Republika Hrvatska

Županijski sud u Karlovcu

Karlovac

Gž-47/2024-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Karlovcu, u vijeću sastavljenom od sudaca Alenke Laptalo, predsjednika vijeća, Vesne Stokrp, člana vijeća i suca izvjestitelja te Ivane Mašić, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja Republike Hrvatske, OIB 52634238587, Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, zastupanog po Općinskom državnom odvjetništvu u Zlataru, protiv tuženog KK iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Draženu Lančić, odvjetniku u Zagrebu, radi isplate, odlučujući o žalbi tužitelja i tuženika protiv presude Općinskog suda u Zlataru poslovni broj P-369/2022-19 od 8. prosinca 2023., u sjednici vijeća 26. veljače 2025.

p r e s u d i o  j e

I Odbija se kao neosnovana žalba tužitelja i tuženika te se presuda Općinskog suda u Zlataru poslovni broj P-369/2022-19 od 8. prosinca 2023. potvrđuje.

II Odbija se zahtjev tužitelja i zahtjev tuženika za naknadu troškova žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom Općinskog suda u Zlataru poslovni broj P-369/2022-19 od 8. prosinca 2023. pod točkom I izreke tuženik je obvezan isplatiti tužitelju novčani iznos od 39.875,00 EUR zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja teče na taj iznos počam od 8. prosinca 2023. pa do isplate, u roku od 15 dana. Pod točkom II izreke tužitelj je odbijen sa dijelom tužbenog zahtjeva za platež iznosa od 2.711,17 EUR, kao i sa zahtjevom za isplatom zakonskim zateznih kamata na dosuđeni iznos glavnice pod točkom I izreke te odluke za vrijeme od dospijeća svakog pojedinog iznosa pa do 7. prosinca 2023. Pod točkom III izreke tuženik je obvezan nadoknaditi tužitelju prouzročeni trošak postupka u iznosu od 3.252,26 EUR zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja teče na taj iznos počam od prvostupanjskog presuđenja pa do isplate.

2. Pravovremeno podnesenom žalbom tu presudu pobija tužitelj u dijelu pod točkom II izreke. Ističe da je prvostupanjski sud pri određivanju visine zakupnine uzeo u obzir odredbe Ugovora o zakupu koji više ni nije na snazi kojim je utvrđeno da se tuženiku kao 100%-tnom ratnom invalidu dodjeljuje olakšica. Smatra da je stav prvostupanjskog suda pogrešan te da je odluka proturječna sama sebi a ujedno je došlo do pogrešne primjene odredbe iz članak 165. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Navodi kako je tuženik nesporno u utuženom vremenskom periodu posjedovao bez ovlaštenja sporni prostor, pa je bio dužan isplatiti sve koristi koje je u utuženom razdoblju imao od posjedovanja nekretnine, odnosno da je tuženika trebalo obvezati da mu isplati najamninu u visini koja se mogla ugovoriti s nekim trećim za predmetni poslovni prostor na slobodnom tržištu što bi predstavljalo vid obeštećenja koje tuženik kao nepošten posjednik trebao platiti u utuženom vremenskom periodu. Predlaže žalbu usvojiti te odluku preinačiti u pobijanom dijelu pod točkom II izreke, usvajanjem odbijenog dijela tužbenog zahtjeva

3. Odgovor na žalbu tužitelja nije podnesen.

4. Pravovremeno podnesenom žalbom tu presudu pobija tuženik u dijelu pod točkom II izreke zbog svih žalbenih razloga normiranih odredbom iz članka 253. Zakona o parničnom postupku. Navodi kako Zakon o zakupu i prodaji poslovnog prostora ne sadrži odredbe koje bi regulirale situaciju prešutnog obavljanja Ugovora, pa bi se na odnos koji nije uređen tim propisom trebali primjenjivati opći propisi obveznog prava o zakupu, slijedom čega je pogrešan zaključak suda prema kojem se Zakon o obveznim odnosima ne primjenjuje na zakupe koji su uređeni posebnim propisima. Smatra da je pogrešan i zaključak prvostupanjskog suda kako sa tužiteljem nije bio u ugovornom odnosu glede predmetnog zakupa, kao i zaključak da poslovni prostor koristi bez valjane pravne osnove, osporava pravilnost primjene materijalnog prava u odnosu na istaknuti prigovor zastare, smatra da se na pitanje zastare treba primijeniti odredba iz članka 229. Zakona o obveznim odnosima, odnosno trogodišnji zastarni rok. Kako je ugovorni odnos prešutno obnovljen i kako se tužitelj tome nije protivio, to nije imao razloga sumnjati da mu ne pripada pravo na posjed, bio je pošteni posjednik, pa nije dužan tužitelju dati naknadu za upotrebu stvari. Ističe kako sud pogrešno utvrđuje da je još uvijek u posjedu utuženog poslovnog prostora, da taj zaključak temelji na tvrdnji kako nije dokazao da više nije u posjedu navedenog poslovnog prostora, te na temelju uvid u eSpis u ovršni predmet koji se vodi između stranaka. Smatra da sud kroz na temelju uvida u eSpis nije mogao utvrditi je li predmetni prost ispražnjen, ako je ispražnjen kada je ispražnjen, pa je trebao izvršiti priklop sudskog spisa broj Ovr-2420/2021. Predlaže žalbu usvojiti, odluku u pobijanom dijelu preinačiti, podredno ukinuti i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovni postupak i odlučivanje.

