala se ponajviše putem dopisa upućenih elektroničkom poštom, a tužitelj je i svaki dopis koji je slao na taj načinu uputio i preporučenom pošiljkom. Takva se komunikacija odvijala između ovlaštene osobe tužitelja VL i gosp. DL koji je od strane tuženika bio zadužen za predmetni projekt nakon što je tuženik postao pravni sljednik MERCATOR-H d.o.o. pa je osporio da je nepravovremeno izjavljen jednostrani raskid od strane tužitelja jer ga je on imao pravo izjaviti čak i nakon 1. kolovoza 2023. godine. Ukoliko sud ne prihvati stav da je tužitelj imao pravo raskinuti zaključene predugovore i dodatke jednostranom izjavom, tužitelju pripada pravo da se raskid zaključenih predugovora i dodatka utvrdi sudskim putem temeljem čl. 369. Zakona o obveznim odnosima radi promijenjenih okolnosti zbog naknadno upisanih hipoteka. tužitelj je istim podneskom preinačio svoj tuženi zahtjev na način da se predugovori raskidaju i da potražuje isplatu depozita.

4. U daljnjem tijeku postupka tuženik se protivio preinaci tužbenog zahtjeva te je naveo kako tijekom čitavog trajanja ugovornog odnosa, tužitelj nikada nije pozvao tuženika na pravičnu izmjenu odredbi sklopljenih predugovora o kupoprodaji zbog promijenjenih okolnosti u skladu s odredbom čl. 369. ZOO-a. Tuženik je tužitelju dodijelio dodatni rok za ispunjenje uvjeta preuzetih predugovorima, i to za lokaciju Bjelovar do 01.08.2023. godine, a za ostale lokacije (Velika Gorica, Sesvete i Kutina) do 01.10.2023. godine. Obzirom tužitelj te uvjete nije ispunio, predmetni predugovori o kupoprodaji jednostrano su raskinuti od strane tuženika i to dana 01.08.2023. godine za lokaciju Bjelovar, a za ostale lokacije s danom 01.10.2023. godine (svi predugovori su raskinuti istekom naknadno dodijeljenog roka za ispunjenje uvjeta koji su bili ugovoreni, a nisu bili ispunjeni od strane tužitelja). Stoga u konkretnom slučaju nema osnove za donošenje konstitutivne odluke za raskid pravnog odnosa koji je već valjano raskinuti. Napominje kako je tužitelj izjavu o raskidu za lokaciju Bjelovar iz dopisa od 31.07.2023. stvarno poslan poštom dana 01.08.2023., a dopisom od 08.08.2023. godine kako raskida predugovor i sve dodatke za preostale 3 lokacije. No, takav način raskida predugovora nije valjan i nema pravni učinak prema tuženiku. Tuženik je potvrdio kako u svim sklopljenim predugovorima rok nije bio ugovoren kao bitan sastojak ugovora pa je iz navedenog razloga tuženik, kao vjerovnik, svojim dopisom od 04.04.2023. godine, zahtijevao ispunjenje obveze od strane tužitelja, kao dužnika, u naknadno dodijeljenim rokovima (za lokaciju Bjelovar do 01.08.2023., a za ostale lokacije do 01.10.2023. godine). Obzirom tužitelj, kao dužnik, nije ispunio svoju obvezu u naknadno dodijeljenim rokovima, nastupile su iste posljedice kao i u slučaju kad je rok bitan sastojak ugovora, a te posljedice su raskidi svih sklopljenih predugovora između parničnih stranaka. Napominje kako je GL sudjelovao u komunikaciji tek od 2023. godine, nakon što je tuženik preuzeo društvo Mercator-H d.o.o. Vezano za prethodno navedeno, ukazuje se kako je g. GL u mailu upućenom tužitelju dana 29.05.2023. godine jasno ukazao na spremnost tuženika na trenutno sklapanje glavnih ugovora o kupoprodaji ukoliko im tužitelj dostavi dokaz o ispunjenju uvjeta ugovorenih predmetnim predugovorima, a kako bi se moglo pristupiti sklapanju glavnih ugovora o kupoprodaji. No, tužitelj do isteka dodijeljenih rokova nije tuženiku dostavio bilo kakav dokaz o tome da bi zahtjevi za izdavanje građevinskih dozvola uopće bili predani za bilo koju od 4 lokacije, a kamoli da bi te dozvole bile ishođene.

5. Kako što je već navedeno tužitelj je podneskom od 28.10.2024. preinačio tužbu. Ista preinaka učinjena je prije zaključenja prethodnog postupka te je uručena tuženiku 29.10.2024., prije ročišta prethodnog postupka. Isti podneska uručen je tuženiku na ročištu dana 28.03.2024. Tuženik se protivio preinaci tužbe, međutim sud je sukladno čl. 190. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91, 91/94, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/2022, 155/2023; dalje u tekstu ZPP) rješenjem od 07.11.2024. dopustio preinaku tužbe i tužbenog zahtjeva obzirom da je isti mišljenja kako je to bilo svrsishodno za konačno rješenje odnosa među strankama.

6. U tijeku postupka sud je izvršio uvid u dokumentaciju koja prileži spisu i to rješenja Trgovačkog suda u Zagrebu (list 10-12, 128-129 spisa), Predugovore o kupoprodaji nekretnina i Dodatke (list 13-84 spisa), izvadak ZABE (list 85 spisa), korespondencija (list 86-111, 174-178, 195-197 spisa), Izvatke iz BZP (list 112-127, 179-187 spisa), sudska praksa (list 141-151 spisa), izvadak iz sudskog registra (list 152-164, 198-207 spisa) te je saslušao svjedoke IL (list 210-211 spisa), TL (list 212 spisa), GL (list 212-213 spisa), RL (list 213 spisa) i zakonskog zastupnika tužitelja VL (list 214-215 spisa).

7. Cijeneći rezultate dokaznog postupka, kako svaki dokaz zasebno tako i sve dokaze zajedno, a na osnovi odredbe čl. 8. ZPP-a ovaj sud došao je do uvjerenja da je tužbeni zahtjev tužitelja djelomično osnovan.

8. Konačno postavljeni tužbeni zahtjev odnosi se na raskid predugovora kao i na povrat depozita koje je tužitelja uplatio temeljem predugovora.

9. U ovom predmetu između stranaka nije sporno da je tužitelj se pravnim prednikom tuženika Mercator-H d.o.o. sklopio 4 Predugovora o kupoprodaji nekretnine i Dodatke uz te Predugovore, no sporno je, je li došlo do raskida predugovora te je li tuženik dužan vratiti depozite.

