REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SESVETAMA

Industrijska cesta 50, Sesvete

Poslovni broj: P-54/2021-87

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Sesvetama, po sucu toga suda Ivi Raos, u pravnoj stvari tužitelja NŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnici Ivi Lazić, odvjetnici iz Zagreba, protiv tuženice Republike Hrvatske, zastupane po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, Stalna služba u Sesvetama, radi utvrđenja prava vlasništva i isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 17. siječnja 2025. u prisutnosti punomoćnice tužitelja, tužitelja osobno i punomoćnice tuženice, 05. ožujka 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

" Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj zastupanoj po Općinskom državnom odvjetništvu da tužitelju NŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], prizna pravo vlasništva 1/1 te izda tabularnu ispravu temeljem koje će se tužitelj upisati u zemljišne knjige kao vlasnik poslovnog prostora u [adresa] u [adresa]. Tuženik je obvezan izdati tabularnu ispravu u roku od 15 dana od donošenja presude u protivnom će ova presuda zamijeniti tabularnu ispravu."

II. Nalaže se tuženici isplatiti tužitelju iznos od 26.309,88 Eur u roku od 15 dana.

III. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev u dijelu u kojem se nalaže tuženici isplatiti tužitelju iznos od 22.797,56 Eur.

IV. Nalaže se tužitelju naknaditi tuženici troškove parničnog postupka u iznosu od 1.600,00 Eur sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 05. ožujka 2025. pa do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je 2. ožujka 2017. podnio tužbu Općinskom građanskom sudu u Zagrebu u kojoj navodi kako je Republika Hrvatska stekla vlasništvo nad poslovnim prostorom u [adresa], površine 20,64 m2, upisan u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel, upisan u zemljišnoknjižni uložak broj [broj ZK uloška], [broj poduloška], kat. čest. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] na temelju Rješenja Grada Zagreba Klasa: UP/I-942-02/06-13/34, Ur. br. 251-14-02/202-12-40 od 27. srpnja 2012. koje je poništeno Rješenjem Ministarstva pravosuđa Klasa: UP/II-942-01/12-01/1161 od 20. svibnja 2014. Navodi kako je 16. lipnja 2009. sklopio Ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora te je nakon stupanja u posjed istog utvrdio kako je u potpunosti devastiran te neprikladan za obavljanje bilo kakve djelatnosti, a što je od strane službenika Grada Zagreba i konstatirano u Zapisniku o preuzimanju poslovnog prostora. Ističe kako je stoga morao pristupiti obnovi i adaptaciji poslovnog prostora koja je obuhvaćala izvođenje građevinskih radova u ukupnoj vrijednosti od 370.000,00 kn. Navodi kako je zbog bolje funkcionalnosti lokala dogradio galeriju površine 15 m2 od čelične konstrukcije i hrastovih dasaka na visini od 2.6 m te ugradio klima uređaj za bolje hlađenje i grijanje lokala. Rješenje o minimalnim tehničkim uvjetima za lokal je izdano tek 7. svibnja 2012. iz čega je vidljiva dotrajalost i opsežnost adaptacije. Navodi kako je u čl. 49. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine propisano da ako postoji razlika vrijednosti nekretnine procijenjene u vrijeme donošenja prvostupanjskog rješenja prema stanju nekretnine kakva je bila u vrijeme oduzimanja, sadašnji vlasnik odnosno nositelj prava korištenja i raspolaganja, može zahtijevati od prijašnjeg vlasnika da mu prizna suvlasništvo u omjeru njegovih ulaganja ili da mu isplati odgovarajuću novčanu naknadu u omjeru tih ulaganja u skladu s propisima o stvarnim pravima, odnosno obveznim odnosima. Do 1. srpnja 1997. zahtjev za povrat imovine nije podnesen. Slijedom navedenog tužitelj zahtijeva da mu tuženik prizna pravo vlasništva ili isplati iznos od 370.000,00 kn uloženih u adaptaciju i održavanje te izda tabularnu ispravu temeljem koje će se tužitelj upisati u zemljišne knjige kao vlasnik sporne nekretnine.

2. U odgovoru na tužbu tuženik osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti. Ističe prigovor promašene pasivne legitimacije te prigovor nedospjelosti tražbine u odnosu na tužbeni zahtjev kojim se traži isplata za izvršena ulaganja. Navodi kako je zahtjev tužitelja kojim traži priznanje prava vlasništva u cijelosti djelomično preuranjen i da kao takav treba biti odbačen. Tužitelj u tužbi ne navodi pravni osnov stjecanja vlasništva na predmetnom poslovnom prostoru te da isti nije dokazao da je izvršio ulaganja u poslovni prostor i da je njegovo potraživanje s osnova ulaganja dospjelo. Navodi kako nema pravnog temelja temeljem kojeg bi zakupnik na temelju ulaganja mogao steći pravo vlasništva ili suvlasništva poslovnog prostora. Neosnovano se tužitelj poziva na odredbu članka 49. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine. Naime, tom odredbom je propisano da se imovina koja je predmet naknade daje prijašnjem vlasniku prema stanju i načinu korištenja u kojem se nalazi u vrijeme donošenja prvostupanjskoga rješenja o utvrđivanju prava vlasništva, bez obzira na način korištenja u kojem se imovina nalazila u trenutku oduzimanja, a ako postoji razlika u vrijednosti nekretnine procijenjene u vrijeme donošenja prvostupanjskoga rješenja prema stanju nekretnine kakova bi ona bila u vrijeme oduzimanja, sadašnji vlasnik, odnosno nositelj prava korištenja i raspolaganja može zahtijevati od prijašnjega vlasnika da mu prizna suvlasništvo u omjeru njegovih ulaganja ili da mu isplati odgovarajuću novčanu naknadu u omjeru tih ulaganja u skladu s propisima o stvarnim pravima, odnosno obveznim odnosima. Zakonom o naknadi uređeni su uvjeti i postupak naknade za imovinu koja je prijašnjim vlasnicima oduzeta od strane jugoslavenske komunističke vlasti, a koja je prenesena u općenarodnu imovinu, državno, društveno ili zadružno vlasništvo nacionalizacijom, agrarnom reformom i drugim propisima i načinima navedenim u tom zakonu kako to proizlazi iz odredbe čl. 1. st. 1. Zakona. Tužitelj nije prijašnji vlasnik, a niti pravni slijednik osobe kojoj je imovina bila oduzeta temeljem propisa spomenutih u članku 2. Zakona o naknadi, a niti je tužena Republika Hrvatska prijašnji vlasnik, već je vlasništvo predmetnog poslovnog prostora stekla prema odredbi čl. 77. Zakona o naknadi, jer zahtjev za povrat oduzete imovine nije podnesen. Prema tome tužitelj nije ovlaštenik naknade prema Zakonu o naknadi pa se pravni odnos stranaka ne može prosuđivati prema odredbama Zakona o naknadi, neovisno o sadržaju rješenja Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu Grada Zagreba od 10. srpnja 2018. i rješenja Uprave za građansko, trgovačko i upravno pravo Ministarstva pravosuđa od 19. rujna 2018. Sve kada bi u konkretnom slučaju i dolazila u obzir primjena Zakona o naknadi, iz odredbe čl. 49. st. 1. i 2. toga zakona proizlazi da prilikom utvrđivanja razlike u vrijednosti nekretnine u vrijeme donošenja rješenja o povratu u odnosu na vrijednost nekretnine u vrijeme oduzimanja nije odlučno povećanje vrijednosti pojedinih dijelova nekretnine, nego procijenjena vrijednost nekretnine kao jedinstvene cjeline, pa sadašnji vlasnik ne bi imao pravo zahtijevati od prijašnjeg vlasnika naknadu za ulaganja u posebne dijelove nekretnine, ako ta ulaganja nisu takvog obima da bi dovela do povećanja vrijednosti cijele nekretnine u odnosu na njenu vrijednost u vrijeme oduzimanja. Takav stav zauzeo je i Vrhovni sud Republike Hrvatske u presudi broj Rev 245/08 od 25. studenog 2009. Tužena ističe kako je tužitelj sklopio Ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora sa Gradom Zagrebom dana 1. lipnja 2009., a tužena je pravo vlasništva stekla tek pravomoćnošću odluke upravnog tijela od 19. rujna 2018., pa u vrijeme nastanka sporne obveze tužena nije bila druga ugovorna strana i s time u vezi obveznik iz predmetnog obveznog odnosa budući da je tužena pravo vlasništva stekla nakon izvršenih ulaganja, pa tužena nije obveznik (pasivno legitimirana) u tom pravnom odnosu. Takav stav zauzeo je i Vrhovni sud Republike Hrvatske u presudi br. Rev 1603/09 od 24. listopada 2012. Nadalje, Ugovorom o zakupu poslovnog prostora bilo je uređeno pitanje ulaganja u prostor na način da zakupnik može vršiti prepravke poslovnog prostora samo uz pisano odobrenje zakupodavca, a na vlastiti trošak (čl. 10. Ugovora) te se zakupnik odriče potraživanja naknade za uložena sredstva u poslovni prostor s bilo koje osnove, bez obzira da li su sredstva uložena sa ili bez suglasnosti zakupodavca (čl. 11. Ugovora). U obveznopravnom odnosu stranaka koji je nastao ugovorom o zakupu poslovnog prostora stranke ugovora mogle su slobodno raspolagati pravom na naknadu troškova ulaganja u poslovni prostor, te su istim pravom raspolagale tako što se tužitelj kao zakupnik odrekao prava potraživanja naknade za uložena sredstva u poslovni prostor, pa tužitelj, kojeg vežu odredbe ugovora i dužan je poštivati ono što je ugovorio, ne može sada s uspjehom zahtijevati ono što je ugovorom izričito i nedvosmisleno otklonio – naknadu uloženog u zakupljeni prostor. Takav stav zauzeo je i Vrhovni sud Republike Hrvatske u brojnim svojim odlukama (npr. Rev 493/11 od 29. listopada 2013., Rev-x 323/11 od 23. siječnja 2013. i Rev 356/05 od 4. svibnja 2005.)

