Republika Hrvatska

Općinski sud u Sisku

Stalna služba u Petrinji

Petrinja, Trg dr. Franje Tuđmana 12

Poslovni broj: P-120/2023-10

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Sisku, Stalna služba u Petrinji, po sutkinji Blaženki Navara, u pravnoj stvari tužiteljice RS, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po punomoćniku Željku Stankoviću, odvjetniku iz Siska, protiv tuženice OS, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po punomoćnici Snježani Drvodelić, odvjetnici iz Petrinje, radi isplate stečene bez osnove, nakon zaključene glavne javne rasprave održane dana 22. siječnja 2025. u prisutnosti tužiteljice osobno i zam. punomoćnika tužiteljice, te tuženice osobno i punomoćnice tuženice, na ročištu za donošenje i objavu presude dana 7. ožujka 2025.

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženici OS da tužiteljici RS isplati iznos od 1.000,00 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja na ovaj iznos teče od dana 10. ožujka 2023. pa do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana.

II Nalaže se tuženici OS da tužiteljici RS naknadi troškove ovog postupka u iznosu od 747,23 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja teče od dana 7. ožujka 2025. pa do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana, dok se u preostalom dijelu u iznosu od 30,00 eura zahtjev tužiteljice odbija.

Obrazloženje

1. Tužiteljica RS podnijela je ovome sudu tužbu protiv tuženice OS, radi isplate stečene bez osnove. U tužbi je navela kako su tužiteljica RS te tuženica OS pregovarale o kupoprodaji nekretnine tuženice, obiteljske kuće, a u tijeku pregovora tužiteljica RS predala je tuženici OS za kupovinu njene nekretnine predujam u iznosu od 1.000,00 € prilikom čega je od tuženice tražila da joj potpiše potvrdu da je primila navedeni novčani iznos. Međutim, između tužiteljice i tuženice na koncu nije došlo do sklapanja predugovora niti ugovora o kupoprodaji nekretnine. Do sklapanja predugovora i ugovora o kupoprodaji nekretnine nije došlo iz razloga koji su na strani same tuženice i nekretnine, odnosno, nekretnina ima određene nedostatke s kojima tuženica nije upoznala tužiteljicu tijekom pregovora, odnosno iste je prešutjela. Da nekretnina ima nedostatke tužiteljica i njen izvanbračni suprug CS saznali su prilikom izlaska procjenitelja od strane banke na teren. Naime, tužiteljica i njen izvanbračni suprug CS su tek naknadno saznali da podaci o katastarskoj čestici iz katastra ne odgovaraju podacima iz zemljišne knjige te dijelovi izgrađenih građevina na nekretnini nisu legalizirani. Nadalje, tuženica je tužiteljici iznijela neistinite podatke o nekretnini u vidu same starosti nekretnine i godine kada je izgrađena, potom o postupku poslijeratne obnove nekretnine za koju je tvrdila da je u cijelosti obnovljena, a na kraju se ispostavilo da je 5. kategorija obnove (obnavljana tek počevši od razine fert greda). Tužiteljica je jasno objasnila razloge tuženici iz kojih neće sklopiti s njom ugovor o kupoprodaji nekretnine te zbog kojih prekida daljnje pregovore, a tuženicu je to naljutilo, odnosno bila je ljuta na procjenitelja i vidno uzrujana odustankom tužiteljice od pregovora. Tužiteljica je uistinu bila zainteresirana za kupnju nekretnine tuženice, zbog čega je na njeno traženje i pristala dati joj iznos od 1.000,00 €, međutim, zbog utvrđenih nedostataka i "nesređenih papira" tužiteljica je na koncu odustala od sklapanja i potpisivanja predugovora i ugovora o kupoprodaji nekretnine s tuženicom, osobito nakon što joj je tuženica rekla da nedostatke na nekretnini ne misli otklanjati, nelegalizirane građevine na nekretnini legalizirati niti uskladiti podatke u katastru i zemljišnoj knjizi. Dakle, do stadija sklapanja predugovora ili pak ugovora o kupoprodaji nekretnine u pregovorima uopće nije niti došlo i to iz razloga što je tuženica odbila legalizirati nelegalizirane građevine te provesti postupak usklađivanja podataka iz katastra s podacima u zemljišnim knjigama, a također se ispostavilo i da je nekretnina znatno starija nego što je to tužiteljici bilo rečeno. Novčani iznos od 1.000,00 € koji je RS predala OS u potvrdi od 5. veljače 2023. je nazvan "kapara", međutim, ne može se raditi o kapari u smislu čl. 303. ZOO-a budući je ugovor o kapari akcesorni ugovor koji ne može postojati bez glavnog Ugovora. Primljeni iznos mogao bi se tretirati kao kapara tek kada bi bio sklopljen pisani predugovor ili ugovor o kupoprodaji nekretnine koji bi sadržavao klauzulu o kapari i visini iste, a koji stav potvrđuje i sudska praksa. Ako Ugovor o kupoprodaji nekretnine nije sklopljen u pisanom oblikom, primljeni novčani iznos ne može se smatrati kaparom. Kapara pretpostavlja postojanje određenog pravno valjanog ugovora, a kad nema pravno valjanog ugovora, isplaćeni iznos, čak i kad je nazvan kaparom, ne može se smatrati kaparom. Kapara se može ugovoriti samo istodobno ili nakon sklapanja glavnog ugovora, ali ne i prije. Stoga tužiteljica ima pravo na povrat iznosa od 1.000,00 € temeljem pravila o stjecanju bez osnove. Da predugovor ili ugovor o kupoprodaji nekretnine moraju biti sklopljeni u pisanom obliku jasno je iz odredbe članka 377. Zakona o obveznim odnosima. Također se ističe da u predugovoru / ugovoru o