10. Uvidom u Predugovore o kupoprodaji nekretnina razvidno je da je tužitelj sklopio iste s društvom Mercator-H d.o.o. 01. kolovoza 2019. godine i to za nekretnine u Bjelovaru, Sesvetama, Velikoj Gorici i Kutini. Istim Predugovorom stranke su se obvezale zaključiti glavni ugovor kojim će pravni prednik tuženika (kao prodavatelj) prodati tužitelju (kao kupcu), a tužitelj će od njega kupiti predmetne nekretnine pod uvjetima i u rokovima iz Predugovora i to: da se obvezuju sklopiti glavni ugovoru u roku od 15 dana od dana ishođenja pravomoćne građevinske dozvole, a najkasnije u roku od godine dana računajući od dana zaključenja Predugovora. Ugovorena je mogućnost da se rok za sklapanje glavnog ugovora produži u slučaju kada dolazi do kašnjenja u izvršavanja obveza koja nisu uzrokovana skrivljenim ponašanjem ugovornih strana te ukoliko kupac odnosno tužitelj dokaže da je postupak ishođenja građevinske dozvole pravovremeno pokrenut te da je isti u tijeku, ali najviše 45 dana. Također su stranke ugovorile kako i tužitelja kao kupac ima pravo u svakom trenutku jednostranom pisanom izjavom bez navođenja razloga, upućenoj pravnom predniku kao prodavatelju na adresu sjedišta društva odustati od sklapanja glavnog ugovora u kojem slučaju pravni prednik tuženik kao prodavatelj će zadržati iznos depozita, dok tužitelj kao kupac izjavljuje kako se odriče prava od prodavatelja potraživati bilo kakav iznos s osnova depozita, naknade štete, s osnova kamata na ime depozita, troškova u postupku ishođenja građevinske dozvole ili bilo kojeg drugog osnova vezanog uz predugovor. Člankom 4. Predugovora prodavatelj je dao suglasnost tužitelju kao kupcu da neposredno ishodi potrebne suglasnosti i građevinsku dozvolu za objekt trgovačke namjere te su stranke suglasno utvrdile da će tužitelj kao kupac izraditi o svom trošku idejni projekt i kompletnu projektno tehničku dokumentaciju potrebnu za ishođenje građevinske dozvole za gradnju na predmetnoj nekretnini te snositi sve troškove u postupku ishođenja suglasnosti i dozvole te da se obvezuje da će idejni projekt i svu ostalu dokumentaciju potrebnu za ishođenje građevinske dozvole predati nadležnom Uredu za graditeljstvo u roku od najmasnije 8 mjeseci od dana zaključenja Predugovora. Stranke su člankom 5. Predugovora ugovorile kupoprodajnu cijenu u iznosu od 1.477.725,00 € (zajedno s PDV-om), dok je člankom 6. ugovoreno kako će se kupoprodajna cijena isplatiti u roku od 30 dana od dana zaključenja glavnog Ugovora o kupoprodaji, a da prilikom potpisa Predugovora kao sredstvo osiguranja urednog izvršenja obveza se kupac obvezuje platiti prodavatelju beskamatni polog (depozit) u iznosu od 5% ukupne neto ugovorene kupoprodajne cijene i to u roku od 8 dana od dana zaključenja Predugovora. Prodavatelj se obvezao nakon primitka isplate sveukupnog iznosa kupoprodajne cijene temeljem glavnog ugovora o kupoprodaji vratiti kupcu iznos uplaćenog depozita bez prava kupca na potraživanja s osnova kamata od dana uplate navedeno iznosa do dana izvršenog povrata ili bilo koje drugog osnova. Ukoliko se ne ispune uvjeti za zaključenje glavnog Ugovora o kupoprodaji krivnjom prodavatelja, prodavatelj se obvezuje kupcu vratiti iznos depozita, a osim navedenog iznosa kupac se odriče od prodavatelja potraživati bilo kakav iznos s osnova naknade štete, s osnova kamata na ime depozita, troškova u postupku ishođenja građevinske dozvole ili bilo kojeg drugog osnova vezano uz predugovor. Ukoliko se ne ispune uvjeti za zaključenje glavnog Ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine krivnjom kupca te ako kupac u ugovorenom roku ne plati sveukupno ugovoreni iznos kupoprodajne cijene prodavatelj će zadržati iznos depozita, dok kupac izjavljuje kako se u navedenom slučaju odriče prava od prodavatelja potraživati bilo kakav iznos s osnova depozita, naknade štete, s osnova kamata na ime depozita ili bilo kojeg drugog osnova. Člankom 7. prodavatelj će temeljem glavnog Ugovora o kupoprodaji jamčiti kupcu da je nekretnina koja je predmet ovog ugovora njegovo vlasništvo te da ista nije opterećena ikakvim uknjiženim ili neuknjiženim teretima ili bilo kakvim drugim potraživanjima odnosno pravima trećih osoba koja bi umanjivala ili ograničavala kupčeva prava na predmetnoj nekretnini te da se u pogledu nekretnine ne vode ikakvih postupci, izuzev za nekretninu u Bjelovaru za koje postoji pravo društva HEP za zasnivanje stvarne služnosti prolaza, izgradnje, pristupa i održavanja elektroenergetskog objekta.

11. Uvidom u Dodatke 1. Predugovorima razvidno je da su dana 27.07.2020. sklopljeni ovi Dodaci u odnosu na sva 4 Predugovora te je njime utvrđeno kako se kupac obvezao o svom trošku izraditi idejni projekt i kompletu projektno tehničku dokumentaciju potrebnu za ishođenje građevinske dozvole za gradnju te istu predati nadležnom Uredu za graditeljstvu u roku od najkasnije 8 mjeseci od dana zaključenja Predugovora te da je zbog zbog novonastalih izvanrednih okolnost uzrokovanih epidemijom COVID-19, došlo do poteškoća odnosno kašnjenja oko prikupljanja dokumentacije, pridobivanja suglasnosti i ispunjenja svih propisanih uvjeta u postupku ishođenja građevinske dozvole za gradnju, a koji rokovi su vezani za sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji pa da produžuju rok za sklapanja glavnog Ugovora o kupoprodaju na daljnjih 5 mjeseci odnosno najkasnije od 31.12.2020.

12. Istim Dodacima stranke su izmijenile čl. 3. st. 2. Predugovora koji je ranije glasio: "Glavni Ugovor o kupoprodaji prodavatelj i kupac se obvezuju zaključiti u roku od 15 dana računajući od dana ishođenja pravomoćne građevinske dozvole, a najkasnije u roku od godine dana računajući od dana zaključenja ovog Predugovora." na način da sada isti glasi: "Glavni Ugovor o kupoprodaji Prodavatelj i Kupac se obvezuju zaključiti najkasnije do zaključno 31.12.2020.", dok su ostale odredbe ostaju nepromijenjene.

13. Uvidom u Dodatke 2. Predugovorima razvidno je da su dana 28.12.2020. sklopljeni ovi Dodaci u odnosu na sva 4 Predugovora te je njime utvrđeno kako su isplaćeni depoziti te kako se kupac obvezao o svom trošku izraditi idejni projekt i kompletu projektno tehničku dokumentaciju potrebnu za ishođenje građevinske dozvole za gradnju te istu predati nadležnom Uredu za graditeljstvu u roku od najkasnije 8 mjeseci od dana zaključenja Predugovora te da je zbog zbog novonastalih izvanrednih okolnost uzrokovanih epidemijom COVID-19, došlo do poteškoća odnosno kašnjenja oko prikupljanja dokumentacije, pridobivanja suglasnosti i ispunjenja svih propisanih uvjeta u postupku ishođenja građevinske dozvole za gradnju, a koji rokovi su vezani za sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji pa da produžuju rok za sklapanja glavnog Ugovora o kupoprodaju na daljnjih godinu dana odnosno najkasnije od 31.12.2021.

14. Istim Dodacima stranke su izmijenile čl. 3. st. 2. Predugovora koji je sada glasi: "Glavni Ugovor o kupoprodaji Prodavatelj i Kupac se obvezuju zaključiti najkasnije do zaključno 31.12.2021. uz mogućnost raskida Predugovora od strane Prodavatelja nakon 01.04.2021. ukoliko Prodavatelj zaprimi povoljniji ponudu za kupnju nekretnine koja je predmet kupoprodaje po ovog Predugovoru.". Nadalje, stranke su ugovorile da Prodavatelj ima pravo nakon isteka 31.03.2021. raskinuti Predugovor u slučaju zaprimanja povoljnije ponude za kupnju nekretnine koja je predmet kupoprodaje. Prodavatelj je o tome dužan pismeno izvijestiti kupca, a kupac se pismeno mora očitovati na istu ponudu te ima mogućnost u roku od 30 dana od zaprimanja obavijesti sklopiti s prodavateljem glavni Ugovor o kupoprodaji i u roku od 30 dana od dana sklapanja Ugovora o kupoprodaji uplatiti ugovoreni iznos kupoprodajne cijene. Ukoliko ne iskoristi tu mogućnost potpisa glavnog Ugovora prodavatelj ima pravo do isteka 31.12. 2021. jednostranom pisanom izjavom upućenoj kupcu otkazati Predugovor te se u tom slučaju prodavatelj obvezuje kupcu vratiti iznos uplaćenog depozita, a kupac se odriče od prodavatelja potraživati bilo kakav iznos s osnova naknade štete, s osnova kamata na ime depozita, troškova u postupku ishođenja građevinske dozvole ili bilo kojeg drugog osnova vezanog za Predugovor. Ukoliko Prodavatelj ne otkaže Predugovor u produljenom razdoblju za sklapanje glavnog Ugovora te ukoliko stranke do 31.12. 2021. ne zaključe glavni Ugovor o kupoprodaji nekretnine, prodavatelj će zadržati iznos depozita, dok se kupac odriče od prodavatelja potraživati bilo kakav iznos s osnova naknade štete, s osnova kamata na ime depozita, troškova u postupku ishođenja građevinske dozvole ili bilo kojeg drugog osnova vezanog za Predugovor.

