Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj Gž-632/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, u vijeću sastavljenom od sudaca tog suda Milene Frankić, kao predsjednika vijeća, Gordane Bošković Majerović kao člana vijeća i suca izvjestitelja i Vlaste Mrzljak, kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja PN, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Srđan Brajević, odvjetnik iz Splita, protiv tuženika ŠN, OIB [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Davor Drmić, odvjetnik iz Splita, radi donošenja presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, odlučujući o žalbi tuženika protiv presude Općinskog suda u Splitu poslovni broj Ps-28/2020-35 od 27. studenoga 2024., u sjednici vijeća održanoj dana 4. ožujka 2025.,

p r e s u d i o  j e

Odbija se žalba tuženika kao neosnovana te se potvrđuje presuda Općinskog suda u Splitu poslovni broj Ps-28/2020-35 od 27. studenoga 2024.

Obrazloženje

1. Presudom Općinskog suda u Splitu citiranom u izreci odlučeno je:

„I. Između tužitelja PN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao zaštićenog najmoprimca s jedne strane i ŠN pok. ČN iz [adresa], kao knjižnog vlasnika i najmodavca, ovom se presudom nadomješta

UGOVOR O NAJMU

STANA SA ZAŠTIĆENOM NAJAMNINOM

1. Najmodavac daje najmoprimatelju u najam dvosobni stan u [adresa], površine 50,73 m2, koji se nalazi na I. katu kuće sagrađene na čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], upisane u z. u. [broj ZK uloška], [broj poduloška], a koji se sastoji od dvije sobe i 3 pomoćne prostorije.

2. Najmoprimatelj ima pravo koristiti se u zgradi zajedničkim prostorijama, uređajima i zemljištem koje služi za normalno korištenje stana opisanog u čl. 1. ovog Ugovora.

3. Najmoprimatelj će plaćati naknadu za korištenje stana u visini zaštićene najamnine od 18,18 eura mjesečno počev od 19.12.2014. pa nadalje.

Najmoprimatelj se obvezuje da će nakon što se utvrdi eventualna promjena visine zaštićene najamnine najmodavcu nadoknaditi bez posebne opomene ukupnu razliku do pune najamnine u roku od 60 dana.

4. Najmoprimatelj će uz najamninu plaćati najmodavcu i troškove u svezi sa stanovanjem i to naknadu za utrošenu električnu energiju, vodu i troškove čišćenja zajedničkog stubišta i komunalnu naknadu ukoliko najmoprimatelj ne plaća direktno nadležnim pravnim ili fizičkim osobama.

5. Osobe koje mogu zajedno sa najmoprimateljem koristiti stan su:

- ŽN, supruga rođ. **.**.1948. godine, OIB: [osobni identifikacijski broj],

- RN, sin, rođ.**.**.1973. godine, OIB: [osobni identifikacijski broj],

- DN, sin, rođ. **.**.1979. godine, OIB: [osobni identifikacijski broj].

6. Ugovorne stranke su suglasne da će najmodavac snositi i troškove održavanja stana u okviru raspoloživih sredstava i troškova za radove na redovitom održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u [adresa].

7. Najmoprimatelj se može koristiti zgradom samo za stanovanje, a zajedničkim dijelovima i uređajima u zgradi i zemljištem koje služi za uporabu zgrade, te prostorijama iz čl. 2. ovog Ugovora samo u skladu sa njihovom namjenom.

8. Najmoprimatelj ne može dati drugoj osobi stan ili dio stana u podnajam ili ga iznajmljivati za privremeni smještaj.

9. Najmoprimatelj je dužan dopustiti najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti za pregled stana i ostalih prostorija kojima se koristi na temelju ovog Ugovora i to jednom u godini, a u slučaju oštećenja ili radi sprječavanja štete i unutar tog vremena.

10. Ugovor se zaključuje na neodređeno vrijeme.

11. Otkaz ugovora odnosno raskid Ugovora najmodavac može dati samo iz razloga i na način utvrđen Zakonom o najmu stanova.

12. Najmoprimatelj je dužan koristiti se stanom, zajedničkim dijelovima i uređajima u zgradi i zemljištem koje služi za uporabu zgrade na način da ih čuva od oštećenja.

Najmoprimatelj ne smije obavljati preinake u stanu, zajedničkim prostorijama i na uređajima iz st. 1. ovog članka bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.

13. Na prava i obveze ugovornih strana koje nisu uređeni ovim Ugovorom primjenjivati će se odredbe Zakona o najmu stanova.

