REPUBLIKA HRVATSKA
TRGOVAČKI SUD U DUBROVNIKU
Dubrovnik, Dr. Ante Starčevića 23
Posl. br. P-84/2021-30
R E P U B L I K A H R V A T S K A
P R E S U D A
Trgovački sud u Dubrovniku, u ime Republike Hrvatske, po sutkinji tog suda Katarini Franković, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja JEGER DUBROVNIK d.o.o., OIB: 22837169328, MB: [matični broj], Ulica od Puća 7, Dubrovnik, zastupan po punomoćniku Bojanu Lujaku, odvjetniku u Dubrovniku, protiv tuženika GRAD DUBROVNIK, OIB: 21712494719, Pred Dvorom 1, Dubrovnik, zastupan po punomoćnici zaposlenoj kod tuženika, TH, diplomiranoj pravnici sa položenim pravosudnim ispitom, radi proglašenja ovrhe nedopuštenom, na glavnoj raspravi održanoj i zaključenoj dana 5. veljače 2025. u nazočnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, objavljenoj dana 6. ožujka 2025.,
p r e s u d i o j e
I. Odbija tužbeni zahtjev koji glasi: Proglašava se nedopuštenom ovrha udaljenjem ovršenika (ovdje tužitelja) JEGER DUBROVNIK d.o.o., OIB: 22837169328 i uklanjanjem svih njegovih stvari iz poslovnog prostora koji se nalazi u prizemlju nekretnine oznake čest. zgr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], na adresi [adresa] u [adresa], ukupne površine 109,04 m2 od kojih je u suvlasništvu ovrhovoditelja (ovdje tuženika) Grada Dubrovnika OIB: 21712494719 površine od 95,41 m2 te predajom navedenog poslovnog prostora slobodnog od svih osoba i stvari u posjed ovrhovoditelju (ovdje tuženiku) Gradu Dubrovniku OIB: 21712494719, određena Rješenjem Općinskog suda u Dubrovniku poslovni broj Ovr- 225/2020-8 od 10. kolovoza 2020. godine po prijedlogu ovrhovoditelja (ovdje tuženika) Grada Dubrovnika OIB: 21712494719 protiv ovršenika (ovdje tužitelja) JEGER DUBROVNIK d.o.o., OIB: 22837169328 u predmetu Općinskog suda u Dubrovniku pod poslovnim brojem Ovr- 225/2020.
Obrazloženje
1. U tužbi tužitelj navodi kako je zaključkom Općinskog suda u Dubrovniku od 24. ožujka 2021. godine upućen tužitelj (tamo ovršenik) u roku od 15 dana pokrenuti parnicu radi proglašenja ovrhe nedopuštenom, te da je rješenjem Općinskog suda u Dubrovniku pod posl. br. Ovr-225/2020 od 10. kolovoza 2020. godine određena ovrha protiv tužitelja (tamo ovršenika) njegovim udaljenjem i uklanjanjem svih njegovih stvari iz poslovnog prostora koji se nalazi u prizemlju poslovnog prostora u suvlasništvu tuženika (tamo ovrhovoditelja) te predajom navedenog poslovnog prostora slobodnog od svih osoba i stvari u posjed tuženiku, sve temeljem Ugovor o zakupu poslovnog prostora Klasa:372-03/17-01/24, Urbroj: 2117/01-01-17-4 od 13. prosinca 2017. godine ovjeren kod javnog bilježnika Marije Baković 4. siječnja 2018. godine pod posl. br. OV-2154/2018 (dalje- Ugovor o zakupu) te Dodatak I. Ugovora o zakupu poslovnog prostora Klasa: 372-03/17-01/24, Urbroj:
2117/01-01-19-13 od 29. srpnja 2019. godine ovjerenog kod javnog bilježnika Nikše Mozare 13. kolovoza 2019. godine pod poslovnim brojem OV-6660/2019 (dalje: Dodatak I.). Tužitelj ističe kako navedena ovrha nije dopuštena. Navodi se kako u skladu sa Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18 - dalje: ZZKPS) i Odlukom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (Službeni glasnik Grada Dubrovnika 25/17, 12/18, 11/19 – dalje: Odluka o zakupu) tužitelj je 23. kolovoza 2019. godine podnio pisani zahtjev za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora u suvlasništvu tuženika (95,41 m2), konkretno poslovnog prostora na adresi [adresa], u prizemlju čest. zgr. [katastarska čestica], z. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], a da je tuženik zaključkom Klasa: 372-03/19-01/104, Urbroj: 2117/01-01-19-03 od 27. rujna 2019. godine pod. t. 1. izreke ponudio Zakupniku (ovdje tužitelju) sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na adresi [adresa], u prizemlju čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], ukupne površine 109,04 m2 od kojih je u suvlasništvu tuženika 95,41 m2, s mjesečnom zakupninom od 47.705,00 kn + PDV za suvlasnički dio tuženika, na vrijeme od 1. siječnja 2020. godine do 31. prosinca 2024. godine, s djelatnošću: trgovina, te mu je pod t. 2. izreke ostavio rok za prihvaćanje ponude do 30. studenog 2019. godine. Nadalje da je tužitelj 8. studenog 2019. godine prihvatio ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora, čime da je ugovor o zakupu pod uvjetima iz ponude od 27. rujna 2019. godine sklopljen sukladno čl. 247., 252. st. 1. i 262. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 – dalje: ZOO). Nadalje u tužbi se navodi kako nakon podnošenja zahtjeva od 23. kolovoza 2019. godine tuženikov UO za gospodarenje gradskom imovinom uputio je tužitelju dopis KLASA: 372-03/17-01/24, Urbroj: 2117/01- 04-19-21 od 20. rujna 2019. godine u kojem se tužitelja neosnovano proziva da je započeo s preuređenjem predmetnog poslovnog prostora, a o čemu bi UO za gospodarenje gradskom imovinom „imao saznanja“, te mu se istim dopisom prijetilo otkazivanjem Ugovora o zakupu kao što se istim ujedno zahtijevalo da omogući službenicima tuženika i Konzervatorskog odjela u Dubrovniku pristup u predmetni poslovni prostor, jer da će se u protivnom smatrati da je tužitelj započeo s preuređenjem poslovnog prostora suprotno pozitivnim zakonskim propisima. Ističe se kako je tužitelj na navedeni dopis odgovorio svojim dopisom od 2. listopada 2019. godine kojim je negirao te navode te pozvao tuženika da izađe na teren radi utvrđenja činjeničnoga stanja, te da je tužitelj 16. listopada imao sastanak u Uredu gradonačelnika tijekom kojeg se raspravljalo i o temi neosnovanoga dopisa, te se tužitelja uvjeravalo da je riječ o nesporazumu. Dopisom UO za gospodarenje gradskom imovinom KLASA: 372-03/17-01/24, Urbroj: 2117/01-04-19-24 od 17. listopada 2019. godine tužitelj je obaviješten o potrebi da službenicima UO za gospodarenje gradskom imovinom, sada bez službenika Konzervatorskog odjela u Dubrovniku, omogući pristup u predmetni poslovni prostor, a čemu je tužitelj i udovoljio te je dana 25. listopada 2019. godine proveden očevid u predmetnom poslovnom prostoru, sve bez sudjelovanja službenika Konzervatorskog odjela u Dubrovniku, o čemu je sastavljen zapisnik. Tužitelj u tužbi navodi da je zapisnikom KLASA: 372-03/17- 01/24, Urbroj: 2117/01-04-19-25 od 25. listopada 2019. godine konstatirano kako su službenici UO za gospodarenje gradskom imovinom ustanovili da je prostor ispražnjen od osoba i stvari, dok su u prostoru zatekli direktora tužitelja i arhitekticu THJ koja je službenicima predočila projekt rekonstrukcije uvidom u koji je ustanovljena namjera tužitelja da promijeni djelatnost. Dopisom UO za gospodarenje gradskom imovinom KLASA: 372- 03/17-01/24, Urbroj: 2117/01-04-19-26 od istoga dana tužitelju je upućena opomena uz prijetnju otkaza Ugovora o zakupu zbog ustanovljene namjere za promjenu djelatnosti, a nakon što je tužitelj 8. studenog 2019. godine podnio Prihvat ponude dopisom UO za gospodarenje gradskom imovinom KLASA: 372-03/17-01/24, Urbroj: 2117/01-04-19-267 od 11. studenog 2019. godine od njega je zahtijevano da u roku od osam dana dostavi na uvid projektnu dokumentaciju, ponovno uz prijetnju otkazivanja Ugovora o zakupu, te da na taj dopis tužitelj je odgovorio dopisom od 20. studenog 2019. godine moleći produljenje roka, te je dopisom od 22. studenog 2019. godine dostavio Idejni projekt društva Proto-arch d.o.o.. Tužitelj ističe kako je nadalje molio da mu se omogući objedinjavanje poslovnih prostora u skladu s dopisom Uprave za zaštitu kulturne baštine, Konzervatorskog odjela u Dubrovniku KLASA: 612- 08/19-23/4813 od 12. studenog 2019. godine. Konačno navodi se kako je tuženik dopisom Klasa: 372-03/17-01/24, Urbroj: 2117/01-01-19-32 od 18. prosinca 2019. godine izjavio Otkaz ugovora o zakupu od 13. prosinca 2017. godine i DODATKA I od 29. srpnja 2019. godine, te da navedeni otkaz nije osnovan niti zakonit, te da se otkaz temelji na navodnom nepodmirenom dugovanju tužitelja nakon pisane opomene od 24. listopada 2019. godine, a koju pisanu opomenu tužitelj nije nikada zaprimio, dok ista niti nije poslana tužitelju u skladu s ugovornim odredbama i odredbama Odluke o zakupu jer ugovor se u skladu s čl. 13. st. 2. t. 4. Ugovora o zakupu može otkazati ako zakupnik u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka pisane opomene ne plati dospjelu zakupninu, te da identično propisuje i čl. 37. st. 1. t. 2. Odluke. Nadalje tužitelj navodi kako čl. 14. Ugovora o zakupu određeno je kako se pošta među ugovornim stranama ima vršiti preporučenom pošiljkom dok je čl. 2. st. 2. Odluke propisano kako njome utvrđene administrativne poslove obavlja Upravni odjel za gospodarenje gradskom imovinom. Suprotno navedenim odredbama ističe da je tuženik opomenu slao nepreporučenom pošiljkom putem Upravnog odjela za proračun, financije i naplatu, a ne preporučenom pošiljkom putem Upravnog odjela za gospodarenje gradskom imovinom, kao što je punomoćnik tužitelja utvrdio pri izvršenom uvidu u spis Upravnog odjela za proračun, financije i naplatu. Tužitelj naglašava da tu opomenu tužitelj nikada nije primio iako se ugovor može otkazati tek ukoliko dugovanja nisu podmirena u roku od 15 dana nakon uredne dostave u skladu s Ugovorom i Odlukom o zakup. Bez obzira na navedeno navodi se kako je tužitelj podmirio sva dugovanja sukladno Ugovoru o zakupu i Dodatku I. kao što proizlazi iz tuženikove financijske kartice. Nadalje, drugi razlog na kojem se temelji otkaz ističe tužitelj je neosnovan jer da nije točno da je tužitelj vršio preuređenje i rekonstrukciju bez pisane suglasnosti i protivno čl. 9. Ugovora o zakupu jer tužitelj nije započeo niti preuređenje niti rekonstrukciju bez tuženikove suglasnosti, dapače dostavljao je tuženiku dokumentaciju u želji da ishođenja takve suglasnosti upravo iz razloga što nije imao namjeru bez nje započinjati bilo kakve radove rekonstrukcije ili preuređenja, dok sama namjera preuređenja nije razlog za otkaz ugovora. Nadalje navodi da u otkazu se također navodi i očevid na licu mjesta od 18. prosinca 2019. godine o kojem tužitelj, za razliku od očevida od 25. listopada 2019. godine nije nikada obaviješten niti je njegovu punomoćniku predočen zapisnik o istome kada je vršio uvid u spis predmeta. Naknadno je po zahtjevu za pristup informacijama punomoćnika tužitelja dostavljen zapisnik o očevidu koji se navodno vršio 18. prosinca 2019. godine iako iz istoga proizlazi da je zapisnik sastavljen nakon otkaza od 18. prosinca 2019. godine. U konačnici tužitelj ističe da otkaz nije osnovan ni kada se u istome navodi da bi tužitelj bez opravdanog razloga ne koristi poslovnim prostorom dulje od 90 (devedeset) dana jer se tužitelj obraćao tuženiku s molbama za prenamjenu prostora i djelatnosti, te je svoje postupanje temeljio na prethodnim razgovorima koji su vođeni na sastancima s nadležnim osobama tuženika zbog čega se i izložio znatnim troškovima pribavljanja potrebne dokumentacije kao i sklapanju ugovora s preostalim suvlasnicima poslovnoga prostora, te da je nejasno na koji način su službenici UO za gospodarenje gradskom imovinom ustanovili da se poslovni prostor ne koristi devedest (90) dana kada je od 25. listopada 2019. godine pa do očevida koji je navodno vršen 18. prosinca 2019. godine proteklo tek dvadeset i tri (23) dana. Nadalje, navodi se da su parnične stranke ujedno sklopile novi ugovor o zakupu poslovnog prostora na razdoblje do 31. prosinca 2024. godine, slijedom čega temeljem (novog) ugovornog odnosa s tuženikom tužitelj ima pravo nastaviti koristiti predmetni poslovni prostor, te da je tužitelj 23. kolovoza 2019. godine podnio pisani zahtjev za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora u suvlasništvu tuženika (95,41 m2), konkretno poslovnog prostora na adresi [adresa], u prizemlju čest. zgr. [katastarska čestica], z. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. Tuženik je zaključkom Klasa: 372-03/19-01/104, Urbroj: 2117/01-01-19-03 od 27. rujna 2019. godine pod. t. 1. izreke ponudio tužitelju sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na adresi [adresa], u prizemlju čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], ukupne površine 109,04 m2 od kojih je u suvlasništvu tuženika 95,41 m2, s mjesečnom zakupninom od 47.705,00 kn + PDV za suvlasnički dio tuženika, na vrijeme od 1. siječnja 2020. godine do 31. prosinca 2024. godine, s djelatnošću: trgovina, te mu je pod t. 2. izreke ostavio rok za prihvaćanje ponude do 30. studenog 2019. godine, te da je tužitelj 8. studenog 2019. godine prihvatio ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora, čime da je ugovor o zakupu pod uvjetima iz ponude od 27. rujna 2019. godine sklopljen sukladno čl. 247., 252. st. 1. i 262. st. 1. ZOO-a. U konačnici, tužitelj navodi da nije dopušteno naložiti uklanjanje tužitelja i njegovih stvari kao i predaju posjeda tuženiku na idealnom dijelu suvlasništva koji je predmet Ugovora o zakupu s obzirom da je tužitelj u ugovornom odnosu i s ostalim suvlasnicima poslovnog prostora, te temeljem istih ima pravo na posjed. Naime, da je tuženik suvlasnik 7/8 idealnih dijela prava vlasništva etaže (E-4) poslovnog prostora u prizemlju čest. zgr. [katastarska čestica] uz odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine, dok među suvlasnicima ne postoji sporazum o podjeli suvlasničkih ovlasti. S obzirom na sve navedeno, to jest da tuženik kao ovrhovoditelj nije ovlašten tražiti ovrhu na temelju ovršne isprave te nije ispunjen uvjet koji je određen ovršnom ispravom, pa tražbina nije niti nastala, dok je podredno njeno ispunjenje onemogućeno zbog činjenice koja je nastala u vrijeme kad je tužitelj kao ovršenik više nije mogao istaknuti u postupku iz kojega potječe odluka, predlaže tužitelj usvojiti tužbeni zahtjev.
2. Tuženik u odgovoru na tužbu predlaže tužbeni zahtjev odbiti te kako nije razvidno temeljem kojih činjenica i dokaza tužitelj smatra da bi njegov tužbeni zahtjev bio osnovan, odnosno zakonit i dopušten. Ukazuje tuženik na Zakono o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora i članku 6. stavku 1. kojim je propisano je da se poslovni prostor u vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave daje u zakup javnim natječajem, dok je stavkom 4. propisano da se iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave kao zakupodavac može dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od pet godina pod istim uvjetima (iznos mjesečne zakupnine, zakupnik...) kao u postojećem ugovoru o zakupu, kada je to ekonomski opravdano, odnosno kada je mjesečni iznos zakupnine veći od cijene zakupnine po odluci jedinice lokalne samouprave za djelatnost koju zakupnik obavlja isključivo zakupniku koji s jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave ima sklopljen ugovor o zakupu na temelju javnog natječaja i koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, kada mu istječe takav ugovor o zakupu sklopljen na temelju javnog natječaja, a na njegov pisani zahtjev, te da je zakupnik iz stavka 4. članka dužan pisani zahtjev podnijeti jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave, najkasnije 120 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, a jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave dužna je najkasnije 90 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen zakupniku dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora ili ga pisanim putem obavijestiti da mu neće ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu. Ističe da je tužitelj, odnosno njegov pravni prednik zasnovao zakupni odnos poslovnog prostora u prizemlju nekretnine zemljišnoknjižne oznake čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] adresi [adresa] u [adresa], ukupne površine 109,04 m² od kojih je u suvlasništvu Grada Dubrovnika površina od 95,41 m² za obavljanje djelatnost trgovine kao izabrani najpovoljniji ponuditelj po objavljenom javnom natječaju u Dubrovačkom listu 26. srpnja 2000. godine i sukladno navedenom da je tuženik je s pravnim prednikom tužitelja zaključio Ugovor o zakupu poslovnog prostora te je svaki sljedeći ugovorni odnos zasnovan sukladno pravu prvozakupa propisanom Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora. Ističe kako je pravni prednik tužitelja, društvo Jeger d.o.o. iz Svete Nedjelje provelo statusnu promjenu podjele društva (odvajanje s osnivanjem) sukladno odredbama Zakona o trgovačkim društvima na način da se društvo Jeger d.o.o.. Sveta Nedjelja, Novaki, Industrijski odvojak 1, OIB: [osobni identifikacijski broj] temeljem Odluke o podjeli dijeli i ne prestaje na novo društvo Jeger Dubrovnik d.o.o. za trgovinu i usluge, sa sjedištem u [adresa]. OIB: 22837169328, koje se osniva radi provođenja podjele (odvajanje s osnivanjem) sa istodobnim prijenosom dijela imovine koja se odnosi na predmet poslovanja, poslovni prostor u Dubrovniku na adresi [adresa]. Nadalje ističe se da je na temelju zaključka tuženika Klasa: 372-03/17-01/24, Ur. broj: 2117/01-01- 19-12 od 29. srpnja 2019. godine u skladu s odredbama ZZKPP-a sklapanjem Dodatka I. Klasa: 372-03/17-01/24, Ur. broj: 2117/01-01-19-13 od 29. srpnja 2019. godine ovjeren kod javnog bilježnika Nikše Mozare dana 13. kolovoza 2019. pod poslovnim brojem: OV-6660/2019 tuženik stupio u prava i obveze društva Jeger d.o.o. iz Svete Nedjelje kao zakupnika. Ističe kako je tužitelj sukladno odredbama ZZKPP-a, budući je do 31. prosinca 2019. godine imao zaključen Ugovor o zakupu poslovnog prostora Klasa: 372-03/17-01/24, Ur. broj: 2117/01-01- 17-4 od 13. prosinca 2017. godine, ovjeren kod javnog bilježnika Marije Baković dana 04. siječnja 2018. godine pod poslovnim brojem OV-154/2018, u zakonskom roku podnio pisani zahtjev za sklapanje novog ugovora o zakupu za poslovni prostor u prizemlju nekretnine zemljišnoknjižne oznake čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] za suvlasnički udio tuženika u površini od 95,41 m² na adresi [adresa] u [adresa] za obavljanje djelatnosti trgovine, te da je tuženik ponudio tužitelju sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora pod jednakim uvjetima, a što je tužitelj u zakonskom roku i prihvatio. Posebno naglašava tuženik da sukladno članku 4. stavkom 1. ZZKPP propisano je da se zakup poslovnoga prostora zasniva ugovorom o zakupu, dok je stavkom 3. propisano kako ugovor o zakupu poslovnoga prostora mora biti sastavljen u pisanom obliku, a kada ga kao zakupodavac sklapa Republika Hrvatska, odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave i potvrđen (solemniziran) po javnom bilježniku jer ako je sklopljen protivno odredbi stavka 3. ovoga članka ništetan je, te da stoga proizlazi da ugovor o zakupu poslovnog prostora koji nije sklopljen u pisanom obliku i potvrđen po javnom bilježniku predstavlja ništetan pravni posao u smislu članka 322. stavka 1. ZOO-a, a ništetan pravni posao ne proizvodi pravne učinke. Nadalje, tuženik navodi da sukladno citiranim zakonskim odredbama tuženik zasniva zakupni odnos isključivo putem javnog natječaja i pod uvjetima koji su istim propisani, odnosno za namjenu koja je natječajem određena i u tom smislu odabire se najpovoljniji ponuditelj koji ispunjava i ostale uvjete iz natječaja pa je svako ponašanje tužitelja koje je usmjereno na promjenu namjene poslovnog prostora, odnosno djelatnosti koja će se u istom obavljati, a koja nije dozvoljena jer se time izigrava načelo davanja poslovnih prostora u zakup putem javnog natječaja, odnosno promjenom namjene poslovnog prostora želi se izbjeći raspisivanje javnog natječaja za djelatnost različitu od ugovorene i rizik koji natječaj nosi budući se odabire kao najpovoljniji ponuditelj onaj koji uz ispunjavanje ostalih uvjeta natječaja ponudi i najveći iznos zakupnine, a koji iznos predstavlja tržišnu vrijednost. Tuženik smatra bespredmetnim navoditi koliki se iznosi zakupnine postižu na području Grada Dubrovnika, posebno u Povijesnoj jezgri za obavljanje ugostiteljske djelatnosti i koliko bi tuženik u konkretnom slučaju bio oštećen u smislu prihoda koje bi ubirao da se za poslovni prostor raspiše javni natječaj za ugostiteljsku djelatnost ukoliko isti zadovoljava uvjete za obavljanje takve djelatnosti i da je isto u skladu s internim aktima tuženika, a tužitelj bi na taj način ostvario nepripadnu korist u odnosu na razliku zakupnine koja bi se plaćala za ugostiteljstvo. Tuženik ističe kako je dužan odgovorno upravljati nekretninama u vlasništvu ili suvlasništvu i njezinim prihodima i rashodima, u skladu sa zakonom i statutom, sukladno članku 48. Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi ("Narodne novine" broj 33/01., 129/05., 109/07., 125/08, 36/09 150/11, 144/12., 123/17., 98/19. i 144/20.) te upravljati imovinom pažnjom dobrog gospodarstvenika sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj: 91/96..
68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09, 153/09., 90/10, 143/12.152/14.) kroz proces donošenja odluka o stjecanju, korištenju i raspolaganju nekretninama u vlasništvu ili suvlasništvu tuženika. Nadalje, navodi kako je tužitelj stupanjem u prava i obveze pravnog prednika u odnosu na Ugovor o zakupu bio dužan poštivati sve ugovorne odredbe i trebao je biti svjestan koje su pravne posljedice nepoštivanja istih, odnosno da se predmetni poslovni prostor mogao koristiti samo za namjenu određenu ugovorom uz plaćanje zakupnine po dospijeću, budući je Ugovorom o zakupu u članku 2. propisano je da će se u poslovnom prostoru obavljati isključivo djelatnost: trgovina dok je člankom 8. propisano da je zakupnik dužan koristiti poslovni prostor samo za namjenu određenu u članku 2. Tuženik ovdje posebno ističe da Ugovor o zakupu nije otkazan zbog utvrđene namjere rekonstrukcije poslovnog prostora i promjene namjene, odnosno djelatnosti koja bi se u istom obavljala, a bez suglasnosti tuženika i da je tuženik uvidom u projektu dokumentaciju koja je u prilogu tužbe utvrđeno kako se kao postojeće stanje prikazuju poslovni prostori u nekretnini zemljišnoknjižne oznake čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i to poslovni prostor u prizemlju ukupne površine 69,43 m2 i poslovni prostor u prizemlju ukupne površine 109,04 m2, a koja oba prostora predstavljaju samostalne uporabne cjeline, odnosno da oba predstavljaju poslovne prostore sukladno odredbama ZZKPP kojim odredbama je propisano da poslovnom prostorijom smatra jedna ili više prostorija u poslovnoj zgradi ili stambenoj zgradi namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti koja, u pravilu, čini samostalnu uporabnu cjelinu i ima zaseban ulazi u tom smislu tuženik je za oba poslovna prostora putem javnog natječaja zasnovao ugovor o zakupu s odabranim najpovoljnijim ponuditeljima. Tuženik u svojoj evidenciji poslovnih prostora u vlasništvu ili suvlasništvu zasebno vodi oba navedena poslovna prostora kao samostalne uporabne cjeline. U projektnoj dokumentaciji se kao planirano stanje prikazuje kako će se istočni poslovni prostor urediti kao proširenje postojećeg susjednog ugostiteljskog prostora na način da će se povezati u jedinstveni poslovni ugostiteljski prostor. Tuženik navodi da bi dobio potvrdu ovršnosti na Ugovor o zakupu morao je dokazati da su ispunjeni svi uvjeti za davanje potvrde ovršnosti, odnosno da tužitelj nije uredno izvršavao obveze preuzete Ugovorom o zakupu. Naime, da Ugovorom o zakupu u članku 4. propisano je kako se zakupnik obvezuje plaćati zakupninu za predmetni poslovni prostor počevši od 01. siječnja 2018. godine u mjesečnom iznosu od 47.705,00 kn +PDV na račun zakupodavca najkasnije do 5-og u mjesecu za tekući mjesec, dok je je člankom 13. Ugovora o zakupu propisano kako zakupodavac može otkazati Ugovor ako zakupnik ne plati dospjelu zakupninu ili bilo koju drugu obvezu spram zakupodavca u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka pisane opomene zakupodavca. Dana 24. listopada 2019. godine Upravni odjel za proračun, financije i naplatu tuženika dopisom Klasa: 372-05/19-01/01, Ur. broj: 2117/01-07-02-19 uputio je tužitelju T budući je uvidom u računovodstvenu evidenciju utvrđeno dugovanje s osnove zakupnine u iznosu od 180.005,67 kn te je tužitelj pozvan navedeni dug podmiriti u roku od 8 dana od dana primitka opomene uz upozorenje da će se u protivnom pokrenuti postupak prisilne naplate potraživanja i otkaz Ugovora o zakupu. Nadalje da dana 17. prosinca 2019. godine uvidom u računovodstvenu evidenciju utvrđeno je dugovanje tužitelja u iznosu od 151.210,50 kn, čime je utvrđeno kako tužitelj i nakon pisane opomene tuženika od 24. listopada 2019. godine nije podmirio dospjelu zakupninu u roku od 15 (petnaest) dana od primitka pisane opomene, čime su se stekli uvjeti za otkaz Ugovora zakupu. Tuženik ističe kako dana 18. rujna 2019. godine očevidom na licu mjesta utvrđeno je kako je poslovni prostor u prizemlju zgrade, dio nekretnine zemljišnoknjižne oznake čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa] u [adresa] zatvoren zbog preuređenja, te je dana 18. prosinca 2019. godine provedenim očevidom na licu mjesta utvrđeno kako je poslovni prostor na adresi [adresa] u [adresa] još uvijek zatvoren i kako na vratima ima istaknutu obavijest da je zatvoren zbog preuređenja, čime su se stekli uvjeti za otkaz Ugovora o zakupu budući je istim propisano kako zakupodavac može otkazati Ugovor o zakupu ako se zakupnik bez opravdanog razloga ne koristi poslovnim prostorom duže od 90 (devedeset) dana. Radi navedenog da je Upravni odjel za gospodarenje gradskom imovinom uputio je tužitelju dana 25. listopada 2019. godine Opomenu Klasa: 372-03/17-01/24, Ur. broj: 2117/01- 04-19-26, a koju je tužitelj zaprimio 31. listopada 2019. godine, u kojoj ga između ostalog napominje kako je Ugovorom o zakupu propisano kako će se u poslovnom prostoru obavljati isključivo djelatnost trgovina i kako je dužan poslovni prostor koristiti isključivo za namjenu određenu ugovorom jer u protivnom isti se može otkazati kao i u slučaju ako se poslovnim prostorom ne koristi duže od 90 dana bez opravdanog razloga. Tuženik stoga zbog svih navedenih utvrđenja smatra navode tužitelja da otkaz Ugovora o zakupu nije osnovan niti zakonit pravno neutemeljenim, kao i tvrdnju tužitelja da mu isti nije uredno uručen kada tuženik ima dokaz da je dostavnica uredno preuzeta i potpisana. Tuženik smatra da je protekom otkaznog roka navedenog u Otkazu Ugovora o zakupu tužitelj izgubio valjanu pravnu osnovu koja mu daje pravo na posjed poslovnog prostora u prizemlju nekretnine zemljišnoknjižne oznake čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na adresi [adresa] u [adresa], a koji se odnosi na suvlasnički udio tuženika od 7/8, u naravi 95,41 m2 te se tražbina na predaju u posjed tuženiku njegovog suvlasničkog udjela temelji na činjenici da tužitelj nema valjanu pravnu osnovu za držanje navedenog poslovnog prostora u posjedu i da je zahtjev tuženika zasnovan na ovlaštenju iz ovršne isprave, Ugovora o zakupu kojim je u članku 17. propisano da zakupnik izričito i neopozivo izjavljuje da se u slučaju dospjelosti obveze na predaju poslovnog prostora iz članka 1., kao i dospjelosti tražbine iz članka 5. Ugovora o zakupu, Ugovor o zakupu smatra ovršnom ispravom te da zakupodavac može neposredno na temelju Ugovora o zakupu zatražiti ovrhu na svim predmetima ovrhe predviđene Ovršnim zakonom radi naplate tražbine iz Ugovora o zakupu i neposredno provesti ovrhu radi ispražnjenja predaje poslovnog prostora iz članka 1. Ugovora o zakupu po odredbama Ovršnog zakona. Tužitelj je nadalje mišljenja da sklapanjem Ugovora o zakupu za preostali suvlasnički udio poslovnog prostora od 1/8 koji pripada privatnim vlasnicima nije pretpostavka valjane pravne osnove posjedovanja poslovnog prostora stoga što je takav pravni posao ništetan iz razloga jer se sama svrha preuzimanja obveze kao bitan sastojak ugovora ne može se ostvariti budući da 1/8 suvlasništva poslovnog prostora predstavlja suvlasnički udio u idealnom dijelu, a tuženik je privatnim vlasnicima jasno i nedvojbeno izrazio namjeru da ne želi sklapanje novog ugovora o zakupu i obavješteni su da je pokrenut ovršni postupak radi prisilnog ostvarenja tražbine tuženika.
3. Tijekom postupka tužitelj u bitnome izlaže i predlaže kao u tužbi
4. Tijekom postupka tuženik izlaže i predlaže kao odgovoru na tužbu, te se protivi svim navodima tužitelja, te ističe da suprotno navodima tužitelja da je tuženik podnio prijedlog za ovrhu za svoj suvlasnički dio 7/8 dijelova predmetne nekretnine odnosno točno određenog dijela od 95,41 m2, te je zatražio posjed iste, te da je rješenje o ovrsi potvrdio i Županijski sud u Splitu rješenjem pod poslovnim brojem Gž-povr-746/20, te da tuženik nije zatražio predaju u posjed cijele stvari bez ovlaštenja ostalih suvlasnika već točno određenog dijela stvari odnosno svog suvlasničkog dijela a sve i da je zatražio posjed cijele stvari takvo ovlaštenje crpio bi iz članka 70 st. 1 Zakona o vlasništvu. Ističe kako je tuženik obavijestio ostale suvlasnike nekretnine da je otkazao ugovor o zakupu i da je pokrenu ovršni postupak protiv tužitelja tamo ovršenika, međutim da suvlasnici na isti nisu reagirali. U odnosu na navod iz tužbe na trećoj strani da je dopisom od 22.11.2019.g. dostavljen idejni projekt PROTO ARCH d.o.o. naglašava se da isti nije nikada dostavljen Gradu Dubrovniku, odnosno dostavljen je tek 17.12.2019.g ali u jednom drugom postupku, a da od 09.12.2019.g. tužitelj nije dostavio tuženiku, odnosno tuženik ga nije zaprimio, odnosno zaprimili su ga tek kao prilog tužbi.
5. Tijekom postupka sud je izveo dokaz čitanjem i pregledanjem isprava priloženih u spisu:
- zaključak OS Dubrovnik od 24.3.2021,
- Ugovor o zakupu i Dodatak I..
- Zahtjev za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora od 23. kolovoza 2019. godine,
- Zaključak Klasa: 372-03/19-01/104, Urbroj: 2117/01-01-19-03 od 27. rujna 2019. godine,
- Prihvat ponude od 8. studenog 2019. godine,
dopis KLASA: 372-03/17-01/24, Urbroj: 2117/01-04-19-21 od 20. rujna 2019. godine,
- dopis tužitelja od 2. listopada 2019. godine,
- e mail prepiska od 14. listopada 2019. godine,
- dopis KLASA: 372-03/17-01/24, Urbroj: 2117/01-04-19-24 od 17. listopada 2019. godine,
- Zapisnik KLASA: 372-03/17-01/24, Urbroj: 2117/01-04-19-25 od 25. listopada 2019. godine,
- dopis KLASA: 372-03/17-01/24, Urbroj: 2117/01-04-19-26 od 25. listopada 2019. godine,
- dopis KLASA: 372-03/17-01/24, Urbroj: 2117/01-04-19-267 od 11. studenog 2019. godine,
- dopis Konzervatorskog odjela u Dubrovniku KLASA: 612-08/19-23/4813, URBROJ: 532-04-02-17/2-19-2 od 12. studenog 2019. godine,
- dopis od 20. studenog 2019. godine,
- dopis od 22. studenog 2019. godine kojim se dostavlja projekt na uvid,
- Projekt Proto Arch d.o.o.,
- dopis od 9. prosinca 2019. godine,
- Otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora ,
- zahtjev za pristup informacijama od 13. svibnja 2020. godine, odgovor UO za poslove gradonačelnika KLASA: 008-02/20-01/35, URBROJ: 2117/01-08- 01/28-20-03 od 28. svibnja 2020. godine i njemu priložena Opomena UO za proračun, financije i naplatu Klasa: 372-05/19-01/01, Urbroj:2117/01-07-02-19- 0024 od 24. listopada 2019. godine i zapisnik UO za gospodarenje gradskom imovinom Klasa: 372-03/17-01/24, Urbroj: 2117/01-01-19-33 od 18. prosinca 2019. godine,
- e mail sa zahtjevima za uvid u spis od 1., 3. i 4. lipnja 2020. godine,
- zapisnik o izvršenom uvidu u spis UO za proračun, financije i naplatu od 8. lipnja 2020. godine i financijska kartica,
- Odluka o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora s izmjenama i dopunama,
- molbe za uvid u spis iz ožujka 2020. godine,
- prepiska iz veljače 2020. godine s terminom sastanka s gradonačelnikom (27.veljače) i dopisom nakon sastanka od 28. veljače 2020. godine,
- prepiska tužitelja i tuženika od 16. ožujka 2020. godine s prijedlogom mirnog rješenja spora,
- dopis tuženikova UO za gospodarenje gradskom imovinom KLASA: 372- 03/17-01/24, URBROJ: 2117/01-04-20-39 od 23. ožujka 2020.godine,
- prepiska od 13. svibnja 2020. godine,
- ugovor o zakupu s CHJ i CH od 28. veljače 2020. godine,
- e mail tužitelja od 29. lipnja 2020. godine,
- zk izvadak za z. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] ,
- Ugovor o zakupu poslovnog prostora s CHJ i CH,
- prijava na natječaj,
-Zaključak Gradskog poglavarstva o odabiru ponuditelja,
-Ugovor o zakupu od 30.8.2000,
-Zapisnik o primopredaji poslovnog prostora
Zaključak Klasa: 372-03/17-01/24, Ur. broj: 2117/01-01-19-12 od 29. srpnja 2019. godine,
- Opomena od 24. listopada 2019,
- Zapisnik od 18. rujna 2019 i 18. prosinca 2019,
- Ispis fotografija
- Dopis od 23.srpnja 2020,
- Povratnice,
te je sud izveo i dokaz pregledom spisa Općinskog suda u Dubrovniku Ovr- 225/2020 i pregledom spisa Trgovačkog suda u Dubrovniku P-1/2021, te je u ovaj predmet spisa kopirao i sravnao s originalima isprave iz navedenih predmeta. Sud je iz svih izvedenih dokaza mogao donijeti nedvojbenu odluku, dok nije bilo potrebe izvoditi ostale dokaze predložene po tužitelju saslušanjem stranaka i svjedoka.
6. Predmet ovog postupka bio je utvrditi je li ovrha nedopuštena koja je određena rješenjem Općinskog suda u Dubrovniku poslovni broj Ovr-225/2020- 8 od 10. kolovoza 2020. godine po prijedlogu ovrhovoditelja (ovdje tuženika) Grada Dubrovnika OIB: 21712494719 protiv ovršenika (ovdje tužitelja) JEGER DUBROVNIK d.o.o., OIB: 22837169328 u predmetu Općinskog suda u Dubrovniku pod poslovnim brojem Ovr-225/2020.
7. Iz pregleda spisa i zaključka Općinskog suda u Dubrovniku posl.br. Ovr- 225/2020-17 od 24.3.2021. sud je utvrdio da je tužitelj upućen pokrenuti predmetnu parnicu iz razloga čl. 50.st-1 toč.7 i 10 Ovršnog zakona (Narodne novine br. 112/2012, 25/2013, 93/2014, 55/2016, 73/2017, 131/2020, 114/2022, 6/2024), te je u tom dijelu sud ispitivao je li ili nije ovrha nedopuštena. Sud je pregledao isprave i predmetni spis Općinskog suda u Dubrovniku posl.br. Ovr-225/2020 kao i spis predmeta Trgovačkog suda u Dubrovniku P- 1/2021.
8. U predmetu Trgovačkog suda u Dubrovniku P-1/2021 tužitelju je pravomoćno odbijen tužbeni zahtjev kojim je tražio da se utvrdi da je ništav i nezakonit tuženikov otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora od 18. prosinca 2019. i dodatak I. od 29. srpnja 2019.g., te je i prijedlog da se dopusti revizija rješenjem Revd-1979/2024-2 od 7. svibnja 2024. Vrhovnog suda Republike Hrvatske odbijen.
9. Tuženik je pisanom izjavom od 18. prosinca 2019. otkazao Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 13. prosinca 2017. i Dodatak I. od 29. srpnja 2019., između ostalog, zato što tužitelj, bez opravdanog razloga, nije koristio zakupljeni poslovni prostor dulje od 90 dana. Tuženik se pozvao na odredbu čl. 13. t. 8. Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 13. prosinca 2017. kojom je propisano da zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupnik bez opravdanog razloga ne koristi se poslovnim prostorom duže od 90 dana. Da se poslovni prostor koji je bio predmet zakupa doista nije koristio dulje od 90 dana proizlazi iz sadržaja Zapisnika o provedenom očevidu u spornom poslovnom prostoru od 18. rujna 2019. i 18. prosinca 2019. Odredbe čl. 2. i čl. 8. Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 13. prosinca 2019. sprječavaju prenamjenu zakupljenog poslovnog prostora iz djelatnosti trgovine te je tužitelj dužan koristiti poslovni prostor samo za tu namjenu. Tuženik zakupni odnos zasniva isključivo putem javnog natječaja, pod uvjetima koji su njime propisani te za namjenu koja je natječajem određena. Tuženikova obećanja/odobrenja prenamjene prostora, kao i tužiteljeva očekivanja u vezi toga, ne mogu opravdati tužitelja, a promjena namjene poslovnog prostora ne može se realizirati mimo zakonom propisane procedure.
10. Sud ne nalazi povrede postupka otkazivanja ugovora o zakupu ni da bi taj otkaz bio nezakonit, niti da je ugovor o zakupu sa dodatkom nezakonit, nedopušten ili ništav pa kao takav i da bi ovrha na temelju njega kao ovršne isprave bila nedopuštena. Predmetna ovrha je je određena sukladno odredbama Ovršnog zakona, ovršna isprava ima klauzulu ovršnosti, a zahtjev je zasnovan za ovlaštenju iz ovršnih isprava koje je sud ispitao.
11. Nakon brižne analize svakog tijekom postupka provedenog dokaza za sebe i u međusobnoj korelaciji s ostalim dokazima, sud je prema čl. 8. Zakona o parničnom postupku (NN br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19,80/22, 114/22 ,155/23
- dalje: ZPP) utvrdio kako tužbeni zahtjev nije osnovan i odlučio kao u toč. I izreke presude. Ovrha nije nedopuštena i sud nije našao opravdan temelj zbog kojeg je upućen tužitelj kao ovršenik po čl. 50 st. 1 toč. 7 i 10 Ovršnog zakona u ovu parnicu.
12. Zbog navedenog, temeljem spomenutih propisa odlučeno je kao u izreci.
U Dubrovniku, dana 6. ožujka 2025.
Sutkinja:
Katarina Franković
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude je dopuštena žalba. Žalba se izjavljuje Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske, putem ovog suda u tri istovjetna primjerka, u roku 8 dana od dana objave presude, ukoliko je stranka bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude, a ukoliko nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude od dana dostave presude pozivom na gornji poslovni broj spisa.