Ostale odredbe Predugovora ostaju nepromijenjene.

15. Uvidom u Dodatke 3. Predugovorima razvidno je da su tužitelj i prednik tuženika dana 28.12.2021. sklopili ove Dodatke u odnosu na sva 4 Predugovora te je njime utvrđeno kako su isplaćeni depoziti te kako se kupac obvezao o svom trošku izraditi idejni projekt i kompletu projektno tehničku dokumentaciju potrebnu za ishođenje građevinske dozvole za gradnju te istu predati nadležnom Uredu za graditeljstvu u roku od najkasnije 8 mjeseci od dana zaključenja Predugovora te da je zbog zbog novonastalih izvanrednih okolnost uzrokovanih epidemijom COVID-19, došlo do poteškoća odnosno kašnjenja oko prikupljanja dokumentacije, pridobivanja suglasnosti i ispunjenja svih propisanih uvjeta u postupku ishođenja građevinske dozvole za gradnju, a koji rokovi su vezani za sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji pa da produžuju rok za sklapanja glavnog Ugovora o kupoprodaju na daljnjih godinu dana odnosno najkasnije od 31.12.2022.

16. Istim Dodacima stranke su izmijenile čl. 3. st. 2. Predugovora koji je sada glasi: "Glavni Ugovor o kupoprodaji Prodavatelj i Kupac se obvezuju zaključiti najkasnije do zaključno 31.12.2022. uz mogućnost raskida Predugovora od strane Prodavatelja ukoliko Prodavatelj zaprimi povoljniji ponudu za kupnju nekretnine koja je predmet kupoprodaje po ovog Predugovoru.". Nadalje, stranke su ugovorile da Prodavatelj ima pravo raskinuti Predugovor u slučaju zaprimanja povoljnije ponude za kupnju nekretnine koja je predmet kupoprodaje. Prodavatelj je o tome dužan pismeno izvijestiti kupca, a kupac se pismeno mora očitovati na istu ponudu te ima mogućnost u roku od 30 dana od zaprimanja obavijesti sklopiti s prodavateljem glavni Ugovor o kupoprodaji i u roku od 30 dana od dana sklapanja Ugovora o kupoprodaji uplatiti ugovoreni iznos kupoprodajne cijene. Ukoliko ne iskoristi tu mogućnost potpisa glavnog Ugovora prodavatelj ima pravo do isteka 31.12.2022. jednostranom pisanom izjavom upućenoj kupcu otkazati Predugovor te se u tom slučaju prodavatelj obvezuje kupcu vratiti iznos uplaćenog depozita, a kupac se odriče od prodavatelja potraživati bilo kakav iznos s osnova naknade štete, s osnova kamata na ime depozita, troškova u postupku ishođenja građevinske dozvole ili bilo kojeg drugog osnova vezanog za Predugovor. Ukoliko Prodavatelj ne otkaže Predugovor u produljenom razdoblju za sklapanje glavnog Ugovora te ukoliko stranke do 31.12.2022. ne zaključe glavni Ugovor o kupoprodaji nekretnine, prodavatelj će zadržati iznos depozita, dok se kupac odriče od prodavatelja potraživati bilo kakav iznos s osnova naknade štete, s osnova kamata na ime depozita, troškova u postupku ishođenja građevinske dozvole ili bilo kojeg drugog osnova vezanog za Predugovor. U slučaju raskida Predugovora, iz bilo kojeg razloga te ukoliko ugovorne strane ne sklope Glavni ugovor o kupoprodaji do 31.12.2022., kupac je dužan predati u posjed Prodavatelju kompletnu projektno tehničku dokumentaciju prikupljenu u postupku ishođenja građevinske dozvole za gradnju na predmetnoj nekretnini (projekti, izjave, suglasnosti, predugovori/ugovori u zakupu…) u pisanom i elektronskom obliku. Ostale odredbe Predugovora ostaju nepromijenjene.

17. Iz Izvatka ZABE razvidno je kako je tužitelj dana 08.08.2019. uplatio pravnom predniku tuženika iznos od 132.043,13 kn na ime depozita po Predugovoru za Kutini, iznos od 771.055,30 kn na ime depozita po Predugovoru za Veliku Goricu, iznos od 1.242.812,61 kn na ime depozita po Predugovoru za Sesvete i iznos od 435.633,33 kn na ime depozita po Predugovoru za Bjelovar.

18. Uvidom u dopis od 07.12.2022. razvidno je da je tužitelj od pravnog prednika tuženika tražio dogovor oko sklapanja aneksa za novo produženje roka za sklapanje ugovora u kojem se navodi da se nije moglo predvidjeti de će uz posljedice pandemije Covida se pojaviti i viša sila u obliku rata u Ukrajini te sa njom i energetska kriza, što je dovelo do porasta cijena građevinskog materijala i usluga sa znatnim produženje rokova zbog čega su svi potencijalni zakupnici oprezniji u planiranju svoje buduće djelatnosti, a isto su se i banke do neke mjere povukle od financiranja ovako velikih projekata. Također se navodi kako u odnosu na lokaciju Bjelovar je spremna projektne dokumentacija za izdavanje građevinske dozvole i da sa svim zakupnicima su sklopili ugovore o zakupu, no da se traže nove opcije financiranja odnosno potencijalnih investicija. U odnosu na lokaciju Sesvete naveli su s glavnim zakupnikom potpisali ugovor o zakupu, ali da drugi potencijalni zakupnici se još nisu odlučili te da je dodatni problem zahtjev po izgradnji garaže i namjeni djela zemljišta za potrebe krupnog otpada, a koji uvjeti im u znatnom dijelu narušavaju već napravljenu financijsku konstrukciju. U odnosu na lokaciju Velika Gorica imaju jednog većem zakupnika, ali još nisu potpisali ugovor, i da isto kao u Sesvetama urbanistička pravila nalažu izgradnju garaže i isto tako moraju napraviti novi financijski nacrt. U odnosu na lokaciju Kutina imaju jednog zakupnika i potencijalnog investitora, ali još nisu završili pregovore. Slijedom svega navedenog tužitelj predlaže da se produlji rok valjanosti pod istim uvjetima do 31.12.2023.

19. Iz dopisa od 13.01.2023. razvidno je da tužitelj uputio isti pravnom predniku tuženika te da predlaže da se pristupi potpisivanju kupoprodajnog ugovora za Bjelovar do 15.02.2023. jer da s kupcem ima dogovoren rok do 15.02.2023. i da u suprotnom ne može garantirati produljenje roka s njihovim kupcem i uslijed toga mogli bi se naći u popriličnom financijskom gubitku i poslovnoj šteti.

20. Iz dopisa od 27.01.2023. razvidno je kako tužitelj isti uputio pravnom predniku tuženika te da navodi da na ranije navedeni dopis nisu dobili odgovor od pravnog prednika tuženika te da pozivaju istog da im do najkasnije 03.02.2023. pripreme i pošalju ugovor o kupoprodaji za Bjelovar na pregled te da po usklađenju u najkraće vrijeme pristupe potpisivanju istog, a da se tako usklađeni osnutak kupoprodajnog ugovora za Bjelovar upotrijebi i kod sklapanja kupoprodajnih ugovora za ostale lokacije.

21. Iz dopisa od 22.02.2023. razvidno je kako je tužitelj isti uputio pravnom predniku tuženika te da navodi kako su u proteklih nekoliko godina zbog vanrednih i nepredviđenih okolnosti nekoliko puta svake godine u mjesecu prosincu produžili rok za sklapanje predmetnih kupoprodajnih ugovora te da je tužitelj očekivao da će se moći taj rok sporazumno produžiti za jednu godinu zbog čega su i slali dopis od 07.12.2022. Posljedično je tužitelj očekivao da će pravni prednik tuženika pripremiti i posredovati osnutke kupoprodajnih ugovora zbog čega je poslao dopis od 27.01.2023. Kako su imali kupca kojem bi prodali odmah lokaciju u Bjelovaru pozvali su pravnog prednika tuženika da se najkasnije do 15.02.2023. sklopi kupoprodajni ugovor, no da nisu primili ikakav odgovor od njih. Tužitelj zaključuje da pravni prednik tuženika nema namjere završiti pravni posao na osnovi njegove pasivnosti i neodazivanja te da predlažu zajednički sastanak da bi sporazumno mogli riješiti nastalu situaciju.