3. U dokaznom postupku izvršen je uvid u zahtjev za mirno rješenje spora od 22.02.2017. (list 5 spisa), Rješenje Grada Zagreba Klasa: UP/I-942-02/06-13/34, Ur. br. 251-14-02/202-12-40 od 27. srpnja 2012. (list 6-13 spisa), Rješenja Ministarstva pravosuđa Klasa: UP/II-942-01/12-01/1161 od 20. svibnja 2014. (list 14-16 spisa), rješenja Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove, Klasa: UP/I-942-02/06- 13/34 od 1. rujna 2014.(list 22 i 23 spisa), Ugovora o zakupu poslovnog prostora, ovjerenog od strane javnog bilježnika Stjepana Šaškora iz Zagreba pod posl. br. OV- 6660/09 (list 24-28 spisa), rješenje Grada Zagreba, Odsjeka za utvrđivanje minimalnih tehničkih uvjeta za obavljanje gospodarske djelatnosti, Klasa: UP/I-330-04/2011-004/1035 od 7. svibnja 2012. (list 29-30 spisa), ponuda društva Faust-Teh d.o.o. od 15. kolovoza 2009. (list 31-34 spisa), medicinska dokumentacija tužitelja (list 35-40 spisa), dokumentaciju iz rekonstrukcije spisa Grada Zagreba Klasa: 372-03/09-003/484 (list 59-78 spisa), zk izvadak (list 84 spisa), djelomično rješenja Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove, Klasa: UP/I-942-02/06-13/34, Urbroj: 251-14-11-2/002-18-84 od 10. srpnja 2018. (list 93-100 spisa), rješenje RH, Ministarstva pravosuđa, Klasa: UP/II- 942-01/18-01/369, Urbroj: 514-05-02-01-18-03 od 19. rujna 2018. (list 105-110 spisa), fotografije (list 140-146 spisa), saslušan je tužitelj (list 125 spisa), svjedok AŽ (list 147-149 spisa), proveden je očevid na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka dipl.ing.građ. Valentina Etera (list 182 i 183 spisa), pročitan je nalaz i mišljenje vještaka dipl.ing.građ. Valentina Etera te dopunski nalaz i mišljenje (list 198-235 spisa i list 293 spisa).

4. Sud je sukladno odredbi čl. 299. st. 1. i 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, u daljnjem tekstu: ZPP-a) kojom je propisano kako su stranke dužne već u tužbi i odgovoru na tužbu, a najkasnije na pripremnom ročištu iznijeti sve činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve, predložiti dokaze potrebne za utvrđivanje iznesenih činjenica te se izjasniti o činjeničnim navodima i dokaznim prijedlozima protivne stranke (1), odnosno da stranke mogu tijekom glavne rasprave iznositi nove činjenice i predlagati nove dokaze samo ako ih bez svoje krivnje nisu mogle iznijeti, odnosno predložiti prije zaključenja prethodnog postupka (2), prihvatio kao dokaz fotografije koje je tužitelj dostavio u spis predmeta nakon zaključenja prethodnog postupka obzirom na to da radilo o dokazima koje tužitelj bez svoje krivnje nije mogao ranije pribaviti jer se radilo o fotografijama koje su bile sastavni dio spisa koji je ujedno od strane suda zatražen na uvid od Grada Zagreba Klasa: 372-03/09-003/484 i za koji je dopisom od strane Grada Zagreba navedeno kako je isti izgubljen te je u tijeku rekonstrukcija spisa (list 59 spisa).

5. Tuženica je u odgovoru na tužbu istaknula prigovor promašene pasivne legitimacije te je stoga rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu posl. br. P- 1259/2017 od 16. svibnja 2018. primjenom odredbe čl. 213. st. 1. ZPP-a, a kako je odgovor na navedeno predstavljao prethodno pitanje u konkretnom sporu, određen prekid postupka do pravomoćnog završetka upravnog spora koji se vodio kako bi se utvrdilo vlasništvo predmetne nekretnine utvrđuje da je Republika Hrvatska vlasnica poslovnog prostora u Zagrebu, Vlaška 1, površine 20,64 m2, upisanog u zk. ul. br. [broj ZK uloška], [broj poduloška], kat. čest. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] ili kad sud ustanovi da više ne postoje razlozi da se čeka završetak tog postupka.

5.1. Rješenjem ovoga suda posl. br. Pu P-1685/2019 od 22. srpnja 2020., primjenom odredbe čl. 215. ZPP-a, nastavljen je postupak prekinut rješenjem Općinskog građanskog suda u Zagrebu posl. br. P-1259/2017 od 16. svibnja 2018. s obzirom na to da je uvidom u zemljišne knjige za nekretninu koja je predmetom ovog spora utvrđeno da je tuženica Republika Hrvatska upisana kao vlasnik nekretnine koja je predmet ovoga spora - poslovnog prostora u prizemlju ulične zgrade koji se sastoji od jedne prostorije ukupne površine 20,64 m2, a koji poslovni prostor se nalazi na z.k. čbr. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], površine 846 m2.