kupoprodaji nekretnine moraju biti navedeni podaci o strankama te bitni sastojci ugovora u vidu točnih podataka o zemljišnoknjižnoj čestici koja se prodaje te opisa čestice i kupoprodajne cijene. Između tužiteljice i tuženice ne postoji niti je ikada sklopljen pisani predugovor ili ugovor o kupoprodaji nekretnine. Obzirom da se na dani novčani iznos od 1.000,00 € ne mogu primjenjivati pravila o kapari, tužiteljica RS tuženici se prvo izravno obraćala radi vraćanja navedenog iznosa, na što joj je tuženica rekla da "nema sad za vratiti", a nakon što je tužiteljica shvatila da joj tuženica zapravo ne želi vratiti novac i ignorira njene poruke, obratila se odvjetničkom uredu Željka Stankovića radi pravne pomoći. Gđi OS upućena je odvjetnička opomena u kojoj je upozorena da se u konkretnom slučaju ne može raditi o kapari te da je u obvezi vratiti tužiteljici iznos od 1.000,00 € temeljem čl. 1111. st. 1. i 3. Zakona o obveznim odnosima, budući se radi o stjecanju bez osnove. Tuženica je opomenu primila 10.03.2023. te od tog datuma sukladno čl. 1115. ZOO-a teku i zatezne kamate. Tuženica je unatoč odvjetničkoj opomeni odlučila odbiti vratiti primljeni iznos te je i sama angažirala odvjetnicu te punomoćniku tužiteljice uputila odgovor na odvjetničku opomenu, u kojoj putem svoje punomoćnice navodi niz neistinitih tvrdnji vezanih uz razloge zašto je otpala kupoprodaja nekretnine. Tuženica, suprotno načelu savjesnosti i poštenja, tvrdi da potvrda od 5. veljače 2023. predstavlja predugovor o kupoprodaji nekretnine, iako je svjesna da volja tužiteljice i tuženice prilikom potpisa potvrde nije bila sklapanje predugovora, već isključivo sastavljanje isprave kojom se potvrđuje primitak iznosa od 1.000,00 €, u slučaju da primitak navedenog iznosa među njima postane sporan. Tuženica je u odgovoru na odvjetničku opomenu navela da su stranke sklopile ugovor o kupoprodaji nekretnine, a što nikako nije točno jer nikakav ugovor o kupoprodaji nekretnine nije sklopljen i potpisan od strane tužiteljice. Posebno se ističe da se "potvrda" od 5. veljače 2023. ne može smatrati predugovorom o kupoprodaji nekretnine, kako to pokušava predstaviti tuženica. Naime, sukladno čl. 238. st. 2. i 3. ZOO-a, propisi o glavnom ugovoru važe i za predugovor ako je propisan obvezni oblik glavnog ugovora te predugovor obvezuje ukoliko sadrži bitne sastojke glavnog ugovora. Sukladno čl. 291. st. 1. ZOO-a, ako je ugovor sklopljen u posebnoj formi, važi samo ono što je u toj formi izraženo. Vezano uz potvrdu od 5. veljače 2023. treba naglasiti sljedeće: -potvrda ne sadrži podatke tko će biti stranke (prodavatelj i kupac) ugovora o kupoprodaji nekretnine, već je samo navedeno da je tužiteljica predala tuženici iznos od 1.000,00 €, odnosno da je tuženica preuzela navedeni iznos. Tuženica je navedeni iznos mogla, primjerice, primiti za drugoga te iz sadržaja pisane potvrde nije moguće utvrditi u kakvom su točno odnosu tužiteljica i tuženica te kakav je dogovor između istih, - potvrda uopće ne sadrži podatke o objektu - nekretnini, odnosno podatke o zk čestici i ulošku, katastarskoj općini, površini, opisu nekretnine, a koji podaci su bitan sastojak ugovora o kupoprodaji nekretnine, - u potvrdi nije navedena niti puna adresa na kojoj se nekretnina nalazi, odnosno navedeno je " [adresa]", no nije navedeno o kojem se gradu radi, a [adresa] postoji u, primjerice, [adresa] i nizu drugih mjesta, - u potvrdi nije navedeno čak niti tko je vlasnik predmetne nekretnine na "Gajevoj 129", već je naveden podatak "vlasništvo 1/1", ali ne i čije vlasništvo, - u potvrdi je navedeno kako će "ugovor biti realiziran najkasnije do travnja 2023", no nije navedeno tko će sklopiti ugovor o kupoprodaji nekretnine odnosno tko će biti stranke ugovora. Jedino što je iz potvrde nesporno jasno i što potvrda potvrđuje jest činjenicu da je tužiteljica RS predala OS iznos od 1.000,00 €. Potvrda je i sastavljena isključivo u svrhu dokaza o isplaćenom iznosu novca. Da ne može biti riječ o predugovoru o kupoprodaji nekretnine jasno je iz same forme predmetne potvrde u kojoj nedostaju čak i podaci o strankama potencijalnog Ugovora o kupoprodaji, objektu kupoprodaje, vlasniku objekta itd. Dakle, predmetna potvrda ne sadrži bitne sastojke niti podatke o strankama ugovora o kupoprodaji da bi se istu moglo smatrati predugovorom. Na temelju takve potvrde tužiteljica zasigurno ne bi mogla tražiti predbilježbu prava vlasništva, a niti bi takvu potvrdu kao "predugovor" priznala banka prilikom odobravanja kredita. Predugovor o kupoprodaji nekretnine ima jasnu pisanu formu i mora sadržavati sve bitne sastojke koje sadrži i sam ugovor o kupoprodaji nekretnine te svakako mora sadržavati minimalno podatke o strankama ugovora, samoj nekretnini, vlasniku nekretnine itd. Da je između tužiteljice i tuženice uistinu bio sklopljen predugovor o kupoprodaji nekretnine, tužiteljica bi potraživala od tuženice vraćanje dvostruke kapare, no obzirom da do sklapanja predugovora niti ugovora o kupoprodaji nekretnine nije došlo, tužiteljica potražuje povrat iznosa od 1.000,00 € temeljem odredbi o stjecanju bez osnove budući se dani iznos ne može smatrati kaparom. Slijedom navedenog, tužiteljica predlaže da naslovni sud nakon provedenog postupka udovolji njenom tužbenom zahtjevu.