22. Dopisom od 14.03.2023. tužitelj se obratio ovdje tuženiku na osnovi sastanka od 07.03.2023. te je naveo da predlaže se zbog toga što se nisu uspjeli sklopiti dodaci Predugovorima i da se to nije dogodilo krivnjom tužitelja, da tužitelj sporazumno odustane od od Sesveta, Velike Gorice i Kutine i da im se vrati depozit, a da su za Bjelovar iako su izgubili kupca na dobrom putu i da bi se posao mogao realizirati , pa da predlaže da se za tu nekretninu produži ugovor.

23. Uvidom u dopis od 29.03.2023. razvidno je da ga je tužitelj poslao ovdje tuženiku te je naveo kako su ranijim dopisom predložili konačno uređenje njihovih međusobnih odnosa te da ponovno pozivaju tuženika da ih odgovori na njihov prijedlog. Također je navedeno da je na predmetnih nekretninama u zemljišnim knjigama upisan teret te je potvrđeno kako je na sastanku rečeno da se ti tereti mogu brisati pa da mole potvrdu toga i informaciju kada bi se to moglo napraviti.

24. Uvidom u dopis (list 95-96 spisa) razvidno je da njime tuženik odgovara na dopise tužitelja od 14.03.2023. i 29.03.2023. te navodi kako su oni pravni slijednik društva Mercator-H d.o.o. te da je prema Predugovorima i Dodacima ugovora rok za sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji bio 31.12.2022. te da je na sastanku zakonski zastupnik tužitelja potvrdio da je upoznat s istim odredbama, a da u dopisima od 14.03.2023. i 29.03.2023. je tužitelj potvrdio izostanak realizacije zaključenja glavnog Ugovora predstavlja njegovu krivicu. Istovremeno da tužitelj predlaže sporazumni raskid predugovora za lokacije Sesveta, Kutina i Velika Gorica te povrat depozita. Tuženik nadalje navodi kako smatra razvidnim i nespornim da on nije dužan vratiti tužitelju depozite, da je suglasan s prijedlogom sporazumnog raskida u kojem bi se konstatiralo da je došlo do raskida Sesvete, Kutine i Velike Gorice, dok za povrat depozita ne nalaze pravnog uporišta jer ugovorna obveza s a strane tužitelja nije ispunjena kako je ugovoreno Predugovorima i Dodacima odnosno izričito je regulirano da u tom slučaju tuženik zadržava pravo na depozit. Sukladno čl. 5. Dodatka 3. tuženik je pozvao tužitelja da za dan potpisa Sporazumnog raskida tužitelj pripremi svu projektno-tehničku dokumentaciju koju su eventualno pribavili za predmetne lokacije. Za lokaciju Bjelovar tuženik je pristao na prijedlog zaključenja još jednog, ovaj put posljednjeg Dodatka Predugovora kojim bi produljili rok za ispunjenje obveza iz Predugovora do najkasnije 01.08.2023. kao bitnim sastojkom ugovora, nakon kojeg dolazi do automatskog raskida ugovora bez potrebe ostavljanja daljnjih naknadnih rokova za realizaciju Predugovora i Dodatka. Nadalje, navedeno je da ukoliko do 07.04.2023. ne zaprime potvrdu spremnosti tužitelja na zaključenje Sporazumnog raskida za Sesvete, Kutini i Veliku Goricu, odnosno novog Dodatka za Bjelovar, da tuženik ostavlja tužitelju naknadni primjereni rok od 6 mjeseci odnosno najkasnije do 01.10.2023. za sklapanje glavnog ugovora za lokacije Sesvete, Kutine i Velika Gorica te naknadni primjereni rok od 4 mjeseca odnosno najkasnije do 01.08.2023. za sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji za lokaciju Bjelovar, po isteku kojih naknadnih rokova po sili zakona dolazi do raskida svih zaključenih Predugovora te sukladno ugovorenom zadržavamo depozit po svim ugovorima u cijelosti.

25. Iz dopisa od 06.04.2023. tužitelj je potvrdio da je ranije navedeni dopis tuženika zaprimio dana 04.04.2023.

26. Iz dopisa od 17.04.2023. razvidno je kako tužitelj ne sastanku ukazao na niz poteškoća koje su se pojavile u realizaciji projekata, ali da se niti u jednom trenutku nije odustalo od realizacije kupoprodaje, da je tužitelj pozivao pravnom prednika dopisima od 13.01.2023., 27.01.2023. i 22.02.2023. na zaključenje ugovora, no da nije stigao odgovor, da je na sastanku postavljeno pitanje hipoteka koje su u međuvremenu upisane na nekretninama i da je usmeno preneseno da se to može riješiti, da se radi o založnom pravu Fortenova grupe d.o.o. i Lucid Trustee Service Limited koje su upisane u svibnju 2021, a da su posljednji dodaci potpisivani u srpnju 2021., a da pravni prednik tuženika o tome nije upoznao kupca. Također navodi da nije jasno zašto tuženik nudi naknadni rok od 4 mjeseca za lokaciju Bjelovar, a 6 mjeseci za ostale lokacije, kada je tužitelj pozvao pravnog prednika prije 3 mjeseca na zaključenje ugovora, a nisu dobili nikakav odgovor, a tužitelj je imao određene kupce spremne za ulazak u realizaciju projekta. Također napominje da ni u dopisu poslan mjesec dana nakon sastanka tuženik ne spominje založna prava koja su upisana nakon zaključenja predugovora i Dodataka, niti način na koji će se ista izbrisati, a da je bilo realno očekivati i prihvatljivo da je tužitelju dostavljeno pismo namjere založnog vjerovnika koja bi potvrdila da će se založna prava brisati i nekretnine biti slobodne od tereta prije zaključenja ugovora ili barem biti deponirana brisovna očitovanja. Nadalje, navodi da su predmetna založna prava bila upisana u zemljišnoj knjizi 2019. o predmetnim kupoprodajama se vjerojatno nikada ne bi pregovaralo niti bi predugovori bili zaključeni. Kako su postojale objektivne okolnosti zbog kojih se realizacija projekata i ishođenje dozvola znatno produljila na strani prodavatelja su 2021. zbog upisa založnih prava na nekretninama znatno promijenile u odnosu na vrijeme kada su predugovori zaključeni i to dok su sve ugovorne obveze kupca još uvijek bile u roku. Sukladno navedenom tužitelj predlaže da se sporazumno raskinu predugovori i izvrši povrat uplaćenih depozita jer je očito da zbog upisanih tereta ne postoji opcija uspješne realizacije u rokovima koji su utvrđeni, a u suprotnom osim pitanja povrata postaviti će se pitanje i naknade štete.

27. Iz dopisa od 03. srpnja 2023. razvidno je da tužitelj obavještava tuženika kako je osigurao financijska sredstva i da je spreman bez odlaganja zaključiti kupoprodajni ugovor za lokaciju u Bjelovaru pa da moli u narednih 7 dana da se dostavi prijedlog teksta ugovora s cijenom ugovorenom Predugovorom i rokom plaćanja od 30 dana kao bitnim sastojkom. Također se navodi kako će u kratkom biti spremni za zaključenje ugovora za ostale lokacije, a svakako prije roka koji je tuženik definirao dopisom od 04.40.2023, a to je 01.10.2023. Posebno navodi da iz email poruke od 29.05.2023. u kojoj tuženik navodi da nema uvjeta zaključenju ugovora jer da još nisu ishođene pravomoćne građevinske dozvole nisu osnovani, jer da je ishođenje predmetnih dozvola kao uvjet zaključenja glavnog ugovora bilo uvjetovano od strane tužitelja i da je to obveza tužitelja pa da tuženiku kao prodavatelju ne može to biti prepreka za zaključenje kupoprodajnog ugovora, ako tužitelj kako kupac ne inzistira na ispunjenju tog uvjeta. Ostala prava i obveze koje su utvrđene Ugovorom o zakupu poslovnog prostora koji je zaključen 26. veljače 2020. između tužitelja i tuženika ostaju na snazi te obzirom da je za lokaciju u Bjelovaru rok zaključenja ugovora definiran sa 01.08.2023. moli za žurnost u postupanju.