5. Odgovor na žalbu tuženika nije podnesen.

6. Predmet spora je zahtjev tužitelja za platež novčanog iznosa od 42.586,17 EUR (prema konačno postavljenom tužbenom zahtjevu prema podnesku od 7. studenog 2023.), koji iznos prema navodima tužbe predstavlja korist koju je tuženik kao nepošteni posjednik imao od posjedovanja poslovnog prostora u [adresa] u [adresa] u površini od 86 m2.

7. U predmetu nema spora da je između tužitelja i tuženika **.**.1995. zaključen Ugovor o zakupu poslovnog prostora (u daljnjem tekstu Ugovor) kojim je tuženiku dat u zakup poslovni prostor u [adresa] u [adresa], površine 86 m2 radi obavljanja ugostiteljske djelatnosti. Nadalje, neprijeporno je da se tuženik obvezao plaćati zakupninu u visini prema Odluci o utvrđivanju visine zakupnine za poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske, da je početna zakupnina utvrđena u iznosu od 36,00 kn po metru kvadratnog poslovnog prostora, te koji je iznos umanjen za propisani iznos s osnove invalidnosti (100%-tne) i druge odlukom utvrđene propuste. Ugovor je zaključen na određeno vrijeme na rok od 10 godina.

8. Osim toga u predmetu nema spora da je presudom Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-400/2011-25 od 30. listopada 2011. tuženik obvezan predati u posjed tužitelju upravo poslovni prostor u Savskoj ulici 95 površine 86 m2, te mu isplatiti iznos od 182.520,00 kn zajedno sa zakonskom zateznom kamatom sa osnova koristi koju je imao od korištenja prostora bez valjane pravne osnove u vremenu od siječnja 2006. pa zaključno sa 15. veljačom 2011. (presuda pravomoćna 13. prosinca 2016.). Osim toga, neprijeporno je da je tuženik presudom istog suda poslovni broj P-4150/15-23 od 24. svibnja 2019. obvezan isplatiti tužitelju iznos od 96.994,55 kn sa osnova naknade za korištenje poslovnog prostora u vremenu od travnja 2011. pa do studenog 2013.

9. Tijekom prvostupanjskog postupka i sada i žalbenoj fazi između stranaka je prijeporno je li Ugovor o zakupu prešutno obnovljen, ima li tuženik položaj poštenog ili nepoštenog posjednika a ovisno o tome je li dužan nadoknaditi tužitelju korist koju je imao od upotrebe poslovnog prostora. Prijeporna je i osnovanost prigovora zastare.

10. Ispitujući zakonitost pobijane odluke povodom žalbe tužitelja i tuženika a i po službenoj dužnosti na temelju odredbe iz članka 365. stavak 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23. – u daljnjem tekstu ZPP), ovaj drugostupanjski sud je utvrdio da pobijana odluka nije donesena uz počinjenje niti jedne od bitnih povreda odredaba postupka iz članka 354. stavak 2. točka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a.

11. Suprotno žalbenim navodima tužitelja i tuženika pobijana odluka je jasna i razumljiva, sadrži valjano i neprotuslovno obrazložene razloge o odlučnim činjenicama, može se ispitati, pa nije ostvaren ni žalbeni razlog iz članka 354. stavak 2. točka 11. ZPP-a, kojeg stranke ističu u žalbi.