2. U svom odgovoru na tužbu, tuženica OS navela je kako je točno da su stranke pregovarale o kupoprodaji nekretnine u vlasništvu tuženice te je tužiteljica tuženici predala novčani iznos od 1.000,00 eura na ime kapare, a sukladno odredbi čl. 303. ZOO-a. Tuženica napominje da je i na potvrdi od 5. veljače 2023., koju je upravo tužiteljica dostavila u spis, iznos od 1.000,00 eura isplaćen na ime kapare za kupovinu nekretnine. U istoj ispravi su navedeni bitni sastojci ugovora o kupoprodaji nekretnine, a to je adresa nekretnine kao i iznos kupoprodajne cijene. Nadalje, naveden je i krajnji rok za sklapanje glavnog kupoprodajnog ugovora, a to je travanj 2023. godine. Suprotno navodima tužiteljice, tuženica ističe da krivnja za neispunjenje predugovorom preuzetih obveza leži na strani tužiteljice te stoga tuženica sukladno odredbi čl. 304. st. 1. ZOO-a zadržava danu kaparu, a koja se ne smatra stečenom bez valjane pravne osnove. Naime, odredbom čl. 304. st. 1. ZOO-a je propisano "ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete, a kaparu uračunati u naknadu ili se zadovoljiti primljenom kaparom". Tužiteljica i njen izvanbračni partner počeli su pregovarati s tuženicom u vezi kupoprodaje predmetne nekretnine još u prosincu 2022. godine na način da su višekratno kontaktirali tuženicu telefonski te su više puta pregledavali nekretninu koju su imali namjeru kupiti. Jednom prilikom je zajedno s njima došao i električar pregledati elektro instalacije u predmetnoj nekretnini. Prilikom pregleda nekretnine tužiteljica i njen izvanbračni partner nisu iznosili primjedbe i prigovore koji bi se odnosili na stanje nekretnine, upravo suprotno, bili su vrlo zadovoljni viđenim i uvjeravali su tuženicu da će nekretninu sigurno kupiti te samo trebaju osigurati financijska sredstva za kupnju. Tom prilikom su spomenuli da će gosp. CS osigurati jedan dio sredstava preko tvrtke u kojoj radi, a dio sredstava će tužiteljica pribaviti putem kredita. Tako je tuženica, uvjerena da će upravo tužiteljica biti kupac nekretnine, ostalim zainteresiranim kupcima rekla da je nekretnina zauzeta te je to trajalo puna dva mjeseca. Navodi tužiteljice kako ih je tuženica dovela u zabludu vezano za legalizaciju nekretnine nisu točni jer je nekretnina bila u postupku obnove nakon Domovinskog rata te sukladno propisima o legalizaciji istu nije trebalo legalizirati, odnosno ishodovati rješenje o legalizaciji nezakonito izgrađene nekretnine. Navodi o usklađivanju podataka, odnosno brojeva između katastra i zemljišne knjige su također u potpunosti neosnovani jer je potrebno pribaviti samo rješenje o identifikaciji nekretnine s obzirom da je opće poznata činjenica da za područje katastarske općine [katastarska općina] katastar i zemljišne knjige imaju različite brojeve, odnosno oznake. Tuženica, nadalje, iznosi da prilikom razgovora s tužiteljicom primjedbe glede legalnosti i usklađivanja podataka između katastra i zemljišne knjige nisu iznosili. Da jesu tuženica bi ih lako riješila. Suprotno od toga tužiteljica je iznijela primjedbu vezanu za činjenicu da je sporna nekretnina pojedinačno kulturno dobro te da je obnovu nakon potresa potrebno provesti u skladu sa smjernicama i uputama Konzervatorskog zavoda. Sumnju u taj podatak je tuženica otklonila s obzirom da se radi ne radi o pojedinačnom kulturnom dobru, odnosno sporna nekretnina je obična obiteljska kuća. Neosnovani su navodi tužbe vezani za predugovor (potvrdu) o kupnji nekretnine jer je isti sastavljen u pisanom obliku, sadrži sve potrebne uglavke kao što su podaci o nekretnini, kupoprodajnoj cijeni, rok u kojem treba zaključiti glavni ugovor, dok navodi o tome da potvrda (predugovor) ne sadrži naziv grada ni podatke o strankama su više nego maliciozni s obzirom da je tužiteljici bilo dobro poznati da kuću pregledava u [adresa] i da se kuća nalazi upravo u [adresa]. Navodi tužbe su proturječni sui generis jer se tužiteljica poziva na neusklađenost podataka između katastra i zemljišne knjige za navedenu nekretninu, a ovdje navodi da ti podaci nisu navedeni u predugovoru. Jasno proizlazi da je tužiteljici sve o navedenoj nekretnini bilo poznato kada su vođeni pregovori o kupnji iste, odnosno kada je dala kaparu. Slijedom navedenog predložila je odbiti tužbeni zahtjev i tužiteljicu obvezati na platež prouzročenog parničnog troška.