28. Uvidom u dopis od 14.07.2023. razvidno je da je tuženik obavijestio tužitelja kako je spreman zaključiti ugovor o kupoprodaji u najkraćem roku s rokom plaćanja od 30 dana kao bitnim sastojkom ugovora te da sukladno čl. 6. st. 7. Predugovora proizlazi da u slučaju da kupoprodajna cijena ne bude isplaćena u roku koji je ugovoren da i dalje zadržavaju pravo na primljeni depozit i da s toga ne odriču i da zahtijevaju da se to unese u ugovor o kupoprodaji. Također su naveli kako je ishođenje građevinske dozvole kumulativni uvjet zajedno s plaćanjem ukupne kupoprodajne cijene u ugovorenom roku sukladno čl. 6. st. 7. Predugovora, jer da je izgradnja Retail parka bio obostrani poslovni interes stranaka u trenutku zaključenja Predugovora, a kojem se poslovnom interesu pridružio i poslovni interes tuženika sklapanjem Ugovora o zakupu budućeg poslovnog prostora u Retail parku. Nadalje, poziva se na čl. 5. st. 5. Dodatka 3. Predugovora u kojem je navedeno da u slučaju raskida ugovora iz bilo kojeg razloga je tužitelj dužan tuženiku predati kompletnu projektno tehničku dokumentaciju prikupljenu u postupku ishođenja građevinske dozvole za gradnju zbog čega uvjet ishođenja građevinske dozvole nije bio nebitan uvjet za ostale sudionike Predugovora i Ugovor o zakupu. Tuženik je predložio da do 01.08.2023. tužitelj dostavi projektnu dokumentaciju za izdavanje građevinske dozvole kao i sve zaključne ugovor o zakupu, a da po primitku dokumentacije te uz prethodno odobrenje njihove skupštine, da će se razmotriti ugovoreni uvjet ishođenja pravomoćno građevinske dozvole, zamijeni zaključenjem Sporazuma kojim bi se reguliralo zaključenje Ugovora o kupoprodaji te novog Dodatka Ugovoru o zakupu za prodavaonicu.

29. Iz Dopisa od 24.07.2023. razvidno je da tužitelj navodi kako je on pripremio cjelokupnu projektnu dokumentaciju koju samo treba predati za ishođenje dozvole, što je poznato tuženiku i da je tužitelj ispunio sve obveze prema Ugovoru o zakupu, a da prema Predugovoru i dodacima nigdje nije definiran uvjet da bi tužitelj trebao predati tuženiku projektnu dokumentaciju izuzev u slučaju raskida predgovora ili ukoliko ne dođe do zaključenja glavnog ugovora. Napominje se kako tužitelj nema namjeru raskinuti ugovor već da traži njegovo zaključenje, a da za ishođenje građevinske dozvole treba oko 6 tjedana te da uzimajući u obzir da je vrijeme godišnjih odmora da bi bilo očekivati da to bude u rujnu, a da tužitelj da bi išao dalje u proceduru želi riješiti pitanje realizacije kupoprodaje kako bi svako daljnje investiranje u taj projekt bilo sigurno. Također je naveo kako ishođenje građevinske dozvole nije uvjet koji može uvjetovati prodavatelj niti to ima smisla da prodavatelj koji s nekretninom nakon realizacije kupoprodaje nema više nikakve veze, a također je naveo da u Predugovoru i Dodacima nije definiran nikakav zajednički interes.

30. Iz Dopisa od 31.07.2023. razvidno je da tužitelj navodi tuženiku kako su sa današnjim danom trebali zaključiti kupoprodajni ugovor za Bjelovar i da na nekoliko opetovanih zahtjeva tužitelja tuženik nije dostavio tekstu kupoprodajnog ugovora pa da pretpostavlja da postoje subjektivne okolnosti zbog kojih tuženik više ne želi prodati nekretninu ili postoje objektivne okolnosti zbog koji ne može ispuniti svoju obvezu, slijedom čega obavještava tuženika da raskida Predugovor sa svim dodacima te pozivaju tuženika da u roku od 7 dana izvrše povrat depozita zajedno sa kamatama jer da do ispunjenja ugovora nije došlo zbog postupanja tuženika te pozivaju tuženika da se bez odlaganja očituje ima li namjeru pristupiti zaključenju ugovora za ostale lokacije.

31. Iz Dopisa od 08.08.2023. razvidno je da tužitelj navodi kako od tuženiku nije dobio odgovor na dopis od 24.07. i 31.07. 2023. te da nije dobio odgovor ima li tuženik namjeru pristupiti zaključenju ugovora i za ostale lokacije, pa da je potpuno jasno da postoje okolnosti zbog kojih tuženik ne želi zaključiti kupoprodaje ili iz drugih razloga ne može ispuniti svoju ugovornu obvezu pa tužitelj raskida Predugovore sa svim Dodacima i za lokacije Sesveta, Velika Gorice i Kutina te da poziva da u roku od 7 dana po primitku dopisa izvrše isplatu depozita sa zateznom kamatom.

32. U spis nije dostavljen dopis od 24.07.2023.

33. Iz dopisa od 14.08.2023. tužitelj obavještava tuženika vezano za prijedlog da se nađu krajem kolovoza da će isti prijedlog razmotriti nakon godišnjih odmora pa vjeruje da mogućnost sastanka postoji u prvom tjednu rujna, o čemu će ih obavijestiti do kraja mjeseca.

34. Iz dopisa od 25. rujna 2023. razvidno je da je tužitelj obavijestio tuženika kako nakon sastanka od 11. rujna 2023. nije dobio nikakav prijedlog na koji način ste u mogućnosti obnoviti ugovorni odnosa i eventualnu realizaciju kupoprodaje po ugovorima koje je tužitelj raskinuo, a da se osobito očekivalo očitovanje vezano uz način i mogućnost brisanja založnih prava te da nema više interes za bilo kakve nove opcije i da sukladno raskidu traži povrat depozita.

35. Iz dopisa od 12.10.2023. tuženik je izrazio tužitelja spremnost da se još jednom razmotri nastavak suradnje u Bjelovaru, što uključuje potpisivanje odgovarajućeg kupoprodajnog i zakupničkog ugovora te da bi detaljnu razradu uvjeta oba ugovora iz zajedničku koordinaciju mogli pripremiti u naredna dva tjedna uz napomenu kako bi suglasnost uvjeta prije potpisivanja samih ugovora trebali proći proceduru ishođenja prethodne suglasnosti Skupštine, Fortenova Grupa d.d. i da procjenjuju da bi to moglo potrajati 3 mjeseca pa da predlažu da se radi dogovora oko najvažnijih uvjeta ugovora koje bi prezentirali Skupštini još jednom sastanu.

36. Iz Dopisa od 27.10.2023. razvidno je da tužitelj navodi tuženiku kako je takav pristup očekivao u srpnju te da obzirom da mjesecima od strane tuženika nije bilo suradnje koja bi rezultirala realizacijom kupoprodaje, da je tužitelj morao raskinuti zaključene Predugovore, a da obzirom od strane tuženika nema konkretnih rješenja misleći ponajviše na brisanje upisanih hipoteka da tužitelj nema osnova obnavljati odnose s njegovim poslovnim partnerom koje su već obavijesti o nemogućnosti realizacije tog projekta, stoga tužitelj ustraje kod raskida te traži povrat depozita.

37. Uvidom u Povijesne prikaze Izvadak iz BZP-a razvidno je da je na lokacijama u Sesvetama, Bjelovar, Velika Gorica za koje su sklopljeni Predugovori 2021. upisano založno pravo založnih vjerovnika Fortenova grupa d.d. i Lucid Trustee Service Limited, a koji prijedlozi su predani u travnju i svibnju 2021.

38. Iz izvatka iz zemljišne knjige za lokaciju u Kutini razvidno je da za istu lokaciju nije bilo upisano založno pravo, kao što nije upisano ni danas.