6. Temeljem tako provedenog dokaznog postupka, a cijeneći prema brižljivoj i savjesnoj ocjeni svaki dokaz zasebno i sve dokaze u njihovoj ukupnosti, kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka, sukladno odredbi članka 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 140/22 i 155/23- u daljnjem tekstu: ZPP-a) sud je utvrdio da je glavni tužbeni zahtjev neosnovan dok je eventualno kumuliran tužbeni zahtjev djelomično osnovan.

7. Predmet spora je glavni tužbeni zahtjev tužitelja za priznanjem prava vlasništva nekretnine – poslovnog prostora u [adresa] od strane tuženice te izdavanje tabularne isprave te eventualno kumuliran tužbeni zahtjev na naknadu uloženih izdataka u adaptaciju predmetnog poslovnog prostora, kako bi isti bio doveden u stanje koje bi omogućilo obavljanje poslovne djelatnosti, u iznosu od 370.000,00 kn upravljen protiv vlasnika koji je pravo vlasništva stekao nakon izvršenih ulaganja tek pravomoćnošću odluke javne vlasti kojom mu je pravo vlasništva vraćeno.

8. Cijeneći činjenične navode tužbe te tužbeni zahtjev na način kako je postavljen, prigovor promašene pasivne legitimacije tuženice je otklonjen kao neosnovan obzirom na to da je, kao što je prethodno navedeno, utvrđeno kako je ista upisana kao vlasnik nekretnine za koju tužitelj traži priznanje prava vlasništva koja je predmet ovoga spora - poslovnog prostora u prizemlju ulične zgrade koji se sastoji od jedne prostorije ukupne površine 20,64 m2, a koji poslovni prostor se nalazi na z.k. čbr. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], površine 846 m2.

9. U postupku su utvrđene sljedeće odlučne činjenice:

- Iz Zapisnika Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove od 12. lipnja 2009. sastavljenog u predmetu predaje poslovnog prostora u [adresa] NŽ, površine 23,23 m2 od strane službene osobe ZŽ te uz prisustvo tužitelja, proizlazi kako je u istom konstatirana predaja predmetnog prostora tužitelju, navedeno je kako tužitelj na zapisnik daje izjavu o stanju prostora da je poslovni prostor u potpuno devastiranom stanju i da je u isti potrebno investirati veća sredstva

- Iz Ugovora o zakupu poslovnog prostora, ovjerenog od strane javnog bilježnika Stjepana Šaškora iz Zagreba pod posl. br. OV-6660/09, zaključenog između Grada Zagreba kao zakupodavca i NŽ kao zakupnika od 16. lipnja 2009. proizlazi kako u čl. 1. zakupnik daje, a zakupoprimac prima u zakup poslovni prostor u [adresa] u 1. zoni, koji se sastoji od jedne prostorije u prizemlju ulične zgrade u ukupnoj površini od 23,23 m2, na temelju zaključka Povjerenstva za davanje u zakup poslovnog prostora javnim natječajem sa 52. sjednice od 22. travnja 2009. Poslovni prostor iz st. 1 članka se nalazi u objektu koji je predmet naknade temeljem Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine. U čl. 4. Ugovora je navedeno kako će poslovni prostor koristiti za obavljanje djelatnosti: prodaja konditorskih proizvoda u originalnom pakiranju. U čl. 5. je navedeno kako se ugovor sklapa na neodređeno vrijeme, a prestaje važiti donošenjem pravomoćnog rješenja o utvrđivanju prava vlasništva temeljem Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine te je u čl. 6. ugovorena zakupnina u visini od 13.290,00 kn mjesečno. U čl. 10. je navedeno kako zakupnik može vršiti prepravke poslovnog prostora samo uz pisano odobrenje zakupodavca, a na vlastiti trošak pod čime se smatraju radovi kojima se mijenja vanjski izgled, konstrukcija, raspored ili površina poslovnog prostora. U čl. 11. Ugovora je navedeno kako se zakupnik odriče potraživanja naknade za uložena sredstva u poslovni prostor s bilo koje osnove bez obzira da li su sredstva uložena sa ili bez suglasnosti zakupodavca.

-iz Zaključka Klasa: 372-01/09-02/88, Urbroj: 251-03-01-09-2 od 30.10.2009. gradonačelnika [adresa] ŠŽ proizlazi da se tužitelju odobrava plaćanje mjesečne zakupnine u iznosu od 3,00 kn/m2 za razdoblje od 15.6.2009. do 15.9.2009. u kojem vremenu su se izvodili radovi na uređenju poslovnog prostora na adresi u [adresa], dok iz obrazloženja predmetnog rješenja proizlazi kako je temeljem Ugovora o zakupu od 10.06.2009. tužitelj 18.06.2009. uveden u posjed predmetnog prostora kojom prilikom je konstatirano da je isti devastiran i da su potrebni opsežniji radovi radi privođenja prostora namjeni. Dopisom od 07.09.2009. zakupnik tužitelj je tražio da mu se odobri plaćanje minimalne zakupnine za vrijeme uređenja poslovnih prostora te navodi da su u prostoru izvedeni radovi na zamjeni el. instalacija, popravak i osposobljavanje plinskih instalacija, saniranje stropa, postavljanje keramičkih pločica, saniranje oštećenja u podu, stropu i na zidovima, ličilački radovi o čemu prileži fotoelaborat. Očevidom od 29.09.2009. utvrđeno je da je prostor uređen i da se u istom obavlja ugovorena djelatnost.

- Iz rješenja Grada Zagreba, Odsjeka za utvrđivanje minimalnih tehničkih uvjeta za obavljanje gospodarske djelatnosti, Klasa: UP/I-330-04/2011-004/1035 od 7. svibnja 2012. utvrđuje se kako poslovni prostor, oprema i sredstva rada ispunjavaju minimalne tehničke uvjete za obavljanje djelatnosti trgovina na malo u nespecijaliziranim prodavaonicama. Iz obrazloženja rješenja proizlazi kako je tijelo 12.12.2011., 23.01.2012. i 20.02.2012. izvršilo očevide poslovnih prostora ukupne površine 23,23 m2 te je utvrđeno da isti ispunjava predviđene uvjete za obavljanje djelatnosti.

- Iz ponude društva Faust-Teh d.o.o. od 15. kolovoza 2009. građevinsko obrtničkih radova na samostalnom ugostiteljskom objektu u [adresa], investitora ovdje tužitelja, proizlazi kako ukupna vrijednost radova predviđena troškovnikom iznosi 406.176,75 kn.

- Iz Rješenja Grada Zagreba Klasa: UP/I-942-02/06-13/34, Ur. br. 251-14-02/202- 12-40 od 27. srpnja 2012. proizlazi kako je temeljem čl. 69. st. 1. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine odlučeno kako tuženica RH stječe pravo vlasništva odgovarajućih suvlasničkih dijelova nekretnine i to ulične kuće popisni br. 1247, tri dvorišne kuće i dvorišta u [adresa], sagrađenih na zk.č.br. 3268, površine 852 m2, upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] s kojima je neodvojivo povezano vlasništvo posebnih dijelova nekretnine između ostalog, u naravi poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade koji se sastoji od jedne prostorije, ukupne površine 20,64 m2 – zakupnik NŽ. U točki III. je navedeno kako se Ugovori o zakupu poslovnih prostora zaključeni na neodređeno vrijeme između Grada Zagreba kao zakupodavca i između ostalih zakupnika pa tako i ovdje tužitelja kao zakupnika raskidaju po sili zakona danom pravomoćnosti rješenja te da zakupnici nisu dužni poslovne prostore predati u posjed RH sve dok im ista ne isplati naknadu za učinjena ulaganja na temelju njihovog međusobnog dogovora ili pravomoćne sudske odluke ako se drugačije ne sporazume. Iz obrazloženja predmetnog rješenja proizlazi kako je 24.9.2010. proveden očevid na licu mjesta te je izrađen nalaz i mišljenje vještaka dipl.ing. Ivanke Divjak u kojem je utvrđeno kako je u poslovnom prostoru koji koristi tužitelj izgrađena galerija površine 15,27 m2 koja ne ulazi u ukupnu površinu poslovnog prostora.

