Poslovni broj: R1-117/2022-

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U DUBROVNIKU

Dr. Ante Starčevića 23

R J E Š E N J E

Općinski sud u Dubrovniku, po sutkinji tog suda Ines Bračanov Čuljat, u pravnoj stvari predlagatelja NS iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Branimir Rozić, odvjetnik u Dubrovniku, protiv protustranaka 1. NSH, [adresa] ext. 13, Sandton 2196, Južnoafrička Republika, OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa DSH, [adresa], 2. DS Iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, dana 28. veljače 2025.

r i j e š i o  j e

Razvrgava se suvlasnička zajednica nekretnina oznake kat. čest. zgr. [katastarska čestica] z. ul. [broj ZK uloška] i kat. čest. [katastarska čestica] z. ul. [broj ZK uloška], sve k. o. [katastarska općina] civilnim razvrgnućem – prodajom na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način te podijelom dobivenog iznosa razmjerno suvlasničim dijelovima.

Obrazloženje

1.Predlagatelj u prijedlogu navodi da su predlagatelj i protustranke suvlasnici svaki za po 1/3 dijela nekretnina oznake kat. čest. zgr. [katastarska čestica] z. ul. [broj ZK uloška] i kat. čest. [katastarska čestica] z. ul. [broj ZK uloška], sve k. o. [katastarska općina] i da je u interesu stranaka da se izvrši razvrgnuće suvlasničke zajednice, u skladu sa zakonskim mogućnostima i ograničenjima kao i da je više puta predlagao protustrankama da sporazumno podijele predmetne nekretninu, ali su ovi to odbili. Ukazuje da, iako je formalno riječ o dvije različite nekretnine da iste u naravi predstavljaju jedinstvenu i neodvojivu cjelinu (kuću i zemljište) i da prema njemu, a uvažavajući pozitivne propise RH, fizička dioba predmetnih nekretnina je nemoguća, a da im se pritom znatno ne umanji vrijednost kao i da za isto nije potrebno nikakvo vještačenje navodeći kako smatra da je najprikladnija dioba na način da se predmetne nekretnine prodaju na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće).

2. U odgovoru na prijedlog od 30.studenog 2022. 2. protustranka navodi da je suglasna s prijedlogom da se ista proda i podijeli.

2.1.U odgovoru na prijedlog od 11.siječnja 2023. 1. protustranka navodi da predmetna nekretnina predstavlja obiteljsku starinu uz koju je izrazito vezana i koju je o svom trošku uređivala i održavala jer njena braća, raniji suvlasnici nisu bili zainteresirani za navedenu nekretninu te su svoje idealne suvlasničke dijelove (2/3) u konačnici i prodali ovdje predlagatelju koji je naknadno 1/3 idealnog dijela otuđio u korist ovdje 2. protustranke stoga je protustranci stalo da se dogovori fizička dioba i da ne ostane bez predmetne nekretnine te je u tom cilju tražila moguća tehnička rješenja.

3. Podneskom od 8.veljače 2023. punomoćnica 1.protustranke napominje da je 1.protustranka tijekom godina vršila ulaganja u predmetnu nekretninu, a i da priličan dio inventara predstavlja njeno isključivo vlasništvo, a što ne bi trebalo biti sporno kao i da je ona plaćala sve komunalne i režijske troškove tijekom godina, pa tako i za vrijeme od kada je predlagatelj kupio suvlasnički udio predmetne nekretnine što isto ne bi trebalo biti sporno kao i da je 1.protustranka htjela svakako postići adekvatan dogovor sa suvlasnicima oko fizičke podjele predmeta postupka odnosno dogovoriti isplatu, ali se do sada oko toga nije uspio postići dogovor. Nadalje, s obzirom da je predmetna kuća obiteljska starina obitelji NSH za koju je 1.protustrank emotivno vezana kao i njena obitelj i uskoro odlazi u mirovinu te joj je namjera bila doseliti u Hrvatsku, u ovu kuću pa iz toga razloga ona želi postići bilo kakav zadovoljavajući dogovor u tom vidu. Navodi i da je ugrađena PVC stolarija bila nužni izdatak, a iznosila je 76.000,00 kuna (10.560,00 eura).

4. U dokaznom postupku sud je pregledao isprave priložene spisu i to zemljišnoknjižni izvadak (list 5-7 spisa) te je proveo očevid na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka građevinske struke Tehno ing d.o.o. iz Mlina (list 34-35 spisa) i vještačenjem po vještaku građevinske struke Tehno ing d.o.o. iz Mlina (list 37-99 spisa) te je saslušao zz vještaka Hrvoja Sambrailo (list 148 spisa).

4.1.Uvidom u zemljišnoknjižni izvadak za z. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno je da su kao suvlasnici nekretnina oznake kat. čest. zgr. [katastarska čestica] i kat. čest. [katastarska čestica] upisani predlagatelj i protustranke, svaki za po 1/3 dijela prava vlasništva.