39. Iz iskaza svjedoka IL razvidno je kako je ista bila direktor Mercator - H d.o.o. u vrijeme potpisivanja predmetnih Predugovora i da se društvo MERCATOR-H bavilo nekretninama no da se njegova uprava nalazila Slovenija gdje su se i donosile sve odluke obzirom da se tamo nalazila njihovo društvo majka. Tako se sva komunikacija i svi pregovori između tužitelja i Mercator -H d.o.o. vodila na način da su djelatnici tužitelja pregovarali s ĐL u [adresa] i on je donosi sve odluke. Tužitelj je iskazao interes za zemljište za koje su sklopljeni predmetni predugovori i u tim predugovorima je definirana namjera za sklapanje ugovora o kupoprodaji tih nekretnina, no uz određene uvjete od kojih je jedan bio ishođenje građevinske dozvole. Također prema tim predugovorima tužitelj je trebao uplatiti i depozit koji su se pod određenim uvjetima vraćali ili nisu vraćali. U principu oni su se vraćali ako glavni ugovor ne bi bili sklopljeni krivicom MERCATOR-H. U jednom trenutku došla je i korona i tada je došlo do određenih teškoća kod tužitelja pa su tražili produljenje roka iz predugovora. Napomenula je da je ona bila potpisnik Predugovora, no da je zakonskog zastupnika tužitelja vidjela možda jedanput i da je sve odluke donosio ĐL. U nekoliko navrata tužitelj je tražio produljenje roka iz predugovora zbog problema izvođenja dokumentacije i oni su doista izlazili u susret i radili anexe kako bi se ti rokovi produljili, no međutim to je trajalo godinama i čak su tražili da se nešto poduzme ili da se od neke nekretnine odustane i da se konačno nešto od toga završi. Pred kraj 2022. godine došlo je do postupka pripajanja MERCATOR-H i KONZUMA i prilikom tog pripajanja je do nje došla informacija da tužitelj ponovno želi da se produži rok iz zadnjeg anex-a. Naime politika FORTA NOVE GRUPE prilikom pripajanja je bilo da se prenose svi ugovori koji se prenose po sili zakona, a za sve ostale ugovore je trebalo posebno odobrenje da se prenesu na KONZUM. Tužitelj je htio da se ovi predugovori prenesu i na KONZUM, no međutim ona takvo ovlaštenje nije imala. Sa pripajanjem KONZUMU ona je izašla iz sustava i ne zna što se dalje događalo. Nije joj poznato da je tužitelj tražio u prosincu 2022. da se dostavi ugovor o kupoprodaji. Tekstove predugovora i anex-a je sastavljala odvjetnica Pavličević. Ne zna je li tužitelj mogao utjecati na tekst ugovora jer nije sudjelovala u pregovorima oko sklapanja ugovora. Svi anexi sklopljeni su na inicijativu tužitelja. Nema saznanja da bi tužitelj tražio promjenu ugovornih obveza zbog promijenjenih okolnosti.

40. Iz iskaza svjedoka TL proizlazi kako je ista uključena u sve to u prvom kvartalu 2023. godine, kad je bila početkom ožujka na sastanku s tužiteljem i kolega GL gdje su im predstavnici tužitelja prepričali cijeli svoj odnosi koji su imali s MERCATOROM-H te su im rekli da oni nemaju sredstava kako bi realizirali taj svoj projekt jer da su izgubili investitore i zapravo ne mogu do kraja realizirati projekt i da su došli kako bi se dogovorimo oko toga da im se vrati depozit. Njima je to bio prvi glas za tako nešto te su oni nakon tog sastanka proučili cijelu dokumentaciju i daljnja njihova komunikacija je bila isključivo pisana. Ne sjeća se da bi tužitelj u ožujku tražio da im se dostavi ugovor o sklapanju glavnog ugovora za nekretninu u Bjelovaru, ali se sjeća da je tuženik dao nekakav dodatni rok, ali ne zna na koju se nekretninu odnosi. Bilo joj je poznato da je na nekim nekretninama bila upisana hipoteka, ali nije provjeravala da li su te hipoteke upisane danas. Ne sjeća se da je tužitelj od njih tražio pismo namjere da se navedene hipoteke na nekretninama skinu.

41. Iz iskaza svjedoka GL proizlazi kako je u ožujku 2023. stigao dopis tužitelja vezano za produljenje roka u odnosu na predugovore o kupoprodaji nekretnina i tada je krenula cjelokupna komunikacija oko sklapanja novog anex-a. Napominjem da je 01.01.2023. MERCATOR-H pripojen KONZUM PLUSU te je zapravo sve ranije anex- e vezano za te predugovore sklapao MERCATOR-H. Komunikacija vezano za produljenje roka je bila putem e-maila te je tako za Bjelovar produljen rok do 01.08.2023., a za ostale lokacije do 01.10.2023. godine. Za sklapanje glavnog ugovora bilo je potrebno ishođenje građevinske dozvole. Uvjeti za sklapanje glavnog ugovora nisu ispoštovani. Sada nije siguran, ali misli da nije traženo od strane tužitelja da se sklopi glavni ugovor, no komunikacija je bila pisana pa ukoliko to proizlazi onda je to traženo. Vezano za hipoteke na nekretninama oni su tužitelju rekli nije problem da se one skinu prije sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnina jer to su radili i na drugim nekretninama koje su prodavali, a na kojima je bila hipoteka. Ne sjeća da li je to odgovorio pisano ili usmeno. Tužitelj niti u jednom trenutku nije dostavio dokaz da je predao zahtjev za ishođenje građevinske dozvole niti ih je pozvao da izmijenimo ugovorne odredbe predugovora zbog promijenjenih okolnosti. Nikada ih tužitelj nije obavijestio da na njihovoj strani postoje nekakve zapreke za sklapanje glavnog ugovora.

42. Iz iskaza svjedoka HL proizlazi kako je isti u vrijeme sklapanja ovih predugovora bio konzultant tužitelju i njegov je posao bio puniti objekte sa zakupcima. Što se tiče komunikacije između tužitelja i KONZUM PLUSA on je tu sudjelovao operativno prilikom dogovaranja sastanaka, a bio je prisutan na jednom sastanku 2023. između tužitelja i KONZUM PLUSA gdje je bio prisutan zakonski zastupnik tužitelja, GL i gospodin A. Na tom sastanku je tužitelj iznio namjeru da želi zaključiti glavne ugovore, a iz KONZUMA je rečeno da oni moraju vidjeti kako će se to napraviti obzirom da je KONZUM preuzeo MERCATOR-H i ove predmetne ugovore. Zapravo druge detalje ne zna jer se bavi sa drugim poslovima. Za lokaciju Bjelovar su bili sklopljeni ugovori sa zakupnicima koji su trebali ući u objekt i bila je pripremljena dokumentacija za ishođenje građevinske dozvole. Nije bio predan zahtjev za ishođenje dozvole jer se čekalo da se sklopi ugovor o kupoprodaji sa KONZUMOM. On je bio prisutan na sastanku gdje je bilo govora o hipotekama na nekretninama te je na tom sastanku od strane KONZUMA rečeno da hipoteke nisu problem jer da će doći do skidanja hipoteka u trenutku kada će doći do sklapanja ugovora o kupoprodaji i čak je rečeno da se to može riješiti unutar roka od mjesec dana.

