Republika Hrvatska

Općinski sud u Pazinu

Stalna služba u Poreču-Parenzo

Turistička 2, 52440 Poreč-Parenzo

Poslovni broj: P-11/2024-16

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Poreču-Parenzo, po sucu toga suda Vlatki Markuš, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužiteljice-protutužene DČ, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupane po punomoćnicima Odvjetničkog društva Garankić & partneri d.o.o., Poreč, protiv tuženika-protutužitelja ZČ, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupanog po punomoćnici Danijeli Diković Komadina, odvjetnici u Puli, radi predaje u posjed i isplate, nakon javne glavne rasprave zaključene dana 12. veljače 2025., u prisutnosti stranaka i njihovih punomoćnika, dana 28. veljače 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku-protutužitelju ZČ iz [adresa], osobni identifikacijski broj (OIB): [osobni identifikacijski broj] da tužiteljici-protutuženoj DČ iz [adresa], osobni identifikacijski broj (OIB): [osobni identifikacijski broj], preda u posjed, slobodnu od svojih stvari i osoba, nekretninu koja se u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižni odjel Poreč – Parenzo vodi kao k. č. br. [katastarska čestica] iz z. k. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], upisano kao VINOGRAD, površine 13220 m2, u roku od 15 dana.

II Odbija se tužbeni zahtjev tužiteljice-protutužene koji glasi:

" Nalaže se tuženiku-protutužitelju ZČ iz [adresa], osobni identifikacijski broj (OIB): [osobni identifikacijski broj] da tužiteljici-protutuženoj DČ iz [adresa], osobni identifikacijski broj (OIB): [osobni identifikacijski broj] isplati iznos od 2.430,00 eura, s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom koja teče od 06. svibnja 2019 pa do isplate, a koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, u roku 15 dana. "

III. Odbija se protutužbeni zahtjev tuženika-protutužitelja koji glasi:

" Nalaže se tužiteljici - protutuženoj DČ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], da tuženiku - protutužitelju ZČ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], naknadi nužne i korisne troškove koje je on imao za podizanje i održavanje nasada vinograda na zemljištu uknjiženom kod Zemljišnoknjižnog odjela Poreč Parenzo Općinskog suda u Pazinu kao k. č. br. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] u iznosu od 160.000,00 EUR-a.

Tuženik - protutužitelj ima pravo zadržavanja posjeda na nekretnini k. č. br. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] sve do isplate tužitelja -protutuženika iznosa od 160.000,00 EUR-a zajedno sa zateznom kamatom koja na dosuđeni iznos teče od dana podnošenja protutužbe pa sve do isplate i to sve u roku od 15 dana i sve pod prijetnjom ovrhe.

Nalaže se tužitelju - protutuženiku da tuženiku - protutužitelju naknadi trošak parničnog postupka zajedno sa zateznom kamatom koja na dosuđeni iznos teče od dana donošenja presude pa sve do isplate i to sve u roku od 15 dana i sve pod prijetnjom ovrhe."

IV. Nalaže se tuženiku-protutužitelju da nadoknadi tužiteljici-protutuženoj trošak ovog parničnog postupka u iznosu od 12.040,00 eura (dvanaest tisuća i četrdeset eura) u roku od 15 dana zajedno sa zateznom kamatom tekućom od dana presuđenja po do isplate.

Obrazloženje

1. Tužiteljica-protutužena (u nastavku tužiteljica) u tužbi navodi da je vlasnica nekretnine oznake k. č. br. [katastarska čestica] vinograd sa 13 220 m2 upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (u nastavku predmetna nekretnina). Da je s tuženikom-protutužiteljem ( u nastavku tuženikom) sklopila ugovor o zakupu 05. svibnja 2004., kojim je dala u zakup predmetnu nekretninu na rok od 15 godina. Napominje da taj rok nije produljen ni prešutno ni sporazumno, niti na bilo koji drugi način. Tvrdi da joj tuženik po proteku navedenog roka nije vratio predmetnu nekretninu u posjed mada ga je ona radi toga više puta kontaktirala. Nadalje navodi da je za vremensko razdoblje od isteka ugovora do podnošenja tužbe (04. siječnja 2024.), za razdoblje od 4 godine i 7 mjeseci mogla na ime zakupnine pribaviti korist od najmanje 2.430,00 eura. S obzirom na sve navedeno predložila je da sud donese presudu kojom bi naložio tuženiku da joj predmetnu nekretninu preda u posjed, da joj isplati iznos od 2.430,00 eura na ime izmakle koristi, te naknadi troškove postupka.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu istoj se protivi te osporava tužbene zahtjeve u cijelosti. Čini nespornim da je u posjedu predmetne nekretnine, međutim tvrdi da je ugovorni odnos produžen konkludentnim radnjama jer je plaćao zakupninu svake godine zaključno do 2023. na način što je tužiteljice dolazila po ugovoreni iznos na njegovu adresu. Pojašnjava da su 2023. započeli pregovarati o kupoprodaji predmetne nekretnine, ali se nisu uspjeli dogovoriti. Nadalje navodi da zakupni odnos nikada nije otkazan, a ukoliko bi se predmetna tužba smatrala obaviješću o otkazu Ugovora o zakupu da tada traži da mu tužiteljica naknadi uložena sredstva. Tvrdi da je u vrijeme sklapanja predmetnog Ugovora predmetna nekretnina bila zapuštena, ispod čije polovice se nalazila jama, pa ju je on kultivirao i zasadio vinograd s ukupno 6 000 trsova vinove loze radi čega da je uložio najmanje 160.000,00 eura. Stoga ističe pravo retencije (zadržanja) dok mu se ne naknade nužni i korisni troškovi. Nadalje nabraja sve radove i troškove te podnosi i protutužbu kojom traži da mu tužiteljica isplati iznos od 160.000,00 eura.