12. U postupku pred prvostupanjskim sudom osim ranije navedenih nespornih činjenica još utvrđeno te iz stanja spisa proizlazi:

- da je člankom 2. Ugovora o zakupu od 16. kolovoza 1995. određeno da će se visina zakupnine određivati temeljem Odluke o utvrđivanju visine zakupnine za poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske kojim upravlja Ministarstvo obrane,

- da je Odlukom o visini zakupnine za poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske i to točki 1. stavak b. određeno da kada je zakupnina za poslovni prostor utvrđenja odlukom jedinice lokalne uprave i samouprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi veća od zakupnine koja je određena kao početna zakupnina po Ministarstvu obrane, ima se primijeniti u cijelosti odluka pojedinih općina i gradova o utvrđivanju visine zakupnine za poslovne prostore,

- da je zakupnina izračunata po Zaključku o kriterijima za utvrđivanje zakupnine za poslovni prostor za Grad Zagreb u koju su uračunati popusti po osnovi invalidnosti je u novčanom iznosu manja od zakupnine izračunate po Odluci o određivanju visine zakupnine za poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske kojim upravlja Ministarstvo obrane za vrijeme od prosinca 2013. do ožujka 2022., a visina zakupnine za utuženi vremenski period u koju je uračunat popust po osnovi invalidnosti i koja je izračunata u skladu s Odluku o određivanju visine zakupnine za poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske iznosi 31.900,00 EUR odnosno 39.875,00 EUR sa uključenim PDV-om,

- da je u situaciji kada se ne uračunavaju popusti po osnovi invalidnosti zakupnina određena Zaključkom o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor veća od zakupnine određene po Odluci o određivanju visine zakupnine za poslovne prostore u vlasništvu Republike Hrvatske kojim upravlja Ministarstvo obrane te da bi u tom slučaju zakupnina iznosila za utuženi vremenski period 34.068,93 EUR odnosno 42.568,17 EUR,

- da se tuženik u utuženom vremenskom periodu nalazi u posjedu poslovno prostora.

13. Sva ova činjenična utvrđenja prvostupanjskog suda nisu dovedena u sumnju uopćenim žalbenim navodima tuženika te ih u cijelosti prihvaća i ovaj drugostupanjski sud.

14. Pravilnost utvrđenog činjeničnog stanja nije dovedena u sumnju ni žalbenim navodom tuženika prema kojem tuženik nije trebao dokazivati da nije u posjedu poslovnog prostora. Naime, tuženik tijekom prvostupanjskog postupka (u odgovoru na tužbu i kasnije) nije osporio da je u posjedu utuženog poslovnog prostora, pa u situaciji da je "izišao" iz poslovnog prostora upravo je on tu činjenicu trebao dokazati (obzirom na određenje iz članka 7. stavak 1. ZPP-a). Pri tome se suprotno žalbenim navodima tuženika ne radi o dokazivanju negativne činjenice – da nije u prostoru navedenog prostora već je tuženik trebao dokazati da je iz navedenog prostora iselio.

15. U situaciji kada je utvrđeno da je u tijeku ovršni postupak koji se vodi pri Općinskom građanskom sudu u Zagrebu u predmetu poslovni broj Ovr-242/2021 radi iseljenja tužitelja i predaje u posjed spornog poslovnog prostora, pravilan je zaključak prvostupanjskog suda kako tuženik u utuženom vremenskom periodu koristi proslovni prostor bez valjane pravne osnove. Pri tome se napominje kako tuženik tvrdnju da više nije u posjedu spornog prostora ističe tek u žalbi što u smislu odredbe iz članak 352. ZPP-a predstavlja novu činjenicu, koju s uspjehom u žalbi ne može isticati.

16. Neosnovano tužitelj u žalbi ističe da je Ugovor o zakupu prešutno obnovljen, jer je tuženik nastavio posjedovati poslovni prostor čemu se tužitelj nije protivio te mu je nastavio slati račune.

17. Mogućnost prešutnog obnavljanja Ugovora o zakupu zaključenog na određeno vrijeme normirana je odredbom iz članka 596. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05., 41/08., 25/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23. i 155/23. – u daljnjem tekstu ZOO). Prema navedenoj odredbi kada nakon proteka vremena za koje je Ugovor o zakupu bio sklopljen, zakupoprimac nastavi upotrebljavati stvar, zakupodavac se tome ne protivi smatra se da je sklopljen novi Ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uvjetima kao i prethodni.

18. Međutim, Zakonom o zakupu i prodaji poslovnog prostora ("Narodne novine" broj 91/96., 124/97., 174/04., 38/09. i 125/11. – dalje ZZPPP). cjelovito je uređeno pitanje prestanka zakupa poslovnog prostora pa se na odnose između stranaka ne mogu supsidijarno primjenjivati propisi obveznog prava o zakupu, pa tako ni ranije citirana odredba iz članka 596. stavak 1. ZOO-a.