43. Iz iskaza zakonskog zastupnika tužitelja VL proizlazi kako su sklopljeni Predugovori 2019. po kojima je tužitelj trebao platiti 5% depozita dok ostatak kasnije. Jedini uvjet koji je tužitelj tražio da se plaćanje izvrši nakon ishođenja građevinske dozvole. Po sklapanju predugovora tužitelj je ishodio idejni projekt. 2020. godine je bila korona te je tužitelj tražio da se sklopi anex s kojim bi produžili rok za godinu dana. 2021. tužitelj je uspio popuniti lokaciju Bjelovar 90% sa zakupnicima od kojih je jedan čak bio KONZUM. 2022. tužitelj je ishodio sve projekte koji su bili potrebni za građevinsku dozvolu. U razgovoru s Gradom Bjelovar vezano za ishođenje građevinskih dozvola gradonačelnik je obećao da će nakon što se preda zahtjev za ishođenje građevinske dozvole ista građevinska dozvola izdati u roku od 30 do 60 dana. Tužitelj nije taj zahtjev za ishođenje građevinske dozvole predao jer bi morao platiti komunalne doprinose i izradu svih projekata, a što je trošak od cca 400.000,00 €. Kraj 2022. nisu znali što će biti sa MERCATOROM-H koji je bio u postupku pripajanja. Također tužitelj nije htio predati zahtjev i zato što je na zemljištima upisana hipoteka pa je pitao MERCATOR-H vezano za te hipoteke na koji način će se to riješiti i rekli su im da to nije ništa posebno unutar FORTA NOVE GRUPE i da se to sve može srediti u roku od nekih 14 dana. Zakonski zastupnik tužitelja je priznao da i njemu to nije bilo ništa posebno jer je na isti način kupio nekretnine u Sloveniji od MERCATORA. Tužitelju je prilikom kupoprodaje izdano brisovno očitovanje te su se te hipoteke brisale. Vezano za Bjelovar obzirom da su imali sve riješeno krajem 2022. tužitelj je tražio sklapanje ugovora o kupoprodaji dok je za ostale lokacije tražio produljenje roka. U tom trenutku od MERCATOR-H nije dobiven nikakav odgovor jer je bio u postupku pripajanja. U ožujku 2023. bio je na stanku s ZL, GL i možda gospođom TL. Tužitelj je objasnio kakva je situacija i što je pripremljeno te su pričali o hipoteci i rečeno je da nije problem maknuti hipoteku i da se ona može prilikom sklapanja ugovora maknuti u roku od 14 dana do jedan mjesec. Tužitelj je tražio da im se to napiše. Također je bio još jedan sastanak na kojem je bio član uprave i on je također ponovio da nije problem skinuti hipoteku i tužitelj je isto tražili da se to napiše, no međutim nisu to dobili napisano. Do kraja 2022. tužitelj je komunicirao sa Slovenijom i to konkretno ĐL i PL, a poslije toga s KONZUM PLUSOM. Krajem 2022. tužitelj je za Bjelovar imao zatvorenu financijsku konstrukciju. Tu je bilo nešto tužiteljevih sredstava i bio je investitor koji je imao uvjet da dobije napismeno da će se hipoteka riješiti. Kako tužitelj nije dobio takvo pismeno, investitor je odustao. Nakon što im je zadnjim anexom produžen rok uspjeli su riješiti financije za sve četiri lokacije jer ih je pratila u tome banka i investitor. Inače i banke i investitor su imali uvjet da se riješi ta hipoteka, a nakon toga su se trebali upisati i banka i investitor sa svojim hipotekama s time da je uvjet banke bilo da ona bude prva upisana sa hipotekom. Nadalje, naveo je da je bilo dogovoreno da će se uplaćeni depozit uračunati u kupoprodajnu cijenu kad se sklopi glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine. Konzumu je tužitelj predao samo dokumentaciju za prostore gdje su oni htjeli ići u zakup dok im dokumentacija za ishođenje građevinske dozvole za sve četiri nekretnine tužitelj nije poslali. Nadalje, naveo je da se tužitelj nije odreklo povrata depozita i naknade štete ako se ne sklopi glavni ugovor.

44. Iz ovako provedenog dokaznog postupka sud je utvrdio kako su tužitelj i društvo Mercator-H d.o.o. sklopili 4 Predugovora vezano za kupoprodaju nekretnina na lokacijama u Bjelovaru, Kutini, Velikoj Gorici i Sesvetama. Istim Predugovorima ugovoreno je čl. 3. st. 2. da se prodavatelj i kupac obvezuju zaključiti Glavni Ugovor o kupoprodaji u roku od 15 dana računajući od dana ishođenja pravomoćne građevinske dozvole, a najkasnije u roku od godine dana računajući od dana zaključenja ovog Predugovora. Dakle postavljen je uvjet da se nakon ishođenja građevinske dozvole mora zaključiti Glavni ugovor. Međutim ista odredba je suglasnom voljom stranka izmijenjena Dodacima 1., 2. i 3. na način da kao uvjet za zaključenje glavnog ugovora više nije stavljeno ishođenje pravomoćne građevinske dozvole, već su se stranke obvezale zaključiti Glavni Ugovor o kupoprodaji najkasnije do zaključno 31.12.2022. (prema Dodatku 3.), dok su ostale odredbe ostaju nepromijenjene. Nadalje, sud je utvrdio da je nakon isteka 31.12.2022. došlo do pripajanja Mercator-H d.o.o. ovdje tuženiku te je također utvrđeno iz dopisa dostavljenih u spisu kao i saslušanih svjedoka i zakonskog zastupnika tužitelja kako su stranke komunicirale nakon isteka rok iz Dodatka 3., da je tužitelj tražio produljenje roka i sklapanje novog aneksa dopisom od 07.12.2022., da je dopisom od 13.01.2023. i 27.01.2023. tražio potpisivanje Glavnog kupoprodajnog ugovora za Bjelovar, da je dopisom od 22.02.2023. tužitelj zaključio da pravni prednik tuženika nema namjere završiti pravni posao te da je predložio zajednički sastanak da bi sporazumno mogli riješiti nastalu situaciju, da je održan sastanak s ovdje tuženikom, nakon kojeg je tužitelj dopisom od 14.03.2023. naveo da sporazumno odustane od Sesveta, Velike Gorice i Kutine i tražio da mu se vrati depozit, a da je za Bjelovar predložio da se produži ugovor, dok je dopisom od 29.03.2023. požurio tuženika na odgovor i molio potvrdu informacije kada i kako bi se to mogle riješiti hipoteke. Tuženik je tužitelju odgovorio dopisom kojeg je tužitelj zaprimio 04.04.2023. u kojem je između ostalog ostavljeno tužitelju naknadni primjereni rok od 6 mjeseci odnosno najkasnije do 01.10.2023. za sklapanje glavnog ugovora za lokacije Sesvete, Kutine i Velika Gorica te naknadni primjereni rok od 4 mjeseca odnosno najkasnije do 01.08.2023. za sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji za lokaciju Bjelovar, a što su potvrdili u svojim iskazima i svjedoci DL i TL, kao i tužitelj u dopisu od 03. srpnja 2023. gdje obavještava tuženika kako je spreman bez odlaganja zaključiti kupoprodajni ugovor za lokaciju u Bjelovaru pa da moli u narednih 7 dana da se dostavi prijedlog teksta ugovora s cijenom ugovorenom Predugovorom i rokom plaćanja od 30 dana kao bitnim sastojkom. Također u istom dopisu iskazuje kako će u kratkom roku biti spremni i za zaključenje ugovora za ostale lokacije, a svakako prije roka koji je tuženik definirao dopisom od 04.40.2023, a to je 01.10.2023. Tuženik tijekom postupka tvrdi da nisu bili ispunjeni uvjeti za sklapanje Glavnog Ugovora o kupoprodaji nekretnina, međutim iz Predugovora i njihovih Dodataka razvidno je da nisu postavljeni nikakvi uvjeti za sklapanje Glavnih ugovora o kupoprodaji osim roka do kojeg isti moraju biti sklopljeni (uvjet ishođenja pravomoćne građevinske dozvole je to prestao biti zaključenim Dodacima). Nadalje, sud je utvrdio kako je tužitelj Dopisom od 31.07.2023. raskinuo Predugovor za lokaciju Bjelovar obzirom da nije sklopljen Glavni ugovor o kupoprodaji iako je tužitelj izrazio spremnost za zaključenje istog te je također pozvao tuženika da se bez odlaganja očituje ima li namjeru pristupiti zaključenju ugovora za ostale lokacije, nakon čega je tužitelj raskinuo Predugovore i za preostale lokacije Dopisom od 08.08.2023.

45. Tuženik tijekom postupa navodi kako tužitelj nije raskinuo Predugovore na valjani način jer da je ranije navedene dopise o raskidu poslao tuženiku putem e-maila i to na e-mail djelatnika tuženika GL (GL.[adresa elektroničke pošte]), a ne na registriranu e- mail adresu tuženika ([adresa elektroničke pošte]), kao što nije dostavljena ni preporučenom poštanskom pošiljkom. Također je napomenuo kako je dopis od 31.07.2023. poslan u 22:51 sati (izvan radnog vremena). Navedene okolnosti ne utječu na valjanost raskida ugovora, obzirom da iz provedenog dokaznog postupka proizlazi kako je GL u to vrijeme bio djelatnik tuženika te je isti bio osoba s kojom je zakonski zastupnik tužitelja komunicirao vezano za predmetne Predugovore i to putem maila na koji je tužitelja i poslao izjave o raskidu Predugovora, što tuženik nije osporio tijekom postupka. Uvidom u Predugovore nije razvidno da su stranke propisale na koji način iste komuniciraju, a posebice nisu propisale na koji način se isti Predugovori raskidaju (doduše u čl. 3. propisan je način na koji tužitelj može odustati od sklapanja Glavnog ugovora), slijedom navedeno sud je mišljenja kako je tužitelj na valjani način raskinuo Predugovor za lokaciju Bjelovar dopisom od 31.07.2023., dok Predugovore za preostale lokacije s dopisom od 08.08.2023.