- Iz rješenja Ministarstva pravosuđa Klasa: UP/II-942-01/12-01/1161 od 20. svibnja 2014. proizlazi kako je poništeno rješenje Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko- pravne poslove, Klasa: UP/I-942-02/06-13/34, Ur. br. 251-14-02/202-12-40 od 27. srpnja 2012.

- Iz rješenja Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove, Klasa:

UP/I-942-02/06-13/34 od 1. rujna 2014. proizlazi kako je istim ukinuta potvrda pravomoćnosti na rješenje Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove, Klasa: UP/I-942-02/06-13/34, Ur. br. 251-14-02/202-12-40 od 27. srpnja 2012.

- Iz zemljišnoknjižnog izvatka Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel proizlazi kako je tuženica upisana kao vlasnik odgovarajućih suvlasničkih dijelova nekretnine i to ulične kuće popisni br. 1247, tri dvorišne kuće i dvorišta u [adresa], sagrađenih na zk.č.br. 3268, površine 852 m2, upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] s kojima je neodvojivo povezano vlasništvo posebnih dijelova nekretnine između ostalog, u naravi poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade koji se sastoji od jedne prostorije, ukupne površine 20,64 m2.

- Iz djelomičnog rješenja Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove, Klasa: UP/I-942-02/06-13/34, Urbroj: 251-14-11-2/002-18-84 od 10. srpnja 2018. proizlazi kako je temeljem čl. 69. st. 1. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine odlučeno kako tuženica Republika Hrvatska stječe pravo vlasništva odgovarajućih suvlasničkih dijelova nekretnine i to ulične kuće popisni br. 1247, tri dvorišne kuće i dvorišta u [adresa], sagrađenih na zk.č.br. 3268, površine 852 m2, upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] s kojima je neodvojivo povezano vlasništvo posebnih dijelova nekretnine u naravi poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade.

- Iz rješenja RH, Ministarstva pravosuđa, Klasa: UP/II-942-01/18-01/369, Urbroj:

514-05-02-01-18-03 od 19. rujna 2018. proizlazi kako je istim poništeno djelomično rješenje Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove, Klasa: UP/I-942- 02/06-13/34, Urbroj: 251-14-11-2/002-18-84 od 10. srpnja 2018. te je riješeno kako Republika Hrvatska stječe pravo vlasništva odgovarajućeg suvlasničkog dijela nekretnine i to ulične kuće popisni br. 1247, tri dvorišne kuće i dvorišta u [adresa], sagrađenih na zk.č.br. 3268, površine 852 m2, upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] s kojima je neodvojivo povezano vlasništvo posebnih dijelova nekretnine u naravi poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade površine 18,03 m2 koji kao zakupnik koristi IŽ i poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade površine 23,23 m2 koji kao zakupnik koristi ĆŽ. Iz obrazloženja rješenja proizlazi kako je na temelju nalaza i mišljenja vještaka dipl.ing.arh. FŽ utvrđeno da se poslovni prostor koji je na temelju ugovora o zakupu na neodređeno vrijeme, sklopljenog s Gradom Zagrebom od 1. lipnja 2009. koristio zakupnik NŽ nalazi u prizemlju ulične zgrade, desno od kolnog prolaza gledano s ulice sastoji od jedne sobe površine 20,64 m2, u prostoru je izgrađena montažna galerija površine 15,72 m2 koja ne ulazi u površinu poslovnog prostora. Na temelju dopisa Odjela za poslovni prostor i zakupe nadležnog Gradskog ureda od 25. svibnja 2017. utvrđeno je da je došlo do promjene u odnosu na zakup poslovnog prostora površine navedene u ugovoru od 23,23 m2 kojeg kao zakupnik umjesto NŽ danas koristi ĆŽ na temelju Ugovora o zakupu sklopljenog s Gradom Zagrebom 17. siječnja 2017. Iz obrazloženja predmetnog rješenja proizlazi kako iz činjenica utvrđenih tijekom postupka nesporno proizlazi da je Grad Zagreb kao prijašnji korisnik predmetne nekretnine, a sada zakupodavac raspolagao predmetnim poslovnim prostorom na način da je sklopio dva odvojena ugovora o zakupu koji su bili važeći u trenutku donošenja pobijanog prvostupanjskog djelomičnog rješenja o utvrđivanju prava vlasništva primjenom odredbe čl. 49. st. 1. Zakona o naknadi potrebno je utvrditi pravo vlasništva Republike Hrvatske na predmetna dva poslovna prostora.

- fotografije koje je tužitelj dostavio u spis predmeta, preuzete u pisarnici Grada Zagreba, sačinjenih prilikom primopredaje detaljno su analizirane u nalazu i mišljenju vještaka Valentina Etera te nesporno pregledom fotografija proizlazi kako je poslovni prostor predan tužitelju u posjed u derutnom stanju, pa se tako na fotografijama vide električni kablovi koji vise sa stropa, na podu i zidu prostora se nalaze trošne pločice, žbuka koja se ljušti i sl.

9. Svjedok AŽ je u svom iskazu naveo kako može potvrditi sve ono što je konstatirano na zapisnik od 12.6.2009. Klasa: 372-01/09-02/33 odnosno da je prostor predan u stanju kakav je navedeno u samom zapisniku. Radi već 29 godina u Gradu Zagrebu na primopredajama te kada je očito da je nešto u derutnom stanju tada se to i konstatira na zapisnik o primopredaji. Ne sjeća se te konkretne primopredaje zbog proteka vremena. Ne bi napisao da je prostor u derutnom stanju da to nije bilo tako. Nisu mu poznati detalji sklapanja ugovor o zakupu između Grada Zagreba i tužitelja kao niti što se dešavalo sa poslovnim prostorom nakon primopredaje jer je izvršio jedino samu primopredaju i ništa nakon toga.

