REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11

P-1127/2024

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, u ime Republike Hrvatske, po sucu mr. sc. Ivani Koštarić Fegeš, u pravnoj stvari tužitelja SPORTKART d.o.o., [adresa], OIB: 20156458678, kojeg zastupa punomoćnik Ivan Madirazza, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Madirazza & partneri d.o.o. u Zagrebu, protiv tuženika ZAGREBAČKI VELESAJAM d.o.o., [adresa], OIB: 95660678441, kojeg zastupa punomoćnik Marko Smolek, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Smolek & Škrinjar d.o.o. u Zagrebu, radi ispunjenja obveze, zaključio je glavnu raspravu 24. siječnja 2025. u prisutnosti tužiteljevog punomoćnika Ivana Madirazze, te tuženikovog punomoćnika KG, te donio i objavio presudu 7. ožujka 2025.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

"Nalaže se tuženiku ZAGREBAČKI VELESAJAM d.o.o. [adresa], OIB 95660678441, da tužitelju SPORTKART d.o.o., [adresa], OIB 20156458678, dade pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na Zagrebačkom Velesajmu, i to poslovnog prostora ukupne površine 4373 m2, koji se sastoji od 3758 m2 u prizemlju objekta i 612 m2 na galeriji, u naravi Paviljon br. 35, izgrađen na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa], na razdoblje od narednih pet godina, počevši od 16.10.2023. do 15.10.2028. godine, u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe."

II. Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku troškove u iznosu od 562,50 EUR sa zateznim kamatama od 7. ožujka 2025. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

III. Odbija se tuženikov zahtjev za naknadu troškova u iznosu od 562,50 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama od 7. ožujka 2025. do isplate, kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj je podnio tužbu kojom zahtijeva da se tuženiku naloži da tužitelju dade pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na Zagrebačkom Velesajmu, i to poslovnog prostora ukupne površine 4373 m2, koji se sastoji od 3758 m2 u prizemlju objekta i 612 m2 na galeriji, u naravi Paviljon br. 35, izgrađen na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa], na razdoblje od narednih pet godina, počevši od 16. listopada 2023. do 15. listopada 2028.

2. Tužitelj u tužbi u bitnome navodi da su tužitelj i tuženik 24. rujna 2018. sklopili Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: 4093/18-2409/SP-316, koji je solemniziran (potvrđen) kod javnog bilježnika Željke Maroslavac 2. listopada 2018. pod brojem OV- 24983/2018, koji je sklopljen po provedenom javnom natječaju i odabiru najpovoljnijeg naručitelja, sve sukladno tada važećem Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15). Predmet zakupa je poslovni prostor na Zagrebačkom Velesajmu, ukupne površine 4373 m2, koji se sastoji od 3758 m2 u prizemlju objekta i 612 m2 na galeriji, u naravi Paviljon br. 35, izgrađen na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa]. Ugovor o zakupu je sklopljen na razdoblje od pet godina odnosno od 16. listopada 2018. do 15. listopada 2023. U članku 6. stavku 3. Ugovora o zakupu, ugovoreno je da će zakupodavac (tuženik) sadašnjem zakupniku (tužitelju), koji u potpunosti izvršava obveze iz Ugovora o zakupu, ponuditi sklapanje novog Ugovora o zakupu poslovnog prostora na daljnjih pet godina. Takva obveze je bila i izričito propisana u članku 6. stavku 3. tada važećeg Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15), koja odredba glasi: “Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, zakupodavac je dužan sadašnjem zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, ili na zahtjev zakupnika, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme - ne dulje od pet godina, osim ako mu je taj poslovni prostor potreban za obavljanje njegove djelatnosti“. Nadalje navodi da je tužitelj za vrijeme trajanja Ugovora o zakupu uredno ispunjavao sve svoje ugovorne obveze te je uredno podmirivao ugovorenu zakupninu. Prije prestanka Ugovora o zakupu, kao niti po isteku ugovorenog trajanja Ugovora o zakupu, tuženik nije (shodno o odredbi iz članka 6. Ugovora o zakupu i shodno odredbi iz članka 6. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora) ponudio tužitelju sklapanje novog ugovora o zakupu na razdoblje od pet godina. Tužitelj je u više navrata što pisanim, što usmenim putem pozivao tuženika da ispuni svoju obvezu i ponudi mu sklapanje novog ugovora o zakupu na naredno razdoblje od pet godina. Tuženik je kao razloge zašto nije ispunio svoju ugovornu obvezu i ponudio tužitelju sklapanje novog ugovora o zakupu naveo da prema izmjenama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 112/2018 od 14.12.2018. koje su stupile na snagu 22.12.2018.) nije više u mogućnosti sklopiti novi ugovor o zakupu, odnosno dati ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu, bez provođenja javnog natječaja. Naime, izmjenama iz 2018. godine, izmijenjen je članak 6. stavak 3. Zakona, te postojeće odredbe Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora propisuju samo obvezu Republike Hrvatske te jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave da mogu dati dosadašnjem zakupniku ponudu na sklapanje novog ugovora o zakupu na razdoblje od pet godina, dok se takva mogućost više ne predviđa za pravne osobe u vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinica lokalne i područne samouprave. Nesporno je da je tuženik pravna osoba u isključivom vlasništvu Grada Zagreba. Tuženik, dakle, smatra da nakon što su stupile na snagu izmjena Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora više nije u mogućnosti sklopiti ugovor o zakupu bez provođenja javnog natječaja, te da shodno tome nije u obvezi postupiti prema sklopljenom Ugovoru o zakupu. Tužitelj smatra, kako razlozi zbog kojih tuženik odbija ponuditi tužitelju sklapanje novog ugovora o zakupu na naredno razdoblje od pet godina nisu utemeljeni, i to iz razloga kako slijedi:

- u Ugovoru o zakupu (članak 6. stavak 3) nesporno postoji ugovorena obveza tuženika da ponudi tužitelju sklapanje novog ugovora o zakupu na naredno razdoblje od pet godine. Izmjene Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora iz 2018. godine, nemaju niti mogu imati učinak na obveze ugovornih strana iz Ugovora o zakupu.

- Ugovor o zakupu sklopljen je po provedenom javnom natječaju, sukladno natječajnim uvjetima te sukladno Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (koji je tada bio na snazi). Izmjene Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ne mogu utjecati na uvjete pod kojima je proveden javni natječaj i po kojima je izabran najpovoljniji ponuditelj. Isto tako, naknadne izmjene Zakona, ne mogu utjecati na uvjete pod kojima je ugovor bio sklopljen na javnom natječaju. Na obvezno pravne odnose primjenjuju se oni zakonski propisi koji su bili na snazi u trenutku njihovog nastanka.

- Jedno od osnovnih načela obveznog prava je da su stranke dužne izvršavati svoje ugovorne obveze (pacta sunt servanda) te se postupanje shodno ugovornim obvezama (s time da je ugovor bio sklopljen po provedenom javnom natječaju i shodno važećem Zakonu) ni na koji način ne može smatrati postupanjem koje bi bilo protuzakonito.

- Nesporno je da je tužitelj (kao i svi drugi zakupnici u njegovoj poziciji) sklopio Ugovor o zakupu s legitimnim očekivanjima da će ugovorne strane ispunjavati svoje ugovorne obveze (pogotovo kada se uzme u obzir postupak provedbe javnog natječaja prije sklapanja ugovora o zakupu) te je s obzirom na ista očekivanja izvršio ulaganja kako u sam poslovni prostor tako i u svoj poslovni projekt (primjerice u predmetnom poslovnom prostoru – Paviljon 35 nalazi se Karting Arena Zagreb te je tuženik prošle godine uložio znatna sredstva za nabavu novih karting vozila s očekivanjem da će ugovor o zakupu produljiti na naredno razdoblje od pet godina). Tumačenje predmetnog ugovora o zakupu na način da tuženik nije u obvezi ponuditi tužitelju sklapanje novog ugovora na razdoblje od pet godina, bilo bi suprotno svakoj pravnoj i ekonomskoj logici, svim pravnim standardima i temeljnim ustavnim vrijednostima, te bi bilo izrazito štetno za tužitelja i svakog drugog zakupnika u njegovoj pravnoj poziciji.