II. Nalaže se tuženiku LN, pok. ČN, iz [adresa], 21210 Solin, OIB: [osobni identifikacijski broj], u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe naknaditi tužitelju PN, iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], troškove parničnog postupka u iznosu od 3.803,09 eura uvećane za zakonsku zateznu kamatu koja na taj iznos teče od 27. studenog 2024. pa do konačne isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3% poena.“

2. Protiv navedene presude tuženik je podnio žalbu zbog svih žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/91, 91/92, 112/99, 117/03, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23– dalje: ZPP), uz prijedlog da se pobijana presuda preinači i odbije tužbeni zahtjev u cijelosti, podredno preinači na način da visinu najamnine odredi u visini tržišne najamnine sukladno provedenom vještačenju, te tuženiku dosude troškovi parnice uvećani za troškove žalbe.

3. Tužitelj u odgovoru na žalbu predlaže istu odbiti kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku presudu.

4. Žalba nije osnovana.

5. Postupajući u skladu s odredbom čl. 365. st. 2. ZPP, ovaj sud je utvrdio da u postupku pred prvostupanjskim sudom nisu počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP, na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti. Pobijana presuda sadrži valjane razloge o svim odlučnim činjenicama a kako će biti nastavno obrazloženo, radi čega nisu osnovani suprotni navodi žalbe tuženika.

6. U predmetnom postupku tužitelj kao nositelj stanarskog prava na stanu u [adresa] površine 50,73 m2, traži od tuženika, kao vlasnika tog stana, sklapanje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, čemu se tuženik protivi navodeći da tužitelj za korištenje stana nema pravnu osnovu, da je njegov zahtjev u prekluziji te da je supruga tužitelja vlasnica useljive kuće.

7. U postupku pred prvostupanjskim sudom utvrđeno je, u bitnom:

- da je rješenjem Županije Splitsko-dalmatinske, Ureda za prostorno uređenje, stambeno-komunalne poslove, graditeljstvo i zaštitu okoliša, Klasa: UP-I-371-03/96- 01/161, Urbroj: 2181-04/96-4/JO/EK od 29. studenoga 1996. utvrđeno da je tuženik nositelj stanarskog prava na spornom stanu te da to rješenje zamjenjuje odluku vlasnika stana o priznavanju stanarskog prava, a postupak je pokrenut 31. listopada 1996.,

- da iz povratnica koje je tužitelj priložio proizlazi da je 15. listopada 1996. i 25. travnja 1997. dostavljao pismena, čiji sadržaj nije predočio, predniku tuženika ČN, a 3. lipnja 2014. tuženiku EN, te tužitelj tvrdi da se iste odnose na obraćanje tuženiku i njegovom predniku sa zahtjevom za sklapanje ugovora o najmu stana, što tuženik pobija,

- da supruga tužitelja ŽN ima u vlasništvu nekretnine i to zemljište na području Splita, 2/6 dijela nekretnina upisanih u k. o. [katastarska općina] upisanih u z. k. ul. [broj ZK uloška], te je raspolagala naslijeđenim 1/12 dijela stana u [adresa], površine 45,15 m2, te da je navedena kao vlasnica nekretnine u Srednjem Selu u odnosu na koju se vrši opskrba vodom za kategoriju kućanstvo.

8. Na temelju navedenog prvostupanjski je sud pravilno zaključio, da se tužitelj obratio tuženiku, odnosno njegovom predniku radi sklapanja ugovora o najmu stana, u skladu s odredbom čl. 33. Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, dalje- ZNS).

9. Tuženik u žalbi pobija navedeni zaključak, ističući da je odlučno je li se tužitelj pravovremeno obratio sudu, da je tužba, nakon dopisa koji je tužitelj dostavio tuženiku 1997. godine, podnesena tek 2014. godine te da je prekoračen razumni rok što nije prihvatljivo.

10. Tužitelj se pravovremeno obratio tuženiku radi reguliranja odnosa stranaka u odnosu na sporni stan, dok je tužitelj propustio s istim sklopiti ugovor o najmu, neosnovano tvrdeći da tužitelj ima druge nekretnine za stanovanje, što je u ovom postupku utvrđeno neistinitim.

11. Osnovano je zato prvostupanjski sud zaključio, da tužitelj nije prekludiran u svom zahtjevu za nadomještanje ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

12. Naime, prema sudskoj praksi Vrhovnog suda RH na koju se tuženik poziva, propuštanje podnošenja zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu stana, odnosno tužbe koja će zamijeniti taj ugovor u primjerenom roku ima za posljedicu gubitak stečenih prava zaštićenog najmoprimca, ali u konkretnom slučaju tužitelj je takav zahtjev tuženiku, odnosno njegovom pravnom predniku, podnio još 1997. godine, na što se isti oglušio. Zato se ne može zaključiti da je tužitelj propustio zatražiti sklapanje ugovora o najmu stana radi pravne sigurnosti, odnosno potrebe da se u razumnom roku otklone dvojbe glede prava i obveza najmoprimca i najmodavca.

13. Sporno je nadalje i u ovoj žalbenoj fazi postupka, jesu li ispunjene pretpostavke za plaćanje zaštićene najamnine.

14. Odredbom čl. 31. st. 1. ZNS propisano je da vlasnik stana i osoba iz članka 30. koja ispunjava uvjete najmoprimca sklapaju, sukladno odredbama ovoga Zakona, ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu.

14.1. Stavkom 2. alineja 2. istog članka propisano je da pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan.

14.2. Nadalje, člankom 6. st. 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (NN b. 68/18) propisano je da danom stupanja na snagu toga Zakona prestaje pravo najmoprimca i zaštićenog podstanara na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih najmoprimaca i zaštićenih podstanara na stanu koji nije u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili Republike Hrvatske ako on, njegov bračni drug, životni partner ili član obiteljskog domaćinstva kojega je najmoprimac dužan uzdržavati na dan stupanja na snagu ovoga Zakona na području Republike Hrvatske ima u vlasništvu useljiv stan ili kuću za stanovanje.

15. Na temelju dopisa Porezne uprave, Područnog ureda Dalmacija, Ispostava Split, Klasa: 410-23/2015-012/104, od 19. svibnja 2015. godine tuženik je dokazao kako supruga tužitelja ŽN ima u vlasništvu određene nekretnine ( zemljište na području Splita, 2/6 nekretnina upisanih u K. O. [katastarska općina] u Z. U. [broj ZK uloška]), odnosno da je raspolagala sa jednom od naslijeđenih nekretnina (1/12 dijela stana u [adresa], površine 45,15 m2). Iz rješenja o nasljeđivanju donijetog po javnom bilježniku Iliji Šariću kao sudskom povjereniku u ostavinskom postupku posl. broj O-1989/08, UP/S-69/08, od dana 9. lipnja 2009. godine iza smrti IN rođ. P razvidno je da je supruga tužitelja ŽN naslijedila 2/6 nekretnina upisanih u K. O. [katastarska općina] u Z. U. [broj ZK uloška]. Čitanjem priloženih zemljišnoknjižnih izvadaka razvidno je da je pok. IN na svim nekretninama, osim onoj upisanoj u Z. U. [broj ZK uloška] (ovdje je upisana za cijelo), upisana kao suvlasnica. Međutim, tuženik je u spis predmeta priložio ispis Vodoopskrbe u kojem je ŽN navedena kao vlasnica nekretnine u Srednjem Selu u odnosu na koju se vrši opskrba vodom za kategoriju kućanstvo.

16. Sud je izveo dokaz očevidom u prisutnosti vještaka geodetske struke na otoku Šolti, u Srednjem Selu, gdje je pregledao nekretninu anagrafske oznake Put Brda 3, koja nosi oznaku čest. zgr. [katastarska čestica]. Nadalje, južno u centru sela, pregledao je staru kamenu jezgru gdje je položena čest. zgr. [katastarska čestica] K. O. [katastarska općina], što u naravi predstavlja stan u kamenoj kući u bloku. Supruga tužitelja je za tu nekretninu navela da iako predstavlja njen dio, u nju nikada nije pristupila te je u posjedu drže njene rodice i glede toga teče spor. Pregledana je i Gustirna oznake čest. zgr. [katastarska čestica], te malo niže južnije kamena kuća bez krova, zapuštena, oznake čest. zgr. [katastarska čestica].

16.1. Vještak geodetske struke Zvonimir Rubić izradio je skicu lica mjesta u kojoj je prikazao nekretnine identificirane prilikom očevida kako slijedi:

- lik- A,B,C,D,E,F,G,H,I,A – je predmetna zk. čest. zgr. [katastarska čestica] ZU 15 K. O. [katastarska općina] što u naravi predstavlja samostojeću kamenu kuću tlocrtne bruto površine 77 m2 koja se sastoji od stambenog dijela u prizemlju i potkrovlja (fotografija 1) s pripadajućim dvorištem, gustirnom i pomoćnim prostorijama tlocrtne bruto površine 44 m2, što je prikazano i na fotografija 2 koja je prilog nalazu.

- lik- J,K,L,M,J – je predmetna zk. čest. zgr. [katastarska čestica] ZU 562 K. O. [katastarska općina] što u naravi predstavlja zapadni dio kamene kuće u bloku koja se sastoji od prizemlja, kata i potkrovlja (fotografija br. 3.) tlocrtne bruto površine 67 m2.

- lik- N,O,P,R,N- je predmetna zk. čest.. zgr. 93/3 zu 562 k. o. [katastarska općina] što u naravi predstavlja gustirnu površine 26 m2 (fotografija br. 4).

- lik- S,T,U,V,S- je predmetna zk. čest. zgr. [katastarska čestica] ZU 60K.O. [adresa] što u naravi predstavlja ruševinu površine 44 m2 (fotografija br. 5).

17. Na prijedlog tuženika sud je izveo dokaz i vještačenje po vještaku financijske struke Anti Beusu radi utvrđenja tržišne najamnine za predmetni stan u utuženom razdoblju. Vještak je prema podacima portala E-nekretnine nadležnog Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine te podacima Porezne uprave, Ispostava Split, utvrdio da bi tržišna najamnina u utuženom razdoblju iznosila kako slijedi: za 2014. 241,98 eura, za 2015. 239,45 eura, za 2016. 243,50 eura, za 2017. 255,17 eura, za 2018. 271,41 eur, za 2019. 295,36 eura, 2020. 352,37 eura, 2021. 541,32 eura, za 2022. 603,82 eura, 2023. 617,22 eura i za 2024. 687,75 eura.

18. Nekretnina koju supruga tužitelja povremeno koristi čest. zgr. [katastarska čestica] ima površinu od 77 m2 s pomoćnim prostorijama površine od 44 m2, koja je prema priležećim fotografijama u veoma derutnom stanju. Međutim, budući da je supruga tužitelja jedna od 5 suvlasnika fizički nepodijeljene nekretnine koju povremeno koristi sukladno dogovoru ostalih suvlasnika, te nije utvrđeno da bi među suvlasnicima izvršena dioba, te da bi tom diobom supruzi tužitelja eventualno pripala neka od zgrada koje su naslijeđene za cijelo ili u dijelu koji može predstavljati dostatni stambeni prostor za zbrinjavanje obitelji. Prodajom svog suvlasničkog dijela naslijeđenih nekretnina supruga tužitelja nesporno ne bi mogla ostvariti dovoljno novčanih sredstava za kupnju nekretnine podobne za stanovanje njene obitelji.

19. Pravilan je stav prvostupanjskog suda, da je za odgovor na pitanje, ima li tužitelj pravo na sklapanje ugovora sa zaštićenom najamninom, odlučno bilo utvrditi bi li tužitelj, odnosno njegova supruga iz svog idealnog dijela nekretnina koje ima u suvlasništvu mogla ostvariti imovinsku korist koja bi bila ekvivalent vrijednosti najelementarnije kuće ili stana pogodnih za stanovanje. S obzirom na utvrđenje, da se radi od 1/5 dijela nekretnine u Srednjem Selu na otoku Šolti površine 77 m2 s pomoćnim prostorijama površine 44 m2 u derutnom stanju, osnovano prvostupanjski sud zaključuje da se isto ne bi moglo ostvariti. Prigovori tuženika, da samo suvlasništvo takve nekretnine, daje osnovu za zaključak o solidnom imovinskom stanju najmoprimca koje isključuje postojanje prava na zaštićenu najamninu, nije osnovan.

19.1. Pri tom valja napomenuti da se radi o naslijeđenoj nekretnini na kojoj nije izvršena fizička dioba, a tuženik niti ne tvrdi da bi iznajmljivanjem iste, supruga tužitelja mogla ostvariti prihod dovoljan za rješavanje stambenog problema putem najma sa slobodno ugovorenom najamninom.

20. Naime, u čl. 31. st. 2. al. 2. ZNS se ne propisuje da je činjenica posjeda useljivog stana ili kuće presudna za stjecanje statusa zaštićenog najmoprimca, već je jedino odlučno da osoba koja se poziva na pravo iz članka 31. st. 2. al. 2. ZNS, ima u (su)vlasništvu useljivu kuću ili stan, što u slučaju suvlasništva, podrazumijeva mogućnost da se iz vrijednosti suvlasničkog dijela najmoprimca može steći useljivi stan ili kuća.

21. Kada imovinske prilike najmoprimca i veličina njegovog suvlasničkog dijela na useljivoj kući ili stanu, daju objektivnu mogućnost najmoprimcu ostvariti vlasništvo na useljivoj kući ili stanu tada se najmoprimcu ne bi moglo priznati pravo na zaštićenu najamninu jer bi se na taj način nepotrebno pogodovalo najmoprimce u odnosu na vlasnika stana ili kuće, a s druge strane vlasniku stana ili kuće nametnuo bi se nerazmjeran teret ograničenja uživanja njegova prava vlasništva. Ako vlasništvo ili suvlasništvo na useljivom stanu ili kući najmoprimca ovome ne daju mogućnost useliti ili steći takvu kuću ili stan tada bi najmoprimac imao pravo na zaštićenu najamninu.

22. Radi toga je na pravilno utvrđeno činjenično stanje pravilno primijenjeno materijalno pravo, kada je prihvaćen zahtjev tužitelja da sud nadomjesti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

23. U skladu s navedenim odlučeno je, na temelju odredbe čl. 368. st. 1. ZPP, kao u izreci.

U Zagrebu, 4. ožujka 2025.

Predsjednik vijeća:

Milena Frankić