3. Tijekom dokaznog postupka sud je izvršio uvid u: zk izvadak (5), ugovor o zakupu (6-7), posjedovni list (21), saslušao je svjedoke FČ (38), EČ (39), NČ (39-40), JČ (40-41), PČ (41), ŠČ (43-44), TČ (44) i ĆČ (44-45), te tužiteljicu (45-46) i tuženika (46).

Sud nije izvodio druge predložene dokaze s obzirom da je iz izvedenih stvar dovoljno raspravljena za donošenje meritorne odluke.

4. U vezi s ovako provedenim dokaznim postupkom sud je prema svojem uvjerenju, a na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka odlučio kao u izreci presude.

5. U ovom postupku nije sporno da je tužiteljica vlasnica predmetne nekretnine. Zatim da su parnične stranke zaključile ugovor o zakupu te nekretnine 05. svibnja 2004. na rok od 15 godina temeljem kojeg je tužiteljica kao zakupodavateljica dozvolila tuženiku kao zakupoprimatelju da zasadi vinograd (6-7). Nije ni sporno da je ugovoreni rok prošao kao i da se predmetna nekretnina još uvijek nalazi u posjedu tuženika.

6. Ono što je sporno i što je u ovom postupku bilo potrebno utvrditi pitanje je da li je zakupni odnos nastavljen ili ne, da li tužiteljica ima pravo na naknadu izmakle koristi od isteka ugovora o zakupu pa nadalje, te da li je tužiteljica dužna naknaditi tuženiku nužne i korisne troškove i u kojem iznosu.

7. Tužiteljica zahtjeva predaju predmetne nekretnine u posjed. Odredba čl. 162.st.1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14 – u nastavku ZV) propisuje da bi u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom ostvario svoje pravo na od osobe koja posjeduje njegovu stvar zahtijeva da mu ona preda svoj posjed te stvari, vlasnik mora dokazati da je stvar koju zahtijeva njegovo vlasništvo i da se nalazi u tuženikovom posjedu.

Kao što je naprijed kao nesporno navedeno tužiteljica je vlasnica predmetne nekretnine koja se nalazi u posjedu tuženika.

Odredba čl.163.st.1. ZV-a propisuje da posjednik ima pravo odbiti predaju stvari njezinom vlasniku ako ima pravo koje ovlašćuje na posjedovanje te stvari (pravo na posjed).

Tuženik tvrdi da je ugovor o zakupu prešutno obnovljen, je je tužiteljica nastavila ubirati zakupninu koja se je sastojala od određene količine grožđa svake godine prilikom berbe, što da je činila zaključno do 2023.

Odredba čl. 546.st.1. Zakona o obveznim odnosima propisuje (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23 i 155/23 – u nastavku ZOO) kad nakon proteka vremena za koje je ugovor o zakupu sklopljen nastavi koristiti stvar, a zakupodavac se tomu ne usprotivi, smatra se da je sklopljen novi ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uvjetima kao i prethodni.

Iz iskaza svjedoka FČ, sina tužiteljice (38) proizlazi da su nakon isteka ugovora o zakupu ( 2019.) tražili od tuženika da napusti posjed i da nekretninu dovede u prvobitno stanje, pa su tako otac i on to rekli tuženiku u rujnu 2019., na što da je tuženik rekao da želi produžiti ugovor što oni nisu hitjeli, ali su pristali da ga pričekaju godinu dana. Nadalje je na pitanje da li je njegova majka nazvala tuženika i dogovorila da dođe u njegov podrum preuzeti novac, odgovorio je da je jednom došao ispred kuće tuženika, što da je bila u vrijeme berbe 2020.. Tuženik ga je dočekao, otvorio podrum u kojem su bili neki ljudi, ali mu nije dao novac već da je rako da će ga dati.