46. U odnosu na navode tužitelja da tužitelj ima pravo na raskid zaključenih predugovora i temeljem odredbe čl. 369. ZOO-a, jer da su nakon zaključenja predugovora na strani tuženika nastale okolnosti koje nisu postojale u vrijeme zaključenja predugovora, a koje da su postojale u tom trenutku, predmetni predugovori ne bi nikada bili zaključeni, a koje izmijenjene okolnosti se sastoje se od upisivanja založnih prava na predmetnim nekretninama. Ovdje valja napomenuti kako su navedena založna prava upisana u travnju i svibnju 2021. godine u zemljišne knjige, a koje su javno dostupne, dakle u trenutku sklapanja Dodatka 3. (28.12.2021.) tužitelju isto nije moglo ostati nepoznato. Iz provedenog dokaznog postupka razvidno je da su stranke o načinu brisanja hipoteka počele razgovarati tek u 2023. Iz iskaza zakonskog zastupnika tužitelja razvidno je da je on za Bjelovar prikupio potrebnu dokumentaciju za izdavanje građevinske dozvole, no da nije htio predavati zahtjev za građevinsku dozvolu jer je Mercator-H d.o.o bio u pripajanju i jer su postojale upisane hipoteke te da je od Mercatora-H d.o.o. dobio informaciju da će se hipoteke brisati brzo prilikom sklapanja ugovora. Također isti je naveo da njemu te hipoteke nisu bilo ništa posebno jer je tužitelj na isti način kupio nekretnine u Sloveniji od MERCATORA, gdje mu tužitelju prilikom kupoprodaje izdano brisovno očitovanje te su se te hipoteke brisale i da je od tuženika tražio da mu pisanim putem potvrde da će to isto napraviti. G, sud je utvrdio kako je tužitelj raskinuo Predugovore obzirom da tuženik ne želi sklopiti Glavne ugovore o kupoprodaji, a ne zbog promijenjenih okolnosti u vidu upisanih hipoteka.

47. Kako je tužitelj valjano raskinuo Predugovore, tako je tužbeni zahtjev neosnovan u dijelu u kojem tužitelj potražuje od suda da raskine iste Predugovore jer su isti već raskinuti, stoga je u tom dijelu odbio konačno postavljeni tužbeni zahtjev kao neosnovan te odlučio kao pod točkom V/, VI/, VII/ i VIII/ izreke ove presude.

48. U odnosu na tužbeni zahtjev vezano za povrat depozita valja reći kako je sud utvrdio da je tužitelj po predmetnim Predugovorima uplatio depozite u ukupnom iznosu od 342.629,78 € dana 08.08.2019. i to iznos od 132.043,13 kn (što preračunato u eure iznosi 17.525,14 €) na ime depozita po Predugovoru za Kutini, iznos od 771.055,30 kn (što preračunato u eure iznosi 102.336,62 €) na ime depozita po Predugovoru za Veliku Goricu, iznos od 1.242.812,61 kn (što preračunato u eure iznosi 164.949,54 €) na ime depozita po Predugovoru za Sesvete i iznos od 435.633,33 kn (što preračunato u eure iznosi 57.818,48 €) na ime depozita po Predugovoru za Bjelovar.

49. Sukladno čl. 369. st. 2. ZOO-a ako je jedna strana ispunila ugovor potpuno ili djelomično, ima pravo na povrat onoga što je dala.

50. Sukladno čl. 6. st. 6. Predugovora stranke su ugovorile da ukoliko se ne ispune uvjeti za zaključenje glavnog Ugovora o kupoprodaji krivnjom prodavatelja (tuženika), prodavate se obvezuje kupcu (tužitelju) vratiti iznos depozita, dok je stavkom 7. Predugovora ugovoreno da ukoliko se ne ispune uvjeti za zaključenje glavnog Ugovor o kupoprodaji krivnjom kupca (tužitelj), da će prodavatelj (tuženik) zadržati iznos depozita.

51. U ovom predmetu ne proizlazi da uvjeti za zaključenje Glavnih ugovora ne bi bili ispunjeni krivnjom tužitelja, dapače isti je pozivao tuženika da se ugovori sklope, no do sklapanja ugovora nije došlo jer je tuženik naveo da je ishođenje građevinske dozvole uvjet za sklapanja glavnog Ugovora. Ovdje valja napomenuti kako su stranke isti uvjet nakon što su ga postavile u Predugovorima izbacile kao uvjet obzirom da je čl. 3. st. 2. Predugovora izmijenjen na način da stranke trebaju zaključiti glavni ugovor do točno određenog dana, prvo do 31.12.2020. (Dodatka 1.), potom do 31.12.2021. (Dodatka 2.), a zatim do 31.12.2022. (Dodatka 3.). Slijedom navedenog prema mišljenju ovog suda tuženik je dužan izvršiti povrat depozita tužitelju sukladno čl. 6. st. 6. Predugovora, obzirom da sud nije utvrdio krivicu tužitelja za nesklapanja Glavnog ugovora, već je postojala krivica tuženika.

52. Sukladno navedenom sud je odlučio u okviru konačno postavljenog tužbenog zahtjeva te je usvoji tužbeni zahtjev u dijelu gdje tužitelj potražuje od tuženika isplatu depozita uplaćenih po Predugovorima za sve lokacije u iznosima kako potražuje konačno postavljenim tužbenim zahtjevom pa je odlučio kao pod točkama I/, II/, III/ i IV/ izreke ove presude.

53. U odnosu na zatezne kamate valja navesti kako sukladno čl. 369. st. 5. ZOO-a strana koja vraća novac zbog raskida ugovora je dužna platiti zatezne kamate od dana kad je isplatu primila. Međutim sud je uvidom u Predugovore utvrdio kako se tužitelj čl. 6. st. 6. Predugovora odrekao prava na potraživanja kamata na ime depozita u slučaju kada mu tuženik vraća depozit zbog toga što se nisu ispunili uvjeti za zaključenje glavnog Ugovora o kupoprodaji krivnjom tuženika. Slijedom navedenog sud je u tom dijelu odbio konačno postavljeni tužbeni zahtjev kao neosnovan te je odlučio kao pod točkama IX/, X/, XI/ i XII/ izreke ove presude.

54. Prilikom odluke o troškovima postupka, a imajući u vidu djelomičan uspjeh stranaka, sud je uzeo u obzir kako tužiteljev tako i tuženikov uspjeh u parnici po konačno postavljenom tužbenom zahtjevu. U smislu odredbe čl. 154. st. 4. ZPP-a potrebno je prilikom određivanja troškova postupka izraze ˝djelomičan uspjeh˝ ocjenjivati ne samo kvantitativno već i kvalitativno, kako s obzirom na osnovu, tako i s obzirom na visinu prihvaćenog odnosno odbijenog dijela tužbenog zahtjeva. Imajući na umu u kojem dijelu su stranke uspjele u odnosu na osnov tužbenog zahtjeva, kao i u odnosu na visinu tužbenog zahtjeva, ovaj sud ocjenjuje da su stranke podjednako uspjele u predmetnom sporu pa da je odluku o troškovima parničnog postupka valjalo presuditi sukladno odredbi čl. 154. st. 4. ZPP-a te je stoga odlučeno kao pod točkom XIII/ izreke ove presude.

U Zagrebu 07. ožujka 2025. godine

S u d a c:

mr. sc. Maja Josipović

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude stranke su ovlaštene izjaviti žalbu u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka presude odnosno od dana objave presude ukoliko uredno pozvana stranka nije pristupila na ročište za objavu i to u dva primjerka za sud i po jedan primjerak za svaku protivnu stranu. Žalba se podnosi Trgovačkom sudu u Zagrebu, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske.

DNA:

1. Tužitelju po punom. uz nalog za sudsku pristojbu na presudu

2. Tuženiku po punom.

Za pristup ovom sadržaju morate biti prijavljeni i imati aktivnu pretplatu.

Prijavite se Besplatno se registrirajte