10. Tužitelj NŽ je u svom iskazu naveo kako je zakupio predmetni poslovni prostor u Zagrebu na adresi [adresa] temeljem Ugovora o zakupu od 2009. Koliko mu je poznato taj prostor je bio devastiran od ranijeg zakupca gospodina N te nakon što ga je isti napustio navedeni poslovni prostor je bio prazan nekoliko godina. Grad Zagreb je raspisao javni natječaj za navedeni poslovni prostor i on se javio na javni natječaj Grada Zagreba, a kao hrvatski branitelj je imao prioritet ako da istu ponudu kao najbolji ponuđač te je na naveden način dobio poslovni prostor od Grada Zagreba u zakup. Nakon što je dobio poslovni prostor s djelatnikom Grada Zagreba gospodinom AŽ je išao na primopredaju tog poslovnog prostora 2009. kada je potpisan Ugovor o zakupu. Sjeća se da kada su došli na primopredaju u navedeni poslovni prostor da su vrata poslovnog prostora bila otvorena, da je sve bilo puno fekalija s obzirom na to da je bilo očito da su tamo beskućnici vršili nuždu, a žice od elektroinstalacija su visjele sa stropa i zidova te su pločice od granita koje su bile na zidovima porazbijane, a djelovalo je kao da su bile porazbijane čekićem. Službenik Grada Zagreba gospodin AŽ se isto tako iznenadio sa stanjem poslovnog prostora, a tužitelj je fotografirao stanje i dostavio fotografije Gradu Zagrebu, ali je očito da su te fotografije zagubljene. Kada je tražio minimalno tehničke uvjete da bi se počelo s radom nikako mu nisu dali te minimalne tehničke uvjete iz Grada Zagreba nego su mu stalno nalazili da nešto ne valja. Ističe kako je uredio kompletan prostor, mijenjao i elektroinstalacije i plinske instalacije. 2010. se razbolio, no bez obzira na navedeno radovi su išli svojim tokom jer je platio veći dio radova. U navedenom poslovnom prostoru koji je inače visine 4,5 m ugradio je galeriju na visini od 2,60 m da bi se poslovni prostor bolje iskoristio s obzirom da se radi o malom prostoru od cca 20 m2 te vrata na senzor. U poslovnom prostoru je želio imati fast food te su ugrađene i dvije klime. Premda je u međuvremenu Republika Hrvatska postala vlasnik poslovnog prostora temeljem Zakona o povratu oduzete imovine za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine, Grad Zagreb se i dalje ponašao kao vlasnik navedenoga poslovnog prostora. Naime, 2014. godine su mu oduzeli zakup poslovnog prostora sudskim putem te su ga iselili 2014. ili 2015. Naveo je kako iako je Republika Hrvatska bila upisana u zemljišnim knjigama kao vlasnik navedenog poslovnog prostora kao vlasnik se i dalje ponašao Grad Zagreb s obzirom da je nakon iseljenja raspisao novi natječaj za zakup navedenog poslovnog prostora 2015. te su naveli kao uvjet zakupa da djelatnost mora biti zdravstvene struke čime se očitu pogodovalo gospodinu IŽ za njegovu Optiku te je isti i dobio na natječaju navedeni poslovni prostor i Optika Kraljević se uselila u gotovi poslovni prostor koji je on uredio. RH se nije nije suprotstavila tom natječaju, a on je ostao bez lokala i svojih ulaganja, te nije imao izbora nego tužiti Republiku Hrvatsku. Nije mu bilo jasno kako Grad Zagreb daje u najam poslovni prostor kojega je bila vlasnik Republika Hrvatska. Na posebno pitanje suca naveo je kako je u vrijeme sklapanja Ugovora o zakupu 2009. radio u policiji, odnosno u MUP-u, te je već bio pravnik u to vrijeme i bio svjestan čl. 11. Ugovora o zakupu poslovnog prostora, međutim poslovni prostor je bio u takvom stanju da se u njemu nije moglo raditi, te ga je morao urediti, možda ne tako dobro kako ga je on uredio no mislio je da će tu raditi te je zato u poslovni prostor uložio sredstva. Grad Zagreb ga je išao iseljavati iz navedenoga poslovnog prostora s obzirom da je zbog ranije navedene bolesti, a radilo se o moždanom udaru o čemu sam dostavio dokumentaciju u spis, došao u tešku financijsku situaciju te nije plaćao zakupninu Gradu Zagrebu. Na posebno pitanje pun. tužene naveo je kako u vrijeme kada je bio raspisan taj natječaj za zakup predmetnog poslovnog prostora na koji se ja javio nije išao pogledati taj poslovni prostor već je samo znao da je to dobra lokacija u centru grada kod Cvjetnog trga, a kako se već u to vrijeme bavio prodajom fornetta i imao više drugih poslovnih prostora u zakupu od privatnika, smatrao je to dobrom lokacijom da proširi posao. Vjerojatno je postojala mogućnost da se navedeni poslovni prostor razgleda, ali više nije siguran. Ističe da je predmetni poslovni prostor prvi puta vidio iznutra kada je s djelatnikom [adresa] AŽ ušao u predmetni poslovni prostor prilikom primopredaje poslovnog prostora od strane Grada Zagreba. Na posebno pitanje pun. tužene da li je od Grada Zagreba tražio da otkloni navedene nedostatke u poslovnom prostoru, odnosno da ga dovede u stanje pogodno za obavljanje poslovne djelatnosti, odnosno da li je tražio od Grada Zagreba odobrenje za navedena ulaganja u poslovni prostor naveo je da nije niti jedno ni drugo s obzirom da je trebao plaćati visoku najamninu od 13.000,00 kuna mjesečno te nije mogao čekati da bi eventualno Grad Zagreb uređivao navedeni poslovni prostor, odnosno čekati bilo kakvo odobrenje za uređenje jer mu se žurilo da što prije počne s obavljanjem poslovne djelatnosti. Tužitelj navodi da bez obzira na čl. 11. predmetnog Ugovora o zakupu zakupodavac je temeljem Zakona o kupoprodaji i zakupu poslovnog prostora dužan predati prostor koji daje u zakup u stanju pogodnom za obavljanje djelatnosti koja je navedena u ugovoru. Iskazao je da je RH stekla pravo vlasništva 2018. no spisu prileži i rješenje RH, Grad Zagreb Klasa: UP/I-942-02/06-13/34, Ur.br: 251-14-02/202-12-40 od 27.7.2012. temeljem kojeg je tuženik ishodio uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama. Na okolnosti iz ugovora o zakupu da neće potraživati troškove, eventualno ulaganja, to bi bilo tako da je zakupodavac poštivao Zakon u kupoprodaji i zakupu poslovnog prostora, te predao prostor u stanju pogodnom za obavljanje ugovorene djelatnosti. Dakle, da su predali prostor prema zakonu on ne bi trebao ulagati, 3 godine je čekao na rješenje o ispunjavanju minimalnih uvjeta obavljanje poslovne djelatnosti, a za koje vrijeme je morao plaćati zakupninu. Naveo je da je točno da je zakupodavac bio Grad Zagreb, međutim stjecanjem prava vlasništva od strane RH proizlazi da je u imovinu RH uložio znatna sredstva navedena u tužbi. RH se ponašala u jednom dijelu kao vlasnik te ga tužila za neplaćene zakupnine i spor izgubila pravomoćno na Trgovačkom sudu.