19. Stoga prvostupanjski sud pravilno zaključuje da se na konkretnu pravnu situaciju ne može primijeniti odredba iz članka 596. ZOO-a, već se primjenjuju odredbe Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora. Prema odredbi iz članka 35. tog propisa osobe iz članka 6. stavak 1. i članka 34. tog Zakona (što Republika Hrvatske nesumnjivo jest) dužni su Ugovor o zakupu poslovnog prostora koji je zaključen po odredbama Zakona o poslovnim zgradama i prostorijama, bez prethodno provedenog javnog natječaja uskladiti s odredbama toga Zakona u roku od 2 godine od dana stupanja na snagu tog Zakona, time da se ugovori koji nisu usklađeni prema odredbi stavka 1. tog članka raskidaju po samome Zakonu.

20. Navedeno znači da u situaciji da ako i Ugovor o zakupu nakon proteka roka za koji je zaključen (rok istekao 2005.) bio prešutno obnovljen, on je raskinut po samom Zakonu, temeljem citirane zakonske odredbe, a naposljetku i tužitelj je podnošenjem tužbe za iseljenje i predaje u posjed poslovnog prostora 2006. iskazao protivljenje nastavku korištenja nekretnine po tuženiku. Osim toga, valja navesti kako Ugovor o zakupu zaključen na određeno vrijeme prestaje istekom tog roka, i ne može prešutno obnoviti, odnosno ne može se smatrati da su stranke zaključile novi Ugovor o zakupu poslovnog prostora, jer Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti zaključen u pismenom obliku. Ugovor koji nije zaključen u pismenom obliku je ništetan. Navedeno proizlazi iz članka 4. stavka 3. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora.

21. Stoga tuženik neosnovano osporava zaključak prvostupanjskog suda kao i pravilnost primjene materijalnoga prava tvrdnjom da je Ugovor o zakupu prešutno obnovljen.

22. Prvostupanjski sud je pravilno pozivom na odredbu iz članka 165. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12. i 152/14. – u daljnjem tekstu ZOVIDSP) obvezao tuženika da nadoknadi svu koristi koju ima u utuženom vremenu posjedovanja navedenog poslovnog prostora.

23. Prema odredbi iz članka 165. ZOVIDSP nepošten posjednik tuđe stvari mora je predati vlasniku ili osobi koju taj odredi te nadoknaditi sve štete koje su na njoj nastale i sve koristi koje je imao za vrijeme svog posjedovanja, pa i one koje bi stvar dala da ih nije zanemario (stavak 1.). Vlasnikovo traženje naknade iz stavka 1. tog članka zastarijeva u roku od 3 godine od dana kada mu je stvar predana (stavak 2.).

24. Tuženik je postao nepošteni posjednik već podnošenjem tužbe u premetu Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj Ps-400/2011-25 (u kojem je pravomoćno usvojen tužbeni zahtjev za iseljenje i predaju u posjed spornog poslovnog prostora).

25. Kako je u postupku utvrđeno da poslovni prostor nije predan tužitelju, to obzirom na određenje citirane odredbe iz članka 165. stavak 2. ZPP-a trogodišnji zastarni rok još nije ni počeo teći, pa je prvostupanjski sud odbijanjem prigovora zastare pravilno primijenio materijalno pravo.

26. Neosnovano tužitelj osporava pravilnost odluke u dijelu pod točkom II izreke kojim je odbijen sa djelom zahtjeva u visini od 2.711,17 EUR.

27. Naime, obzirom na ranije citiranu odredbu iz članka 165. stavak 1. ZPP-a tuženik je u obvezi nadoknaditi tužitelju koristi koje je on imao od korištenja navedene stvari, dakle dužan mu je platiti novčani iznos koji bi odgovarao zakupnini koju bi morao plaćati. Obzirom je tuženik prema Ugovoru o zakupu iz 1995. bio u obvezi plaćati zakupninu koja je umanjena za propisani iznos po osnovi invalidnosti tuženika, i po stajalištu ovog drugostupanjskog suda tuženik je u obvezi isplatiti upravo navedeni iznos (čija visina je pravilno utvrđena vještačenjem) a ne u visini najamnine koju je tužitelj mogao ugovoriti s trećem za predmetni prostor na slobodnom tržištu.

28. Slijedom svega iznesenog ni žalba tužitelja ni žalba tuženika nije osnovana pa je na temelju odredbe iz članka 368. stavak 1. ZPP-a valjalo odlučiti kao u izreci.

29. Kako ni jedna od stranaka nije uspjela sa žalbom, to im u smislu odredbe iz članka 166. stavak 1. ZPP-a u vezi sa odredbom iz članka 154. stavak 1. tog propisa ne pripada pravo na naknadu troškova žalbenog postupka.

U Karlovcu 26. veljače 2025.

Predsjednik vijeća

Alenka Laptalo