3. Tijekom dokaznog postupka Sud je izvršio uvid u potvrdu (str. 7 spisa), izvadak iz zemljišne knjige (str. 8 spisa), prijepis posjedovnog lista (str. 9 spisa), potvrde (str. 33-34 spisa) te su saslušane stranke i svjedoci FS i CS (str. 40-44 spisa).

4. Tužiteljica RS, u svom je iskazu navela kako su na području grada [adresa] i [adresa] tražili nekretninu radi kupnje i u oglasu na društvenoj mreži vidjeli su da je oglašena prodaja sporne nekretnine. Kada su kontaktirali tuženicu rekla im je kako je kuća napravljena kratko prije Domovinskog rata, a nakon tog rata i obnovljena, da je vlasništvo nekretnine 1/1 tuženice. Njima se kuća svidjela i poslije su došli još jednom kako bi je fotografirali. Tuženica ih je tražila plaćanje avansa kako bi prodaju nekretnine skinula s oglasa jer je navela kako ima još jednog potencijalnog kupca. Prikupili su svu potrebnu dokumentaciju o ovoj nekretnini i to vlasnički list i potvrdu o stanju nekretnine nakon potresa, te uporabnu dozvolu. Budući su predali u Privrednoj banci zahtjev za kredit radi kupnje nekretnine, a koja je trebala biti u tu svrhu procijenjena, iz banke su nakon toga dobili informacije nakon izvršene procjene iste: da je kuća izgrađena 1965. godine, da nisu usklađeni gruntovno i katastarsko stanje, da nekretnina nije do kraja legalizirana odnosno nema legalizacije u odnosu na dvorišnu zgradu te nije u potpunosti obnovljena nakon rata već samo djelomično. Stoga je procjena vrijednosti ove nekretnine bila u polovini iznosa koji je tuženica tražila kao kupoprodajnu cijenu. Nakon toga, tuženica im je tvrdila da ovi navodi nisu točni te da ne planira do kraja legalizirati nekretninu. Na taj način je stopirala daljnje pregovore oko kupoprodaje nekretnine. Tražili su da im vrati uplaćeni avans, na što im je tuženica odgovorila da nema trenutno taj iznos kako bi ga vratila. Nakon toga, ponovno su ju više puta kontaktirali, ali im nije odgovarala na pozive. Ističe kako su potpisivanjem potvrde o plaćanju avansa samo htjeli da imaju dokaz da su tuženici dali novac, da ne bi poslije bilo problema, a ne kao sklapanje predugovora ičega. Dodaje, kako je tuženica, nakon uplate njihovog avansa, maknula svoj oglas s društvene mreže za prodaju sporne nekretnine. Kada govori oni tada misli na svog nevjenčanog supruga i sebe. Ona je do sadržaja sporne potvrde došla na način da je "šprancu" iste skinula s interneta. Tada nije znala razliku između pravnih pojmova kapare i avansa, a niti je znala kakav je slijed nakon toga. Potvrda je sastavljena na njihovu inicijativu kako bi imali dokaz da su tuženici dali novac. Tuženici su sporni iznos tom prilikom isplatili u gotovini na ruke. Kada je spomenula dijelove nekretnine koji nisu legalizirani, pri tome je mislila na garažu i još jedan dio koji predstavlja radionu. Prilikom pregovora, tuženica im je rekla kako je kuća u cijelosti obnovljena nakon rata, a naknadno su saznali da je kuća i gorjela, a da je obnovljeno samo krovište. Za činjenicu da je kuća gorjela saznali su naknadno od nekih prijatelja, a za djelomičnu obnovu iste nakon rata saznali su iz procjene nekretnine od procjenitelja banke. Stoga banka ne priznaje dijelove nekretnine koji nisu legalizirani u svrhu realizacije kredita. Ukoliko bi tuženica pristala na legalizaciju ovih dijelova nekretnine, oni bi vjerojatno nastavili pregovore, ali s obzirom na dobivene informacije naknadno ne zna rezultat tih pregovora. Nakon toga su kupili stan na području [adresa]. U njihovim pregovorima nije došlo do faze sklapanja predugovora, a niti samog ugovora. Nije joj bilo poznato da li je bila potrebna legalizacija