11. Iz nalaza i mišljenja vještaka Valentina Etera od 6.11.2023. proizlazi kako su za potrebe izrade nalaza korišteni podaci prikupljeni očevidom na licu mjesta (očevidom sa sudskom komisijom 27.10.2022. i naknadnim tehničkim očevidom vještaka izvršen 08.09.2023. pri kojem je izvršena izmjera prostora. Na osnovi premjera prostora su izrađeni nacrti poslovnog prostora (prilog 1), a na osnovi tih nacrta su izračunate tlocrtne površine prostora u trenutku očevida te druge potrebne količine vezane za neke izvedene radove (prilozi 2 i 3 nalaza). Utvrđeno je kako tužitelj ne koristi poslovni prostor, a na kliznim staklenim vratima stoji natpis "optometrija". Radovi adaptacije izvedeni od strane tužitelja u predmetnom prostoru u trenutku očevida više nisu jasno razvidni. Pri tom utvrđivanju koristila se dostupna dokumentacija (zapisnik o preuzimanju prostora, fotografije u trenutku preuzimanja, ponuda za građevinsko obrtničke radove uređenja te rješenje o izdavanju minimalnih tehničkih uvjeta). Polazeći od činjenice kako je nadležno tijelo za predmetni poslovni prostor 2012. izdalo rješenje o minimalnim tehničkim uvjetima smatra kako je taj prostor u tom trenutku bio prikladno uređen za djelatnost trgovine na malo u nespecijaliziranim prodavaonicama pretežno hranom, pićima(uključujući prodaju i pečenje smrznutih proizvoda), a za navedeno su morale biti ispravne sve instalacije (voda, odvodnja, el. instalacije) i morali su biti završeni svi podovi, stropovi, rasvjeta, zidovi i sl. Na osnovi navoda tužitelja iz tužbe iz ponude tvrtke Faust –teh d..o.o. izdvojene su one stavke koje su bile potrebne za uređenje prostora za navedenu namjenu za koje je izdano rješenje o minimalnim tehničkim uvjetima, a sve u skladu s podacima utvrđenima prema podacima iz spisa i provedenim očevidom. Radovi rušenja i demontaže, s obzirom na stanje prostora u trenutku primopredaje prostora 12.06.2023. vidljivo je loše stanje zidnih i podnih pločica te je za planiranu djelatnost lokala opravdano pločice ukloniti i zamijeniti novim pločicama. Pri uklanjanju podnih pločica je realno očekivati da će biti oštećena glazura do stanja da je razumno ukloniti i glazuru do podne ab ploče. Postojeća rasvjetna tijela nisu odgovarala tlocrtnoj dispoziciji interijera lokala koji je namjeravao urediti tužitelj, a moguće niti potrebnoj razini osvijetljenosti. Prema fotografiji vodomjera i instalacije (list br 145 spisa, gornja fotografija) vidljivo je kako je područje oko vodomjera s oštećenom žbukom koja se ljušti i otpada, vodomjer je zamrljan te je opravdano zamijeniti te instalacije. Vezano za izolaterske radove – prema stanju prostora u stanju primopredaje nema osnove ocijeniti da bi bila potrebna izvedba horizontalne i vertikalne hidroizolacije. Vezano za zidarsko-betonske radove – nalazi opravdanim izvesti novu cementnu glazuru te radove zidarskog izravnavanja i zatvaranja proboja na mjestima prodora instalacija. U prostoru nije utvrdio dimovodni kanal koji bi taj prostor koristio pa saniranje dimovodnog kanala ne nalazi opravdanim radom i hipotetske zidarske radove opisane kao paušal. Vezano za instalaterske radove- s obzirom na stanje primopredaje 12.06.2019. i planiranu djelatnost smatra opravdanim zamjenu odnosno novi razvod vodovodne instalacije, elektroinstalacije i rasvjetnih tijela. Keramičarski radovi – smatra opravdanim postavu novih keramičkih pločica u prizemlju i na zidovima u površni u kojoj su uklonjene. Bravarski radovi – u prostoru se na visini od 2,80 m od poda nalazi pod galerije, koja se spominje i u zapisniku primopredaje 12.06.2009. Galerija je u svom sadašnjem tlocrtnom obliku vidljiva na fotografijama s primopredaje (list 145) a isti je tlocrtni oblik utvrđen očevidom. Spiralno metalno stubište je postojalo i u trenutku primopredaje (list 141 spisa) te je kao takvo zatečeno za očevida te nisu izvedeni radovi izgradnje novog stubišta. na prostoru su ugrađena dvokrilna staklena klizna vrata pa se s te osnove smatraju radovima izvedenim po tužitelju. Soboslikarski-ličilački radovi su bili neophodni s obzirom na planiranu djelatnost lokala te preduvjete za ishođenje rješenja o minimalnim tehničkim uvjetima. Suha ugradnja- u naravi je utvrđeno kako je izveden spušten strop od gipskartonskih ploča ("knauf") ispod površine galerije te smatra kako je spušten strop nužan za higijenske uvjete ispod prostora galerije, a i za razvod instalacije ugradbene rasvjete. Elektroinstalaterski radovi – u izvornom prostoru je u trenutku primopredaje na galeriji postojalo radijatorsko grijanje (list 154 spisa) no nije poznato je li bilo funkcionalno i na koji izvor spojeno. Stoga je ugradnja sustava grijanja za namjenu prostora osnovana što je moguće riješiti kroz split uređaj koji se nalazio u prostoru u trenutku izvršenih očevida. U spisu ne postoji dokaz o izvedenosti kuhinjskog sudopera od inoxa sa svom pripadajućom opremom Ručni utovar i odvoz šute su radovi koji su morali biti izvedeni nakon provedbe radova rušenja i demontaže. Dakle, radovi adaptacije izvedeni od strane tužitelja u poslovnom prostoru u [adresa], utvrđeni na temelju raspoložive dokumentacije u spisu te na osnovi očevida na licu mjesta, odnosno opseg radova adaptacije izvedenih od strane tužitelja je utvrđen na temelju raspoložive dokumentacije u spisu te na osnovi očevida na licu mjesta, a kako je to detaljnije pojašnjeno u točki 3 i 4.1. nalaza. Vrsta i količina radova je prikazana u prilogu 3 nalazu, a na osnovi grupa radova i opisa stavki sadržanih u ponudi tvrtke Faust - teh d.o.o. od 15.08.2009. Izračun vrijednosti radova (točka 4.2. ovog nalaza), u nedostatku podataka o jediničnim cijenama radova (cijene radova iz 2009., prije 14 g) za izračun su korištene jedinične cijene radova iz ponude Faust –teh d.o.o. od 15.08.2019. prikazan u troškovniku izvedenih radova adaptacije (prilog 4 ovog nalaza) iznosi 26.309,88 Eur.

11.1. Iz dopunskog nalaza i mišljenja vještaka Valentina Etera od 23.09.2024. proizlazi kako je u osnovnom nalazu detaljno pojašnjen pristup u određivanju vrste, opsega i vrijednosti radova ulaganja tužitelja u uređenje poslovnog prostora. Na osnovi tih podataka te podataka prikupljenih u naravi, polazeći od stanja prostora na dan 12.06.2009., odnosno u trenutku primopredaje prostora tužitelju te stanja prostora nakon izvedbe radova kojima je tužitelj uredio poslovni prostor, vrijednost poslovnog prostora se povećala za vrijednost ulaganja tužitelja, odnosno za 198.231,81 kn, odnosno protuvrijednost 26.309,88 Eur.

12. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka te dopunski nalaz i mišljenje vještaka kao stručan, izrađen sukladno pravilima znanosti i struke te na isto stranke nisu imale primjedbi. Sud je ujedno u dijelu u kojem je iskaz tužitelja sukladan nalazu i mišljenju vještaka vezano za izvedene radove u poslovnom prostoru kao i stanje u kojem je poslovni prostor predan tužitelju u posjed u cijelosti prihvatio iskaz tužitelja kao istinit, životan i logičan, sukladan ispravama u spisu. Iskaz svjedoka EŽ prihvaćen je u cijelosti kao istinit i logičan poglavito u dijelu u kojem je isti iskazao kako se u Zapisnik o primopredaji unosi stanje poslovnog prostora kakav je zatečen, a koji iskaz je u navedenom dijelu sukladan iskazu tužitelja.

13. Dakle u postupku nespornim proizlazi da je tužitelj kao zakupoprimac poslovni prostor koristio temeljem Ugovora o zakupu poslovnog prostora, ovjerenog od strane javnog bilježnika Stjepana Šaškora iz Zagreba pod posl. br. OV-6660/09, 16. lipnja 2009., koji je sklopio sa Gradom Zagrebom kao zakupodavcem na neodređeno vrijeme, a koji ugovor je raskinut po sili zakona, temeljem odredbe čl. 41 st. 1 i 3 Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine ("Narodne novine" broj 92/96, 39/99, 42/99, 92/99, 43/00, 131/00, 27/01, 65/01, 80/02 i 81/08 - u daljnjem tekstu Zakon o naknadi).