4.2. Dakle, protustranke tijekom postupka nisu osporile predmet i opseg diobe, niti suvlasnički udio sudionika u postupku razvrgnuća. S obzirom da između stranaka nije sporan predmet diobe, opseg, kao ni suvlasnički dio, sud je proveo dokaz očevidom na licu mjesta i građevinskim vještačenjem po vještaku građevinske struke Tehno ing d.o.o. radi određivanja načina razvrgnuća suvlasničke zajednice predmetnih nekretnina.

4.3. Očevidom na licu mjesta, obavljenim dana 27. travnja 2023. pregledan je predmet razvrgnuća u [adresa], na adresi [adresa], u naravi samostojeća dvoetažna kuća s dvorištem (okućnicom) omeđena kamenim zidom visine od oko 1,5 metara koja se sastoji od prizemlja i prvog kata, u prizemlju se nalaze predulazni prostor, hodnik, kuhinja, trpezarija, dnevni boravak, ostava te sanitarni čvor, iz hodnika se unutarnjim stepenicama prilazi prvom katu koji se sastoji od kupaonice i 5 soba, dvije sobe imaju izlaz na istočni balkon, a sa zapadne sobe se izlazi na vodospremu, a u nastavku i terasa garaže, garaža pripada prizemnom dijelu gdje iz prizemlja ima preko strojarnice prilaz garažnom prostoru. Nadalje je utvrđeno da objekt nije spojen na vodovodnu mrežu, te posjeduje vodsprema (gustjernu) s pripadajućom crpnom stanicom i da ne posjeduje ni spoj na fekalni kolektor već se upoj vrši preko crne jame dok je spojen na elektromrežu a na telekomunikacije nije spojen, nema izvore za hlađenje i grijanje. Također je utvrđeno da je na fasadi objekta vidljiva oznaka da je građena ili oblagana 1957. Nadalje je utvrđeno da kuća pod krovom ima i tavanski prostor koji služi kao skladište, te se pristupa unutarnjim stepeništem s prvog kata, da je drvena građa krovišta i crijep dotrajao i da zbog poskliznuća crjepova dolazi do prodora oborinske vode u prostor tavana kao i da je na više mjesta u prizemlju uočena šteta na objektu uslijed kapilarnog dizanja podzemnih voda i na više mjesta je u parket koji je u spavaćim sobama i u dnevnom boravku dotrajao, ušao crv, prodrla je voda i ishaban je. Utvrđeno je i da pod garaže nije obrađen i uslijed prodora vlage dolazi do oštećenja, te je na mjestima plafona i zidovima vidljivo puknuće žbuke, na gustjerni se vidi na dva mjesta popuštanje vode iz iste a također je na spojnicima kanala vidljivo curenje vode.

4.4. U svom nalazu i mišljenju od 14.srpnja 2023. ovlašteni sudski vještak Hrvoje Sambrailo zaključno je naveo da je raščlanjujući mogućnosti i način izdvajanja zasebnih diobenih cjelina predmetne nekretnine vodio računa o mogućnost ishodovanja akata za gradnju unutar Izmjena i dopuna prostornog plana uređenja općine Janjina (Službeni glasnik Dubrovačko-neretvanske županije, br. 08/17) za podjelu stambenih jedinica, kao i etažiranje istih, da je potrebno izdvojiti zasebne uporabne cjeline podobne za uknjižbu etažnog vlasništva, da prema stanju u naravi, predmetna obiteljska kuća predstavlja jednu samostalnu funkcionalnu uporabnu cjelinu koja ima dva zasebna ulaza u prizemlje, te jedan unutarnji i jedan vanjski ulaz na kat, da predmetna obiteljska kuća ima samo jedan komunalni priključak (elektroinstalacije, ne postoji vodovodni priključak, umjesto njega gustijerna, niti priključak na fekalnu odvodnju, umjesto njega sabirna jama), da se predmetna nekretnina nalazi u zoni izgrađenog dijela građevinskog područja i da sukladno članku 36. Izmjena i dopuna prostornog plana uređenja općine Janjina (Službeni glasnik Dubrovačko-neretvanske županije, br. 08/17), minimalna površina građevne čestice u izgrađenom dijelu građevinskog područja za samostojeći način građenja iznosi 200m2, da je prema članku 78. potrebno osigurati 1 parkirališno mjesto po funkcionalnoj jedinici (s obzirom da se smatra da je postojeća jedna funkcionalna jedinica legalna, geometrijskom diobom bi nastale dvije dodatne funkcionalne jedinice, dakle potrebno je osigurati dva dodatna parkirališna mjesta na predmetnoj nekretnini, da je geometrijska dioba u smislu horizontalne podjele moguća uz određena financijska ulaganja dok geometrijska dioba u smislu formiranja posebnih nekretnina (zemljište sa pripadajućom zgradom) nije moguća zbog oblika objekta i katnosti, koja onemogućuje vertikalnu podjelu u pripadajućim omjerima, te iz razloga što prostorni plan općine Janjina onemogućuje takvu (vertikalnu) podjelu stoga da sagledavajući sve činjenice, zaključuje da postoji način geometrijskog razvrgnuća predmetne nekretnine prema zadanim suvlasničkim omjerima (dvije funkcionalne cjeline u prizemlju objekta, jedna funkcionalna cjelina na 1. katu i tavanu), uz određena financijska ulaganja u rekonstrukciju stambenog prostora, te dovođenje prostora do stanja uporabljivosti koje zadovoljava temeljne zahtjeve za građevinu (mehanička otpornost i stabilnost, higijena, zdravlje i okoliš, sigurnost pri korištenju itd.), te uređenje potrebne površine na parceli za predviđena parkirališna mjesta s tim da bi vrijednost financijskih ulaganja u rekonstrukciju iznosila 40% vrijednosti jedinične cijene izgradnje objekta odnosno 147.423,31 EUR, bez PDV-a, dok tržišna vrijednost predmetnih nekretnina iznosi 380.600,00 EUR.