- Iako Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora u Izmjenama zakona iz 2018. godine nije izričito regulirao navedeno pravno pitanje, člankom 16. stavak 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 112/2018) propisano je da će se: postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (»Narodne novine«, br. 125/11. i 64/15.) prije stupanja na snagu ovoga Zakona dovršit će se prema odredbama toga Zakona i propisa donesenih na temelju toga Zakona. Prema mišljenju tužitelja, navedena odredba se treba primijeniti i na konkretnu situaciju, budući da je postupak javnog natječaja i sklapanje Ugovora o zakupu započeo po prethodno važećem zakonu pa se isti treba i dovršiti po prethodnom zakonu te je tužitelj u obvezi ponuditi tuženiku sklapanje novog ugovora o zakupu. Nakon što je isteklo ugovoreno trajanje zakupa, tuženik je nastavio ispostavljati račune tužitelju za zakup odnosno korištenje predmetnog poslovnog prostora. Tuženik je prvotno ispostavljao tužitelju račune (fakture) u visini ugovorene zakupnine, da bi potom (počevši od mjeseca veljače 2024.) počeo ispostavljati račune u proizvoljno iznosu višestruko višem od ugovorene cijene zakupnine. Tužitelj je nastavio plaćati tuženiku mjesečne iznose u visini ugovorene zakupnine.

3. U odgovoru na tužbu tuženik je osporio tužbeni zahtjev u bitnome navodeći da je sporno je li moguće produljiti postojeći ugovor o zakupu na novo razdoblje od 5 godina, bez provođenja javnog natječaja s obzirom na odredbe ZIDZZKPP, odnosno odredbe kojeg zakona bi se primjenjivale na konkretni slučaj. Ističe kako tužitelj pogrešno smatra da se na ugovorni odnos između stranaka, koji je nastao 2018. godine, trebaju primijeniti odredbe iz članka 6. ZZKPP/2011. Naime, tužitelj se neosnovano poziva na opće pravno pravilo kada navodi da se na obveznopravne odnose primjenjuju oni materijalnopravni propisi koji su bili na snazi u trenutku njihova nastanka, kao i na odredbe Zakona o obveznim odnosima, koje se primjenjuju kao lex generalis u slučaju da to nije uređeno odredbama posebnog zakona. U ovom slučaju kao lex specialis primjenjuje se ZZKPP, odnosno ZIDZZKPP/2018, koji u prijelaznim i završnim odredbama toga Zakona nema odredbu kojom je propisano da se na ugovorne odnose nastale do dana stupanja na snagu toga Zakona primjenjuje stari zakon, odnosno ZZKPP/2011, kako to pogrešno smatra tužitelj. Iz navedenog jasno slijedi da je odredba članka 6. ZZKPP/2011 prestala važiti u trenutku stupanja na snagu ZIDZZKPP/2018, dakle 22. prosinca 2018., pa je tuženik u obvezi postupati sukladno odredbi članka 6. stavka 1. navedenog zakona te poslovni prostor dati u zakup isključivo javnim natječajem. S tim u svezi poziva se na pravomoćnu presudu ovoga suda od 24. listopada 2023. (koja je potvrđena presudom Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske poslovni broj Pž-4356/2023-2 od 10. siječnja 2024.), te na rješenje Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Revd-2142/2024-2 od 14. svibnja 2024. Nadalje navodi da iz svega navedenog jasno proizlazi da bi bez raspisivanja javnog natječaja ugovor o zakupu bio sklopljen protivno odredbama važećeg ZZKPP, zbog čega bi takav ugovor bio ništetan, kako prema specijalnoj odredbi iz članka 5. stavka 12. ZZKPP/2018, tako i prema odredbi iz članka 322. stavka 1. Zakona o obveznim odnosima.

4. U nastavku postupka tužitelj je osporio tuženikove tvrdnje iz odgovora na tužbu te je u bitnome ostao kod tužbe i tužbe zahtjeva. Poziva se i na Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 123/24), koji je stupio na snagu 31. listopada 2024., te predlaže da se taj zakon primijeni na sporni pravni odnos.

5. U nastavku postupka tuženik je u bitnome ostao kod tvrdnji iz odgovora na tužbu. Nadalje je naveo da je tuženiku kao zakupodavcu dana mogućnost sklopiti ugovor s ranijim zakupnikom kojem je istekao ugovor o zakupu, ali mu nije nametnuta obveza postupiti na opisani način. Osim toga, da bi tuženik mogao ponuditi tužitelju sklapanje ugovora bez provođenja javnog natječaja, moraju biti ispunjene zakonom propisane pretpostavke, koje pretpostavke u konkretnom slučaju niti nisu ispunjene budući da se u odnosu na predmetni prostor pred Općinskim sudom u Novom Zagrebu, poslovni broj Ovr-753/2024 vodi postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed tog prostora tuženiku.

6. U dokaznom postupku sud je izveo dokaze čitanjem isprava u spisu, i to: Ugovora o zakupu poslovnog prostora broj: 4093/18-2409/SP-316 od 24. rujna 2018. (str. 7. - 19. spisa), izvatka iz sudskog registra za tužitelja (str. 20. – 21. spisa), punomoći (str. 22. – 23. spisa), tužiteljevih dopisa (str. 24. – 32. spisa), tuženikovih dopisa (str. 33. – 34., te 45. – 47. spisa), dopisa Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (str. 35. – 36. spisa), te računa (str. 37. – 44. spisa).

7. Nakon ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno te na temelju rezultata cjelokupno provedenog postupka u skladu s odredbom članka 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 129/00, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 96/08, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 144/22 i 155/23; dalje: ZPP), sud je utvrdio tužbeni zahtjev neosnovanim.

8. Predmet spora je tužbeni zahtjev kojim tužitelj zahtijeva da sud naloži tuženiku da tužitelju dade pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na Zagrebačkom Velesajmu, i to poslovnog prostora ukupne površine 4373 m2, koji se sastoji od 3758 m2 u prizemlju objekta i 612 m2 na galeriji, u naravi Paviljon br. 35, izgrađen na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa], na razdoblje od narednih pet godina, počevši od 16. listopada 2023. do 15. listopada 2028.

9. Nije sporna činjenica postojanja pravnog odnosa između tužitelja kao zakupnika i tuženika kao zakupodavca na temelju Ugovora o zakupu poslovnog prostora broj: 4093/18-2409/SP-316 od 24. rujna 2018. (str. 7. - 19. spisa; dalje: Ugovor). Člankom 1. Ugovora je određeno da na temelju članka 6. stavka 3. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora (NN br. 125/11) tuženik kao zakupodavac daje, a tužitelj kao zakupnik prima u zakup poslovni prostor ukupne površine 4.373 m2, koji se sastoji od 3.758 m2 u prizemlju objekta i 612 m2 na galeriji, a nalazi se u paviljonu 35 izgrađenom na k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa]. Trajanje zakupa je regulirano člankom 6. Ugovora. Tako je člankom 6. stavkom 1. Ugovora određeno da se Ugovor sklapa na određeno vrijeme od 16. listopada 2018. do 15. listopada 2023. Člankom 6. stavkom 3. Ugovora tuženik kao zakupodavac se obvezao da će tužitelju kao sadašnjem zakupniku, koji u potpunosti izvršava obveze iz ovog Ugovora, a najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na daljnjih 5 (pet) godina. Člankom 6. stavkom 5. Ugovora je određeno da se ovaj Ugovor ne može, protekom roka iz stavka 1. ovog članka, prešutno obnoviti, već će ugovorne strane, ako su suglasne da žele nastaviti pravni odnos zasnovan ovim Ugovorom, sklopiti novi ugovor o zakupu u obliku solemnizirane privatne isprave. Člankom 6. stavkom 6. Ugovora je određeno da ugovori o produženju zakupa sklopljeni protivno prethodnim odredbama ovoga članka ne obvezuju tuženika kao zakupodavca.

10. Ugovor je sklopljen 24. rujna 2018., dakle, u vrijeme dok je bio na snazi Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 125/11 64/15; dalje: ZZKPP/11). Člankom 6. ZZKPP/11 bilo je propisano da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje u zakup putem javnoga natječaja (stavak 1.), uz iznimku iz stavka 3. toga članka, prema kojoj je zakupodavac dužan sadašnjem zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti izvršava obveze iz ugovora o zakupu, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme – ne dulje od 5 godina, osim ako mu je taj poslovni prostor potreban za obavljanje njegove djelatnosti.