14. Naime, Republika Hrvatska je pod uvjetima propisanima odredbom čl. 49. st. 1. Zakona o naknadi stekla pravo vlasništva spornog poslovnog prostora ex lege, a kako proizlazi iz rješenja RH, Ministarstva pravosuđa, Klasa: UP/II-942-01/18-01/369, Urbroj:

514-05-02-01-18-03 od 19. rujna 2018. kojim je poništeno djelomično rješenje Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove, Klasa: UP/I-942-02/06-13/34, Urbroj: 251-14-11-2/002-18-84 od 10. srpnja 2018.

14.1. Ranijim Rješenjem Grada Zagreba Klasa: UP/I-942-02/06-13/34, Ur. br. 251- 14-02/202-12-40 od 27. srpnja 2012., koje je poništeno rješenjem Ministarstva pravosuđa Klasa: UP/II-942-01/12-01/1161 od 20. svibnja 2014., bilo je riješeno kako je temeljem čl. 69. st. 1. Zakona o naknadi kako tuženica RH stječe pravo vlasništva odgovarajućih suvlasničkih dijelova nekretnine i to ulične kuće popisni br. 1247, tri dvorišne kuće i dvorišta u [adresa], sagrađenih na zk.č.br. 3268, površine 852 m2, upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] s kojima je neodvojivo povezano vlasništvo posebnih dijelova nekretnine između ostalog, u naravi poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade koji se sastoji od jedne prostorije, ukupne površine 20,64 m2 – zakupnik NŽ te je u točki III. navedeno kako se Ugovori o zakupu poslovnih prostora zaključeni na neodređeno vrijeme između Grada Zagreba kao zakupodavca i između ostalih zakupnika pa tako i ovdje tužitelja kao zakupnika raskidaju po sili zakona danom pravomoćnosti rješenja te da zakupnici nisu dužni poslovne prostore predati u posjed RH sve dok im ista ne isplati naknadu za učinjena ulaganja na temelju njihovog međusobnog dogovora ili pravomoćne sudske odluke ako se drugačije ne sporazume. Uzima se kako je tužitelj do zaprimanja predmetnog rješenja bio pošten posjednik poslovnog prostora iz kojega je iseljen 2014.

15. Temeljem prethodno provedenih dokaza, a primarno temeljem Zapisnika Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove od 12. lipnja 2009. sastavljenog u predmetu predaje poslovnog prostora u [adresa] tužitelju, fotografija sačinjenih prilikom primopredaje, Zaključka Klasa: 372-01/09-02/88, Urbroj: 251-03-01-09- 2 od 30.10.2009. gradonačelnika [adresa] ŠŽ, iskaza svjedoka EŽ, iskaza tužitelja te temeljem nalaza i mišljenja vještaka Valentna Etera, proizlazi kako je poslovni prostor koji je predmet Ugovora o zakupu i koji Ugovor je zaključen radi obavljanja poslovne djelatnosti tužitelja predan tužitelju kao zakupoprimcu u derutnom stanju te je za vrijeme trajanja tog ugovora izveo radove, a kako je i potvrđeno nalazom i mišljenjem vještaka, koji su bili nužni kako bi se poslovni prostor doveo u stanje koje je potrebno za obavljanje poslovne djelatnosti te kako bi tužitelj u navedenu svrhu mogao ishoditi rješenje Grada Zagreba, Odsjeka za utvrđivanje minimalnih tehničkih uvjeta za obavljanje gospodarske djelatnosti, Klasa: UP/I-330-04/2011-004/1035 od 7. svibnja 2012. kojim se utvrđuje se kako poslovni prostor, oprema i sredstva rada ispunjavaju minimalne tehničke uvjete za obavljanje djelatnosti trgovina na malo u nespecijaliziranim prodavaonicama. Iz obrazloženja rješenja proizlazi kako je tijelo Grada Zagreba 12.12.2011., 23.01.2012. i 20.02.2012. ranije izvršilo očevide poslovnih prostora te je tek 07.05.2012. (primopredaja izvršena 12.06.2009.) utvrđeno da isti ispunjava predviđene uvjete za obavljanje djelatnosti za koju je predmetni prostor dan tužitelju u zakup. Odredbom čl. 9. Zakona o prodaji i zakupu poslovnog prostora ("narodne novine" br 91/1996, 124/1997, 174/2004, 38/2009, 125/2011) koji se kao lex specialis primjenjivao u konkretnom slučaju, propisano je ako ugovorom nije utvrđeno u kakvom je stanju zakupodavac dužan zakupniku predati i održavati poslovni prostor, poslovni prostor mora biti u stanju prikladnom za obavljanje djelatnosti predviđene ugovorom. Iz Zaključka Klasa:

372-01/09-02/88, Urbroj: 251-03-01-09-2 od 30.10.2009. gradonačelnika [adresa] ŠŽ proizlazi da je Grad Zagreb bio upoznat s time da je tužitelj temeljem Ugovora o zakupu od 10.06.2009. uveden u posjed devastiranog prostora i da su potrebni opsežniji radovi radi privođenja prostora namjeni te da je dopisom od 07.09.2009. zakupnik tužitelj obavijestio Grad Zagreb da su u prostoru izvedeni radovi na zamjeni el. instalacija, popravak i osposobljavanje plinskih instalacija, saniranje stropa, postavljanje keramičkih pločica, saniranje oštećenja u podu, stropu i na zidovima, ličilački radovi o čemu prileži fotoelaborat te je očevidom od 29.09.2009. od strane Grada Zagreba utvrđeno da je prostor uređen i da se u istom obavlja ugovorena djelatnost . Da su radovi koje je financirao tužitelj kao investitor predstavljali nužne radove koji su bili potrebni za omogućavanje obavljanja djelatnosti tužitelja proizlazi iz nalaza i mišljenja vještaka dipl.ing.građ. Valentina Etera. Pa je tako u nalazu i mišljenju navedeno kako polazeći od činjenice kako je nadležno tijelo za predmetni poslovni prostor 2012. izdalo rješenje o minimalnim tehničkim uvjetima smatra kako je taj prostor u tom trenutku bio prikladno uređen za djelatnost trgovine na malo u nespecijaliziranim prodavaonicama pretežno hranom, pićima (uključujući prodaju i pečenje smrznutih proizvoda), a za navedeno su morale biti ispravne sve instalacije (voda, odvodnja, el. instalacije) i morali su biti završeni svi podovi, stropovi, rasvjeta, zidovi i sl. Na osnovi navoda tužitelja iz tužbe te navoda iz ponude tvrtke Faust – teh d..o.o. izdvojene su one stavke koje su bile potrebne za uređenje prostora za navedenu namjenu za koje je izdano rješenje o minimalnim tehničkim uvjetima, a sve u skladu s podacima utvrđenima prema podacima iz spisa i provedenim očevidom te je utvrđeno kako je tužitelj osnovano prema vrsti i opsegu izveo radove adaptacije u vrijednosti od 26.309,88 Eur, a za koji je iznos ulaganja tužitelja je ujedno povećana vrijednost poslovnog prostora, a kako proizlazi iz dopunskog nalaza i mišljenja vještaka.

16. Nadalje, prema odredbi čl. 41. st. 4. Zakona o naknadi prijašnji vlasnik (kome se daje u vlasništvo prethodno oduzeta poslovna zgrada ili poslovni prostor) u obavezi je zakupniku isplatiti naknadu za učinjena ulaganja i to na temelju njihovog međusobnog ugovora ili pravomoćne sudske odluke, ako se drugačije ne sporazume.