4.5. Saslušan vještak Hrvoje Sambrailo na ročištu dana 19. prosinca 2023. iskazao je u cijelosti ostaje kod svog nalaza i mišljenja i dopune istog a u odnosu na prijedlog da se od porezne uprave pribave podaci istaknuo je da porezna uprava sudskim vještacima ne izdaje svoje dokumente što ima napismeno, da koristi podatke sa e nekretnina što je propisano Zakonom o procjeni nekretnina i pripadajućim pravilnikom budući da su na navedenoj stranici Ministarstva graditeljstva podaci analizirani i evaluirani, a koje podatke kasnije upotrebljava odnosno da Ministarstvo graditeljstva ne stavlja sve podatke koje dobije nego samo provjerene podatke temeljem kojih kroz interkvalitativno i međuvremensko izjednačavanje individualizira pojedinu nekretninu i tako dolazi do mišljenja o vrijednosti procjenjivane nekretnine dok porezna uprava prikuplja sve podatke. Na poseban upit punomoćnika predlagatelja obzirom da je u dopunjenom prijedlogu diobe kuće na otprilike jednake dijelove vještak iskazao da takva dioba iziskuje znatno više troškova, 50 do 55% vrijednosti izgradnje objekta. Na pitanje da li vrijednost zemljišta pada ukoliko se ono podjeli na način da bude pojedini dio ispod minimuma propisan prostornim planovima tj. ako se na njima ne može ishodovati akt o građenju odgovara da je u Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina i pripadajućem pravilniku propisano umanjenje vrijednosti građevinskog zemljišta na kojem se ne može ishoditi akt o građenju.