Iz iskaza svjedoka EČ, sestre tužiteljice (39) proizlazi da joj nije poznato da li je tuženik njenoj sestri nakon isteka ugovora o zakupu 2019, nešto plaćao ili davao, odnosno da nije, da je bilo problematično.

Iz iskaza svjedoka NČ, nećaka tužiteljice (39-40) proizlazi da nema neposrednih saznanja o plaćanju zakupnine već da o tome zna iz pričanja tužiteljice, da zna da tuženik nije ništa plaćao.

Iz iskaza svjedoka JČ, supruge tuženika (40-41) proizlazi da su nakon isteka ugovora o zakupu bile dvije isplate u novcu. Prva da je bila 2021., a zadnja 2022., a za 2020 ne zna da li je bila isplata u novcu ili grožđu, dok da je za 2019. bila isplata u grožđu.

Iz iskaza svjedoka PČ (41), ŠČ (43-44) i TČ (44) proizlazi da nemaju saznanja o plaćanju zakupnine.

Iz iskaza tužiteljice (45-46) proizlazi da je pred istek ugovora o zakupu nazvala tuženika te ga tražila da joj vrati predmetnu nekretninu, a on da je na to samo šutio. Zatim da je u rujnu 2019. bila berba te da im je tuženik dao grožđe po koje je došao njezin suprug, a kasnije više ništa. Na pitanje da objasni iskaz svog sina koji je rekao da je išao kod tuženika po novac izjavila je da njen sin nije dobio novac. Potom je rekla da imaju kuću u [adresa] i da je pošao tuženika pozdraviti.

Iz iskaza tuženika (46) proizlazi da je tužiteljici na ime zakupnine svake godine davao preko jednu tonu grožđa što da je činio sve do 2019. Nakon toga 2020., 2021. i 2022. da joj je plaćao u novcu na način da je njenom sinu na ruke davao po 500,00 eura. Da je tužiteljica bila ta koja ga je zvala jednom godišnje prije berbe kako bi mu rekla da će doći po grožđe, a zadnjih godina po novac. Zadnji put da ga je nazvala pred berbu 2023., a on da joj je rekao da vjerojatno zove radi novca na što je ona rekla da njoj novac ne treba i neka napusti parcelu jer ju ona želi prodati. Rekao joj je da ima pravo prvokupa, ali ona da je tražila 12,00 eura/m2 što mu nije odgovaralo. Razgovor je završio tako što joj je predložio da se nađu i razgovaraju o kupoprodaji, ali se više nisu čuli.

Iz iskaza navedenih svjedoka i stranaka sud zaključuje da su stranke nakon isteka ugovora o zakupu 05. svibnja 2019. isti obnovili. Naime, tuženik je nastavio koristiti i obrađivati predmetnu nekretninu, a tužiteljica je ubirala zakupninu koja se je sastojala u grožđu. Da je tome tako proizlazi i iz iskaza same tužiteljice koja je izjavila da je za vrijeme berbe 2019. došla po grožđe, znači nakon isteka ugovora o zakupu. Zatim je iduće godine oko berbe njezin sin otišao kod tuženika po novac, o čemu se je prethodno s tuženikom dogovorila tužiteljica, što proizlazi iz iskaza FČ, sina tužiteljice, ali i iz iskaza same tužiteljice koja je na pitanje da pojasni dio iskaza svoga sina koji je rekao da je išao kod tuženika po novac izjavila je da njen sin nije dobio novac. Znači potvrdila je iskaz svoga sina, ali i tuženika da je s tuženikom dogovorila uzimanje novca na ime zakupnine, što znači da su oni između sebe dogovorili isplatu i na taj način obnovili ugovor o zakupu. Pri tome nije od utjecaja da li je tuženik ispunio taj obnovljeni ugovor o zakupu, odnosno doista i plaćao zakupninu. Izjava tužiteljice da njezin sin nije išao po novac kod tuženika već da ga samo pozdravi nije uvjerljiva jer je dana odmah po izjavi da njezin sin nije dobio novac, kad je shvatila da je rekla nešto što joj ne ide u prilog i kad je htjela to popraviti, ali neuvjerljivo jer je prije toga rekla da tuženik njenu obitelj izbjegava, odnosno izbjegava javiti se na telefon, pa njen sin odlazi kod tuženika samo da ga pozdravi.

Znači ugovor o zakupu je obnovljen, ali tužiteljica nije zadovoljna jer tuženik ne plaća zakupninu. Želi svoju nekretninu natrag. U svom iskazu je izjavila da su ona i njena obitelj šutjeli nakon razgovora s tuženikom (pred istek ugovora o zakupu – 05. svibnja 2019.) te je potom podigla predmetnu tužbu, što znači da se tužba ima smatrati obaviješću o otkazu ugovora o zakupu u smislu odredbe čl. 212. i 547. ZOO-a

Radi navedenog valjalo je prihvatiti dio tužbenog zahtjeva tužiteljice kojim traži predaju u posjed predmetne nekretnine.