objekata za nekretnine obnovljene nakon rata i ta joj informacija nije puno značila s obzirom na traženje banke u svrhu realizacije kredita. Sigurna je da banka raspolaže s tim informacijama. Nije se obraćala nikakvim tijelima radi eventualne informacije o potrebi legalizacije objekata nakon poslijeratne obnove. Ne može sa sigurnošću reći u čemu se sastojala razlika u gruntovnici i katastru, misli da se radilo o brojevima čestica. Nije tražila informaciju zašto je takva razlika. Ne sjeća se što je točno tražila na internetu prije skidanja obrasca potvrde o plaćanju avansa, a misli da je tražila primjerak potvrde. Prilikom razgovora s tuženicom, ona im nije rekla točnu godinu izgradnje kuće, ali je rekla da je ista izgrađena prije Domovinskog rata. Nisu gledali druge nekretnine nakon što su tuženici uplatili iznos s potvrde. Prilikom sastavljanja i potpisivanja sporne potvrde, znala je o kojoj je nekretnini riječ i da se radi o nekretnini tuženice. I ostali dijelovi iz sporne potvrde su upravo oni podaci koje je znala i navela u istoj.

5. Tuženica OS, u svom je iskazu navela kako je točno da je objavila oglas za prodaju svoje kuće i od tada joj se javilo dosta zainteresiranih ljudi, između ostalih i tužiteljica i njen suprug. Došli su pogledati nekretninu koja im se svidjela i rekli su da bi došli pogledati još jednom. Tužiteljica i njen suprug svidjeli su joj se budući živi u blizini ove kuće koja je bila predmet kupoprodaje i kupoprodajom dobiva i susjede, što joj je bilo važno. Tužiteljica i njen suprug doveli su električara radi pregleda struje u spornoj nekretnini. Sve potvrde koje su se ticale nekretnine ishodovala je ona, ne zna da li je tužiteljica provjeravala ove potvrde koje joj je dala. Ističe kako je kuća cijela legalizirana, nije točno da je gorila i tužiteljici nije ništa krila pa tako niti kada je kuća izgrađena. Kuću im je cijelu pokazala, a bio je jednom prilikom s njima i susjed s kojim su razgovarali. Nekretnina je obnovljena, imala je 5. kategoriju oštećenja i ishodovala je svu dokumentaciju o tome. Nakon 3-4 njihova susreta, tužiteljica i njen suprug dva puta su bili u kući njene kćeri gdje ih je primila radi razgovora. Zadnji dokument koji je ishodovala bila je uporabna dozvola i kada ju je dobila, javila im je. Tužiteljica joj je potom rekla da će donijeti kaparu i da će tražiti kredit za kupnju ove kuće. Ističe kako ju je tužiteljica molila da ne traži kaparu u cijeloj visini jer bi stoga morala posuđivati novac, na što je pristala. Nakon toga, izašao je procjenitelj banke, a nakon procjene tužiteljica i njen suprug rekli su da nose loše vijesti, jer da je kuća procijenjena na iznos od 30.000 eura, a s garažom bi taj iznos mogao biti 35.000 eura. Kontaktirala je procjenitelja banke koji joj je rekao kako to nije istina, kako prilikom procjene ne želi ići ni na čiju štetu. Također joj je tužiteljica rekla da joj dokumente za kuću koje joj je predala ne može vratiti jer su ostali u banci. Ističe kako garaža koja je izgrađena izvan kuće kao dvorišna prostorija nema uporabnu dozvolu. Točno je da je povukla oglas nakon potpisivanja sporne potvrde. Ostalim zainteresiranim kupcima rekla je kako je našla kupce za kuću koji će istu kupiti. Tužiteljica je donijela papir sa sastavljenom potvrdom radi potpisivanja kada joj je isplatila iznos od 1.000,00 eura. Nije imala namjeru legalizirati garažu u svrhu kupoprodaje nekretnine. Tužiteljica je znala da garaža nije legalizirana jer joj je to rekla, a i raspitivala se u Gradu Petrinji radi eventualne legalizacije, na što su joj rekli da se nakon nekog perioda ovakva legalizacija ponavlja.