5. Punomoćnik predlagatelja je podneskom od 26.listopada 2023. naveo da smatra da je vještvo u pojedinim dijelovima kontradiktorno, da u dijelu po naslovom “Izvješće o graditeljskom vještačenju” ukazuje na to da je geometrijska dioba moguća, a odmah potom stoji da “geometrijska dioba u smislu formiranja posebnih nekretnina (zemljište sa pripadajućom zgradom) nije moguća” stoga da je predlagatelju nejasno što znači da geometrijska dioba u smislu formiranja posebnih nekretnina nije moguća i da li to znači da vještak smatra da formiranje posebnih dijelova nekretnine nije moguće odnosno da nije moguće etažiranje jer je vještak na stranici 8. vještva naveo da je moguća geometrijska dioba navodeći u svome vještvu da su omjeri suvlasništva 1/3 odnosno svaki od suvlasnika po 74,48 m2 (ukupno 223,45 m2) i odmah potom, na stranici 9. vještva, vještak zaključuje da postoji način geometrijskog razvrgnuća predmetne nekretnine prema zadanim suvlasničkim omjerima (dvije funkcionalne cjeline u prizemlju objekta, jedna funkcionalna cjelina na 1. katu i tavanu), stoga ako bi sud i odredio geometrijsku diobu kako je to predložio vještak, na način da jedan od suvlasnika dobije znatno veći dio nekretnine, nameće se pitanje kako bi se suvlasnici međusobno dogovorili kome će pripasti veći dio i konačno, čak i kada bi kojim čudom svi suvlasnici i pristali na predloženu geometrijsku diobu u kojoj jedan od suvlasnika dobiva znatno veći dio (cijeli kat i potkrovlje), smatra da dioba ni tada ne bi bila moguća, obzirom da bi, kako je to predložio vještak, prizemlje i dalje morali podijeliti vertikalno, a i sam vještak je u vještvu naveo da prostorni plan Općine Janjina onemogućuje takvu (vertikalnu) podjelu. Nadalje navodi da bi u geometrijskoj diobi ostalo upitno kako bi se podijelilo zemljište oko kuće, obzirom da se vještak o tome nije izjasnio a ukazujući da geometrijska dioba životno nije funkcionalna, ako tako odvojeni dijelovi nisu etažirani, obzirom da se u takvom slučaju suvlasnici i dalje ostaju u zajednici, upisani kao suvlasnici cijele nekretnine, pa ne mogu dizati kredite uz hipoteku na svojoj nekretnini i sl. Nadalje ukazuje i da su troškovi ulaganja u samu nekretninu radi eventualne geometrijske diobe jako veliki, pa nije ekonomično takvo ulaganje, niti svi suvlasnici uopće imaju mogućnost ulaganja tolikih novčanih sredstava. Ističe i da se radi o obiteljskom objektu (villi) koja je locirana u neposrednoj blizini mora i plaže (cca 10 m) i koja u naravi predstavlja jednu samostalnu uporabnu cjelinu, čijom diobom na manje samostalne jedinice bi se značajno umanjila vrijednost cijele kuće, pa je takva dioba neekonomična i izričito protivna čl. 50. st. 4. ZVDSP. S obzirom da je vještak istakao da bi vrijednost ulaganja u rekonstrukciju iznosila 40% vrijednosti jedinične cijene izgradnje objekta, već iz toga proizlazi da korisna vrijednost ulaganja prelazi vrijednost dobivenoga diobom i da je takvo ulaganje u diobu neekonomično te ukazuje da bi troškovi ulaganja u stvarnosti bili i znatno viši, obzirom da vještak nije naveo sve troškove koji bi zaista bili potrebni za diobu kuće na tri zasebna dijela, a u koje troškove ulaze troškovi izgradnje okolnih zidova od kamena (obzirom da se postojeći zidovi moraju rušiti, radi formiranja potrebnih parkirnih mjesta, vrijednost gustijerna odnosno spremnika za vodu, jer bi svaki posebni dio nekretnine morao imati svoj vlastiti spremnik vode, obzirom da kuća nema priključak na javni vodovod, vrijednost bio-jama za svaki posebni dio, obzirom da kuća nije spojena ni na javnu kanalizaciju, a postoji samo jedna septička jama, te prema trenutnim propisima septičke jame više nisu dozvoljeno rješenje za fekalne vode, pa se ne smiju koristiti i ne bi se mogla ishoditi građevinska dozvola bez da se planiraju i bio-jame i vrijednost priključaka na javnu potrošnju (struja i sl.) a pored navedenoga, ističe i da predmetna kuća predstavlja zaštićeno kulturno dobro, što je i zabilježeno u zemljišnoj knjizi i ukazuje da je upitno može li se takvu nekretninu uopće dijeliti, a ako je dioba moguća, treba uzeti u obzir i uvećanje troškova građevinskih radova koji se moraju obaviti prema strogim uputama ovlaštenih konzervatora iz konzervatorskog odjela ministarstva nadležnog za kulturu, jer takvi radovi, materijali i tehnike građenja koštaju znatno više nego „obični“ radovi i iziskuju duže vrijeme građenja.

5.1. 2.protustranka DS je podneskom od 15.studenog 2023. navela da prigovara nalazu i mišljenju vještaka u dijelu u kojem navodi da se može i ne može dijeliti kao nejasnom kao i da ne želi pristati na podjelu na način da netko dobije manji a netko veći dio a niti želi snositi troškove navedene podjele jer je stara, nemoćna i teško bolesna.