11. Iz sadržaja citiranih odredaba članka 6. Ugovora proizlazi kako su tužitelj kao zakupnik i tuženik kao zakupodavac sklopili Ugovor na određeno vrijeme za razdoblje od 16. listopada 2018. do 15. listopada 2023., dakle, na razdoblje od 5 godina. To znači da je istekom razdoblja na koje je Ugovor sklopljen, dakle, 16. listopada 2023. Ugovor prestao pa je prestao obvezivati ugovorne strane – tužitelja kao zakupnika i tuženika kao zakupodavca. To konkretno znači da nakon isteka razdoblja za koji je Ugovor sklopljen, niti ugovorna odredba iz članka 6. stavka 3. Ugovora, kojom je tuženik kao zakupodavac preuzeo obvezu, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi tužitelju kao sadašnjem zakupniku, koji u potpunosti izvršava obveze iz ovog Ugovora, sklapanje novog ugovora o zakupu na daljnjih 5 (pet) godina, više ne obvezuje tuženika kao zakupodavca. Člankom 6. stavkom 5. Ugovora je jasno određeno da se istekom razdoblja od 5 godina, Ugovor ne može prešutno obnoviti, već su se ugovorne strane obvezale sklopiti novi ugovor o zakupu ako su suglasne da žele nastaviti pravni odnos. Iz navedenog proizlazi kako se tužitelj neosnovano poziva na ugovornu odredbu iz članka 6. stavka 3. Ugovora budući da je istekom razdoblja na koje je Ugovor sklopljen, ugovorne strane prestala obvezivati i ta ugovorna odredba. Stoga, suprotno tužiteljevoj tvrdnji, više ne postoji ugovorna obveza tuženika da tužitelju ponudi sklapanje novog ugovora o zakupu za predmetni poslovni prostor.

12. Osim toga, ovaj parnični postupak je pokrenut tužbom od 23. svibnja 2024. Dakle, u trenutku pokretanja ovog parničnog postupka je bio snazi Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 112/18; dalje: ZIDZZKPP/18), koji je stupio na snagu 22. prosinca 2018., dakle, prije isteka razdoblja na koje je Ugovor sklopljen. Drugim riječima, još za vrijeme trajanja Ugovora je stupio na snagu ZIDZZKPP/18. Člankom 16. stavkom 1. ZIDZZKPP/18 propisano je da će se postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“, broj 125/11 i 64/15) prije stupanja na snagu ovoga Zakona dovršiti prema odredbama toga Zakona i propisa donesenih na temelju toga Zakona. Iznimno od stavka 1. ovoga članka, postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“, broj 125/11 i 64/15) prije stupanja na snagu ovoga Zakona dovršit će se prema odredbama ovoga Zakona i propisima donesenim na temelju ovoga Zakona ako je to povoljnije za stranku po čijem je zahtjevu postupak započet i ako to ona zatraži u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona. Iz citiranih odredaba jasno proizlazi da za primjenu Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora nije relevantan trenutak sklapanja ugovora o zakupu, već trenutak pokretanja postupka pa se ZIDZZKPP/18 primjenjuje na sve postupke pokrenute nakon 22. prosinca 2018.

13. Člankom 5. ZIDZZKPP/18, izmijenjen je članak 6. ZZKPP/11, na način da je stavkom 1. propisano da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje u zakup javnim natječajem. Člankom 6. stavkom 4. izmijenjene odredbe je propisano da iznimno od odredbe stavka 1. toga članka, jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave kao zakupodavac može dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od pet godina pod istim uvjetima (iznos mjesečne zakupnine, zakupnik…) kao u postojećem ugovoru o zakupu, kada je to ekonomski opravdano, odnosno kada je mjesečni iznos zakupnine veći od cijene zakupnine po odluci jedinice lokalne samouprave za djelatnost koju zakupnik obavlja isključivo zakupniku koji s jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave ima sklopljen ugovor o zakupu na temelju javnog natječaja i koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, kada mu istječe takav ugovor o zakupu sklopljen na temelju javnog natječaja, a na njegov pisani zahtjev. Dakle, prema izmijenjenim odredbama članka 6. više ne postoji iznimka iz ZZKPP/11 prema kojoj je zakupodavac bio dužan ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu sadašnjem zakupniku, već je to samo propisano kao mogućnost uz ispunjenje točno određenih zakonskih pretpostavki. Drugim riječima, u režimu ZIDZZKPP/18, više ne postoji zakonska obveza zakupodavca ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu dosadašnjem zakupniku, već je to propisano samo kao mogućnost. Iz navedenog proizlazi da se nakon 22. prosinca 2018., ugovori o zakupu poslovnog prostora u vlasništvu pravnih osoba u pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave mogu sklopiti isključivo na temelju provedenog javnog natječaja jer su u protivnom ništetni (članak 6. stavak 12. ZZKPP/18) (tako i Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, Pž-4356/2023-2 od 10. siječnja 2024.). To konkretno znači da bi, u slučaju da je, nakon 22. prosinca 2018., a prije isteka Ugovora, tuženik ponudio tužitelju sklapanje novog ugovora o zakupu u skladu s člankom 6. stavkom 3. Ugovora, a bez provođenja javnog natječaja, takvim postupanjem tuženik bi postupio protivno prisilnim zakonskim odredbama pa bi taj novi ugovor o zakupu bio ništetan.

14. Međutim, 31. listopada 2024., stupio je na snagu Zakon o izmjenama i dopunama Zakona zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ broj 123/24; dalje: ZIDZZKPP/24), na koji se poziva tužitelj i predlaže da se taj zakon primijeni na sporni pravni odnos. Člankom 14. stavkom 1. ZIDZZKPP/24 propisano je će se postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“, broj 125/11, 64/15 i 112/18) prije stupanja na snagu ovoga Zakona dovršiti prema odredbama toga Zakona i propisa donesenih na temelju toga Zakona. Iznimno od stavka 1. ovoga članka, postupci započeti prema odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora („Narodne novine“, broj 125/11, 64/15 i 112/18) prije stupanja na snagu ovoga Zakona dovršit će se prema odredbama ovoga Zakona i propisima donesenim na temelju ovoga Zakona ako je to povoljnije za stranku po čijem je zahtjevu postupak započet i ako to stranka zatraži u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona (članak 14. stavak 2. ZIDZZKPP/24. Iz citiranih odredaba proizlazi da, i prema ZIDZZKPP/24 (jednako kao i prema ZIDZZKPP/18) za primjenu Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, nije relevantan trenutak sklapanja ugovora o zakupu, već trenutak pokretanja postupka pa se, u pravilu, ZIDZZKPP/24, primjenjuje na sve postupke pokrenute nakon 31. listopada 2024. Ovaj postupak pokrenut je 23. svibnja 2024., pa se, u skladu s iznimkom propisanom odredbom članka 14. stavka 2. ZIDZZKPP/24, na sporni pravni odnos primjenjuje ZIDZZKPP/24 (a ne ZZKPP/18) jer je tužitelj to zatražio u roku od 6 mjeseci od stupanja sna snagu toga zakona i jer je to povoljnije za tužitelja.