8. S tim u vezi valja navesti da je predmetnim ugovorom o zakupu u čl. 4. ugovoreno pravo prvokupa.

Pojedini svjedoci i stranke su o tome govorile. Međutim ta ugovorna odredba nije od utjecaja na prestanak ugovora o zakupu odnosno na njen otkaz i posljedice koje iz toga nastanu. Ista se aktivira ako tužiteljica namjerava prodati predmetnu nekretninu, što nije predmetnom ovog postupka.

9. Tužiteljica traži naknadu izmakle koristi zbog nemogućnosti raspolaganja predmetnom nekretninom i to od 05. svibnja 2019. do podnošenja tužbe (04. siječnja 2024.) za period od 4 godine i 7 mjeseci. Međutim kao se podnesena tužba u ovom postupku smatra obaviješću o otkazu ugovora o zakupu, tužiteljica nema pravo na izmaku korist za vrijeme od prije podnašanja tužbe. Iz tog razloga valjalo je u tom dijelu dio njezinog tužbenog zahtjeva odbiti.

10. Tuženik svojom protutužbom zahtjeva naknadu nužnih i korisnih troškova koje je imao u vezi predmetne nekretnine, te traži isplatu od 160.000,00 eura uz zadržavanje predmetne nekretnine dok mu taj iznos ne bude nadoknađen. Odredba čl. 164.st.2. ZV-a propisuje da zahtijeva li vlasnik da posjednik preda stvar, pošteni posjednik može tražiti naknadu za nužne i korisne troškove koje je imao, te stvar zadržati dok mu oni ne budu naknađeni.

Iz ugovora o zakupu proizlazi da tužiteljica dozvoljava da tuženik na predmetnoj nekretnini zasadi vinograd. On je to i učinio, što nije sporno i zasigurno je imao troškove u vezi toga. Ugovor ne sadrži odredbe o vračanju nekretnine.

Znači radi se o ugovornoj obvezi. Tuženik je kao zakupoprimatelj koji se bavi proizvodnjom vina (vlasnik je poduzeća Matić vina d.o.o.) uzeo predmetnu nekretninu, zasadio vinograd koji koristi za obavljanje poslova iz djelokruga svoga poduzeća i to još uvijek mada ne plaća zakupninu zadnjih godina.

S obzirom na to sud smatra da je ugovor o zakupu u cijelosti ispunjen te ne postoji obveza povrata tuženiku izvršenih ulaganja. Takav stav zauzeo je i Vrhovni sud Republike Hrvatske u svojoj odluci poslovnog broja Revd- 280/2024-2 od 25. siječnja 2025.

Radi toga valjalo je u cijelosti odbiti protutužbeni zahtjev tuženika.

11. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. Zakona o parničnom postupku (SL SFRJ 4/77, 36/77, 36/80, 6/80, 69/82, 43/82, 58/84, 74/87, 57/89, 20/90, 27/90, 35/91, NN 53/91, 91/92, 112/99, 129/00, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 96/08, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19,80/22, 114/22, 155/23 – u nastavku ZPP) s obzirom na vrijednost predmeta spora od 2.430,00 eura (tužbeni zahtjev) te 160.000,00 eura (protutužbeni zahtjev), te s obzirom da tužiteljicu i tuženika zastupaju punomoćnici koji su odvjetnici, sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika i Zakonu o sudskim pristojbama.

Tužiteljica je uspjela s 50% svog tužbenog zahtjeva te 100% protutužbenog zahtjeva.

U odnosu na tužbeni zahtjev odlučeno je da svaka stranka snosi svoje troškove (čl. 154.st. 4. ZPP-a).

U odnosu na protutužbeni zahtjev tuženik je dužan naknaditi tužiteljici troškove koje joj je izazvao.

Sud je stoga tužiteljici priznao trošak sastava odgovora na protutužbu, trošak zastupanja na ročištima dana 03. srpnja 2024., 09. listopada 2024. i 12. veljače 2025. u iznosima od po 2.408,00 eura, trošak PDV-a od po 25% na te iznose tj. od po 602,00 eura, ukupno 12.040,00 eura.

12. Radi svega navedenog sud je presudio kao u izreci.

U Poreču-Parenzo dana 28. veljače 2025.

S u d a c:

Vlatka Markuš

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude može se izjaviti žalba županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, a rok za žalbu je 15 dana i počinje teći danom dostave presude. Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, kao i stranci koja nije pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, a bila je uredno pozvana, smatrat će se da je dostava presude obavljena onoga dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, rok za žalbu teče od dana dostave prema odredbama Zakona o dostavi pismena.

U Poreču-Parenzo dana 28. veljače 2025.

S u d a c: