Republika Hrvatska

Općinski sud u Rijeci

Stalna služba u Opatiji

Maršala Tita 4

51410 Opatija

Poslovni broj P-188/2023-19

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Rijeci, Stalna služba u Opatiji po sucu tog suda Senki Kirša kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužiteljice FAP, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po punomoćniku Darijanu Hörtu, odvjetniku iz Opatije, protiv tuženika Thaer Bobo Ajel, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnicima iz Odvjetničkog društva Kallay & partneri d.o.o. Zagreb, radi isplate, nakon glavne i javne rasprave održane dana 23. siječnja 2025., u nazočnosti zamjenika punomoćnika tužitelja i zamjenika punomoćnika tuženika, po objavi od 5. ožujka 2025.

p r e s u d i o  j e

I-Nalaže se tuženom VAP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], da tužiteljici HAP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], isplati iznos od 1.584,09 EUR-a (slovima: tisuću petsto osamdeset i četiri eura i 09 centi) sa zakonskom zateznom kamatom tekućom po godišnjoj stopi od 5,50% počev od dana podnošenja tužbe 9. veljače 2023. pa do isplate, a u slučaju promjene zakonskih zateznih kamata prema stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, kao i da tužiteljici naknadi troškove parničnog postupka u visini od 1.120,60 EUR-a (slovima: tisuću sto dvadeset eura i šezdeset centi) sa zakonskom zateznom kamatom po godišnjoj stopi od 6,15% za vremensko razdoblje od donošenja prvostupanjske presude pa do isplate, a u slučaju promjene zakonskih zateznih kamata prema stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, sve u roku 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

II-Odbija se tužiteljica sa preostalim dijelom tužbenog zahtjeva, sve preko iznosa utvrđenog u točki I izreke ove presude do traženog iznosa od 1.800,49 EUR-a, te sa preostalim dijelom zahtjeva za naknadom troška.

Obrazloženje

1.Tužiteljica u tužbi navodi da je s tuženikom zaključila Ugovor o najmu stana kojim se tuženik obvezao tužiteljici mjesečno plaćati iznos od 450,00 EUR-a te režije (troškovi vode, struje, centralno grijanje i topla voda, komunalije). Tuženik da nije platio najamninu za mjesec studeni/2022, te režijske troškove za listopad/2022 u iznosu 1.763,74kn ili 234,09 EUR-a, nakon čega ga je tužiteljica u više navrata usmeno i pismeno pozivala na plaćanje narečenog duga, međutim tuženik je usmeno otkazao ugovor. Dana 29. prosinca 2022. godine tužiteljica je tuženika preporučenom pošiljkom izvijestila o početku tijeka otkaznog roka sa završetkom 03.veljače 2023. godine i pozvala ga na predaju kompleta ključeva. Tužiteljica potražuje od tuženika najamninu za mjesece studeni/2022, prosinac/2022 i siječanj 2023 u iznosu 3x450=1.350,00 EUR-a (čl.4), režijske troškove u iznosu 234,09 EUR-a (čl.5), troškove završnog čišćenja apartmana u iznosu 59,72 EUR-a (čl.10 st.2.), te troškove zamjene cilindara i ključeva ulaznih vrata u okućnicu i apartman u iznosu 156,68 EUR-a (čl.10.st.1.), ili ukupno 1.800,49 EUR-a. Budući da tuženik odbija izvršiti plaćanje duga, to tužiteljica predlaže se da sud provede predložene dokaze i usvoji tužbu i tužbeni zahtjev uz naknadu parničnog troška.

2.Tuženik u odgovoru na tužbu osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti kao i zahtjev za naknadu troškova postupka tužitelja. Prvenstveno ističe da tužba tužitelja nije potpisana, kao i da je ista nerazumljiva i neuredna, a sve obzirom da tužitelj uz tužbu nije dostavio predmetni ugovor o najmu, dokaze o režijskim troškovima, odnosno bilo kakav dokaz na kojem zasniva tužbu. Nadalje, ističe da su navodi tužitelja u odnosu na visinu potraživanja kao i u odnosu na otkaz ugovora o najmu u potpunosti neosnovani i paušalni, i to obzirom da tužitelj svoje navode niti na koji način nije dokazao. Tuženik je više puta pokušavao kontaktirati tužitelja iz razloga što tužitelj nije odgovarao na njegove primjedbe i upite u odnosu na mjesečne režijske troškove predmetne nekretnine, i to prvenstveno u dijelu koji se odnosi na mjesečnu potrošnju tople vode u iznosu od čak 1.582,50 kn, a za koje troškove mu, unatoč ugovornim odredbama, nisu prikazani računi pružatelja usluga. Stoga je bio prisiljen otkazati ugovor o najmu, te je više puta kontaktirao tužitelja radi predaje predmetne nekretnine u posjed. Nakon otkaza ugovora, tužitelju je dana 3.prosinca 2022. predao u posjed nekretninu, što potvrđuje da je ugovor o najmu prestao. Tužitelj stoga nema valjanu pravnu osnovu potraživati najamninu za cijeli utuženi iznos, odnosno za mjesec prosinac 2022. i mjesec siječanj 2023. jer mu je nekretnina predana 3.prosinca 2022., što je tužitelj potvrdio i primopredajnim zapisnikom. U odnosu na tužiteljevo potraživanje najamnine za mjesec studeni 2022., ističe da je prilikom potpisivanja ugovora o najmu isplatio i polog u visini od 450,00 EUR-a, što je razvidno iz čl. 4. ugovora , kojim je između ostaloga konstatirano da se polog može iskoristiti i za eventualno neplaćenu najamninu, a koji mu iznos unatoč tome što na nekretnini za vrijeme trajanja najma nije nastala šteta nikada nije vraćen. Slijedom navedenog, a sve obzirom da se polog može iskoristiti i za eventualno neplaćenu najamninu, osporava da bi postojalo dugovanje s osnova najamnine za mjesec studeni 2022. Što se tiče visine tužbenog zahtjeva, istu osporava u cijelosti, kako u odnosu na najamninu, tako i u odnosu na režijske troškove i ističe da je nemoguće da je potrošnja tople vode na mjesečnoj razini čak 1.582,50 kn, kao i da i tužitelj, unatoč ugovornoj obvezi, nije dostavio račune pružatelja usluga. Predlaže odbiti tužbu i tužbeni zahtjev tužitelja uz naknadu parničnog troška.

3.Proveden je dokazni postupak uvidom u Ugovor o najmu stana sklopljen dana 15. travnja 2022. (list 3-6 spisa), u obračune struje, vode i grijanja (list 7-8 spisa), u dopis tužiteljice od 29.12.2022. (list 10 spisa), u račun HEP-a za 10/2022,u račun Libukom Jurdani d.o.o. za 10/2022, u fotografije kontrolnog brojila na dan 4.10.2022., na dan 31.10.2022., prikaz obračuna, fotografije prikaza obračuna (list 38-44 spisa), te su saslušane stranke (list 51- 53 spisa).

4.Tužiteljica FAP u svom iskazu navodi da je ona samo potpisnica ugovora dok je o svemu vodio brigu njen suprug. Prilikom zaključenja ugovora tuženik da je dao polog od 450,00 Eur-a i platio je dio najamnine kako je navedeno u ugovoru. Tuženik nije podmirio najamninu za studeni 2022., dok najamnina koja se potražuje za prosinac 2022. i siječanj 2023. je kazna u smislu otkaznog roka sukladno ugovoru o najmu. Tuženik je sa ocem došao kod njih 3. prosinca 2022. i rekao da ne želi više plaćati, da mu je preskupo i jedne ključeve bacio na stol. Napominje da su prilikom zaključenja ugovora tuženiku predana dva kompleta ključeva, a da drugi komplet nisu dobili, pa su iz tog razloga zamijenili cilindar i ključeve ulaznih vrata i to je trošak koji također potražuju. Također potražuje trošak završnog čiščenja. Za to nema račun jer su to učinili suprug i ona, a cijenu je odredila koja je uobičajena za takve poslove. Režijski troškovi koji se potražuju odnose se na mjesec listopad 2022. kada je tuženik bio u stanu, a taj iznos nije podmirio. U zgradi se nalazi kontrolno brojilo u kotlovnici za svaki stan, a zgrada ima sustav grijanja koji ujedno grije i toplu vodu. U listopadu 2022. tuženik je jedini koji je bio u cijeloj zgradi tako da potrošnja ne bi trebala biti sporna. Jednom je prilikom tuženik prigovorio da plaća navedeni trošak i kada ga nema, na što su mu oni predložili da javi kada ga nema i da će isključiti grijanje u kotlovnici, ali i da im javi kada dolazi kako bi uključili i tako su i učinili, ali samo jednom jer im više od toga nije javljeno. Nadalje, navodi da su 29.prosinca 2022. poslali tuženiku preporučeno pismo vezano za ovu problematiku,ali nisu dobili odgovor.

5.Tuženik VAP, u svom iskazu navodi da su imali zaključen ugovor na način da su po ljeti iznajmljivali turistima, tako da je do 6. mjeseca bilo plaćeno i ponovno je došao u 9. mjesecu. On je u 10. mjesecu bio dva puta u Opatiji i dobio je račun za toplu vodu od 1.800,00 kn. Smatrao je da je prevelik iznos i bilo mu je sumnjivo i nije htio plaćati račun za cijelu zgradu, te im je to rekao, sjeli su, popričali, a mora reći da su uvijek bili u dobrim odnosima. Rekao im je da zadrže polog od 450 EUR-a koji im je dao i da mu daju te račune pa i trošak cilindra neovisno o tome da li je to opravdano ili ne da plati jer njemu sve ovo nije potrebno. Dali su si ruku, a drugi dan je dobio dopis da plati sve ovako kako je navedeno u tužbi.

6.Tužbeni zahtjev je djelomično osnovan.

7.Nije sporno da su stranke 15. travnja 2022. zaključile Ugovor o najmu stana i to tužiteljica kao najmodavac,a tuženik kao najmoprimac. Predmet ugovora je stan u visokom potkrovlju, dvosobni sa dnevnim boravkom, kuhinjom, kupaonicom i balkonom zajedno sa parkirnim mjestom, na adresi u [adresa].

8.Članak 550. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21,114/22,156/22,145/23, 155/23-ZOO) daje definiciju ugovora o najmu.

9.Najmodavac je dužan najmoprimcu predati i održavati stvar u stanju podobnom za ugovorenu uporabu,a najmoprimac je dužan rabiti stvar u skladu s ugovorom i namjenom stvari kao dobar gospodarstvenik odnosno dobar domaćin.

10.Temeljem članka 9. ZOO-a sudionik u obveznom odnosu dužan je ispuniti svoju obvezu i odgovoran je za nezino ispunjenje.

11.Ugovor o najmu između stranaka sklopljen je na određeno vrijeme za razdoblje od 15. travnja 2022. do 15. lipnja 2022., te za razdoblje od 1. listopada 2022. do 31. svibnja 2023.Mjesečna najamnina ugovorena je u visini od 450,00 EUR-a. U relevantnom razdoblju najmoprimac se obvezao isplaćivati mjesečnu najamninu do 5.-tog u mjesecu za tekući mjesec.

12.Nedvojbeno je i nesporno da je tuženik isplatio polog u visini jedne mjesečne najamnine u iznosu od 450,00 EUR-a. Ugovoreno je da se iz pologa može naplatiti eventualno neplaćena zakupnina i/ili režije odnosno šteta koja nastane krivnjom najmoprimca. U protivnom se polog ima vratiti najmoprimcu po prestanku ugovora. Ugovoreno je da ukoliko najmoprimac jednostrano raskine ugovor prije isteka vremena za koji je zaključen, da najmodavac ima pravo zadržati polog.

13.Člankom 5. Ugovora regulirani su režijski troškovi na način da je najmoprimac obvezan mjesečno i do roka dospjeća plaćati sve režijske troškove koji terete predmetnu nekretninu, sve prema računima koje za pojedine usluge ispostavljaju isporučitelji pojedinih usluga. Najmoprimac je obvezan mjesečno nakon što mu najmodavac predoči plaćene račune za režijske troškove, navedene troškove isplatiti najmodavcu odmah po predočenju istih uplatom na račun najmodavca ili u gotovini. Određeno je da su režijski troškovi koji terete predmetni stan potrošnja električne energije, potrošnja vode, komunalni troškovi, trošak centralnog grijanja i tople vode.

14.Člankom 7. Ugovora ugovoreno je da ugovor o najmu prestaje temeljem sporazuma stranaka u bilo koje doba, otkazom ako jedna od ugovornih strana postupka suprotno odredbama ugovora ili zakona i to s danom isteka otkaznog roka od 15 dana, te otkazom bilo koje ugovorne srtane s otkaznim rokom od 60 dana. Ugovor se otkazuje pismenim putem, preporučenom poštanskom pošiljkom. Otkazni rok počinje teći od uručenja preporučene poštanske pošiljke, a ukoliko stranka kojoj se otkazuje ne prima preporučenu pošiljku, tada otkazni rok počinje teći od prve predaje preporučene pošiljke na poštu.

15.Člankom 10. Ugovora ugovoreno je da će po prestanku ugovora završno čišćenje organizirati najmodavac o trošku najmoprimca.

16.Iskazi stranaka koje se nalaze na suprotstavljenim stranama cijenjeni su sukladno priloženoj dokumentaciji, posebice sukladno odredbama zaključenog Ugovora o najmu. Ono što je nesporno utvrđeno iskazima objih strana jest činjenica da je tuženik došao kod tužitelja 3. prosinca 2022. i vratio ključeve rekavši da mu je preskupo i da više ne želi plaćati.

17.Tužiteljica u ovom postupku potražuje mjesečnu najamninu za studeni 2022., prosinac 2022. i siječanj 2023. u ukupnom iznosu od 1.350,00 EUR-a , zatim režijske troškove za listopad 2022. u visini od 234,09 EUR-a, trošak zamjene brave i izrade novih ključeva za ulazak u okućnicu i apartman u visini od 156,68 EUR-a, te trošak završnog čišćenja od 59,72 EUR-a.

18.Tuženik smatra da tužiteljica nema pravnog osnova potraživati najamninu za prosinac 2022. i siječanj 2023. budući da je nekretnina vraćena 3. prosinca 2022. ,a da je najamninu za studeni 2022. pokrio polog koji je uručen prilikom zaključenja Ugovora. Što se tiče režijskih troškova, iste osporava u cijelosti.

19.Tužiteljica smatra da je tuženiku od 3. prosinca 2022. počeo teći otkazni rok od 60 dana, sve shodno otkazu ugovora o najmu koji mu je uručen preporučenom pošiljkom predanoj pošti 29. prosinca 2022.

20.Cijeneći nespornu činjenicu da je tuženik ključeve predmetnog stana predao tužiteljici 3. prosinca 2022. iz razloga što je smatrao da su troškovi previsoki, ovaj sud smatra da se radi o situaciji iz članka 7. Ugovora o najmu zaključenim između stranaka, te da je time tuženik otkazao Ugovor, slijedom čega počinje teći otkazni rok od 60 dana,pa osnovano tužiteljica potražuje visinu najamnine za mjesece prosinac 2022. i siječanj 2023. u visini od 900,00 EUR-a ukupno, sve sukladno članku 4. Ugovora. Također osnovano potražuje i najamninu za studeni 2022. u visini od 450,00 EUR-a jer unatoč nespornoj činjenici da je tužiteljica zadržala polog od 450,00 EUR-a, u situaciji kada je tuženik jednostrano otkazao Ugovor prije isteka vremena na koji je zaključen, tužiteljica je osnovom članka 4. stavak 5. Ugovora o najmu bila ovlaštena zadržati polog.

21.Nadalje, tužiteljica potražuje režijske troškove za listopad 2022. kada je nesporno Ugovor još bio na snazi i kada je tuženik i koristio predmetnu nekretninu, što potvrđuje svojim iskazom. Tužiteljica potražuje trošak od 234,09 EUR-a. Računi koje izdaju isporučitelji usluga odnose se na cijelu nekretninu, a stan koji je bio predmet Ugovora o najmu ima kontrolna brojila. Navedeni se trošak odnosi na trošak električne energije, vodoopskrbe, odvoza komunalnog otpada, te tople vode i grijanja.

22.Trošak električne energije za cijelu zgradu za listopad 2022. iznosi 584,35 kn dok na predmetni stan dolazi trošak od 100,20 kn odnosno 13,30 EUR-a, što je dokumentirano priloženim računom, fotografijama kontrolnog brojila i prikazom obračuna, a koji trošak se nalazi opravdanim.

23.Trošak vodoopskrbe i odvoza komunalnog otpada koji za cijelu zgradu iznosi 649,16 kn, s obzirom na prosječnu potrošnju vode po osobi i to na bazi jedne osobe uz trošak odvoza smeća čini mjesečni iznos od 81,04 kn odnosno 10,75 EUR-a, što je dokumentirano priloženim računom i prikazom obračuna, a koji trošak se također nalazi opravdanim.

24.Konačno, prema priloženom obračunu potrošnje tople vode za listopad 2022., trošak iznosi 1.582,50 kn odnosno 210,03 EUR-a,a navedeni trošak se obrazlaže fotografijom kontrolnog brojila i prikazom obračuna.