6. Podneskom od 17.studenog 2023. vještak se očitovao na način da geometrijska dioba nije istovjetna etažiranju, odnosno geometrijska dioba znači takvu diobu koja se može provesti ''povlačenjem'' crte na katastarskom planu tako da se od jedne zemljišne čestice stvaraju nove, koje kao takve tada u cijelosti pripadaju pojedinom dotadašnjem suvlasniku i da se dogodio lapsus u tekstualnom dijelu Vještva jer je umjesto rečenice ''Sagledavajući sve činjenice, zaključujem da postoji način geometrijskog razvrgnuća predmetne nekretnine...'' trebalo pisati ''Sagledavajući sve činjenice, zaključujem da ne postoji način geometrijskog razvrgnuća predmetne nekretnine, ali postoji način razvrgnuća uspostavom etažnog vlasništva predmetne nekretnine...''. Nadalje navodi da površine pojedinih samostalnih funkcionalnih cjelina iz predložene geometrijske diobe (odnosno razvrgnuća uspostavom etažnog vlasništva) ne odgovaraju omjerima suvlasništva nad predmetnom nekretninom jer je predloženom geometrijskom diobom (odnosno razvrgnućem uspostavom etažnog vlasništva) prvenstveno ''podijelio'' predmetnu kuću na 3 dijela, s obzirom da postoje 3 suvlasnika iste, sukladno pripadajućem zemljišno– knjižnom izvatku i nije prilagođavao površinu pojedine funkcionalne cjeline točnom omjeru suvlasništva (1/3), već je dao jednostavan i praktičan prijedlog podjele koji iziskuje relativno najmanju vrijednost ulaganja u rekonstrukciju prostora (uspoređujući sa drugim opcijama podjele prostora), uz pretpostavku da će suvlasnik kojemu bi pripala najveća funkcionalna cjelina (kat+potkrovlje) isplatiti preostala dva suvlasnika za razliku u vrijednosti površina, sukladno međusobnom dogovoru suvlasnika. U odnosu na navode da vertikalna geometrijska podjela prizemlja ne bi bila moguća u slučaju predložene diobe s obzirom da prostorni plan općine Janjina onemogućuje vertikalnu podjelu, odgovara da predložena dioba nije u suprotnosti s prostornim planom, s obzirom da ne dolazi do parcelacije zemljišta i formiranja posebnih nekretnina, nego uspostave etažnog vlasništva na etaži prizemlja, dijeleći etažu prizemlja na dva dijela. Nadalje navodi da je definiranje pripadnosti okolnog zemljišta stvar međusobnog dogovora i ugovora suvlasnika nekretnine, odnosno radi se o pitanjima koje vještak ne može iskustveno odrediti, već to predstavlja stvar oko koje je potreban dogovor suvlasnika nekretnine (u slučaju razvrgnuća uspostavom etažnog vlasništva) dok u odnosu na geometrijsku diobu okolnog zemljišta (parcelaciju zemljišta i stvaranje posebnih nekretnina) sukladno suvlasničkim omjerima, navodi da je ona moguća, ali bi trebalo u postupku parcelacije (diobe) definirati zemljište za redovitu uporabu predmetne obiteljske kuće, a stražnjim parcelama, koje bi nastale parcelacijom, da je potrebno osigurati pristup vozilima preko prednjeg zemljišta, odnosno potrebno je ostaviti dio parcele u širini 3m prema prometnici, ili na prednjoj parceli uspostaviti pravo služnosti prolaza vozilom jer bi u suprotnom, prednje zemljište bilo neusporedivo vrijednije od stražnjih zemljišta koja ne bi imala pristup vozilima, a da bi svakako prednje zemljište bilo vrijednije s obzirom da se na njemu nalazi obiteljska kuća. Nadalje navodi da su svi troškovi uračunati u procijenjenu vrijednost rekonstrukcije objekta, s obzirom da se u osnovnom Vještvu radilo o prijedlogu razvrgnuća uspostavom etažnog vlasništva, a ne o geometrijskoj diobi i formiranju posebnih nekretnina dok u odnosu na navode da se radi o zaštićenom kulturnom dobru navodi da, sukladno pripadajućem zemljišno– knjižnom izvatku, predmetna kuća nije definirana kao zaštićeno kulturno dobro, već je stavljena pod preventivnu zaštitu od strane Konzervatorskog odjela u Dubrovniku do donošenja Rješenja o utvrđivanju svojstva kulturnog dobra što znači da bi, kod ishodovanja bilo kakvog akta o gradnji/rekonstrukciji predmetne kuće, u postupak izdavanja posebnih uvjeta bio uključen i Konzervatorski odjel u Dubrovniku, ali na predmetnom objektu ne postoje elementi kulturne baštine koji bi se trebali ''štititi'', odnosno ne postoji potreba za skupljim građevinskim radovima, materijalima i posebnim tehnikama građenja a činjenica da je predmetna nekretnina pod preventivnom zaštitom od strane Konzervatorskog odjela u Dubrovniku, sukladno pripadajućem zemljišno–knjižnom izvatku, ne utječe na mogućnost geometrijske diobe predmetne nekretnine (parcelaciju stražnjeg zemljišta i formiranje posebnih nekretnina, uz prethodno definiranje zemljišta za redovitu uporabu obiteljske kuće). Također je dao prijedlog razvrgnuća kojim bi površine funkcionalnih cjelina bile relativno približne omjerima suvlasništva ali koji iziskuje veća ulaganja u rekonstrukciju prostorija.

7. 2.protustranka DS se podneskom od 15.prosinca 2023. očitovala da ne daje suglasnost za uspostavom etažnog vlasništva na predmetnoj nekretnini, da kuća predstavlja jednu funkcionalnu cjelinu i da je najbolje da se kuća proda a novac podijeli.

7.1. Punomoćnica 1.protustranke je podneskom od 19. prosinca 2023. dostavila procjenu predmetne nekretnine sačinjenu od strane stalnog sudskog vještaka dipl. ing. Ivana Vučemila u rujnu 2022. te predložila pozvati vještaka da se očituje o ovako značajnim razilaženjima u pogledu procjene vrijednosti s obzirom da je razlika 120.000,00 eura.

8. Podneskom od 23.prosinca 2023. vještak se očitovao da je analizom elaborata vještaka Vučemila vidljivo da je vještak također koristio Troškovnu metodu procjene vrijednosti nekretnina, izračunavajući vrijednost zemljišta ispod objekta koristeći usporednu metodu, dok je vrijednost objekta (kuće) izračunata koristeći podatke o troškovima gradnje, uzimajući u obzir umanjenje vrijednosti zbog starosti i drugih pokazatelja (prilog 10. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, NN 105/15), što je nesporno dok se dio Elaborata koji je nejasan (neobrazložen) nalazi na stranici 22. Elaborata, u odjeljku ''Prilagodba tržišnoj vrijednosti'', odnosno nakon što je izračunao vrijednost zemljišta i novu vrijednost objekta NV, vještak upotrebljava koeficijente prilagodbe tržištu, gdje, između ostalog, ocjenjuje ''mikrolokaciju/okruženje'' i ''stanje tržišta'' kao dobro, koristeći koeficijente prilagodbe 1.3, čime dolazi do rezultantnog koeficijenta prilagodbe tržištu od 1.24, te sa njime množi izračunatu vrijednost zemljišta i novu vrijednost objekta NV, da bi dobio konačnu ukupnu tržišnu vrijednost predmetnih nekretnina. Nadalje navodi da u Elaboratu nije prikazano kojim izračunom je vještak došao do koeficijenata ''mikrolokacije/okruženja'', odnosno ''stanja tržišta'' od 1.3, odnosno posljedično do rezultantnog koeficijenta prilagodbe tržištu od 1.24, s obzirom da se radi o relativno velikom koeficijentu prilagodbe koji se množi sa već izračunatim vrijednostima zemljišta, tj. objekta. Vještak prilaže izvadak sa održanog Foruma poslovanja nekretninama, objavljenog od strane Hrvatske gospodarske komore – sektor za trgovinu: ''Nakon provedene analize troškova potrebnih za izgradnju građevine, te pribrojene vrijednosti zemljišta, potrebno je kritički razmotriti dobiveni rezultat, te ga po potrebi korigirati s koeficijentom prilagodbe prema Pravilniku i naglašava kako se koeficijent prilagodbe prema potrebi i uz argumentaciju upotrebljava za svođenje troškovne vrijednosti nekretnine na tržišnu vrijednost nekretnine i da se navedeni koeficijent izvodi na način da se za poznate kupoprodajne cijene usporedivih nekretnina provede troškovna analiza istih nekretnina i tako dobivene vrijednosti stave u omjer. Kao i da je na osnovi minimalno tri analize usporednih nekretnina, izračunom omjera između troškovne vrijednosti i realiziranih kupoprodajnih cijena za iste nekretnine, moguće dobiti koeficijent prilagodbe, dakle, koeficijenti prilagodbe moraju biti izračunati, a ne iskustveni, proizvoljni ili pretpostavljeni stoga je zaključno, analizom Elaborata vještaka Vučemila vidljivo paušalno korištenje koeficijenata prilagodbe koji nisu obrazloženi, odnosno utemeljeni, s obzirom da nisu rezultat potrebnog izračuna (prethodno naveden u gornjem Izvatku), već su određeni subjektivnim mišljenjem vještaka. Nadalje je iskazao da je pri procjeni ukupne tržišne vrijednosti predmetnih nekretnina koristio također Troškovnu metodu procjene vrijednosti nekretnina, no nije upotrebljavao koeficijente prilagodbe tržištu, jer smatra da je procijenjena vrijednost predmetnih nekretnina realna tržišna vrijednost s obzirom na stanje u kojem se objekt nalazi, dotrajalost ugrađenih instalacija vodovoda i odvodnje te elektroinstalacija, nedostatka termotehničkih instalacija grijanja / hlađenja / ventilacije, nepostojanja toplinske izolacije fasade objekta i preračunavajući ukupnu procijenjenu vrijednost predmetnih nekretnina u jediničnu vrijednost po m2 netto površine kuće (formalno pravno se radi o dvije čestice, č. zgr. [katastarska čestica] i č.z. 1011/4, no u naravi č.z. 1011/4 predstavlja okućnicu obiteljske kuće), je došao do iznosa od 1.700,00 €/m2 netto površine kuće, što predstavlja realnu tržišnu vrijednost predmetnih nekretnina.

9. Na ročištu održanom 26.ožujka 2024. punomoćnik predlagatelja istaknuo je da nakon provedenog postupka jasno proizlazi da geometrijska dioba predmetne nekretnine nije moguća, smatra da sud treba odrediti razvrgnuće civilnom diobom kako je to navedeno u prijedlogu a da je prijedlog vještaka nejasan i neprihvatljiv i to stoga što predložene etaže čak niti približno ne odgovaraju površinom, kvalitetom i funkcionalnošću jedna drugoj a niti suvlasnički udjela stranaka i da povrh toga po vještaku predviđeni troškovi uspostave takvih etaža premašuju 40% vrijednosti nekretnine, pa se u tom smislu nikako ne može raditi o valjanom i zakonitom razvrgnuću kako je to predviđeno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Također je istaknuo da sama procjena vrijednosti nekretnine nije relevantna za donošenje odluke o razvrgnuću civilnom diobom već je tu relevantna činjenica da li je predmetna nekretnina geometrijski djeljiva.

10. Sud nije posebno cijenio preostale dokaze budući da nisu od utjecaja za donošenje odluke u ovom predmetu.

11. Odredbom čl. 47. st.1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14; dalje:ZV) propisano je da svaki suvlasnik, bez obzira na veličinu svog suvlasničkog dijela, ima pravo tražiti razvrgnuće suvlasništva, a budući je riječ o sudskom razvrgnuću sud je vezan strogim zakonskim odredbama glede načina razvrgnuća suvlasničke zajednice, tako da ukoliko zakonske odredbe ne dopuštaju geometrijsku diobu nekretnine stvar se može podijeliti civilno ili isplatom.

11.1. Odredbom čl. 48 st. 2 ZV propisano je da će pravo na razvrgnuće ostvarivati suvlasnik u sporazumu sa svim suvlasnicima s kojima razvrgava suvlasništvo (dobrovoljno razvrgnuće) ili putem suda (sudsko razvrgnuće), ako nije što drugo zakonom određeno.

11.2. Odredbom čl. 50. st. 1 ZV propisano je da kad razvrgnuće provodi sud da je vezan u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona.

12. Na temelju svih provedenih dokaza sud je utvrdio da su predmet razvrgnuća nekretnine oznake kat. čest. zgr. [katastarska čestica] z. ul. [broj ZK uloška] i kat. čest. [katastarska čestica] z. ul. [broj ZK uloška], sve k. o. [katastarska općina], na adresi [adresa], u naravi samostojeća dvoetažna kuća s dvorištem (okućnicom) omeđena kamenim zidom visine od oko 1,5 metara koja se sastoji od prizemlja i prvog kata, u prizemlju se nalaze predulazni prostor, hodnik, kuhinja, trpezarija, dnevni boravak, ostava te sanitarni čvor, iz hodnika se unutarnjim stepenicama prilazi prvom katu koji se sastoji od kupaonice i 5 soba, dvije sobe imaju izlaz na istočni balkon, a sa zapadne sobe se izlazi na vodospremu, a u nastavku i terasa garaže, garaža pripada prizemnom dijelu gdje iz prizemlja ima preko strojarnice prilaz garažnom prostoru, da objekt nije spojen na vodovodnu mrežu, da posjeduje vodspremu (gustjernu) s pripadajućom crpnom stanicom i da ne posjeduje ni spoj na fekalni kolektor već se upoj vrši preko crne jame dok je spojen na elektromrežu a na telekomunikacije nije spojen, nema izvore za hlađenje i grijanje, da kuća pod krovom ima i tavanski prostor koji služi kao skladište, te se pristupa unutarnjim stepeništem s prvog kata, da je drvena građa krovišta i crijep dotrajao i da zbog poskliznuća crjepova dolazi do prodora oborinske vode u prostor tavana kao i da je na više mjesta u prizemlju uočena šteta na objektu uslijed kapilarnog dizanja podzemnih voda i na više mjesta je u parket koji je u spavaćim sobama i u dnevnom boravku dotrajao, ušao crv, prodrla je voda i ishaban je, da pod garaže nije obrađen i uslijed prodora vlage dolazi do oštećenja, te je na mjestima plafona i zidovima vidljivo puknuće žbuke, na gustjerni se vidi na dva mjesta popuštanje vode iz iste a također je na spojnicima kanala vidljivo curenje vode. Nadalje je utvrđeno da ne postoji način geometrijskog razvrgnuća predmetne nekretnine, ali postoji način razvrgnuća uspostavom etažnog vlasništva predmetne nekretnine i to na dva načina, podjelom predmetne kuće na 3 dijela, s obzirom da su predlagatelj i protustranke upisani kao suvlasnici iste zap o 1/3 dijela s tim da vještak nije prilagođavao površinu pojedine funkcionalne cjeline točnom omjeru suvlasništva (1/3), već je dao jednostavan i praktičan prijedlog podjele koji iziskuje relativno najmanju vrijednost ulaganja u rekonstrukciju prostora (uspoređujući sa drugim opcijama podjele prostora), uz pretpostavku da će suvlasnik kojemu bi pripala najveća funkcionalna cjelina (kat+potkrovlje) isplatiti preostala dva suvlasnika za razliku u vrijednosti površina, sukladno međusobnom dogovoru suvlasnika s tim da je podijelio etažu prizemlja na dva dijela dok drugi prijedlog razvrgnuća kojim bi površine funkcionalnih cjelina bile relativno približne omjerima suvlasništva iziskivao veća ulaganja u rekonstrukciju prostorija. Dakle, zaključak je da postoji način razvrgnuća predmetne nekretnine prema zadanim suvlasničkim omjerima (dvije funkcionalne cjeline u prizemlju objekta, jedna funkcionalna cjelina na 1. katu i tavanu), uz određena financijska ulaganja u rekonstrukciju stambenog prostora, te dovođenje prostora do stanja uporabljivosti koje zadovoljava temeljne zahtjeve za građevinu (mehanička otpornost i stabilnost, higijena, zdravlje i okoliš, sigurnost pri korištenju itd.), te uređenje potrebne površine na parceli za predviđena parkirališna mjesta s tim da bi vrijednost financijskih ulaganja u rekonstrukciju iznosila 40% vrijednosti jedinične cijene izgradnje objekta odnosno 147.423,31 EUR, bez PDV-a, dok tržišna vrijednost predmetnih nekretnina iznosi 380.600,00 EUR, i to sukladno prvom prijedlogu dok bi sukladno drugom prijedlogu diobe kuće na otprilike jednake dijelove takva dioba iziskivala znatno više troškova, 50 do 55% vrijednosti izgradnje objekta, odnosno oko 200.000,00 EUR, dakle, moguće je izvršiti diobu predmetne nekretnine uspostavom etažnog vlasništva uz znatnija financijska ulaganja s tim da je potrebno osigurati 1 parkirališno mjesto po funkcionalnoj jedinici i s obzirom da se smatra da je postojeća jedna funkcionalna jedinica legalna, geometrijskom diobom bi nastale dvije dodatne funkcionalne jedinice, dakle, potrebno je osigurati dva dodatna parkirališna mjesta na predmetnoj nekretnini, dok je u odnosu na okolno zemljište trebalo u postupku parcelacije (diobe) definirati zemljište za redovitu uporabu predmetne obiteljske kuće, a stražnjim parcelama bi bilo potrebno osigurati pristup vozilima preko prednjeg zemljišta, odnosno potrebno je ostaviti dio parcele u širini 3m prema prometnici, ili na prednjoj parceli uspostaviti pravo služnosti prolaza vozilom. Iako se 1. protustranka protivila prijedlogu civilne diobe predmetnih nekretnina iz sentimentalnih razloga, jer predmetne nekretnine predstavljaju obiteljsku starinu kao i zbog ulaganja 1.protustranke u predmetnu nekretninu i iz razloga što priličan dio inventara predstavlja njeno isključivo vlasništvo, kao i iz razloga što je ista plaćala sve režijske i komunalne troškove tijekom godina ukazuje se da ulaganje u nekretninu koja je predmet razvrgnuća nije od utjecaja na predmetni postupak jer sud ne može raspravljati o prigovorima protustranke u vezi ulaganja u nekretninu jer to nije predmet postupka razvrgnuća suvlasništva te da 1.protustranka može postaviti obveznopravni zahtjev prema suvlasnicima predmetne nekretnine a sama okolnost da je 1.protustranka izvršila određena ulaganja i da je plaćala sve režijske i komunalne troškove tijekom godina u nekretninu nema utjecaj na veličinu suvlasničkih idealnih dijelova, dok se 2.protustranka očitovala da ne daje suglasnost za uspostavom etažnog vlasništva na predmetnoj nekretnini, da kuća predstavlja jednu funkcionalnu cjelinu i da je najbolje da se kuća proda a novac podijeli kao i da ne želi pristati na podjelu na način da netko dobije manji a netko veći dio a niti želi snositi troškove navedene podjele jer je stara, nemoćna i teško bolesna. Također se u odnosu na prigovor 1.protustranke u odnosu na tržišnu vrijednost predmetne nekretnine ukazuje da je sud nalaz i mišljenje vještaka cijenio objektivnim i stručnim, u skladu sa pravilima struke koji se na jasan način očitovao o načinu izračuna tržišne vrijednosti predmetne nekretnine i svim prigovorima stranaka vezano za navedeni izračun kao i o načinu izračuna elaborata vještaka Vučemila stoga je navedeni prigovor sud cijenio neosnovanim. Slijedom svega navedenoga uzimajući u obzir da bi bilo potrebno izvesti znatne dodatne radove kako bi predloženi dijelovi uopće mogli postati samostalne uporabne cjeline, za koje bi nadležno upravno tijelo moglo izdati potvrdu, dakle ne može se sa sigurnošću tvrditi ni da bi stranke ishodile potrebnu dokumentaciju kao i da je potrebno osigurati 1 parkirališno mjesto po funkcionalnoj jedinici, dakle, potrebno je osigurati dva dodatna parkirališna mjesta na predmetnoj nekretnini i pristup vozilima dok je u odnosu na okolno zemljište potrebno provesti postupke parcelacije a i obzirom da se radi o izrazito visokoj vrijednost ulaganja koja bi iznosila od 147.423,31 EUR do 200.000,00 EUR, bez PDV-a, a obzirom da stranke nisu postigle valjani sporazum vezano za razvrgnuće suvlasničke zajednice a niti su predlagale a niti učinile vjerojatnim postojanje osobito ozbiljnog razloga za razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom, uzimajući u obzir da geometrijska dioba nije moguća, sud je temeljem čl. 50. st. 1. i st. 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (¨Narodne novine¨ broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 i 143/12) odlučio kao izreci rješenja.

U Dubrovniku, 28. veljače 2025.

Sutkinja:

Ines Bračanov Čuljat

PRAVNA POUKA: Protiv ovog rješenja može se izjaviti žalba u roku od 15 dana od dana primitka istog. Žalba se podnosi putem ovog suda nadležnom Županijskom sudu, u tri istovjetna primjerka.

DN-a:

- punomoćniku predlagatelja

- 1. protustranci putem punomoćnice

- 2. protustranci osobno