6. Svjedok FS iskazao je kako je cijelo vrijeme bio uključen u pregovore oko kupoprodaje sporne nekretnine između stranaka budući i živi na istoj adresi kao i tuženica. Tuženica je njegova punica i kada je odlučila prodati spornu kuću, objavio je oglase na više javnih oglasnika. Između ostalih javila se na oglas i tužiteljica te su došli pogledati kuću i tražili da dođu još jednom. Ističe kako kuća nije imala nikakvih problema i bila je u dobrom stanju. Nakon toga, došli su s električarem pregledati kuću. Poslije su se javili i rekli da bi kupili tu kuću, ali da nemaju trenutno kaparu za platiti tuženici i pitali da li bi ih mogli pričekati s plaćanjem kapare. Odlučili su da će im vjerovati i on je sve oglase za prodaju kuće skinuo s oglasnika. Čekali su ih dva mjeseca, nakon čega su rekli da su im potrebni dokumenti o kući radi realizacije kredita. Jednom prilikom, bila je nedjelja, došao je procjenitelj banke i on je bio prisutan prilikom njegovog pregleda cijele nekretnine i pomagao mu ako je što zatrebalo. Poslije toga, su im se tužiteljica i suprug javili s nizom prigovora, da kuća nije dobro ucrtana, da su im lagali jer je nekretnina imala problema poslije potresa, da je kuća zaštićeno kulturno dobro i da se na njoj ne smije ništa raditi, te je tražila da im vratimo kaparu. Njegova punica je tada tražila od njih da joj vrate sve predane dokumente za kuću, na što je suprug tužiteljice verbalno napao njegovu suprugu i dijete, tome nije bio prisutan, optužujući ih da su ih prevarili. Kada su tužiteljica i suprug došli s novcem za kaparu, donijeli su potvrdu koju je trebalo potpisati. Nije bio za stolom već u drugoj sobi, pretpostavlja da je punica potpisala ovu potvrdu. Zna da je punica, misli, od Ureda za obnovu, ishodovala potvrdu za spornu nekretninu da kuća nije oštećena u potresu odnosno ima zelenu naljepnicu. Naime, kuća je jako dobro podnijela potres, imala je samo jednu crticu, laganu pukotinu duljine 20 cm na pregradnom zidu između kuhinje i ulaza. Nije čuo prigovore tužiteljice i njenog supruga vezano za legalizaciju objekata na spornoj nekretnini. Koliko zna, svrha sporne potvrde koju je njegova punica potpisala je ta što je banka zahtijevala da daju tužiteljici dokumente potrebne u svrhu legalizacije kredita, a kako im je to rekla tužiteljica.

7. Svjedok CS iskazao je kako je sudjelovao od samog početka u postupku kupoprodaje sporne nekretnine i to na način da su iz oglasa saznali o prodaji iste. Došli su tužiteljica i on na prvi sastanak s tuženicom, bilo ih je troje, pregledali su nekretninu i razgovarali o eventualnoj kupnji. Tuženici su iznijeli svoju zainteresiranost za kupnju nekretnine, a tuženica im je iznijela činjenice koje su im bile važne i to da je kuća izgrađena prije Domovinskog rata, da je kompletno obnovljena nakon rata i da su svi papiri ove nekretnine uredni. Poslije su utvrdili da ništa od toga nije bilo točno, kuća je bila izgrađena 1965. godine, nije u potpunosti legalizirana, dograđivana je i u međuvremenu je gorjela. Od dokumentacije tuženica je imala samo vlasnički list. Potrebnu dokumentaciju su sami ishodovali, nešto su vadili online, a pribavili su i potvrdu o stanju nekretnine nakon potresa. Prije procjene nekretnine, su se s tuženicom dogovorili o iznosu koji bi joj dali radi nastavka pregovora o kupnji nekretnine u iznosu od 1.000,00 eura te su o isplati tog iznosa sastavili potvrdu koju je tuženica potpisala, a to je bilo pri njihovom trećem susretu. Sve se događalo u nekoliko tjedana i prikupljenu dokumentaciju su predali banci radi realizacije kredita za kupnju nekretnine. Nakon toga, banka ih je kontaktirala u svezi određenih nedoumica, tako su saznali da je nekretnina puno starija od onog što je tuženica prezentirala, da postoji nesrazmjer između podataka u gruntovnici i katastru, da postoje nelegalizirani objekti i tu je procjenitelj izrazio sumnje o cijeni nekretnine i procjeni iste na manju vrijednost od cijene. Našli su se ponovno s tuženicom te raspravljali o tome što su saznali i razgovor je bio neugodan te je tuženica navela neke sumnje na procjenitelja. Rekla im je kako nema namjeru dalje sređivati dokumentaciju za kuću i time su oni zapravo bili blokirani u nastavku tog postupka. Kada su zatražili povrat plaćenog iznosa, tuženica im je rekla da nema trenutno taj iznos, a poslije im se više nije javljala. Tu su na neki način oštećeni. Tuženica im je rekla da je kuća izgrađena prije Domovinskog rata što su tumačili kao nekoliko godina prije rata. Svrha potpisane potvrde je da imaju nekakav dokaz da su tuženici na ruke isplatili traženi iznos. Sadržaj potvrde našli su online i u njega unijeli podatke koje su imali. U tom trenutku im nije bila poznata razlika između avansa i kapare. Banka nije od njih tražila potpisivanje ove potvrde. Banka ih nije tražila predugovor budući da nisu još došli u pregovorima do te faze. Nisu predali banci zahtjev za odobravanje kredita već samo zahtjev za procjenu nekretnine na temelju koje bi onda predali zahtjev za kredit. FS nije bio prisutan njihovim razgovorima o kupoprodaji nekretnine, osim jednom kada je došlo do potpisivanja potvrde o isplati traženog iznosa. Banka je tražila potvrdu o stanju nekretnine nakon potresa i izvod iz zemljišne knjige, odnosno samo osnovne dokumente kako bi procjenitelj mogao izvršiti procjenu nekretnine. Nisu banci podnijeli zahtjev za isplatu određenog iznosa kredita. Takva je procedura banke da izlazi njihov procjenitelj radi procjene nekretnine. Nisu platili trošak tog procjenitelja.

8. Uvidom u potvrdu od dana 5. veljače 2023. utvrđeno je da je istom potvrđeno da je RS isplatila iznos od 1.000,00 eura u ime kapare za kupovinu nekretnine na adresi [adresa] u vlasništvu s udjelom 1/1. Dogovorena cijena nekretnine je 57.000,00 eura. Navedeni iznos kapare bit će uračunat u cijenu nekretnine. Kaparu preuzima OS. Ova potvrda je važeća do trenutka sklapanja kupoprodajnog ugovora koji će biti realiziran najkasnije do travnja 2023. godine. Potvrda je sastavljena u 4 istovjetna primjerka gdje svaka strana zadržava po dva primjerka. Potvrdu su potpisale tužiteljica RS i tuženica OS.

9. Uvidom u izvadak iz zemljišne knjige i prijepis posjedovnog lista broj 1397 utvrđeno je kako je tuženica OS vlasnica nekretnine koju čini kč. br. [katastarska čestica] kuća broj 129 i dvorište u Poljani sa 252 m², upisana u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], te posjednica nekretnine koju čini kč. br. [katastarska čestica] kuća i dvorište sa 210 m².

10. Tužbeni zahtjev tužiteljice MS odnosi se na povrat iznosa od 1.000,00 eura od tuženice OS, kao stečenog bez osnove.

11. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, a i na temelju rezultata cjelokupnog postupka (čl. 8. Zakona o parničnom postupku; Narodne novine broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23; dalje: ZPP), zaključak je Suda da je tužbeni zahtjev tužiteljice RS osnovan u cijelosti.

12. Odredbom čl. 303. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23; dalje: ZOO) propisano je da ako je u trenutku sklapanja ugovora jedna strana dala drugoj stanovit iznos novca ili stanovitu količinu drugih zamjenljivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra sklopljenim kad je kapara dana, ako nije što drugo ugovoreno. U slučaju ispunjenja ugovora kapara se mora vratiti ili uračunati u ispunjenje obveze. Ako što drugo nije ugovoreno, strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem dvostruke kapare.