25.Shodno iskazu tužiteljice u predmetnoj zgradi se u kotlovnici nalazi kontrolno brojilo za svaki stan, a zgrada ima sustav grijanja koji ujedno grije i toplu vodu. U listopadu 2022. tuženik da je jedini bio u cijeloj zgradi ,a nesporno je da je tuženik bio u listopadu u [adresa], iako shodno njegovom iskazu u dva navrata, dakle ne cijeli mjesec.

26.Prema stanju u spisu tuženik je prigovorio tužiteljici da plaća trošak tople vode i kada ga nema, pa da su predložili neka javi kada ga nema kako bi isključili grijanje u kotlovnici, ali to da se samo jednom desilo. Stoga sud zaključuje da tuženik nije prijavio tužiteljici u kojem će razdoblju u listopadu 2022. biti u [adresa], pa sustav grijanja nije bio isključen u razdoblju kada tuženika nije bilo. Radi se zaista o znatnom trošku, no cijeneći da se radi o režijskom trošku za čije se plaćanje tuženik obvezao potpisom Ugovora, to je sud mišljenja da je tuženik u obvezi podmiriti navedeni trošak.

27.U preostalom dijelu tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.

28.Trošak zamjene brave i izrade novih ključeva nije dokazan, posebice ne glede visine jer spisu ne prileži račun o izvršenoj usluzi, dok trošak završnog čišćenja koji ugovorom treba teretiti tuženika, također nije dokazan. Tužiteljica je rekla da su stan očistili sami, a da potražuje trošak prema cijeni koja je uobičajena za te poslove, ali ne navodi o kojoj se cijeni radi i za koliko sati rada.

29.Slijedom svega navedenog, valjalo je odlučiti kao u izreci.,

30.Odluka o kamatama donijeta je pozivom na odredbu 29. ZOO-a, a kamate teku od dana podnošenja tužbe 9. veljače 2023.

31.Odluka o parničnom trošku donijeta je pozivom na odredbu čanka 154. stavak 2. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 62/07, 84/08, 123/08 i 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 155/23 - ZPP).

32.Sukladno stavku 2. čl. 154. ZPP-a nakon što sud utvrdi iznos pojedinih i ukupnih troškova stranke koja je u većoj mjeri uspjela u parnici koji su bili potrebni za svrhovito vođenje postupka toj će stranci odmjeriti naknadu dijela takvih ukupnih troškova koji odgovara postotku koji je preostao nakon navedenog obračuna postotaka u kojima su stranke uspjele u parnici. Istim je stavkom propisano da se omjer uspjeha u parnici ocjenjuje prema konačno postavljenom tužbenom zahtjevu, ali vodeći računa o uspjehu dokazivanja u pogledu osnove zahtjeva.

33.Tužiteljica tužbenim zahtjevom potražuje iznos od 1.800,49 EUR-a,a uspjela je sa iznosom od 1.584,09 EUR-a što znači da je uspjela u visini od 88%.

34.Tužiteljici je priznat trošak sastava tužbe 100 bodova/200,00 EUR-a (Tbr.7.1.), sastava podneska od 21. ožujka 2024. 100 bodova/200,00 EUR-a (Tbr.8.1.), zastupanje na ročištu 25. listopada 2023. 50 bodova/100,00 EUR-a (Tbr.9.2.), zastupanje na ročištima 6. ožujka 2024., 13. siječnja 2024. i 23. siječnja 2024. po 100 bodova/200,00 EUR-a svaka radnja (Tbr.9.1.), uvećano za trošak PDV.-a od 25% (Tbr.46.) i trošak sudske pristojbe na tužbu 33,18 EUR-a i na presudu 66,30 EUR-a. Trošak opomene nije priznat jer isti podnesak spisu ne prileži.

35.Navedeni trošak iznosi ukupno 1.474,48 EUR-a, što znači da je tuženik dužan naknaditi tužiteljici iznos od 1.120,60 EUR-a.

U Opatiji, 5. ožujka 2025.

S u d a c:

Senka  Kirša

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana održavanja ročišta za objavu presude za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu za objavu, odnosno od dana primitka ovjerenog prijepisa presude za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu.

Žalba se podnosi pismeno u tri primjerka putem ovog suda, a o žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

Dna:

1. Pun. tužitelja uz rješenje o plaćanju sudske pristojbe na presudu 66,30 EUR-a

2. Pun. tuženika