15. Člankom 2. ZIDZZKPP/24 izmijenjen je članak 6. ZZKPP/18 na način da je, u stavku 1. propisano da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave te pravnih osoba u njihovu isključivom ili pretežitom vlasništvu daje u zakup javnim natječajem, uz iznimku iz stavka 7. toga članka da, a pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drukčiji način, Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave kao zakupodavac može zakupniku poslovnoga prostora koji u potpunosti ispunjava sve obveze iz ugovora o zakupu i koji obavlja dopuštenu djelatnost u tom prostoru, najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme od najduže deset godina, uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina, u kojoj će ponudi iznos mjesečne zakupnine biti određen prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik obavlja, osim ako je tako određen iznos zakupnine niži od iznosa mjesečne zakupnine koju zakupnik plaća na temelju važećeg ugovora o zakupu, u kojem će se slučaju iznos mjesečne zakupnine odrediti kao u postojećem ugovoru o zakupu, te iznimku iz stavka 8. toga članka, a pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave ima namjeru raspolagati na drukčiji način, Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne ili područne (regionalne) samouprave, kao zakupodavac, može zakupniku kojem je istekao ugovor o zakupu, a koji u potpunosti ispunjava sve obveze na temelju prijašnjeg ugovora o zakupu i koji obavlja dopuštenu djelatnost u tom prostoru te protiv kojega se ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed poslovnoga prostora, ponuditi sklapanje ugovora o zakupu na određeno vrijeme od najduže deset godina, uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina, u kojoj će ponudi iznos mjesečne zakupnine biti određen prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik u prostoru obavlja, osim ako je tako određen iznos zakupnine niži od iznosa mjesečne zakupnine odnosno naknade koju zakupnik plaća na temelju prijašnjeg ugovora o zakupu, u kojem će se slučaju iznos mjesečne zakupnine odrediti kao u prijašnjem ugovoru o zakupu odnosno u visini zatečene naknade koju korisnik plaća.

16. Dakle, niti prema izmijenjenim odredbama članka 6. ZZKPP/24 više ne postoji iznimka iz ZZKPP/11 prema kojoj je zakupodavac bio dužan ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu sadašnjem zakupniku, već je to samo propisano kao mogućnost uz ispunjenje točno određenih zakonskih pretpostavki. Drugim riječima, niti u režimu ZZKPP/24, više ne postoji zakonska obveza zakupodavca ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu dosadašnjem zakupniku, već je to propisano samo kao mogućnost. Iz navedenog proizlazi da se i nakon 31. listopada 2024., ugovori o zakupu poslovnog prostora u vlasništvu pravnih osoba u pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske ili jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave mogu sklopiti isključivo na temelju provedenog javnog natječaja jer su u protivnom ništetni (članak 6. stavak 13. ZZKPP/24).

17. U konkretnom slučaju je Ugovor prestao istekom razdoblja od 5 godina na koji je sklopljen, i to prije pokretanja ovog postupka, zbog čega u konkretnom slučaju ne postoji ugovorna obveza tuženika na sklapanje novog ugovora o zakupu, odnosno na davanje ponude tužitelju za sklapanje novog ugovora o zakupu predmetnog poslovnog prostora, kao što to neosnovano tvrdi tužitelj. Osim toga, ne postoji niti zakonska obveza tuženika za to jer se na sporni pravni odnos ne primjenjuje ZZKPP/11 budući da je, kao što je prethodno obrazloženo, za primjenu ZIDZZKPP/24, kao i za primjenu ZIDZZKPP/18, relevantan trenutak pokretanja postupka, a ne trenutak sklapanja ranijeg ugovora o zakupu, dakle Ugovora koji je prestao. Odredbama ZIDZZKPP/24, jednako kao i odredbama ZIDZZKPP/18, nije propisana dužnost (obveza) tuženika ponuditi sklapanje ugovora o zakupu dosadašnjem zakupniku, već je to propisano samo kao mogućnost, uz ispunjenje zakonskih pretpostavki. Slijedom navedenog sud je utvrdio da ne postoji niti ugovorna niti zakonska obveza tuženika ponuditi tužitelju sklapanje novog ugovora o zakupu.

18. Uzevši u obzir navedeno sud je odbio tužiteljeve dokazne prijedloge za saslušanje stranaka i svjedoka GG radi utvrđivanja okolnosti vezanih uz sklapanje ugovora, ispunjavanje ugovornih obveza i komunikacije razgovora sa tuženikom, te za provođenje financijskog vještačenja radi utvrđivanja činjenica ispunjavanja financijskih ugovora o zakupu, kao i tuženikov dokazni prijedlog za saslušanje stranaka radi utvrđivanja činjenice da je tužitelj imao dugovanje po osnovi komunalne naknade temeljem nagodbe jer izvođenje navedenih dokaza nije bilo potrebno radi utvrđivanja odlučnih spornih činjenica budući da je te činjenice bilo moguće utvrditi na temelju isprava u spisu. To tim više što se u konkretnom slučaju radi o pravnim pitanjima primjene mjerodavnih propisa koji se odnose na obvezu davanja ponude za sklapanje novog ugovora o zakupu.