17. Naime, u članku 41. stavku 1. Zakona o naknadi, propisano je da se ugovori o zakupu poslovnog prostora sklopljeni na određeno ili neodređeno vrijeme raskidaju po sili zakona danom pravomoćnosti rješenja o utvrđivanju prava vlasništva, a prema stavku 2. istog članka i Zakona, ako je ugovor o zakupu sklopljen na neodređeno vrijeme /kakav je predmetni/ da vlasnik ne može tražiti ispražnjenje i predaju u posjed poslovnog prostora prije isteka roka od godinu dana računajući od dana pravomoćnosti rješenja.

18. Prema odredbi čl. 49. st. 1. Zakona o naknadi imovina koja je predmet naknade daje se prijašnjem vlasniku prema stanju i načinu korištenja u kojem se nalazi u vrijeme donošenja prvostupanjskog rješenja o utvrđivanju prava vlasništva, bez obzira na način korištenja u kojem se imovina nalazila u trenutku oduzimanja.

19. Prema odredbi čl. 49. st. 2. istog Zakona ako postoji razlika u vrijednosti nekretnine procijenjene u vrijeme donošenja prvostupanjskog rješenja prema stanju nekretnine kakva bi ona bila u vrijeme oduzimanja, sadašnji vlasnik, odnosno nositelj prava korištenja i raspolaganja može zahtijevati od prijašnjeg vlasnika da mu prizna suvlasništvo u omjeru njegovog ulaganja ili da mu isplati odgovarajuću novčanu naknadu u omjeru tih ulaganja u skladu s propisima o stvarnim pravima, odnosno obveznim odnosima.

20. Dakle, odredbama Zakona o naknadi je stoga propisano pravo na naknadu troškova koje pravo Zakon o naknadi u čl. 41. izričito priznaje samo zakupniku poslovnog prostora prilikom predaje prostora vlasniku. Nadalje, odredbom čl. 49. Zakona o naknadi kojom su uređena opća pravila naknade uređen je samo odnos prijašnjeg i sadašnjeg vlasnika prilikom povrata imovine koja je predmetom naknade i koja se daje prijašnjem vlasniku prema stanju i načinu korištenja u kojem se imovina nalazi u vrijeme donošenja prvostupanjskog rješenja o utvrđivanju prava vlasništva u slučaju postojanja razlike između prijašnje i sadašnje vrijednosti nekretnine. Slijedom navedenog, tužitelj nije aktivno legitimiran potraživati priznanje suvlasništva nekretnine u omjeru njegovog ulaganja, a slijedom čega je glavni tužbeni zahtjev odbijen kao neosnovan.

21. Nadalje, iz citirane odredbe čl. 49. st. 2. Zakona o naknadi proizlazi da je odlučno da postoji razlika u vrijednosti nekretnine procijenjene u vrijeme donošenja prvostupanjskoga rješenja prema stanju nekretnine, odnosno njezine vrijednosti u vrijeme oduzimanja da bi tužitelj mogao osnovano zahtijevati novčanu naknadu u smislu te zakonske odredbe. Iz navedene odredbe proizlazi da nije odlučno povećanje vrijednosti pojedinih dijelova nekretnine (krova, podruma i sl.) u promatranom razdoblju, nego procijenjena vrijednost nekretnine kao jedinstvene cjeline, odnosno ulaganja bi morala biti takvog obima da bi dovela do povećanja vrijednosti cijele nekretnine u odnosu na njenu vrijednost u vrijeme oduzimanja.

22. Stoga, prema prethodnim utvrđenjima u konkretnom slučaju je tužitelj izvršenim ulaganjima povećao vrijednost nekretnina koje su tuženici date u vlasništvo na temelju čl. 49. Zakona o naknadi pa je stoga prihvaćen fakultativni tužbeni zahtjev kojim je tužitelj potraživao isplatu novčane naknade no za iznos za koji prema nalazu i mišljenju vještaka te dopuni nalaza i mišljenja vještaka proizlazi da je povećana vrijednost nekretnine u vlasništvu tuženice, odnosno za iznos od 26.309,88 Eur dok je u preostalom dijelu za iznos od 22.797,56 Eur (kao razlika do zatraženih 49.107,44 Eur) tužbeni zahtjev odbijen kao neosnovan obzirom na to da tužitelj u postupku nije dokazao svoje navode da bi vrijednost nekretnine bila povećana upravo za cijeli utužen iznos. Ističe se kako tužitelj u tužbenom zahtjevu nije potraživao zatezne kamate tekuće na predmetni iznos.

23. Podredno, prema odredbi čl. 164. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14 - dalje: ZVDSP) zahtjeva li vlasnik da posjednik preda stvar, pošteni posjednik može tražiti naknadu za nužne i korisne troškove koje je imao te stvar zadržati dok mu oni ne budu naknađeni, a sukladno odredbi čl. 165. st. 3. ZV-a nepošteni posjednik ima pravo na naknadu troškova ako bi oni bili nužni vlasniku i to mu pravo zastarijeva u roku od tri godine od dana predaje stvari.

24. Iz navedenog proizlazi da pošteni posjednik ima pravo zahtijevati nužne i korisne troškove koje je imao, a nepošteni posjednik ima pravo na naknadu troškova samo ako su oni bili nužni i vlasniku. Tužitelj je ujedno primjenom pravila o teretu dokazivanja iz odredbe čl. 7. u vezi s čl. 219. st. 1. ZPP-a dokazao da su ulaganja izvršena u vrijeme dok je tužitelj bio pošteni posjednik i da se radi o nužnim i korisnim troškovima, sukladno odredbi čl. 7. u vezi s čl. 219. st. 1. ZPP-a te bi stoga isti i temeljem navedene osnove imao pravo zahtijevati dosuđenu naknadu od tuženice.

25. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci presude.

26. Slijedom navedenog, a cijeneći uspjeh obje stranke u postupku, utvrđenim proizlazi kako je tužitelj ostvario uspjeh u sporu od 40% dok je tuženica ostavrila uspjeh u sporu od 60%, a slijedom čega je tužitelj u obvezi naknaditi tuženici razliku od 20% osnovanog troška parničnog postupka. Pa su tako tuženici kao osnovani dosuđeni troškovi postupka koji su bili potrebni za vođenje ove parnice u skladu s odredbom čl. 154. st. 2. i čl. 155. ZPP. Tako su tuženici dosuđeni troškovi zastupanja u visini određenoj Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine, 142/12, 103/14, 118/14, 107/15, 37/22 i 140/23 dalje: Tarifa) te vrijednosti predmeta spora. Priznat je kao osnovan trošak sastava odgovora na tužbu, podnesaka od 11.12.2023. u iznosu od po 1.000,00 Eur (Tbr. 8. točka 1.), trošak zastupanja na ročištima 03.07.2017., 22.03.2021., 13.07.2021., 02.12.2021., 27.10.2023. i 17.01.2025. za svako u iznosu od po 1.000,00 Eur (Tbr. 9. točka 1.), trošak pristupa na ročište koje je odgođeno prije početka raspravljanja (Tbr.9. točka 5.), a što ukupno iznosi 8.000,00 Eur, odnosno tuženici je valjalo dosuditi 20% osnovanog iznosa i to trošak u iznosu od 1.600,00 Eur. Na tako određen trošak tuženici su dosuđene zatezne kamate koje teku od dana donošenja ove presude do isplate, na temelju čl. 30. st. 3. Ovršnog zakona (Narodne novine 112/12, 25/13, 93/14, 57/16 i 73/17), po stopi određenoj čl. 29. st. 2. ZOO.

U Sesvetama 05. ožujka 2025.

Sudac

Iva Raos

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu županijskom sudu u roku 15 dana od dana ročišta za objavu presude (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje) odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), a podnosi se putem ovog suda u dva istovjetna primjerka za sud i po jedan za svaku protivnu stranku.

DNA:

1. pun tužitelja

2. pun tuženika