13. Ukoliko kupoprodajni ugovor nije sklopljen u pisanoj formi, niti su pak ugovorne strane ispunile pretežiti dio ugovora, tada takav ugovor o kupoprodaji ne proizvodi nikakve pravne učinke, slijedom čega niti plaćeni iznos na ime "kapare" ne može biti znak da je ugovor sklopljen, budući da kapara pretpostavlja postojanje pravovaljanog ugovora (glavnog ugovora) zbog kojeg je i ugovorena kapara (akcesorni ugovor).

14. Naime, naše obvezno pravo poznaje samo konfirmatornu kaparu koja se daje kad je već sklopljen glavni ugovor, a što je propisano odredbom čl. 303. st. 1. ZOO-a. Budući da je između stranaka u ovom postupku nesporno da glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine nije sklopljen, a na što upućuje i potpisana potvrda od dana 5. veljače 2023. u kojoj stranke suglasno navode da potvrda važi do sklapanja kupoprodajnog ugovora koji će biti realiziran najkasnije do travnja 2023., to se plaćeni novčani iznos od 1.000,00 eura ne može smatrati kaparom.

15. Potvrda od dana 5. veljače 2023., čak i da ima značaj predugovora što Sud nije posebno utvrđivao jer je irelevantno za rješenje ovog spora, ne potvrđuje sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, pa samim time nesporno plaćeni iznos od 1.000,00 eura od strane tužiteljice RS tuženici OS ne predstavlja kaparu kao takvu u smislu odredbe čl. 303. st. 1. ZOO-a, iako je pod tim nazivom navedena u potvrdi, nego se radi o isplati djela kupoprodajne cijene.

16. Odredbom čl. 1111. ZOO-a propisano je da kad dio imovine neke osobe na bilo koji način prijeđe u imovinu druge osobe, a taj prijelaz nema osnove u nekom pravnom poslu, odluci suda, odnosno druge nadležne vlasti ili zakonu, stjecatelj je dužan vratiti ga, odnosno, ako to nije moguće, naknaditi vrijednost postignute koristi.

17. Slijedom citirane zakonske odredbe, Sud smatra kako tužiteljica RS ima pravo na povrat iznosa od 1.000,00 eura koji je tuženici platila dana 5. veljače 2023., a koji iznos tuženica OS drži bez pravnog osnova, odnosno iznos koji je tuženica stekla po pravnoj osnovi koja se nije ostvarila (dio kupoprodajne cijene na temelju kupoprodajnog ugovora nekretnine koji nije sklopljen).

18. Slijedom navedenog, Sud je udovoljio tužbenom zahtjevu tužiteljice RS u cijelosti te je odlučeno da joj je tuženica OS dužna vratiti iznos od 1.000,00 eura.

19. Odluka o kamatama temelji se na odredbi čl. 1115. ZOO-a kojim je propisano da kad se vraća ono što je stečeno bez osnove, moraju se vratiti plodovi i platiti zatezne kamate, i to, ako je stjecatelj nepošten od dana stjecanja, a inače od dana podnošenja zahtjeva. Stoga, Sud smatra i zahtjev tužiteljice za plaćanjem zakonskih zateznih kamata od dana 10. ožujka 2023. osnovanim u cijelosti budući je utvrđeno kako je tužiteljica od tuženice, pisanim zahtjevom punomoćnika tužiteljice od dana 8. ožujka 2023., koji je tuženica primila dana 10. ožujka 2023., tražila povrat plaćenog iznosa od 1.000,00 eura.

20. O troškovima parničnog postupka odlučeno je temeljem odredbe čl. 154. st. 1. ZPP-a kojim je propisano da je stranka koja u cijelosti izgubi parnicu dužna protivnoj stranci i njezinu umješaču nadoknaditi troškove izazvane vođenje postupka. Tužiteljici su stoga, sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, priznati troškovi za sastav tužbe u iznosu od 150,00 eura temeljem Tbr.7.1. Tarife, za zastupanja na ročištima 10.09.2024. i 22.01.2025. u iznosu od 150,00 eura za svako ročište temeljem Tbr. 9.1. Tarife, na ročištu za objavu presude u iznosu od 100,00 eura, sudsku pristojbu na tužbu 19,91 eura i presudu 39,82 eura, što ukupno s PDV- om iznosi 747,23 eura. Sud nije priznao tužiteljici trošak odvjetnika koji se odnosi na cijenu benzina, budući da ovaj trošak nije bio potreban radi vođenja parnice u smislu odredbe čl. 155. ZPP-a.

U Petrinji, 7. ožujka 2025.

Sutkinja

Blaženka Navara

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba. Žalba se podnosi putem ovoga suda pismeno, u tri primjerka, u roku od 15 dana od dana objave presude, a o njoj odlučuje nadležni županijski sud.

DNA:

1.Tužiteljica RS, po punomoćniku Željku Stankoviću, odvjetniku iz Siska

2. Tuženica OS, po punomoćnici Snježani Drvodelić, odvjetnici iz Petrinje