19. Slijedom navedenog sud je utvrdio tužbeni zahtjev neosnovanim zbog čega je odlučio kao u točki I. izreke presude.

20. Tuženik je u cijelosti uspio u ovoj parnici zbog čega ima pravo na naknadu troškova u skladu s odredbom članka 154. stavka 1. ZPP-a. Prema vrijednosti predmeta spora u iznosu od 10.000,00 EUR, tuženiku su, kao potrebni (članak 155. stavak 1. ZPP), priznati troškovi sastavljanja odgovora na tužbu u iznosu od 200,00 EUR (Tbr. 8. točka 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 138/23, dalje: OT)), zastupanja na ročištu 21. studenoga 2024. u iznosu od 50,00 EUR (Tbr. 9. točka 5.) i na ročištu 24. siječnja 2025. u iznosu od 200,00 EUR (Tbr. 9. točka 1. OT), što ukupno iznosi 450,00 EUR, a sve uvećano za PDV od 25% u iznosu od 112,50 EUR (Tbr. 46. OT), ukupno iznosi 562,50 EUR. Na te troškove tuženik ima pravo i na zatezne kamate od dana donošenja ove presude (članak 151. stavak 3. ZPP) do isplate, po stopi propisanoj odredbom članka 29. stavka 2. ZOO za ostale odnose jer se radi o troškovima postupka.

21. Tuženik nema pravo na naknadu troška sastavljanja podneska od 20. studenoga 2024. s PDV-om u iznosu od 250,00 EUR jer je taj podnesak tuženik predao samo jedan dan prije održavanja ročišta 21. studenoga 2024. zbog čega je navedeno ročište odgođeno. Za zastupanje na ročištu 21. studenoga 2024. tuženik neosnovano zahtijeva naknadu troška s PDV-om u preostalom iznosu od 187,50 EUR jer je to ročište odgođeno prije početka raspravljanja kako bi se tužitelju omogućilo očitovanje na tuženikov podnesak od 20. studenoga 2024. pa se na tom ročištu nije raspravljalo o glavnoj stvari niti su se izvodili dokazi u kojem slučaju bi tuženik imao pravo na puni iznos nagrade. Tuženik nema pravo na naknadu troška zastupanja na ročištu za objavu presude s PDV-om u iznosu od 125,00 EUR jer tuženik nije pristupio na to ročište pa taj trošak za tuženika nije niti nastao (članak 151. stavak 1. ZPP). Tuženik nema pravo niti na naknadu troškova sudskih pristojbi i predujmova po odluci suda jer u svom zahtjevu nije određeno naveo niti pravnu osnovu niti visinu (iznos) troška čiju naknadu zahtijeva što je bio dužan učiniti u skladu s odredbama članka 164. stavcima 1. – 3. ZPP-a. Stoga tuženik nema pravo na naknadu troškova u ukupnom iznosu od 562,50 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama pa je u tom dijelu odbijen kao neosnovan tuženikov zahtjev.

22. O tuženikom zahtjevu za naknadu troška sastavljanja podneska od 24. siječnja 2024. s PDV-om u iznosu od 250,00 EUR sud je već odlučio u točki II. izreke rješenja poslovni broj Ovr-10/2025 od 30. siječnja 2025. na način da je odbio kao neosnovan zahtjev tuženika kao protivnika osiguranja za naknadu tog troška budući da taj podnesak sadržajno predstavlja odgovor na prijedlog za određivanje privremene mjere. Zbog toga o navedenom trošku sud nije niti je mogao ponovno odlučivati ovom presudom budući da je o tom trošku već odlučeno citiranim rješenjem.

23. Slijedom navedenog o troškovima je odlučeno kao u točkama II. – III. izreke presude.

Zagreb, 7. ožujka 2025.

Sudac

mr. sc. Ivana Koštarić Fegeš

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku 15 dana računajući od održavanja ročišta za objavu presude ako je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od dostave prijepisa presude ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude. Žalba se podnosi putem ovog suda u dva primjerka za sud i po jedan za svaku protivnu stranku, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske.